松江新城土地開發(fā)成本及出讓價格測算

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word松江新城土地(td)開發(fā)本錢(bn qin)及出讓(chrng)價格測算方案投資(tu z)控制部編制二零零二年二月(r yu)二十一日目錄我國的土地(td)制度城市(chngsh)土地價格形成過程及形成機制房地產(chǎn)估價(gji)原理介紹我單位的土地(td)開發(fā)本錢(bn qin)分析地塊價格估價方法課題：本錢法進行地價測算委托專業(yè)的評估機構(gòu)進行地塊估價1.我國的土地制度我國是一個人口(rnku)多，人均耕地少，土地資源嚴重缺乏(quf)的國家(guji)?！笆终湎А⒑侠?hl)利用土地和切實

2、保護耕地，是我國的根本(gnbn)國策，土地的根本國情決定了我國必須實行世界上最嚴格的土地管理制度。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)別離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。征用以下土地的，由國務(wù)院 根本農(nóng)田、根本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報

3、國務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)領(lǐng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直

4、轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 國家(guji)實行土地用途(yngt)管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途(yngt)，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利(nn tin shu l)用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、

5、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 為了合理(hl)利用土地，防止浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有償使用外，還要充分表達土地的使用價值價格，使用地單位和個人從經(jīng)濟上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟上才能得以實現(xiàn)。我國所建立的社會主義市場經(jīng)濟，就是要充分利用市場大量開展商品，當然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地鼓勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。2.城市(chngsh)土地價格形成過程及形成機制2.1我國城市土地價格形成(xngchng)過程我國城市土地

6、價格是伴隨著經(jīng)濟體制(jn j t zh)改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個階段：第一階段是從1949至1954年，城市(chngsh)土地價格逐漸消失。新中國成立(chngl)后，國家沒收國民黨政府、大地主官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團體、工人等土地使用者。1954年以前(yqin)，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的。1954年2月24日，當時的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機關(guān)、部隊和學校等經(jīng)政府批準占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。此后，城市土地價格已不復存在。在這一文件中，我們還可以看出地價

7、消失的深層次原因在這一時期，高度集中的方案體制已經(jīng)建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位實行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業(yè)生產(chǎn)本錢，擴大國家預算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。第二階段是從1954至1979年，城市土地無價使用。大約到1956年，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實際上成為國有土地，并已根本上無償分配完畢。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農(nóng)民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的方法，而要給被征地者以補償。補償費按照國

8、家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償?shù)?，但征地費不是城市土地的價格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。進一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時統(tǒng)收統(tǒng)支的資金方案管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系，形成了這種費用負擔的傳導機制，征地費的上下并不構(gòu)成對用地單位的實際經(jīng)濟約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業(yè)化和城市化的進程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要。第三階段是自1980

9、年以來，城市土地(td)價格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作(hzu)企業(yè)征收場地使用費開始的。1980年7月26日，國務(wù)院?關(guān)于中外(zhngwi)合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定?指出(zh ch)“中外合營企業(yè)用地，不管(bgun)新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應(yīng)計收場地使用費。此后，一些城市加撫順廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費。場地土地使用費的實質(zhì)就是地租，所以說，國家征收場地土地使用費，標志著我國城市土地開始有了價格形式準確地講只是地價雛形。另一方面，隨著國有企業(yè)

10、利改稅，建設(shè)投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余的土地換取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當時法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場的出現(xiàn)；標志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認可。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?，這標志著我國城市土地一級市場和二級市場價格正式全面形成。目前，我國城市土地一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉(zhuǎn)讓地價和轉(zhuǎn)

11、租租金兩種形式。2.2我國城市土地價格形成(xngchng)機制2.2.1城市土地(td)一級市場價格形成機制2.2.1.1出讓地價(d ji)的形成機制1協(xié)議地價形成機制?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市(chngsh)土地進行“一對一的談判(tnpn)而形成的。協(xié)議地價的上下不是由土地市場供需狀況和土地預期收益決定的，而是取決于供需雙方的動機。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較復雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協(xié)議地價主要由地方政府的動機所決定。當招商引資、開展地方經(jīng)濟成為地方政府主要的供

