房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略研究

1、.：.；學(xué)號(hào)：天津城建大學(xué)本科畢業(yè)論文/設(shè)計(jì)雅仕閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研討學(xué)生姓名：陳 舉專(zhuān)業(yè)稱(chēng)號(hào)：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)指點(diǎn)教師：趙燕華 講師經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院二一三年六月獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)論文是本人在指點(diǎn)教師指點(diǎn)下進(jìn)展的研討任務(wù)和獲得的研討成果，除了文中特別加以援用標(biāo)注之處外，論文中不包含其他人曾經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研討成果，沒(méi)有偽造數(shù)據(jù)的行為。畢業(yè)設(shè)計(jì)論文作者簽名： 簽字日期： 年 月 日畢業(yè)設(shè)計(jì)論文版權(quán)運(yùn)用授權(quán)書(shū)本畢業(yè)設(shè)計(jì)論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保管、運(yùn)用論文的規(guī)定。贊同窗校保管并向有關(guān)管理部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)天津城建大學(xué)可以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入

2、有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保管和匯編本論文。嚴(yán)密的畢業(yè)設(shè)計(jì)論文在解密后適用本授權(quán)闡明畢業(yè)設(shè)計(jì)論文作者簽名： 指點(diǎn)教師簽名：簽字日期： 年 月 日 簽字日期： 年 月 日摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速的開(kāi)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)己開(kāi)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)業(yè)之一。自空港經(jīng)濟(jì)區(qū)被開(kāi)發(fā)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，人口增長(zhǎng)速度快，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展越來(lái)越成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越猛烈。又因國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，各種限制政策陸續(xù)出臺(tái)，使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與開(kāi)展難度加大。為了可以在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下良好的開(kāi)展，突顯實(shí)力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過(guò)制定科學(xué)、合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略手段處理開(kāi)展難題。本論文以天津萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的雅仕閣工程為研

3、討對(duì)象,在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際的指點(diǎn)下，以目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的環(huán)境為前提，對(duì)本工程進(jìn)展環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)、SWOT和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析，最后提出完善工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的意見(jiàn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)；營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際；營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略Study in Marketing Strategy of “Yashige ProjectABSTRACT HYPERLINK ./AppData/Local/Temp/HZ$D./HZ$D./htmls/sentence_detail/.htm t rightWith the rapid development of Chinese national economy, the real estate

4、 industry has been gradually became one of the leading industry in the national economy.HYPERLINK ./AppData/Local/Temp/HZ$D./HZ$D./htmls/sentence_detail/.htm t right Since the Tianjin Airport Economic Area was developed, the development of economic is rapid, population growth speed, the development

5、of real estate industry is more and more mature, and the market competition is more and more fierce. Because of the state of real estate control means layers of overweight, a variety of restrictive policies have been put forward, which makes the real estate enterprises to increase production and dev

6、elopment challenges.HYPERLINK ./AppData/Local/Temp/HZ$D./HZ$D./htmls/sentence_detail/.htm t right In order to develop well in a competitive environment and highlight the strength, the real estate business should through the development of scientific and rational marketing strategy means to solve dev

7、elopment problems. In that thesis, I choose the Yashige project developed by the WanShun real estate development enterprises in Tianjin for the study. It is based on the real estate marketing theory as a guide. In the current real estate market environment for the development of the premise, based o

8、n analysis of the project environment, competition, SWOT and marketing strategy, the thesis puts forward perfect project marketing strategy advice.Key words: real estate development; marketing theory; marketing strategy目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第章 緒論 第章 緒論.選題背景二十世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，房地產(chǎn)行業(yè)飛速開(kāi)展。國(guó)家及地

9、方政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展涌現(xiàn)出各種新動(dòng)態(tài)和新問(wèn)題，先后提出了一系列房地產(chǎn)政策和限購(gòu)政策，其中包括土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。政府利用這些手段來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)行為，從而規(guī)范房地差市場(chǎng)開(kāi)展。近年來(lái)天津地域新樓盤(pán)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨猛烈，和房地產(chǎn)業(yè)的日趨理性，曾經(jīng)簡(jiǎn)單的樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)概念已不符合如今的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)己從過(guò)去的“以產(chǎn)品為中心方式向“以消費(fèi)者為中心的方式轉(zhuǎn)變，合理運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略實(shí)際，制定出適宜工程本身的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來(lái)市場(chǎng)的關(guān)鍵要素之一。. 研討意義“成也營(yíng)銷(xiāo)，敗也營(yíng)銷(xiāo)。在猛烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)的成敗很大程度上取決于營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定的合理性。在當(dāng)前條件下，

10、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越猛烈，同時(shí)隨著一系列宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)可以很好的生存與開(kāi)展有著宏大的困難和挑戰(zhàn)。為了可以在此環(huán)境下良好的開(kāi)展，突顯實(shí)力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過(guò)制定科學(xué)、合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略手段處理開(kāi)展難題。經(jīng)過(guò)對(duì)雅仕閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的研討, 提出產(chǎn)品戰(zhàn)略、分銷(xiāo)戰(zhàn)略、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和營(yíng)業(yè)推行等營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，為保證雅仕閣住宅工程實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷(xiāo)售目的。另外完善公司的營(yíng)銷(xiāo)組織機(jī)構(gòu)，為該公司打造一支高程度營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)者員的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)與競(jìng)爭(zhēng)意，為企業(yè)的繼續(xù)快速開(kāi)展奠定一個(gè)良好的根底。. 研討內(nèi)容與技術(shù)道路. 研討內(nèi)容該論文研討的內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：第一部分“緒論：該點(diǎn)闡明論文研討的背景和意義；以及

11、對(duì)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述，引見(jiàn)論文研討的內(nèi)容和技術(shù)道路。第二部分“相關(guān)實(shí)際綜述：本論文基于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際與“Ps營(yíng)銷(xiāo)組合實(shí)際對(duì)雅仕閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析研討，此部分主要引見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的根本實(shí)際與相關(guān)文獻(xiàn)。第三部分“雅仕閣工程背景與環(huán)境分析：背景部分著重引見(jiàn)工程的根本概略；環(huán)境分析部分首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析，明確工程的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，然后雅仕閣工程競(jìng)爭(zhēng)性分析，明確本工程的優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)。并且提出盡能夠防止本工程的優(yōu)勢(shì),最大限制的開(kāi)展和發(fā)明本身優(yōu)勢(shì),從而使制定的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略得以很好的實(shí)施，并且銷(xiāo)售效果顯著，使本工程實(shí)現(xiàn)利益的最大化。第四部分“雅仕閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析：本部分基于P實(shí)際根底上，對(duì)雅仕閣工程

12、現(xiàn)曾經(jīng)實(shí)施的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略、分銷(xiāo)戰(zhàn)略及營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略研討分析，再結(jié)合開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售實(shí)踐情況，提出工程在制定與實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的缺乏之處，以及影響銷(xiāo)售量的各種要素。第五部分“營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的改良意見(jiàn)：針對(duì)于“雅仕閣工程已制定的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的缺乏點(diǎn)，提出完善該工程營(yíng)銷(xiāo)組織團(tuán)隊(duì)、工程的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略方面意見(jiàn)。. 技術(shù)道路提出營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的改良意見(jiàn)雅仕閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析工程概略SWOT分析宏觀與區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)工程分析環(huán)境分析文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略文獻(xiàn)梳理營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際綜述提出問(wèn)題工程概略SWOT分析宏觀與區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)工程分析環(huán)境分析文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略文獻(xiàn)梳理營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際綜述提出問(wèn)題工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析制定合理的營(yíng)

