房屋管理及設(shè)備管理培訓(xùn)

1、房屋管理及設(shè)備管理 31 房屋維修管理 房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)展翻修、大修、中修、小修以及綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)，還包括不同等級(jí)房屋功能的改善更新改造。 311 房屋維修管理內(nèi)容 房屋質(zhì)量管理是指定期和不定期對(duì)房屋的完損情況進(jìn)展檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量情況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。1房屋完損等級(jí) 1完好房 2根本完好房 3普通損壞房 4嚴(yán)重?fù)p壞房 5危險(xiǎn)房 2房屋完損等級(jí)的評(píng)定1房屋構(gòu)造的分類(lèi) 鋼筋混凝土構(gòu)造 混合構(gòu)造 磚木構(gòu)造 其他構(gòu)造 2房屋完損規(guī)范的工程劃分 3房屋完損規(guī)范的劃分。 房屋完損情況，根據(jù)各類(lèi)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備等組成部分的

2、完好、損壞程度來(lái)劃分的 各類(lèi)房屋完損規(guī)范是根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)工程的完好或損壞程度來(lái)劃分的。 4房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 鋼筋混凝土構(gòu)造、混合構(gòu)造、磚木構(gòu)造房屋完損等級(jí)評(píng)定方法a完好房 b根本完好房 c損壞房 d嚴(yán)重?fù)p壞房 b構(gòu)造、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合根本完好規(guī)范，或者有少量工程完好程度符合完好規(guī)范的，可評(píng)為根本完好房。 c構(gòu)造、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合普通損壞規(guī)范，或者有少量工程完損程度符合根本完好規(guī)范的，可評(píng)為普通損壞房。 d構(gòu)造、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞規(guī)范，或者有少量工程完損程度符合普通損壞規(guī)范的，可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。 其他構(gòu)造房屋完損等

3、級(jí)評(píng)定方法 a構(gòu)造、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好規(guī)范的，可評(píng)為完好房。 危險(xiǎn)房屋的鑒定與處置 對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定與處置，應(yīng)按照國(guó)家建立部1989年公布的和JGJ125-99執(zhí)行。 3房屋完損等級(jí)評(píng)定的根本方法 第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房和普通損壞房等進(jìn)展檢查評(píng)定完損等級(jí)； 第二，房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修開(kāi)工驗(yàn)收以后，重新評(píng)定完損等級(jí)； 第三，接納新建房屋后，要進(jìn)展完損等級(jí)評(píng)定。4房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求 1在評(píng)定出構(gòu)造、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的根底上，要對(duì)整棟房屋的完損情況進(jìn)展綜合評(píng)定。 2要以實(shí)踐完損程度為根據(jù)評(píng)定，不

4、能以年代來(lái)替代規(guī)范，也不能以原設(shè)計(jì)規(guī)范替代完損等級(jí)。 3要掌握好評(píng)定等級(jí)的決議要素和規(guī)范，即要仔細(xì)對(duì)待構(gòu)造部分的完損程度的評(píng)定，這是決議房屋完損等級(jí)的主要條件。 4評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，假設(shè)超越規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，那么整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。5評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，構(gòu)造、裝修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度不能下降到危險(xiǎn)房屋的規(guī)范。6在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，對(duì)于重要房屋或斷面明顯缺乏的構(gòu)件，必要時(shí)要經(jīng)過(guò)復(fù)核或測(cè)試才干確定完損程度。2房屋維修方案管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋完損的實(shí)踐情況擬 訂維修方案； 有方案地組織房屋按年輪修； 分配年度維修資金、審核維

5、修方案和工程預(yù)決算。3房屋維修施工管理 房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量規(guī)范和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)展有效的、科學(xué)的管理。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)、及等，強(qiáng)化維修工程的質(zhì)量監(jiān)視、檢查，驗(yàn)收與評(píng)定，完善維修工程的質(zhì)量保修制度等。 4房屋維修質(zhì)量管理 5房屋維修資料管理 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修方案，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可短少的重要根據(jù)是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修義務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，對(duì)房屋維修過(guò)程中產(chǎn)生的檔案資料要做好搜集、管理任務(wù)。312 房屋維修工程分類(lèi) 根據(jù)房屋的完好或損壞程度，房屋維修

