某縣級市場調(diào)研暨項目可行性研究分析

1、.PAGE ：.；河北恒森房地產(chǎn)開發(fā)顧問 TEL： 某縣級市場調(diào)研暨工程可行性研討分析報告年月日目錄第一部分：*宏觀經(jīng)濟情況分析 第五部分：工程規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 、*概略 、工程總體規(guī)劃建議、*住宅市場供應(yīng)分析 、住宅建筑設(shè)計建議、*住宅市場需求分析 、小區(qū)配套設(shè)備建議 、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第二部分：*購房消費者調(diào)查分析 第六部分：工程利潤分析、消費者根本信息分析 、工程投資分析、消費者分析 、工程銷售收入分析、多重要素的相關(guān)分析 、工程預(yù)期利潤 第三部分：工程分析 第七部分：工程開發(fā)運營風(fēng)險分析、工程概略及經(jīng)濟技術(shù)目的 、工程盈虧平衡分析、工程的整體研討與特性分析 、工程敏感性分析 、工程

2、開發(fā)運營主要風(fēng)險及對策分析第四部分：工程定位 第八部分：終了語、工程產(chǎn)品定位 、工程目的市場定位 前言本次調(diào)研主要經(jīng)過客觀深化的市場調(diào)查和科學(xué)嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解*房地產(chǎn)市場供需空間和價錢趨勢，確定目的客戶群及其對產(chǎn)品和價錢的取向，對工程的現(xiàn)有規(guī)劃提出建立性建議，合理規(guī)劃工程地塊，明確工程定位，較準確的發(fā)揚地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟目的，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)工程投資效益報答的最大化。根據(jù)對工程的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險的調(diào)查研討分析，對后續(xù)營銷推行戰(zhàn)略提供有力支持。他們希望，此次專項調(diào)研可做為工程前期開發(fā)及后期銷售的重要決策根據(jù)，并為貴公司后續(xù)開發(fā)工程提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。調(diào)

3、查設(shè)計與組織實施一、調(diào)查設(shè)計一調(diào)查內(nèi)容、對*宏觀環(huán)境的調(diào)查、工程本身情況調(diào)查產(chǎn)品的整體研討與特性分析工程的地理位置區(qū)域特性、區(qū)域交通情況、工程周圍環(huán)境、需求市場調(diào)查未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向購買偏好地段、價位、戶型與構(gòu)造、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)備重要性購買決策決策參與、決策影響要素、信息渠道的重要性排序購買行為適宜置業(yè)時期、銷售行為自動性、付款方式價錢支付才干對物業(yè)配套的需求購買人群、競爭市場調(diào)查個案對比根本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工開工日期、容積率類別、檔次及整體規(guī)劃裝修資料、程度硬件設(shè)備配套效力功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價錢、開發(fā)期價錢的變化情況

4、、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)管理公司及費用營銷戰(zhàn)略目的客戶選擇決策市場定位與宣傳重點營銷組合戰(zhàn)略二調(diào)查方法、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃、統(tǒng)計等相關(guān)部門訪談報刊文獻資料搜集與分析、工程本身情況調(diào)查工程規(guī)劃議論會工程現(xiàn)場調(diào)查有關(guān)人員訪談相關(guān)資料搜集整理、需求市場調(diào)查專項訪談問卷人次統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析分類進展頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析、競爭市場調(diào)查現(xiàn)場踩點調(diào)查報刊文獻搜集與分析深度訪談二、調(diào)查組織與實施調(diào)查時間安排表時 間 安 排工 作 內(nèi) 容年月日宏觀調(diào)查開場，走訪縣房管局、土地局、統(tǒng)計局等；競爭市場調(diào)查開場，對*競爭樓盤進展詳細調(diào)查，數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)整理錄入。年月日 集中訪談問卷調(diào)查階段，

5、實施街訪，共收回問卷份，有效問卷份，數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)整理錄入。年月日 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷份，有效問卷份份問卷數(shù)據(jù)庫建立。年月日進展數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告第一稿構(gòu)成。年月日市調(diào)分析現(xiàn)場演示議論會，市調(diào)報告第二稿提交。年月日市調(diào)報告修正稿完成提交。 第一部分：榆社宏觀經(jīng)濟情況分析 *概略：*屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬長不寒，夏熱不酷，年均氣溫.，年均降水毫米，無霜期為 天。全縣農(nóng)民人均耕地畝，人均宜林宜牧面積畝。*資源豐富，山川秀美。地下有豐富的煤、 石油和天然氣。地下水儲量達.億立方，地表水儲量達.億立方。全縣土地面積寬廣，人均畝根本農(nóng)田，人均畝牧坡，人均畝宜

