中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展專題報告

1、物業(yè)行業(yè)發(fā)展專題報告Brochure / report title goes here | Section title goes here2 HYPERLINK l _TOC_250000 報告導讀3一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢4二、中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢12三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢20德勤高管薪酬研究中心簡介及聯(lián)系方式29物業(yè)行業(yè)專題報告 | 報告導讀報告導讀中國物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出巨大發(fā)展?jié)摿?，物業(yè)行業(yè)企業(yè)增值服務收入增長顯著；在競爭格局上TOP100企業(yè)市場集中度增強，獨立第三方物業(yè)企業(yè)與地產(chǎn)集團拆分物業(yè)企業(yè)走差異化發(fā)展路徑；同時物業(yè)行業(yè)資本運作趨勢明顯，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)上市與收并購熱潮傳統(tǒng)的

2、薪酬激勵機制對物業(yè)企業(yè)發(fā)展所需的核心人才吸引力與綁定性不足，越來越多的物業(yè)企業(yè)探索股權激勵機制。物業(yè)企業(yè)上市前后股權激勵計劃根據(jù)上市前后時點和激勵路徑的不同通常有多種規(guī)劃情形。行業(yè)標桿企業(yè)紛紛向智慧化、跨界化、生態(tài)化轉型升級，傳統(tǒng)組織架構面臨挑戰(zhàn)，能否成功構建適應未來發(fā)展的組織能力，成為物業(yè)企業(yè)決勝未來的關鍵中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢4一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 PAGE 9 PAGE 10物業(yè)行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀分析物業(yè)管理市場存量與增量并存，未來擁有萬億級市場容量

3、中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015-2019 年中，新開工房屋面積（含住宅、辦公樓、商業(yè)用房等）呈持續(xù)上升趨勢。隨著中國城市人口及人均住房面積增長、居民對生活及工作環(huán)境面積的需求增加，以及國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見等相關優(yōu)惠政策的出 臺，物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出巨大發(fā)展?jié)摿?。中國指?shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015-2018 年中國TOP100物業(yè)管理公司合同儲備項目面積均值逐年提升，2018 年中國社區(qū)增值服務市場規(guī)模約為9,220.90 億元，按照10%的增長率計算，到2025 年市場容量預計達1.80 萬億元，中國物業(yè)管理行業(yè)迎來黃金發(fā)展期。圖1：2015-2019年地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面

4、積單位：萬平方米209,342227,154178,654154,454166,928250,000200,000150,000100,00050,00002015年2016年2017年2018年2019年住宅新開工房屋面積 辦公樓新開工房屋面積別墅、高檔公寓新開工房屋面積商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積其他用途新開工房屋面積資料來源：中國國家統(tǒng)計局圖2：2015-2018 年TOP100物業(yè)企業(yè)儲備面積增長情況單位：萬平方米1,2001,00080060040020002015 年2016 年2017 年2018 年20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%合同儲備項目面積均值合同儲

5、備項目面積均值增長率資料來源：中國指數(shù)研究院物業(yè)行業(yè)專題報告 | 一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢物業(yè)行業(yè)競爭格局分析TOP100市場集中度增強，頭部效應顯現(xiàn)；獨立第三方物業(yè)與地產(chǎn)集團物業(yè)差異化發(fā)展市場集中度持續(xù)增強2018年，TOP100物業(yè)公司市場份額達到38.85%，平均在管項目為192個，較上一年均進一步增長，行業(yè)集中度呈現(xiàn)快速上升趨 勢。前十位物業(yè)公司企業(yè)管理面積均值，是TOP100企業(yè)均值的6.43 倍，頭部效應顯著。圖3：2015-2018年百強企業(yè)管理規(guī)模與市場份額變化情況單位：十萬平方米，個 38.85%32.42%29.44%28.42

6、%400350371.81300250316.38272.51200236.151501781661541005002015201620172018管理面積均值在管項目數(shù)量均值市場份額45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%192資料來源：中國指數(shù)研究院圖4：地產(chǎn)物業(yè)與第三方物業(yè)差異化發(fā)展路徑碧桂園服務新城悅佳兆業(yè)物業(yè)地產(chǎn)集團物業(yè)公司依托地產(chǎn)開發(fā)帶來的資源優(yōu)勢，承接優(yōu)質項目；強化市場拓展能力，開拓第三方市場；開展高質量并購，實現(xiàn)高效擴張。長城物業(yè)港聯(lián)不動產(chǎn)服務重慶新大正獨立第三方物業(yè)公司通過技術賦能，延展公共資源與資產(chǎn)

