【離婚房產(chǎn)歸屬】當(dāng)離婚遭遇“房產(chǎn)”

1、離婚房產(chǎn)歸屬】當(dāng)離婚遭遇“房產(chǎn)”房產(chǎn)通常是一個(gè)家庭中最大的財(cái)產(chǎn)， 眼下，在越來越多的離婚案件中房產(chǎn)分割問題已成了焦點(diǎn)，而“80 后”房產(chǎn)分割問題更為突出?！?80后”就是指上世紀(jì) 80 年代出生的人，現(xiàn)在他們都是 20 多歲，剛剛踏入社會(huì)，工 資大多不高，積蓄不多，結(jié)婚時(shí)無力支付房款，所以父母資助買房對于“ 80 后”來說，是一種很普遍的現(xiàn)象。 可是近兩年來，新疆“ 80 后”離婚的人在不斷增加，因此，房產(chǎn)分割問題就成為一大難題。對于夫妻婚后父母出資購買房屋， 房屋產(chǎn)權(quán)證登記在出資者自己子女名下的情況， 從社會(huì)常理出發(fā)， 可認(rèn)定 是明確向自己子女一方的贈(zèng)和，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有 ; 若房

2、屋產(chǎn)權(quán)證登記在出資人子女的配偶名下的， 除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明， 證明出資者明確表示向一方贈(zèng)和的， 一般認(rèn)定為向雙方贈(zèng)和 為妥，該部分出資也認(rèn)定為夫妻共同所有?；橐龇ń忉?（ 二） 第二十二條規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈(zèng)和，但父母明確表示 贈(zèng)和一方的除外。 本案例中， 父母為女兒出資買房， 在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)把他們自己和女兒的名字寫入了房屋 產(chǎn)權(quán)證，而沒有把女婿的名字寫入房屋產(chǎn)權(quán)證，這種舉動(dòng)可以認(rèn)定父母出資買房是對女兒一方的贈(zèng)和。典型案例：常先生和俞小姐于 2006 年結(jié)婚。結(jié)婚前，常先生在父母的資助下買了一套房子。今年年初，小 兩口離婚時(shí)在房產(chǎn)分割

3、上起了爭執(zhí)， 常先生認(rèn)為父母資助買房的一部分錢理所當(dāng)然歸自己， 俞小姐卻認(rèn)為， 常先 生父母當(dāng)時(shí)說明這錢是結(jié)婚買房用的，應(yīng)兩人共有?；橐龇ń忉?（ 二） 第二十二條規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈(zèng)和，但父母明確表示 贈(zèng)和雙方的除外 ; 父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈(zèng)和，但父母明確表示贈(zèng)和一方的除外。常先生父母是在婚前出資幫兒子買房， 資助部分應(yīng)該歸常先生， 俞小姐如果有男方父母明確表示贈(zèng)和雙方的 證據(jù)，如書面證明，那又另當(dāng)別論。典型案例： 2003 年4月，景小姐和房先生喜結(jié)連理。同年6月份，景小姐父母出資購買了一套價(jià)值 70 萬元的商品房給小兩口， 景小姐和房先生

4、未出分文。 在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)， 景小姐的父母把他們自己的名字和 女兒的名字寫入房屋產(chǎn)權(quán)證， 而沒有將房先生的名字寫入房屋產(chǎn)權(quán)證， 婚后不久， 兩人就打算離婚。 可房先生說， 離婚可以，但這套房子的三分之一產(chǎn)權(quán)算作夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)平均分割。此外，法官經(jīng)常碰到這樣的情況：在離婚時(shí)，一方突然提出，結(jié)婚時(shí)買房子的錢是向父母借的，不是父母贈(zèng) 和的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對此，法院的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對該債權(quán) 債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院審理這類案件時(shí)，在對房屋進(jìn) 行分割的同時(shí)，會(huì)告訴借錢的一方可以另案起訴。當(dāng)離婚遭遇“

5、房產(chǎn)”擔(dān)心婚前財(cái)產(chǎn)共有忙“問計(jì)”A女士的位于建政路的一棟私宅產(chǎn)權(quán)歸屬她和父親名下，而且是她婚前和父母共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該歸她父女所 有。但是 A女士考慮到她和丈夫已經(jīng)結(jié)婚 7 年，現(xiàn)在由于感情問題，她決定和丈夫離婚，但擔(dān)心離婚大戰(zhàn)會(huì)拖到 第 8 年，可能要和丈夫分割房產(chǎn)，因此想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，暫時(shí)過戶給父親，便向南寧市房產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)法律法規(guī) 顧問處“求計(jì)”。覃經(jīng)理說，其實(shí)A 女士父女的房產(chǎn)是她婚前擁有的，應(yīng)該和丈夫無關(guān)，無需過戶。; 只有單位房、房改房A 女士確實(shí)需要過戶的，按南寧的私宅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定，由房產(chǎn)證擁有人簽字即能生效的過戶手續(xù)需要夫妻共同簽字生效。使用權(quán)房分割較繁瑣覃經(jīng)理曾還接待了一例離婚