6、林地。山山有土， 溝溝有水，氣候溫暖，天藍水清。目前，*縣國民經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，創(chuàng)歷史最好程度。經(jīng)初步核算，年，*縣消費總值GDP完成萬元，按可比價計算比上年增長.%。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值完成萬元，比上年增長.%；第二產(chǎn)業(yè)添加值完成萬元，比上年增長.%；第三產(chǎn)業(yè)添加值完成萬元，比上年增長.%。三類產(chǎn)業(yè)分別占GDP比重為第一產(chǎn)業(yè).%，第二產(chǎn)業(yè).%，第三產(chǎn)業(yè).%。上述資料闡明，年*縣經(jīng)濟增長具有速度高、活力強、質(zhì)量好的顯著特征，主要表如今： 、從速度上來看，*年消費總值增速比上年加快.個百分點，增速為年以來最高程度；二、三產(chǎn)業(yè)增速分別比上年加快.和.百分點。、從經(jīng)濟增長的驅(qū)動力來看。一、二、三產(chǎn)業(yè)

7、對經(jīng)濟增長的奉獻率分別為.%、.%和%，分別拉動經(jīng)濟增長.個、個和.個百分點。二、農(nóng)業(yè)糧食消費喜獲豐收，畜牧業(yè)消費安康開展。年，全縣上下仔細貫徹落實中央一號文件精神，以農(nóng)民增收為目的，狠抓鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，加大鄉(xiāng)村經(jīng)濟投入力度，使全縣農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值完成萬元，按可比價計算比上年增長.%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長.%；林業(yè)消費值完成萬元，同比下降.%；牧業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長%；漁業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長.%；農(nóng)林牧漁效力業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長%。、糧食消費喜獲豐收。年，全縣糧食消費獲得大豐收。全縣糧食總產(chǎn)值為噸，比上年噸添加噸，增長.%。是繼年以來產(chǎn)量最高的一年，也是縣歷史上第二個

8、豐收年。糧食單產(chǎn)到達公斤，創(chuàng)歷史最高程度。、畜牧業(yè)消費安康開展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)壯大。年，全縣肉類總產(chǎn)值到達噸，比上年增長.%。截止年年底，全縣大家畜存欄頭，比年初增長.%；牛存欄為頭，比年初增長.%；豬存欄頭，比年初下降.%；家禽存欄只，比年初增長.%。三、工業(yè)工業(yè)消費增速加快，總量效益同步提升。年，全縣工業(yè)企業(yè)繼續(xù)按照“壯大電力、提升化工、拉長藥業(yè)、開展綠色產(chǎn)品的思緒，以市場需求為導(dǎo)向，以改革開放為動力，圍繞優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)品加大技術(shù)創(chuàng)新力度，進一步提高了工業(yè)經(jīng)濟的競爭實力，促使全縣工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益增長，整體程度繼續(xù)看好。、工業(yè)消費高速增長。年，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價萬元，按可

9、比價計算比上年增長.%；完成工業(yè)添加值萬元，同比增長.%。、產(chǎn)銷銜接較好，市場銷售看好。年，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn)值完成萬元，同比增長.%；產(chǎn)品效率達.%，與上年持平。、工業(yè)企業(yè)效益顯著提高。年全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入萬元，比上年增長.%。完成稅金萬元，比上年增長.%。完成利潤萬元，增長.%。、工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量快速增長。聚氯乙烯樹脂累計消費噸，比上年增長.%；氫氧化鈉燒堿產(chǎn)量為噸，比上年增長%；累計發(fā)電量萬千瓦小時，比上年增長.%；鹽酸累計消費噸，比上年增長.%；塑料制品累計消費噸，比上年增長.%。、龍頭企業(yè)增勢強勁，起到了領(lǐng)頭作用。年，榆社化工股份完成工業(yè)總產(chǎn)值萬元，比上

10、年添加萬元，按可比價計算比上年增長.%；華能榆社電力累計完成工業(yè)總產(chǎn)值萬元，同比增長.%；榆社塑料編織制品廠在原資料價錢上漲、資金周轉(zhuǎn)困難的情況下，加快組織消費，完成工業(yè)總產(chǎn)值萬元，同比增長.%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，投資構(gòu)造進一步優(yōu)化。年，全縣固定資產(chǎn)投資完成萬元，比上年增長.%。分投資類型看，根本建立投資完成萬元，同比增長.%；更新投資完成萬元，同比下降.%；房地產(chǎn)投資萬元，其他投資完成萬元，同比增長%。五、財政金融財政收入增勢強勁。年，全縣財政總收入完成萬元，比上年增收萬元，增長.%。其中，國稅收入完成萬元，同比增長.%；地稅收入完成萬元，同比增長.%；財政收入完成萬元，

11、同比增長.%。全縣普通預(yù)算收入累計完成萬元，同比增長.%。普通預(yù)算支出累計執(zhí)行萬元，同比增長.%。金融運轉(zhuǎn)整體平穩(wěn)。截止年月底，全縣金融機構(gòu)各項存款余額為萬元，比年初添加萬元，增長.%。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為萬元，比年初添加萬元，增長.%。各項貸款余額為萬元，比年初添加萬元，增長.%。其中短期貸款余額萬元，比年初添加萬元，增長.%；中長期貸款余額萬元，比年初添加萬元，增長%。年月份，金融機構(gòu)現(xiàn)金收入累計萬元，支出累計萬元，向市場凈投放貨幣萬元，比上年增長%。六、貿(mào)易消費品市場昌盛活潑。年，全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額萬元，比上年增長.%。從銷售地域看，縣的零售額完成萬元，縣以下零售額完成萬