7、管理服務，利用大數(shù)據(jù)創(chuàng)新業(yè)務， 承接公眾、醫(yī)院、學校等多種服務業(yè)態(tài)，積極開拓全國市場。物業(yè)行業(yè)收入結構分析服務模式創(chuàng)新，增值服務收入增長顯著TOP100物業(yè)公司著力提升管理規(guī)模的同時，正打破傳統(tǒng)物業(yè)服務邊界，挖掘服務價值，推動營收穩(wěn)步增長。2018年增值服務收入均值1.73 億元，占比19.51%，其中非業(yè)主增值服務占比達45.60%，主要包 括案場服務、顧問服務、工程服務；業(yè)主增值服務為為54.50%，空間運營、房屋 經(jīng)紀和電商服務占比位列前三。圖5：2017-2018年TOP100物業(yè)企業(yè)收入情況單位：萬元10,000圖6：2018年TOP100物業(yè)企業(yè)增值服務收入分布14%14%10%8

8、%6%5%5%4%2%2%2%1%案場服務工程服務顧問咨詢非業(yè)主增值服務業(yè)主增值服務18%9,0008,0007,0006,0005,0004,000 空間運營19.51%18.2%80.49%81.8%房屋經(jīng)紀電商服務其他服務社區(qū)金融家政服務養(yǎng)老服務社區(qū)教育家居服務汽車服務0%5%10%15%20%3,000圖7：2018年TOP100物業(yè)企業(yè)基礎物業(yè)收入分布2,0001,00002017201850%40%30%20%10%0% 46%20%14%7%5%3%3%2%住宅物業(yè) 辦公物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 其他類型 學校物業(yè) 醫(yī)院物業(yè) 公眾物業(yè)基礎物業(yè)服務收入均值增值服務收入均值資料來源：

9、中國指數(shù)研究院，德勤咨詢整理分析物業(yè)行業(yè)資本運作趨勢（1/2）抗周期屬性助推物業(yè)企業(yè)上市熱潮，大型物業(yè)公司收并購活躍2014年以來物業(yè)企業(yè)現(xiàn)上市熱潮地產(chǎn)行業(yè)逐步進入下行周期后，物業(yè)管理行業(yè)因具備較強的抗周期能力，逐步受到資本青睞。對接資本市場可為物業(yè)企業(yè)在拓展市場、吸引人才、提升技術與服務能力方面提供有利支撐。自2014年彩生活赴港上市開啟物業(yè)企業(yè)上市熱潮后，截至目前共有22家物業(yè)公司登陸港股，3家物業(yè)公司登陸A 股（南都物業(yè)、新大正、招商積余）。地產(chǎn)集團拆分旗下物業(yè)公司赴港股上市為一大趨勢。圖8：2014-2020年物業(yè)企業(yè)上市時間軸（截至2020年4月5日）彩生活綠城服務祈福生活服務南都物

10、業(yè)雅生活碧桂園服務 新城悅服務 佳兆業(yè)美好 永升生活服務興業(yè)物聯(lián)燁星集團2014510220167012201891022020中海物業(yè)浦江中國奧園健康中奧到家濱江服務藍光嘉寶服務和泓服務新大正鑫苑服務銀城生活服務招商積余保利物業(yè)產(chǎn)集團拆分物業(yè)公司寶龍商業(yè)時代鄰里獨立物業(yè)公司地2019年大型物業(yè)公司收并購活躍在行業(yè)集中化發(fā)展過程中，小型物業(yè)公司擁有較強的地區(qū)市場經(jīng)驗和政府資源，但融資能力與技術能力有限，而近年來在資本市場較為活躍的大型物業(yè)公司擁有較強的資金與規(guī)模優(yōu)勢，紛紛通過并購中小型物業(yè)公司的方式實現(xiàn)市場拓展。2019年，物業(yè)企業(yè)共發(fā)生22起 并購案，總金額超44億元。圖9：2019部分上市

11、物業(yè)公司收并購交易情況企業(yè)簡稱被收購企業(yè)名稱收購金額（萬元）收購股權比例中民物業(yè)156,00060%新中民物業(yè)不超過50,00060%雅生活服務廣州粵華物業(yè)19,53451%哈爾濱景陽物業(yè)11,38860%青島華仁物業(yè)13,35889.66%港聯(lián)不動產(chǎn)服務37,540100%嘉凱城集團物業(yè)19,000100%碧桂園服務北京盛世物業(yè)9,000100%元海資產(chǎn)物業(yè)10,000100%聯(lián)源物業(yè)13,600100%佳兆業(yè)美好江蘇恒源物業(yè)3,41651%嘉興大樹物業(yè)3,65860%永升生活服務青島雅園物業(yè)36,20055%資料來源：中國指數(shù)研究院，德勤咨詢整理分析物業(yè)行業(yè)資本運作趨勢（2/2）物業(yè)企業(yè)上