13、銷(xiāo)戰(zhàn)略略圖- 技術(shù)道路圖 第章 相關(guān)實(shí)際研討綜述第章 相關(guān)實(shí)際研討綜述.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研討概述實(shí)際本部分主要研討的實(shí)際為“Ps、“Cs及“Rs實(shí)際。進(jìn)入世紀(jì)以來(lái),由于電子信息技術(shù)迅速開(kāi)展,人們的消費(fèi)方式發(fā)生非常大的改動(dòng)。隨著消費(fèi)方式的多樣化，現(xiàn)如今市場(chǎng)情形較復(fù)雜,企業(yè)與企業(yè)之間相互競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈，不論是什么性質(zhì)企業(yè)，想要?jiǎng)倮康恼碱I(lǐng)、穩(wěn)定和擴(kuò)展目的市場(chǎng),采用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略顯得非常重要。長(zhǎng)期以來(lái), “Ps營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際被廣泛的援用各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中?！癙s實(shí)際是由J.麥卡錫(Mccarthy)在年提出的,即產(chǎn)品、價(jià)錢(qián)、地點(diǎn)、促銷(xiāo)活動(dòng)?！癙s營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略能從許多復(fù)雜的營(yíng)銷(xiāo)要素中尋覓到最為重要的要素,可以將某一要素變換為

14、某一戰(zhàn)略,從而可以在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突顯自我，順應(yīng)環(huán)境的變化。隨著市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際不斷研討,出現(xiàn)“Ps、“OPs營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，這些實(shí)際都基于Ps營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的研討根底之上,其實(shí)際中心與Ps是一樣的。Ps提出以后,大多營(yíng)銷(xiāo)謀劃者在謀劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)前,是從“PS實(shí)際角度出發(fā)，針對(duì)需求謀劃產(chǎn)品的情況作出合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方案，另一方面此實(shí)際中心是追求盡能夠的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。于年美國(guó)著名學(xué)者勞特朋(Lanterbom)第一次提出新的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略實(shí)際，取代Ps實(shí)際，這就是Cs實(shí)際。此實(shí)際被提出為營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的深化研討找到了新的途徑,與“Ps實(shí)際相比，此實(shí)際更關(guān)注焦點(diǎn)是消費(fèi)者需求,以顧客需求為營(yíng)銷(xiāo)中心；Cs實(shí)際在營(yíng)銷(xiāo)理念上有很大的改良。但是

15、從市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)分析CS,CSs在某些方面阻止了企業(yè)開(kāi)展的發(fā)明性與自動(dòng)性。二十世紀(jì)九十年代的中期，美國(guó)著名學(xué)者舒爾茨(DonE.Schultz)提出“Rs實(shí)際。此實(shí)際提出個(gè)全新要素，包括關(guān)系Relationship、關(guān)聯(lián)Relevance、反響Reaction和報(bào)答Reward。Rs實(shí)際中心是以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為營(yíng)銷(xiāo)中心,在原來(lái)研討的根底上構(gòu)建一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的新框架,它將企業(yè)所實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)提升至社會(huì)層面進(jìn)展思索,公司不只需思索本身的利益和開(kāi)展，更重要的是與顧客以及利益相關(guān)者建立、穩(wěn)定與開(kāi)展友好關(guān)系，與其建立開(kāi)展的共同體，因此企業(yè)注重關(guān)系管理的程度要高于市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)。三種實(shí)際的對(duì)比分析見(jiàn)表-。表- 四種營(yíng)

16、銷(xiāo)戰(zhàn)略對(duì)比內(nèi)容區(qū)別P營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略產(chǎn)品：中心產(chǎn)品、方式產(chǎn)品、附加產(chǎn)品及產(chǎn)品生命周期價(jià)錢(qián)：定價(jià)、價(jià)風(fēng)格整分銷(xiāo)渠道：渠道類(lèi)型、渠道商的選擇、分配協(xié)調(diào)管理促銷(xiāo)戰(zhàn)略：廣告、促銷(xiāo)、推行、公共關(guān)系哦優(yōu)點(diǎn):l)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際體系化)復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化)是營(yíng)銷(xiāo)易于實(shí)施、具有可操作性缺陷:l)沒(méi)有涉及到全面的可控制要素)只適宜產(chǎn)品供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)C營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略顧客:開(kāi)掘、了解顧客的需求，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以顧客為中心本錢(qián):不僅是產(chǎn)品本身本錢(qián)，還需思索顧客的購(gòu)買(mǎi)本錢(qián)方便:營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)盡能夠的使更容易接受、購(gòu)買(mǎi)溝通:企業(yè)與消費(fèi)者進(jìn)展有效的溝通，了解顧客需求，搜集客戶(hù)信息，到達(dá)顧客稱(chēng)心度，維護(hù)其忠實(shí)度優(yōu)點(diǎn):l)將顧客放在第一位，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以

17、顧客為中心)企業(yè)注重資源調(diào)整利用，發(fā)揚(yáng)企業(yè)文化與籠統(tǒng))建立于與消費(fèi)者雙向溝通的根底上缺陷:l)該實(shí)際與竟?fàn)帉?dǎo)向不一致)不能構(gòu)成營(yíng)銷(xiāo)個(gè)性營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì))很難實(shí)施差別化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略)很難到達(dá)企業(yè)與顧客雙博得效果)營(yíng)銷(xiāo)被動(dòng)性R營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際關(guān)聯(lián):企業(yè)與消費(fèi)者成立聯(lián),為消費(fèi)者提供稱(chēng)心的效力,使其堅(jiān)持長(zhǎng)久的忠實(shí)度反響:根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),企業(yè)所做出的反響，滿(mǎn)足消費(fèi)者需求關(guān)系:與顧客堅(jiān)持友好的協(xié)作關(guān)系、建立長(zhǎng)期而穩(wěn)定的關(guān)系報(bào)答:企業(yè)注重利潤(rùn)、價(jià)值報(bào)答優(yōu)點(diǎn):l)以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為中心)展現(xiàn)了出關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的理念)企業(yè)所作出的反響，盡能夠到達(dá)雙贏目的)不僅思索本錢(qián)問(wèn)題，并思索利益相關(guān)者的利益問(wèn)題缺陷:經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求高根據(jù)表-,他們可以知道,“

18、Ps實(shí)際是以企業(yè)為導(dǎo)向,假設(shè)市場(chǎng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，或者是競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品較少，那么該實(shí)際更容易實(shí)施，并且會(huì)突顯優(yōu)勢(shì)?！癈s那么不同，該實(shí)際是以消費(fèi)者為中心，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略實(shí)施盡能夠多的為顧客思索，博得消費(fèi)者的認(rèn)可、支持。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，競(jìng)爭(zhēng)性越加猛烈，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)安康開(kāi)展,房地產(chǎn)工程市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)建立在工程本身特點(diǎn)與市場(chǎng)需求情況相結(jié)合，合理的運(yùn)用P、C與R營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略實(shí)際，做好工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)文獻(xiàn)概述目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在迅速的開(kāi)展中，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且推進(jìn)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)向前開(kāi)展。又因“營(yíng)銷(xiāo)決議成敗，合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)的生命線(xiàn)，所以有許多學(xué)者針對(duì)目前市場(chǎng)開(kāi)

19、展情況提出房地產(chǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研討成果。.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概念界定“房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)企業(yè)以該企業(yè)制定的運(yùn)營(yíng)政策與開(kāi)展目的為指點(diǎn),經(jīng)過(guò)市場(chǎng)細(xì)分、市場(chǎng)定位以及對(duì)目的市場(chǎng)的宏微觀環(huán)境的分析，定位目的客戶(hù)群并抓住機(jī)遇,選擇合理的營(yíng)銷(xiāo)渠道，方案有效促銷(xiāo)手段,采取創(chuàng)意的手段將企業(yè)的產(chǎn)品推向目的市,以到達(dá)企業(yè)預(yù)期市場(chǎng)占有率、引導(dǎo)并促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可繼續(xù)開(kāi)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。從某些意義上講,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)作為一種高智能的方案蘊(yùn)含在房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，包括前期的市場(chǎng)調(diào)研、客戶(hù)定位、工程定位、產(chǎn)品定位、建筑物規(guī)劃和設(shè)計(jì)、價(jià)錢(qián)制定、中介及廣告效力、跟蹤效力以及搜集反響信息等構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)假想象在此行業(yè)想穩(wěn)定

