合同法律制度1(一般規(guī)定)

1、第二章：合同法律制度（9學時）2.1 合同法概述2.2 合同一般規(guī)定2.3 合同的主要類型2.4 簽訂合同應該注意的主要問題2.5 案例討論12.1 合同法概述商品經濟是一種有序經濟，法律起著重要的作用，每一個企業(yè)、自然人都應在法律的規(guī)則下運行和發(fā)展。簡單地說，法律的作用對企業(yè)最起碼有以下作用：知法、用法：不僅知道自己怎么做，更重要的是對付別人的做法，這是一場經濟博弈；規(guī)范化管理：證據(jù)作用，授權證書、個人行為與企業(yè)行為，空白合同書等；防止鉆空子：專利無效問題，某些行為的后果預知：如產品質量瑕疵應明示，無效合同的擔保方的責任，格式合同免責條款的明示，股權與債權的區(qū)別等；重視司法過程：除了證據(jù)的收

2、集以外，其他方面也應重視（案例），合同法的復雜性以及法律規(guī)則表達的學術化，使得非專門法律人員參加訴訟越來越困難。 管理學院2經濟學上的原因社會管理成本政治上的原因契約自由商品經濟的發(fā)展人們自我意愿的充分體現(xiàn) （1）合同的產生3（3）債法中的“帝王條款”誠實信用誠實信用對商人來說，就是要求其在交易中完全誠實，并本著合理的商業(yè)標準來進行公平交易。誠信義務就是在進行商業(yè)活動及締結契約時必須對事實完全誠實坦白、以平等互利為目的、行為通情達理、決不故意欺詐或乘人之危巧取漁利。 誠實信用看來是個極富道德倫理性質的概念，很難從技術上或條文上來把握它。把它規(guī)定為契約理論中的一條基本義務，本身就具有原則性。但是

3、，這一條原則在實際當中的作用是相當大的，它可以促使社會善良風俗的凈化，同時也成為法律漏洞補充之重要工具，為習慣法提供一頗大的自由裁量之轉桓（Huan）余地。 傅靜坤，論美國契約理論的歷史發(fā)展，外國法譯評，1995.1 管理學院4（4）我國的合同制度經濟合同法：1981.12.13五屆四次通過 1993.09.02八屆四次修改涉外經濟合同法：1985.3.21六屆十次通過技術合同法：1987.6.23六屆二十一次通過三法為三部門權利均衡的結果技術合同法是世界上第一部合同法三法之規(guī)定有許多不同之外統(tǒng)一合同法：1999.3.5九屆二次通過， 1999.10.1施行 合同法司法解釋（一）：1999.1

4、2.1最高人民法院審判委員會第1090次會議通過，1999.12.29起施行-合同法司法解釋（二）：2009.2.9最高人民法院審判委員會第1462次會議通過，2009.5.13起施行 管理學院5中華人民共和國合同法統(tǒng)一合同法1993年剛通過經濟合同法的修改，我國專家學者就已認為統(tǒng)一合同法的制定時機已成熟，由專家學者承擔起草擬稿；水平高，有前瞻性；充分體現(xiàn)：平等、自愿、公平、誠實信用原則；全面規(guī)定了合同訂立的程序，與國際接軌，并包括了新的合同締約形式：電子交易等；納入了格式合同條款、締約過失責任、同時履行抗辯權、不安抗辯權、合同解釋等一大批新的制度；在合同的效力、履行、違約責任方面有繼承也有創(chuàng)

5、新；歸納了十余種典型合同；因學術味濃，使得要使人們普遍理解，就要求有一定的法律素質；為了解決在實施中出現(xiàn)的具體問題，最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）1999；最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）2009。 管理學院62.2 合同一般規(guī)定 2.2.1 合同法的學理定義合同法是調整平等主體間交易關系的法律規(guī)范的總稱。管理學院72.2.2 合同的定義(1) 我國民法通則第85條 當事人之間設立、變更、終止 民事關系的協(xié)議8平等當事人之間設立、變更、終止的共同意思表示都是合同實踐中常常被稱為合同、協(xié)議、意向書、會議紀要等從法律上沒有區(qū)別實踐中大家主要是在內容的具體與否上

