8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、專業(yè)實踐總結(jié)我于 2006 年參加土地估價師資格，2007 年通過資格取得土地估價師資格，至今參加土地估價實踐工作已 3 年有余。在這三年中，我認(rèn)真學(xué)習(xí)土地估價的相關(guān)理論知識，關(guān)注土地估價理論發(fā)展的最近動態(tài)，虛心向里的估價師學(xué)和同事的幫助下，我個人的業(yè)務(wù)水平有了較大幅度的提高。現(xiàn)就專業(yè)實踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識做簡要總結(jié)陳述。第一部分專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程在參加專業(yè)實踐過程中，我主要參加了青島市海潤自來水有限公司土地使用權(quán)出讓價格評估、青島大山實業(yè)總公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評估、青島海景花園酒店管理土地使用權(quán)抵押價格評估等數(shù)大量項目的評估工作，通過專業(yè)實踐，使我彌補(bǔ)了業(yè)務(wù)方面的薄

2、弱環(huán)節(jié)，使業(yè)務(wù)能力有了較大提高。土地評估的流程簡要如下：（1） 明確估價目的，擬定估價作業(yè)方案。（2） 實地查勘估價對象，搜集評估所需資料。（3） 選擇合適方法進(jìn)行評估并確定估價結(jié)果。（4） 撰寫并審核估價及出具估價。（5） 估價資料歸檔。第二部分專業(yè)實踐的感受及認(rèn)識由于我承接的業(yè)務(wù)主要集中在青島市范圍內(nèi)，所以我參與實踐的項目大部分為青島市內(nèi)的土地評估項目，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修基準(zhǔn)地價系數(shù)修的基本公式為：基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）=宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價123（1+）4式中：1期日修正系數(shù)；

3、2土地使用年限修正系數(shù)； 3容積率修正系數(shù)；4基礎(chǔ)設(shè)施修正值；影響地價區(qū)域之和該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估，是目前評估過程中運用頻率最高的評估方法，只要待地位于基準(zhǔn)地價范圍內(nèi)，基準(zhǔn)地價系數(shù)法基本上會成為兩種估價方法中的一種。在實踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系。由于青島市市內(nèi)四區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及各縣級市都有各自的基準(zhǔn)地價，所以應(yīng)根據(jù)待地所在區(qū)域選擇不同的基準(zhǔn)地價。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場表，主要包括區(qū)域和個別的、區(qū)域地價水平的，這個在實踐過程中顯得特別重要。最后要根據(jù)不同的基準(zhǔn)地價、

4、不同的土地性質(zhì)及土管部門的要求對基準(zhǔn)地價系數(shù)修的公式及取值參數(shù)進(jìn)行調(diào)整。雖然基準(zhǔn)地價系數(shù)修適用范圍廣、操作方便，但是基準(zhǔn)地價一般只分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途，對于土地的評估在精度上有一定欠缺。（2）剩余法剩余法主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)種土地價格的評估。在實踐過程中，剩余法主要運用在商業(yè)、住宅用地的評估中。首先要收集待地的基本信息，包括土地位置、面積、建筑容積率、最佳開發(fā)利用方式等。一般來說，以規(guī)劃部門出具的建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、選址意見書等證載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其次要收集待地周邊的同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)房屋的銷售價格、水平、周邊房屋的銷售出租情況及周邊

5、地價水信息，并未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，運用市場比較法、收益還原法等適當(dāng)?shù)脑u估方法測算出房地產(chǎn)項目建成后的市場價值。第三要根據(jù)項目的特點、工程技術(shù)要求及青島市平均建安成本合理確定項目的建安成本、專業(yè)費用、利率、稅費、開發(fā)利潤及項目開發(fā)周期。最后運用剩余法公式測算出待地的價值。由于剩余法計算中有大量數(shù)據(jù)是建立在的基礎(chǔ)上，這就使評估中存在較多的不確定性，為了保證剩余法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，這就要求在日常工作中要多收集一些基礎(chǔ)資料。只有有了比較充足的資料數(shù)據(jù)積累，才能使的數(shù)據(jù)趨于合理，從而保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。（3）成本 近法。成本近法基本公式為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益成