12、地動機時，協(xié)議地價一般較低，往往相當于征地拆遷費用和土地開發(fā)本錢之和，有時甚至低于本錢當增加地方財政收入、改善城市根底設(shè)施成為地方政府主要的動機時，協(xié)議地價一般略高。一些地方為了防止與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價的形式。2招標地價形成機制。招標出讓土地；是政府(zhngf)公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定中標者。與協(xié)議出讓(chrng)相比；招標出讓引進了競爭機制，使招標人有擇優(yōu)選擇的時機(shj)，使投標人各展所能。但出價最高者不一定能中標，中標者往往是出價中等、其他條件優(yōu)越的投標人?？梢钥闯?kn ch)招標地價是一種競爭性地價；但它不完全由土地預期收益所決定

13、，社會公共目標或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。3拍賣地價(d ji)形成機制。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，按“價高者得的原那么出讓土地。拍賣出讓和招標出讓雖都是競爭性出讓方式，但有很大差異。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般只有一次投標時機；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據(jù)對手提出的報價，提出更高的報價。因此，拍賣出讓是最富有競爭性的，拍賣地價完全是市場競爭機制的產(chǎn)物，完全由土地最正確預期收益所決定。從結(jié)果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。需補充說明的是，招標地價和拍賣地價的形成雖具有競爭性，但這

14、種競爭是一種壟斷競爭，這是因為：出讓地塊的用途(yngt)、容積率、建筑密度等都是由政府決定的；競投者與政府之間不存在競爭，競爭僅發(fā)生在競投者之間。這種壟斷競爭方式既有積極的一面，又有消極的一面。它有利于城市規(guī)劃(chn sh u hu)的實施；可以防止(fngzh)自由競爭條件下土地資源配置(z yun pi zh)的不合理，但要是城市規(guī)劃本身不合理；這種競爭又具有“先天性缺乏(quf)，會給城市經(jīng)濟開展和居民生活造成極大的危害。2.2.1.2地租的形成機制出租是城市土地一級市場的另一種交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地使用權(quán)，按年收取地租。目前，這種交易方式仍處在試點探索階段?，F(xiàn)根

15、據(jù)全國幾個試點縣市的情況，來說明地租形成機制。地租不是市場競爭的產(chǎn)物，而星由政府單方面確定的。從制度經(jīng)濟學的角度來講，出租制又稱為年租制的出現(xiàn)是一種強制性制度變遷，所以推行速度較快。湖北省襄陽縣用了不到一年的時間，就全面實行了年租制。截至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同1637份，地租總額達4219萬元。增加財政收入，考慮企業(yè)的承受能力，是政府確定(qudng)地租標準的兩項主要原那么(n me)。全面征收(zhngshu)地租，能增加地方財政收入，但目前相當一局部(jb)企業(yè)不太景氣(jngq)，政府為了減少年租制實施的阻力，不得不考慮企業(yè)按年交租的經(jīng)濟承受能力，所以從低制定

16、地租標準。四川省攀枝花市所制定的地租標準只相當于“標準地租標定地價X土地復原利率的30一50湖北省襄陽縣的地租標準只相當于征地本錢的26河南省許昌市的地租標準為每平方米38元。2.2.1.3入股股息與股利的形成機制隨著國有企業(yè)股份制改造的進行，城市土地一級市場又出現(xiàn)了入股這種交易方式。土地入股是指國家將土地資產(chǎn)投入股份公司，由股份公司向國家支付土地股股息和股利。國有股包括國有土地股，與社會公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級市場一種特殊的價格形式。假設(shè)(jish)不考慮股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，國有土地股社會(shhu)公眾股所獲取的收益應(yīng)是一致的，即

