撤銷房產(chǎn)登記行為的法律思考

1、 撤銷房產(chǎn)登記行為的法律思考隨著城市改造和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，房產(chǎn)登記受到社會(huì)越來越多的關(guān)注，由于城市房產(chǎn)流通頻率高，相關(guān)權(quán)益人更加依賴于登記取得法律保護(hù)，農(nóng)村集土房屋隨著新農(nóng)村建設(shè)也將轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之房屋，?來僅限于居住的功能轉(zhuǎn)化為可以獲得?濟(jì)補(bǔ)償和上市流通的功能，功能的增加導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛的頻頻暴發(fā)，從而引起對(duì)已辦理的房產(chǎn)登記行為的正確性的質(zhì)疑，對(duì)于撤銷登記的需求隨之增多。撤銷登記是登記機(jī)構(gòu)作出的一種具體行政行為，應(yīng)當(dāng)受到行政法的規(guī)制，一定程度上，撤銷登記為利益受損的相關(guān)人員提供了一種行政救濟(jì)方式，但是實(shí)際工作中，各種不盡合法的撤銷行為對(duì)房屋登記的正常秩序產(chǎn)生了不良影響。為深入理解撤銷登記的法

2、律意義，正確行使撤銷登記職能，有必要從當(dāng)前的主要問題談起，分析撤銷登記的法律意義，提出如何堅(jiān)持慎用撤銷登記?則，并就如何完善撤銷登記提出一些設(shè)想。一、當(dāng)前出現(xiàn)的值得商討的撤銷登記情形1撤銷主體不適格。根據(jù)我市房產(chǎn)登記規(guī)定，錫山、惠山、新區(qū)、濱湖區(qū)房管局受市房管局委托辦理所轄區(qū)內(nèi)部分房屋的產(chǎn)權(quán)登記事務(wù)，區(qū)房管局以市房管局名義登記發(fā)證，在受委托的范圍內(nèi)行使其職權(quán)。當(dāng)前發(fā)生的有些區(qū)房管局未?委托單位同意擅自撤銷房產(chǎn)登記的行為將會(huì)因?yàn)槌蜂N主體不合格而使撤銷歸于無效，直至引起行政敗訴。2. 登記瑕疵引起撤銷登記。有些登記因?yàn)楣ぷ魇д`缺漏了一個(gè)非主要程序，比如在合并登記受理中涉及兩個(gè)登記行為，當(dāng)事人提供了

3、相應(yīng)的所有手續(xù)，只是因?yàn)榈怯洉r(shí)房屋已由建造單位轉(zhuǎn)移給受讓單位，受讓單位已實(shí)際占用，鑒于這一情況，登記機(jī)構(gòu)未給建造單位發(fā)證，而直接發(fā)證給受讓人，因缺少其中之一的發(fā)證程序，導(dǎo)致法院要求撤銷轉(zhuǎn)移登記，這種無視程序的主次而一概予以撤銷的判決值得商洽。3申請(qǐng)不實(shí)引起撤銷登記。最常見的申請(qǐng)不實(shí)是申請(qǐng)人簽名虛假，例如，?來買賣雙方是親屬關(guān)系，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)出讓方提供了房產(chǎn)證、土地證、身份證等主要證件，全權(quán)委托受讓方申請(qǐng)，但時(shí)過境遷因房屋拆遷或家庭糾紛，出讓方否認(rèn)出讓事實(shí)，結(jié)果筆跡鑒定確實(shí)非其本人簽名，因此具備了申請(qǐng)不實(shí)的理由，引起撤證。僅以申請(qǐng)時(shí)某種現(xiàn)象的不實(shí)斷定登記錯(cuò)誤從而予以撤銷登記的做法也過于偏激

4、。4撤銷上一手登記。有些房產(chǎn)己幾?轉(zhuǎn)手，變更了多次所有權(quán)人，有關(guān)利害關(guān)系人舉證認(rèn)為其中有一道登記明顯存在申請(qǐng)不實(shí)，應(yīng)予撤銷，但該房屋已轉(zhuǎn)讓給第三人，在這種情況下，如果只撤銷上一道登記，對(duì)利害關(guān)系人有何益處?如果因上一道登記被撤銷而撤銷其后的各道登記，則法律對(duì)善意第三人又如何交待?5實(shí)為撤銷登記但表述為注銷房屋權(quán)屬證書。當(dāng)前不管是登記機(jī)構(gòu)還是法院判決，出具的撤銷登記行為法律文書大多描述為“注銷某某的位于某地的某某號(hào)房屋所有權(quán)證”，這種只注銷權(quán)屬證書的描述很容易產(chǎn)生歧義，因?yàn)闄?quán)屬證書僅是產(chǎn)權(quán)的憑證之一，發(fā)證僅是登記的一個(gè)環(huán)節(jié)，不能代表整個(gè)登記行為。二、實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)慎重啟動(dòng)撤銷登記首先不動(dòng)產(chǎn)登記在民法