20、的開(kāi)展下去，就必需盡能夠滿(mǎn)足顧客的需求，為受害群體提供他們所需求的產(chǎn)品。換句話(huà)說(shuō),企業(yè)求開(kāi)展，就必需熟習(xí)動(dòng)態(tài)市場(chǎng),依市場(chǎng)需求為根底，開(kāi)發(fā)和建立樓盤(pán)工程,經(jīng)過(guò)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)運(yùn)用實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值,最終實(shí)現(xiàn)客戶(hù)稱(chēng)心與企業(yè)獲取利潤(rùn)雙贏目的，可以促進(jìn)企業(yè)的不斷開(kāi)展?？傊袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是銜接房地產(chǎn)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求的中間橋梁,開(kāi)發(fā)企業(yè)做好營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，將潛在市場(chǎng)時(shí)機(jī)開(kāi)展為有利可得投資時(shí)機(jī),從而使房地產(chǎn)公司在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中很好的開(kāi)展下去。因此也可以以為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)作用至關(guān)重要。.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)研討文獻(xiàn) ()我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀王錦昆()在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)下跌的情況下，房地產(chǎn)的需求主要由剛性需求和投資性商用住宅需

21、求為主。陳靜,我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)目前存在的問(wèn)題有依賴(lài)傳統(tǒng)的廣告宣傳、企業(yè)誠(chéng)信度差、營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)良莠不齊、市場(chǎng)調(diào)研缺乏等問(wèn)題。方梅(), 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在住宅空置率升高、開(kāi)發(fā)商注重短期利益，迷信廣告作用、企業(yè)在產(chǎn)品的市場(chǎng)定位上迷失方向、企業(yè)大量圈地。邢利利，對(duì)尾樓銷(xiāo)售情況研討發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商不注重尾樓階段營(yíng)銷(xiāo)，并且在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中缺乏針對(duì)性。開(kāi)發(fā)商缺乏樓盤(pán)自我營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)，這就自然而然地影響到了樓盤(pán)的銷(xiāo)售，產(chǎn)生尾盤(pán)也在情理之中。銷(xiāo)售方案的制定，缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)閱歷豐富的專(zhuān)業(yè)人員深化市場(chǎng)調(diào)查，做出來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)方案不合理，甚至存在價(jià)錢(qián)炒作、銷(xiāo)售泡沫、方案絮亂等問(wèn)題。同時(shí)沒(méi)有組建尾樓營(yíng)銷(xiāo)人員 。()對(duì)

22、存在的問(wèn)題提出建議劉趁維()一文提出新環(huán)境下的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略,包括綠色營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、品牌營(yíng)銷(xiāo)等戰(zhàn)略。董穎基于目前房地產(chǎn)目前開(kāi)展情況研討，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略提出幾點(diǎn)建議，其一，提高房地產(chǎn)廣告的信度;其二，要注重市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)，做好工程整個(gè)過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)；其三，實(shí)行品牌營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)品牌管理。徐瑞琳()針對(duì)目前營(yíng)銷(xiāo)瓶頸提出以下幾點(diǎn)建議：執(zhí)行管家推出的政策，及時(shí)修正企業(yè)開(kāi)展方向；結(jié)合國(guó)情，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)理；經(jīng)過(guò)融資努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)展方式的改動(dòng)；最后針對(duì)市，經(jīng)過(guò)實(shí)施合理的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)等充分發(fā)揚(yáng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略組合優(yōu)勢(shì)。李玉良房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)定位要留意房地產(chǎn)工程往往受土地資源、地理位置、國(guó)家宏觀政策

23、等外部條件的制約，對(duì)某一樓盤(pán)定位應(yīng)根據(jù)工程本身的環(huán)境、目的客戶(hù)需求情況，以及所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況來(lái)確定，與目的客戶(hù)的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)才干相匹配。在市場(chǎng)戰(zhàn)略方面，強(qiáng)調(diào)求創(chuàng)新，高特征；用樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，為企業(yè)建立好的消費(fèi)者口碑；另外還需求做好客戶(hù)管理以及售后效力任務(wù)。薛安本文采用SWOT分析法分析某房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，對(duì)該工程的內(nèi)外部環(huán)境分析，得出該工程的賣(mài)點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。本文分析消費(fèi)群體的需求特征是建立在消費(fèi)者行為實(shí)際，確定最終購(gòu)買(mǎi)群體，然后針對(duì)最終目的消費(fèi)者設(shè)計(jì)產(chǎn)品。運(yùn)用“Ps 實(shí)際制定樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。姚家偉針對(duì)于房地產(chǎn)尾樓提出幾點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，包括重新設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)目的，正確引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)展合

24、理的促銷(xiāo)降價(jià)，重新定義市場(chǎng)和組建專(zhuān)業(yè)的尾樓銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。 ()地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新蔣一璐房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、堅(jiān)持企業(yè)長(zhǎng)足開(kāi)展，就得不斷細(xì)分市場(chǎng)，找到房產(chǎn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，推出差別化的、個(gè)性化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足人們各自不同的需求。李康對(duì)蘇州房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀分析，得知廣告營(yíng)銷(xiāo)與客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)并嘉齊驅(qū)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)呈現(xiàn)出效力化文娛產(chǎn)業(yè)化特征體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)得到了廣泛運(yùn)用，促銷(xiāo)已成為各樓盤(pán)銷(xiāo)售的常態(tài)?；诖朔N現(xiàn)狀，提出創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，首先營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)要注重工程開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)，其次房地產(chǎn)企業(yè)注重以品牌吸引客戶(hù)，再次房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)要加強(qiáng)對(duì)文化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的研討，最后房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)要樹(shù)立綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。汪貴清新情勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)采

25、取有效的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其一，加快處理商品房空置問(wèn)題；其二，提高房地產(chǎn)廣告的真實(shí)度與誠(chéng)信度；其三，注重市場(chǎng)調(diào)研，定位準(zhǔn)確；其四，加強(qiáng)品牌管理，提高營(yíng)銷(xiāo)人員的籠統(tǒng)與素質(zhì)；其五，真正投入真文化，加強(qiáng)精神文化建立。李鳳珍()，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)下跌的趨勢(shì)，應(yīng)以新的營(yíng)銷(xiāo)理念與戰(zhàn)略，謀開(kāi)展，創(chuàng)利潤(rùn)。創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略包括以顧客為本的人文營(yíng)銷(xiāo)，分臺(tái)前、臺(tái)中、臺(tái)后效力營(yíng)銷(xiāo)和合理規(guī)劃綠地覆蓋面積的綠色營(yíng)銷(xiāo)。第章 雅仕閣工程概略及其環(huán)境分析第章 雅仕閣工程概略及其環(huán)境分析.工程背景天津雅仕閣工程由“天津萬(wàn)順置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)的工程，天津萬(wàn)順置業(yè)公司成立于年月，是一家以房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的為主的的集

26、團(tuán)公司。近年來(lái)在天津地域所開(kāi)發(fā)的工程有萬(wàn)順溫泉花園、塞頓中心、國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融中心、空港金融中心、麗晶大廈、融和廣場(chǎng)以及空港投資效力中心等工程，加上目前待開(kāi)發(fā)的工程已有萬(wàn)平米。圖- “雅仕閣效果圖圖- “雅仕閣效果圖圖- 雅仕閣規(guī)劃圖雅仕閣工程位于天津空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中環(huán)西路與西五道交口,工程的整體規(guī)劃見(jiàn)以下圖-與圖-：圖-為工程整體規(guī)劃圖，西邊是風(fēng)光優(yōu)美的碧波湖，東邊是供人休閑文娛的高爾夫球場(chǎng)，北邊與融和廣場(chǎng)商業(yè)小區(qū)接壤。圖-是工程樓盤(pán)詳細(xì)圖，#-#樓靠小區(qū)的西邊坐落，臨近碧波湖，#-#接近高夫球場(chǎng)，樓盤(pán)整體規(guī)劃呈V字形。其工程概略見(jiàn)表-。區(qū)位空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建筑類(lèi)別小高層占地面積.平方米容積率建筑

