尖岡山地塊分析

1、尖岡山地塊分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢：1、環(huán)境優(yōu)美該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨棟別墅。2、交通方便尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對較低（塞車的機率較?。?。3、規(guī)模優(yōu)勢：本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個尖岡山土地出讓面積將會達到2平方公里，因此，無論是從本宗地還是從整個尖岡山土地規(guī)模來看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢。4、規(guī)劃優(yōu)勢：尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標順利實現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)蔀閷毎矃^(qū)最有錢人聚集地。另外

2、，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標。劣勢：1、噪音污染嚴重該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在。2、市場不成熟，培育期較長尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場有待培育，有待引導(dǎo)，因此，對于首宗出讓土地來說，將會花費大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。3、景觀改造費用較高該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基

3、成本都會相應(yīng)的有所增加。4、配套較差。該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會所，學(xué)校等配套都沒有明確說明何時建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來很大的不確定性。5、關(guān)外系列問題的存在本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問題，如關(guān)外整體形象問題，如關(guān)口的心理落差問題等。所以，本宗土地出讓價格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價格，否則就會因為可替代性原則，買家傾向于關(guān)內(nèi)買地。機會點：1、城市化進程本宗地最大的市場機會點在于城市化進程的推進。隨著城市化進程的推進，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來越小，則無論對于本宗地還是對于整個寶城其它區(qū)域的土地來說，都會相應(yīng)的得到增值

4、。對于本宗地來說，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動的趨勢，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。2、寶城經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展寶城經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，是整個尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。對于尖岡山來說，其目標客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟，將會對尖岡山土地出讓起到非常重要的推動作用。3、寶城豪宅市場釋放本宗地的市場機會來源于寶城市場上的極高端客戶一直以來都沒有得到相應(yīng)的釋放，對于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來說，占據(jù)市場先機，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來自市場方面的最大亮點。4、路網(wǎng)改造工程路

5、網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會對整個寶城市場帶來正面的影響。尤其是寶城南側(cè)，在107國道和海濱大道之間的區(qū)域帶來前所未有的增值空間和想象空間，而對于本宗地來說，則會因為加強與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進程而間接的影響本宗地。5、地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對稀缺對于別墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來越小，因此，對于想購買別墅的客戶來說，選擇尖岡山是因為其稀缺所在。6、政策支持該宗地市尖岡山第一宗土地出讓，成功與否對于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價，土地拍賣過程中的一系列承

6、諾都會實現(xiàn)。威脅點：1、市場不確定性因素較多，土地供應(yīng)計劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。對于尖岡山居住區(qū)來說，存在著很多的市場不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計劃還未出臺，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時間，規(guī)模會對本宗地造成一定的影響。另一方面，寶城市場其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動，將會對本項目造成一定的影響。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來幾年有多少的供給量，尚是一個未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來幾年的供給量的大小會對本宗地帶來很多不確定性的影響。2、政策威脅對于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對于別墅

7、用地，及其政策方面都有嚴格規(guī)定，政策變動風(fēng)險較大，而且，銀行對于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮。二、計價依據(jù)由于本項目在寶城片區(qū)沒有可比實例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計價依據(jù)。1、關(guān)口價格：據(jù)2003年上半年住宅市場銷售量分析：南山區(qū)住宅均價和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價格相對南山來說大約為2631元/平方米。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城

8、別墅應(yīng)該為9633元/平方米2、區(qū)域房地產(chǎn)別墅價格與住宅整體均價之比較：南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應(yīng)為9633元/平方米。3、可替代性原則對于寶城市場來說，別墅價格一般不會低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費者則會放棄寶城市場上普通住宅最高價7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費者則會放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價格應(yīng)該在7000元/平方米-12000元/平方米之間。但是，

9、值得注意的是，隨著城市化進程的加快和市區(qū)隨著別墅項目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場上的別墅面臨升值的可能性。4、市場認可度：對于寶城別墅市場來說，主要的需求對象為企業(yè)主和高級政府公務(wù)人員，其價格敏感性相對較差，即價格彈性較小，因此，對于其別墅價格，很難有一個可以度量的統(tǒng)一標準。三、拍賣價格估算本次拍賣價格將會受到以下幾個因素的影響：1、尖岡山第一宗土地本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價格會低于后期推出的土地拍賣價格，即有可能低于正常的市場價格。2、年底拍賣，財務(wù)吃緊本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對于一般的

