論商品房買(mǎi)賣合同糾紛的問(wèn)題及對(duì)策

1、精品文檔就在這里-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有-精品 文檔-論商品房買(mǎi)賣合同糾紛的問(wèn)題及對(duì)策隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，商品房買(mǎi)賣糾紛日益增多。商品房買(mǎi)賣合同締約人訂立合同的目的是為了使自己的合法利益得到最大保護(hù)和實(shí)現(xiàn)，而締約一方當(dāng)事人的違約行為可能使得對(duì)方當(dāng)事人的利益得不到實(shí)現(xiàn)。通過(guò)對(duì)商品房買(mǎi)賣合同中違約行為、違約責(zé)任的論述，概括介紹了商品房買(mǎi)賣合同違約責(zé)任的概念、特點(diǎn)、歸責(zé)原則、責(zé)任形態(tài)、免責(zé)條件以及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等問(wèn)題，闡述了我國(guó)合同法、商品房銷售管理辦法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的

2、解釋中關(guān)于商品房買(mǎi)賣合同違約責(zé)任的規(guī)定。特別是在2003年6月1日最高人民法院關(guān)于審理 HYPERLINK ”http：/info/fangdichan/fangchanmm/shangpinfang/shangpinfangmaimaihetong/” t _blank” 商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（下稱解釋)頒布實(shí)施后,商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件呈現(xiàn)大幅度上升趨勢(shì)。合同糾紛是最常見(jiàn)的糾紛，所占比例最大,剖析合同糾紛產(chǎn)生的原因能更好地從源頭上做好合同管理工作.下面試從商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件的開(kāi)始論述。一、商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件所涉及的案件類型特點(diǎn)和原因分析（一）出賣人未在解釋規(guī)

3、定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人訴訟要求出賣人按照解釋規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金；或要求 HYPERLINK /info/laodong/jiechuhetong/ t ”_blank” 解除合同或由出賣人賠償損失.(二）買(mǎi)賣雙方在商品房買(mǎi)賣合同中或預(yù)售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費(fèi)等由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人交納后，訴訟主張出賣人構(gòu)成欺詐，要求返還相關(guān)費(fèi)用.（三）出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,買(mǎi)受人訴訟要求交付合格房屋,或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。（四）買(mǎi)賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，

4、因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位、合建糾紛等原因?qū)е聼o(wú)法按期交房,買(mǎi)受人訴訟要求支付逾期交房違約金，或訴訟要求交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失,確認(rèn)雙方買(mǎi)賣合同無(wú)效或應(yīng)予撤銷并雙倍返還購(gòu)房款。（五)出賣人在銷售廣告及宣傳材料中作出說(shuō)明和允諾，在交付房屋時(shí)未能履行商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施,導(dǎo)致買(mǎi)受人訴訟要求出賣人履行合同、承擔(dān) HYPERLINK http：/info/hetong/weiyuezeren/” t ”_blank 違約責(zé)任或賠償責(zé)任。（六）因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù),就與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，無(wú)法按期為買(mǎi)受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)（如承諾買(mǎi)受人全家戶口進(jìn)京）,買(mǎi)受人訴

5、訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金；或要求出賣人履行義務(wù)，為其辦理戶口進(jìn)京的手續(xù)、賠償損失。（七）出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買(mǎi)賣合同約定的面積差距較大，買(mǎi)受人要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或買(mǎi)受人訴訟要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息.（八)出賣人與買(mǎi)受人簽訂了認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂商品房買(mǎi)賣合同的認(rèn)購(gòu)協(xié)議,在雙方未能訂立商品房買(mǎi)賣合同的情況下，買(mǎi)受人訴訟要求返還定金。（九)買(mǎi)受人在與出賣人簽訂了商品房買(mǎi)賣合同或預(yù)售合同后，未按期支付購(gòu)房款,出賣人訴訟要求買(mǎi)受人支付購(gòu)房款并給付違約金；或買(mǎi)受人未按期交納按揭貸款，出賣人履行擔(dān)保義務(wù)后,訴訟要求買(mǎi)受人償還其墊付的貸款及