12、元，分別比上年增長%和.%。從經(jīng)濟類型來看，國有、股份制和集體經(jīng)濟比上年分別增長.倍、.%和.%；私營經(jīng)濟盡增長.%，個體經(jīng)濟那么較上年下降.%。七、民營經(jīng)濟民營經(jīng)濟安康開展。年，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值萬元，同比增長.%，完成工業(yè)添加值萬元，比上年增長.%，實現(xiàn)營業(yè)收入萬元，比上年增長.%，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)上繳稅金萬元，同比增長.%，實現(xiàn)利潤萬元，同比增長.%。八、人口和人民生活人口繼續(xù)低速增長，人民生活程度得到較大改善。據(jù)年人口抽樣調(diào)查，全縣年末總?cè)丝谌?，比上年增長.。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)人口人，占總?cè)丝诒戎貫?%；鄉(xiāng)村人口人，占總?cè)丝诒戎貫?%。按性別分，男性人，占總?cè)丝诒戎貫?%；女性人，占總?cè)丝?/p>

13、比重為.%。性別比為:。年，全縣國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出較快增長的勢頭，它給居民帶來了較多的就業(yè)時機和收入，再加上縣委、政府一系列確保職工工資全部到位措施的落實，使城鄉(xiāng)居民入均有較快增長，人民生活程度得到較大改善。年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達元，比上年增長.%，增速比上年提高了.個百分點；人均生活消費支出元，比上年增長.%，農(nóng)民人均純收入達元，比上年增長.%；全縣職工平均工資達元，比上年增長%。綜上所述，年，榆社GDP增幅較高，但這只是低基數(shù)上的高增長，低程度上的高速度，要在表達國民經(jīng)濟快速增長的根本素質(zhì)目的上到達和超越全市平均程度，仍有一段較長的路程要走。*住宅市場供應(yīng)分析*房地產(chǎn)市場起步較晚，

14、但近年來，隨著經(jīng)濟社會的快速開展和人民生活程度的逐漸提高，*縣的住宅和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速開展。*縣從年至年合計開發(fā)集資房和自建房面積萬平方米，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資達萬元，房地產(chǎn)業(yè)對全縣經(jīng)濟開展的奉獻率不斷提高 。*自從年月政府下令取消單位自建房后，商品房市場開場抬頭，但僅限于私人買地蓋樓，然后再賣給企事業(yè)單位的職工，主要以單位團購為主。目前*縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅有縣城建房地產(chǎn)開發(fā)公司一家，但由于缺乏運作資金，該公司自成立至今，還未開發(fā)具有相當(dāng)規(guī)模的住宅工程，僅開發(fā)一個棟樓的沿街住宅，且主要以回遷戶為主。目前*縣住宅銷售價錢最高為元/平米，均價為平米，比去年增長%。榆社縣各主要單位住宅情況

15、：單位規(guī)模主力戶型面積價錢糧食局 六棟三室一廳 兩室一廳平米法院 五棟三室兩廳 三室一廳平米建行年建 一棟三室兩廳 面積 平米縣供銷社 一棟 三室兩廳面積 平米計生委年 三棟三室兩廳/一廳面積 平米化肥廠 三棟一梯兩戶， 三室、 四室 面積 平米外貿(mào)局年 兩棟/六個單元/車庫三室兩廳面積：平米元/平米信譽聯(lián)社 兩棟/四個單元 三室一廳 兩室一廳面積：平米元/平米教育小區(qū) 兩棟/四個單元 兩室一廳面積：平米元/平米城關(guān)村 三棟三室兩廳/兩室兩廳面積 平米均價 元 /平米 城管大隊 兩棟兩室兩廳 平米元/平米郵局宿舍 一棟/三個單元/五層 三室一廳平米教委 三棟/個單元/車庫 兩室兩廳/三室一廳平

16、米水利局 三棟/六個單元三室一廳 兩室一廳平米*住宅市場需求分析 從目前*住宅市場來看，集資建房和自建房雖然每年都以相當(dāng)大的比例在上升，但就供應(yīng)量來說卻遠遠沒有滿足人們的需求，舉個例子：在前一段時間，有一個私人開發(fā)的棟住宅樓工程出賣，當(dāng)?shù)鼐用駷榱速彿?，在凌晨點的時候就排起了長隊，可見榆社整個住宅市場需求旺盛，總體運轉(zhuǎn)情況良好。另根據(jù)調(diào)查中得知，政府機關(guān)有%的職工沒有住房，各企事業(yè)單位平均有大約%的職工沒有住房，其中個別企業(yè)甚至有%的職工沒有住房，例如：縣林業(yè)局等，從現(xiàn)有住房人群調(diào)查得知，由于市場集資房從建筑質(zhì)量到后期效力得不到保證，有相當(dāng)一部分人群對現(xiàn)有住房表示不稱心。 從以上情況分析：*在未