17、同股同利。國有土地股的收益大小取決于國有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股息勝利分配方案。而國有土地資產(chǎn)所占的股份與土地資產(chǎn)價格評估有著密切的關(guān)系。在不考慮其它因素的條件下，國有土地股的收益大小那么(n me)取決于股份公司組建(z jin)時的地價評估。目前，我國宗地地價(d ji)評估特別是改制企業(yè)地產(chǎn)評估，根本上被政府有關(guān)部門的地價評估機構(gòu)所壟斷，評估結(jié)果要經(jīng)地方政府土地部門初審，還要經(jīng)省級或國家土地部門確認。就目前情況來看，“確認只不過是一個名義上的步驟，“初審才是關(guān)鍵。估價機構(gòu)只要按照地方政府土地部門和企業(yè)的意圖進行“技術(shù)包裝，估價結(jié)果通過“初審這一關(guān)是沒有任何問題的。估價機

18、構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。因此在實際操作中，改制企業(yè)往往根據(jù)所獲得的上市“額度和凈資產(chǎn)數(shù)量，來確定土地資產(chǎn)的某一價位，土地估價機構(gòu)據(jù)此進行技術(shù)包裝而確定具體的價格。由于國有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且非土地資產(chǎn)“調(diào)賬余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采取壓低土地價格的方法。例如，湖北省某市有兩個上市公司，一個是國有企業(yè)，其資產(chǎn)量很大，一個是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其資產(chǎn)量較小，它們所處城鎮(zhèn)的條件相差無幾，所在地段的條件也根本一致，其地價理應(yīng)接近或者差異甚微，但估價結(jié)果卻相差很大；國有企業(yè)土地的每平方米價格比后者低50多元。從上可以(ky)看出，目前企業(yè)改制中的地價評估很不標準(

19、biozhn)；估價結(jié)果受人為因素的影響很大，最終對土地使用權(quán)入股的地價形式股息和股利(gl)產(chǎn)生很大的影響。2.2.2城市土地二級市場價格的形成(xngchng)機制城市土地二級市場交易(jioy)，往往表現(xiàn)為房地產(chǎn)交易，而房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)出租和房地產(chǎn)買賣兩種方式。因此，城市土地二級市場價格是通過房租和房價來表現(xiàn)的，房租和房價的形成機制就反映了城市土地二級市場價格的形成機制。根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，房租和房價又可分為顯性和隱性兩種。顯性房價租是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方支付了一級市場地價再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格；隱性房價租是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支付一級市場地價就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格，有人稱之為“黑市

20、房價租。就目前情況來看，顯性價格主要表現(xiàn)為商品房價，隱性價格主要表現(xiàn)為私舊房租金，兩者的形成機制根本上是一致的。本文僅以隱性房租的形成機制來說明城市土地二級市場價格的形成機制暫不管地租與房租的數(shù)量關(guān)系。l、房租(fngz)反映了市場(shchng)供求關(guān)系從短期來看，可供出租(chz)的房地產(chǎn)的數(shù)量一定，供應(yīng)(gngyng)天彈性，房租的大小完全由房地產(chǎn)需求所決定。需求增加，房租上升(shngshng)；需求減少，房租下降。從長期來講，房地產(chǎn)的供應(yīng)是有彈性的；房租的大小由房地產(chǎn)供需所決定，假設(shè)需求增加幅度大于供應(yīng)增加幅度，房租上升；假設(shè)需求增加幅度小于供應(yīng)增加幅度，房租下降。2、房租完全是市場

21、競爭的產(chǎn)物一級市場上土地拍賣和招標出讓，雖具有競爭性；但競爭只存在于承受方之間。與此不同，二級市場上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競爭，又有承租方之間的競爭。在經(jīng)濟高速增長時期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供應(yīng)方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價高就租給誰。據(jù)我們調(diào)查，廣西防城港市港口區(qū)1992年就是這一情況，致使一級地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米高達30004000元。在經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)市場蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方那么處于有利地位，競爭主要是出租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰要價低就租誰的。由于房租的主要局部是地租，而地租又來支付，所以出租方降低房租