6、本近法一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地以及學(xué)校、公益設(shè)施等特殊性用地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。在專業(yè)實踐過程中，主要將成本近法運用在工業(yè)用地評估中。首先要收集待地的基本信息，包括待地位置，宗地內(nèi)土地開發(fā)程度、宗地外土地開發(fā)程度、土地剩余使用年限以及周邊同類用地的地價水。其次要收集相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。包括當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費和安置費的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費的標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的稅費標(biāo)準(zhǔn)等。第三根據(jù)待地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費、根據(jù)土地開發(fā)的難易程度確定開發(fā)周期，并合理確定土地的投資利潤以

7、及土地增值收益。最后運用成本近法公式計算出待地的價值。由于現(xiàn)行土地補(bǔ)償費和安置費標(biāo)準(zhǔn)偏低，使運用成本近法得出的評估結(jié)果往往低于其公開市場價值，這一點在市區(qū)工業(yè)用地的評估中表現(xiàn)得尤其明顯。（4）市場比較法。市場比較法又稱市場法，主要適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。在實踐過程中，主要運用在商業(yè)和住宅用地的評估中。首先要收集待地的基本情況。包括待地坐落、用途、面積、形狀、容積率、交通條件、土地剩余適用年限等。其次，要收集交易資料并確定比較案例。收集大量的交易案例是運用市場比較法評估土地價格的基礎(chǔ)，為了收集到充足的交易案例，我經(jīng)常組織進(jìn)行，并通過查閱有關(guān)部門的土地交易資料、

8、查閱各種報刊、網(wǎng)上搜集等多種收集交易案例。從交易案例中挑出與待地用途相同、位置相近、交易時間相近、宗地條件相近的正常交易案例做為比較案例。第三，對比較案例進(jìn)行修正。修正包括交易情況修正、期日修正、區(qū)域修正、個別修正、土地使用權(quán)年期修正、容積率修正等，其中容積率修正可以參照基準(zhǔn)地價中的容積率修正系數(shù)表。第四，對比較案例進(jìn)行修正后即出待地的試算比準(zhǔn)價格，通過對每個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行分析，綜合確定待地的合理比準(zhǔn)價格。雖然市場比較法是一種經(jīng)典估價方法，但是土地市場交易與房地產(chǎn)市場交易相比還是相對較少，土地市場還不是一個充分的市場，因此在日常評估中市場比較法運用的相對較少，我在對商業(yè)和住宅用地的評估中主要

9、使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修和剩余法，市場比較法作為第三種方法得出的比準(zhǔn)價格與前兩種方法得出評估結(jié)果進(jìn)行相互校核和驗證。（5）收益還原法。收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。在實踐過程中，首先要計算總收益，可以通過收集相應(yīng)的交易實例，運用市場比較法確定當(dāng)?shù)氐目陀^收益水平。其次，確定各項費用的種類和標(biāo)準(zhǔn)，計算總費用。根據(jù)對青島市租賃市場的，出租人在交納各項稅費時往往要打折扣，即實際上毛和凈收益相差不多。但評估時根據(jù)合法原則，毛和凈收益相差較多，導(dǎo)致用收益法評估出的收益價格偏低。因此合理確定總費用，對確保收益價格的準(zhǔn)確性非常重要。第三，確定土地還原率。科學(xué)合理的確定土地還原率是

10、確保收益價格準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。在實踐過程中常用到的確定方法有純收益與價格比率法和安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。第四，在確定純收益后，根據(jù)收益變化狀況和土地使用年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)墓剑嬎愕贸鐾恋氐氖找鎯r格。由于各種評估方法都存在一定的局限性和，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多學(xué)習(xí)的評估理論，多收集相關(guān)資料、多、多分析才能比較清晰的掌握房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，才能做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。評估工作是個非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，不能心存僥幸心理，這既是對客戶、負(fù)責(zé)，又是對自己負(fù)責(zé)，因此在專業(yè)實踐過程中，我客觀公正的對評估對象進(jìn)行評估，嚴(yán)格按照規(guī)范撰寫評估，并通過自檢、互檢和復(fù)核來消滅錯誤，同時我以估價師的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，不斷提高自己的執(zhí)業(yè)理論素養(yǎng)和道德水平，爭取早日成為一名合格的土地估價師。綜上所述，在專