金地未未來營銷執(zhí)行報告-客源與定價篇

1、金地未未來營銷執(zhí)行報告新聚仁機構誰購買本工程？我們的客源在哪里？我們的客源終究什么樣？目的客群需求劃分前提遠海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬、別墅500萬渡新系：新上海人過渡型，購房總價40-50萬、無力購買神龍系：頂層購房人士，公寓600萬、別墅1200萬近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓300萬、別墅450萬外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬、別墅350萬白二系：白領二次置業(yè)，公寓150萬左右、別墅很少購買少成系：年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬、別墅300萬白一系：白領初次置業(yè)，購房總價70、80萬，無力購買工程總價段劃分戶型面積毛坯均價總價花園洋房大戶型115-1541

2、3000150-202萬花園洋房小戶型8913000106-116萬高TOWN88.512000小高層兩房85-881100094-97萬小高層一房55-651100061-72萬在售樓盤一房兩房三房其它7月均價別墅均價連城新苑74939839幸福小鎮(zhèn)4762-6686311831112459綠地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高橋荷蘭新城6174105-1336984150-202萬可購房源150-202萬總價目的客源競爭競爭產(chǎn)品：仁恒家園三房、四房，高橋新城疊加別墅本產(chǎn)品競爭力：花園洋房低密度形狀、地下室等附送空間、精裝修、較少費用、金地品牌仁恒家園

3、客源：近海系、外鄉(xiāng)系為主，部分少成系 對近海系有得天獨厚的優(yōu)勢高橋新城別墅客源：外鄉(xiāng)系為主本工程150-202萬總價目的客層遠海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬、別墅500萬渡新系：新上海人過度型，購房總價40-50萬、無力購買神龍系：頂層購房人士，公寓600萬、別墅1200萬近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓300萬、別墅450萬外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬、別墅350萬白二系：白領二次置業(yè)，公寓150萬左右、別墅很少購買少成系：年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬、別墅300萬白一系：白領初次置業(yè)，購房總價70、80萬，無力購買目的客源106-116萬可購房源在售樓盤一房兩

4、房三房其它7月均價別墅均價連城新苑74939839幸福小鎮(zhèn)4762-6686311831112459綠地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高橋荷蘭新城6174105-1336984106-116萬總價目的客源競爭競爭產(chǎn)品：綠地崴廉公寓三房，高橋新城疊加別墅本產(chǎn)品競爭力：花園洋房/高層TOWNHOUSE形狀、空間適用多變、精裝修、風格現(xiàn)代前衛(wèi)、金地品牌綠地崴廉公寓客源：白二系為主，部分少成系 高橋新城別墅客源：外鄉(xiāng)系為主遠海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬、別墅500萬渡新系：新上海人過度型，購房總價40-50萬、無力購買神龍系：頂層購房人士，公寓600

5、萬、別墅1200萬近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓300萬、別墅450萬外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬、別墅350萬白二系：白領二次置業(yè)，公寓150萬左右、別墅很少購買少成系：年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬、別墅300萬白一系：白領初次置業(yè)，購房總價70、80萬，無力購買106-116萬總價目的客群目的客源61-97萬可購房源在售樓盤一房兩房三房其它7月均價別墅均價連城新苑74939839幸福小鎮(zhèn)4762-6686311831112459綠地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高橋荷蘭新城6174105-133698461-97萬總價目的客

6、源競爭競爭產(chǎn)品：連城新苑、幸福小鎮(zhèn)、綠地崴廉公寓、高橋新城的普通公寓產(chǎn)品本產(chǎn)品競爭力：小高層附送面積多、空間多變、精裝修、風格現(xiàn)代前衛(wèi)、金地品牌客源：以白一系、白二系為主遠海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬、別墅500萬渡新系：新上海人過度型，購房總價40-50萬、無力購買神龍系：頂層購房人士，公寓600萬、別墅1200萬近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓300萬、別墅450萬外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬、別墅350萬白二系：白領二次置業(yè)，公寓150萬左右、別墅很少購買少成系：年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬、別墅300萬白一系：白領初次置業(yè)，購房總價70、80萬，無力購買

7、61-97萬總價目的客群目的客源產(chǎn)品對應主力人群定位戶型總價主力人群花園洋房大戶型150-202萬本土系花園洋房小戶型116萬白二系高TOWN106萬白二系小高層兩房94-97萬白一系小高層一房61-72萬白一系誰購買本工程？我們的客源在哪里？我們的客源終究什么樣？交通動線導入客源金橋高行五角場中環(huán)線外環(huán)線內環(huán)線外高橋陸家嘴張江五角場城市副中心金橋出口加工區(qū)外高橋港區(qū)張江高科技園區(qū)小陸家嘴金融區(qū)客源行業(yè)特征產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)主要年齡層次陸家嘴金融、貿易、商業(yè)30-45歲外高橋國際貿易、制造業(yè)、物流業(yè)25-40歲金橋轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電一體化、生物醫(yī)藥25-40歲張江生