6、利息；或出賣人催告后3個(gè)月內(nèi)買(mǎi)受人仍未履行的，出賣人訴訟要求解除合同。（十)出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng) HYPERLINK ”http：/diya/ t ”_blank” 抵押或另行出賣的事實(shí)，在與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，買(mǎi)受人訴訟要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效、返還已付購(gòu)房款及利息,并承擔(dān)賠償責(zé)任。1.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法完成約定義務(wù)埋下隱患.2。個(gè)別行政部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。3。出賣人的守約意識(shí)淡薄，在根本沒(méi)有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)或資質(zhì)的情況下,即發(fā)布夸大其辭、具有欺詐性的廣告，導(dǎo)致無(wú)法履行約定。4.開(kāi)發(fā)商因資

7、金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，工期拖長(zhǎng)或斷續(xù)施工，甚至停工，導(dǎo)致預(yù)售房屋無(wú)法交付或交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，雙方對(duì)簿公堂。預(yù)售合同簽訂在兩三年前,訴訟卻發(fā)生解釋適用后，導(dǎo)致房屋質(zhì)量的案件增加。二、合同的效力及其履行有可能導(dǎo)致合同糾紛我國(guó) HYPERLINK http：/Law/ 法律對(duì)合同的界定是經(jīng)過(guò)若干次改動(dòng)的，通過(guò)每一次改動(dòng)可以看出法律的進(jìn)步。合同審議稿第2條對(duì)合同定義的寫(xiě)法是：“合同是平等主體的公民、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議”。按照合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，自批準(zhǔn)、登記時(shí)生效“。本條規(guī)定的內(nèi)容可以

8、分解為兩項(xiàng)：一是合同生效的條件,二是合同生效的時(shí)間.因此，從此第一款可以看出，只有“依法成立的合同才能生效。“依法成立”是合同的有效條件，也即有效合同必須是已經(jīng)成立的合同，而且其主體和內(nèi)容都合乎法律的規(guī)定。一些沒(méi)有以法律規(guī)定成立的合同，顯然是沒(méi)有效力的，因此，對(duì)于成立的一些沒(méi)有效力的合同,往往會(huì)產(chǎn)生一些糾紛。合同法第60條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同的履行是指?jìng)鶆?wù)人全面、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù),使債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。如買(mǎi)賣合同交付約定的標(biāo)的物和支付價(jià)款,承攬合同交付完成的工作成果和支付報(bào)酬.換言之，合同的履行是當(dāng)事人完成合同義務(wù)的行為。合同的履行是合同效力的

9、主要內(nèi)容，是當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，或者說(shuō)是權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)的正常結(jié)果。合同法對(duì)合同履行的原則未作正面的規(guī)定。在理論上，通常將合同履行的原則歸納為全面適當(dāng)履行原則、協(xié)作履行原則（又稱遵循城市信用原則）、 HYPERLINK http：/Economic/ 經(jīng)濟(jì)合理原則等。（一）商品房買(mǎi)賣合同的違約責(zé)任的內(nèi)涵界定及其特點(diǎn)商品房買(mǎi)賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) HYPERLINK ”/company/ 企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。商品房買(mǎi)賣合同當(dāng)事人因違反商品房買(mǎi)賣合同義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即為商品房買(mǎi)賣合同中的違約責(zé)任。在大陸法中則被包括在債務(wù)不履

10、行的責(zé)任之中，或者被視為債的效力的范疇.商品房買(mǎi)賣合同中的違約責(zé)任制度是保障商品房買(mǎi)賣合同債權(quán)主體實(shí)現(xiàn)債權(quán)及債務(wù)主體履行債務(wù)的重要措施，它與合同義務(wù)有密切聯(lián)系，商品房買(mǎi)賣合同義務(wù)是其違約責(zé)任產(chǎn)生的前提，其違約責(zé)任則是合同義務(wù)不履行的結(jié)果。商品房買(mǎi)賣合同的違約責(zé)任具有以下特點(diǎn)：第一，該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。第二,該違約責(zé)任具有相對(duì)性。第三，該違約責(zé)任將補(bǔ)償性與懲罰性相結(jié)合，注重對(duì)守約方及弱勢(shì)方的保護(hù)。第四,該違約責(zé)任的可約定性。（二）商品房買(mǎi)賣合同的違約責(zé)任歸責(zé)原則中華人民共和國(guó)合同法以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。同樣,商品房買(mǎi)賣合同一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)