6、有些不同例如：中外雙方簽訂意向書后，中方回來修改的內容遭到外方的拒絕，認為合同內容不得隨意修改，如有不同建議，可以另行簽署補充協(xié)議，但不得與前者矛盾9合同的定義(2)英國大不列顛百科全書認為合同有 以下特征合同是雙方或多方當事人通過協(xié)商達成的共同意思表示（案例）基于此意思表示，當事人之間產生了做或不做某件事的權利和義務（債權債務）關系法律保護依法成立的合同，在一方違反合同義務時，另一方當事人有權請求法院給予救濟（決斗問題）管理學院10 甲企業(yè)與乙銀行簽訂借款合同，借款金額為10萬元人民幣，借款期限為1年，由丙企業(yè)作為借款保證人。合同簽訂3個月后，甲企業(yè)因擴大生產規(guī)模急需資金，遂與乙銀行協(xié)商，將

7、貸款金額增加到15萬元，甲和銀行通知了丙企業(yè)，丙企業(yè)未予答復。后甲企業(yè)到期不能償還債務。該案中的保證責任應如何承擔?管理學院11合同的定義(3)中華人民共和國合同法合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議?；橐觥⑹震B(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。管理學院122.2.3 合同的形式口頭形式書面形式其它形式管理學院13中華人民共和國合同法第三十六條法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。第三十七條采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主

8、要義務，對方接受的，該合同成立。14（1）合同的形式-口頭形式特點：口頭形式的合同優(yōu)點是迅速、當事人發(fā)生交易時簡便、締約成本低，但此類合同在發(fā)生爭議時，不易取證，不易分清是非。前提：信任和信譽口頭合同發(fā)生糾紛時，則 當事人事后一致承認，或 口頭合同事實上已經履行，對方接受的管理學院15（2）合同的形式-書面形式當事人同意用書面合同則必須用書面合同。法律要求用書面合同，則應為書面合同。房地產交易，抵押行為等。書面形式的種類：合同書、信件、數(shù)據(jù)電文（電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）管理學院16（3）合同的形式-特殊的書面合同公證形式鑒證形式批準形式登記形式登記并公告管理學院17公證的書面

9、合同：當事人自愿行為；是公正機關對當事人自愿訂立合同這一事實及合同內容是否違法予以證明的行為；鑒證的書面合同：行政證明行為登記的書面合同：土地、房屋等不動產的買賣；抵押合同的登記 登記并公告的書面合同：專利申請權或專利權轉讓、商標權轉讓合同應到專利機關、工商管理機關登記并公告審核批準的合同：技術引進合同、中外合資企業(yè)合同。全民所有制企業(yè)轉讓專利申請權、專利權的合同。向外國人轉讓專利權的合同。 管理學院18（4）其他形式電子版電話手勢（OK=30）司法解釋（二）第二條：當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一

10、款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。 等等192.2.4 格式合同（又稱標準條款）定義： 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立 合同時未與對方協(xié)商的條款。特點：適應社會化大生產的需要簡化當事人訂立合同的過程，提高交易效率；一方利用交易優(yōu)勢，加入不公平條款；另一方因被動地位，只能接受。20格式合同法律規(guī)定采取合理方式提請對方注意免責或限責條款；按對方要求，對免責或限責條款予以說明；法定無效條款：免除自己責任，加重對方責任，排除對方主要權利的條款。以下兩條免責條款法定無效； （1）造成對方人身傷害的； （2）因故意或重大過失造成對方財產損失的。格式合同有52條情形的，合

11、同無效。前述一位女士拍賣吳冠中畫時的標準格式問題！212009合同法司法解釋（二）第六條 提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。 22合同法第52條（此處參閱，后有解釋）有下列情形之一的合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。23格式合同解釋按照通常理解予以解

12、釋:有兩種以上解釋的，作出不利于提供格式條款一方的解釋格式條款與非格式條款不一致的，采用非格式條款的解釋。242.2.5 合同的成立合同的成立與生效不同合同是雙方或多方當事人通過協(xié)商達成的共同意思表示成立幾種成立的形式當事人當面簽訂書面合同的，自雙方當事人簽字或蓋章之日起成立（然后按照法定或約定的時間生效）當事人采取要約與承諾的方式訂立合同的，承諾生效時合同成立252.2.6 合同訂立的過程要約承諾管理學院26（1） 合同訂立的過程-要約定義：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定 ： （一）內容具體確定； （二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。管理學院2