22、的余地很大。1994年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到1995年更加明顯。1995年商業(yè)鋪面的“關(guān)門率高達40，賓館飯店的“空房率高達60，一級地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米只有100015元，與1992年相比，每平方米下降了20002500元。3、房租(fngz)的形成不受政府影響據(jù)我們(w men)對廣西和湖北局部(jb)縣市(xin sh)的調(diào)查，政府對房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務(wù)部門的管理只是出于征稅。收費的目的。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金。為了減少征稅收費本錢(bn qin)，工商、稅務(wù)部門那么普遍采取定稅定費制。因此，受政府影響的只是名義租金，實際租金的

23、形成根本不受政府的影響。3.房地產(chǎn)估價原理介紹3.1房地產(chǎn)價格(jig)評估制度介紹(jisho)?中華人民共和國城市(chngsh)房地產(chǎn)管理法?規(guī)定(gudng)，國家實行房地產(chǎn)價格(jig)評估制度，國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認定制度。根據(jù)國家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價可分為兩種類型：政策性估價；市場性估價。不管是政策性估價還是市場性估價，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書的專業(yè)估價機構(gòu)進行估價。專業(yè)估價機構(gòu)接受委托后，將按照?房地產(chǎn)估價標準?，進行獨立、客觀、公正地估價。估價管理是指房地產(chǎn)估價行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關(guān)標準性文件，對房地產(chǎn)估價活動進行的管理。1995年八屆人大常委會

24、通過了?中華人民共和國房地產(chǎn)法?，明確規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和國家實行房地產(chǎn)評估人員資格認定制度，為房地產(chǎn)估價管理提供了重要法律依據(jù)。本市房地產(chǎn)估價行政主管部門是上海市房屋土地資源管理局。房地產(chǎn)估價管理制度主要包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其從事估價人員的資質(zhì)、資格的管理和技術(shù)標準規(guī)程管理二個方面。 1房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理國家對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行資質(zhì)審批和年檢制度。目前，上海市房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行A、B、C三級等級制度。 主要管理規(guī)定有： ?土地估價機構(gòu)管理暫行規(guī)定?1993國土籍字第29號 ?關(guān)于嚴格按土地評估機構(gòu)資質(zhì)等級加強評估業(yè)務(wù)管理的通知?國土資發(fā)1999113號 ?關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機

25、構(gòu)資質(zhì)等級管理的假設(shè)干規(guī)定?建房199712號 ?關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備案和管理的通知?滬房地交1995317號 ?關(guān)于B級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)從業(yè)范圍的補充通知?滬房地交1996648號 ?關(guān)于房地產(chǎn)價格必須評估的范圍及政府指定評估的規(guī)定的通知?滬房地交19961017號 2房地產(chǎn)估價專業(yè)人員資格管理 國家主要通過實行執(zhí)業(yè)資格管理制度對房地產(chǎn)估價人員進行管理。目前從事房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和房地產(chǎn)估價員。有關(guān)管理規(guī)定主要有： ?房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定?建房1995147號 ?房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施方法?建房1995247號 ?土地估價師資格

26、考試暫行規(guī)定?1993國土籍字第28號房地產(chǎn)估價(gji)技術(shù)標準(biozhn)、規(guī)程是進行(jnxng)房地產(chǎn)價格評估的技術(shù)標準和準那么(n me)，但凡(dnfn)在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價都必須遵循這些標準和準那么。 房地產(chǎn)估價的技術(shù)標準、規(guī)程主要有： 1?房地產(chǎn)估價標準?簡稱標準 標準由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國國家標準。標準規(guī)定了房地產(chǎn)估價的原那么、程序、結(jié)果和估價報告以及房地產(chǎn)估價人員、機構(gòu)的職業(yè)道德的標準。標準制定的目的是：1、標準房地產(chǎn)估價行為；2、統(tǒng)一房地產(chǎn)估價的程序和方法；3、促使房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理。 2?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