12、市多以紅籌上市為主要路徑，同時上市前股權激勵計劃的激勵載體通常會體現(xiàn)在不同的持股路徑中物業(yè)企業(yè)上市通常有兩種路徑：“H股上市”指國內注冊的企業(yè)實體直接赴香港上市?！凹t籌上市” 指國內企業(yè)通過搭建海外架構作為上市主體，收購/控制國內企業(yè)的資產(chǎn)/權益，在國外證券交易所上市。本次調研的物業(yè)企業(yè)多采用此種方式。圖10：紅籌上市直接持股結構示意圖圖11：紅籌上市VIE架構示意圖創(chuàng)始人創(chuàng)始人BVI公司投資人員工持股/股權激勵平臺上市前股權激勵計劃通常設立信托或BVI公司作為激勵載體，并體現(xiàn)在海外架構中；具體視購股權、股份獎勵計劃等不同激勵形式而異員工持股/ 股權激勵平臺投資人BVI公司開曼公司（上市主體）

13、開曼公司（上市主體）香港公司香港公司境外境外境內境內境內持股股東境內運營實體WFOE境內運營實體物業(yè)行業(yè)專題報告 | 一、中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 HYPERLINK / 11物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢對企業(yè)組織與人才帶來的挑戰(zhàn)行業(yè)集中度不斷增加、以客戶為中心提供物業(yè)相關多元化全面服務、借助信息技術發(fā)展提速的行業(yè)環(huán)境對物業(yè)公司組織與人才提出挑戰(zhàn)圖12：地產(chǎn)集團物業(yè)公司挑戰(zhàn)點一：傳統(tǒng)組織架構無法支撐多元業(yè)態(tài)基于國際五大行發(fā)展經(jīng)驗，國內物業(yè)公司已開始介 入租售、咨詢、案場業(yè)務，并向零售、養(yǎng)老、早教 等增值服務布局。未來還可借鑒北美物業(yè)領先者First Service Corporation的業(yè)務模式，延伸至地產(chǎn)

14、下游的裝飾裝修、衣櫥定制、地板鋪裝等消費領域，實現(xiàn)服務類型的多元化拓展物業(yè)公司傳統(tǒng)架構通常按照產(chǎn)品或區(qū)域劃分，隨著越來越多的物業(yè)公司打破服務邊界，挖掘增值服務，傳統(tǒng)架構日益表現(xiàn)出協(xié)同困難、創(chuàng)新與孵化缺失、決策鏈條過長等問題，難以承接公司多元業(yè)務發(fā)展模式。行業(yè)集中化趨勢持續(xù)挑戰(zhàn)點二：內部人才儲備與培養(yǎng)難以滿足企業(yè)擴張需求大型物業(yè)管理公司通過內生增長及并購中小型物業(yè)管理公司積極加速擴張，不斷擴大在管物業(yè)管理規(guī)模， 市場份額預計將持續(xù)提高。物業(yè)公司傳統(tǒng)架構通常按照產(chǎn)品或區(qū)域劃分，隨著越來越多的物業(yè)公司打破服務邊界，挖掘增值服務，傳統(tǒng)架構日益表現(xiàn)出協(xié)同困難、創(chuàng)新與孵化缺失、決策鏈條過長等問題，難以承接

15、公司多元業(yè)務發(fā)展模式。信息技術成為重要驅動力挑戰(zhàn)點三：傳統(tǒng)薪酬激勵機制對復合型人才的吸引與綁定性不足物聯(lián)網(wǎng)、AI技術、云計算、智能終端和其他信息技術的應用將加速實現(xiàn)生活服務的數(shù)字化、自動化、現(xiàn)代化，有利于物業(yè)公司降低成本、提高服務質量。與此同時，政府部門對智慧社區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出積極的支 持態(tài)度。物業(yè)行業(yè)原有的建筑、水電、綠化等傳統(tǒng)人才已無法滿足當下需求，具備信息技術、公共關系管理、金融、社區(qū)運營等知識的復合型專業(yè)人才成為物業(yè)企業(yè)發(fā)展需要的稀缺資源，傳統(tǒng)薪酬激勵機制亟待更新以便更好地吸引與綁定人才，助力公司長期發(fā)展。物業(yè)行業(yè)專題報告 | 二、中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 二、中國物