6、判決書在手卻無法將房產(chǎn)證過戶的特殊咨詢者。B女士和丈夫在同一個(gè)單位工作，結(jié)婚后他們買了單位房，在辦理房產(chǎn)證過程中，兩人離婚。由于沒有房產(chǎn) 證，法院將房屋的使用權(quán)判給了 B女士。 2年后房產(chǎn)證辦好了， B女士憑離婚判決書順利地拿到了房產(chǎn)證，結(jié)果 卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上寫的還是夫妻共有的名字，于是她到房管部門辦理更名手續(xù)，結(jié)果遭拒。房管部門解釋， B 女士的離婚判決書只是判決女方擁有房屋的使用權(quán)，不是所有權(quán)，因此該房屋的所有權(quán)應(yīng) 該還是兩人共有，沒有前夫的同意， B女士不能更名 ; 如果兩人協(xié)商不下，可以告到法院重判。桂華南律師事務(wù)所的梁律師認(rèn)為， B女士起訴離婚時(shí)，該房沒有取得產(chǎn)權(quán)證，法院針對此種情況僅

7、判爭議房 歸 B 女士使用是有法律根據(jù)的，房管部門的解釋是正確的。B 女士在和前夫協(xié)商更名事宜未果情況下可另行向人民法院提起訴訟。在離婚分配中涉及的房產(chǎn)主要有三種性質(zhì)：一是商品房，二是房改房，三是使用權(quán)房產(chǎn)。前兩種房產(chǎn)離婚時(shí) 分配情況基本相同，而使用權(quán)房產(chǎn)在離婚分配過程中相對繁瑣。由于使用權(quán)房產(chǎn)無法進(jìn)行公證， 所以離婚雙方在該財(cái)產(chǎn)的分配上出現(xiàn)分歧的案例較多。 如果夫妻雙方均和該 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位無任何關(guān)系， 那在房產(chǎn)分配上就作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配 ; 如果夫妻雙方有一方是該產(chǎn)權(quán)單位的職工， 則將由該方對房產(chǎn)受益，但由于該房產(chǎn)涉及房租問題，獲得房產(chǎn)一方需要支付另一方一定比例的房租費(fèi)用 ; 如果 夫妻雙

8、方都是該產(chǎn)權(quán)單位的職工，則由雙方協(xié)議決定哪一方是房產(chǎn)的受益者。離婚分房和繼承權(quán)是兩碼事律師事務(wù)所的梁律師認(rèn)為， 房產(chǎn)部門拒絕 C 女士的請求是合法的。 因?yàn)榉慨a(chǎn)證上原來并沒有在共有人一欄列 有 C女士孩子的名字， 雖然 C 女士在判決上注明房子的所有權(quán)歸丈夫和孩子共有， 但這種注明不具法律效力， 不 能和房產(chǎn)部門內(nèi)的登記相抗衡。 但是梁律師又說， 如果 C女士真的想將孩子列為共有人， 應(yīng)取得其前夫的同意并 由其前夫親自去房產(chǎn)部門申請，按照房產(chǎn)部門規(guī)定的程序辦理增加共有人手續(xù)。 C女士的前夫還可以將房子全部 贈(zèng)和孩子，或立遺囑將該房子由其孩子繼承。 知識(shí)鏈接實(shí)際生活中，因夫妻生活的共同性，一般都

9、對共同財(cái)產(chǎn)不是很明確，在離婚時(shí)，往往造成一方轉(zhuǎn)移或隱匿所 得收入，而對方無法知曉或追查，導(dǎo)致在分割時(shí)無法平等均分。因此，律師建議在日常生活中，最好共建夫妻共 同賬戶， 一方特別是經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱勢一方， 應(yīng)當(dāng)對夫妻共同收入情況了解清楚或有記賬記錄等， 當(dāng)提起離婚訴訟時(shí)， 在立案的同時(shí)，為了防止對方轉(zhuǎn)移或隱匿財(cái)產(chǎn)，可以同時(shí)申請財(cái)產(chǎn)保全，以有利于訴訟程序結(jié)束后的分割執(zhí)行。離婚，已經(jīng)成為社會(huì)中比較普遍的現(xiàn)象，而婚姻中的男男女女對此也不再像以前一樣諱疾忌醫(yī)，遮遮掩掩， 如何在離婚時(shí)運(yùn)用法律手段保護(hù)個(gè)人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，日益成為人們關(guān)注的問題。本律師通過自己的司法實(shí)踐， 結(jié)合案例和法律規(guī)定，對離婚時(shí)夫妻財(cái)產(chǎn)的分