5、意義上的主要功能是物權(quán)公示。物權(quán)法指出，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，?依法登記，發(fā)生效力”，除法律特別規(guī)定外，房屋物權(quán)以登記為生效條件，不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)外提供查詢，通過查詢可以使交易雙方準(zhǔn)確了解房屋權(quán)屬狀況，降低社會(huì)交易成本，如果房屋登記存在一點(diǎn)瑕疵就予以撤銷，則將使人們無法相信登記簿，也影響登記機(jī)構(gòu)的公信力和政府職能部門的權(quán)威，進(jìn)而動(dòng)搖房屋登記制度的基礎(chǔ)。其次房屋登記是具體行政行為，應(yīng)當(dāng)遵?行政法的信賴保護(hù)?則，不得隨意撤銷。行政行為具有確定力，不得變化無常，特別是第三人由于不知道行政行為有瑕疵而與行政相對(duì)人發(fā)生某種民事法律關(guān)系，由此帶來的利益也應(yīng)受到保護(hù)。非因法定事由并?法定程序，

6、行政機(jī)關(guān)不得撤銷、變更已?生效的行政決定；因國(guó)家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤銷或者變更行政決定的，要對(duì)相對(duì)人因此而受到的財(cái)產(chǎn)損失依法予以補(bǔ)償。再次從考慮交易各方或第三方綜合利益的政策平衡出發(fā)，也應(yīng)當(dāng)慎重行使撤銷登記。在對(duì)當(dāng)事人提出的一些簽名虛假要求撤證的情況下，?過筆跡鑒定很容易發(fā)現(xiàn)簽名確實(shí)為假，但應(yīng)當(dāng)明確的是代簽名并不必然意味著意思表示不真實(shí)，就如辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不僅要求雙方填寫申請(qǐng)書、簽定買賣d議，還要求出讓方提供身份證、房產(chǎn)證、土地證，買受方能提供齊全的資料辦理登記，是否可以視出讓方以默認(rèn)的方式消除了簽名瑕疵，這種表現(xiàn)形式為假但意思表示為真就不應(yīng)成為撤銷登記的充足理由，而判斷

7、意思表示是否為真這一結(jié)論需要深入的調(diào)查，非簡(jiǎn)單作個(gè)筆跡鑒定就能得出。最后撤銷登記不慎使用將損害國(guó)家利益。有些購(gòu)房者購(gòu)買房屋辦理登記 后又心生后悔，買賣雙方通過司法途徑撤銷房屋登記，房屋所有權(quán)恢復(fù)為?權(quán)人。本應(yīng)該通過再次轉(zhuǎn)移登記完成的申請(qǐng)被撤銷登記所取代，逃避了相應(yīng)的稅費(fèi)，損害了國(guó)家利益，撤銷登記豈不成為一些不法分子逃避稅費(fèi)的工具?三、撤銷登記行為的適用范圍根據(jù)行政訴訟法第54條第項(xiàng)規(guī)定：“具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1主要證據(jù)不足的；2適用法律法規(guī)錯(cuò)誤的；3違反法定程序的；4超越職權(quán)的；5濫用職權(quán)的?！睆拇丝梢钥闯?，被訴具體行政行為違

8、法，通常應(yīng)當(dāng)撤銷，但在實(shí)踐中，滿足上述法律規(guī)定條件時(shí)，還會(huì)發(fā)生撤銷不能或撤銷不應(yīng)的情況，即不具有可撤銷內(nèi)容的行政行為，一般而言，不具有可撤銷內(nèi)容的行政行為有以下四種情形：l，損害不可恢復(fù)?狀；2授益行政行為相對(duì)人合法且無過錯(cuò)；3具體行政行為因法律上或事實(shí)上的理由已?消滅；4撤銷具體行政行為將給國(guó)家、公共利益或他人利益造成重大損失的。第一、第三兩種情形屬撤銷不能，第二、第四123下一頁 兩種情形屬于撤銷不應(yīng)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國(guó)行政訴訟法若干問題的解釋第五十七條第二款規(guī)定，人民法院認(rèn)為被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的或具體行政行為依法不成立或者無效的，都應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)被