17、來三年內(nèi)住宅市場市需求伴隨*經(jīng)濟的快速開展和榆社國民經(jīng)濟的高速開展，市場需求不斷擴展，并且向多樣化、個性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景寬廣。第二部分 消費者調(diào)查分析 一：受訪者根本信息分析本次調(diào)查主要對象是以-歲的作為社會的主要消費群體為對象，調(diào)查總?cè)藬?shù)人，有效調(diào)查人，并且男性占了多數(shù)。年齡以上-人數(shù)人數(shù)男%女%男女圖- 受訪者的性別分布圖 圖- 受訪者的年齡分布圖 、從受訪者的文化程度來看，作為一個小縣城，這次調(diào)查本科和大專以上的人占了%，應(yīng)該來說這次調(diào)查選取的對象的文化程度是偏高的，主要緣由是縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的低收入者多外出打工。 圖-受訪者的職業(yè)分布圖 圖-受訪者對周邊文化環(huán)境的注重程度%非常重

18、要%重要%普通%不重要非常重要重要普通不重要初中%本科%大專%中專%高中%初中本科大專中專高中、受訪者的職業(yè)從這次受訪者的職業(yè)來看，公務(wù)員和私營企業(yè)主占了絕大多數(shù)，這部分人在當(dāng)?shù)厥菍儆谝粋€高收入和高文化的階層，因此這次調(diào)查的取樣還是有點偏頗性。而且由于年輕人多出門在外，離、退休人員也占了較多，而這部分人群在家庭中應(yīng)該說曾經(jīng)不是處于決議人物，而只能是給于建議的位置。表-受訪者的職業(yè)表受訪者的職業(yè)公務(wù)員專業(yè)人員企業(yè)管理人員企業(yè)普通員工個體或私營企業(yè)主離、退休人員村居民其他總計人數(shù)比例 .%.%. % .%. % .% . % .%.%、從受訪者在現(xiàn)有住房的居住年數(shù)和現(xiàn)有住房來看，居住年數(shù)在年以上者

19、占了近%，而且單位集資房和自建房占了近%，應(yīng)該來說這部分客戶群都到了改換住宅的時代了。這也和他們有購房的劇烈需求相對應(yīng)。表-受訪者在當(dāng)?shù)鼐幼〉哪陻?shù)表受訪者在居住地居住年數(shù)年以下-年-年-以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%表- 受訪者現(xiàn)有住房情況受訪者的現(xiàn)有住房情況商品房自建房單位集資房租房其他拒答總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%、受訪者現(xiàn)有家庭面積從受訪者的家庭現(xiàn)有面積來看，由于受訪者多為自建房，因此現(xiàn)有面積都較大。受訪者的家庭現(xiàn)有面積以下-以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%、受訪者的家庭人口數(shù)受訪者中獨身和口之家僅僅占了%，而口之家以上者那么占了近%，應(yīng)該來說當(dāng)?shù)胤康?/p>

20、產(chǎn)市場還是比較落后，還沒有出現(xiàn)如今城市中家庭構(gòu)造越來越小型化的特點，但家庭構(gòu)造小型化是一個必然的趨勢。受訪者的家庭人口數(shù)總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%二：消費者分析、三年內(nèi)購房趨向和購買目的三年內(nèi)購房趨向在總樣本有效容量僅僅份的情況下，有份樣本在三年內(nèi)是有購房趨向的，大約占了.%，因此當(dāng)?shù)厝罕姷馁彿吭竿€是劇烈的，即他們的需求還是劇烈的。雖然這次調(diào)查選取的樣本是收入較高的群眾，但總體來分析應(yīng)該也是高的。中國社會的“城市化之風(fēng)和經(jīng)濟程度的增長，在生活程度的提高，他們邊沿消費才干到達的情況下，都迫切希望改動住房條件。%有無% 圖受訪者表示三年內(nèi)有購房趨向的比例圖總樣本份購房目的從購房

21、目的來看，當(dāng)?shù)厝罕姷耐顿Y認識明顯不強，一次置業(yè)，改善居住條件和為了結(jié)婚買房者占了絕大多數(shù)，這些人買房的目的僅僅只是為了自住。 表-受訪者購房目的表受訪者購房目的無住房改善住房條件拆遷緣由結(jié)婚用投資其他總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%、受訪者的購買偏好戶型和面積偏好從戶型和面積調(diào)查來看，當(dāng)?shù)厝罕娨廊皇且粋€群眾消費的年代，三房占據(jù)了購買選擇的主導(dǎo)位置，廳以廳為主，而衛(wèi)生間那么個個都可以。而面積選擇在-和-左右的人居多。因此三房二廳將是主打產(chǎn)品，但根據(jù)當(dāng)?shù)厝罕姷馁徺I力問題，可設(shè)置“次三房和“二房半作為主要的輔助產(chǎn)品。廳設(shè)置兩個，至于衛(wèi)生間，應(yīng)該來說他們應(yīng)該引導(dǎo)群眾消費，讓當(dāng)?shù)厥袌稣J識到個衛(wèi)生