10、割做一些總結(jié)，希望對你有所幫助 !一、夫妻的共同財(cái)產(chǎn)包括哪些 ?夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)代社會(huì)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，主要有：共同財(cái)產(chǎn)的種類日益增多，除了以往單純的金錢和常見的家具、電器、首飾等實(shí)物以外，股票、債券、房 產(chǎn)、經(jīng)營權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形、無形財(cái)產(chǎn)不斷涌現(xiàn)。共同財(cái)產(chǎn)的數(shù)額增大。 以往的離婚案件， 夫妻共同財(cái)產(chǎn)只涉及到一些簡單的家具和日常用品， 只使用簡易 程序處理即可。但是隨著共同財(cái)產(chǎn)種類的增多，許多離婚案件因共同財(cái)產(chǎn)涉及的數(shù)額巨大，只能適用普通程序， 增加了分割難度。夫妻共同財(cái)產(chǎn)的舉證、取證更難，轉(zhuǎn)移、隱匿財(cái)產(chǎn)的情況越來越多。許多當(dāng)事人在離婚訴

11、訟之前就處理相 關(guān)財(cái)產(chǎn)，甚至偽造借條，導(dǎo)致在分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，財(cái)產(chǎn)沒多少，共同債務(wù)反而增加。法律規(guī)定滯后， 處理起來難度增大。 婚姻法以及相關(guān)解釋雖然規(guī)定了夫妻共同財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)， 但是只是 原則上的規(guī)定，具體沒有細(xì)化的規(guī)定。根據(jù)我國婚姻法第 17 條和婚姻法解釋二的規(guī)定，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)主要包括：工資、獎(jiǎng)金 ;生產(chǎn)、經(jīng)營的收益 ;知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益 ;繼承或贈(zèng)和所得的財(cái)產(chǎn)，但不包括明確只屬于夫妻一方的贈(zèng)和或繼承 ;一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益 ; 根據(jù)相關(guān)的司法解釋，主要有幾個(gè)方面：一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資于公司 或企業(yè)所得收益。 如果投資享有的收益是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的， 則對該公司或企業(yè)經(jīng)營所得利

12、潤例如股權(quán) 分紅等， 應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 一方以個(gè)人房產(chǎn)出租的。 對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得租金一般認(rèn)定為共同共有。 其它情況。 具體實(shí)踐中， 法院一般根據(jù)案件的實(shí)際情況， 對各種形式的個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后收益是基于財(cái)產(chǎn)的自身增 值還是基于夫妻共同行為產(chǎn)生具體加以判定，前者原則是為個(gè)人所有，后者則為共同共有。男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金 ;夫妻雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險(xiǎn)金、 破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)。 上述財(cái)產(chǎn)屬于法定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)， 離 婚時(shí)沒有特別約定的，應(yīng)當(dāng)依法予以分割。二、個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)有哪些 ?個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)是指夫妻一方的財(cái)產(chǎn)， 包括夫妻一方在婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)和婚姻關(guān)系

13、存續(xù)期間取得， 按照 法律規(guī)定屬于夫妻一方并排斥共有的財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)，不予分割。婚姻法第十八條對此予以規(guī)定，包括：一方的婚前財(cái)產(chǎn)。 該部分財(cái)產(chǎn)和結(jié)婚行為無關(guān)。 根據(jù)婚姻法解釋一第十九條規(guī)定， 婚姻法第十八條規(guī)定為 夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)不因結(jié)婚的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人約定的除外。一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、 殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用。 身體權(quán)是人格權(quán)的一種， 和個(gè)人的人身密 不可分。如果將這一部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，于情于理不合。比如說傷殘賠償金，根據(jù)最高院關(guān)于人身損害賠 償若干問題司法解釋 第二十五規(guī)定， 傷殘賠償金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入或農(nóng)村居民人 均純收入自定