27、試行?簡稱規(guī)程 規(guī)程由原國家土地管理局現(xiàn)國家國土資源部批準，是中華人民共和國行業(yè)標準。規(guī)程規(guī)定了土地估價的目的、運用范圍、技術(shù)途徑、估價成果等內(nèi)容。規(guī)程著重于基準地價、宗地地價評估的各種方法、公式、參數(shù)。3.2房地產(chǎn)價格評估原理介紹房地產(chǎn)估價，全稱為(chn wi)房地產(chǎn)價格評估。臺灣稱其為不動產(chǎn)估價(gji)；香港稱其為物業(yè)(w y)估價，都是一個(y )意思；房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員(rnyun)根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的根底上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。估價目的，是指估價結(jié)果的

28、期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應(yīng)的估價原那么、因素和采用的估價方法就有可能不同。估價(gji)原那么(n me)，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復實

29、踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當(yngdng)遵循的法那么(n me)、標準(biozhn)或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價原那么主要有：合法原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么和估價時點原那么。 合法原那么：指房地產(chǎn)估價必須符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 最高最正確使用原那么：指房地產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最正確效為估價前提。 替代原那么：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近的一般原理進行估價。 估價時點原那么：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產(chǎn)的估價額所

30、指的具體日期，反映了房地產(chǎn)估價的結(jié)果具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價時點，是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格?？陀^合理(hl)價格或價值(jizh)，是指基于估價時點，在正常(zhngchng)交易情況下排除(pich)非正常或人為因素的影響，某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)估價是估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的估算和判定(pndng)，是一種公平市價，是為當事人提供的公平可信的價格參考

31、依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。房地產(chǎn)價格的水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交叉影響會聚而成的。這是房地產(chǎn)估價的主要難點。估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層次：個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。

32、區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。主要有：商業(yè)效勞業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市根底設(shè)施的狀況等等。 一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。房地產(chǎn)價格(jig)的估價(gji)方法，目前(mqin)大致成熟的方法有五種，本錢(bn qin)法、收益(shuy)法、市場比擬法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法。委托估價時應(yīng)明確的根本領(lǐng)項包括:1明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置門牌號碼、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等

33、。2明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的局部墻體的歸屬等等都必須明確。3明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。4明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。5明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。6明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商

34、確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。4.我單位的土地(td)開發(fā)本錢(bn qin)分析(fnx)土地(td)開發(fā)本錢(bn qin)由征地費用(fi yong)、動拆遷費用、市政根底(gnd)配套(pi to)設(shè)施工程建設(shè)費用包括工程前期調(diào)查、工程地質(zhì)勘探、地形測量、設(shè)計費用、監(jiān)理費用及審價費用等、財務(wù)費用及管理費用等組成。我單位的土地開發(fā)模式是“政府推動市場運作方式進行的，對土地的開發(fā)與經(jīng)營是以征用農(nóng)民集體所有的土地方式為主的，因為發(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有，必然要對原所有權(quán)人進行補償。根據(jù)?土地管理法?第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費用包括土地補償

35、費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費；“征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補償費和安置補償費的標準規(guī)定；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金。從征地行為的實質(zhì)看，它是國家依法采取的強制性手段，其實質(zhì)是對原所有人未來收益的補償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)，亦即土地取得費。當我公司完成了對農(nóng)民集體所有的土地征地后，土地便成了國有土地，在此根底上對生地進行八通一平的開發(fā)建設(shè)，變成熟地后再出讓，使用人要支付土地出讓金。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價。出讓金包括土地開

