當前房地產(chǎn)稅收政策改革思考建議#

1、當前房地產(chǎn)稅收政策改革的思考及建議房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內(nèi)需和促進消費等方面發(fā)揮著巨大的作用。近 幾年來，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的整體規(guī)模也呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展趨勢。但是因為各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在 持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構(gòu)成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定 的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的 重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不 明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)

2、生了推波助瀾的作用，顯示出現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系存在著較為明顯的和宏觀調(diào)控不相協(xié)調(diào)的 環(huán)節(jié)。 本文將全面闡述稅收和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及相互間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，以及稅收作用宏觀調(diào)控手段的作用機制。從保有 環(huán)節(jié)稅制、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅制、取得環(huán)節(jié)稅制三個方面系統(tǒng)的剖析了我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度的來源、現(xiàn)狀以及國外相應(yīng)的 稅收制度極其執(zhí)行效果，并進行相應(yīng)的比對分析。指出現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系存在稅收環(huán)節(jié)分配不合理，具體執(zhí)行不力等 方面的問題，揭示現(xiàn)有的稅收體系在實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控目標之間的缺陷。結(jié)合宏觀經(jīng)濟學中關(guān)于稅收作用的理論根 據(jù)，本文提出著力于需求方的稅收分配調(diào)整理論，提出關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)分環(huán)節(jié)稅收分配，改革

3、不合理稅制，加強征管水平 等方面的改進方案，多管齊下提高房地產(chǎn)稅收體系的宏觀調(diào)控作用水平?？蚣埽阂?、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 背景）房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一，房地產(chǎn)的稀缺性與特異性決定了房地產(chǎn)的價格不斷走高的趨勢。特別是近年來，全國 部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速上漲趨勢，為維護正常的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，國家不斷出臺稅收宏觀調(diào)控政策，但效力不大； 而建立和健全房地產(chǎn)稅制，既可以充分發(fā)揮協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟運行、公平社會財富的功能，又可以為國民收入開源，防止國有 土地收益流失。從房地產(chǎn)的流通過程來看，房地產(chǎn)的經(jīng)營活動一般分為開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)移三個環(huán)節(jié)，國際上大多數(shù)國家主要在這三個環(huán)節(jié) 予以征稅。我國在這三個環(huán)節(jié)征收的稅

4、費主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅等十余種。 自 2018 年年初開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始出現(xiàn)微調(diào)的跡象。隨后，隨著房價的快速上漲和土地出讓市場 的瘋狂，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴厲。特別是 2018 年，限購、限貸等強力政策陸續(xù)出 臺。隨著這一系列調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些變化，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制， 房地產(chǎn)市場走勢回穩(wěn)，保障性安居項目建設(shè)快速推進，房地產(chǎn)價格漲幅逐步回落。參考文獻：近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考二、稅收在調(diào)控房價方面的作用。 稅收是宏觀調(diào)控的重要工具，具有內(nèi)在穩(wěn)定器的功能，能對經(jīng)濟的波動自行進行調(diào)節(jié)。國家根據(jù)不同時

5、期經(jīng)濟運行形勢， 制定不同的稅收政策來抑制經(jīng)濟的過分波動。我們要運用科學發(fā)展觀，出臺合理的稅收制度，制定規(guī)范的稅收政策，以便 進一步有效地調(diào)節(jié)國民收入，促進生產(chǎn)要素合理流動，引導(dǎo)資源優(yōu)化配置，規(guī)范房地產(chǎn)市場，推進經(jīng)濟持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā) 展。在房地產(chǎn)市場的不同時期，國家相應(yīng)地運用了不同的稅收政策來加以調(diào)節(jié)。 一）稅收對房地產(chǎn)市場供應(yīng)及需求調(diào)節(jié)的作用機理1 、稅收對房地產(chǎn)市場供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用稅收對房地產(chǎn)市場供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用，主要取決于稅收對供應(yīng)主體能產(chǎn)生多大的影響。稅收對房地產(chǎn)市場供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用，體現(xiàn)在以下兩個方面：1 ）對供應(yīng)量的調(diào)節(jié)作用商品房的價格一般由“本、費、稅、利”四項構(gòu)成，這四項是最根本的價格

6、組成要素。在這四項因素中，又可分為兩部分，一部分是“本、費、稅”，另一部分是“利”。近幾年來，商品房價格的上升與成本的增加和利潤空間的加大有著直接關(guān)系。稅收雖然是房價的組成之一，但反過來稅收能影響房價。如果稅收對“本”和“利”這兩塊因素加重稅負，會使得房地產(chǎn)企業(yè)成本提高，利潤減少，失去對房地產(chǎn)市場的信心，進而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)領(lǐng)域。反之，在房地產(chǎn)市場 冷淡時，稅收利用調(diào)節(jié)功能，利用減免稅手段，對房地產(chǎn)企業(yè)的“本”和“利”降低稅負，使得企業(yè)效益明顯加大，就會 吸引投資，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。2 ）對供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用從商品房的供應(yīng)來看，存在著以下各種房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：多層房、高層房、單身公寓 50 平方 M