14、殘之日起計(jì)算二十年。 如此可以看出， 傷殘賠償金本來就包含在未來時(shí)間的補(bǔ)償費(fèi)用， 如果將其作 為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一旦解除婚姻關(guān)系，對方分走二分之一的賠償金，顯然不公平。遺囑或贈(zèng)和合同中確定只歸一方所有的財(cái)產(chǎn)。我國繼承法第十六條規(guī)定：公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn) 指定由法定繼承人的一人或數(shù)人繼承。 公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給國家、 集體或者法定繼承人以外的人。 如 果遺囑或者贈(zèng)和合同符合法定要件，合法有效，則形成個(gè)人財(cái)產(chǎn)。軍人的傷亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)。一方專用的生活用品。實(shí)踐中一般為個(gè)人生活的專屬用品，例如化妝品、衣服、洗漱用品等。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間， 一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)蓄所得利息以及

15、購買債券所得利息， 對此是否應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同 財(cái)產(chǎn)， 爭論不一， 有三種觀點(diǎn)， 一種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定， 從物隨主物， 因?yàn)槔儆诒窘甬a(chǎn)生的孳息， 是從物，而本金屬于婚前財(cái)產(chǎn)，從而孳息應(yīng)當(dāng)屬于原物所有人，故不能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為， 婚姻法有明確的規(guī)定， 婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同所有， 孳息雖然是從物， 但是實(shí)在婚姻關(guān)系存 續(xù)期間所得，而且許多孳息是婚后付出勞動(dòng)才能取得，如存款利息的存取等勞動(dòng)，所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)。 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚后所得孳息應(yīng)區(qū)分不同情況處理，對存款利息、債券增值等婚后完全未付出勞動(dòng)的，應(yīng)認(rèn)定 為婚前財(cái)產(chǎn)，而對婚后付出勞動(dòng)的孳息，

16、經(jīng)炒作后則增值的債券、股票等則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本律師傾 向于第三種意見，對該問題的處理應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待，應(yīng)以是否付出勞動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)，衡量婚前或婚后財(cái)產(chǎn)。其它應(yīng)當(dāng)歸一方所有的財(cái)產(chǎn)。三、分割得方法和原則夫妻離婚時(shí)，只分割共同財(cái)產(chǎn)，如有約定且約定不違反法律規(guī)定，按照約定分割共同共有財(cái)產(chǎn)。如無約定， 除卻法定屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)， 夫妻共同財(cái)產(chǎn)原則上均等分割， 同時(shí)由法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)情況， 照顧子女和婦女權(quán)益 的原則分配。對于在離婚時(shí)隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，對于有 上述行為的一方，可以少分或不分。四、司法實(shí)踐中關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割得具體闡述離婚不僅是夫妻法律關(guān)系的

17、解除， 也是雙方財(cái)產(chǎn)關(guān)系的解除。 因?yàn)榉蚱揸P(guān)系是所有社會(huì)關(guān)系中最為密切的一 種，在共同生活的過程中，財(cái)產(chǎn)往往很難分清楚。因此，離婚時(shí)夫妻財(cái)產(chǎn)分割往往是離婚訴訟的焦點(diǎn)。結(jié)合法律 規(guī)定，本律師就夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割中常見的問題總結(jié)分述如下：（一） 房產(chǎn)的分割房產(chǎn)作為特定的不動(dòng)產(chǎn)，是每個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)中的重中之重。特別是當(dāng)今社會(huì)，房子做為個(gè)人居住的必要條件， 也作為市場經(jīng)濟(jì)投資的熱門， 越來越受到人們的重視。 因?yàn)橘徺I房子、 裝修房子往往會(huì)耗費(fèi)一個(gè)家庭的所有積蓄， 同時(shí)房貸的問題也成為房奴的心頭肉和骨中刺。因此， 離婚時(shí)房產(chǎn)的分割問題往往是當(dāng)事人關(guān)注的焦點(diǎn)問題。生活中常見的房產(chǎn)分割包括：一方婚前支付了全部房

18、款，并取得了產(chǎn)權(quán)證此種情況下法律關(guān)系比較簡單， 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定， 該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)， 離婚時(shí)房屋增值部分及虧損屬 于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參和該房子的裝修等支出，構(gòu)成對該房產(chǎn)的舔附價(jià)值，對于裝修款，可以作為夫妻共 同財(cái)產(chǎn)予以分割。案例：楊X是一家國企工作人員， 工資豐厚， 2004以個(gè)人資產(chǎn)在柳州購買房產(chǎn)一處， 當(dāng)時(shí)市值 20 萬元左右， 并辦理了產(chǎn)權(quán)證。 2007 年，經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了向云，不久二人結(jié)為夫婦，隨著柳州房地產(chǎn)市場的升溫，楊X 的房子也升值了很多。 2009 年，楊 X 覺得和向云沒有共同語言，互不關(guān)心，感情已無法挽回，遂向柳南區(qū)人民法院起訴離婚。此時(shí)，楊 X的房子已經(jīng)升值到