27、面積平方米最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間-綠化率%總戶(hù)數(shù)戶(hù)車(chē)位數(shù)個(gè)裝修情況毛坯，公共部分精裝修物業(yè)費(fèi).元/平米月開(kāi)發(fā)商天津萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)放公司物業(yè)公司天津市君怡物業(yè)管理建筑設(shè)計(jì)天津設(shè)計(jì)院產(chǎn)權(quán)年限年全程營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商自主銷(xiāo)售表- 工程區(qū)域概略區(qū)位雅仕閣工程位于天津空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)天津空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中環(huán)西路與西五道交口，臨近“融和廣場(chǎng)商業(yè)小區(qū)，相距不超越m；本工程?hào)|臨天津高爾夫球場(chǎng)，西觀美麗的碧波湖，與管委會(huì)隔湖相望，北接近空港體育活動(dòng)中心和同體育館，為追求高質(zhì)量的任務(wù)環(huán)境的高管、指點(diǎn)人員提供一個(gè)任務(wù)、休閑文娛的圣地。交通周邊交通便利，距市區(qū)有公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)有公里，不到五分鐘的車(chē)程，離天津塘沽港有公里。地鐵、號(hào)線(xiàn)

28、與本區(qū)域接通，即將在本工程近邊設(shè)置站點(diǎn)。京津塘高速、津?yàn)I高速、塘津高速以及天津鐵路北環(huán)線(xiàn)與該區(qū)域直通。配套周邊配套設(shè)備豐富，有全球最大的單體mall濱海第一亞沙奧特萊斯YOHO灣商業(yè)區(qū)、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、體育館、正在建立中的體育文化中心、空港實(shí)驗(yàn)學(xué)校以及空港醫(yī)學(xué)園區(qū)等。產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃高端、溫馨的“綠色生態(tài)居住區(qū)。工程總占地面積.平米,地塊方整,總建筑面積達(dá)萬(wàn)多平方米，其中地上建筑面積平方米，地下建筑面積平方米，容積率.。本工程特邀法國(guó)普瑞思建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)展設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格法式純板式精品小高層，規(guī)劃為一棟酒店式公寓及八棟高檔公寓、一棟高端會(huì)所。小區(qū)規(guī)劃有-#樓，其中#樓為空港高爾夫公寓，#樓為高

29、端會(huì)所，#-#為雅仕閣行政公寓，其中#-#層，號(hào)樓層，#-#樓層。表- 戶(hù)型信息戶(hù)型面積總套數(shù)占總數(shù)比例產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)兩室兩廳.%經(jīng)濟(jì)型：平方米注重在既定面積下的功能需求，表達(dá)都市特征、創(chuàng)新感。特點(diǎn)是觀景小陽(yáng)臺(tái)，雙衛(wèi)，主臥帶衛(wèi)生間，追務(wù)虛用率溫馨二室兩廳.%溫馨型：平方米注重在既定功能下的空間質(zhì)量感，特點(diǎn)是大開(kāi)間，大廳、大主臥、小房奢華三室兩廳%奢華型：平方米以上注重在既定功能及空間質(zhì)量下的差別感，特點(diǎn)是兩梯兩戶(hù)、私密性好等。由表-可知，本工程有多種戶(hù)型，面積在-平米之間。#-#樓為兩梯三戶(hù)，助理戶(hù)型為室廳衛(wèi),#-#為兩梯兩戶(hù)，助理戶(hù)型為室廳衛(wèi)。戶(hù)型設(shè)計(jì)南北通透，氣流通暢，采光度高。.工程環(huán)境分

30、析.外部環(huán)境分析()國(guó)家政策目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)與近六十個(gè)行業(yè)的開(kāi)展有著親密的聯(lián)絡(luò)，如此可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展好壞與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展好壞程度是分不開(kāi)的。為了能使房地產(chǎn)市場(chǎng)安康的開(kāi)展，近年來(lái)政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，詳細(xì)情況見(jiàn)下表-。表- 政治調(diào)控政策政策內(nèi)容穩(wěn)增長(zhǎng)“十二五規(guī)劃、“十八大報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目的，年“中央經(jīng)濟(jì)任務(wù)會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)年將堅(jiān)持穩(wěn)健開(kāi)展，新增貨幣量和貨款卻有都有添加，為房地產(chǎn)繼續(xù)帶來(lái)好利。房地產(chǎn)調(diào)控方面處于正常平穩(wěn)過(guò)渡階段，同時(shí)政府將從緊控制房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)展的市場(chǎng)情況。津十條年月份，天津市提出“津十條房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵(lì)普通商品

31、房建立、限制高檔次的別墅供應(yīng)；政府投資加快保證住房的建立進(jìn)度；提高住房用地的以及其它用地的有效供應(yīng)量,動(dòng)遷安頓用地量不可低于總供應(yīng)量的百分之七十；壓制投資性商品房購(gòu)買(mǎi)的需求,該政策要求購(gòu)第二套住房貸款的首付應(yīng)高于百分之五十；加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置措施,加強(qiáng)貸款審核與管理任務(wù)；加強(qiáng)對(duì)土地出讓市場(chǎng)監(jiān)管；加強(qiáng)購(gòu)房與交付后的運(yùn)用管理,完善其管理制度,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)視，及時(shí)公開(kāi)曾經(jīng)同意的信息。房貸調(diào)控從年到如今，對(duì)于銀行貸款購(gòu)房,首付款調(diào)到百分之三十以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭, 規(guī)定首付不得低于百分之五十、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率.倍。針對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,并且屬于購(gòu)買(mǎi)者家庭獨(dú)一住房的,稅收減半。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)

32、普通住房面積在平方米及以下,且該住房屬于購(gòu)買(mǎi)者家庭獨(dú)一的住房,按%稅率收稅。對(duì)出賣(mài)已有房子且在年內(nèi)再次購(gòu)買(mǎi)房的購(gòu)房者不再享有減免個(gè)人所得稅的福利。限購(gòu)令一些開(kāi)發(fā)商將目光投向大戶(hù)型和和高端別墅奢華住宅工程的開(kāi)發(fā)上，由于“限購(gòu)令使得一些改善型客戶(hù)不得不將改善投資轉(zhuǎn)向別墅豪宅。但由于天津政府出臺(tái)“限大令新政，嚴(yán)厲限制豪宅開(kāi)發(fā)。添加保證房建立在商品房市場(chǎng)供應(yīng)添加的同時(shí)，年保證性住房建立也會(huì)繼續(xù)進(jìn)展，其作用穩(wěn)定房?jī)r(jià)，住房城鄉(xiāng)建立部部長(zhǎng)姜偉提出年保證性住房的新目的：努力完成城鎮(zhèn)保證性安居工程根本建成萬(wàn)套，新開(kāi)工的有六百萬(wàn)套的義務(wù)。從房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，繼續(xù)前些年的房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是主基

33、調(diào)。年我國(guó)將加強(qiáng)和改善無(wú)敵宏觀調(diào)控，堅(jiān)持控制總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)政府出臺(tái)的限購(gòu)等一系列調(diào)控政策。()區(qū)域環(huán)境分析)空港引見(jiàn)天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)于年月設(shè)立，位于濱海機(jī)場(chǎng)東北邊，濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西邊，天津市區(qū)的東邊，東西銜接市區(qū)與濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是經(jīng)濟(jì)樞紐重地。從這里到市區(qū)只需公里，離塘沽港口公里，這里交通便利。目前空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展成為多產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的開(kāi)發(fā)區(qū)，其包括加工制造業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)保稅業(yè)、物流業(yè)、研發(fā)工程以及國(guó)際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，是開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)區(qū)?？崭劭崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)已開(kāi)展為電子信息產(chǎn)業(yè)園、汽車(chē)工業(yè)園、生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園、高科技研發(fā)園、新資料工業(yè)園等多種商業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和空港

34、經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)展的綜合優(yōu)勢(shì)相加在一同，為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)展奠定良好的根底。)空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況年是全面貫徹落實(shí)黨的十八大精神的開(kāi)局之年，是實(shí)施“十二五規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年。做好年的任務(wù)，對(duì)于進(jìn)一步加快濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，把天津建立成為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市，具有非常重要的意義。天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)期年GDP估計(jì)到達(dá)億元，去年增長(zhǎng)%，工業(yè)產(chǎn)區(qū)增長(zhǎng)值%?？崭蹍^(qū)繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，構(gòu)成特征鮮明、產(chǎn)業(yè)多元、協(xié)調(diào)繼續(xù)的綜合優(yōu)勢(shì)。夯實(shí)經(jīng)濟(jì)體制根底，做強(qiáng)航空、配備制造、電子信息、生物醫(yī)藥等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力引進(jìn)展業(yè)龍頭、中心部件和關(guān)鍵技術(shù)研發(fā)、制造、銷(xiāo)售為一體的高附加值工程。此外今年還啟動(dòng)戰(zhàn)略性新產(chǎn)業(yè)，力求

