揚(yáng)州高郵市天嬌園地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃竟標(biāo)中標(biāo)報(bào)告

1、.PAGE ：.；前言：別墅，作為一座城市高端地產(chǎn)工程消費(fèi)人群所必需和必然關(guān)注的一類(lèi)高質(zhì)量產(chǎn)品，曾經(jīng)不再滿(mǎn)足于單純空乏的概念和籠統(tǒng)營(yíng)造。隨著物質(zhì)生活和精神生活程度的同步提高，人們對(duì)生活、生活方式、生活空間等提出了更高的要求，當(dāng)然，承載這些東西的環(huán)境和產(chǎn)品風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)主張等要素，自然而然地就成了影響別墅質(zhì)量的關(guān)鍵要素。好的環(huán)境和產(chǎn)品風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)主張等可以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)人群對(duì)高尚社區(qū)文化檔次的心思滿(mǎn)足，同時(shí)還可為別墅生活和生活空間的延伸提供更多能夠。因此，在綜合分析了高郵房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的特征后，結(jié)合目的人群的定位上，應(yīng)避開(kāi)單一的散點(diǎn)式賣(mài)點(diǎn)訴求，而將本身賣(mài)點(diǎn)尤其是主賣(mài)點(diǎn)與工程本身的綜合環(huán)境資源有效結(jié)合，以在打

2、造產(chǎn)品個(gè)性的同時(shí)，兼顧消費(fèi)心思的把握，將環(huán)境和產(chǎn)品風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)主張等對(duì)別墅質(zhì)量的影響放大，經(jīng)過(guò)直觀明晰的宣傳渠道，往更深層的市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)中，推行產(chǎn)品。另外，因的主要目的人群應(yīng)該具有較高的文化素養(yǎng)、生活檔次，對(duì)未來(lái)和生活具有較高的邏輯判別才干，生活理念比較明確，消費(fèi)才干較高，對(duì)產(chǎn)品要求比較苛刻，且多屬于二次以上置業(yè)，所以，對(duì)這部分?jǐn)?shù)量相對(duì)較少的消費(fèi)人群來(lái)說(shuō)，他們對(duì)別墅與別墅之間的質(zhì)量差別也應(yīng)該是比較敏感且比較看重的。因此，如何打造優(yōu)越的小區(qū)綠化環(huán)境、風(fēng)格等與的生活相融，在短時(shí)間內(nèi)構(gòu)成更鮮明的市場(chǎng)印象，推進(jìn)年較快的銷(xiāo)售速度，并在促成原有客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的根底上，以自動(dòng)有效的口碑宣傳，積累更多的潛在客戶(hù)，將

3、是拉動(dòng)、擴(kuò)展本身購(gòu)買(mǎi)有機(jī)群落，爭(zhēng)取短時(shí)間實(shí)現(xiàn)更多銷(xiāo)售的重點(diǎn)之重點(diǎn)。本次對(duì)“高郵天嬌園工程市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)開(kāi)展中，雖然時(shí)間相對(duì)不長(zhǎng)，但我司繼續(xù)投了大量的人力和精神，期間走訪了市政府各相關(guān)部門(mén)、高郵在售各樓盤(pán)深化了解、市場(chǎng)從業(yè)人員和其他消費(fèi)者接觸，并針對(duì)性作問(wèn)卷調(diào)查等，搜集了大量的第一手資料，以期為“高郵天嬌園工程的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)提供有用參考。但由于過(guò)去他們對(duì)高郵了解不夠深，本次任務(wù)存在缺漏或偏誤在所難免，懇請(qǐng)貴司提出珍貴意見(jiàn)并予斧正，在此深表謝意！如有幸進(jìn)一步協(xié)作，我司將對(duì)此作更為深化的討論和建議。順頌商祺！揚(yáng)州XXXX謀劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)年月日營(yíng)銷(xiāo)謀劃報(bào)告目錄前 言第一章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析第一節(jié) 我國(guó)房

4、地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)一、宏觀調(diào)控政策對(duì)別墅市場(chǎng)有何影響二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)第二節(jié) 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)統(tǒng)計(jì)分析及預(yù)測(cè)一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及影響三、土地買(mǎi)賣(mài)情況及分析四、揚(yáng)州市區(qū)銷(xiāo)售情況及分析五、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)十大預(yù)測(cè)第二章 高郵城市開(kāi)展概略研討第一節(jié) 高郵城市概略了解一、高郵城市開(kāi)展史二、高郵市地理及氣候三、高郵的自然環(huán)境和自然資源四、高郵人口情況五、高郵歷史人文的背景第二節(jié) 高郵市近年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況一、高郵市主要經(jīng)濟(jì)目的二、高郵市近年固定資產(chǎn)投資三、高郵工農(nóng)業(yè)概略四、高郵市支柱產(chǎn)業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀五、高郵工業(yè)經(jīng)濟(jì)主要目的完成情況六、高郵市各主要經(jīng)濟(jì)目的在揚(yáng)州市各區(qū)的位置比

5、較七、揚(yáng)州市人口情況簡(jiǎn)述八、高郵市特征產(chǎn)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)九、高郵重點(diǎn)企業(yè)調(diào)查第三章 民生與城市規(guī)劃第一節(jié) 高郵市民生概略調(diào)研一、高郵市人口開(kāi)展與控制二、高郵外遷人口調(diào)查三、高郵市教育情況四、高郵市居民生活風(fēng)俗與文化五、文化建立活動(dòng)六、高郵市居民平均收入與消費(fèi)情況七、高郵市居民住房程度與消費(fèi)才干第二節(jié) 高郵市城市總體規(guī)劃一、城市總體規(guī)劃目的二、城市規(guī)劃區(qū)范圍三、城市性質(zhì)和規(guī)模四、城市開(kāi)展目的五、市域城鎮(zhèn)體系六、城市總體規(guī)劃構(gòu)造七、城市土地利用和空間規(guī)劃八、城市綜合交通體系九、歷史文化名城維護(hù)十、綠地系統(tǒng)與城市景觀十一、風(fēng)景旅游十二、河湖水系十三、市政公用設(shè)備十四、環(huán)境維護(hù)十五、郊區(qū)規(guī)劃十六、近期建立規(guī)劃十

6、七、實(shí)施規(guī)劃的措施十八、市政重點(diǎn)工程工程十九、高郵十大城建工程第四章 高郵市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié) 高郵市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展分析一、高郵市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展特征概述從低微開(kāi)場(chǎng)走向升溫開(kāi)發(fā)比較分散向規(guī)?；_(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變多層住宅唱主角商業(yè)用房開(kāi)發(fā)量大新開(kāi)樓盤(pán)綜合檔次明顯提升樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)上漲較快外型風(fēng)格缺乏個(gè)性規(guī)劃配套還較落后短少智能化設(shè)備戶(hù)型設(shè)計(jì)程度有待提高開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)理念開(kāi)場(chǎng)轉(zhuǎn)變樓盤(pán)消化速度加快第二節(jié) 近年高郵市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概略第三節(jié) 近年高郵市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概略一、高郵市近年土地出讓情況運(yùn)營(yíng)性土地出讓統(tǒng)計(jì)表年初高郵部分主要地塊出讓情況第四節(jié) 高郵市居民未來(lái)住房消費(fèi)的趨向預(yù)測(cè)主體消費(fèi)群的轉(zhuǎn)化趨向購(gòu)房選擇偏向消費(fèi)

7、方式偏向住房消費(fèi)觀念偏向第五節(jié) 在售住宅樓盤(pán)調(diào)查(詳表見(jiàn)報(bào)告后附件一) 一、分類(lèi)樓盤(pán)匯總表二、本案最具競(jìng)爭(zhēng)力工程和部分典型樓盤(pán)個(gè)案分析(一)最具競(jìng)爭(zhēng)力工程分析(二)部分典型個(gè)案分析第六節(jié) 高郵商業(yè)物業(yè)調(diào)查(詳表見(jiàn)報(bào)告后附件二) 一、鋪街商業(yè)調(diào)查二、典型在營(yíng)商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)調(diào)查第七節(jié) 高郵房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)調(diào)查家庭月收入調(diào)查估計(jì)購(gòu)房時(shí)間選擇購(gòu)房區(qū)域購(gòu)房選擇要素選擇房型意向選擇面積意向選擇住宅構(gòu)造意向選擇住宅類(lèi)型選擇外立面風(fēng)格意向總房款接受才干選擇付款方式生活配套要求對(duì)住宅智能化了解和需求交樓規(guī)范意向選擇了解信息主要渠道讀報(bào)選擇電視選擇第五章 工程分析及初步定位第一節(jié) 工程區(qū)域概略簡(jiǎn)析一、工程地塊位置二