6、工程分為小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和綜合維修工程。 1小修工程小修工程范圍主要包括：1屋面筑漏補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、屋脊等。2鋼、木門(mén)窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。 3修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 小修工程是指為確保房屋正常運(yùn)用，對(duì)房屋運(yùn)用中的正常的小損小壞進(jìn)展及時(shí)修復(fù)，以堅(jiān)持房屋原有完損等級(jí)為目的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。 4修補(bǔ)內(nèi)外墻、窗臺(tái)、腰線和抹灰等。 5拆砌挖補(bǔ)部分墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等。 6抽換個(gè)別楞條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯等。 7水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的缺點(diǎn)排除及零部件的修換等。8下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 9房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)

7、件的暫時(shí)加固、維修等。2中修工程 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑構(gòu)造的要求，需求牽動(dòng)或拆換進(jìn)展部分維修以堅(jiān)持房屋原來(lái)的規(guī)模和構(gòu)造的工程。 中修工程范圍主要包括：1少量構(gòu)造構(gòu)件構(gòu)成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修。2普通損壞房屋的維修，如整幢房屋的門(mén)窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的改換等。 3整幢房屋的公用生活設(shè)備的部分改換、改善或改裝、新裝工程以及單工程的維修，如下水道重做，整幢房屋門(mén)窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等。3大修工程 大修工程是指無(wú)倒塌或只需部分倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體構(gòu)造和公用生活設(shè)備包括上、下水通風(fēng)取暖等的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面撤除但必

8、需對(duì)它們進(jìn)展?fàn)縿?dòng)、拆換、改裝、新裝，以保證某根本完好或完好的工程。 大修工程范圍普通包括： 1修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體構(gòu)造的維修工程。2對(duì)整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)展管線改換、改善或新裝的工程。 3對(duì)房屋進(jìn)展部分改建的工程。 4對(duì)房屋主體構(gòu)造進(jìn)展專(zhuān)項(xiàng)抗震加固的工程。4翻修工程 翻修工程是指原來(lái)的房屋需求全部撤除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或挪動(dòng)后進(jìn)展更新改造的工程。 翻修工程適用范圍主要包括： 1房屋主體構(gòu)造全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。 2因自然災(zāi)禍破壞不能再運(yùn)用的房屋。 3地處峻峭易滑坡地域的房屋或低勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地域的房屋。 4主體構(gòu)造、圍護(hù)構(gòu)造簡(jiǎn)陋無(wú)修繕價(jià)值的房屋。

9、 5國(guó)家根本建立規(guī)劃范圍內(nèi)需求拆遷恢復(fù)的房屋。 5綜合維修工程 綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)展有方案的成片維修和為改動(dòng)成片幢房屋容顏而進(jìn)展的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡全工程修繕的工程。 分析：對(duì)設(shè)備老化的物業(yè)進(jìn)展大修，本是件利于業(yè)主的好事，但因思索不周導(dǎo)致任務(wù)不到位，就會(huì)收到適得其反的效果。在進(jìn)展詳細(xì)的維修工程前，我們不僅要思索維修任務(wù)本身，還要從能否方便業(yè)主的生活、任務(wù)的角度多做思索。作到真正維護(hù)好業(yè)主的實(shí)踐利益。假設(shè)這樣，本案例所發(fā)生的事件應(yīng)該是可以防止的。想一想：假設(shè)他是該物業(yè)公司的員工，碰到陳先生這樣的住戶他會(huì)怎樣辦？ 313 房屋