19、 40 萬左右。向云對解除婚姻關(guān)系沒有異議，但是認(rèn)為房屋升值部分即20 萬們應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割，楊 X 則認(rèn)為該房產(chǎn)是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后仍歸自己所有，因此不同意 分割。法院審理后認(rèn)為：該房產(chǎn)是楊 X 婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因結(jié)婚行為轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，兩人結(jié)婚后，并未就該 房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)達(dá)成新的約定，因此，房產(chǎn)仍然屬于楊X 個(gè)人所有，其增值部分向云無權(quán)分割。一方婚前以按揭貸款形式支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)此種情況下該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)， 但房產(chǎn)共同還貸部分， 應(yīng)視為向銀行的借款， 為買房人一方的個(gè)人債 務(wù)。無論婚后個(gè)人還貸還是共同還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的支出，還貸的

20、部分中含對方一半權(quán)益的，離婚時(shí)一 方要返還給對方。 如果能證實(shí)還貸資金來源于婚前財(cái)產(chǎn)或雙方另有約定的除外。 關(guān)于房屋增值部分， 各地判定不 一， 如果房產(chǎn)增值是純自然的原因， 和共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)， 則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分 收益。一方婚前按揭貸款支付了所有房款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)的歸屬問題。這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中比較常見， 也是我們處理離婚案件中涉及到房產(chǎn)比較多的情況。 此情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán) 證取得和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題。 目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。 但我認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證， 是證 明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證， 但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房

21、產(chǎn)， 因?yàn)榉课菟袡?quán)是在簽訂購房協(xié)議時(shí) 即確定下來， 房產(chǎn)登記只是國家為了便于管理， 使物權(quán)能夠具有公信公示力而進(jìn)行的行政行為。 該房財(cái)產(chǎn)權(quán)益在 婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得， 取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致， 所以此情形也應(yīng)視為婚前個(gè) 人財(cái)產(chǎn)?；楹蟪鲑Y包括貸款購買的房產(chǎn)這種情形，分為三個(gè)步驟。第一步，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證是一方還是雙方的名字，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也有夫妻將孩子的名字加在產(chǎn) 權(quán)證上的，分割時(shí)要保留孩子的份額。第二步，明確產(chǎn)值，即按市場現(xiàn)價(jià)計(jì)算，雙方可協(xié)商確認(rèn)，協(xié)商不成的，到法院起訴一般有兩種解決方法， 一是雙方都同意的情況下，采取競價(jià)，房屋由出價(jià)高的一方取得，并補(bǔ)給另

22、一方房屋價(jià)值一半，如果一方不同意 競價(jià)，則采取第二種方式，即委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，由取得房屋一方補(bǔ)給另一方評估價(jià)值的一半。第三步，分割財(cái)產(chǎn)，即分割權(quán)益和債務(wù)，如果涉及貸款，則先扣除該貸款部分，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一 方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。離婚時(shí)，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房此種情況下該房產(chǎn)為夫妻共同所有。 由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易， 具有一定的交換價(jià) 值， 因此在分割該房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮一方承租時(shí)的使用價(jià)值。根據(jù)公房使用權(quán)取得方式可分為以下二種情況： 一方婚前承租的公房， 是基于福利政策分配取得， 婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的， 可

23、不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的 單獨(dú)歸屬問題。一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)的， 分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對價(jià)部分，確定為一方所有，扣除后的房產(chǎn)價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。父母為子女結(jié)婚所給付的購房款，是否構(gòu)成對子女的贈(zèng)和。此種情形下，一般房產(chǎn)證的都會(huì)登記在子女的名下，在發(fā)生糾紛時(shí)，特別是子女涉及到離婚時(shí)，如何認(rèn)定該 房屋的性質(zhì)成為一個(gè)焦點(diǎn)問題。實(shí)踐中：父母實(shí)際出資時(shí)，在沒有明確的意思表示下，也沒有證據(jù)證明出資性質(zhì)的前提下，推定為贈(zèng)和。如 果有證據(jù)證明父母和當(dāng)事人之間是借貸關(guān)系， 則不能適用該條規(guī)定。 且此證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成

