某房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 衡水市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一頁(yè)，共四十頁(yè)。2目錄第一部分 衡水市城市環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析2、產(chǎn)業(yè)政策分析3、市政交通建設(shè)分析4、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略分析5、歷史文化分析第二部分 衡水市房地產(chǎn)環(huán)境分析國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析定州市地方宏觀調(diào)控政策區(qū)域住宅項(xiàng)目分析商業(yè)項(xiàng)目分析即將入市項(xiàng)目分析總體市場(chǎng)分析1、衡水市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2、衡水市房地產(chǎn)微觀環(huán)境分析第二頁(yè)，共四十頁(yè)。第一部分 衡水市城市環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析2、產(chǎn)業(yè)政策分析3、市政交通建設(shè)分析4、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略分析5、歷史文化分析第三頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市是河北省下轄的一個(gè)地級(jí)市，位于河北省東南部。大禹治水劃天下為九州，現(xiàn)衡水所轄冀州

2、為九州之首。河北省稱冀,也緣于此。深厚文化造就了一代名人，涌現(xiàn)出儒學(xué)大師董仲舒，唐代經(jīng)學(xué)家孔穎達(dá)，詩(shī)人高適，文學(xué)巨匠孫犁等。衡水屬于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和首都經(jīng)濟(jì)圈的“1+9+3”計(jì)劃京南區(qū)。京九鐵路、石德鐵路、邯黃鐵路、石濟(jì)高鐵、京九高鐵、石津城際高速鐵路、衡潢鐵路、朔黃支線 八條鐵路或規(guī)劃鐵路途經(jīng)衡水，被社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)孝通先生稱為“黃金十字交叉處”。衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四頁(yè)，共四十頁(yè)。 2012年，全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1011.5億元，年增長(zhǎng)10.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值189.0億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值523.3億元，增長(zhǎng)12.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值299.2億元，增長(zhǎng)10.5%。第一產(chǎn)

3、業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為18.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為51.7%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為29.6%。但衡水的整體經(jīng)濟(jì)仍然徘徊在河北省11個(gè)地級(jí)市的后三位。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系衡水市城市環(huán)境分析第五頁(yè)，共四十頁(yè)。三大產(chǎn)業(yè)助推經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)第一產(chǎn)業(yè)：糧、油、瓜果、蔬菜、肉類、畜牧業(yè)都有穩(wěn)步的增長(zhǎng)。第二產(chǎn)業(yè)：桃城橡膠、景縣橡膠、景縣鐵塔、安平絲網(wǎng)、大營(yíng)皮毛、冀衡集團(tuán)、邯鋼衡水分廠、景縣膠管、衡水老白干等工業(yè)為基層的產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)：市場(chǎng)消費(fèi)品零售、旅游。衡水市城市環(huán)境分析第六頁(yè)，共四十頁(yè)。城市向南走，提升主城

4、區(qū)，進(jìn)一步拉大城市框架衡水境內(nèi)有6條高速、2條國(guó)道和12條省道，與境內(nèi)的縣鄉(xiāng)公路組成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，公路交通十分便捷，使衡水成為貫通南北東西的公路交通樞紐。衡水市城市環(huán)境分析第七頁(yè)，共四十頁(yè)。歷史文化名城，教育資源雄厚衡水為河北省歷史文化名城,擁有悠久的歷史和燦爛的文化。擁有大量現(xiàn)存國(guó)家、省、市級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，旅游資源豐富。衡水市重教育程度較高，全市共有各級(jí)各類學(xué)校、幼兒園共計(jì)1757所，其中衡中、二中為省重點(diǎn)中學(xué)。衡水市城市環(huán)境分析第八頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市城市發(fā)展總結(jié)城市發(fā)展方向 城市未來(lái)主要發(fā)展方向確定為向北和向南發(fā)展，向北主要發(fā)展工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)職能，向南主要發(fā)展文化教育、旅游服