22、間的益處，從而也提高本身產(chǎn)品的一個附加值。表- 受訪者表示的購買面積表計劃購買面積以下-以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%表-受訪者選擇所需求的房間數(shù)選擇所需求的房間數(shù)總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%表-受訪者選擇所需求的廳數(shù)選擇所需求的廳數(shù)總計人數(shù)比例.%.%表-受訪者選擇的所需求的衛(wèi)生間數(shù)選擇所需求的衛(wèi)生間的數(shù)總計人數(shù)比例.%.%.%陽臺的偏好從選擇陽臺數(shù)來看，所需陽臺一個的占了多數(shù)，但這應(yīng)該和受訪者多為自建房有關(guān)。自建房的陽臺多數(shù)長而且大，承當(dāng)了走廊的作用。而城市與鄉(xiāng)村對陽臺的價值觀的認識也不同，他們還未認識到在城市中陽臺對于居家的作用。因此應(yīng)該來說這個調(diào)查數(shù)據(jù)需求重新思索

23、一下，作為商品房，還是要以個陽臺為主，但可以把其中的一個陽臺變構(gòu)成為“入戶花園，引入城市流行的先進概念。引入“入戶花園也可以提高他們產(chǎn)品的質(zhì)量。表-受訪者表示所需求的陽臺數(shù)量選擇所需求陽臺數(shù)總計人數(shù)比例.%.%.%.%雜物間的需求雜物間的需求是必需的，由于地塊面積的緣由，從下表中可得知，可以按照：的比例建造雜物間，部分貯藏間設(shè)于套內(nèi)。能否需求雜物間非常需求需求不需求無所謂總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%受訪者對小區(qū)景觀和綠化的要求當(dāng)?shù)厝罕妼π^(qū)綠化程度和景觀并不是思索的重點，從下面的調(diào)查數(shù)據(jù)他們也可以看出來，但為了他們工程產(chǎn)品的高檔來看，他們必需把景觀做好，但是景觀是不會無限的拉伸工程的價值，

24、因此他們從降低本錢的角度思索，小區(qū)可以選擇低本錢的主題景觀配上普通的草地和一些樹木綠化即可，既降低建造本錢，也可以為未來的物業(yè)維護降低本錢，為后續(xù)的物業(yè)收費問題處理一定的問題。同時又不會降低工程的質(zhì)量。 圖-受訪者情愿為景觀付出的代價圖表-受訪者對景觀的要求表 對社區(qū)景觀的要求普通性綠化有完好、溫馨的主題景觀無所謂其他總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%受訪者對朝向以及采光通風(fēng)的要求程度雖然從以下圖來看，受訪者對“朝向和“采光通風(fēng)比對“美觀的選擇更為重要。但是美觀的外型是必要的。由于人的心態(tài)都是這樣，當(dāng)然希望買到適用的房子，但是真正購買房子的時候 ，往往是被外觀所打動的，購房者在買房的時候總是看準

25、外觀而去的。對于期房來說，一個好的外觀那么顯得更為重要。當(dāng)然朝向戶型和采光通風(fēng)那么是他們設(shè)計戶型的時候必需思索的。全明設(shè)計，南北通透是他們戶型的一個根本立足點。 圖-受訪者對朝向的注重程度 圖-受訪者對采光通風(fēng)的注重程度 圖-受訪者對美觀的注重程度 以上三者總樣本數(shù)都是以份計算受訪者對物業(yè)的要求程度對小區(qū)平安系統(tǒng)和物業(yè)效力這兩點，受訪者均表示注重的，但在此的根底上，物業(yè)的收費問題就得思索了。而小區(qū)智能系統(tǒng)，由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場略微落后的緣由，所以這個數(shù)據(jù)無法反響真實情況，能夠多數(shù)人并不了解。而數(shù)據(jù)也沒有顯示出群眾對此非常在意。但這是好的東西，他們可以作為一個契機，從而提升產(chǎn)品的附加值。表-受訪者對

26、物業(yè)效力的注重程度表物業(yè)效力的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%表-受訪者對平安系統(tǒng)的注重程度表平安系統(tǒng)完善的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%表-受訪者對小區(qū)智能化的注重程度表小區(qū)智能化的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%受訪者對周邊環(huán)境的注重程度對周邊商業(yè)環(huán)境重要性的調(diào)查得到的數(shù)據(jù)那么顯的有點不同，應(yīng)該來說是偏弱的。這能夠和當(dāng)?shù)厝罕姷牧?xí)慣有關(guān)，對安靜的環(huán)境比較喜歡，假設(shè)與商業(yè)為鄰，那么太吵，因此只需能滿足普通的需求即可。當(dāng)然這也和縣城的城市規(guī)模有關(guān)，城市規(guī)模不大，生

27、活便利性容易滿足，但是商業(yè)環(huán)境在周邊的益處，一旦他們認識到，他們就會希望有。由于買房的時候普通很少去思索生活配套，更多的只是看到戶型和外面環(huán)境。同樣，從地理位置和升值潛力的重要性也反響出類似的問題，由于他們買房的目的都為自住，而自住型的客戶在買房的時候很少思索升值潛力，但是一旦有這樣的開展趨勢了，那么對他們來說他們也會以為購房值得。表-受訪者對地理位置的注重程度表地理位置的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%表-受訪者對周邊商業(yè)環(huán)境的注重程度表周邊商業(yè)環(huán)境的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%受訪者對期房的接受程度