7、以下），小套房 70-90 平方 M），中套房 100-140 平方 M）、大套房 理論分析在市場機制下 .商品供給和需求數(shù)量以及市場均衡價格的變動，取決于多種因素本文僅從基礎(chǔ)的靜態(tài)的市 場供求和價格機制原理進行分析。目前我們采取的稅收政策措施中有三項都是作用于供給者直接對賣 房人征收營業(yè)稅、個人所得稅以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。它的效應(yīng)從理論上分析是: 當政府對賣方增加稅收時，直接提高了供給者的成本在其他條件不變的情況下.供給者為了取得與征稅前相同的利潤 .會將稅收成本加在出售的價格上 .向需求方一一購買者索要更高的價格。這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移 形成新的市場均衡點 :在需求曲線不變

8、的假設(shè)下 .新的市場均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價格的提高同時市場出 清數(shù)量的減少 （見圖 1。由此 .可以得到的結(jié)論是 : 稅收政策從供給方對住宅房地產(chǎn)市場調(diào)控的效應(yīng)最可能 的結(jié)果是引起住宅價格的進一步提高.住宅房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少。對圖 1的解釋為 :D為需求曲線， S1為征稅前的供給曲線， E1是征稅前的供求均衡點在這一均衡點上的價 格為 P1，數(shù)量為 Q1，對供給方征稅以后供給曲線左移到S2，形成新的市場供求均衡點 E2，在這個均衡點下.市場價格由 P1上升至 P2 數(shù)量由 Q1減少至 Q2。從初步的理論分析可以看出 .目前對住宅房地產(chǎn)采取的稅收政策措施，對抑制房價增長的效應(yīng)是有限的而

9、 且很可能在供給小于需求的條件下會促使房價的不斷提高:同時這些措施可能對控制住宅房地產(chǎn)規(guī)模擴張有一定作用。是否可以尋求另一種思路通過進一步完善稅收政策達到既能夠控制住房價格過快增長又能夠?qū)ψ》恳?guī)模 擴張產(chǎn)生抑制作用呢 ?理論分析的推斷是 : 對供給方征稅，在競爭性市場上，往往會引起稅負向消費者轉(zhuǎn)嫁，尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實現(xiàn)的 : 而向需求方征稅 .稅負則幾乎是不可轉(zhuǎn) 嫁的 .這樣稅收不直接反映在房屋價格上，換言之，房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲。需求方稅負 的增加可能會引起需求下降 .從而導(dǎo)致需求量和供給量的減少這樣可能會達到住宅房屋價格和投資規(guī)模擴 張得到雙抑

10、制的宏觀調(diào)控目標。圖2 反映了市場機制上述作用的過程。對圖 2的解釋為 :向需求方征稅后，需求曲線 D1 左移到 D2，市場供求均衡點由 E1移至 E2在新的均衡點 下價格由 P1 下降到 p2.數(shù)且由 Q1 減少到 Q2。從理論的推斷上可見，達到價格和數(shù)量的雙控制是可能 的。二）房地產(chǎn)稅收政策對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)在我國產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域居于支柱地位，房地產(chǎn)稅收政 策變化所造成的影響就不是單個層面的，既涉及政府的財政收入，也涉及普通百姓的生計，涉及房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展走勢。本文僅分析房地產(chǎn)稅收政策對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)的橫向影響 在房地產(chǎn)鏈條的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的房地產(chǎn)稅收政

11、策，對房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)稅收利益分配產(chǎn)生影響： 1 ）房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收政策，將會影響房地產(chǎn)商品的供給，控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)。2）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策，能夠有效抑制房產(chǎn)投機行為，影響房產(chǎn)市場的需求；政府參與流通環(huán)節(jié)的價值 再分配，抑制投機。 倍征，并按套數(shù)提高稅率，每年的稅率也要不斷提高，這樣就把投機的力量和多余的存量房都逼出來了，市場的房屋供給會大大增加，房價的下調(diào)也 就成必然趨勢。 二）、對房產(chǎn)稅普遍存在的三個認識誤區(qū)：1、 很多人認為房產(chǎn)稅是額外增加了普通百姓的稅賦和負擔 其實是沒有看到房產(chǎn)稅推出肯定是針對超級富豪和面積占房客達到一定后的占用資源的一種合理幅度的負擔，而幾乎不是針對短期炒房客 起作用，更不是針對一般百姓的。2 、認為制定房產(chǎn)稅征收的標準很難 有很多人認為評估公司會暗箱操作誕生新的權(quán)錢交易腐敗，其實根本不需要用評估公司操作，只要參照當?shù)啬硞€地段目前的土地出讓金乘以該城市的系數(shù)就可 以了，不需要增加一個評估程序。3、很多人認為房產(chǎn)稅包治百病，作用不僅只是打壓房價，還能打擊炒房客，其實不知道推