10、日常養(yǎng)護(hù) 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理，以及對(duì)出現(xiàn)的細(xì)微損壞景象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過(guò)程。 1房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型和內(nèi)容 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)可分為小涵養(yǎng)護(hù)、方案養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類(lèi)型。1房屋小涵養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 1木門(mén)窗維修及少量新作； 2給水管道的少量拆換； 3瓦屋面清掃補(bǔ)漏及部分換瓦； 4樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新作；5白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及部分拆換； 6電線、開(kāi)關(guān)、燈頭的修換； 2房屋方案養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 房屋的構(gòu)造、部件等均有一定的運(yùn)用期限，超越這一期限，房屋的構(gòu)造、部件就容易出現(xiàn)問(wèn)題。因此，對(duì)房屋進(jìn)展有方案的定期檢修保養(yǎng)，以延伸

11、房屋的運(yùn)用壽命，保證房屋的正常運(yùn)用，就是房屋的方案養(yǎng)護(hù)。 普通樓宇設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、翻新周期見(jiàn)表3-1。 3房屋季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 這是指由于季節(jié)性氣候緣由而對(duì)房屋進(jìn)展的預(yù)防保養(yǎng)任務(wù)。其內(nèi)容包括防汛、防臺(tái)風(fēng)、防凍、防梅雨、防治白蟻等。 2房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的程序1工程搜集 日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)工程，主要經(jīng)過(guò)管理人員的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)搜集。 1組織咨詢活動(dòng) 般利用節(jié)、假日時(shí)間，物業(yè)管理在轄區(qū)內(nèi)主要通道處、公共場(chǎng)所擺攤設(shè)點(diǎn)，征求住用戶提出的意見(jiàn)并搜集報(bào)修內(nèi)容。 2設(shè)置報(bào)修箱 在轄區(qū)內(nèi)的繁華地段、主要通道處設(shè)置信箱，供住(用)戶隨時(shí)投放有關(guān)的報(bào)修單和頂約上門(mén)維修的信函。物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)開(kāi)啟信

12、箱整理報(bào)修信息。 3設(shè)立報(bào)修接待中心 物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報(bào)修接待中心，配備一名專(zhuān)職報(bào)修接待員，擔(dān)任全天接待來(lái)訪、記錄和收受信函。接待員應(yīng)填寫(xiě)報(bào)修單見(jiàn)表3-3或用戶維修委托單見(jiàn)表3-4，協(xié)調(diào)住戶與維修工程部門(mén)間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)接受住戶報(bào)修的途徑主要有以下幾種： 2編制小修工程方案 3落實(shí)小修工程義務(wù) 4監(jiān)視檢查小涵養(yǎng)護(hù)工程案例3-2 分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)營(yíng)區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設(shè)備實(shí)施定期養(yǎng)護(hù)，堅(jiān)持其良好的形狀，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，呵斥暴雨時(shí)排水不暢，給原告家庭呵斥了損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司該當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。想

13、一想：他以為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？314 房屋維修規(guī)范及考核目的 1房屋維修規(guī)范 修繕規(guī)范按主體工程、木門(mén)窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉飾工程、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其他等九個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)展確定。1主體工程維修規(guī)范 2木門(mén)窗及裝修工程維修規(guī)范 3樓地面工程維修規(guī)范 4屋面工程維修規(guī)范 5抹灰工程維修規(guī)范 6油漆粉飾工程維修規(guī)范 7水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程維修規(guī)范 8金屬構(gòu)件維修規(guī)范 應(yīng)堅(jiān)持結(jié)實(shí)、平安、不銹蝕 9其他工程維修規(guī)范 房屋修繕應(yīng)留意做到與抗震設(shè)防、白蟻防治、改善居住條件等相結(jié)合。 2房屋維修管理的考核目的 房屋維修工程考核目的是考核房屋維修

14、工程量、工程質(zhì)量及房屋維修管理效力質(zhì)量的重要目的。3小修工程的考核目的 小修工程的考核目的主要有定額目的、效力目的、平安目的及經(jīng)費(fèi)目的。 1定額目的。它包括人工定額和資料定額。 人工定額是指每個(gè)小涵養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小涵養(yǎng)護(hù)工程量。 資料定額是指完成一定的合格小涵養(yǎng)護(hù)工程所需耗用的資料量，是考核小修工程資料本錢(qián)降低率的一個(gè)目的，也是考核小涵養(yǎng)護(hù)工程能否充分利用舊料的一個(gè)重要目的。 2效力目的。小修工程的效力目的包括走訪查房率、小涵養(yǎng)護(hù)方案率和小涵養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)住用戶總戶數(shù)的百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。 小涵養(yǎng)護(hù)方案完成率是指物業(yè)