28、從受訪者對期房的接受程度來看，根本上都可以接受的。這主要是由于不斷以來當(dāng)?shù)靥幱谫u房市場，而集資房不斷占據(jù)著市場的主導(dǎo)位置，所建集資建房也均是期房，本地購房者沒有過多的選擇余地。 、受訪者對房價的看法從當(dāng)?shù)厝罕姷氖杖氤潭葋砜矗彝ピ率杖胫饕性?元/月左右，普通來說受調(diào)查中總是會把收入寫的偏低一點，因此這個價錢可以略微增幅一點，估計在-左右。用房價收入比來看價錢定在元/*%=是比較合理的。從另一方面，居民對所情愿接受的價錢也是偏低的，從下表中，他們計算居民情愿付出的最高價錢的一個均值在元/。因此在工程剛進入市場的時候，應(yīng)該走低價道路，同時為了突出產(chǎn)品的高質(zhì)量性，那么可以略微高出市場價錢。大三房

29、的總價控制在 萬左右*=.萬次三房那么可以控制在萬左右*=萬，同時根據(jù)閱歷，為了迎合一些高端消費者的需求，可以做一些大面積的戶型，但要嚴厲控制比例。表-受訪者的家庭月收入表受訪者的家庭月平均收入-以上拒答總計人數(shù)比例.%. %.%.%.%.%.%.%.%. %.%表-受訪者表示能接受的最高價位表最高能接受的價位以下-以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%表-受訪者希望的購房總價范圍表希望購房的總價萬以下-萬-萬-萬-萬-萬萬以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%購買行為分析受訪者對價錢的敏感程度來看，還是比較敏感的。可見要是價錢貴了，購房的需求就會被壓制著，由于他們的經(jīng)濟實力不

30、能夠讓他們很大才干去購房。因此他們對價錢的接受還是有限制的。因此他們以為付款方式的不同就顯得重要了。但是從一個閱歷上來說鄉(xiāng)村居民購房多數(shù)情況下都采取一次性付款，寧愿本人去向親戚朋友借錢。由于他們從內(nèi)心程度擔(dān)憂以后的歸還才干，所以也有超越%的人以為付款方式的不同對他們不重要。應(yīng)該來說對于沒有穩(wěn)定收入來源的鄉(xiāng)村，應(yīng)該來說貸款會給他們帶來很大的費事，因此選擇一次性付款的也是正常的。而這次調(diào)查由于受眾者的文化程度高，有比較穩(wěn)定的收入來源，所以對付款方式情愿采取貸款，但也一定要思索首付款的比例。表-表受訪者對價錢的敏感程度表價錢的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.

31、%表-受訪者對付款方式的程度表付款方式的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%三：多重要素的相關(guān)分析購房者的職業(yè)與意向總價的交叉分析作為購房主體的公務(wù)員，剝離出來分析，那么可以發(fā)現(xiàn)他們對總價的接受才干在-萬的占了%，而-萬的占了也有%，而面積的要求均值在，可見這部分人群對單價的接受程度是可以在-元/左右的。而作為另外一個購房主體對象是私營企業(yè)主，他們對總價的接受才干那么落差比較大，大的企業(yè)主可以接受-萬，這部分人是當(dāng)?shù)氐母呦M者，應(yīng)該數(shù)量不多，因此可以建造一些較特殊的房子滿足他們的要求。而小的私營企業(yè)主那么只能接受總價在萬的的房子，因此這部分人的要求較低。

32、但大多數(shù)的都選擇-萬，同樣他們對面積的需求也在左右的，因此多數(shù)人對單價的接受才干應(yīng)該是在-元/這樣的程度。私營企業(yè)主對總價的接受才干萬以下-萬-萬-萬-萬-萬萬以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%公務(wù)員對總價的接受力萬以下-萬-萬-萬-萬-萬萬以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%購房者的職業(yè)與意向面積的交叉分析作為購房主體的兩種職業(yè)公務(wù)員和私營企業(yè)主對面積的要求來看，公務(wù)員是一個城市比較快接受先進觀念的群體，家庭構(gòu)造小型化一定對其有影響，他們對面積取向曾經(jīng)不是再要求大了，而是適當(dāng)即可，因此選擇-的占了有一部分。而對于私營企業(yè)主來說，他們應(yīng)該更多的是追求奢侈的心態(tài)，因此經(jīng)濟實

33、力認可的情況下，他們應(yīng)該是會選擇較大面積的戶型的。公務(wù)員對面積的要求以下-以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%私營企業(yè)主對面積的要求以下-以上總計.%.%.%.%.%.%.%.%一次置業(yè)者和改善居住條件者的區(qū)別在面積的要求上，一次置業(yè)者對面積的要求根本都是在-，總價在-萬區(qū)間的人居多，而從他們對小區(qū)景觀的要求和情愿為此承當(dāng)?shù)拇鷥r來看，選擇無所謂和普通性綠化的%，而緣由承當(dāng)?shù)拇鷥r甚至為元，因此他們希望的房子是經(jīng)濟而又實惠的，能處理他們?nèi)缃窬幼〉膯栴}即可。而改善居住條件者對面積的要求那么就大了一些，在-的居多?？們r的接受才干也在-萬的居多了，因此這群人在購房時能夠就更多的思索小區(qū)的環(huán)境