8、、本案目前地塊現(xiàn)狀三、周邊市政配套調(diào)查四、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的第二節(jié) 本工程SWOT分析一、“S工程優(yōu)勢(shì)二、“W工程優(yōu)勢(shì)三、“O工程優(yōu)勢(shì)四、“T工程優(yōu)勢(shì)查第三節(jié) 工程定位篇一、市場(chǎng)、籠統(tǒng)定位二、客戶(hù)定位目的消費(fèi)群分析客戶(hù)的職業(yè)構(gòu)成背景客戶(hù)特征描畫(huà)客戶(hù)行為習(xí)慣分析他們的行為形狀三、品牌傳播定位第六章 營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略篇略第一節(jié) 總戰(zhàn)略第二節(jié) 同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略第三節(jié) 工程推行時(shí)機(jī)與條件第四節(jié) 銷(xiāo)售階段劃分與分期運(yùn)做戰(zhàn)略第七章 工程籠統(tǒng)包裝略第一節(jié) 地盤(pán)包裝第二節(jié) 售樓處包裝第三節(jié) 籠統(tǒng)包裝第八章 廣告戰(zhàn)略略第一節(jié) 廣告總體戰(zhàn)略第二節(jié) 廣告主題文脈確立第三節(jié) 廣告主題表現(xiàn)第四節(jié) 整合傳播目的體系的建立第五節(jié)

9、階段性廣告戰(zhàn)略及部分表現(xiàn)第六節(jié) 廣告媒介傳播戰(zhàn)略第七節(jié) 費(fèi)用監(jiān)控及預(yù)算第九章 物業(yè)建議略第一節(jié) 工程差別化建議第二節(jié) 總體規(guī)劃規(guī)劃及空間規(guī)劃建議第三節(jié) 環(huán)境景觀建議第四節(jié) 配套設(shè)備建議第五節(jié) 物業(yè)管理建議第六節(jié) 建材及施工建議第七節(jié) 交樓規(guī)范建議第十章 銷(xiāo)售實(shí)施略第一節(jié) 市場(chǎng)預(yù)熱期銷(xiāo)售戰(zhàn)略第二節(jié) 市場(chǎng)生長(zhǎng)期銷(xiāo)售戰(zhàn)略第三節(jié) 繼續(xù)生長(zhǎng)期銷(xiāo)售戰(zhàn)略第四節(jié) 成熟期銷(xiāo)售戰(zhàn)略第五節(jié) 衰退期銷(xiāo)售戰(zhàn)略第六節(jié) 造勢(shì)活動(dòng)第十一章 價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略略第一節(jié) 價(jià)錢(qián)定位戰(zhàn)略第二節(jié) 價(jià)錢(qián)的競(jìng)爭(zhēng)力第三節(jié) 價(jià)錢(qián)走勢(shì)的建議第四節(jié) 價(jià)錢(qián)的市場(chǎng)應(yīng)變戰(zhàn)略第五節(jié) 付款方式與折扣率第六節(jié) 關(guān)于價(jià)錢(qián)表第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析附件一：高郵部分主要樓盤(pán)調(diào)

10、查明細(xì)表附件二：高郵主要街道調(diào)查細(xì)表附件三：工程組主要成員簡(jiǎn)介附件四：工程謀劃顧問(wèn)效力任務(wù)內(nèi)容綱要及取費(fèi)規(guī)范第一章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析第一節(jié) 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)一、年宏觀調(diào)控政策對(duì)別墅市場(chǎng)有何影響？年我國(guó)樓市宏觀調(diào)控政策回想月日，人民銀行宣布上調(diào)個(gè)人住房貸款利率以及提高個(gè)人住房貸款最低首付款比例。力圖從調(diào)控需求入手，減少房產(chǎn)投資過(guò)熱，最終減緩房?jī)r(jià)漲速。月日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的景象明確提出八點(diǎn)要求，即“國(guó)八點(diǎn)。月日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施，即“新國(guó)八條。“新國(guó)八條措施更加詳細(xì)，每條都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。月日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建立部等七部委，分

11、為八個(gè)部分。其后各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，相繼公布了符合當(dāng)?shù)厍闆r的實(shí)施細(xì)那么。月日，國(guó)家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)厲稅收征管，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視詳細(xì)情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅。月日，人民銀行發(fā)布，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。其后建立部明確表態(tài)暫不會(huì)取消商品房預(yù)售。年宏觀調(diào)控政策對(duì)別墅市場(chǎng)影響較大從中可以看出，年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策密集期，從到月期間，先后出臺(tái)了國(guó)八條、新國(guó)八條以及七部委新政，這些政策的密集出臺(tái)改動(dòng)了購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的心思預(yù)期，從月份開(kāi)場(chǎng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的張望態(tài)勢(shì)。這對(duì)別墅購(gòu)買(mǎi)者，無(wú)論是投資型買(mǎi)家還是自住型買(mǎi)家都產(chǎn)生了很大的影響

12、。在銀行貸款、按揭方面，央行年實(shí)施“二次加息，購(gòu)房者的購(gòu)房本錢(qián)添加；銀行對(duì)按揭貸款也收緊，年各大銀行對(duì)高檔住的首付比例提高到三成甚至更多，這也排除了一部分購(gòu)買(mǎi)者；在開(kāi)發(fā)貸款方面，銀行的審查也更加嚴(yán)厲了，導(dǎo)致一部分工程難產(chǎn)。不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，年別墅的供應(yīng)到達(dá)了高潮。在土地政策方面，年國(guó)土資源部發(fā)布的號(hào)文規(guī)定年內(nèi)停頓別墅類(lèi)用地供應(yīng)，年其實(shí)沒(méi)有什么新的東西出臺(tái)。只是在中國(guó)土地市場(chǎng)年會(huì)上，國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣再次強(qiáng)調(diào)“不能讓少數(shù)人占用這么多土地資源，表達(dá)了“制止別墅供地的意思。而在今后國(guó)家在別墅土地供應(yīng)的政策方面也不大能夠有多大的松動(dòng)的，尤其是在一、二線城市，土地資源的稀缺性表現(xiàn)將會(huì)日益

13、突出，如此，一、二線城市將會(huì)有部分高端客戶(hù)到三線城市消費(fèi)質(zhì)量較高的別墅產(chǎn)品，將有促于三線城市的高端住宅的銷(xiāo)售。二、年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)年開(kāi)場(chǎng)實(shí)施的政策年我國(guó)公布的防控房地產(chǎn)過(guò)熱的政策，有一些是從年月日開(kāi)場(chǎng)實(shí)施的，其影響曾經(jīng)從公布之日起就顯現(xiàn)了出來(lái)，年帶來(lái)的影響將更大。這些政策主要有：【大戶(hù)型的商品房預(yù)征土地增值稅】年月日以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出賣(mài)、預(yù)售的商品住房發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(hù)單套房間平均建筑面積超越平方米以上的，一概按.%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于平方米含以下的不予預(yù)征土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以前年度的開(kāi)發(fā)工程按原政策規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款或不預(yù)繳稅款的

14、，不再進(jìn)展調(diào)整。從年開(kāi)場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在辦理土地增值稅工程登記手續(xù)的同時(shí)，在年月底前填寫(xiě)和，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此斷定能否預(yù)征土地增值稅?！痉课葙J款執(zhí)行新利率】年月日起，商業(yè)住房貸款全面執(zhí)行新利率。根據(jù)規(guī)定，年月日以前發(fā)放的按揭貸款，從年月日起，按照以下規(guī)范執(zhí)行：截至年月日時(shí)，客戶(hù)貸款不存在欠款的，那么貸款利率按年月日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮%執(zhí)行；截至年月日時(shí)，客戶(hù)仍積欠本金和利息的，那么貸款利率按年月日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。【新建民用建筑該當(dāng)嚴(yán)厲執(zhí)行建筑節(jié)能規(guī)范】建立部公布的于年月日起實(shí)施，按照規(guī)定，新建民用建筑該當(dāng)嚴(yán)厲執(zhí)行建筑節(jié)能規(guī)

15、范要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，該當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)展節(jié)能改造。從年月日起，一切房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都該當(dāng)將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護(hù)構(gòu)造、保溫隔熱性能目的等根本信息在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置予以公示，并在中予以載明?！鹃e置土地的公示】年，閑置土地的公示成為我國(guó)國(guó)土資源部門(mén)任務(wù)重點(diǎn)之一。對(duì)過(guò)去審批以后沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)運(yùn)用的土地，國(guó)土資源部門(mén)將進(jìn)展公示，對(duì)一些土地用途進(jìn)展限制，投資額度和建筑高度超越政府規(guī)定必需叫停，利用稅收政策加大閑置土地的利用，保證集約、節(jié)約用地。凡是被收回國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的工程，將意味著同時(shí)取消立項(xiàng)等同意文件，假設(shè)還要繼續(xù)開(kāi)發(fā)，就必需重新立項(xiàng)。這些政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金、戶(hù)型設(shè)計(jì)、技術(shù)含

16、量都有更大要求。特別是對(duì)建立大戶(hù)型商品房的限制和建筑節(jié)能的要求，將改動(dòng)房地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作方式，更注重房屋的質(zhì)量，使得我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在符合了群眾對(duì)住房的需求的同時(shí)，向更安康的方向開(kāi)展。年能夠出臺(tái)的政策首先能夠是二手房買(mǎi)賣(mài)將征%個(gè)人所得稅假設(shè)說(shuō)年開(kāi)場(chǎng)實(shí)施的政策還是年調(diào)控政策的延續(xù)外，年能夠會(huì)出臺(tái)的一些政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響將不亞于年。建立部部長(zhǎng)王光燾表示，年，我國(guó)房地產(chǎn)政策要繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的措施，以調(diào)整供應(yīng)構(gòu)造為重點(diǎn)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，真實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。因此面對(duì)年我國(guó)房地產(chǎn)固定投資超越年的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)調(diào)控政策不能夠會(huì)放松。首先能夠是二手房買(mǎi)賣(mài)將征%個(gè)人所得稅。年，不斷處在爭(zhēng)議之中的