9、訴具體行政行為違法或無效的判決。登記機(jī)構(gòu)可以參照司法判決標(biāo)準(zhǔn)行使撤銷登記行為，在排除不具有可撤銷內(nèi)容的登記行為外，還要就不同的登記行為認(rèn)定是否可以行使撤銷登記。1、主要證據(jù)不足。能否撤銷登記還取決于此證據(jù)是否是登記的必要收件，如果必收件未收取，而事后又能補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)作更正登記而不必辦理撤銷登記。例如，房屋初始登記時(shí)僅根據(jù)規(guī)劃工程許可證副本予以登記，事后發(fā)現(xiàn)未收許可證正本，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人補(bǔ)辦許可證正本，如果當(dāng)事人接受行政處罰后補(bǔ)辦了正本，則不需辦理撤銷登記，只需更正登記便可。當(dāng)然，如果無法補(bǔ)到許可證正本，則說明房屋的合法性未被法律所認(rèn)可，作為登記的主要證據(jù)不足，應(yīng)當(dāng)予以撤銷登記。證據(jù)不足

10、的另一種情形是登記時(shí)的形式證據(jù)齊全，但事后有人提出證據(jù)虛假，則同樣為證據(jù)不足，可以成為撤銷登記的充分理由。但由于虛假的外在表現(xiàn)形式還不一定是虛假的內(nèi)在意思表示，如前文所述，虛假簽名并不必然是虛假意思表示，登記機(jī)構(gòu)可以通過筆跡鑒定認(rèn)定虛假簽名，而要認(rèn)定虛假意思表示需要全面調(diào)查代簽名時(shí)的動(dòng)機(jī)、具體情況等。如果僅以一次假簽名就認(rèn)定虛假意思表示，從而予以撤銷登記，則由于撤銷登記也是一種具體行政行為，可以成為行政訴訟的標(biāo)的，受到司法權(quán)的限制，因此隨便啟動(dòng)撤銷登記對(duì)登記機(jī)構(gòu)勢(shì)必帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。2、適用法律法規(guī)錯(cuò)誤。這也要視問題的嚴(yán)重與否決定是否撤銷。如果宅基地房屋的轉(zhuǎn)移登記參照城市房地產(chǎn)管理法，出售給城市居

11、民，則屬于明顯的法律適用錯(cuò)誤，因?yàn)樵摲▋H規(guī)范國(guó)有土地內(nèi)的房地產(chǎn)管理，至于集體土地房地產(chǎn)登記應(yīng)參照土地管理法等其它法律法規(guī)。3、違反法定登記程序。行政行為必須依據(jù)行政程序作出，以實(shí)現(xiàn)行政的客觀公正。根據(jù)房屋登記辦法，房產(chǎn)登記的一般程序是申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要，可以公告、實(shí)地查看等，其中一般程序是房屋登記的規(guī)定程序，稱之為強(qiáng)制性程序，而發(fā)證、公告、實(shí)地查看等程序因不同的登記類型或不同的房屋類型而由登記機(jī)構(gòu)有選擇地確定是否實(shí)施，稱之為任意性程序。行政程序可分為主要程序和次要程序，主要程序?qū)Φ怯浶袨榈某闪⒑拖鄬?duì)人權(quán)益產(chǎn)生或可能產(chǎn)生重大影響，與程序公正性關(guān)系密切，違反主要

12、程序，相對(duì)人可申請(qǐng)撤銷，例如，集體土地房屋初始登記必需公告征詢異議，公告是此類登記的主要程序，否則容易引起事端，如果缺少這一程序，則違反了主要程序，異議人可申請(qǐng)撤銷登記。次要程序是指對(duì)登記行為的成立不起決定性作用或?qū)ο鄬?duì)人權(quán)益影響不大的行政程序。違反次要程序不合理但性質(zhì)不嚴(yán)重，可以通過補(bǔ)救使之合法，若一律予以撤銷就會(huì)影響行政效率。四、完善撤銷登記制度的設(shè)想根據(jù)房產(chǎn)登記兼具的民法上公示的特點(diǎn)和行政法上公信力的特點(diǎn)，按照慎重撤銷和細(xì)化程序的?則，為更好地實(shí)現(xiàn)登記高效、公平、公正的目標(biāo)，我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的撤銷登記制度。1杜絕不適格行政主體擅自作出撤銷登記行為。根據(jù)物權(quán)法，登記機(jī)構(gòu)行使登記職能、