5、務(wù)和生活居住等職能；向西和向東適當(dāng)控制發(fā)展。主城區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)可以概括為“一心兩軸六片區(qū)”。濱湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展旅游休閑、會(huì)議展覽、高檔居住等區(qū)域性服務(wù)職能。路北組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展一、二類工業(yè)，通過(guò)主城區(qū)解決生活配套。衡水市城市環(huán)境分析第九頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市城市環(huán)境分析第十頁(yè)，共四十頁(yè)。發(fā)展熱點(diǎn)：濱湖新區(qū)衡水濱湖新區(qū)是河北省“十二五”時(shí)期推動(dòng)冀中南經(jīng)濟(jì)區(qū)加速崛起、培育冀中南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一。是衡水市充分發(fā)揮衡水湖生態(tài)優(yōu)勢(shì)、統(tǒng)籌“一湖兩城”發(fā)展、集打造濱湖城市特色品牌、拉動(dòng)濱湖城市現(xiàn)代化建設(shè)又好又快發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。衡水市城市環(huán)境分析第十一頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市城市環(huán)境分析第十二頁(yè)，共四十頁(yè)

6、。衡水市城市環(huán)境分析第十三頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市城市環(huán)境分析第十四頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市城市環(huán)境分析第十五頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市項(xiàng)目地塊環(huán)境分析第十六頁(yè)，共四十頁(yè)。衡水市城市環(huán)境分析項(xiàng)目名稱4所在區(qū)域物業(yè)類型占地面積建筑面積樓棟數(shù)量項(xiàng)目均價(jià)配套去化率建筑風(fēng)格容積率戶型區(qū)間在售情況后期供應(yīng)量（約）銷售周期中和盛景桃城區(qū)住宅75畝2.6萬(wàn)一期6棟其中高層3棟4600元/和平路小學(xué)、衡水市第四醫(yī)院2.867-1261期樓座 2011年開盤，2014年5月一期交房天緣盛世桃城區(qū)住宅199畝3.18萬(wàn)3棟高層，2棟多層商業(yè)4900元/ 49-151在售2013年開盤 紅日SOHO桃城區(qū)住宅35畝6萬(wàn)一期2棟高

7、層，1棟10+1層4800元/衡四中、衡第四醫(yī)院3.9 45-136在售2009年開盤 食尚天階桃城區(qū)寫字樓 商鋪 1.1萬(wàn)底層至三層為商業(yè)24700元/衡第四醫(yī)院已售罄2013年6月1日開盤金御華府桃城區(qū)住宅55畝11萬(wàn) 6棟高層4800元/康復(fù)街小學(xué)、衡四院2.5682-186在售2013年7月7日開盤盛世桃城桃城區(qū)住宅246畝62萬(wàn)39幢，層數(shù)主要為15F，27F5000元/萬(wàn)德福超市、易得電子城3.0397-152二期在售鴻泰東都桃城區(qū)住宅-畝-萬(wàn)5250元/衡水市政府休閑廣場(chǎng)-65-155在售2013年6月廣廈上城桃城區(qū)住宅-畝-萬(wàn)5250元/2.787-140二期在售君悅?cè)A府溫莎花

8、園桃城區(qū)住宅111畝9.37萬(wàn)4700元/商業(yè)17000元/3.037-134二期在售2013年上半年開的盤項(xiàng)目地塊樓盤概況第十七頁(yè)，共四十頁(yè)。中和盛景：是由衡水河建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，由衡水子牙河建筑工程有限公司承建，位于和平路與中華大街交叉口北行200米，項(xiàng)目即將動(dòng)工。 中和盛景共分兩期開發(fā)，共12棟住宅與一棟酒店，現(xiàn)一期共6棟住宅，5#、10#、11#為16+2的高層，一二層門店有地下車庫(kù)，12#、7#、6#為小高層，12#為8層小高層，7#為7層小高層，6#為12層小高層 ，二期規(guī)劃為6棟住宅與一棟25層酒店。第十八頁(yè)，共四十頁(yè)。歷史價(jià)格2014-08-16 4600元/2014-

9、02-28 4600元/ 沿街門店在售（站前路 中華大街） 最小66平 商業(yè) 1萬(wàn)7元均價(jià)2013-10-21 4300元/ 沿街門店在售（站前路 中華大街） 最小66平 商業(yè)7000元起 第十九頁(yè)，共四十頁(yè)。天緣盛世率先推出5A級(jí)精裝8+1多層，22層高層商住公寓。6612平米，靈動(dòng)商住戶型，打造湖城最合理化，最高效化商住公寓。只是一場(chǎng)商務(wù)精英的頂級(jí)盛宴，這是一場(chǎng)辦公室理念的開創(chuàng)性變革，與世界接軌，同國(guó)際碰撞。豪華的裝修標(biāo)準(zhǔn)省去你的后續(xù)煩憂。辦公室在此處，他出皆落寞。第二十頁(yè)，共四十頁(yè)。開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì)2014年，預(yù)計(jì)2014年開盤入住時(shí)間： 2016年下半年下旬，預(yù)計(jì)2016年下半年下旬交

