8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、關(guān)于鞍山置業(yè)抵押土地使用權(quán)價格評估的分析估價項目背景一、鞍山置業(yè)為了盤活加速資本周轉(zhuǎn)，以其擁有的位于鞍山市鐵西區(qū)人民路 207 號宗地的國有出讓土地使用權(quán)為抵押物向申請抵押貸款，并于 2008 年 5 月委托鞍山使用權(quán)價格進行評估。土地資產(chǎn)評估公司對該宗地的土地本次待估價宗地位于鞍山市鐵西區(qū)人民路 207 號，宗地面積為 16860.87 平，屬于四級混合住宅用地。該宗地為國有出讓土地，鞍山置業(yè)擁有其使用權(quán)，權(quán)益終止時間為 2077 年 8 月 7 日。該宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通上水、通下水、通電力、通電訊、通道路、通暖氣、通煤氣），宗地紅線內(nèi)場地平整。目前該宗地正在建設(shè)中，地

2、上預(yù)計總建筑面積 72165.04平，其中住宅建筑面積 55099.27 平，公建建筑面積 17065.77 平。且規(guī)劃的使用性質(zhì)和使用方向符合鞍山市城市土地利用規(guī)劃，無特殊的規(guī)劃限制。通過對委托方委托事項的了解，為目的進行了土地使用權(quán)價格評估。以為抵押提供土地使用權(quán)價格參考二、估價方案摘要根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有剩余法、收益還原法、市場比較法、成本近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修等，估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。由于本次估價屬于混合住宅用地土地使用權(quán)價格評估的典型案例，因此有眾多案例可供參

3、考。但鑒于估價對象的性特征，選擇了剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修作為估價方法。三、工作難點以及解決方法1、運用剩余法的難點與解決辦法。由于待估宗地為正在開發(fā)的土地，因此比較適合用剩余法進行地價評估。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的第一，總收入的分析因此總收入的組成也比較復(fù)雜，法。在運用此法時需要注意：。因為項目完成后，由住宅和網(wǎng)點共同組成，的可能性就比較大。所以必須通過大量的比較來確定不同性質(zhì)不同使用方式的銷售收入，以期總收入的準(zhǔn)確性。第二，房地產(chǎn)市場上涉及的費用存在不平衡性。由

4、于房地產(chǎn)開發(fā)是一個比較復(fù)雜的過程，涉及到的費用也是種類繁多，所以只能以平均水平來衡量一個項目的相關(guān)費用。因此，無法精確估算出一個項目的最終費用。2、運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修的難點與解決方法。由于待估宗地位于鞍山市城市土地基準(zhǔn)地價的覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估地價也是切實可行的?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修是依據(jù)基準(zhǔn)地價成果，按照替代原則，通過區(qū)域、個別、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正而得到待估宗地的價格。在運用此法時應(yīng)注意：第一，準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及修正體系。比較待估宗地價格定義與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，找出差異，選取適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。第二，確定待估宗地等級。由于本案例中待估宗地位于鞍山市城市土地基準(zhǔn)地價

5、的覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此基準(zhǔn)地價的確定比較容易。但是要分清不同用途的基準(zhǔn)地價，不能。第二，實地勘查委估宗地。對委估宗地進行一般和區(qū)域等相關(guān)因素分析，以確定地價修正的基準(zhǔn)和需要的影響項目。第四，期日修正系數(shù)。期日修正系數(shù)的確定需根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)來確定。本案例中待估宗地所在區(qū)域地價穩(wěn)定，故期日修正系數(shù)為 1。四、工作啟示（一）深入理解委托方的估價目的，是土地服務(wù)針對性的重要前提土地估價活動是為委托方的估價要求服務(wù)的，因此只有對委托方的需求有深刻的理解，才能針對其需求有目的性的提供服務(wù)，這樣才能更好的為委托方使用土地估價服務(wù)進行經(jīng)濟決策提供保證。（二）注意估價理論與實踐的充分結(jié)合，正確運用估價理論土地估價

6、理論是固定的，但是在實踐運用中，估價項目具有多樣性，甚至可以說每一個估價項目都可能具有自己的獨特特征，這就要求估價師在運用估價理論解決問題時，必須結(jié)合估價項目的實際特點，來加深對估價理論的理解與運用。（三）土地估價師的知識積累需要是多方面的，不能僅限于土地估價理論通過了土地估價師，僅僅證明其具有了從事土地估價的基本能力，但是要做一個合格的土地估價師，要成為一名優(yōu)秀的土地估價師，還需要具有多方面的知識，并不斷在實踐工作中加深積累，提高對理論的綜合運用能力。在本案例中，土地估價師需要具有較好的市場分析能力、策劃能力、市場與分析能力等，這些方面的知識積累與能力培養(yǎng)對土地估價師更好的提供土地估價服務(wù)、拓展服務(wù)領(lǐng)域具有重要意義。（四）綜合運用多種評估方法，提高估價的準(zhǔn)確度在剩余法中，確定未來的房地產(chǎn)出售價格和完成開發(fā)發(fā)生的成本造價是難點。實際交易案例總是與估價對象有或多或少的區(qū)別，此時需要熟練的運用