24、的。 只出具借條并不能完全證明， 此外法院一般要求出具打款記錄等資金線索， 追查出資及其性質(zhì)是否真實(shí)， 在形成 完整的證據(jù)鏈條后才會(huì)對相關(guān)事實(shí)予以認(rèn)定。根據(jù)最高院關(guān)于適用 中華人民共和國婚姻法 若干問題解釋二第二十二條規(guī)定： 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母 為雙方購置房屋出資的， 該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定對自己子女的個(gè)人贈(zèng)和， 但父母明確表示贈(zèng)和雙方的除外。 當(dāng)事人結(jié)婚 后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)和，但父母明確表示贈(zèng)和一方的除外。 實(shí) 踐中，父母出資購買房產(chǎn)登記在出資人自己子女名下的，從常理出發(fā)，可以認(rèn)定為向自己子女乙方的贈(zèng)和，可以 認(rèn)定房產(chǎn)為個(gè)人所有， 若房產(chǎn)證登記在出資人子女的

25、配偶名下的， 除非當(dāng)事人能證明父母出資時(shí)有書面的聲明為 該贈(zèng)和是歸出資人子女個(gè)人所有，一般應(yīng)認(rèn)定為向雙方的贈(zèng)和。綜上所述， 實(shí)際生活中， 一方在婚前擁有一處或幾處的房子較為常見， 婚后用共同財(cái)產(chǎn)償還婚前房貸的情況 也較為普遍。 如果能采用婚前夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議書或者婚內(nèi)夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議明示房產(chǎn)的歸屬最好。 但是實(shí)際生活中采用 這種方法的很少。 為了避免發(fā)生不必要的紛爭， 律師根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)建議： 一、購房時(shí)應(yīng)盡量采用轉(zhuǎn)帳的方式支付， 這樣可以從銀行查明資金來源， 避免因現(xiàn)金交易而產(chǎn)生的無法說明資金的來源以及資金的使用價(jià)值無法說明或舉 證的困難。二、要慎重保存婚前購房的買賣合同的原件及付款發(fā)票。以備日后在訴

26、訟過程舉證主張相關(guān)權(quán)利。疑難解惑離婚房產(chǎn)分割常見五大疑問一、售后公房怎么分案例：劉女士的先生在婚前由單位分給他一套福利房，承租人是她先生的名字。 1991 年他們結(jié)婚，后來又 一同將產(chǎn)權(quán)買了下來。最近，由于她先生有了外遇，兩人準(zhǔn)備離婚，可她先生不同意分割這套房子，認(rèn)為這是婚 前單位分給他個(gè)人的，雖然后來用雙方的共同財(cái)產(chǎn)買下了產(chǎn)權(quán)，但因?yàn)橘I的是公房，出的錢也很少，所以劉女士 無權(quán)分割。律師解答： 公房的使用權(quán)是有一定價(jià)值的， 但男方取得這套房子時(shí)并沒有支付對價(jià)而是單位分配的， 而購買 產(chǎn)權(quán)時(shí)又是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買，所以認(rèn)定這套房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉女士有權(quán)分得一半。但是， 如果在婚前用自己的積蓄

27、通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得了公房的使用權(quán)， 在婚后將產(chǎn)權(quán)買下來， 離婚時(shí) 對原來為取得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的余額再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割。二、婚前購買的房產(chǎn)在婚后出售，應(yīng)當(dāng)歸誰案例：羅先生結(jié)婚前用自己的積蓄買了一套價(jià)值 148 萬元的房子，婚后由于房價(jià)上漲，他將這套房以 200 萬元賣出去了。后來，因夫妻感情不和，妻子提出離婚，將他告上法院，女方提出由于羅先生婚前買的房子增值 了 52 萬元，而這 52 萬元是在婚姻關(guān)系持續(xù)期間增加的，所以她也應(yīng)當(dāng)分其中的一半即26 萬元。律師解答： 羅先生婚前購買房產(chǎn)婚后賣出， 財(cái)產(chǎn)的形態(tài)雖然變了但性質(zhì)沒變， 再說增值部分并不是他們夫

28、妻 通過共同的投資增值的， 只是市場發(fā)生了變化， 所以仍是羅先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 羅先生的第一套房是用自己的積蓄 購買的，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，后來由于房價(jià)上漲將房屋出售獲得的 52 萬元，這部分錢是房子產(chǎn)生的增值，也是個(gè)人 財(cái)產(chǎn)，因此女方要求分得 26 萬元的要求沒有法律依據(jù)。三、父母出資的房產(chǎn)怎么分案例：岳先生結(jié)婚后買了一套 100 萬元的房子，因?yàn)榉e蓄不多，他的父母拿了 30萬元給他們買房，父母當(dāng) 時(shí)也沒有說這筆錢是借還是送給他的?，F(xiàn)在岳先生和妻子鬧離婚了，女方要求對半分這套房子。律師解答：這 30 萬元是在岳先生婚后給予的，又沒有明確是借還是送，所以推定這筆錢是對岳先生夫妻二 人的贈(zèng)予，女方有權(quán)分