16、業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢12二、中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 二、中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 二、中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢 PAGE 17 PAGE 18物業(yè)行業(yè)競爭的下半場，行業(yè)標桿企業(yè)紛紛啟動了從傳統(tǒng)物業(yè)服務向智慧化、跨界化、生態(tài)化的轉型升級近3年來，物業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)的戰(zhàn)略思路呈現(xiàn)顯著的共性特點：戰(zhàn)場擴大：從住宅到商業(yè)、公建、市政，從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從一二線城市到全國化布局，從傳統(tǒng)四保到一體化整合服務，從國內到海外戰(zhàn)術革新：投資并購、產(chǎn)業(yè)合作、政企呼應、行業(yè)聯(lián)盟、分拆上市戰(zhàn)斗升維：專業(yè)化、數(shù)字化、智能化、中臺賦能、生態(tài)構建圖13：行業(yè)發(fā)展關鍵詞投資并購社區(qū)生態(tài)城市服

17、務科技驅動跨界合作圖14：萬科物業(yè)綠城服務碧桂園服務保利物業(yè)龍湖物業(yè)長城物業(yè)華潤物業(yè)科技戰(zhàn)略方向“住宅商企，兩翼齊飛”“創(chuàng)造生活的美好”“全周期社區(qū)生活服務整合運營商”“大物業(yè)” ：全域物業(yè)全業(yè)態(tài)物業(yè)全民物業(yè)全技術物業(yè)全價值物業(yè)“空間即服務”“科技化+人性化”雙驅動發(fā)展“悅+” 戰(zhàn)略： 以“智慧服務生活”為品牌理念，整合資產(chǎn)托管、智慧物聯(lián)、平臺創(chuàng)新等戰(zhàn)略業(yè)務發(fā)力方向通過內涵生 長、外部合作等方式發(fā)力商寫、政企物業(yè)拓展城市空間業(yè)務“物業(yè)城市”持續(xù)進行數(shù)字化變革，多維升級傳統(tǒng)物業(yè)管理模式城市共生計劃以物業(yè)服務為中心，構建一個具有極強業(yè)務延展性的資產(chǎn)與生活服務平臺進軍產(chǎn)業(yè)服務與城市綜合服務領域數(shù)字化

18、布局，為生活服務賦能， 助力“未來社 區(qū)”戰(zhàn)略保持高質量規(guī)模發(fā)展深度挖掘社區(qū)增值服務增長空間“AI+社區(qū)”2019年更名為“碧桂園智慧物業(yè)服務”圍繞“空間” 內核，做服務集成商，以科技驅動物業(yè) 管理全鏈條資源整 合，實現(xiàn)全業(yè)態(tài)管理、全生活 場景、全生命周期服務覆蓋，形成多元化“品牌樹”體系打造空間的制造和管理的 能力打造進一步洞察客戶能力打造服務集成能力物業(yè)服務體驗提升：更智慧化的連接，更高品質的服 務，更科技的生活方式著力打造“物業(yè)管理發(fā)展” 與“社區(qū)生態(tài)建設”雙主航道的發(fā)展模式融匯互聯(lián)網(wǎng)思維、物聯(lián)網(wǎng)技術與社區(qū)生態(tài)運營，促成物業(yè)服務企業(yè)轉型升級一體化解決方案2018年華潤物業(yè)更名為“華潤物業(yè)

19、科技”資料來源：德勤研究面對新戰(zhàn)略帶來的顛覆式的行業(yè)變革，傳統(tǒng)組織架構面臨重重挑戰(zhàn)圖15：微觀層面，物業(yè)服務的范圍從傳統(tǒng)物業(yè)“四保”延展至圍繞著社區(qū)用戶的深層次需求的全生命周期服務。宏觀層面，物業(yè)服務場景從住宅或商企的單一場景延展至衣、食、 住、行、學、商、娛、醫(yī)等城市生活全場景覆蓋。原有業(yè)務邊界變得模糊化，業(yè)務領域無限延伸業(yè)務領域的顛覆借助信息技術發(fā)展，商業(yè)模式從傳統(tǒng)的對“物” 的打理，向線上線下結合的“資產(chǎn)”與“社群”價值運營方向發(fā)展。從傳統(tǒng)的通過物業(yè)服務獲取價值，探索更多元的價值來源，借助產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)合作，使“空間”“流量”“連 接”“活動”都成為可挖掘的全新利潤增長點。通過“資產(chǎn)”與“社

20、群”價值運營，布局產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，以連接創(chuàng)造價值商業(yè)模式的顛覆商業(yè)模式的轉型和組織效率提升的雙重要求下，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術已在行業(yè)龍頭企業(yè)的運營管理中得到廣泛應用。通過信息化平臺將“人與物”“物與物”之間的屏障打通，力求實現(xiàn)信息的高速傳遞或決策的及時判斷。業(yè)務運營管理與數(shù)字化技術深度融合運營管理的顛覆面對顛覆性的行業(yè)變革物業(yè)行業(yè)傳統(tǒng)組織模式的困境：協(xié)同困境：傳統(tǒng)架構往往按產(chǎn)品或區(qū)域劃分，但全新的業(yè)務模式轉為圍繞客戶和場景開展，跨區(qū)域、跨條線、跨業(yè)務單元的協(xié)同任務成倍增加，組織原有的權責邊界和組織壁壘成為了協(xié)同的阻礙，組織效率往往被消耗在反復溝通和責任推諉中。創(chuàng)新困境：一方面新業(yè)務發(fā)展缺

