國有土地上房屋征收與補償條例 課件

1、規(guī)范房屋征收補償行為保護被征收人合法權益解讀國有土地上房屋征收與補償條例羅 玉一、 概 述國有土地上房屋征收與補償條例已經于2011年1月19日經國務院第141次常務會議通過并頒布實施。（一）制定條例的目的意義（二）原則（三）主要內容（四）征收房屋后土地使用權的處理 （一）制定目的和意義一是化解法律法規(guī)之間存在的矛盾。目前我國存在相關拆遷的法律法規(guī)之間不完全協(xié)調，全國各地相關拆遷的法規(guī)在城市之間不完全協(xié)調。二是規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動。隨著我國計劃經濟向市場經濟轉變，居民擁有的不動產和財富不斷增加，維權意識加強，由于拆遷活動不規(guī)范，不透明的現象大量存在，導致 拆遷難度大，時間長，成本高

2、，嚴重影響到城市形態(tài)再構，嚴重危及到社會穩(wěn)定和社會和諧。三是緩解拆遷引發(fā)的社會矛盾和群體性事件。四是為房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展提供了良好的法治環(huán)境。（二） 原 則（4個原則）1、公平補償原則（第二條）：具體體現在補償部分，方式是評估。2、決策民主、程序正當、結果公開的原則。民主決策：體現在征收決定的制定過程。程序正當：體現在整個征收和補償的過程。結果公開：補償結果公開、征收決定公開、征收補償費用管理和使用情況審計情況公開3、保證改善居住生活水平不降原則。補償不低于市場價；符合條件的，優(yōu)先購買保障住房；產權調換，可以就近調換。4、先補償、后搬遷原則。達成協(xié)議的，先賠償，然后按照補償協(xié)議履行；未達成

3、補償協(xié)議的，申請法院強制時，要提供補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等證明已經補償的材料。 （三）主要內容征收的權限、條件、程序。補償的內容、程序、標準。（四）征收房屋后土地使用權的處理房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。二、相關部門（一）征收和補償主體（二）具體實施部門（三）受委托單位（四）其他部門職責（一）征收和補償主體市、縣級人民政府以及各區(qū)政府應當作為縣級人民政府，享有征收主體資格。 （二）具體實施部門由于市、縣政府不能直接進行房屋征收和補償工作，因此條例明確了由市、縣級人民政府確定一個部門作為房屋征收的組織實施部門。（三）受委托單位“房屋征收部門可以委托

4、房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任”。禁止建設單位參與搬遷活動。搬遷以外的其他活動也可以由建設單位進行。（四）其他部門職責其他部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。監(jiān)察機關：對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。審計機關：對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。三、征收和補償程序（一）征收的條件 （二）征收的決定程序 （三）征收的實施和補償程序（

5、四）被征收人的權利和義務（一）征收的條件 條例規(guī)定了6種情形，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（有些法律、行政法規(guī)對公共利益作出特殊規(guī)定）（二）征收的決定程序 1、擬定征收補償方案

6、房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。征收補償方案的內容應當包括：（1）征收的主體；（2）征收的原因；（3）征收的范圍;（4）征收工作的時安排安排;（5）征收的實施程序；（6）辦理相關手續(xù)的程序；（7）補償的方式和標準；（8）其他與征收相關的事項。2、公開征求意見市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。（公布征收補償方案時，應當以市、縣政府的名義公布）3、根據意見進行修改市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。（應當以市、縣政府的名義公布）特殊情況：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人

7、認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。4、未登記建筑調查市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。（第二十四條第二款） 5、社會穩(wěn)定風險評估市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。6、征收補償費用準備作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩ＹM用要進行相關的測算，保證費用的總額足以支

8、付補償費用。7、作出征收決定并公告市、縣級人民政府完成前面所有程序后，應當根據上述情況，作出房屋征收決定，房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，決定應當經政府常務會議討論。征收決定作出之后，應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。市縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳解釋工作。被征收人對市、縣級人民政府作出的征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 （三）征收的實施和補償程序1、調查登記房屋征收部門

9、應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。如小市麻沙橋、玉帶河的征收拆遷工作，在實施的第一步就是入戶調查登記。2、停辦相關手續(xù)房屋征收部門應當將征收的有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。（主要包括新建、改建、擴建、改變用途等手續(xù)）3、簽訂補償協(xié)議（1）簽訂協(xié)議的雙方：房屋征收部門與被征收人（2）內容：補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。（3）爭議解決補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償

10、協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。由法院審判解決，不存在申請強制搬遷，被征收人不履行協(xié)議，征收部門應當起訴被征收人，要求履行協(xié)議。4、達不成協(xié)議或者所有人不明確的處理要按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。5、先補償、后搬遷作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期

11、限內完成搬遷。6、禁止性規(guī)定任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。7、強制執(zhí)行（1）適用對象：達不成補償協(xié)議的被征收人。（2）適用條件：被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷。（3）方式：依法申請人民法院強制執(zhí)行。 （4）執(zhí)行申請書的特殊規(guī)定：強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。（說明已經完成了補償，符合先補償、后搬遷原則）8、補償情況公開房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋

12、征收范圍內向被征收人公布。9、征收補償費用管理和使用審計情況要進行公布。（四）被征收人的權利和義務1、權利（1）對征收方案提出意見。（2）參加聽證會。（3）選擇補償方式：貨幣或者產權調換（4）對征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。（5）對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。（6）對違法行為進行舉報。（7）符合保障住房條件的，優(yōu)先獲得保障住房。2、義務（1）配合房屋權屬等情況調查。（2）房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。（3）按照補償協(xié)議搬遷。（4）

13、按照補償決定搬遷。 四、 補 償（一）補償的內容（二）補償標準（一）補償的內容1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（如玉帶河征地對農戶的搬遷費用是4000元，過渡費是第一年每人200元，第二年每年300元）3、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。如玉帶河征地規(guī)定了在4月30日前拆遷的按此戶合法面積每平方100元進行獎勵。（二）補償標準1、被征收房屋價值的補償（1）原則：不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。（2）標準確定：由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法

14、評估確定。房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。 （3）貨幣與產權調換被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。2、因征收房屋造成的搬遷

15、、臨時安置的補償（1）搬遷費選擇貨幣補償的，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費。（2）臨時安置費選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。3、因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 五、法律責任（一）市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員，在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的法律責任。（二）采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷的法律責任（征收部門和委托單位）。（三）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作的法律責任。（四）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的法律責任。（五）房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的法律責任。六新條例主要內容記憶方法一