13、作出登記行為，我市房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為市房產(chǎn)管理局，作出撤銷登記的主體當(dāng)然應(yīng)該是市房產(chǎn)管理局。受市房管局委托具體辦理登記事務(wù)的市產(chǎn)監(jiān)處和各區(qū)房管局，不能擅自撤銷授權(quán)單位所作的登記行為，否則，就是嚴(yán)重的越權(quán)或?yàn)E用職權(quán)行為，將被依法撤銷其作出的撤銷登記。同時(shí)，為防止這種行政亂作為的現(xiàn)象產(chǎn)生，在登記授權(quán)委托d議中應(yīng)明確授權(quán)范圍、各自承擔(dān)的職責(zé)、違反d議擅自行政作為承擔(dān)的法律責(zé)任，從而更有效地規(guī)范撤銷登記。2規(guī)定登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)作出撤銷決定的情形。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤依職權(quán)作出撤銷決定是自行糾錯(cuò)減少敗訴風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。但地方法規(guī)應(yīng)當(dāng)列舉具體情形，防止登記機(jī)構(gòu)行政權(quán)的隨意擴(kuò)大，保證登記行為的嚴(yán)肅性。筆者認(rèn)為，以下情

14、況可以作出撤銷決定：一是登記主要?因證明文件被撤銷或認(rèn)定為無效；二是申請(qǐng)不實(shí)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤；三是登記機(jī)構(gòu)辦理有誤。但是，如果存在以下情況，即使?jié)M足以上所列情形，也不宜作出撤銷決定：房屋已?轉(zhuǎn)移為第三人所有，因?yàn)槿绻谌藶樯埔馊〉?，則必須保護(hù)善意取得者，但對(duì)善意的判斷憑登記機(jī)構(gòu)的權(quán)限無法深入調(diào)查；房屋上已設(shè)定抵押權(quán)或地役權(quán)等權(quán)利或有其他權(quán)利限制，因?yàn)榈盅簷?quán)人等相對(duì)人是在信賴登記簿的前提下設(shè)定權(quán)利的，如果撤銷登記必將危及其合法權(quán)益，引起行政訴訟。3明確撤銷登記的效力。撤銷登記的前提上登記違法或無效，結(jié)果是登記無效，因此撤銷登記的結(jié)果應(yīng)當(dāng)是權(quán)利恢復(fù)為被撤銷的登記前的狀態(tài)，而不是權(quán)利處于待定狀態(tài)，明確

15、了撤銷登記的效力，可以免去有關(guān)當(dāng)事人重新申請(qǐng)或通過司法確認(rèn)民事權(quán)利的途徑而再次登記。4依法律文書的判決方式?jīng)Q定是否辦理撤銷登記。有些行政法律文書直接判決為撤銷登記，但有些行政法律文書判決確認(rèn)登記無效，則登記機(jī)構(gòu)不能依此辦理撤銷登記；如果法院通過民事訴訟程序?qū)τ嘘P(guān)民事爭(zhēng)議的裁判結(jié)果與登記機(jī)構(gòu)的登記內(nèi)容不符，應(yīng)當(dāng)肯定司法對(duì)民事爭(zhēng)議的最終裁判權(quán)，利害關(guān)系人可以持生效的民事判決書向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷登記，但已有第三人受讓該房屋并辦理了房產(chǎn)登記，則不能辦理撤銷登記；對(duì)于民事調(diào)解解除合同的，登記機(jī)構(gòu)不能辦理撤銷登記，因?yàn)槌蜂N登記的前提必須是登記違法，也就是說在合法的前提下，登記不可逆轉(zhuǎn)。5完善撤銷登記工作程序。撤銷登記程序不同于其他類型登記，應(yīng)當(dāng)建立完善的工作流程和工作機(jī)制，特別是依職權(quán)撤銷登記，要健全內(nèi)部工作程序。通常情況應(yīng)按下列程序辦理：受托登記單位認(rèn)為房屋登記符合撤銷條件的，提出撤銷意見報(bào)登記機(jī)構(gòu)報(bào)批，由登記機(jī)構(gòu)作出撤銷決定，撤銷決定書送達(dá)被撤銷的權(quán)利人，并告知其上繳權(quán)屬證書，無法收回的，公告作廢，同時(shí)調(diào)整登記信息為上一手登記狀態(tài)。需要特別說明的是，撤銷登記不能以注銷權(quán)屬證書這一程序來代替。因?yàn)榘l(fā)證僅是登記行為過程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，頒發(fā)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的項(xiàng)附隨義務(wù)，不能o蓋登記行為的全部