15、管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小涵養(yǎng)護(hù)方案內(nèi)工程的戶次數(shù)和當(dāng)月養(yǎng)護(hù)方案安排的戶次數(shù)之比。 小涵養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 3平安目的和經(jīng)費(fèi)目的 平安目的是考核小涵養(yǎng)護(hù)工程能否確保住用和小修平安的目的，包括事故率、違章率，要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。 321 物業(yè)設(shè)備的分類(lèi) 物業(yè)設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡(jiǎn)稱。它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部分。 32 物業(yè)設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)的工程管理人員經(jīng)過(guò)熟習(xí)和掌握設(shè)備設(shè)備的原理性能，對(duì)其進(jìn)展保養(yǎng)維修，使之可以堅(jiān)持最正確運(yùn)轉(zhuǎn)形狀，最有效地發(fā)揚(yáng)成效，從而為業(yè)主和客戶提供一個(gè)更高效和更平安、溫馨的環(huán)

16、境。 1供水設(shè)備 指用人工方法提供水源的設(shè)備，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構(gòu)成； 組成生活給水系統(tǒng)、消費(fèi)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。 2排水設(shè)備 指用來(lái)排除生活污水和屋頂雨雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。 3熱水供應(yīng)設(shè)備 包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動(dòng)溫度調(diào)理器、減壓閥等。4消防設(shè)備 指房屋設(shè)備中的消防安裝部分，包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭、消防泵等5衛(wèi)生與廚房設(shè)備 指房屋衛(wèi)生間與廚房?jī)?nèi)部的各種設(shè)備。衛(wèi)生設(shè)備包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。 6供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備1室內(nèi)供暖設(shè)備包括鍋爐、壁爐、鼓風(fēng)

17、機(jī)、水片、回龍泵等設(shè)備。2室內(nèi)供冷設(shè)備包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回龍泵等設(shè)備。3室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備包括通風(fēng)機(jī)、排水門(mén)及一些凈化除塵設(shè)備等。 7燃?xì)庠O(shè)備 房屋的燃?xì)鉀](méi)備包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 8電氣工程設(shè)備 房屋建筑電氣工程設(shè)備主要包括： 1供電及照明設(shè)備 這是指給房屋提供電源及照明的各種安裝。 2弱電設(shè)備 這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備與安裝 3電梯設(shè)備 這是高層建筑中不可短少的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯機(jī)房、轎廂、井道等部分。 4防雷安裝 包括接閃器、引下線和接地安裝等。 322 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)公共、共用設(shè)備實(shí)施管理的內(nèi)容，主要包括以下

18、幾個(gè)方面： 1設(shè)備運(yùn)用管理 設(shè)備運(yùn)用管理主要經(jīng)過(guò)制定、實(shí)施一系列規(guī)章制度來(lái)實(shí)現(xiàn)。 2設(shè)備維修管理 設(shè)備維修管理的內(nèi)容包括設(shè)備的定期檢查修維修制度，維修質(zhì)量規(guī)范、維修人員管理制度等。3設(shè)備平安管理 設(shè)備平安管理的內(nèi)容包括國(guó)家對(duì)平安性能要求較高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，維修人員參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后的持證上崗制度，以及企業(yè)實(shí)施的消防通道管理、電梯平安運(yùn)用管理等. 4設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 設(shè)備技術(shù)檔案資料管理的內(nèi)容包括建立設(shè)備的登記卡片、技術(shù)檔案、任務(wù)檔案、維修檔案等。323 物業(yè)設(shè)備維修工程的分類(lèi) 為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必需對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)展保養(yǎng)與維修。 1設(shè)備保養(yǎng)的分類(lèi) 房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)