34、，這從他們希望小區(qū)有怎樣的景觀和情愿為小區(qū)景觀付出的代價可以看出，但應(yīng)該來說他們對小區(qū)的園藝環(huán)境也不是有太高的要求，只是希望有綠化而已。改善居住條件者對社區(qū)景觀的要求表改善居住條件者對社區(qū)景觀的要求普通性綠化有完好溫馨的主題景觀無所謂其他總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%改善居住條件者情愿為景觀付出的代價表改善居住條件者情愿為景觀付出的代價元以下-以上總計人數(shù)比例.%.%.%.%.%人口數(shù)和意向面積的交叉分析在-口人的家庭是三房的主要需求者，但需求面積在-的人卻占了一半，這和當(dāng)?shù)匾郧暗膽粜蜆?gòu)造不太合理，呵斥消費者誤以為三房的面積必需如此大有關(guān)，這部分人群應(yīng)該說只需是功能齊全的大三房是可以滿足他們

35、的需求的。受訪者家庭人口數(shù)在-口人時對房子面積的選擇交叉分析表家庭人口數(shù)在-口人的受訪者對面積的要求以下-以上總計.%.%.%.%.%.%.%.%家庭月收入與面積的交叉分析從下面的表中，根據(jù)當(dāng)?shù)厝罕姷囊粋€收入程度，對面積的取向也可以劃分三個檔次，即-，-，-，其中-應(yīng)該是占了絕大多數(shù)的，這主要可以設(shè)置成大三房的戶型，大約占%，主要是滿足二次置業(yè)者的追求溫馨度而設(shè)置，而-的或者是設(shè)置成二房半或設(shè)置寬闊的二房，大約占%，主要是為了經(jīng)濟實力有限的初次置業(yè)者而設(shè)置。另外三房半的戶型可以設(shè)置一些，大約占%，這些主要是為了滿足當(dāng)?shù)氐母叨讼M者。由于頂樓的戶型是特別的，采用悶頂或復(fù)式，大約占%。意向面積表家

36、庭月收入表以下-以上拒答總計以下-萬以上總計接受總價與意向面積的交叉分析面積只需求-平米的受訪者對總價的接受程度集中在-萬，假設(shè)是取總價萬，萬，萬和面積來看，那么群眾對單價的接受范圍在-元/之間，應(yīng)該來說是較低的。對單價的容忍范圍比較小。當(dāng)然也有個別可以接受-萬的總價，這部分應(yīng)該是有錢家庭人口少的個別例子。面積接受在-的群眾對總價的接受程度主要中在-萬，他們對單價的接受范圍也在-元/之間，但是這部分人群對總價的接受程度還可以接遭到萬左右，那么單價的接受程度就大了，大約元/。因此這部分人群對單價的容忍范圍大。而同樣的，面積接受在-的群眾對總價的接受范圍那么在萬之間，對單價的接受范圍也應(yīng)該在-元/

37、之間。由于房子面積大了，如何控制總價那么也是應(yīng)該思索的問題了。 調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評價、在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分標題選項缺省值存在，客觀會有微弱誤差；、在隨機被調(diào)樣本中社會層面和知識了解力不可控，會因?qū)用婕罢J知的局限性分析存在隨機誤差。經(jīng)過單樣本檢驗，置信度在%左右。問卷調(diào)查綜合評析：在主體問卷中間層面的客戶需求與訪談問卷中間層面需求根本一致，闡明他們的主要客戶群定位準確，中上層和中下層面的需求與事前預(yù)測根本一致，訪談問卷足以有效支持主體問卷的分析結(jié)果并對低層收入做以補充。此給予此次調(diào)查的客戶定位是充分衡量市場供求之后的客觀結(jié)論，可以用作規(guī)劃參照要素運用。第三部分：工程分析、工程概略及經(jīng)濟技術(shù)目的 本

38、工程位于*西南版塊，*河和*河交匯處，縣財政局對過，工程占地：，總建筑面積：。工程主要經(jīng)濟技術(shù)目的：工程占地：；容積率：.；綠地率：%；總建筑面積：；住宅建筑面積：；社區(qū)配套商業(yè)：。、工程的整體研討與特性分析工程地塊分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于*西南版塊， 臨近*主干道迎春路，隔路與*濁漳河相望，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。、小區(qū)一期占地多畝，在當(dāng)?shù)鼐哂忻黠@的規(guī)模優(yōu)勢，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及構(gòu)成中心景觀區(qū)。、工程西側(cè)擬規(guī)劃水上公園，將對工程在營銷宣傳推行添加新的亮點。不足、本地塊尚處在開展初期，周邊交通購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。、地勢偏低。、小區(qū)東臨的房屋建筑，

39、整體籠統(tǒng)較差，影響小區(qū)東向景觀。工程市場分析優(yōu)勢與本工程所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤為零，抓住市場時機點，積累有效客戶。*房地產(chǎn)市場處在開展階段，整體營銷實力不強，給工程預(yù)留的開展、發(fā)揚空間較大。椐市調(diào)反映，人們普遍對工程的規(guī)劃前景及產(chǎn)品質(zhì)量認同感較強，為本工程打入市場奠定了良好的根底。不足據(jù)*本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使工程在宣傳過程中，受一定影響。由于*房地產(chǎn)市場剛剛起步，工程在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品運用時，要思索到市民的接受程度，對于工程本身檔次的提升，略有影響。第四部分 工程定位、工程產(chǎn)品定位在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合效力配套設(shè)備齊全；表達小區(qū)獨特的

