公共配套成本分?jǐn)偱c稅前扣除技巧

1、公共配套成本分?jǐn)偱c稅前扣除技巧公共配套設(shè)施成本分?jǐn)?，一直是困擾房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的難題，尤其在分期項(xiàng)目中更加繁瑣。我前期服務(wù)過的一個(gè)項(xiàng)目，更為復(fù)雜，屬于企業(yè)一次性 拿多個(gè)地塊，這里的公共配套設(shè)施相當(dāng)于市政配套設(shè)施，那么它的分?jǐn)偱c扣除是怎么樣的呢？牛老師根據(jù)前期服務(wù)過的一個(gè)項(xiàng)目，來展開分析。受托項(xiàng) 目地塊由7宗土地組成，屬于一個(gè)組團(tuán)，并且7個(gè)地塊緊密聯(lián)系在一起（如下圖所示）企業(yè)拿地時(shí)，與當(dāng)?shù)卣謩e簽訂了7份國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，每份合同補(bǔ)充條款均約定，受讓人負(fù)責(zé)無償配建上述7宗地范圍內(nèi)的三座 橋梁建設(shè)、項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)所有的道路、綠化景觀、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施配套以及上述地塊四周道路、河道之間

2、的綠化建設(shè)；負(fù)責(zé)駁岸、欄桿、綠化景觀， 清淤和亮化等工程的方案設(shè)計(jì)與建設(shè)，經(jīng)工程造價(jià)公司評估，工程預(yù)計(jì)造價(jià)約1.3億元。根據(jù)規(guī)劃，未來項(xiàng)目中配建的橋梁、道路、河道和堤圍均位于地塊組團(tuán)的中部，即紅線內(nèi)。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，企業(yè)配建的公共配套設(shè)施，小區(qū)全體業(yè)主 都能夠免費(fèi)使用，企業(yè)不保留所有權(quán)；并且小區(qū)屬于開放型小區(qū)，小區(qū)以外的其他城市居民也將能夠免費(fèi)使用。因此，牛老師認(rèn)為，政策方面，企業(yè)所得稅有國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知（國稅發(fā)200931號）第十 七條規(guī)定支持，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營利

3、性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。土地增值稅方面有國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第四條土地增值稅的扣除項(xiàng)目第（三）款規(guī)定支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、 文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成 后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其

4、成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 綜上，牛老師認(rèn)為在所得稅、土地增值稅上，上述配套設(shè)施的建造費(fèi)用均應(yīng)可以扣除。分?jǐn)偡椒ǚ矫?，我們知道，按照國家稅?wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知（國稅發(fā)200931號）第二十九條規(guī)定， 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法、建筑 面積法、直接成本法與預(yù)算造價(jià)法。結(jié)合本案例，項(xiàng)目規(guī)劃中河流雖然位于每一地塊的紅線之外，但卻處于整個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目之內(nèi)，且被7個(gè)地塊所環(huán)繞，如上圖所示。三座橋梁建設(shè)、項(xiàng)目區(qū) 范圍內(nèi)所有的道路、綠化景觀、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施配套以及上述地塊四周道路、河道之間的綠化建設(shè)成本、費(fèi)用歸集匯總后，由7個(gè)地塊按照合理的 分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，并計(jì)入7個(gè)地塊相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本。結(jié)合著項(xiàng)目的特點(diǎn)，牛老師認(rèn)為該項(xiàng)目可以考慮以下幾種方法：1.占地面積法把河流、橋梁、堤壩、道路等發(fā)生的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入總成本分?jǐn)偟矫恳坏貕K時(shí)