13、7要約具有法律約束力的條件：要約是特定的合同當事人所為的意思表示。（第三人承諾）要約必須具有與他人訂立合同的目的。（案例B）要約的內容必須具體、確定。經受要約人承諾，要約人即受要約的約束。管理學院28要約的生效：要約到達受要約人時生效。（學術界有表示主義、發(fā)信主義、到達主義、理解主義）到達：指要約送達到受要約人能夠控制的地方。管理學院29要約的撤回 指要約在發(fā)生法律效力之前，要約人欲使其不發(fā)生法律效力而取消要約的意思表示要約的撤銷 是要約在發(fā)生法律效力之后，要約人欲使其喪失法律效力而取消該項要約的意思表示。管理學院30不得撤銷： 要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；受要約人有理

14、由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作。管理學院31要約失效：定義 要約的失效即要約的消滅，是指要約喪失了對要約人和受要約人的法律拘束力。失效的情況拒絕要約的通知到達要約人；要約人依法撤銷要約；承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；受要約人對要約的內容作出實質性變更。管理學院32（2）合同訂立的過程-承諾定義 是指受要約人同意接受要約的全部條件的意思表示。管理學院33承諾發(fā)生法律效力的條件承諾須由受要約人向要約人作出承諾的內容須與要約的內容完全一致承諾應當以明示的方式作出，緘默或者不行為不能視為承諾。管理學院34承諾的內容應當與要約的內容一致 受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為

15、新要約。有關合同標的、數(shù)量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等的變更，是對要約內容的實質性變更。承諾對要約的內容作出非實質性變更 承諾對要約的內容作出非實質性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內容以承諾的內容為準。管理學院35承諾的表示方式：通告的方式：以口頭或書面方式明確告知行為的方式：依交易習慣或要約的規(guī)定關于“交易習慣”最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第七條： 下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱“交易習慣”： （一）在交易行

16、為當?shù)鼗蛘吣骋活I域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法； （二）當事人雙方經常使用的習慣做法。 對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。 管理學院36承諾的期限：受要約人發(fā)出承諾的時間限制 要約中規(guī)定了期限要約中無期限對話方式：面對面，則當時作出，除非另有約定。非對話方式：“合理期限”內作出，由法院定。期限的開始管理學院37承諾的生效 -承諾生效時合同成立。 -承諾到達要約人或作出承諾的行為時生效。管理學院38承諾的撤回定義：是承諾人阻止或者消滅承諾發(fā)生法律效力的意思表示。條件：撤回通告應于下列情況時到達要約人：承諾通知到達之前，或者與承諾通知同時到達問題

17、：要約有撤回與撤銷，承諾有撤回，那么承諾有撤銷嗎？為什么？管理學院39（3）要約邀請定義 是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是當事人訂立合同的預備行為，行為人在法律上無須承擔責任。管理學院40要約-要約邀請要約是向對方提出 訂立合同的意思表 示；要約包含合同內容，有法律約束力，要約針對特定人，要約邀請是希望對方向自己提出訂立合同的意思表示要約邀請則無法律約束力要約邀請針對不特定人管理學院41要約邀請-要約-承諾拍賣中：拍賣公告、競價、拍定招標中：招標公告、投標書、定標書（確認書）招股中：招股說明書、股價、買股。另外，廣告的特殊性。管理學院422.2.7 締約過失責任 定義在合同訂立過程中，一

18、方當事人因沒有履行依據(jù)誠實信用原則所應負的義務，而導致另一方當事人遭受一定的損失，在這種情況下，前者要承擔相應的民事責任。43締約過失責任法律規(guī)定的三種情形假借訂立合同，惡意進行磋商（案例）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況（案例；案例24）有其他違背誠實信用原則的行為（解釋（二）第八條：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務辦理申請批準或者申請登記等手續(xù)的一方當事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的 ）44締約過失責任的構成要件損失的存在行為人有過錯（故意和過失）締約過失行為與損失之間有因果關系45締約過失責任 締約過失責任與合同

19、責任的區(qū)別：締約過失責任締約過失責任往往是基于合同不成立或合同無效而產生的民事責任，違反的是合同前義務。締約責任；賠償損失締約過失責任談不上約定的問題，具有法定性。合同責任合同責任是基于有效合同而產生的民事責任，違反的是合同義務；合同責任；賠償損失，支付違約金，強制實際履行等合同責任具有約定性。46締約過失責任 締約過失責任與侵權責任的區(qū)別締約過失責任締約過失責任以當事人之間存在特殊的信賴關系為前提，只在訂立合同中存在；在適用締約過失責任領域，行為人的注意義務程度高，因為當事人在訂立合同時，已由普通的社會交往關系進入了特殊的社會交往關系，故法律上要求當事人應有特殊的注意；締約過失責任的責任形式

