房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種納稅評估與成本核算

1、PAGE PAGE 83目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc286837008 企業(yè)所得稅政策10個文件 2 HYPERLINK l _Toc286837009 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號） 2 HYPERLINK l _Toc286837010 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復（國稅函2002172號） PAGEREF _Toc286837010 h 10 HYPERLINK l _Toc286837011 國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題

2、的通知（國稅發(fā)1999242號 PAGEREF _Toc286837011 h 10 HYPERLINK l _Toc286837012 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號） PAGEREF _Toc286837012 h 11 HYPERLINK l _Toc286837013 國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)1995153號） PAGEREF _Toc286837013 h 15國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（ HYPERLINK l _Toc286837014 國稅發(fā)2001142

3、號） PAGEREF _Toc286837014 h 15 HYPERLINK l _Toc286837015 國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號） PAGEREF _Toc286837015 h 17 HYPERLINK l _Toc286837016 國家稅務總局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函2009342號） PAGEREF _Toc286837016 h 25 HYPERLINK l _Toc286837017 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知（國稅函2008299號） PAGEREF _To

4、c286837017 h 26 HYPERLINK l _Toc286837018 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函2010201號） PAGEREF _Toc286837018 h 26 HYPERLINK l _Toc286837019 土地增值稅政策15個文件 PAGEREF _Toc286837019 h 28 HYPERLINK l _Toc286837020 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 PAGEREF _Toc286837020 h 28 HYPERLINK l _Toc286837021 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅

5、1995048號） PAGEREF _Toc286837021 h 29 HYPERLINK l _Toc286837022 關于印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的通知 PAGEREF _Toc286837022 h 30 HYPERLINK l _Toc286837023 國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號） PAGEREF _Toc286837023 h 35 HYPERLINK l _Toc286837024 關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復（國稅函1999112號） PAGEREF _Toc286837024 h 39 HYPERLI

6、NK l _Toc286837025 國家稅務總局關于以轉(zhuǎn)讓股權名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復（國稅函2000687號） PAGEREF _Toc286837025 h 39 HYPERLINK l _Toc286837026 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知（財稅2006141號 PAGEREF _Toc286837026 h 40 HYPERLINK l _Toc286837027 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號） PAGEREF _Toc286837027 h 40 HYPERLINK l _Toc286837

7、028 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號） PAGEREF _Toc286837028 h 42 HYPERLINK l _Toc286837029 國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復（國稅函2007645號） PAGEREF _Toc286837029 h 44 HYPERLINK l _Toc286837030 國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則的通知（國稅函2007132號） PAGEREF _Toc286837030 h 44國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理工作規(guī)程的通知（ HYPERLI

8、NK l _Toc286837031 國稅發(fā)200991號） PAGEREF _Toc286837031 h 69 HYPERLINK l _Toc286837032 國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號） PAGEREF _Toc286837032 h 75 HYPERLINK l _Toc286837033 關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號） PAGEREF _Toc286837033 h 77 HYPERLINK l _Toc286837034 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告（2010年第29號公告） PAGER

9、EF _Toc286837034 h 78企業(yè)所得稅政策10個文件國稅發(fā)200631號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例及其實施細則、中華人民共和國稅收征收管理法等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關企業(yè)所得稅問題通知如下：一、關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相

10、關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行關于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理辦法的通知（建住房200477號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定： .開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府

11、所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10。 二、關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 （一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。 （二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式（分為四種銷售方式），按照收入確認的原則（權責發(fā)生制原則和配比原則）， = 1 * GB2 合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定 = 2 * GB2 結轉(zhuǎn)其對

12、應的計稅成本， = 3 * GB3 計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。 = 4 * GB3 該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規(guī)定對其進行處理。 （三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的

13、稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。 （四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應

14、按以下規(guī)定確認： 1采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： （1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）采

15、取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)

16、議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 （4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議

17、約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規(guī)定進行處理。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，（要視同銷售），（可以提取折舊）其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，（不視同銷售）（不能提取折舊），其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)

18、產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 三、關于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題 開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。 四、關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的

19、計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:1. 開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。 五、關于以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理問題 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下

20、規(guī)定進行處理： 1企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2接受土地使用權的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。 （二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： 1企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和