21、乏責權明確的組織單元承載，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)物業(yè)內部運營的流程與機制，難以支持在創(chuàng)新孵化中的方向把控、資源調配和關鍵業(yè)務決策。決策困境：在業(yè)務升級轉型的背景 下，客戶界面的需求和反饋變得越發(fā)多元和復雜，傳統(tǒng)組織架構下權利集中在高層，決策鏈條長，難以做到及時響應。圖 16：物業(yè)行業(yè)常見的兩種組織架構模式金字塔型架構總部大區(qū)城市項目/片區(qū)總部事業(yè)群事業(yè)部大區(qū)/ 城市矩陣型架構項目/片區(qū)打破原有組織壁壘，從任務、產(chǎn)品、市場、客戶和運營等不同角度的需求出發(fā)，積極、高效的協(xié)同合作，并使用數(shù)字化平臺促進協(xié)作文化和開放交流高效協(xié)同敏銳且精準地把握市場與客戶的潛在需求，運用跨界思維和互聯(lián)網(wǎng)思維模式，不斷突破傳統(tǒng)物業(yè)

22、模式的瓶頸，開創(chuàng)全新的業(yè)務領域并快速實現(xiàn)產(chǎn)品化持續(xù)創(chuàng)新充分整合內部資源（人才、運營支持能力、市場機會、數(shù)據(jù)等）， 并通過既定的規(guī)則在組織內部協(xié)調配置，通過開放共享釋放組織動能開放共享具備一定的技術實力，可以將傳統(tǒng)物業(yè)服務與數(shù)字化技術有機結合，實現(xiàn)技術賦能，有效促進商業(yè)模式研發(fā)、提升運營效率，并以數(shù)據(jù)分析輔助戰(zhàn)略決策技術卓越能否成功構建適應未來發(fā)展的組織能力， 成為了物業(yè)企業(yè)決勝未來的關鍵未來的物業(yè)企業(yè)需要具備哪些全新組織能力？在競爭的全新戰(zhàn)場，能否在當下充分激活組織，快速構建適應未來發(fā)展的組織能力，成為了物業(yè)企業(yè)決勝未來的關鍵因素?；趯?zhàn)略的分析發(fā)現(xiàn)，在數(shù)字化轉型浪潮影響下，線上和線下的融合

23、連接已經(jīng)成為了物業(yè)行業(yè)發(fā)展的新引擎，因此對未來的物業(yè)企業(yè)的組織能力也提出了全新的要求。對于物業(yè)企業(yè)來說，需要在組織中植入駕馭數(shù)字化變革的敏捷組織基因，包括客戶中心、敏捷靈活、高效協(xié)同、持續(xù)創(chuàng)新、開放共享和技術卓越，這些組織能力過去往往被人們認為是互聯(lián)網(wǎng)公司才需要具備的。從內向型的關注轉變成外向型的關注，更關注客戶的場景化需求和企業(yè)當前在產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)里面扮演什么樣的角色客戶中心擁抱市場變化并及時作出判斷， 內部組織架構、業(yè)務流程、運作機制可以及時作出敏捷響應和靈活調整敏捷靈活探索物業(yè)行業(yè)組織敏捷轉型組織架構未來的組織架構要怎么變？站在變革的十字路口，未來的物業(yè)企業(yè)需要什么樣的組織？組織實施哪些

24、變革才能幫助構建適應未來發(fā)展的組織能力？物業(yè)行業(yè)組織敏捷轉型的關鍵思路組織治理未來的組織治理有哪些關鍵控制點？基于調研分析和項目實 踐，我們從組織架構、組織治理及組織文化三個方面，總結了物業(yè)行業(yè)組織敏捷轉型的關鍵思路。組織文化未來的組織需要具備哪些新的管理理念？物業(yè)企業(yè)的組織敏捷轉型的關鍵思路組織架構圖17：構建跨邊界的虛擬團隊賦予關鍵崗位更多可能打造資源整合的賦能平臺組織敏捷轉型的要求下，物業(yè)企業(yè)需要能夠根據(jù)產(chǎn)品、市場、客戶或運營的需求，快速從各個組織匯集人才組建臨時性的團隊，并授權這些團隊根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略自主設定團隊目標并做決策。這些團隊是虛擬化的，在團隊任務完成后，團隊成員將回歸原組織