35、新能源、新資料、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域的招商獲得新突破，并著力吸引總部、貿(mào)易、金融、文化、白領(lǐng)密集型和消費(fèi)型效力業(yè)工程，加大主題商業(yè)、特征商業(yè)、新型商業(yè)的招商力度。年月日，經(jīng)天津市委市政府決議，天津空港物流加工區(qū)正式更名為天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，更名后最大的意義無(wú)疑更加確定了未來(lái)空港的經(jīng)濟(jì)位置和功能定位。據(jù)策源地產(chǎn)環(huán)渤海區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、天津公司總經(jīng)理彭偉忠引見(jiàn)：占據(jù)了投資先機(jī)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，具備幾大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：其一，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的未來(lái)前景不用置疑，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)以高端制造業(yè)為主導(dǎo)，在航空、電信、配備制造、軟件效力外包、總部經(jīng)濟(jì)五大產(chǎn)業(yè)業(yè)已初步構(gòu)成的根底上，正在著力打造“三區(qū)九組團(tuán)；其二，在整個(gè)濱海新區(qū)中

36、，空港物流加工區(qū)的位置是最具有戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)的，在市區(qū)與海港與北京之間，這個(gè)區(qū)位是最重要的聚集點(diǎn)?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)是濱海新區(qū)銜接京津兩地的西大門(mén)，京津一體化進(jìn)程的加快讓大家看到了雙城聯(lián)動(dòng)的開(kāi)展速度；其三，有別于其他區(qū)域的功能定位，空港更加注重的是高科技的開(kāi)展氣氛，并特別為進(jìn)區(qū)的企業(yè)配置了生活、休閑、文娛、居住等各方面的便利條件。高端產(chǎn)業(yè)加速聚集。堅(jiān)持把招商引資作為中心戰(zhàn)略，集全區(qū)之力聚焦招商、效力招商，引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)工程，航空制造、通訊信息、配備制造加快聚集，新能源、新資料和新一代信息產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)初具雛形，現(xiàn)代物流、國(guó)際貿(mào)易等優(yōu)勢(shì)效力業(yè)日益壯大，金融租賃、效力外包、商業(yè)、房地產(chǎn)、傳媒廣告等新興效力業(yè)

37、加快開(kāi)展，五年累計(jì)吸引合同外資額億美圓和內(nèi)聯(lián)引資額億元。開(kāi)展空間進(jìn)一步擴(kuò)展。空港經(jīng)濟(jì)區(qū)一、二期平方公里區(qū)域開(kāi)發(fā)建立根本完成，根本建成綜合保稅區(qū)，啟動(dòng)了濱海航空產(chǎn)業(yè)區(qū)平方公里土地開(kāi)發(fā)，正在開(kāi)展南港輕紡經(jīng)濟(jì)區(qū)二期.平方公里開(kāi)發(fā)建立前期任務(wù)，構(gòu)成了“多區(qū)域、多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)開(kāi)展格局，區(qū)域開(kāi)發(fā)總面積超平方公里，為進(jìn)一步加快開(kāi)展貯藏了戰(zhàn)略空間。從開(kāi)展的角度看，預(yù)期到，地域消費(fèi)總值突破億元，年均增長(zhǎng)%以上；二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例到達(dá)：；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)億元，年均增長(zhǎng)%以上；營(yíng)業(yè)收入百億以上企業(yè)集團(tuán)超越家，新增上市公司家以上；營(yíng)業(yè)收入百億以上企業(yè)集團(tuán)超越家，新增上市公司家以上；進(jìn)出口總額達(dá)億美圓，年均增長(zhǎng)%；出口總額達(dá)億

38、美圓，年均增長(zhǎng)%以上。全區(qū)研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占地域消費(fèi)總值的比重達(dá).%；高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)%；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破億元，占工業(yè)消費(fèi)總值的%以上；科技型中小企業(yè)達(dá)家，銷(xiāo)售收入超億元的科技小巨人達(dá)家。綜上分析可知，當(dāng)天津城市東擴(kuò)的步伐日益加快，空港作為城市東擴(kuò)的首站，無(wú)疑獲得了宏大的開(kāi)展先機(jī)，空港的區(qū)域價(jià)值正在凸顯?？崭劢?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，土地有待開(kāi)發(fā)面積大。再加上各產(chǎn)業(yè)紛紛進(jìn)入這邊區(qū)域，區(qū)域板塊價(jià)值在熱升，這些都為房地產(chǎn)的開(kāi)展奠定良好的根底。)空港人口情況年末，全區(qū)就業(yè)人數(shù)達(dá).萬(wàn)人，比年末添加萬(wàn)人；從業(yè)人員工資報(bào)酬大幅增長(zhǎng)，人均年勞動(dòng)報(bào)酬達(dá).萬(wàn)元，比年末添加.萬(wàn)元。區(qū)域

39、公共衛(wèi)生平安得到保證，社區(qū)衛(wèi)生效力體系穩(wěn)步拓展，文化教育實(shí)現(xiàn)高起步，社會(huì)保險(xiǎn)根本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。()競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析從研討工程的產(chǎn)品,與“雅仕閣工程構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)格局的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程主要有臨近的萬(wàn)通金府國(guó)際、海航Y(jié)OHO灣工程本為主要競(jìng)爭(zhēng)者，在確定競(jìng)爭(zhēng)工程時(shí)，根據(jù)了如下的原那么和方法：)區(qū)域選擇：選擇離本工程較近，并且與工程構(gòu)成直接的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)的工程；)產(chǎn)品性質(zhì)：主要以酒店式公寓為主的樓盤(pán)；)開(kāi)發(fā)方式：與雅仕閣工程定位及類(lèi)型相近的商住小區(qū)；)工程成熟程度：選擇現(xiàn)樓和準(zhǔn)現(xiàn)樓的工程；綜上選擇競(jìng)爭(zhēng)工程的條件，將本次選擇萬(wàn)通金府國(guó)際定為競(jìng)爭(zhēng)工程根本資料見(jiàn)表-。表- 競(jìng)爭(zhēng)工程概略萬(wàn)通金府國(guó)際海航Y(jié)OHO灣區(qū)位空港經(jīng)濟(jì)

40、開(kāi)發(fā)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積多平方米平方米建筑面積萬(wàn)平米平方米建筑類(lèi)別高層小高層物業(yè)類(lèi)型住宅、公寓住宅、綜合體、公寓綠化率.%開(kāi)盤(pán)時(shí)間-銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)元/平米元/平米建筑設(shè)計(jì)天津設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi).元/月/./月/平米物業(yè)公司萬(wàn)通鼎安物業(yè)管理大通物業(yè)銷(xiāo)售代理主要戶(hù)型一室一廳一衛(wèi)，平米兩室一廳一衛(wèi)，平米兩室兩廳兩衛(wèi)，.平米三室兩廳兩衛(wèi)，.平米A戶(hù)型：三室兩廳兩衛(wèi)，約平米B戶(hù)型：一室一廳一衛(wèi)，約平米C戶(hù)型：兩室兩廳一衛(wèi)，約平米E戶(hù)型：兩室一廳一衛(wèi)，約平米社區(qū)配套教育：天津市東麗區(qū)華明學(xué)校 醫(yī)院：空港首家公立醫(yī)院空港國(guó)際醫(yī)院 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行天津空港物流加工區(qū)支行 其他：溫泉高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際汽車(chē)園、天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)

41、場(chǎng)醫(yī)院：國(guó)內(nèi)一流大型現(xiàn)代化綜合醫(yī) 院、健身中心學(xué)校：空港幼兒園、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)學(xué)校、民航大學(xué)、其他：中國(guó)挪動(dòng)、S汽車(chē)效力中心容積率.總戶(hù)數(shù)總共戶(hù)戶(hù)裝修情況精裝精裝、毛坯開(kāi)發(fā)商天津萬(wàn)華置業(yè) HYPERLINK tj.focus/common/modules/dmc/house_search/index.php?kfs_id= t _blank 天津空港商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)年限表-是對(duì)兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程概略， 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程的開(kāi)發(fā)方式、產(chǎn)品特征以及銷(xiāo)售戰(zhàn)略分析，為提出本完善本工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略做根底。)“金府國(guó)際工程分析本工程位于濱海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心大道與東五道交口，北側(cè)為濱湖商業(yè)休閑中心，空港管委會(huì)和金融街，南側(cè)為各