21、投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 上述土地使用權轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。 2接受土地使用權的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 六、關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利

22、潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總

23、工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。八、關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。（一）開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 1開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入

24、當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。 2開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。3開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。 4計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 5計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合

25、國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。 6開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除： 1已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 2開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設

26、施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤： （1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。 （2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。3應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)

27、產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。 5共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。 6開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)

28、權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。7開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。8開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接

29、待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。 9保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。10廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新

30、辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。11利息。按以下規(guī)定進行處理：（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關

31、聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。12土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。13成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本

32、對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。14折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。九、關于征收管理問題 （一）開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理

33、。 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的； 4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 十、關于適用減免稅政策問題 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。十一、關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房

34、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。 本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。 國家稅務總局 二六年三月六日國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復國稅函2002172號 深圳市地方稅務局：你局關于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款計算繳納企業(yè)所得稅問題的請示（深地稅發(fā)2001978號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例

35、及財政部國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知（ HYPERLINK /tax/cs96-79.htm 財稅字199679號）的有關規(guī)定精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的，在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知 國稅發(fā)【1999】第242號 1999年12月21日為規(guī)范稅收管理，現(xiàn)就從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)有關稅務處理問題，通知如下： 一、從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于

36、我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 二、上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的。 本通知自年月日起執(zhí)行。國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)200383號2003-07-09國家稅務總局 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局，局內(nèi)各單位：為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)

37、中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例及其實施細則、中華人民共和國稅收征收管理法等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關問題通知如下：一、關于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權利）時，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）

38、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分

39、成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于

40、分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。二、關于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調(diào)整。預計營業(yè)利潤額預售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預售收入的利潤率不得低于15（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉(zhuǎn)其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此

41、差額并入當期應納稅所得額。三、關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題（一）下列行為應視同銷售確認收入1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。（二）視同銷售行為的收入確認時限視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2.由主管稅務機關參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3.

42、按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務機關確定。四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開

43、發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。五、關于成本和費用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個

44、項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。下列項目按以下規(guī)定進行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并

45、按規(guī)定在稅前進行扣除。1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳某杀緦ο蟆?.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。（三）借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同

46、的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。（五）土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，

47、其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。（七）廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。六、關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行。 國家

48、稅務總局 二三年七月九日國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知國稅發(fā)1995153號1995-08-03國家稅務總局各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局：根據(jù)中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法(以下簡稱稅法)及其實施細則的有關規(guī)定，現(xiàn)將外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營繳納所得稅的有關問題通知如下:一、關于稅收待遇問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。二、關于實際經(jīng)營期起始日期的確定問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項

49、目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。三、關于預售房地產(chǎn)所取得的預收款征收企業(yè)所得稅的問題(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇諜C關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。(二)各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務機關可按照本條第(一

50、)款，制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，并報國家稅務總局備案。 國家稅務總局 一九九五年八月三日國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知國稅發(fā)2001142號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局，廣東、海南省地方稅務局，深圳市地方稅務局：為加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法、中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法(以下簡稱稅法)的有關規(guī)定，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國企業(yè)(以下簡稱企業(yè))從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務有關所得稅管理問題，通知如下:一、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的，應以其

51、當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算:應納應納稅適用 已售房產(chǎn)已當期預征稅額所得額稅率預征的所得稅所得稅二、企業(yè)預售房地產(chǎn)的，其取得的預收款，應按國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知(國稅發(fā)1995153號)的規(guī)定，預征企業(yè)所得稅。三、企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。四、房地

52、產(chǎn)銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定:(一)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。(二)采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。(三)采取以土地使用權或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。(四)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定:可售單位工程

53、成本費用=可售總成本費用總可售面積可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備、綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固

54、定資產(chǎn)折舊及相關費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。上述包銷業(yè)務是指:境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務，應按照國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知(國

55、稅發(fā)1999242號)的規(guī)定執(zhí)行。九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權作為投資的費用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。十、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，按本通知進行匯算。 國家稅務總局 二一年十二月二十日國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知國稅發(fā)200931號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據(jù)中

56、華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例、中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 二九年三月六日房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第一章總則第一條根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例、中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)(以下簡稱企業(yè))。第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品

57、。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。第四條企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。第二章收入的稅務處理第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各

58、種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第六條企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確

59、定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以

60、及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同