17、“二手房買(mǎi)賣(mài)能否開(kāi)征%個(gè)人所得稅的政策，估計(jì)在年要執(zhí)行了。雖然目前國(guó)家稅務(wù)總局和建立部都沒(méi)有一定的回答，但他們也并沒(méi)有否認(rèn)，其實(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)征收所得稅并不是一個(gè)新話題，我國(guó)個(gè)人所得稅法規(guī)定，財(cái)富轉(zhuǎn)讓要交個(gè)人所得稅，但現(xiàn)實(shí)上，為了鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)住房，各地政府不斷采用各種方式對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)免征個(gè)人所得稅。最近國(guó)家稅務(wù)總局官員重申，二手房買(mǎi)賣(mài)必需交納個(gè)人所得稅。假設(shè)二手房買(mǎi)賣(mài)開(kāi)征個(gè)人所得稅，而且稅率達(dá)%，那直接遭到打擊的就是靠炒房夢(mèng)想發(fā)財(cái)?shù)娜恕，F(xiàn)實(shí)上這兩年我國(guó)房?jī)r(jià)上漲，主要的緣由就是由于炒房投機(jī)。一旦這些炒房者發(fā)現(xiàn)炒房不再賺錢(qián)的時(shí)候，他們將退出炒房行列。房地產(chǎn)商在沒(méi)有炒房者支撐的情況下，房?jī)r(jià)也會(huì)理性的回歸

18、。其次是物業(yè)稅能夠會(huì)開(kāi)征物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)富稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或一切者每年都要繳付一定稅款。物業(yè)稅改革的根本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段一致收取。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生引見(jiàn)，假設(shè)物業(yè)稅開(kāi)征，那我國(guó)的房?jī)r(jià)將大幅度的下跌，但是購(gòu)房者的居住本錢(qián)將大大提高，由于他們要交更多的稅。此外，聶梅生引見(jiàn)，支持村鎮(zhèn)開(kāi)展的土地政策，對(duì)低收入住房的政策調(diào)整，以及預(yù)備多年的房地產(chǎn)抵押貸款證券化等將會(huì)是年新的政策舉措。當(dāng)然，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，年還有值得等待的政策出臺(tái)。國(guó)務(wù)院開(kāi)展研討中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松引見(jiàn)，年能夠會(huì)有適用于房

19、地產(chǎn)融資的新的金融工具出來(lái)。巴曙松引見(jiàn)，房地產(chǎn)基金在我國(guó)市場(chǎng)上曾經(jīng)有一些在操作，但是由于法律法規(guī)不透明所以往往采取海外募集等方式。最近北京的官員和學(xué)者成立了一個(gè)“中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金主持人論壇，有發(fā)改委、以及學(xué)界、金融界人士參與，曾經(jīng)召開(kāi)了第一次會(huì)議。目前產(chǎn)業(yè)投資基金管理方法曾經(jīng)經(jīng)過(guò)多次討論，修訂，根本法律框架曾經(jīng)具備了。產(chǎn)業(yè)投資基金管理方法主要是指資金募集的，假設(shè)這個(gè)政策出臺(tái)，那么我國(guó)房地產(chǎn)商的資金來(lái)源將有較大的寬松了。建立部政策研討中心主任陳淮引見(jiàn)，年會(huì)是一個(gè)鼓勵(lì)住房消費(fèi)年。“鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，特別是自住型住宅消費(fèi)將是年政策的方向。陳淮以為，年是我國(guó)“十五規(guī)劃向“十一五規(guī)劃的轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)期，中央政府希望繼續(xù)

20、堅(jiān)持適度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)模和總供應(yīng)，而需求的擴(kuò)張將是關(guān)鍵。在擴(kuò)展消費(fèi)需求中最有意義、對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用最大的，依然是住宅住房消費(fèi)，所以年的經(jīng)濟(jì)政策中，鼓勵(lì)住房消費(fèi)將是擴(kuò)展內(nèi)需的中心內(nèi)容之一。國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)束克欣表示，在年，國(guó)土部將繼續(xù)添加普通住宅用地的投放量，繼續(xù)停頓供應(yīng)別墅建立用地，對(duì)低密度住宅建立用地采取限制措施。房地產(chǎn)作為支柱位置不變“在今后一段時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)的位置不會(huì)改動(dòng)。我國(guó)政府出臺(tái)的每一項(xiàng)政策都是從宏觀思索，維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定安康開(kāi)展的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎說(shuō)。其真實(shí)年月日，北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)任務(wù)會(huì)議就重申：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和

21、消費(fèi)熱點(diǎn)，既要堅(jiān)持堅(jiān)決不移的處理開(kāi)展中的突出問(wèn)題，又要堅(jiān)決不移的促進(jìn)其穩(wěn)定開(kāi)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)中國(guó)的投資影響比較大。目前房地產(chǎn)業(yè)固定資本投資在我國(guó)全社會(huì)固定資本投資總額中居第二位，僅次于制造業(yè)。而且據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，未來(lái)年，我國(guó)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)都將在%左右。楊慎以為，從年開(kāi)場(chǎng)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外貿(mào)、投資的拉動(dòng)將逐漸弱化，消費(fèi)的拉動(dòng)作用將越來(lái)越大?！八麄儑?guó)家消費(fèi)的第一個(gè)領(lǐng)域就是房地產(chǎn)，住房處在嚴(yán)重的短缺形狀，處理住房問(wèn)題是個(gè)歷史性的義務(wù)，所以住房消費(fèi)將是非常重要的。楊慎說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在年開(kāi)場(chǎng)將有一個(gè)新的戰(zhàn)略，那就是要堅(jiān)持頭腦清醒、冷靜開(kāi)展的方針，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)特別重要，“從目前的情勢(shì)看，國(guó)家大的戰(zhàn)略調(diào)

22、整，以及未來(lái)五年規(guī)劃的方針，乃至其他的政策的陸續(xù)出臺(tái)，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好的音訊。國(guó)資委政策研討中心的趙曉也表示,估計(jì)我國(guó)外貿(mào)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)在年會(huì)出現(xiàn)下降,“在這樣的情況下,維持房地產(chǎn)強(qiáng)化的位置,包括它的投資程度維持一定的增長(zhǎng)速度,那么對(duì)整個(gè)宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)是非常重要的,所以他們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)時(shí),一定是從住房的消費(fèi),也包括汽車(chē)消費(fèi)著手。年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展預(yù)測(cè)【繼續(xù)調(diào)控，但不再添加調(diào)控力度】年宏觀調(diào)控的方針將變，不是緊縮性的調(diào)控，而是緊縮性的調(diào)控和擴(kuò)展性的調(diào)控并行，且以擴(kuò)展性的調(diào)控為主。年的宏觀調(diào)控是對(duì)需求與供應(yīng)的同時(shí)調(diào)控?！尽岸悇χ敝阜康禺a(chǎn)等領(lǐng)域】年將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、文娛業(yè)、金融保

23、險(xiǎn)業(yè)、郵電通訊業(yè)、煤炭消費(fèi)及運(yùn)銷(xiāo)企業(yè)、廢舊物資運(yùn)營(yíng)企業(yè)、涉外企業(yè)稅收和個(gè)人所得稅進(jìn)展專(zhuān)項(xiàng)檢查。同時(shí)選擇一些發(fā)案率高、稅收次序比較混亂的地域開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治?！尽罢呖只牌谠?jīng)過(guò)去，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)】不會(huì)有年那樣“排山倒海的政策出臺(tái)，但會(huì)有一些表達(dá)節(jié)能、省地意圖和規(guī)范市場(chǎng)次序的政策、措施出臺(tái)，如控制套型構(gòu)造，控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房開(kāi)發(fā)，推行實(shí)名購(gòu)房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，加強(qiáng)對(duì)中介市場(chǎng)的管理，出臺(tái)住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理方法等。雖然“抑制仍是主調(diào)，但不會(huì)是獨(dú)一的聲音，畢竟市場(chǎng)繼續(xù)張望下去不行?！緡?guó)土部加強(qiáng)土地運(yùn)轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)】年國(guó)土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門(mén)，進(jìn)一步加強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性

24、和有效性?？梢灶A(yù)見(jiàn)，明年將進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待的土地供應(yīng)原那么，嚴(yán)厲新增建立用地的審查報(bào)批。不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、開(kāi)展規(guī)劃和市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)范的工程不予供地?！灸攴€(wěn)定房?jī)r(jià)是主旋律】在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)構(gòu)造方面，年應(yīng)該出現(xiàn)明顯變化。在城市居民住房消費(fèi)的接受力方面，目前許多城市的房?jī)r(jià)曾經(jīng)處于高位，假設(shè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲一定會(huì)影響人們的即期消費(fèi)?！灸晖恋毓?yīng)繼續(xù)向中低價(jià)房?jī)A斜】為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，今年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。明年將繼續(xù)嚴(yán)厲控制大戶(hù)型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停頓別墅類(lèi)占用土地供應(yīng)。明年將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門(mén)，進(jìn)一步加強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。未來(lái)年