42、大企業(yè)的研發(fā)中心，東側(cè)為低密度的住宅區(qū)，西側(cè)為溫泉高爾夫球場(chǎng)，詳見(jiàn)圖-。該工程占地多平米，建筑面積大約萬(wàn)平米。工程類(lèi)型為公寓、框架小高層，共六棟樓，層數(shù)在十層到十三層之間；主力戶(hù)型為經(jīng)典小戶(hù)型，一居室戶(hù)型面積在平米左右，兩居室戶(hù)型面積在平米左右，其他的戶(hù)型面積在-平米之間。圖- 金府國(guó)際區(qū)位圖該工程建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，建筑規(guī)劃合圍式方式將城市喧囂隔絕其外，發(fā)明安靜的社居空間，規(guī)劃見(jiàn)圖-。根據(jù)現(xiàn)代德式園林風(fēng)格做本工程景觀設(shè)計(jì)以，樓間設(shè)置具有層次感的休閑樹(shù)陣，加上雕塑、小水景、休閑設(shè)備等硬件與四草坪植被，為住戶(hù)發(fā)明安靜休閑的生活景象。圖- 金府國(guó)際規(guī)劃圖該工程于年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在元/平米以上，到年

43、初均價(jià)在元/左右，到目前價(jià)錢(qián)穩(wěn)定在元/平米，價(jià)錢(qián)走勢(shì)情況見(jiàn)圖-。圖- 金府國(guó)際價(jià)錢(qián)走勢(shì)圖由價(jià)錢(qián)走勢(shì)圖可知，“金府國(guó)際工程開(kāi)盤(pán)價(jià)錢(qián)味元/平米，隨著銷(xiāo)售活動(dòng)的進(jìn)展，價(jià)錢(qián)一路下滑，成下降趨勢(shì)，目前穩(wěn)定在米/平米?！昂：結(jié)OHO灣工程分析本工程位于濱海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東二道和東三道之間，西鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的主干道中心大道，與空港管委會(huì)和海關(guān)大樓相對(duì), 南面為空港獨(dú)一的景觀湖,見(jiàn)圖-；總占地面積約萬(wàn)平方米，總建筑面積約萬(wàn)平方米，工程共分個(gè)地塊，產(chǎn)品包括主題酒店、購(gòu)物公園、休閑廣場(chǎng)、辦公、酒店式公寓和LOFT。一居-平米，圖- 海航Y(jié)OHO灣區(qū)位圖本小區(qū)主題酒店、購(gòu)物公園、休閑廣場(chǎng)、辦公、酒店式公寓和LOFT為

44、一體化的商、住小區(qū)，海航Y(jié)OHO灣商業(yè)部分規(guī)劃有超市、影院、特征餐飲等，經(jīng)過(guò)連廊及休閑平臺(tái)構(gòu)成三條購(gòu)物街，可滿(mǎn)足吃、住、娛、創(chuàng)業(yè)、購(gòu)物、交友等多方面需求。圖- 海灣YOHO灣價(jià)錢(qián)走勢(shì)圖圖- 海航Y(jié)OHO灣規(guī)劃圖該工程于年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在元/平米以上，到年初均價(jià)在元/左右，到目前價(jià)錢(qián)穩(wěn)定在元/平米，價(jià)錢(qián)走勢(shì)情況見(jiàn)圖-。.內(nèi)部環(huán)境分析 ()開(kāi)發(fā)商概略雅仕閣工程開(kāi)發(fā)商是天津萬(wàn)順置業(yè)，公司成立于年月，是一家以房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的為主的公司。公司董事長(zhǎng)白少良為中共黨員，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，并擔(dān)任北辰人大代表和天津市人大代表。年獲得天津市關(guān)愛(ài)職工的民營(yíng)企業(yè)家的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，以及不斷創(chuàng)新，近年來(lái)得到很

45、好的開(kāi)展。公司的運(yùn)營(yíng)理念是“以誠(chéng)為本，以信立業(yè)，科學(xué)運(yùn)作，秉承去實(shí)際，以務(wù)虛理念和創(chuàng)業(yè)熱情，在近幾年內(nèi)，締造了天津一個(gè)個(gè)地產(chǎn)神話(huà)，截止目前公司曾經(jīng)擁有余名員工，以房地產(chǎn)為主營(yíng)，兼營(yíng)物業(yè)管理、餐飲等集團(tuán)性企業(yè)，總資產(chǎn)達(dá)億元。國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中 塞頓中心 麗晶大廈圖- 中心工程這些年來(lái)，公司開(kāi)發(fā)了“萬(wàn)順溫泉花園工程，組建了“君怡物業(yè)管理，并獲得“優(yōu)秀示范小區(qū)稱(chēng)號(hào)。公司開(kāi)發(fā)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，收到了較好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。年開(kāi)發(fā)建立了“天津賽頓中心和“麗晶大廈工程，打造了天津市地標(biāo)建筑群，見(jiàn)圖-。公司以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量，高程度的管理和人性化的效力，成為天津市“高檔甲級(jí)智能化純商務(wù)寫(xiě)字樓的典范，逐漸樹(shù)立了“

46、萬(wàn)順地產(chǎn)這一深化人心的企業(yè)品牌，并成為房地產(chǎn)信譽(yù)度AAA企業(yè)。近年以來(lái)，面對(duì)金融市場(chǎng)變動(dòng)和政策調(diào)控，公司調(diào)整了運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提出“練內(nèi)功、蓄勢(shì)待發(fā)，調(diào)構(gòu)造、控制規(guī)模措施。以構(gòu)建“節(jié)約型、調(diào)和型、學(xué)習(xí)型企業(yè)為目的，采取請(qǐng)進(jìn)來(lái)走出去的方法，投資萬(wàn)元與大專(zhuān)院校、科研院所協(xié)作對(duì)員工進(jìn)展了全面系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工的危機(jī)認(rèn)識(shí)和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的才干，樹(shù)立了齊心協(xié)力抑制困難的自信心。同時(shí)，把開(kāi)發(fā)建立的重點(diǎn)放在為濱海新區(qū)做配套工程上，承建了新區(qū)的融和廣場(chǎng)、投資效力中心辦公大樓、金融中心等工程。 ()萬(wàn)順置業(yè)開(kāi)發(fā)才干分析 萬(wàn)順置業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)展到如今，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)謀劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及物業(yè)管理的一個(gè)業(yè)務(wù)鏈，為消費(fèi)者提供良好的

47、效力，為空港的開(kāi)展發(fā)明價(jià)值。公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上追求創(chuàng)新的理念，針對(duì)目的客戶(hù)的需求特點(diǎn)將產(chǎn)品做到精益求精，再加上公司擁有精英銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，詳細(xì)從公司先進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃理念與企業(yè)全程營(yíng)銷(xiāo)理念構(gòu)成企業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力。)先進(jìn)的理念。在設(shè)計(jì)產(chǎn)品上引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)理念，再結(jié)合國(guó)內(nèi)的先進(jìn)理念，構(gòu)成萬(wàn)順特征的房地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格。雅仕閣工程表達(dá)出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合法式新古典主義園林設(shè)計(jì)方法，其包括建筑形貌、風(fēng)格和小區(qū)自然景物規(guī)劃。)全程營(yíng)銷(xiāo)。企業(yè)注重產(chǎn)品的全程營(yíng)銷(xiāo)，經(jīng)前期市場(chǎng)分析、可行性分析確定工程起，到客戶(hù)群定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及產(chǎn)品銷(xiāo)售整個(gè)過(guò)程，將產(chǎn)品對(duì)外做宣傳銷(xiāo)售，到達(dá)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品銷(xiāo)售同步進(jìn)展。. SWOT分析SWOT分