11、任原則,僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下,適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。1如：開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任,根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十八條規(guī)定,由于出賣人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二）商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。三、商品房買(mǎi)賣合同違約責(zé)任的免責(zé)事由商品房買(mǎi)賣合同違約責(zé)任的免責(zé)事由,是指在商品房買(mǎi)賣合同中，免除違反合同義

12、務(wù)的債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任的原因和理由。1具體包括法定的免責(zé)事由和約定的免責(zé)事由.（一）不可抗力根據(jù)我國(guó)合同法，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況.對(duì)于因不可抗力導(dǎo)致的商品房買(mǎi)賣合同不能履行,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任.（二）其他法定免責(zé)事由守約一方未采取適當(dāng)措施，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，債務(wù)人對(duì)擴(kuò)大的損失部分免責(zé)，我國(guó)合同法第119條對(duì)此有所規(guī)定。此外，當(dāng)事人還可協(xié)議約定其他免責(zé)事由，但必須符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定.（三) 商品房買(mǎi)賣合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式商品房買(mǎi)賣合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方式,是指商品房買(mǎi)賣合同當(dāng)事人依照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同約定，在出現(xiàn)

13、違約行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承受的制裁方式。我國(guó)合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式有:繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬、雙倍返還定金、支付違約金等.而依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋，在處理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件中，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：1、實(shí)際履行。又稱強(qiáng)制履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)制違約方按照合同約定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式.其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行為；（3）必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。2、采取補(bǔ)救措施。主要包括：1

14、、修復(fù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù).3、賠償損失。即商品房買(mǎi)賣合同中違約方因不履行合同義務(wù)給守約方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償守約方因違約行為所受損失的責(zé)任.我國(guó)合同法上的賠償損失是指金錢(qián)賠償,即使包括實(shí)物賠償，也限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。其責(zé)任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失;（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；(4）違約一方?jīng)]有免責(zé)事由.4、定金：最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾

15、紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定:“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！币?yàn)槎ń鸲l(fā)的糾紛，是近年來(lái)商品房買(mǎi)賣糾紛中的一個(gè)重點(diǎn)，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。5、支付違約金.又稱違約罰款,是由商品房買(mǎi)賣合同當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的,在一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)須向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢(qián)的違約責(zé)任承擔(dān)方式，違約金也可以表現(xiàn)為一定價(jià)值的財(cái)物。違約金責(zé)任的構(gòu)成一般包含如下兩個(gè)要

16、素:A。違約行為發(fā)生，至于違約行為的類型,應(yīng)視當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定;B。原則上要求違約方有過(guò)錯(cuò),或者是故意，或者是過(guò)失。解釋中關(guān)于適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定與消法并不矛盾。從立法時(shí)的考慮看,當(dāng)時(shí)未將商品房囊括在消費(fèi)之列，但至少在法律中也未排除,這就有了將購(gòu)房人涵括于“消法中消費(fèi)者之可能”。 而從違約責(zé)任的后果看,屬于違約而生的，無(wú)疑是要通過(guò)違約責(zé)任承擔(dān)來(lái)彌補(bǔ)受害人的損失，違約責(zé)任的承擔(dān)和讓出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分。在合同法中也規(guī)定了這種懲罰性賠償金制度。就欺詐而言,沒(méi)有必要將房產(chǎn)買(mǎi)賣中的欺詐和普通商品交易中的欺詐相區(qū)別。解釋并非是對(duì)消法49條的直接適用,消法的適用前提是欺詐,解釋規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形,都是由于出賣方違背誠(chéng)實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無(wú)法交付,或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成的。這也就是說(shuō)，解釋規(guī)定的商品房買(mǎi)賣中的懲罰性賠償適用原則是，賣方不遵守買(mǎi)賣規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷后，所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān)的雙倍賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和解釋中的懲罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同.解釋的適用結(jié)果是“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍，將懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在“已付房款