20、為損害賠償，侵權責任而侵權則存在于一切社會交往之中。注意義務程度較低侵權責任形式除了損害賠償以外，還有停止侵害、排除妨礙、消除危險、消除影響，等等。472.2.8 侵害商業(yè)秘密應承擔法定責任當事人在訂立合同過程中知悉的商業(yè)秘密，無論合同是否成立，不得泄露或者不正當?shù)厥褂?。泄露或者不正當?shù)厥褂迷撋虡I(yè)秘密給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。（法定的，免去了當事人的約定）48休息一下吧！492.2.9 合同的成立合同書：自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立-依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護。（第八條）-在簽

21、字或者蓋章前一方已履行主要義務，對方接受的，合同成立；（這就要求當事人舉證有關證據(jù)，以證明一方已履行合同，如收貨單等。案例2） -以信件、數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，合同簽訂之前，可以簽訂確認書。（簽訂確認書之時為合同成立之時） -承諾生效的地點為合同成立地點。數(shù)據(jù)電子合同：收件人主營業(yè)地為合同成立的地點；無此則經常居住為合同成立的地點。另有約定的，依約定。書面合同的雙方當事人簽字或者蓋章的地點為合同成立的地點。管理學院502.2.10 合同的效力合同的效力法律以其強制力迫使合同當事人必須按照其相互之間的約定完成一定的行為。合同的生效是指已經成立的合同在當事人之間產生了法律上的約束力，是從法律角度

22、對也已成立的合同進行的價值判斷。合同的成立和生效并不是同一個概念；合同的成立是合同生效的前提條件，而合同生效是合同成立所追求的一種法律后果；生效的合同一定是已經成立的合同，而成立的合同未必生效；合同的成立：是指訂約當事人對合同的主要條款形成共同的意思表示，表明某一合同已經客觀存在，是對合同的一種事實判斷。體現(xiàn)了當事人對合同價值的個人取向，并不必然產生法律效力。（合同法第八條）依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護。管理學院51(1)合同的效力-有效合同依法成立的合同，自成立時生效。特殊合同的生效，依法律規(guī)定。

23、（如登記才能生效的合同抵押合同等）附條件的合同，依條件的生效而生效、解除而失效。附期限的合同，依期限而成立。（案例3）管理學院52有效合同的處理嚴格按照合同的約定來處理，否則就會構成違約。具體內容見違約部分。53(2)合同的效力-無效合同不發(fā)生法律效力的合同一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益以合法形式掩蓋非法目的（以勞務招工為由，但卻是坐臺小姐）損害社會公共利益 （生男不生女的藥品、胎兒預測藥品）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定（當事人無論故意還是有意）另外還有無效的免責條款只能由法院或仲裁機構宣告無效問題：內部規(guī)定能否使合同無效？（案例5）管理學

24、院54無效合同的法律處理原則返還原則；承擔因合同無效造成的相應責任違法所得的沒收原則：已經獲得和將要獲得的收益善意第三人原則55(3)合同的效力-可變更或撤銷的合同定義：指欠缺生效要件，但一方當事人可依照自己 的意思使合同的內容變更或者使合同的效力歸于消滅的合同。特點：（1）是否使可撤銷合同的效力消滅，取決于撤銷權人的意思，撤銷權人以外的人無權撤銷合同。（2）可撤銷的合同在未被撤銷以前是有效的。（3）撤銷權一旦行使，可撤銷的合同原則上溯及其成立之時的效力消滅。（4）由法院或仲裁機構行使管理學院56可變更、撤銷的情況-重大誤解：是指一方當事人因自己的過失導致對合同的內容等發(fā)生誤解而訂立合同的行為

25、（如某人將一贗品名畫以20000元賣給展覽館，此合同是否可以撤銷？與賭石、雞血石案例的關系 ）-顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同的行為。（網絡商的3英鎊29吋的SONY彩電案）-在欺詐、脅迫或乘人之危時，使一方違背真實意思下訂立的合同。（高利貸）撤銷權的消滅：指依照法律的規(guī)定本應當有撤銷權但是由于其他原因而使撤銷權喪失的現(xiàn)象。-時效一年-自己以明示或行為放棄撤銷權管理學院57(4)合同的效力-效力待定的合同定義是合同成立后，其生效與否尚未確定，需要由第三人作出承認或者拒絕的意思表示才能確定自身的效力的合同。雙方當事人訂立合同后，作為第三人的權