25、，土地“閘門(mén)都將在控制固定資產(chǎn)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開(kāi)展，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)方面發(fā)揚(yáng)作用。【年是房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的好年頭】年應(yīng)該是一個(gè)比較好的年頭。由于我國(guó)依然處在農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)國(guó)、鄉(xiāng)村向城市的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)、包括房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的動(dòng)力機(jī)制并沒(méi)有喪失，將處于快速增長(zhǎng)時(shí)期。估計(jì)明年的投資可以大體維持，消費(fèi)也跟今年相當(dāng)。但是在出口下降的情況下，年GDP的增長(zhǎng)估計(jì)堅(jiān)持在.%的程度?！灸陮⑹枪膭?lì)住宅消費(fèi)年】“中國(guó)真正要處理的問(wèn)題是.億農(nóng)民進(jìn)城住房的問(wèn)題,這是長(zhǎng)期的問(wèn)題,但短期內(nèi),是有支付才干的人買(mǎi)得起房子、“年是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年,這是中央的精神。國(guó)家已開(kāi)場(chǎng)采取手段處理房地產(chǎn)開(kāi)展中的矛盾,使商品房主要

26、成為居住商品,而不僅是投資品,國(guó)家要特別鼓勵(lì)為住而買(mǎi),限制投資或者投機(jī)購(gòu)房?！疚飿I(yè)稅將破冰而出】在年，物業(yè)稅問(wèn)題有破冰的能夠，按照專(zhuān)家的意見(jiàn)，實(shí)施物業(yè)稅后，住宅市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)將由目前的“購(gòu)買(mǎi)本錢(qián)高、運(yùn)用本錢(qián)低向購(gòu)買(mǎi)本錢(qián)低、運(yùn)用本錢(qián)高轉(zhuǎn)變。市民買(mǎi)房前思索的思緒也會(huì)發(fā)生很大改動(dòng)，如今買(mǎi)房前思索更多的是能否買(mǎi)得起，有了物業(yè)稅后，將思索能否養(yǎng)得起?！灸陿鞘腥詴?huì)在調(diào)控的既定軌道中滑行】可以一定，內(nèi)需成了纏繞年樓市的一個(gè)結(jié)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)亟待啟動(dòng)內(nèi)需啟動(dòng)內(nèi)需需求活潑樓市活潑樓市反映政策松緊政策松緊影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)。顯然，宏觀調(diào)控的方向、力度選擇與擴(kuò)展內(nèi)需的關(guān)系如何調(diào)處，將成為影響年樓市走勢(shì)的最大要素。【樓市繼續(xù)擠

27、泡沫，房?jī)r(jià)還會(huì)往下走】明年房?jī)r(jià)要往下調(diào)整，民眾要有才干買(mǎi)房子；政府對(duì)利息、稅收有所作為，提高按揭利率，提高買(mǎi)賣(mài)稅打擊炒房；同時(shí)房地產(chǎn)商要消費(fèi)一些好的產(chǎn)品，不要把利潤(rùn)做得太高?！咀》勘ＷC問(wèn)題將得到注重】控制房?jī)r(jià)的壓力宏大，于是一些地方政府開(kāi)場(chǎng)積極興建經(jīng)濟(jì)適用房，并開(kāi)發(fā)或收買(mǎi)廉租房，但也會(huì)有一些地方政府開(kāi)場(chǎng)探求貨幣化補(bǔ)助問(wèn)題。【樓市調(diào)控將強(qiáng)調(diào)因地制宜】明年樓市調(diào)控將強(qiáng)調(diào)因地制宜，“不存在一個(gè)給全國(guó)一切城市吃了都管用的藥?！澳陮⑹枪膭?lì)住房消費(fèi)年，但是這個(gè)住房消費(fèi)指的是鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)，而且是在普通商品房里鼓勵(lì)和支持自住性的商品房消費(fèi)。第一節(jié)小結(jié)：本節(jié)內(nèi)容根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)

28、、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心相關(guān)資料，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要素、運(yùn)轉(zhuǎn)情況開(kāi)展趨勢(shì)及開(kāi)展戰(zhàn)略等進(jìn)展了初步分析，僅供居正置業(yè)了解我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展動(dòng)態(tài)，把握開(kāi)展趨勢(shì)提供決策根據(jù)參考。第二節(jié) 年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)統(tǒng)計(jì)分析及預(yù)測(cè)一、年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況年，在國(guó)家一系列宏觀政策調(diào)控下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)遭到空前的影響，作為房地產(chǎn)的一分子，揚(yáng)州的房地產(chǎn)也遭到涉及，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，但整體市場(chǎng)是安康、理性的，房地產(chǎn)曾經(jīng)進(jìn)入成熟期。年土地供應(yīng)量同比增幅較大年總推出土地.萬(wàn)m，其中成交土地面積.萬(wàn)m，年成交土地面積.萬(wàn)m，同比增長(zhǎng).%；成交土地建筑面積到達(dá).萬(wàn) m；成交金額.億元，同比增長(zhǎng).

29、%。推出未成交面積為.萬(wàn) m，占總推出量.%。供應(yīng)與年根本持平年市區(qū)同意預(yù)售商品房總量為.萬(wàn)，比去年增長(zhǎng).%，市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)健。其中營(yíng)業(yè)用房.萬(wàn)，占.%；普通住宅商品房.萬(wàn)，占.%；別墅.萬(wàn)，占.%，同比上升.%，預(yù)示別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加猛烈；辦公用房.萬(wàn)，占.%。銷(xiāo)售與年相比小幅增長(zhǎng)年總成交量.，同比增長(zhǎng).%，其中住宅成交量.，占總成交量.%，商鋪成交量.，占總成交量.%，辦公成交量.，占總成交量.%。季 度總 體營(yíng)業(yè)辦公別 墅住 宅年同意預(yù)售年銷(xiāo)售年銷(xiāo)售率.%.%.%.%年同意預(yù)售年銷(xiāo)售.年銷(xiāo)售率.%.%.%.%年同意銷(xiāo)售.萬(wàn).萬(wàn)萬(wàn).萬(wàn)年銷(xiāo)售.約萬(wàn).含別墅年銷(xiāo)售率.%.%.%含別墅、年和年三年累

30、積銷(xiāo)售率.%.%.%含別墅從上表格可以看出，年物業(yè)總體銷(xiāo)售率為.%，比年稍有上漲，幅度為.%。營(yíng)業(yè)辦公房銷(xiāo)售率為.%， 同比下降.%，繼續(xù)堅(jiān)持在低位運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求，營(yíng)業(yè)辦公房總體市場(chǎng)不理想；年住宅物業(yè)銷(xiāo)售率.%含別墅，扣除別墅銷(xiāo)售量，普通住宅的銷(xiāo)售量大約在%左右，銷(xiāo)售率比年同意預(yù)售，比年多.萬(wàn)上升，但普通住宅的銷(xiāo)售量同比下降。總結(jié)看出年的住宅市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定、需求量小幅下降，下降率為.%。市場(chǎng)在下半年宏觀政策的影響下，銷(xiāo)售量先大幅度下降后上升，使得年樓市曲折迂回，成為宏觀政策主導(dǎo)的“政策年。物業(yè)銷(xiāo)售金額情況年揚(yáng)州市區(qū)物業(yè)總成交金額.萬(wàn)元，住宅成交金額為.萬(wàn)元，占總成交金額的.%，商鋪成交金額

31、為.萬(wàn)元，占總成交金額的.%，辦公房交金額為.萬(wàn)元，占總成交金額的.%。商品房住宅(含別墅)價(jià)錢(qián)穩(wěn)健 年商品房住宅均價(jià).元/，年初價(jià)錢(qián)較低，“低開(kāi)高走的價(jià)錢(qián)在圍繞著元左右上下擺動(dòng)，闡明曾經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，供求平衡影響價(jià)錢(qián)變動(dòng)。各城區(qū)開(kāi)展調(diào)和揚(yáng)州城市開(kāi)展“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)上逐漸表達(dá)出來(lái)，年成交商品房面積中，西區(qū)占.%，東區(qū)占.%，區(qū)域開(kāi)展日益平衡。市場(chǎng)進(jìn)入成熟期行業(yè)中各構(gòu)成要素變的成熟、理性，特別是消費(fèi)者的變化，促進(jìn)了市場(chǎng)思索，消費(fèi)者購(gòu)房從炒作型轉(zhuǎn)變到適用型，追求中心產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。二、年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策及影響七部門(mén)結(jié)合出臺(tái)房產(chǎn)新政穩(wěn)定房?jī)r(jià)年月日中央七部門(mén)結(jié)合出臺(tái)，要求各地域、