10、房戶型面積：一居49平米 二居86平米 三居100-136平米 四居151平米占地面積：132700平方米建筑面積：31826平方米樓盤位置：桃城區(qū) 和平路昆侖大酒店斜對(duì)過(guò)歷史價(jià)格：2014-08-16 4900元/ 2013-11-16 4700元/第二十一頁(yè)，共四十頁(yè)。開盤時(shí)間： 2011年4月1日，2011年4月1日開盤入住時(shí)間： 2015年6月1日，2015年6月1日二期交房2014年5月1日，2014年5月1日一期交房車位：地下停車位，住宅與車位比例約為1:0.75樓座展示： 總共 1000 戶 當(dāng)期 510 戶戶型面積：二居67-126平米 三居92-113平米占地面積：50000

11、平方米建筑面積：26000平方米樓盤位置：桃城區(qū) 和平路與中華大街交叉口北行200米第二十二頁(yè)，共四十頁(yè)。紅日SOHO位于市區(qū)中華大街西側(cè)，西臨康復(fù)街，北依和平路，南靠四院，絕對(duì)中心的地理位置，建筑面積約為60000.00平米，1期共3棟分別為2#層高27+1、3#層高10+1、6#層高27+1。紅日SOHO占據(jù)寸土寸金的新城市發(fā)展核心，周邊購(gòu)物、教育、餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)療，一應(yīng)俱全，5分鐘從容核心生活。稀缺的地理位置，以及高尚的人文，升值潛力無(wú)可估量。星級(jí)物業(yè)服務(wù)/別墅級(jí)智能安防以規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、國(guó)際化的全方位服務(wù)，24小時(shí)統(tǒng)一安防管理：周界紅外安保系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可是監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓

12、宇對(duì)講系統(tǒng)等職能安防系統(tǒng)，共筑安全壁壘，盡享無(wú)憂生活。第二十三頁(yè)，共四十頁(yè)。開盤時(shí)間： 2009年10月1日，2009年10月1日開盤入住時(shí)間： 2014年12月30日，2014年12月30日二期交房2012年5月1日，2012年5月1日一期交房戶型面積：一居45平米 二居79-98平米 三居136平米占地面積：23400平方米建筑面積：60000平方米歷史價(jià)格：2014-08-16 4800元/ 2014-05-22 4380元/第二十四頁(yè)，共四十頁(yè)。食尚天階CGD+CBD雙核驅(qū)動(dòng)財(cái)富倍增食尚天階，萬(wàn)平現(xiàn)房商業(yè)旺鋪，位居中央政務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)交匯核心，與甲級(jí)寫字樓、高端商務(wù)公寓一起，緊扣市、

13、區(qū)兩級(jí)政府脈搏，匯聚34家局級(jí)機(jī)關(guān)、27家金融機(jī)構(gòu)、2大購(gòu)物中心，2家四星級(jí)酒店，全城75%的高端消費(fèi)階層在這里出入，50萬(wàn)人共同矚目。鎖定食尚天階，鎖定無(wú)限財(cái)富。第二十五頁(yè)，共四十頁(yè)。開盤時(shí)間： 2013年6月1日，2013年6月1日開盤入住時(shí)間： 2014年12月31日，2014年12月31日交房戶型面積：開間30-150平米 30-150平米占地面積：暫無(wú)建筑面積：11000平方米歷史價(jià)位：2014-08-16 24700元/（商鋪）第二十六頁(yè)，共四十頁(yè)。金域華府位于人民路和康復(fù)街交叉口，項(xiàng)目在鐵路電氣化學(xué)校的基礎(chǔ)上規(guī)劃6棟高層，規(guī)劃為6棟高層 容積率2.56，綠化率36.95。金御華府