36、發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的根底設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表達。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。由于(yuy)我公司承當(chngdng)著國有土地的代出讓工作，因此在出讓完成后依法要向國家土地管理(gunl)部門繳納土地使用費后，才能取得土地使用證，才能依法獲得土地經(jīng)營權(quán)，這局部(jb)需要上繳的費用目前(mqin)已在征地費中預計列。5.土地地塊價格估價方法土地使用權(quán)出讓地價有三種方式，即協(xié)議(xiy)、招標和拍賣，但不管用何種方法出讓，均需要有一個出讓底價，土

37、地(td)出讓金底價的計算方式要根據(jù)發(fā)布的地價文件(wnjin)，確定出讓地塊土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標計算，要注意的是待出讓地塊的用途、容積率、建筑密度等都是由政府(zhngf)來決定的。城市(chngsh)國有土地使用權(quán)出讓價格受以下因素影響：按照因素與土地關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等，還有人口，社會，國際，經(jīng)濟因素等。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、

38、交通、根底設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等；個別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。為了合理確定各地塊的價格，根據(jù)房地產(chǎn)估價標準及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程試行的要求，可以由以下五種當中的二至三種方法來共同取定：第一是本錢法，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本錢法適用于房地產(chǎn)市場不興旺，難以運用市場比擬法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比擬適用。土地(td)出讓(chrng)價格(jig)那么(n me)應(yīng)根據(jù)土地(td)開發(fā)本錢、 土地用途、土地等級、土地效益、市場情況、土地地理位置臨道路、臨水景、

39、臨街等情況、利潤及稅金等因素合理確定。第二是收益法，指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。第三是市場比擬法，指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比擬，對這些類似房地產(chǎn)的價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比擬法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比擬興旺的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法。第四是假設(shè)開發(fā)法，預計估價對象開發(fā)完成后的價

40、值，扣除預計的正常開發(fā)本錢、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比擬法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。這一方法較適用于土地地塊的估價，根據(jù)現(xiàn)時的一般建筑本錢和建成后房地產(chǎn)的售價來確定地塊的價格。第五(d w)是基準地價系數(shù)(xsh)修正法，基準地價(d ji)和標定準地價由市價

41、格(jig)主管部門會同市土地管理部門等有關(guān)(yugun)部門擬定，經(jīng)市人民政府批準后，定期向社會公布，在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。運用基準地價修正法評估宗地價格時，應(yīng)按當?shù)貙鶞实貎r的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?；鶞实貎r是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價格。標定準地價是以基準地價為根底確定的標準宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。6.課題：本錢法進行地價測算本錢(bn qin)法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值(jiz

42、h)的方法。由于土地在生地開發(fā)成熟地時，使用權(quán)尚未出讓，折舊(zhji)也無從談起，因此土地的建造本錢(bn qin)加上適當?shù)睦悾涂梢詷?gòu)成地塊(d kui)的最低出讓價格了。對單一的地塊而言，由于所花費的本錢只能歸屬于單一的對象，因此計算本錢很簡單，同時地塊的出讓價格與其所直接消耗的本錢有著必然的聯(lián)系，由于是單一所以地塊其它情況如土地用途、等級、地理位置等也都是事先確定的；但如果是大面積開發(fā)的話，某一地塊的出讓價格那么與其所直接消耗本錢沒有必然的聯(lián)系，售價高的可能本錢很低，反之亦然，因為地塊的出讓價格還與土地用途、土地等級、土地效益、市場情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等等因素有著密切的關(guān)系；因此這時候如果為了確定地塊出讓價格而去計算每一塊地塊的本錢就沒有多大的意義了。但是如果從財務(wù)角度上為了核算本錢，去計算每一塊地塊的本錢也無不可。在大面積土地開發(fā)的情況下，對其總本錢的投入計算也還是比擬簡單的，但如何把總本錢分配到每單一的地塊上去呢？這是一個難題。如果平均分配的話，那也很簡單，土地開發(fā)總本錢由征地費用、動拆遷費用、市政工程根底配套設(shè)施建設(shè)費用、財務(wù)費用及管理費用等組成，只要算出了總的本錢，除以所有可利用地塊