32、各部門(mén)要把處理房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)錢(qián)上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要義務(wù)。 意見(jiàn)分為八個(gè)部分，分別是：“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)構(gòu)造、“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)厲土地管理、“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)厲稅收征管、“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防備金融風(fēng)險(xiǎn)、“明確享用優(yōu)惠政策普通住房規(guī)范，合理引導(dǎo)住房建立與消費(fèi)、“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建立，完善廉租住房制度、“真實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)次序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為和“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。為了抑制投機(jī)性和投資性購(gòu)房需求，規(guī)定，年月日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房缺乏年轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)的，銷(xiāo)售時(shí)按其獲得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超

33、越年(含年)轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超越年(含年)轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后差額征收營(yíng)業(yè)稅。央行再調(diào)存貸利率 央行宣布，從年月日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一、將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率程度，實(shí)行下限管理，下限利率程度為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的.倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)詳細(xì)情況自主確定利率程度和內(nèi)部定價(jià)規(guī)劃；二、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)上漲過(guò)快城市或地域，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由現(xiàn)行的%提高到%，詳細(xì)調(diào)整城市或地域，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)漲幅自行確定，不搞一刀切。同時(shí)，央行還明確表示：本次政策調(diào)

34、整有利于從需求方對(duì)未來(lái)資金價(jià)錢(qián)構(gòu)成較合理的預(yù)期。國(guó)家要控制物價(jià)和房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)控，而信貸政策調(diào)整方式就是其中一種。專(zhuān)家還指出，再次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率是抑制一些城市或地域房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的有效方法?？偨Y(jié)：年稱(chēng)為房地產(chǎn)的“政策年，在年出臺(tái)了許多的政策法規(guī)，但其中影響最大的就是上面所列的兩條政策。出太這么多的政策法規(guī)，最終目的是讓高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)降溫。政策法規(guī)的出臺(tái)使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)以下景象：消費(fèi)者持幣張望態(tài)度增多，持幣張望氣氛濃郁；投資性消費(fèi)者逐漸退出市場(chǎng)，自住型消費(fèi)者成為市場(chǎng)主流；市場(chǎng)的促銷(xiāo)力度增大，價(jià)錢(qián)成為主要競(jìng)爭(zhēng)利器；消費(fèi)者變的理性，高性?xún)r(jià)比的物業(yè)成為市場(chǎng)主流；年各

35、地的房地產(chǎn)都有不同程度的降溫；房地產(chǎn)增速降緩，有的地方甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合，促使房地產(chǎn)行業(yè)的成熟。下面附錄：從圖上可以看出，宏觀調(diào)控從年就曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)了，在年到達(dá)了最頂峰，圖上的GDP增長(zhǎng)曲線和房地產(chǎn)增長(zhǎng)曲線類(lèi)似，表達(dá)了房地產(chǎn)是我國(guó)GDP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ唬康禺a(chǎn)的開(kāi)展深深的影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，為我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了宏大的奉獻(xiàn)。-年中國(guó)房地產(chǎn)政策全景圖三、年土地買(mǎi)賣(mài)情況及分析年市區(qū)土地出讓情況表：區(qū)域土地編號(hào)地理位置容積率用地面積建筑面積規(guī)劃用途供地方式成交時(shí)間成交單價(jià)元成交總價(jià)元樓面地價(jià)元成交單位年月、日西區(qū)百祥路東側(cè),揚(yáng)州市應(yīng)急指揮中心南.商業(yè)金融掛牌.揚(yáng)州民方實(shí)業(yè)南區(qū)

36、江陽(yáng)西路南側(cè),邗江獸醫(yī)站西側(cè)商業(yè)掛牌.揚(yáng)州新能源西區(qū)文匯東路南側(cè),篙草河西側(cè)住宅掛牌.揚(yáng)州東甌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西區(qū)揚(yáng)子江北路西側(cè),市人事局培訓(xùn)中心、工商銀行南.商業(yè)住宅掛牌.俊和集團(tuán)老城區(qū)大學(xué)南路與興城東路交叉口西北側(cè).商業(yè)住宅掛牌.陸晨輝老城區(qū)江陽(yáng)西路與大學(xué)南路交叉口西北側(cè).商業(yè)住宅掛牌.揚(yáng)州東甌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北區(qū)史可法路西側(cè)，漕河北側(cè).商業(yè)住宅掛牌揚(yáng)州美迪房地產(chǎn).老城區(qū)國(guó)慶路西側(cè)，萃園路南側(cè)，小秦淮河?xùn)|側(cè)商業(yè)文娛掛牌城建國(guó)有資產(chǎn)控股.住宅老城區(qū)鹽阜東路南側(cè)，泰州北路西側(cè).商業(yè)金融掛牌揚(yáng)州百昌置業(yè).商業(yè)金融.停車(chē)場(chǎng).商業(yè)金融南區(qū)聯(lián)誼路東側(cè)，規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)東路北側(cè).商業(yè)金融文娛掛牌.揚(yáng)州維揚(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南

37、區(qū)湯汪路東側(cè)，湯汪機(jī)械廠宿舍區(qū)西北側(cè).住宅掛牌.揚(yáng)州建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)東區(qū)運(yùn)河西路與運(yùn)河南路交叉口西南側(cè)商業(yè)掛牌或拍賣(mài).揚(yáng)州泰華置業(yè)西區(qū)沿山河南側(cè),蜀岡西路北側(cè),維揚(yáng)路西.住宅掛牌或拍賣(mài).揚(yáng)州豐盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南區(qū)祥和路兩側(cè)新城河?xùn)|北側(cè).商業(yè)掛牌或拍賣(mài)揚(yáng)州恒通企業(yè).商業(yè)、住宅商業(yè)商業(yè)南區(qū)江陽(yáng)中路南側(cè)，鴻大花園西側(cè)商業(yè)、住宅掛牌或拍賣(mài).揚(yáng)州慶松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南區(qū)振興路東側(cè)，第二橫向主干道北側(cè).商業(yè)、住宅掛牌.揚(yáng)州蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東區(qū)運(yùn)河?xùn)|路北，規(guī)劃中的揚(yáng)江路西側(cè).住宅掛牌或拍賣(mài)揚(yáng)州慶松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司.商業(yè)、住宅商業(yè)、市場(chǎng)東區(qū)渡江南路西側(cè)，七里河南側(cè).商業(yè)掛牌或拍賣(mài).吳一凡西區(qū)文匯北路西側(cè)，蜀岡路南商業(yè)

38、掛牌或拍賣(mài).揚(yáng)州英華房地產(chǎn)南區(qū)A江陽(yáng)西路南側(cè)，兆元路東側(cè).商業(yè)掛牌.江蘇開(kāi)元國(guó)際南區(qū)B江陽(yáng)西路南側(cè)，建安路西側(cè).商業(yè)掛牌.江蘇開(kāi)元國(guó)際西區(qū)百祥路西側(cè)，揚(yáng)冶路南商業(yè)掛牌.上海新塔星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西區(qū)賈七路西側(cè),幸福河路南.住宅掛牌.揚(yáng)州市桃園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司西區(qū)文匯西路與賈七路交叉口西南側(cè).住宅掛牌.邗江安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北區(qū)邗溝路北側(cè)、規(guī)劃中的馬太北路西側(cè)商業(yè)、住宅掛牌.揚(yáng)州信益房地產(chǎn)西區(qū)邗江大道東側(cè)，邗江供電大樓用地拿商業(yè)、住宅掛牌.揚(yáng)州蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北區(qū)邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，工商所西側(cè)、供銷(xiāo)社商住樓南.住宅掛牌.揚(yáng)州邗江揚(yáng)子江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北區(qū)邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，學(xué)士東路北側(cè)、槐泗工具廠西.商業(yè)、住宅掛牌.揚(yáng)州邗

39、江揚(yáng)子江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北區(qū)邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)，槐泗鋼模站南側(cè)、老槐泗河西北側(cè).住宅掛牌.揚(yáng)州邗江揚(yáng)子江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北區(qū)邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)規(guī)劃中的鎮(zhèn)江路南側(cè)、酒李公路西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)掛牌.揚(yáng)州金達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南區(qū)瓜洲鎮(zhèn)，揚(yáng)瓜路東、寶石集團(tuán)與遠(yuǎn)洋電纜廠長(zhǎng)區(qū)南.住宅掛牌.揚(yáng)州市吉利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).住宅掛牌.南區(qū)邗江區(qū)頭橋鎮(zhèn)，小西街西側(cè)、古橋路北側(cè).住宅掛牌.揚(yáng)州市廣安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北區(qū)邗江區(qū)公正鎮(zhèn)，人民路北側(cè)、公正文化站東側(cè).商業(yè)、金融掛牌.許開(kāi)兵、潘永江邗江北區(qū)邗江區(qū)公正鎮(zhèn)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地西側(cè)、花園東路南.住宅掛牌.揚(yáng)州方正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南區(qū)邗江區(qū)泰安鎮(zhèn)，金泰小區(qū)已建住宅的東側(cè)住宅掛牌.揚(yáng)州市邗江泰安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南區(qū)邗江區(qū)泰安