48、析是對(duì)工程優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)綜合分析法,是企業(yè)制定運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃方案的一種工具，是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的根底分析方法其中一種。SWOT分析是對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境所構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(Strengths)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(Weaknesses)、時(shí)機(jī)(Opportunities)、要挾(Threats)、等四個(gè)方面的情況進(jìn)展全面分析,從而把企業(yè)的運(yùn)營(yíng)道路與公司內(nèi)部所持有的資源、外部所處的環(huán)境有機(jī)結(jié)合，最終制定出適宜企業(yè)開(kāi)展的戰(zhàn)略方針。 ()優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)域:位于空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的CBD中心區(qū)域，周?chē)衅?chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、信息工業(yè)園和高科技研發(fā)園區(qū)等，以及融和廣場(chǎng)、匯津廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)。 品牌影響力:萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)品牌影響力,在天津有較勝利的典型工程，對(duì)

49、社會(huì)影響大。 周邊環(huán)境:位于碧波湖與溫泉高爾夫球場(chǎng)之間,擁有湖景資源、濕地資源兩大資源,環(huán)境清新優(yōu)美,空氣質(zhì)量好，更適宜人生存居住。 產(chǎn)品: 該工程建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，建筑規(guī)劃合圍式方式將城市喧囂隔絕，工程的法式建筑風(fēng)格法式純板式精品小高層、低密度住宅社區(qū)、外墻面為高檔石材以及芬蘭通力雙電梯。 ()優(yōu)勢(shì)分析 居住條件：居住氣氛不夠濃。 住房年限：公寓年產(chǎn)權(quán),購(gòu)買(mǎi)的性?xún)r(jià)比不理想。 戶(hù)型設(shè)計(jì)：工程只推出三種戶(hù)型，并且均在百米以上，限制中小戶(hù)型需求者購(gòu)買(mǎi)。 板塊熱度：工程所所在區(qū)域人口密集程度較低,板塊的整體熱度有待開(kāi)展。 周邊配套：周邊配套設(shè)備不完善，很單一，同質(zhì)效力的競(jìng)爭(zhēng)性較小，效力質(zhì)量存在

50、缺陷。 交通工具：路網(wǎng)交通興隆,但出行不方便，公交線(xiàn)路單一，出行沒(méi)更多的選擇。 ()時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 區(qū)域:空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持繼續(xù)的開(kāi)發(fā)和建立當(dāng)中,現(xiàn)已有多種產(chǎn)業(yè)聚焦于此，經(jīng)濟(jì)、人口快速增長(zhǎng)。 帶動(dòng)效應(yīng)：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)域汽車(chē)、運(yùn)輸、電子信息、科研等商業(yè)迅速,將對(duì)該區(qū)域以后開(kāi)展提供有利的保證。 升值潛力：該工程周邊生態(tài)堅(jiān)持良好，位于空港CBD中心地帶，升值幅度大 ()要挾點(diǎn)分析宏觀調(diào)控:近年來(lái)購(gòu)房政策調(diào)控有緊無(wú)松,收稅比例上浮，一部分潛在客戶(hù)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。 競(jìng)爭(zhēng)猛烈:該工程周邊有很多競(jìng)爭(zhēng)工程,加大銷(xiāo)售難度。 工程本身:在本工程開(kāi)盤(pán)初期,市場(chǎng)影響力低，工程優(yōu)勢(shì)難以得到宣揚(yáng)。第章 雅仕閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析第章 雅仕

51、閣工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，做好某一工程的投資與開(kāi)發(fā)，并且可以很好到達(dá)預(yù)期目的，工程的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的選擇尤為重要。對(duì)本工程的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的研討主要從產(chǎn)品、價(jià)錢(qián)、營(yíng)銷(xiāo)推行和促銷(xiāo)幾方面進(jìn)展分析。.產(chǎn)品戰(zhàn)略隨著天津市政府大力開(kāi)展空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，許多開(kāi)發(fā)商看好這片區(qū)域的開(kāi)展前景，紛紛投資開(kāi)發(fā)商業(yè)區(qū)、各大寫(xiě)字樓以及住宅小區(qū)，近年來(lái)樓盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力在不斷的加強(qiáng)，產(chǎn)品的同質(zhì)化也隨之而見(jiàn)，萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在產(chǎn)品戰(zhàn)略上選擇差別化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，終點(diǎn)突出產(chǎn)品的本身鮮明的特征，保證在其他工程所沒(méi)有的。詳細(xì)從中心產(chǎn)品、外延產(chǎn)品與方式產(chǎn)品三方面實(shí)施。.中心產(chǎn)品本工程由法國(guó)知名設(shè)計(jì)師傾情打造的奢華居所，擁有法式古典主義

52、園林景觀，將法式建筑美的理念與本地的特點(diǎn)完美結(jié)合。滿(mǎn)足目的消費(fèi)群投資與辦公，休閑與文娛多功能的需求，為消費(fèi)打造一個(gè)高端、溫馨的“綠色生態(tài)居住區(qū)。.有形產(chǎn)品目前的市場(chǎng)情況闡明,購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)住房不僅僅是為了滿(mǎn)足住房運(yùn)用功能和入住平安等根本問(wèn)題，同時(shí)也關(guān)注工程設(shè)計(jì)的方式產(chǎn)品。本工程有三種戶(hù)型，面積在-平米區(qū)間，平米的戶(hù)型可以滿(mǎn)足需求開(kāi)公司辦公消費(fèi)者需求，與平米擁有足夠的起居、休閑文娛的空間。均為雙電梯，無(wú)過(guò)多的等待時(shí)間，是消費(fèi)者感到跟貼切。小區(qū)綠化率為%，綠化程度高。再加上法式新古典主義園林設(shè)計(jì)，注重適用性、功能性與經(jīng)濟(jì)型,將水體、綠地景觀、與和樓房融和在一同，尺度親切宜人，表達(dá)一個(gè)調(diào)和恬靜的社區(qū)。小

53、區(qū)內(nèi)有靜謐的池塘、自然植物、社區(qū)內(nèi)典雅的小建筑以及多樣的互動(dòng)空間構(gòu)成豐富的景觀。對(duì)本工程而言有形產(chǎn)品見(jiàn)表-。表- “雅仕閣有形產(chǎn)品部位材質(zhì)作用公寓外觀高檔石材外觀明晰，永久不變，外觀給人宏偉厚重的覺(jué)得。外檐窗采用雙鋼化LOW-E玻璃LOW-E是“低輻射英文翻譯的縮寫(xiě)，這種建筑資料僅用于國(guó)際尖端建筑物，有透光率高，并且可以阻撓有損傷的光輻射，有著很好保溫隔熱效果，冬季玻璃面沒(méi)有冷凍景象，有效的維護(hù)消費(fèi)者安康的生活。外檐內(nèi)保溫?cái)D塑苯板保溫隔熱系統(tǒng)高節(jié)能規(guī)范窗框采用高級(jí)斷熱鋁合金全面保溫，較少建筑構(gòu)件的熱傳導(dǎo)，有利于保溫節(jié)能電梯芬蘭通力國(guó)際品牌雙電梯配置，是購(gòu)買(mǎi)者無(wú)需破費(fèi)時(shí)間等候，方便生活供水系統(tǒng)不

54、銹鋼管材質(zhì)可堅(jiān)持水質(zhì)以及抑菌等優(yōu)點(diǎn).延伸產(chǎn)品雅仕閣工程將小區(qū)物業(yè)承包給萬(wàn)通鼎安物業(yè)管理，并要求該業(yè)務(wù)公司在管理過(guò)程中以人為本，以良好效力為任務(wù)中心，做好物業(yè)管理任務(wù)。本工程是九月份入住，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)部門(mén)協(xié)商，在該工程入住前兩個(gè)月物業(yè)北門(mén)必需介入小區(qū)物業(yè)任務(wù)，為客戶(hù)入住后的任務(wù)做好根底，提早完善與規(guī)范各種管理制度，使得小區(qū)有個(gè)良好的運(yùn)用環(huán)境，堅(jiān)持小區(qū)的設(shè)備器具運(yùn)用功能可以長(zhǎng)久堅(jiān)持良好的形狀。 .價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)重要的部分，因此開(kāi)發(fā)商要合理的制定樓盤(pán)價(jià)錢(qián)，同時(shí)將定價(jià)戰(zhàn)略可以靈敏運(yùn)用實(shí)踐定價(jià)中，對(duì)一個(gè)工程勝利開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)具有重要意義，對(duì)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的開(kāi)展也有直接的聯(lián)絡(luò)。產(chǎn)品的標(biāo)價(jià)是吸引