25、或被分配至新的虛擬團隊。未來組織設計的關鍵將會是組織 的“變”與“不變”的問題：哪些職能需要構建跨部門的敏捷團隊？ 哪些職責應該維持原狀？物業(yè)業(yè)務領域的擴大化，不僅促使了組織的演進，也使一線關鍵崗位角色的重塑成為必須關注點。以項目經(jīng)理為例：作為商業(yè)生態(tài)和客戶界面的關鍵觸點，承擔的職責不僅是完成常規(guī)工作任務，還包括了客戶突發(fā)問題解決、客戶需求反饋、業(yè)務交叉銷售、線上業(yè)務引流等更多復合性職責，對其責權的劃分也提出了新的要求。物業(yè)企業(yè)需要基于自身戰(zhàn)略需要， 厘清銜接客戶與外部生態(tài)的關鍵崗位，并從角色、職責、授權、協(xié)同等角度思考如何重塑。傳統(tǒng)組織架構模式強調邊界清晰，組織內部的各類資源往往被封閉在各個

26、“部門墻”內部，流動困難。需要通過資 源的高效整合，打造公司級的“賦能平臺”，通過資源共享，創(chuàng)造價值的最大化，包括：渠道共享：充分利用物業(yè)項目以及項目上的資產(chǎn)、資源、客戶作為各產(chǎn)品共同的業(yè)務渠道入口。數(shù)據(jù)共享：以數(shù)據(jù)信息的共享打破組織間壁壘，并促進實現(xiàn)決策的實時化、科學化。人才共享：構建“高潛人才池”并促進人才在組織內部流動。標桿實踐標桿實踐標桿實踐中航物業(yè)在其總部平臺構建“產(chǎn)品特種分隊”和“品質特種分隊”兩大跨部門柔性組織，促進實現(xiàn)高效跨部門協(xié)作。萬科物業(yè)結合其“睿服務”物業(yè)管理體系，推出“?！惫芗医巧鳛樵谠泄芗覎徫换A上的升級轉型，其角色定位為站在客戶視角挖掘和響應客戶的多元化需求。

27、龍湖物業(yè)自2014年開始建設研發(fā)其自主設計的科技物業(yè)系統(tǒng)，并逐步在項目運營管理中進行落地推廣，目前已覆蓋所有項目的運營管理和共享服務，實現(xiàn)功能及數(shù)據(jù)的全面打通。物業(yè)企業(yè)的組織敏捷轉型的關鍵思路組織治理圖18：確保戰(zhàn)略理解高度一致在物業(yè)組織敏捷化轉型的過程中，組織內部可能呈現(xiàn)出虛實結合、靈活多變和縱橫交錯的網(wǎng)絡狀結構，其運作模式的最大難點在于如何使這些各自運作的小團隊力出一孔、共同向著統(tǒng)一的戰(zhàn)略愿景邁進？在組織轉型的關鍵期，明確的戰(zhàn)略是激活和引領整個組織變革的基石，擔當起組織前進的燈塔和標尺責任。物業(yè)企業(yè)必須確保組織內部從最高領導團隊到一線項目的管家、部長都能夠對組織的戰(zhàn)略目標有清晰的理 解，通

28、過清晰的目標和共同的愿景牽引各級組織/團隊間的自發(fā)協(xié)同合作，而不是依賴于僵化的規(guī)則和制度。對一線充分賦能與授權由于傳統(tǒng)物業(yè)勞動密集型特點，原有的組織管控模式層級化，決策權限逐級向下遞減。而商業(yè)模式的變革使一線員工在客戶界面會遇到更多的不確定性，層級化帶來的信息不對稱和緩慢決策會嚴重阻礙內部運營管理效率，導致錯失商業(yè)機會。因此，為適應全新的業(yè)務模式，需要考慮減少層級和權限為一線員工帶來的束縛，通過數(shù)字化手段進行充分的賦能和授權以系統(tǒng)平臺使各個層級連接，信息穿透共享，溝通渠道多元暢通，達到輕管控、重監(jiān)控的目的。厘清數(shù)字化關鍵權責界面大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在快速構建自身數(shù)字化能力：引進數(shù)字化人才自建團隊、并