29、得房子的一半。如果這 30 萬元是在岳先生婚前而不是婚后給的，應(yīng)當(dāng)推定為這是對岳先生個(gè)人的贈(zèng)予，屬于岳先生個(gè)人的 財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)先將這一部分減去， 余額再作為共同財(cái)產(chǎn)分割。 如果岳先生和父母就這 30 萬元訂立過協(xié)議， 表明是向父母借款的話， 那么離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)先將這一部分劃出來作為其父母的財(cái)產(chǎn)， 余額再作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。此外，如果一方的父母出資買了房屋讓夫妻居住，產(chǎn)證辦在自己子女一個(gè)人名下，離婚時(shí)，由于房產(chǎn)是其父 母出資購買的，夫妻并沒有出資，產(chǎn)證又是辦在一方名下，從社會(huì)常理出發(fā)，推定為是父母對自己子女個(gè)人的贈(zèng) 予，而不是對夫妻二人的贈(zèng)予，所以不能將其作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。四、婚前購買婚

30、后還貸的房產(chǎn)歸誰案例：錢先生婚前用自己積蓄 45 萬元，加上銀行貸款 65 萬元，買了一套價(jià)值 110 萬元的房子，產(chǎn)權(quán)人為錢 先生一個(gè)人?；楹笏推拮庸餐€銀行貸款，在婚姻期間一共還了12 萬元本金和利息。現(xiàn)在他們準(zhǔn)備離婚，房子已漲到 150 萬元。女方提出她應(yīng)當(dāng)分得房子的一半即75萬元。錢先生不同意。律師解答： 這套房子是錢先生在婚前用自己的積蓄和銀行貸款購買的， 所以屬于錢先生的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)， 女 方不應(yīng)當(dāng)有產(chǎn)權(quán)。 但是由于在婚姻持續(xù)期間歸還的 12 萬元銀行貸款是用二人的共同財(cái)產(chǎn)歸還的， 所以這 12 萬元 中有女方的部分，錢先生應(yīng)當(dāng)向女方支付 6 萬元。房子的增值部分也和女方無關(guān)。五

31、、婚后購買的房產(chǎn)，產(chǎn)證上是夫妻雙方和兒子的名字，離婚時(shí)如何分割案例：張先生和劉小姐結(jié)婚后購買了一處房產(chǎn)，登記在夫妻二人和兒子的名下，現(xiàn)在要離婚，房產(chǎn)該如何分 割?律師解答：夫妻雙方婚后共同出資購買的房產(chǎn)，無論登記為夫妻雙方或一方，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果產(chǎn)權(quán) 登記中有子女，則是夫妻雙方和子女共同所有。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。如果產(chǎn)權(quán)人只登記為子女一人， 這并不意味著房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女， 而應(yīng)考慮到夫妻雙方在 購買房產(chǎn)時(shí)的真實(shí)意思。 因此， 除非有相反的證據(jù)， 否則仍然應(yīng)將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財(cái)產(chǎn)。 但是， 對于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還。因

32、此，在婚后購買的房產(chǎn)，無論登記為夫妻二人還是其中一人，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如僅登記為子女的，仍 被認(rèn)為是夫妻以及子女的共有財(cái)產(chǎn)， 而非子女一人獨(dú)有的財(cái)產(chǎn)。 家庭內(nèi)部分割財(cái)產(chǎn)時(shí)， 均應(yīng)按此種意見進(jìn)行分割。 不過， 如產(chǎn)權(quán)人將房屋出售、 抵押，其余沒有在產(chǎn)權(quán)證上具名的產(chǎn)權(quán)人不得以未經(jīng)其同意為由訴請買賣合同或抵 押合同無效， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)， 沒有具名的產(chǎn)權(quán)人只能要求具名的產(chǎn)權(quán)人分割出售款或賠償其所受到的 損失。所以應(yīng)當(dāng)將這套房產(chǎn)作為張先生、劉小姐以及他們兒子三人的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。 專家支招離婚房產(chǎn)分割怎樣認(rèn)定從眾多離婚夫妻房產(chǎn)糾紛的案例來看， 比較復(fù)雜的主要集中在 4 種類型。根據(jù)婚姻法、