55、購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的重要緣由之一，又是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某一工程能否取到勝利關(guān)鍵。.雅仕閣工程價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略圖- 雅仕閣工程價(jià)錢(qián)走勢(shì)圖()低開(kāi)高走價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略圖-是對(duì)本工程開(kāi)盤(pán)來(lái)價(jià)錢(qián)走勢(shì)分析圖，得出開(kāi)發(fā)商采取低開(kāi)高走的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略。由于本工程所處地段環(huán)境優(yōu)越，交通便利，在加上工程所在區(qū)域的正由未成熟到程度過(guò)渡，開(kāi)發(fā)商采取低開(kāi)高走的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略，可以在開(kāi)盤(pán)后很快拓展銷(xiāo)售速度。隨著銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)展，區(qū)域的開(kāi)展，價(jià)錢(qián)上升使購(gòu)買(mǎi)者覺(jué)得投資必升值，已構(gòu)成人氣，刺激購(gòu)買(mǎi)。表- “雅仕閣與“金府國(guó)際價(jià)錢(qián)統(tǒng)計(jì) 工程 價(jià)錢(qián)元/平米月份雅仕閣金府國(guó)際海灣YOHO均價(jià)起價(jià)均價(jià)起價(jià)均價(jià)起價(jià)月份月份月份本工程開(kāi)盤(pán)均價(jià)為元/平米，每月的價(jià)錢(qián)都有所變動(dòng)，下表是

56、對(duì)本工程開(kāi)盤(pán)來(lái)幾個(gè)月成交價(jià)錢(qián)與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)錢(qián)統(tǒng)計(jì)。 據(jù)表-價(jià)錢(qián)統(tǒng)計(jì)雅仕閣工程銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)比“金府國(guó)際工程高出-元，并且在銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)錢(qián)的上浮程度比較大，進(jìn)一步闡明本工程低開(kāi)高走的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略得以很好的實(shí)施。相比“海灣YOHO工程，價(jià)錢(qián)略微低一些。 ()低價(jià)開(kāi)盤(pán)戰(zhàn)略從工程的定位與所處區(qū)域的優(yōu)勢(shì)角度出發(fā)，本工程采取中低價(jià)戰(zhàn)略，可以快速的吸引消費(fèi)者，提高工程人氣。由于思索到工程區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷的開(kāi)展，各界精英人才紛紛居于此，他們有著高收入高職能，本工程客戶(hù)群主要是企業(yè)高管，白領(lǐng)一族以及投資者，他們對(duì)任務(wù)于休閑文娛的條件有著更高的要求。因此開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)出符合他們要求的工程產(chǎn)品后，選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)戰(zhàn)略，可以與購(gòu)買(mǎi)者迅

57、速成交，促進(jìn)雅仕閣工程良性開(kāi)展，并且為工程后期銷(xiāo)售留有升值空間。.價(jià)錢(qián)優(yōu)惠政策及付款方式()優(yōu)惠政策樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者實(shí)施優(yōu)惠政策，也是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策影響的一大要素，針對(duì)目的客戶(hù)群，實(shí)施合理的優(yōu)惠政策，可以吸引跟多購(gòu)買(mǎi)者，提高樓盤(pán)銷(xiāo)售量。購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)本工程產(chǎn)品，假設(shè)一次性付款，可優(yōu)惠個(gè)百分點(diǎn)；貸款購(gòu)買(mǎi)，可優(yōu)惠個(gè)百分點(diǎn)。本工程又采取團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，以企業(yè)指點(diǎn)為中心的團(tuán)購(gòu)，可以給與更多的優(yōu)惠。()貸款方式購(gòu)買(mǎi)本工程產(chǎn)品付款方式有一次付全款和銀行貸款，以貸款方式需求首付%。兩種付款方式見(jiàn)下表-。表- 付款方式表貸款方式折扣付款時(shí)間付款占總價(jià)比例全款折購(gòu)房協(xié)議簽定后 天內(nèi)，付清總房款總價(jià)包括定金

58、%貸款折購(gòu)房協(xié)議簽定后 天內(nèi)，付總款的%總價(jià)包括定金%注：在以上方式簽購(gòu)房協(xié)議之前需求交納定金萬(wàn)元。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，資金回籠的越快越有利于企業(yè)開(kāi)發(fā)新的工程。銀行貸款與付全款相比較，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言銀行付款方式是他們資金回籠周期長(zhǎng)，速度慢，并且手續(xù)流程多，復(fù)雜程度高，因此購(gòu)買(mǎi)者能選擇一次性付清房款對(duì)開(kāi)放而言更有利，因此購(gòu)買(mǎi)者可以一次性付清付款，會(huì)給予更多的折扣。.促銷(xiāo)戰(zhàn)略本工程開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前后組織一些選產(chǎn)活動(dòng)，開(kāi)放商經(jīng)過(guò)組織這些活動(dòng),協(xié)助 潛在購(gòu)買(mǎi)者明晰了解本工程的樓盤(pán)以及銷(xiāo)售情況,激發(fā)他們的購(gòu)買(mǎi)愿望,最終到達(dá)擴(kuò)展銷(xiāo)售、提高銷(xiāo)售速的目的。促銷(xiāo)戰(zhàn)略主要可以分為廣告、人員促銷(xiāo)、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推行?！把攀碎w

59、工程采取廣告、人員促銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推行促銷(xiāo)戰(zhàn)略表- 廣告分析表廣告類(lèi)型方式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)圍墻廣告工程四周?chē)鷫Ρ惧X(qián)低，視覺(jué)效果好廣告籠統(tǒng)突出傳播范圍小靈敏度低路牌工程周?chē)缆穬蓚?cè)東四道與西四道兩側(cè)對(duì)周邊潛在客戶(hù)有視覺(jué)沖擊力，以及營(yíng)造工程銷(xiāo)售氣氛不可挪動(dòng)性短信以簡(jiǎn)約文字向潛在客戶(hù)發(fā)送樓盤(pán)特征，以及賣(mài)點(diǎn)本錢(qián)低覆蓋的傳播面廣目的客戶(hù)群不夠精致網(wǎng)絡(luò)論壇將工程信息以、開(kāi)盤(pán)做活動(dòng)的照片、對(duì)參與者采訪信息以及開(kāi)發(fā)商致詞發(fā)布在“搜房網(wǎng)、“搜狐焦點(diǎn)等網(wǎng)頁(yè)曝光頻次高目的客戶(hù)群不夠精致，費(fèi)用高()廣告戰(zhàn)略。本工程主要的采用短信、搜房、路牌以及現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告。等廣告，宣傳工程的特征，提高工程知名度。廣告主題為“獨(dú)享高爾夫湖色雙景，彌

60、補(bǔ)空港奢宅空缺。在工程的周邊設(shè)立路牌，對(duì)本工程產(chǎn)品做宣傳。表-是對(duì)本工程所做的廣告分析，分析得知本工程所采取的廣告本錢(qián)較低，單受害群體準(zhǔn)確度不高，所呵斥的問(wèn)題是潛在客戶(hù)能接遭到信息能夠性小，未能很好的到達(dá)廣告效果。()人員推銷(xiāo)。本工程通向地鐵口、商業(yè)區(qū)內(nèi)等特定的地點(diǎn)派遣銷(xiāo)售人員，向那些地方的流動(dòng)人群發(fā)放樓盤(pán)宣傳單，尋覓客源，將潛在客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)方式做記錄，搜集潛在客戶(hù)的信息，專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售人員經(jīng)過(guò)聯(lián)絡(luò)的方式與這些潛在客戶(hù)交談，經(jīng)過(guò)合理的方式向他們引見(jiàn)工程的區(qū)位、環(huán)境、價(jià)錢(qián)以及購(gòu)買(mǎi)相關(guān)情況；另一方面工程置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)過(guò)接待來(lái)售樓處咨詢(xún)的客戶(hù)，根據(jù)個(gè)人職業(yè)才干和對(duì)咨詢(xún)者情況的了解，把握他們的需求和特點(diǎn)，用簡(jiǎn)約生