40、鎮(zhèn)，金湖灣西側(cè)、金湖灣路北側(cè).住宅、商業(yè)掛牌.揚(yáng)州誠(chéng)泰置業(yè)南區(qū)邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項(xiàng)橋河?xùn)|.住宅掛牌.揚(yáng)州市金辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南區(qū)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)施橋鎮(zhèn)南部，揚(yáng)圩路東側(cè).商業(yè)金融掛牌.揚(yáng)州市濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南區(qū)揚(yáng)子江南路東側(cè)，中心河南.商服業(yè)掛牌.揚(yáng)州福聯(lián)汽車(chē)銷(xiāo)售效力西區(qū)邗江北路西側(cè)，揚(yáng)冶路北排澇河北側(cè).住宅掛牌中信泰富中國(guó)投資.西區(qū)賈七路西側(cè)，孫莊路南側(cè).住宅掛牌.揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)南區(qū)揚(yáng)子江南路東，華洋路南側(cè).商服金融住宅掛牌揚(yáng)州龍脈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).北區(qū)友誼路東側(cè)，長(zhǎng)征西路北側(cè).商業(yè)金融掛牌揚(yáng)州康城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).住宅西區(qū)賈七路西側(cè)，文匯西路北側(cè).住宅掛牌.南通祥馬進(jìn)出口貿(mào)易東區(qū)湯汪路東側(cè)，連運(yùn)村

41、村莊北.住宅掛牌.揚(yáng)州星晨置業(yè)老城區(qū)念泗橋路西側(cè)，念泗小區(qū)東入口北側(cè).商業(yè)金融掛牌.揚(yáng)州市雙橋鄉(xiāng)雙橋村委會(huì)北區(qū)揚(yáng)子江北路東側(cè)，平山堂路南.商業(yè)住宅掛牌萊茵達(dá)集團(tuán).商業(yè).商業(yè)老城區(qū)揚(yáng)子江北路東，平安保險(xiǎn)公司用地南側(cè).商業(yè)掛牌.揚(yáng)州東宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北區(qū)一水廠用地西北側(cè)，維揚(yáng)公安分局宿舍南側(cè).住宅掛牌.揚(yáng)州新鐵產(chǎn)業(yè)開(kāi)展西區(qū)環(huán)湖路西側(cè)，文昌西路北側(cè).綜合用地掛牌.嘉里置業(yè)揚(yáng)州北區(qū)友誼路西側(cè)，平山堂東路南側(cè)，邗溝東側(cè)住宅掛牌揚(yáng)州瘦西湖置業(yè).東區(qū)泰州路西側(cè)，保安巷南側(cè)，石將軍巷東側(cè)交點(diǎn)地.商業(yè)、住宅掛牌.揚(yáng)州市揚(yáng)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北區(qū)揚(yáng)菱路西側(cè)，新槐泗河北側(cè).商業(yè)掛牌.揚(yáng)州閩中置業(yè)北區(qū)鴻福家園北側(cè)，馬太路西側(cè).住

42、宅掛牌.揚(yáng)州市城建國(guó)有資產(chǎn)控股集團(tuán)老城區(qū)運(yùn)河北路西側(cè)，新農(nóng)路南側(cè).住宅掛牌.揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)展中心北區(qū)邗溝路南側(cè)，高橋路東側(cè).商業(yè)掛牌揚(yáng)州新韻置業(yè)開(kāi)展有限責(zé)任公司.北區(qū)相別路西側(cè)，鳳凰山莊北側(cè)商業(yè)掛牌.揚(yáng)州瘦西湖旅游開(kāi)展有限責(zé)任公司北區(qū)揚(yáng)子江北路西側(cè)，雙塘路南側(cè).商業(yè)掛牌中宇揚(yáng)州置業(yè)開(kāi)展.北區(qū)揚(yáng)子江北路西側(cè)，念泗小區(qū)南側(cè).揚(yáng)州雙橋投資開(kāi)展西區(qū)賈七路東側(cè)，興城路南側(cè).商業(yè)掛牌.揚(yáng)州恒通企業(yè)年推出土地未成交情況區(qū)域土地編號(hào)地理位置容積率用地面積建筑面積規(guī)劃用途供地方式東區(qū)邗江區(qū)杭集鎮(zhèn)，三笑大道西側(cè)，龍王路南側(cè).住宅掛牌北區(qū)維揚(yáng)路西側(cè)，臺(tái)揚(yáng)路北側(cè).住宅掛牌南區(qū)振興路西側(cè)，規(guī)劃中的儀揚(yáng)河路北側(cè).住宅

43、掛牌.西區(qū)來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)二期工程用地北側(cè).商服金融掛牌西區(qū)賈七路西，高潮河?xùn)|南側(cè)，已建的桃園小區(qū)西側(cè).住宅掛牌東區(qū)徐凝門(mén)路東側(cè)，江陽(yáng)東路西北側(cè).商業(yè)金融掛牌.住宅.商業(yè)金融東區(qū)揚(yáng)圩路西側(cè)，連運(yùn)路北.住宅掛牌東區(qū)江揚(yáng)大橋西接線北側(cè)，規(guī)劃中的新運(yùn)河北路東側(cè).市場(chǎng)掛牌南區(qū)運(yùn)河?xùn)|路南側(cè)，揚(yáng)江南路東側(cè)商業(yè)掛牌南區(qū)銀河大道北側(cè)，兆元路西側(cè).商業(yè)掛牌南區(qū)銀河大道北側(cè)，兆元路東側(cè).商業(yè)掛牌南區(qū)銀河大道北側(cè)，兆元路西側(cè).商業(yè)掛牌.年總推出土地 m，其中成交土地面積.萬(wàn)m，年成交土地面積.萬(wàn)m，同比增長(zhǎng).%；成交土地建筑面積到達(dá). m；成交金額.億元，同比增長(zhǎng).%。推出未成交面積為 m，占總推出量.%。年上半年市區(qū)共

44、推出土地 m，成交土地總面積 m，成交金額億元，占全年成交金額.%，未成交的土地面積 m，占.%，闡明土地市場(chǎng)供大于求?？?結(jié)：全年推出土地量大，成交量占推出量的.%，比上半年.%高，下半年推出土地量?jī)H為上半年的.%。由于上半年土地成交量不理想，下半年推出土地量明顯減少。土地推出量供大于求的現(xiàn)狀明顯，土地去化速度放緩，買(mǎi)方市場(chǎng)曾經(jīng)構(gòu)成。年成交土地建筑面積到達(dá). m，揚(yáng)州市場(chǎng)最近三年、的存量 m，結(jié)合年的市場(chǎng)消費(fèi)量.。假使從如今開(kāi)場(chǎng)揚(yáng)州不推出土地， 年推出的土地也不建立，并且市場(chǎng)的存量地也不計(jì)算的情況；以揚(yáng)州目前的去化速度，要用.年消化市場(chǎng)存量。假使從如今開(kāi)場(chǎng)揚(yáng)州不推出土地，年推出土地建立一半建

45、筑面積.，市場(chǎng)的存量地 不 計(jì)算的情況下，以揚(yáng)州目前的去化速度，要用.年消化市場(chǎng)存量。假使從如今開(kāi)場(chǎng)揚(yáng)州不推出土地，年推出土地建立一半建筑面積.的情況下，以揚(yáng)州目前的去化速度，要用年消化市場(chǎng)存量。上述三種理想假使，估算出的市場(chǎng)前景是不樂(lè)觀的！在年土地不斷推出，市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，但有效需求量并沒(méi)有明顯變化，揚(yáng)州的未來(lái)樓市如何不言而語(yǔ)的！四、年揚(yáng)州市區(qū)銷(xiāo)售情況及分析、年市區(qū)同意預(yù)售商品房情況圖季 度總 體營(yíng)業(yè)辦公別 墅住 宅年同意預(yù)售年同意預(yù)售年同意銷(xiāo)售累積年市區(qū)同意預(yù)售商品房總量為.萬(wàn)，比去年同期增長(zhǎng).%，市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)健。其中營(yíng)業(yè)用房.萬(wàn)，占.%；普通住宅商品房.萬(wàn)，占.%；別墅.萬(wàn)，占.%，同

46、比上升.%，預(yù)示別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加猛烈；辦公用房.萬(wàn)，占.%。、年揚(yáng)州市區(qū)成交量統(tǒng)計(jì)分析年揚(yáng)州住宅、商鋪、辦公物業(yè)成交量統(tǒng)計(jì)月份住宅金額萬(wàn)元均價(jià)元/均面積(/套)總價(jià)(萬(wàn)元/套)商鋪金額萬(wàn)元均價(jià)元/均面積(/套)總價(jià)(萬(wàn)元/套)辦公房金額萬(wàn)元均價(jià)元/均面積(/套)總價(jià)(萬(wàn)元/套)月份.月份.月份.月份.月份.月份.月份.月份.月份,.,.,.,.,.,月份.月份.月份.累計(jì),.,.,.,.,.,.,.數(shù)聽(tīng)闡明：、一月份數(shù)據(jù)少一天，用已有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算出一月份平均每天成交量./，加上該數(shù)據(jù)計(jì)算出一月份的住宅成交量為.。一月份商業(yè)和辦公房也用此方法修正。、二月份數(shù)據(jù)少天，用揚(yáng)房指數(shù)來(lái)修正得出.少天的