14、規(guī)劃為6棟高層 ，總戶數(shù)1000戶 兩棟18層 兩棟17層 一棟8層 一棟26層第二十七頁(yè)，共四十頁(yè)。開盤時(shí)間： 2013年7月7日，2013年7月7日開盤入住時(shí)間： 2015年10月1日，2015年10月1日交房戶型面積：二居82-110平米 三居119-149平米 四居149-186平米占地面積：37000平方米建筑面積：110000平方米樓盤位置：桃城區(qū) 桃城區(qū)人民路和康復(fù)街交叉口（原鐵路電氣化學(xué)校）歷史價(jià)位：2014-08-16 4800元/ 商鋪買一送一第二十八頁(yè)，共四十頁(yè)。盛世桃城建筑面積約為600000.00平米，項(xiàng)目以高層為主，一共39幢，層數(shù)主要為15F，27F，地下一層為儲(chǔ)

15、藏間。第二十九頁(yè)，共四十頁(yè)。二期均價(jià)：5000元/平 三期均價(jià)：待定二期優(yōu)惠：全款優(yōu)惠100元/施工進(jìn)度:盛世桃城二期26-32號(hào)樓封頂，外墻已刷好，安裝好窗戶。在售房源：65-136兩居/三居車位：14.5萬(wàn)/個(gè)商業(yè)：盛世桃城政通街現(xiàn)房商鋪僅剩余兩套，1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/商業(yè)優(yōu)惠：全款優(yōu)惠700元/平，貸款優(yōu)惠500元/第三十頁(yè)，共四十頁(yè)。鴻泰東都CBD東都西鄰育才大街位于人民路與勝利路中段，地理位置不可復(fù)制。樹立了衡水中心人居新地標(biāo)，占領(lǐng)了資源高地，把握了城市脈搏，便捷，高校無(wú)以復(fù)加；在城市中心，回歸是一種奢侈，名流生活昭示時(shí)代的驕傲。 以最好的地理位置，最佳的內(nèi)外環(huán)境，最小的公攤面積，最合

16、理的戶型設(shè)計(jì)，最高的性價(jià)比值亮相衡水，期待著最有眼光，最有福氣的購(gòu)房者。第三十一頁(yè)，共四十頁(yè)。2室2廳1衛(wèi)建筑面積：78.002室2廳1衛(wèi)建筑面積：82.001室1廳1衛(wèi)建筑面積：65.002室2廳1衛(wèi)建筑面積：95.00開盤時(shí)間： 2013年6月，6#、8#入住時(shí)間： 2015年下半年，6#、8#樓座展示：總共680戶左右,17層住宅，有一梯兩戶， 兩梯四戶多種選擇戶型面積：65-155平米 主力戶型:60-90平米小 房：4000元/平米歷史價(jià)格：2014-09-18 5250元/樓盤位置：桃城區(qū) 育才街人民路交叉口南行50米路東第三十二頁(yè)，共四十頁(yè)。廣廈上城位于育才大街廣廈酒店斜對(duì)過(guò),建

17、筑面積約為250000.00平米。項(xiàng)目規(guī)劃：一期六棟:6、7、8、9、10、11樓，結(jié)構(gòu)類型為：剪力墻結(jié)構(gòu)，地上30層、地下2層, 樓間距為50米。 第三十三頁(yè)，共四十頁(yè)。3室2廳2衛(wèi)建筑面積：133.003室2廳1衛(wèi)建筑面積：103.393室2廳2衛(wèi)建筑面積：117.003室2廳2衛(wèi)（躍層）建筑面積：137.003室2廳2衛(wèi)建筑面積：121.00戶型面積：二居87-91平米 三居117-140平米 87-140平米開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì)2009年6月，一期房源入住時(shí)間： 2016年下半年，二期入住樓盤位置：桃城區(qū) 河西育才大街廣廈酒店斜對(duì)過(guò)歷史價(jià)位：2014-08-14 5200元/在售戶型：二期