29、購科技公司、物業(yè)企業(yè)間戰(zhàn)略聯(lián)盟與股權合作等。然而現(xiàn)實卻面臨著技術與業(yè)務的“水土不服”：原有業(yè)務團隊不理解數(shù)字化技術，同時新引進的技術團隊不理解物業(yè)管理。雙方若不能形成合力，會消耗大量的開發(fā)成本、降低運營效率。需要從團隊能力和業(yè)務自身特點出發(fā)，圍繞企業(yè)數(shù)字化轉型，明確從立項、規(guī)劃、開發(fā)、運營、運維等各個關鍵環(huán)節(jié)的權責界面，推動數(shù)字化目標的實現(xiàn)。構建內部資源市場化機制資源平臺的構建意味著企業(yè)需要最大限度地整合業(yè)務相關資源，形成“資源池”，并通過強大的“資源平臺”和賦能一線的“作戰(zhàn)團隊”進行資源的最大化配置，實現(xiàn)網(wǎng)絡效應，提升組織效能。而資源平臺能否實現(xiàn)有效運作的關鍵，在于資源配置規(guī)則的設定，即內部

30、資源的市場化機制。內部資源市場化機制的構建，意味著厘清平臺的交易規(guī)則，一方面有利于明晰利益共享、風險共擔的合作關系，以規(guī)則的透明化，減少組織間沖突。另一方面有利于在組織內部形成一種契約精神，落實組織之間的角色分工，提高運營效率。物業(yè)行業(yè)專題報告 | 二、中國物業(yè)行業(yè)組織發(fā)展趨勢 HYPERLINK / 19物業(yè)企業(yè)的組織敏捷轉型的關鍵思路組織文化績效觀以客戶為中心的業(yè)績導向將“以客戶為中心”的理念融入到組織DNA中績效評價中將客戶滿意或客戶體驗作為考核的要點，不僅關注多元外部客戶（包括2B,2C,2G）體驗，也注重內部客戶（職能部門向業(yè)務部門的支持）滿意度鼓勵創(chuàng)新，包容試錯將“鼓勵創(chuàng)新”從口頭

31、理念盡可能地轉化為企業(yè)內部一整套支持創(chuàng)新的工作機制自上而下地建立包容試錯的文化氛圍，領導者敢于承擔責任推動員工在組織內部分享失敗經(jīng)驗，由此學習如何避免再次犯錯，進而離成功更進一步關注戰(zhàn)略長期價值貢獻構建具有戰(zhàn)略導向、長遠價值理念的組織績效文化將短期業(yè)績評價同長期價值貢獻衡量有機結合使員工的個人利益與組織和客戶的長期利益保持一致人才觀塑造協(xié)同作戰(zhàn)的團隊意識將合作共生、協(xié)同共進等理念根植于人才培養(yǎng)體系中人才培養(yǎng)不僅關注單兵作戰(zhàn)能力，也強調團隊協(xié)同配合能力通過輪崗、內部人才市場等推動人才良性流動，提升員工適應能力和協(xié)同能力激發(fā)員工的自驅力注重激發(fā)管理者和員工個人內在的學習成就動力根據(jù)未來的戰(zhàn)略方向，

32、儲蓄推動宏觀層面組織能力的轉型升級和微觀層面員工個體的持續(xù)發(fā)展配套以能力提升為導向的學習激勵體系作為構建學習型組織的推動力開通面向未來的人才快車道主動預測潛在市場和戰(zhàn)略變化，構建內生為主、外招為輔的整合性人才供應模式， 聚焦資源、有的放矢地加速關鍵人才的獲取和培養(yǎng)強化注重員工體驗的人才全生命周期管 理，創(chuàng)造從內到外、自始至終的人才發(fā)展氛圍物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢20三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢 PAGE 23 PAGE

33、24調研樣本本次調研選取20家由境內地產(chǎn)集團拆分出的赴香港上市的物業(yè)管理企業(yè)，就其股權激勵機制進行深入解讀圖19：代碼公司中文簡稱市值（億港元）代碼公司中文簡稱市值（億港元）01778.HK彩生活46.3803316.HK濱江服務27.6402669.HK中海物業(yè)185.3803662.HK奧園健康42.2702869.HK綠城服務220.4806093.HK和泓服務5.4803686.HK祈福生活服務5.2802606.HK藍光嘉寶服務56.6403319.HK雅生活服務373.9906049.HK保利物業(yè)299.3406098.HK碧桂園服務678.7309928.HK時代鄰里49.800

34、1755.HK新城悅服務102.9209909.HK寶龍商業(yè)65.3601995.HK永升生活服務97.2509916.HK興業(yè)物聯(lián)5.6402168.HK佳兆業(yè)美好29.6101941.HK燁星集團5.401895.HK鑫苑服務6.7501922.HK銀城生活服務3.87注1：市值=每股股價*總股本，以2020年3月18日收盤價為準計算注2：本次調研的物業(yè)管理企業(yè)涵蓋住宅物業(yè)以及輕資產(chǎn)運營模式的商業(yè)管理企業(yè)股權激勵規(guī)劃趨勢概覽物業(yè)管理企業(yè)股權激勵計劃根據(jù)上市前后時點、激勵路徑的不同可有多種規(guī)劃情形圖20：上市前股權激勵規(guī)劃上市后股權激勵規(guī)劃上市后購股權計劃規(guī)劃兩種情形上市前購股權計劃規(guī)劃兩種