47、數(shù)據(jù)為.，商業(yè)和辦公沒(méi)有修正，和揚(yáng)房指數(shù)相差-.。、年揚(yáng)州住宅物業(yè)各月均價(jià)走向圖：季度同意銷(xiāo)售別墅面積銷(xiāo)售別墅面積別墅均價(jià)元/別墅占銷(xiāo)售住宅總面積的比例年季度.%年季度.%年季度.%-月份是在正常市場(chǎng)規(guī)律買(mǎi)賣(mài)下的價(jià)錢(qián)，月份比月份增長(zhǎng)了.%，月份價(jià)錢(qián)比月份下降了.元/，但總體上年年出的增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁，-月份是在調(diào)控的“風(fēng)聲雨聲中渡過(guò)的，從上圖看出-月份的住宅價(jià)錢(qián)變化不明顯，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有滯后性。-月份樓市受調(diào)控影響最大的三個(gè)月，市場(chǎng)從月份的波峰陡然下降，-月份普通住宅受影響最明顯，別墅本來(lái)就是%的契稅，和普通住宅比較而言別墅市場(chǎng)受的影響要小市場(chǎng)的景氣指數(shù)有部分影響，別墅成交量在總成交

48、量中所占比例上升上圖，導(dǎo)致-月份住宅物業(yè)價(jià)錢(qián)上升。-月份是宏觀調(diào)控的繼續(xù)期，市場(chǎng)的住宅價(jià)錢(qián)有所松動(dòng)，特別在金九銀十的季節(jié)，各樓盤(pán)都經(jīng)過(guò)促銷(xiāo)來(lái)隱性降價(jià)，到達(dá)促進(jìn)銷(xiāo)售的目的，從上圖看出-月份住宅均價(jià)一路走低，月份到達(dá)最低點(diǎn).元/，成為僅次于月份的又一個(gè)低價(jià)。綜上總結(jié)：上述樓市數(shù)據(jù)分析方向不是固定不變的，從不同的角度來(lái)分析會(huì)得出不同的結(jié)果，分析并不是獨(dú)一的；的數(shù)據(jù)分析，能讓他們最早的時(shí)間了解到去年的樓市動(dòng)態(tài)；透徹的了解市場(chǎng)、深化到市場(chǎng)的“內(nèi)心，在此根底上才可以推出適宜市場(chǎng)的產(chǎn)品，更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求；作為年揚(yáng)州成交物業(yè)情況，許多數(shù)據(jù)都為年或者更長(zhǎng)久的樓市預(yù)測(cè)奠定了基準(zhǔn)數(shù)據(jù)；作為他們XXXX謀劃顧問(wèn)

49、公司，他們立志為協(xié)作同伴提供最優(yōu)化的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析。五、年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)十大預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)一：土地推出速度放緩，推出量下降土地買(mǎi)方市場(chǎng)構(gòu)成，土地成交價(jià)錢(qián)呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)上的土地存量宏大，政府會(huì)采取措施來(lái)引導(dǎo)供求平衡，從源頭上來(lái)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中土地控制供應(yīng)量是快捷明顯的手段。預(yù)測(cè)二：推出土地城郊化為了緩解目前市場(chǎng)供求矛盾，特別是由價(jià)錢(qián)高而導(dǎo)致的許多無(wú)效需求量，推出土地城郊化，必然會(huì)添加低價(jià)錢(qián)房源的供應(yīng)，使許多無(wú)效需求轉(zhuǎn)化為有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)量。預(yù)測(cè)三：供應(yīng)同比增長(zhǎng)明顯年同意預(yù)售為.萬(wàn)，根據(jù)年成交土地量.萬(wàn)，假設(shè)其中的/推出的話，建筑面積為.萬(wàn)，結(jié)合市場(chǎng)上的在建面積，估計(jì)年同意預(yù)售面積為-萬(wàn)，增

50、長(zhǎng)增幅明顯，這是保證市場(chǎng)穩(wěn)定的重要要素。預(yù)測(cè)四：銷(xiāo)售增長(zhǎng)堅(jiān)持穩(wěn)年銷(xiāo)售.萬(wàn)，在宏觀政策調(diào)控，市場(chǎng)不理想的情況下，同比增長(zhǎng).%，年季度的曾經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控前程度，最嚴(yán)酷市場(chǎng)曾經(jīng)“過(guò)去，接下來(lái)是成熟市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，成熟市場(chǎng)就意味著銷(xiāo)售量會(huì)堅(jiān)持平穩(wěn)。預(yù)測(cè)五：物業(yè)構(gòu)造更加合理化推出物業(yè)構(gòu)造調(diào)整，普通住宅、別墅、商業(yè)、辦公房的構(gòu)造更加合理化，低、中、高檔商品房占有比例進(jìn)一步伐整，一改市場(chǎng)上沒(méi)有低價(jià)房、特奢華的現(xiàn)狀，年市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)大量-元/甚至更低的城郊樓盤(pán)。預(yù)測(cè)六：年成為房地產(chǎn)的“調(diào)整年、價(jià)錢(qián)呈下行趨勢(shì)市場(chǎng)供大于求，買(mǎi)方市場(chǎng)構(gòu)成，促使房地產(chǎn)調(diào)整房?jī)r(jià)，年的房地產(chǎn)促銷(xiāo)、優(yōu)惠活動(dòng)比年的動(dòng)作更大，樓盤(pán)價(jià)錢(qián)、產(chǎn)品的調(diào)

51、整會(huì)進(jìn)一步到位，年的商品房?jī)r(jià)錢(qián)會(huì)在年月份的根底上降低%-%，把非理性增長(zhǎng)的部分復(fù)原給市場(chǎng)，年的住宅含別墅價(jià)錢(qián)會(huì)維持在-元/。預(yù)測(cè)七：別墅、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng) “白熱化年揚(yáng)州市場(chǎng)上將有多個(gè)別墅樓盤(pán)應(yīng)市、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)去化速度緩慢，市場(chǎng)存量宏大，這對(duì)于已飽和的市場(chǎng)上來(lái)講無(wú)疑是又一次猛烈搏殺。預(yù)測(cè)八：高性?xún)r(jià)比物業(yè)成為消費(fèi)主流隨著市場(chǎng)的變化，市場(chǎng)各構(gòu)成要素變得理性、成熟，購(gòu)房者選擇商品會(huì)更加理性、更加看中中心產(chǎn)品。要求他們對(duì)產(chǎn)品的謀劃、定位、營(yíng)銷(xiāo)更謹(jǐn)慎，從顧客角度來(lái)思索問(wèn)題。無(wú)疑不同的物業(yè)有不同的客戶(hù)群，但是性?xún)r(jià)比是衡量物業(yè)的共同規(guī)范之一，高性?xún)r(jià)比物業(yè)遭到市場(chǎng)青睞。預(yù)測(cè)九：品牌物業(yè)凸現(xiàn)在嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況下，品牌

52、開(kāi)發(fā)商、品牌樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，無(wú)形資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)表達(dá)出來(lái)，一流的開(kāi)發(fā)商做品牌，二流的開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)品。知名品牌的附加值受的消費(fèi)者認(rèn)可。預(yù)測(cè)十：張望局面還會(huì)延續(xù)年月份樓市調(diào)控以來(lái)，預(yù)期普遍看跌，買(mǎi)方持幣張望，買(mǎi)賣(mài)量萎縮，供大于求的局面曾經(jīng)出現(xiàn)。-月份揚(yáng)州樓市成交量出現(xiàn)大幅萎縮，雖然在-月份表現(xiàn)良好，成交量恢復(fù)到調(diào)控前的程度，但市場(chǎng)濃郁的張望氣氛不可防止地將延續(xù)到年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。第二章 高郵城市開(kāi)展概略研討第一節(jié) 高郵城市概略了解一、高郵城市開(kāi)展史 高郵歷史悠久。代表江淮地域東部史前文化的龍虬莊遺址，闡明多年前境內(nèi)便有人類(lèi)的璀璨文明。公元前年，秦王贏政在境內(nèi)筑高臺(tái)、置郵亭，故名高郵，別稱(chēng)秦郵。后人又稱(chēng)高沙、

53、珠湖、盂城。西漢武帝元狩五年公元前年設(shè)高郵縣，屬?gòu)V陵國(guó)。南北朝時(shí)曾置廣鄴郡、神農(nóng)郡，又析臨澤、三歸、竹塘三縣。隋初郡廢，三縣并入高郵縣。宋代先后筑有二城，名舊城、新城。宋、元時(shí)期，因置高郵軍、承州、高郵路、高郵府，領(lǐng)轄過(guò)高郵、興化、寶應(yīng)三縣，為淮揚(yáng)間繁華之地。明代撤縣建州，轄興化、寶應(yīng)兩縣。自清代乾隆時(shí)起，遂為散州。古代高郵，史稱(chēng)“江左名區(qū)、廣陵首邑。民國(guó)元年年廢州為縣。高郵縣澄子河以南地域曾屬江高行政區(qū)、江都縣，高郵縣湖西地域曾先后屬天長(zhǎng)縣、甘泉縣、東南縣、儀揚(yáng)縣、儀征縣。中華人民共和國(guó)成立后設(shè)高郵縣。年月經(jīng)國(guó)務(wù)院同意撤縣設(shè)市縣級(jí)，同年月日正式建高郵市，實(shí)行方案單列。二、高郵市地理及氣候高郵