10、公司來說，年底公司財務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達。但是，值得一提的是，如果對本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問題。因為，之前這些企業(yè)就會做好充分準備。3、寶安開發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊。本宗出讓土地處于寶城片區(qū)，從地緣企業(yè)的角度來說，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場，但是從本地企業(yè)參與熱情來看，無論是泰華，還是富通，都沒有太大的興趣。至于航空城，所有可能，卻與其以前開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過希望私下獲取土地，以降低開發(fā)成本，所以對于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。所以，對于本宗地來說，如果從關(guān)內(nèi)

11、企業(yè)的角度來判斷該市場，則有可能低估該片區(qū)的市場價值。綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場價格。四、經(jīng)濟核算：基本經(jīng)濟技術(shù)指標項目面積()土地面積213183.31建筑面積106600住宅面積96100會所500居委會10000地下室及架空層0容積率0.500039145總投資（總成本+銷售費用、稅金）10660079520.62萬元總利潤10660011774.38萬元凈利潤10660010008.23萬元成本利潤率（稅前）10660016.32%年成本利潤率（稅前）1066006.53%投資利潤率（稅前）10660014.81%年投資利潤率（稅前）1066005.92%成本利潤

12、率（稅后）10660013.88%年成本利潤率（稅后）1066005.50%投資利潤率（稅后）10660012.58%年投資利潤率(稅后)1066005.03%投資構(gòu)成表項目單價(元)總價所占比例1土地購置費用400.2454960862前期勘察設(shè)計費用5053300000.0109041183建安成本1868.21991501200.4074214584管理費用56.0465974503.60.0122226445不可預(yù)見費用56.0465974503.60.0122226446財務(wù)費用735.723.190.1604482357銷售費用256.9277674273885000.056031

13、4138營業(yè)稅金436.77720.0952534029合計7459.7263.41投資成本表序號項目建筑面積（）市場價(元/)單價(元/)總價(元)一土地費用1二前期費用(勘察設(shè)計費用)10660000三建筑工程費用（14）1066001868.21991501201，主體工程1066001138-8844002，基礎(chǔ)土方10660010511193000基礎(chǔ)土石方10660012-1850樁基礎(chǔ)106600110-1401103，配套費用106600629.267072720對講系統(tǒng)10660012.8-16.715消防系統(tǒng)10660070-11038通訊系統(tǒng)10660014.1-18.2

14、11電視天線1066003.5-4.54煤氣系統(tǒng)10660023.2-34.923.2水電安裝106600235-313238電梯106600150-1800室外配套106600110-150300四不可預(yù)見費(建安成本的3%)10660056.0465974503.6五管理費用(建安成本的3%)10660056.0465974503.6六財務(wù)費用78428086.19七土地利息106600658.870228080建安成本利息10660076.9231358200006.191總成本（一七）1066006766.3.4資金回收表面積單價合計住宅9610000小計9610000保持住宅價格每平

15、方米9500元不變，土地價格上下浮動1500元時，土地價格(彈性系數(shù)1)浮動比例土地費用樓面地價成本利潤率2504531.53%50047970000045007.11%750503.02%1000533%浮動比例土地費用樓面地價成本利潤率250399750000375021.56%5003731.27%750346450000325033.57%10003198.51%住宅價格下調(diào)1500元/平方米，即住宅價格為8000元/平方米，土地價格下調(diào)1000元，即土地價格為3000元/平方米時土地的彈性浮動表格如下土地價格(彈性系數(shù)2)浮動比例土地費用樓面地價成本利潤率25034645000032

16、5012.48%50037310000035007.18%75039975000037502.36%10004264000004000-2%土地價格(彈性系數(shù)2)浮動比例土地費用樓面地價成本利潤率2502934.81%5002665.06%750239850000225040.18%10002049.39%保持土地價格每平方米4000元不變，住宅價格上下浮動：銷售價格（彈性浮動）浮動比例銷售單價成本利潤率浮動比例銷售單價成本利潤率5001000022.45%500900010.20%10001050028.57%100085004.0869%15008000-2.04