40、整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高運用率，降低公攤面積，綜合思索住宅的運用功能和空間組合等要素。在價錢定位上，以中高檔住宅為基準，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價錢戰(zhàn)略。在戶型面積上，為思索到消費者的接受程度，工程以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力、工程目的市場定位：根據(jù)上述市場調(diào)查，目的客戶群集中在三個不同的受眾層，相對需求及其可接受的價錢、總房款才干主要集中在三個需求接受層面：A、中低層面處理根本生活需求的購房者政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員企業(yè)中青年職員教育系統(tǒng)的中青年教師縣城周邊富有農(nóng)民進城購房者這一人群，年齡大約在-歲之間，收入較同齡人稍高

41、，主要購買力在總款萬，面積之間。B、中層及中層以上改善居住條件的購房者政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者私營個體業(yè)主外地商人集中在政府機關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位-歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子生長和經(jīng)濟條件的改善。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積存，注重生活溫馨性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買效力。主要購買力在萬，面積在之間，屬二次置業(yè)，注重適用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高同僚間潛在攀比認識強。C、中上及上層追求生活質(zhì)量和生活情趣的購房者私企勝利人

42、士高級管理層政府事業(yè)單位高層這一人群年齡多在歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟實力，屬于二次或多次置業(yè)。要求絕對的任務(wù)生活環(huán)境，安靜從容。高生活檔次，周邊綠化環(huán)境，人文氣氛，住宅有私密性要求，鄰里知識層次要素思索多。對住房要求面積在或以上。但榆社這一人群現(xiàn)所占比例較少。第五部分 工程開發(fā)建立建議一、工程總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃中應(yīng)盡能夠兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要留意工程建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的目的，以“綠地中的公建和“公建中的綠地兩個手法營造兩個中心，構(gòu)成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揚投資潛能，突出世紀居住社區(qū)的整體特征?？傮w上來說，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采

43、用靈敏的戶型和變化的立體效果。在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)組團院落家庭“的尺度序列，綜合思索內(nèi)外交通，公共設(shè)備，行政管理，環(huán)境維護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理規(guī)劃，站在城市的高度看社區(qū)建立，為居民發(fā)明與城市完美調(diào)和的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必需思索到今后數(shù)年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。假設(shè)他們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么他們的住宅將一定會備受青睞，也一定會成為銷售中的一個強力賣點。、住宅設(shè)計應(yīng)充分表達“以人為本的原那么，想住戶之所想，每一細節(jié)的處置都應(yīng)表達出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)

44、動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致思索。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，顏色以簡約明快為主，并在陽臺、天溝、部分墻等細部以其他顏色點綴，做到一致中有變化。三、小區(qū)配套設(shè)備建議、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、銀行、幼兒園等公共建立配套設(shè)備，為用戶的日常生活提供方便,充分表達出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活程度的提高，“買環(huán)境的觀念已為大多數(shù)居民所接受

45、，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了調(diào)查室內(nèi)規(guī)劃、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等要素外，也越來越注重其環(huán)境，這實踐上也反映了人們追求人與自然的調(diào)和一致，遠離喧嘩、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述緣由和工程本身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進展本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要留意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進展設(shè)計，以期到達較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思緒，設(shè)計人員在把握總體原那么的前提下，可以有更多的突破。第六部分 工程利潤分析一、工程總投資分析 、建立投資 建立投資包括土地獲得費用、建安工程費用

46、、室外工程費、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、工程研規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、工程管理費等工程。建立投資估算根據(jù)：l 各種稅費按山西省目前的取費規(guī)范計取。l 整個工程按中、高程度計算 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r, 在同類物業(yè)的比較后可以以為土地費用為萬/畝較為適當(dāng)符合實踐情況,因此以之作為投資估算的根據(jù).土地獲得費用土地獲得費用為征地費與批租費之和，畝萬 總計萬元。.建安工程費用建安工程費用按元/ M計，總計萬元。.室外工程費：按元/ M計，總計萬 .小區(qū)配套費 小區(qū)配套費按元/ M，總計合萬元。.道路、綠化、景點費用。道路、綠化、景點費用按元/ M計，總計萬元.工程規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)現(xiàn)行收費規(guī)范和本工程工程的實踐情況，確定本工程研規(guī)劃設(shè)計費用單價為元/M，總費用為萬元。.稅費：萬 .工程管理費工程管理費按建安工程費用的%計取，總費用為萬元。 . 不可預(yù)見費：萬. 營銷費用：萬工程總投資 上述建立投資、稅費、營銷費用三項相加，即為工程總投資，合計萬元。 。工程銷售收入及工程利潤分析： 住宅得房本錢價：元 銷售均價：住宅元/ M 商業(yè)元/ M銷售總額：.萬元 銷售完成：%銷售利潤：萬