房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范課件

1、1 一手房 二手房房屋買賣兩大類型2商品房買賣賣方違約情形 一、逾期辦證 二、面積差異三、遲延交付房屋四、質(zhì)量問題五、沒有預(yù)售證或虛假的預(yù)售證六、一屋二賣 / 先賣后抵押 / 先抵押后賣，隱瞞已抵押的事實(shí)3買方可以解除買賣合同的情形 （賣方嚴(yán)重違約或根本違約，合同目的落空） 一、逾期辦證超過一年 二、面積差異超過3%三、遲延交付房屋，經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)不履行四、質(zhì)量問題主體質(zhì)量不合格，或嚴(yán)重影響正常的居住使用五、沒有預(yù)售證或虛假的預(yù)售證六、一屋二賣 /先賣后抵押/ 先抵押后賣，隱瞞已抵押的事實(shí)4解除買賣合同的法律后果 恢復(fù)原狀：賣方向買方返還已付購房款及利息、賠償買方的損失 ，如果房屋已經(jīng)交付，

2、買方應(yīng)將房屋返還給賣方。 買方可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的情形： 1、 一屋二賣 2、先賣后抵押 3、 隱瞞已經(jīng)抵押、已經(jīng)出售的事實(shí) 4、沒有預(yù)售證或虛假的預(yù)售證 5賣方（開發(fā)商）可以解除合同的情形買方遲延支付購房款，經(jīng)賣方催告后，買方在三個(gè)月內(nèi)仍未履行6逾期付款 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。7逾期交樓商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交

3、付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。8面積差異出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；9面積誤差比絕對(duì)值超出3，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房價(jià)款

4、由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 10出賣人原因逾期辦證 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融

5、機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 11二手房買賣情況復(fù)雜多樣，充滿風(fēng)險(xiǎn)和陷阱買賣雙方都要非常謹(jǐn)慎，尤其是買方買賣雙方應(yīng)對(duì)對(duì)方的人品、誠信、經(jīng)濟(jì)狀況、婚姻狀況做調(diào)查了解12賣方注意事項(xiàng)收款安全 （一）在合同中明確約定收受購房款的期限和方式 （二）收取定金，合同和收據(jù)上寫明是“定金”，才對(duì)雙方適用定金罰則 （三）在合同中明確約定買方分幾期付款，具體日期或期限，逾期付款的違約金多少或如何計(jì)算 （四）收齊全部購房款后才和買方一起辦理過戶，才同意買方遷入戶口。13買方注意事項(xiàng)房屋是否有權(quán)利瑕疵 （一）審核賣方提供的房產(chǎn)證原件，并留存復(fù)印件 （二） 到房屋管理部門查冊(cè)，了解該房屋是否有抵押、是否被查封、是

6、否有共有人？14 特別注意：夫妻共有的情形，可能只有一個(gè)人的名字，但配偶是法定的共有人。未經(jīng)共有人同意，是不能擅自處分房屋的。所以應(yīng)該了解清楚賣方的婚姻狀況，讓共有人在買賣合同上簽名或出具同意買賣函或讓賣方書面承諾沒有共有人，否則由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。 15買方注意事項(xiàng)房屋是否有質(zhì)量瑕疵 主體結(jié)構(gòu)、天花、墻體、水電、煤氣、下水道等設(shè)施、裝修16買方注意事項(xiàng)房屋是否有未清繳的稅費(fèi) 包括土地使用稅、土地增值稅、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、垃圾費(fèi)等等 讓賣方在合同中承諾或另外出具一份聲明，明確該房屋沒有拖欠任何稅費(fèi)，在交付前或過戶前所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，與買方無關(guān)。 17買方注意事項(xiàng)房屋是否有

7、租約 “買賣不破租賃”，買方無權(quán)解除賣方和承租人原來的租賃合同，而是買方取代賣方，成為租賃合同的出租人，直至該租賃合同期滿。屆時(shí)買方可自主決定是否與承租人續(xù)租。 如有租約，租賃期滿之前，買方不能實(shí)際占有和控制該房屋。18低價(jià)保稅的風(fēng)險(xiǎn)低價(jià)保稅對(duì)買賣雙方均存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，為節(jié)省稅費(fèi)而低價(jià)保稅，是因小失大，并不可取。19低價(jià)報(bào)稅對(duì)賣方的風(fēng)險(xiǎn)（一）偷稅漏稅，被稅務(wù)部門查處的風(fēng)險(xiǎn)。 即使買賣雙方書面約定由買方承擔(dān)所有的稅費(fèi)，但稅法規(guī)定賣方是納稅義務(wù)人，因?yàn)橘u方取得收入，如果存在偷稅漏稅的行為，由賣方承擔(dān)全部的法律責(zé)任。曾有案例，買賣雙方發(fā)生矛盾，買方，（二）可能無法獲得房屋的全部價(jià)款 如果買賣雙方私下簽訂的購房合同的價(jià)款低于遞交房管、稅務(wù)部門的購房合同的價(jià)款，一旦發(fā)生糾紛，法律上是以遞交政府部門登記備案的合同為準(zhǔn)。萬一買方耍無賴，翻臉不認(rèn)人，法律上只支持賣方獲得登記備案的合同上的價(jià)款。20低價(jià)保稅對(duì)買方的風(fēng)險(xiǎn)買方只能取得登記備案的合同價(jià)款的發(fā)票。如果日后買方出售該房屋，稅務(wù)部門按照買方出售給下一手買家的價(jià)格減去買方所持發(fā)票的價(jià)款的差額（即增值額）來