19、主管部門(mén)和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)展的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等任務(wù)。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)) 1日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)展的經(jīng)常性的保養(yǎng)任務(wù)。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小缺點(diǎn)及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)任務(wù)并進(jìn)展必要記錄等。 2一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按方案進(jìn)展保養(yǎng)維修任務(wù)。主要包括對(duì)設(shè)備的某些部分進(jìn)展解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)展定期保養(yǎng)。3二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)展全面清洗、部分解體檢查和部分修繕、改換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備到達(dá)完好形狀。4設(shè)備點(diǎn)檢。是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器、設(shè)備或人的覺(jué)得器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)展的檢查

20、。 2設(shè)備維修的分類(lèi) 房屋設(shè)備的維修是經(jīng)過(guò)修復(fù)或改換零件、排除缺點(diǎn)、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)展的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為： 1零星維修工程。 2中修工程 3大修工程 4設(shè)備更新和技術(shù)改造 5缺點(diǎn)維修 案例3-3 A花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居，一個(gè)住6樓，一個(gè)住5樓。去年10月21日上午9時(shí)許，物業(yè)公司開(kāi)場(chǎng)給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)本人家的暖氣栓系分戶供暖未開(kāi)，就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓翻開(kāi)。下午陳某及妻子分開(kāi)了家，15時(shí)許，住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水，就趕緊上樓找陳某，但發(fā)現(xiàn)其家無(wú)人，后找到物業(yè)公司將總閥門(mén)封鎖。但這時(shí)，劉某新裝修的房屋地板塊、門(mén)

21、框、家具、屋頂及衣物等已遭到不同程度的損害。經(jīng)查，是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清，劉某將物業(yè)公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)錢(qián)認(rèn)證中心對(duì)劉某的“損失鑒定結(jié)論為：被水浸物品折合人民幣3576元。 物業(yè)公司應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任，賠償劉某財(cái)富損失3576元。由于物業(yè)公司對(duì)所管理的房屋供暖設(shè)備及設(shè)備負(fù)有管理、修繕的義務(wù)。本案中，物業(yè)公司在對(duì)住戶加壓供水前，未對(duì)陳某家室內(nèi)暖氣設(shè)備進(jìn)展仔細(xì)檢修，致使陳某家的暖氣未能如期加壓檢驗(yàn)，屬于漏檢，呵斥陳某家的暖氣設(shè)備在加壓供暖時(shí)漏水，給劉某家的財(cái)富呵斥了損害。故判決物業(yè)公司。 他以為漏水這一事件能否防止？為什么？ 分析：想一

22、想：324 物業(yè)設(shè)備管理制度 1各類(lèi)管理人員的崗位職責(zé)1工程部經(jīng)理 是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)展管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)展的總擔(dān)任人。2各專(zhuān)業(yè)技術(shù)擔(dān)任人工程師或技術(shù)員 各專(zhuān)業(yè)技術(shù)擔(dān)任人在部門(mén)經(jīng)理指點(diǎn)下，擔(dān)任所管轄的維修班組的技術(shù)、管理任務(wù)，并擔(dān)任編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修方案、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成上級(jí)主管部門(mén)布置的任務(wù)。 3領(lǐng)班 擔(dān)任本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)任務(wù)，以身作那么，帶著并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)義務(wù)。擔(dān)任制定本班設(shè)備的檢修方案和備件方案，報(bào)主管部門(mén)審核后組織實(shí)施。 4維修人員 仔細(xì)執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程，完成設(shè)備的日常巡檢任務(wù)，正確、詳細(xì)填寫(xiě)任務(wù)記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案。 擔(dān)任庫(kù)房的保管任務(wù)，保證產(chǎn)品的平安和質(zhì)量，擔(dān)任統(tǒng)計(jì)庫(kù)房資料的任務(wù)，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門(mén)。 5保管員 2管理制度 1接納驗(yàn)收制度 設(shè)備接納驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對(duì)維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委