18、1#、2#、3#、4#、5#樓施工進(jìn)度：即將出地面第三十四頁(yè)，共四十頁(yè)。君悅?cè)A府溫莎花園君悅?cè)A府二期溫莎花園，占據(jù)衡水市城市中軸線人民路與中華大街交口，地處衡水市核心區(qū)域，是一座總占地面積約40萬(wàn)的純正英倫風(fēng)情的國(guó)際新都市人居標(biāo)準(zhǔn)示范城。 項(xiàng)目定位于城市多元綜合體項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目集純正英倫風(fēng)情生活城、大型商業(yè)建筑群（shopping mall）、高檔公寓、星級(jí)酒店、特色風(fēng)情商街、近1.5萬(wàn)的湖面以及2萬(wàn)多的湖景園林，擁有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)教育配套設(shè)施的雙語(yǔ)幼兒園等為一體的國(guó)際新都市人居標(biāo)準(zhǔn)示范城。第三十五頁(yè)，共四十頁(yè)。3室2廳2衛(wèi)建筑面積：119.502室2廳1衛(wèi)建筑面積：89.002室2廳1衛(wèi)建筑面積：

19、80.002室2廳1衛(wèi)建筑面積：98.19開盤時(shí)間： 2013年上半年，2013年上半年開的盤入住時(shí)間： 2014年5月6日，2014年5月6日一期交房均價(jià)：4750元/平寫字樓：起價(jià)5000元/平米優(yōu)惠：貸款優(yōu)惠9.9折，一次性付款優(yōu)惠9.5折。商業(yè)：門店開始出售70平到200平不等，商業(yè)起價(jià)：1萬(wàn)7元/平；優(yōu)惠詳情請(qǐng)咨詢售樓處。施工進(jìn)度：一期已經(jīng)交房，二期正在全面拆遷中戶型面積：一居37-52平米 二居91-98平米 三居112- 134平米 37-134平米占地面積：74037平方米建筑面積：93700平方米第三十六頁(yè)，共四十頁(yè)。湖畔麗景第三十七頁(yè)，共四十頁(yè)。2014-10-27匯報(bào)完畢

20、、謝謝審閱!第三十八頁(yè)，共四十頁(yè)。成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。你犯了中國(guó)人都容易犯的錯(cuò)誤就是太狂了。管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動(dòng)成本結(jié)合起來(lái)。堅(jiān)持下去，成功就在下一個(gè)街角處等著你。做一個(gè)，給人希望的人而不是命令者；給人幫助的人而不是統(tǒng)治者；具有同情心的人而不是批評(píng)者；這樣的管理者。偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。2022/8/252022/8/252022/8/252022/8/252022/8/25如果有一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮有沒(méi)有人來(lái)做。如果沒(méi)有人做，就要放棄，這是一個(gè)必要條件。不創(chuàng)新，就滅亡。破產(chǎn)是一種暫

21、時(shí)的困境，貧困是一種思想的狀態(tài)?？沙掷m(xù)競(jìng)爭(zhēng)的惟一優(yōu)勢(shì)來(lái)自于超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的創(chuàng)新能力。20世紀(jì)是生產(chǎn)率的世紀(jì)，21世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)。在漫長(zhǎng)的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無(wú)天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕頂，無(wú)人能比。25-8月-222022/8/252022/8/252022/8/25企業(yè)的執(zhí)行力靠的就是紀(jì)律。管理層次越少越好。絕不會(huì)再來(lái)的機(jī)會(huì)。管理即決策。2022/8/252022/8/252022/8/25教孩子學(xué)走路，學(xué)說(shuō)話的方法，是人世間教育孩子的最好方法。把我們頂尖的20個(gè)人才挖走，那么我告訴你，微軟會(huì)變成一家無(wú)足輕重的公司。不善于傾聽(tīng)不同的聲音，是管理者最大的疏忽。如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗(yàn)為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。2022/8/252022/8/252022/8/252022/8/25管理者的最基本能力：有效溝通。企業(yè)即人。絕不可追隨產(chǎn)業(yè)界的時(shí)尚，要做其他公司不肯做的事。同時(shí)，不要做其他公司已經(jīng)在做或?qū)?lái)可能要做的事。造人先于造物。企業(yè)最大的資產(chǎn)是人。2022/8/252022/8/252022/8/25人才是利潤(rùn)最高的商品，能夠經(jīng)營(yíng)好人才的企業(yè)才是最終的大贏家。多掙錢的方法只有兩個(gè):不是多賣，就是降低管理費(fèi)。只有家族服務(wù)于企業(yè)，企業(yè)與家族才能同時(shí)生存發(fā)展;假如企業(yè)的運(yùn)營(yíng)是以服務(wù)于家族為原則，則企業(yè)與家族必兩敗俱傷。走