33、婚姻法解釋 （ 一） 、 婚姻法解釋 （ 二） 以及上海市高級人民法院對處理離婚財(cái)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)婚姻法 及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，夫妻財(cái)產(chǎn)制可分三類，即夫妻法定共有財(cái)產(chǎn)制度、法定個(gè)人財(cái)產(chǎn)制和約定財(cái)產(chǎn)制。時(shí)下，面臨離婚的夫妻對于他們在婚前或婚后所購買或受贈(zèng)的房產(chǎn)， 屬于哪一種性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)制常常認(rèn)定不清， 尤其是遇到長輩們的干涉，給房產(chǎn)認(rèn)定帶來一定的麻煩，現(xiàn)舉例逐一分析：案例一：父母出資購房贈(zèng)和一方男方父母出資購買了一套房產(chǎn)， 小夫妻雙方分文未出， 但小產(chǎn)證上權(quán)利人一欄則記載了男方、 男方父母三人 的姓名?，F(xiàn)夫妻倆面臨離婚，女方主張這房產(chǎn)中的三分之一產(chǎn)權(quán)為夫妻倆的共有財(cái)產(chǎn)。分析：作為父母在贈(zèng)和前要把握

34、婚姻法解釋（ 二） 第二十二條的兩點(diǎn)內(nèi)涵：一是如果子女已婚，父母為自己子女小輩夫妻雙方購置房屋出資的， 應(yīng)認(rèn)定為是對小輩夫妻雙方的贈(zèng)和， 除非父母明確表示是贈(zèng)和自己子女一 方 ; 二是對父母的“明確表示贈(zèng)和”，須在辦產(chǎn)權(quán)證之前作出且有證據(jù)證明，最佳形式是辦理公證。如果父母在 辦產(chǎn)權(quán)證之后或在小輩夫妻面臨離婚時(shí)才簽訂的贈(zèng)和合同， 這實(shí)際上是侵犯了非自己子女一方的合法權(quán)利。 本案 中女方的主張是符合法律規(guī)定的，該房產(chǎn)中的三分之一產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為小夫妻倆共同財(cái)產(chǎn)。案例二：婚前公房婚后買下產(chǎn)權(quán)男方婚前承租一套公房， 婚后將公房以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資買下， 使公有住房轉(zhuǎn)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)房， 但產(chǎn)權(quán)證上權(quán) 利人的姓名

35、僅男方一人。現(xiàn)夫妻倆面臨離婚，該房屋如何分割 ?分析： 婚姻法解釋 （二） 第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書 登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！笔懈咴簩Α盎榍俺凶狻钡母拍钭髁诉M(jìn)一步解釋，其內(nèi)涵是：如 果“婚前承租”的公房是基于單位福利政策分配取得的， 婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)房的， 離婚時(shí)， 該房屋 作為夫妻共同財(cái)產(chǎn) ; 如果“婚前承租”的公房是一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)單獨(dú)購買的，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn) 權(quán)房的， 離婚時(shí)分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)， 應(yīng)當(dāng)將婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的使用權(quán)部分確定為當(dāng)時(shí)承租人個(gè)人所有， 剩余部 分按共同財(cái)產(chǎn)分割 。案例三：婚后購房

36、財(cái)產(chǎn)份額不等70%，女方的財(cái)產(chǎn)份額為 30%;現(xiàn)夫妻倆面臨離婚姻法第十九條規(guī)定了夫妻財(cái)產(chǎn)約定適用夫妻共有財(cái)產(chǎn)制。 把握夫妻財(cái)產(chǎn)約定制，夫妻倆婚后購買了一套房屋， 小產(chǎn)證上載明男方的財(cái)產(chǎn)份額為 婚，該房屋如何分割 ?分析：此案的癥結(jié)是如何區(qū)分夫妻共同財(cái)產(chǎn)制和夫妻財(cái)產(chǎn)約定制。制，并規(guī)定了約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 如果沒有約定或約定不明的， 法律規(guī)定必須采用書面形式， 且該書面形式是明確的、 惟一的。 而本案中產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)份額說明男女方對 夫妻這一特定的財(cái)產(chǎn)即該房屋已經(jīng)事先有約定。 因?yàn)橹援a(chǎn)證上會(huì)明確房屋的份額， 房產(chǎn)交易中心是依據(jù)辦產(chǎn) 證時(shí)夫妻雙方的書面約定來加以注明的。 如果夫妻婚后購房， 產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人記載在男方一人名下， 如事先沒有 明確、惟一的書面約定，該財(cái)產(chǎn)還是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，離婚分割時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)平分。案例四：婚前個(gè)人首付婚后共同償還丈夫婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)首付 20%，以抵押貸款 80%方式購買了一套商品房，婚后妻子和丈夫共同償還貸款，而 產(chǎn)權(quán)證則記載在男方名下?，F(xiàn)夫妻倆面臨離婚，該房屋如何分割 ?分析：根據(jù)市高院對處理離婚財(cái)產(chǎn)的有關(guān)司