17、%五：競爭態(tài)勢分析參加本次拍賣的企業(yè)有以下八家：和記黃埔，保利文化，百士達，卓越地產(chǎn)，沙河地產(chǎn)，泰華地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和鴻榮源地產(chǎn)。以下依照競拍能力順序逐個分析。第一位，百士達地產(chǎn)：百士達地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。無論是羅湖百士達花園，還是紅樹西岸，都可堪稱深圳豪宅的經(jīng)典之作。在紅樹西岸開工之后，除了鹽田地塊之外，還沒有聽說百士達還有別的土地儲備，這種土地儲備量顯然和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此判斷，百士達是有獲取這種土地的沖動的。另外，對于本宗土地來說，由于規(guī)劃上是別墅項目，因此，正好和百士達精品路線相吻合，所以，百士達地產(chǎn)最有動力和激情競拍次宗地。第二位：保利文化：是中

18、國保利集團下屬的企業(yè)，在南山開發(fā)過保利城花園，此外，再無別的建樹。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國保利集團，乃國務(wù)院計劃單列的大型企業(yè)集團，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開發(fā)保利城之后，急需別的項目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣中有可能成為最大的黑馬。第三位：和記黃埔：在所有的參加拍賣的公司中，除了泰華和鴻榮源之外，就數(shù)到和記黃埔最熟悉當(dāng)?shù)厥袌隽?，也最能看清該地塊的市場價值所在。更為重要的是，和記黃埔在開發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。借此良機，加大開發(fā)力度，爭取更大勝利當(dāng)然在所難免。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)

19、期目標，和黃便會就此打住，絕不存在勢在必得的決心。也因此，和黃所出的價位可能是最理性的價位。第四位：沙河地產(chǎn)：沙河競拍次塊土地有點出人意外，因為對于沙河地產(chǎn)來說，其在沙河農(nóng)場有著足夠的土地儲備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國戰(zhàn)略。雖然世紀村的開發(fā)也稱得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開發(fā)別墅，其開發(fā)能力值得商榷。所以，沙河參加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營狀況，但是如果說企業(yè)績表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實的，沙和股份的在股票市場的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也。因此，明天的拍賣，沙河地

20、產(chǎn)的表現(xiàn)值得期待。第五位：中海地產(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場上的三劍客之一。中海出席此次拍賣并不意外，因為，幾乎每次大型拍賣都能看到他的身影。第六位：卓越地產(chǎn)：蔚藍海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點，雖然在橫崗項目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國化戰(zhàn)略。對于本宗地來說，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有便宜便捎著，沒有便走人。第七位：鴻榮源地產(chǎn)：如果沒有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣的最有競爭力的一定是鴻榮源。鴻榮

21、源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對于本地市場，鴻榮源極為熟悉，社會資源豐富，開發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開發(fā)商相比，也絕對可以稱得上是一流。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿不到也沒關(guān)系，后年再來嗎，重在參與嘛。第八位：泰華地產(chǎn)：泰華沉寂了兩年之后，終于又回到了拍賣場，回到了曾經(jīng)令其一舉成名的拍賣場，回來的泰華地產(chǎn)值得關(guān)注是因為他經(jīng)過長時間的內(nèi)部調(diào)整，到今天，終于有了結(jié)果。明天的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待。本次拍賣，相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣時間有關(guān)系，安排在年底的拍賣令開發(fā)商有無所適從的感覺，大部分

22、開發(fā)商在此之前都已經(jīng)完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。另一方面，本宗地拍賣時機遠遠不夠成熟，在和黃的御龍居還沒有完成熱身運動的情況下，在寶恒還沒有把項目來得及推向市場的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場，實在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價已定高出本次拍賣地價。本次拍賣另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠遠不夠，在此之前，每次寶城拍賣土地，寶安本地的開發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情，但是，本次拍賣，寶安本地的開發(fā)商關(guān)注度大大降低，之所以提出這個問題，因為只有本地企業(yè)才更能看出該地塊的市場價值所在，如果由關(guān)內(nèi)開發(fā)商來參與的話，對于市場的判斷或高或低，很難看得清楚市場狀況。所以，本次土地拍賣可能低于本宗地市場價值。另外，在考察本宗地的過程中，筆者得到一個重要信息，在此與各位共享，因為如果看不清這種市場暗流，對于開發(fā)商來說，可能是致命打擊。深圳動物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。此信息未得到有關(guān)部門的核實，但是，絕對值得關(guān)注。八、價格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對本區(qū)域的房價過于樂觀，所以我們認為本樓盤要走市場平均價路線，而銷售中的價格策