54、市行政隸屬中國(guó)江蘇省揚(yáng)州市，地處交通便利的長(zhǎng)江三角洲的江蘇中部，位于北緯，東經(jīng) ，東鄰興化，南連江都、邗江、儀征，西接天長(zhǎng)(安徽)、金湖，北界寶應(yīng)。高郵市區(qū)距揚(yáng)州市區(qū)公路間隔 為公里，直線間隔 為公里。高郵市水陸交通都很方便，同三、京滬高速公路共用段穿越全境；京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)，西瀕高郵湖，運(yùn)河大橋、湖區(qū)漫水公路和運(yùn)河兩岸的船閘溝通了皖北與蘇中。其交通樞紐作用古來(lái)便謂之“襟帶蘇皖，控引下河。高郵市域南北長(zhǎng).公里,東西寬.公里，總面積.平方公里，為江蘇省土地總面積的.%。凈陸地面積.平方公里,占總面積的.%；水面.平方公里，占總面積的.%。地勢(shì)西南部分為丘陵，東北較低洼，大多為水鄉(xiāng)平原。富饒的高

55、郵湖為江蘇第三大湖，依傍著寬闊的京杭大運(yùn)河，眾多湖灘分布東西，數(shù)百條河流交錯(cuò)有致，為揚(yáng)州市水面最多的縣份。高郵屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，平均氣溫.，年年降水量毫米上下，無(wú)霜期天左右，四季清楚，寒暑顯著，陽(yáng)光充足，水源充沛。石油、天然氣、泥炭、優(yōu)質(zhì)礦泉水等資源蘊(yùn)藏豐富。三、高郵的自然環(huán)境和自然資源高郵生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，初步建成了古運(yùn)河閱讀區(qū)、東湖農(nóng)林生態(tài)旅游區(qū)、蘆葦場(chǎng)漁家樂(lè)景區(qū)、新民灘休閑渡假區(qū)、環(huán)湖觀光生態(tài)旅游區(qū)和菱塘民族風(fēng)情旅游區(qū)等生態(tài)旅游六大景區(qū)，構(gòu)成了以高郵湖自然風(fēng)景為主體的山水仿古閱讀線、人文名勝閱讀線、民俗宗教游覽線和農(nóng)林生態(tài)游覽線。 高郵有得天獨(dú)厚的自然資源。高郵自然環(huán)

56、境優(yōu)越，資源蘊(yùn)藏豐富，境內(nèi)河湖交錯(cuò)，高郵湖是全國(guó)第六大淡水湖、盛產(chǎn)多種魚(yú)蝦、蟹、貝及莼菜、蘆葦、河藕、菱角等水生動(dòng)植物。高郵麻鴨為全國(guó)三大優(yōu)良鴨系之一，高郵“雙黃鴨蛋是稀世珍品,出名遐邇。四、高郵人口情況高郵市現(xiàn)轄個(gè)市屬鎮(zhèn)、個(gè)建制鎮(zhèn)、個(gè)鄉(xiāng)、個(gè)行政村。全市人口萬(wàn)，市區(qū)人口萬(wàn)。高郵市現(xiàn)轄個(gè)市屬鎮(zhèn)、個(gè)建制鎮(zhèn)、個(gè)鄉(xiāng)、個(gè)行政村?？?cè)丝?萬(wàn)人，有漢、回、蒙、滿(mǎn)、苗、壯、瑤、納西等民族，漢族占.%， 菱塘回族鄉(xiāng)是江蘇省獨(dú)一的少數(shù)民族鄉(xiāng)，該鄉(xiāng)回族人口占人口總數(shù)的.%。五、高郵歷史人文的背景高郵歷史悠久，人文薈萃，文物景點(diǎn)眾多。為江蘇省首批歷史文化名城，如今國(guó)家級(jí)文物維護(hù)單位兩處，盂城驛和龍虬莊新石器文化遺址，

57、省級(jí)文物維護(hù)單位處，天山漢墓、唐鎮(zhèn)國(guó)寺塔、宋文游臺(tái)、明凈土寺塔，還有明代奎樓、清代王氏父子故居等市級(jí)文物維護(hù)單位處。高郵人杰地靈，北宋著名詞人秦觀，明代散曲家王磬，清代訓(xùn)詁學(xué)家王念孫、王引之父子，近現(xiàn)代古生物學(xué)家孫云鑄、當(dāng)代著名作家汪曾祺等均為高郵人。第二節(jié) 高郵市近年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況一、-年高郵市主要經(jīng)濟(jì)目的目的稱(chēng)號(hào)計(jì)量單位年度年年比上年%年比上年%戶(hù)數(shù)人口城區(qū)戶(hù)數(shù)戶(hù)全市戶(hù)數(shù)戶(hù)城區(qū)人口萬(wàn)人.全市人口萬(wàn)人.暫住人口萬(wàn)人.教育城區(qū)學(xué)校數(shù)個(gè)全市學(xué)校數(shù)個(gè)城區(qū)在校學(xué)生數(shù)人全市在校學(xué)生數(shù)人國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值當(dāng)年價(jià)錢(qián)億元.第一產(chǎn)業(yè)億元.第二產(chǎn)業(yè)億元.第三產(chǎn)業(yè)億元.收入城鎮(zhèn)在崗職工平均工資元.農(nóng)民人均純收入元.儲(chǔ)蓄居

58、民儲(chǔ)蓄存款年末余額億元.財(cái)政財(cái)政收入億元.消費(fèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額萬(wàn)元.施工面積萬(wàn).其中：新開(kāi)工面積萬(wàn).開(kāi)工面積萬(wàn).銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米.銷(xiāo)售收入萬(wàn)元.空置面積萬(wàn).農(nóng)民生活消費(fèi)人均：生活消費(fèi)支出元.其中：食品消費(fèi)支出元.穿著消費(fèi)支出元.居住消費(fèi)支出元.-.人均住房面積.其中：樓房面積.固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資完成額億元.其中：根本建立億元.更新改造投資億元.高郵市近年GDP增長(zhǎng)情況二、高郵市近年固定資產(chǎn)投資年-月固定資產(chǎn)投資完成情況單位萬(wàn)元/萬(wàn)平方米一、投資額和新增固定資產(chǎn)投資量累計(jì)資金來(lái)源投資量、方案總投資萬(wàn)元、本年資金來(lái)源小計(jì)萬(wàn)元、本年方案投資國(guó)內(nèi)貸款萬(wàn)元、房

59、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元利用外資萬(wàn)元其中：商品房萬(wàn)元其中：外商直接投資萬(wàn)元土地開(kāi)發(fā)萬(wàn)元自籌資金萬(wàn)元其中：國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股萬(wàn)元其中：自有資金萬(wàn)元二、本年購(gòu)量土地面積萬(wàn)其他資金來(lái)源萬(wàn)元三、本年土地成交款萬(wàn)元定金預(yù)收款萬(wàn)元四、完成開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)六、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)萬(wàn)元五、自年初累計(jì)資金來(lái)源合計(jì)萬(wàn)元其中：工程款萬(wàn)元、上年來(lái)結(jié)余資金設(shè)備、器材款萬(wàn)元年-月高郵市固定資產(chǎn)投資完成萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%。一規(guī)模以上工程投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%，其中：城鎮(zhèn)規(guī)模以上工程投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%；鄉(xiāng)村規(guī)模以上工程投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%。二規(guī)模以下工程投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%，其中：城鎮(zhèn)萬(wàn)元以下工程投資萬(wàn)元

60、，同比增長(zhǎng).%；鄉(xiāng)村萬(wàn)元以下工程投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%；城鎮(zhèn)私人建房投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%；鄉(xiāng)村私人建房投資萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%。三、高郵工農(nóng)業(yè)概略工業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較快全市工業(yè)企業(yè)多家，已構(gòu)成以名牌產(chǎn)品為“龍頭，骨干企業(yè)為依托，以機(jī)械、輕工、紡織、化工、建材、電子等為主、門(mén)類(lèi)齊全的行業(yè)體系，摩托車(chē)、發(fā)動(dòng)機(jī)、水泵、石油機(jī)械、環(huán)保設(shè)備、系列電機(jī)、電開(kāi)工具、電線電纜、新型電光源、電子元器件、醫(yī)藥、化工、服裝、棉紗、絲綢、箱、包、 鞋、糧油食品等一大批拳頭產(chǎn)品暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外，化肥、水泥、鋼材、建材已具備較大的消費(fèi)才干。 農(nóng)業(yè)消費(fèi)獨(dú)具特征高郵市自然資源豐富，農(nóng)業(yè)消費(fèi)條件優(yōu)越，素稱(chēng)“魚(yú)米之鄉(xiāng)。構(gòu)成了糧、棉、油、豬、