26、利人對此承認，合同生效；對此拒絕，則合同無效。在權利人承認或者拒絕前，該合同的效力屬于未定狀態(tài)。類型限制行為能力人未經法定代理人許可與相對人訂立的與其年齡、智力或者精神狀態(tài)不相適應的合同；無權代理人與相對人訂立的合同；無處分權人訂立的處分權利人財產的合同。（依照合同法第51條的規(guī)定，無處分權人處分他人的財產或權利的行為，由于實施處分行為的人無處分權，因而一般不發(fā)生法律效力，但經過權利人承認，即可產生處分的效力。如果行為人未取得處分權，權利人又不追認的，合同無效。但這種無效不能對抗善意第三人。）管理學院582.2.12 合同的履行定義： 合同生效以后，合同當事人依照合同的約定實施屬于合同標的的行

27、為。如交付貨物、完成工作、提供勞務、支付價款等等，從而使合同目的得以實現(xiàn)。管理學院59（1）履行順序同時履行：風險同時異時履行：互負債務，有先后履行順序在后履行：先履行者有風險在先履行：后履行者有風險管理學院60（2）同時履行抗辯（法定風險分配）同時履行：互負債務，又無順序，應同時履行。同時履行抗辯權：一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求；一方在對方履行債務不合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。管理學院61（3）在后履行抗辯（法定風險分配）在后履行抗辯權先履行一方未履行，或履行不符合約定時后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。管理學院62（4）不安抗辯權（也稱在先履行抗辯權）定義：應當先履行債務

28、的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）經營狀況嚴重惡化； （二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務； （三）喪失商業(yè)信譽；（買啤酒合同付款時見報上講該啤酒質量不合格，遂拒付。后查明檢驗單位出問題。誰承擔責任？） （四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。（法院查封或凍結資產） 當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任。管理學院63不安抗辯權當事人的義務和權利（1）通知的義務（中止履行應當及時通知對方）（2）對方提供適當擔保，應當恢復履行的義務（3）在對方未恢復履行能力或提供擔保時有解除合同的權利管理學院64（5）合同的履行履行困難前 提：債權人分立、合并或

29、變更住所未通知債務人，致使履行困難。債務人做法中止履行或者將標的物提存管理學院65提存定義 債務人將無法清償?shù)臉说奈锝挥嘘P部門保存以消滅合同關系的行為。在我國目前提存機關為公證機關。 管理學院66（6）合同的履行應該注意的幾個問題債權人的撤銷權： （1）是指債權人對于債務人危害債權實現(xiàn)的行為，有請求人民法院撤銷該行為的權利。（法74條放棄到期債權、無償轉讓財產；明顯不合理低價轉讓財產且受讓人知情的。） （2）撤銷權的時效（1年知道或應該知道時起、5年發(fā)生之日起）生效的合同不因主體方面（當事人姓名、名稱、法定代表人、負責人、承辦人）的變更、變動而影響其效力。 管理學院67休息一下吧！682.2.

30、12 合同權利、義務的終止 定義指因某種原因而引起的債權債務客觀上不復存在。 （終止與無效、撤銷不同，后者指權利義務自始無效，前者指合同權利義務的結束）合同終止的情形 （一）債務已經按照約定履行； （二）合同解除； （三）債務相互抵銷；（案例c） （四）債務人依法將標的物提存； （五）債權人免除債務； （六）債權債務同歸于一人； （七）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。 管理學院69合同權利、義務終止后的基本義務 通知、協(xié)助、保密； 結算、清理條款、爭議解決條款仍有效。管理學院70合同權利、義務終止后互負債務的抵銷法定抵銷合意抵銷（約定抵銷） 當事人主張抵消的，應當通知對方。抵消不得附條件

31、或期限 （有利于解決三角債）管理學院712.2.14 合同權利、義務的解除解除合同的方式之一 雙方協(xié)商一致 責任、損失分擔協(xié)議 附條件的合同依條件解除合同的方式之二 單方面解除合同管理學院72解除合同的方式之二單方面解除合同單方面解除合同的條件（法定的；約定？） （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（應及時取得相應的證明） （三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行； （四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。（不安抗辯權、大房東撤銷未經許可的二房東轉租）單方面解除合同的方式單方面解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。有異議，可請法院、仲裁機構確認解除的效力。注明