35、情形IPO情形一：上市前采納購股權計劃并完成授予，上市后行權情形二：上市前公告采納購股權計劃，上市后實施授予情形一：上市前購股權計劃繼續(xù)實施情形二：上市后采納新購股權計劃并實施授予上市前股份獎勵計劃的股份來源以存量股份獎勵為主：多數(shù)案例為創(chuàng)始股東存量股份在上市前轉讓至持股載體中，于上市前或上市后完成授予上市前股份獎勵計劃規(guī)劃情形一：上市前股份獎勵計劃繼續(xù)推進實施情形二：上市后采納新的股份獎勵計劃，股份來源通常為公司從二級市場購買至信托進行獎勵實施上市后股份獎勵計劃規(guī)劃兩種情形股權激勵趨勢關鍵發(fā)現(xiàn)概覽股權激勵價格與歸屬安排分析超七成的調研企業(yè)股權激勵計劃以低于IPO發(fā)行權/ 公允價格的三折定價，

36、超六成的激勵計劃權益歸屬時間為三年，其中上市前股權激勵計劃權益歸屬多與IPO掛鉤圖21：股權激勵計劃數(shù)量與激勵工具分析近半數(shù)的調研企業(yè)推出超過1個股權激勵計劃， 以使用單一激勵工具為主，其中股票標的的使用率較高股權激勵普及度及實施時點分析75%的調研企業(yè)披露有股權激勵計劃，且股權激勵計劃多于上市前推出股權激勵額度與激勵分配分析已披露的股權激勵計劃平均總額度9.10%，近七成激勵計劃總額度占總股本比例高于5%；在激勵額度分配上主要向公司高 管傾斜股權激勵普及度及實施時點分析75%的調研企業(yè)披露有股權激勵計劃，且股權激勵計劃多于上市前推出本次調研的20家地產(chǎn)集團下屬拆分赴港上市的物業(yè)管理企業(yè)中，共

37、計15家企業(yè)公告了合計23項股權激勵計劃， 股權激勵普及度為75%在已披露的股權激勵計劃中，約70% 的股權激勵計劃為上市前推出。其 中，43%的股權激勵計劃在上市前有實際授予，授予時點多在上市前1年及以上在上市后股權激勵計劃中，有企業(yè)的操作路徑為上市前成立信托（或BVI公司），公告用以持有上市后采納的股權激勵計劃股份，如永升生活服務、寶龍商業(yè)圖22：上市前采納并授予計劃的授予時點上市前推出的股權激勵計劃上市后激勵計劃操作路徑示例上市前6個月內30%上市前6個月1年30%43%26%30%上市前1年及以上40%上市前采納并授予上市前采納上市后授予上市后采納永升生活服務、寶龍商業(yè)上市前均在招股說

38、明書中公告成立特殊目的信托公司，以持有股份獎勵計劃（將于上市后至少6個月內采納）將授予合資格承受人的股份永升生活服務于上市后6 個月公告正式采納股份獎勵計劃物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢股權激勵計劃數(shù)量與激勵工具分析近半數(shù)的調研企業(yè)推出超過1個股權激勵計劃，以使用單一激勵工具為主；激勵計劃中從激勵標的來看，股票標的的使用率較高從企業(yè)披露/實施股權激勵計劃的數(shù)量來看，約47%的企業(yè)推出1個以上的股權激勵計劃，如彩生活、綠城服務、藍光嘉寶服務、新城悅服務等從股權激勵工具使用的多樣性來看， 調研企業(yè)傾向于使用單一激勵從激勵計劃中激

39、勵標的的采納來看， 股票標的1的使用率較高，占所有計劃中的52%圖23：采用多個股權激勵計劃的企業(yè)數(shù)量圖24：調研企業(yè)激勵工具使用情況統(tǒng)計1、激勵工具使用多樣性統(tǒng)計2、激勵計劃中激勵標的使用頻率統(tǒng)計61采用1個計劃8采用2個計劃采用3個計劃67%33%使用組合工具（期權+股票）使用單一工具52%股票期權物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢物業(yè)行業(yè)專題報告 | 三、中國物業(yè)行業(yè)股權激勵趨勢 PAGE 26股權激勵計劃激勵額度與激勵分配分析已披露的股權激勵計劃平均總額度9.10%，近七成激勵計劃總額度占總股本比例高于5%；在激勵額度分配上主要向公司高管傾斜在已披露的股權激勵計劃2中，平均激勵總額度為9.10%，67%的股權激勵 計劃的激勵總額達到總股本的5