8、物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲五角場貿易、咨詢、服務業(yè)、教育、商業(yè) 25-35歲特征以催生大量白領人群的智力型行業(yè)居多25-40歲工程總價段劃分戶型面積毛坯均價總價花園洋房大戶202萬花園洋房小戶型8913000106-116萬高TOWN88.512000小高層兩房85-881100094-97萬小高層一房55-651100061-72萬客源購買力分析稅后年收入稅后月收入月還款（月收入40%，30年）總價承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)5-6萬4000-5000元1600-2000元37-47萬11-15萬一次置業(yè)10-18萬8000-15000元3200-

9、6000元75-140萬22-45萬一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔稅后年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力首付（3成）客源特征20-25萬16000-20000元4800-6000元113-142萬34-42萬二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔25-30萬20000-25000元6000-7500元142-177萬42-53萬二次置業(yè)為主30-50萬25000-41000元7500-12300元177-290萬53-87萬二次置業(yè)為主50-80萬41000-67000元12300-20000元290450萬87-135萬二次置業(yè)為主80萬以上67000元以上20000元以上450萬以上

10、135萬以上二次置業(yè)以上目的客源目的客源客源屬性分析產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)主要年齡層次普通職工平均收入中級管理人員收入高級管理人員收入陸家嘴金融、貿易、商業(yè)30-45歲6-10萬20-25萬50萬以上外高橋國際貿易、制造業(yè)、物流業(yè)25-40歲5-8萬12-18萬30萬以上金橋轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電一體化、生物醫(yī)藥25-40歲5-6萬12-16萬30萬以上張江生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲5.5-6萬12-18萬30萬以上五角場貿易、咨詢、服務業(yè)、教育、商業(yè) 25-35歲5-8萬12-20萬30萬以上特征以催生大量白領人群的智力型行業(yè)居多25-40歲一次置業(yè)一次置業(yè)居多

11、，部分二次置業(yè)者二次置業(yè)為主客源地圖中環(huán)線外環(huán)線內環(huán)線外高橋保稅區(qū)25高行鎮(zhèn)5金橋出口加工區(qū)20五角場商圈5陸家嘴及紫竹園區(qū)5張江高科5北外灘商務區(qū)5高橋鎮(zhèn)10高東鎮(zhèn)5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5東溝5誰購買本工程？我們的客源在哪里？我們的客源終究什么樣？目的客層劃分遠海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬、別墅500萬渡新系：新上海人過度型，購房總價40-50萬、無力購買神龍系：頂層購房人士，公寓600萬、別墅1200萬近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓300萬、別墅450萬外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬、別墅350萬白二系：白領二次置業(yè)，公寓150萬左右、別墅很少購買少成系：年

12、輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬、別墅300萬白一系：白領初次置業(yè)，購房總價70、80萬，無力購買對本工程能夠的客戶群進展逐個掃描客群掃描 外鄉(xiāng)系購房特征：注重生活區(qū)域，本地化；硬件上，看重房型的適用性，需求的面積比較大，房間比較多軟件上，對品牌的關注不高，看重小區(qū)有美觀的覺得，注重生活的溫馨性對政策敏感度高典型樓盤：高橋新城、仁恒家園主要居住區(qū)域：高行鎮(zhèn)，高橋鎮(zhèn)、東溝等本地客源業(yè)主特征：外鄉(xiāng)多金人士，40歲以上，三口之家或三代同堂私營業(yè)主、政府官員典型特征：傳統(tǒng)觀念，希望居住密度低，強調溫馨性外環(huán)線高行鎮(zhèn)5高橋鎮(zhèn)10高東鎮(zhèn)5東溝5客戶假想：三代同堂。之前居住于高行當?shù)?。家庭構造：二位老人，?/p>

13、對中年夫婦，一個10歲左右上小學的男孩。二位老人：均退休在家，享用天倫之樂。爺爺喜歡找老鄰居喝茶下棋，奶奶那么情愿呆在家里養(yǎng)花種草，較多時間放在家事處置和照顧孩子上。男主人：公務員。穩(wěn)重勤勞，責任感強。最大的嗜好是和兒子看球賽，有空時還會帶兒子實地比上一場。女主人：當?shù)匦W的語文教師。性格溫暖注重家庭觀念。平常會花更多時間在兒子的教育上，注重對于孩子全面的培育。男孩：調皮好動，不過學習成果良好。對于戶外體育運動尤為感興趣，最希望養(yǎng)一只大狗。 客群掃描 少成系購房特征：購房理性，比較看重實惠，性價比要求最高；硬件上，看重房型設計的合理性，有屬于本人的天地，要求有贈送的地下室、花園和露臺等高附加值

14、。軟件上，看艱苦開發(fā)商品牌。但無品牌忠實度典型樓盤：仁恒家園、金橋瑞仕花園主要居住區(qū)域：比較分散，普通內環(huán)附近公寓，外環(huán)外經(jīng)濟型別墅業(yè)主特征：30-40歲，私營業(yè)主、專業(yè)人士三口之家較多，三代同堂也很普遍，典型特征：最有自自信心人群，自以為離勝利一步之遙 中環(huán)線五角場商圈5陸家嘴及紫竹園區(qū)5張江高科5北外灘商務區(qū)5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：一對中年夫婦以及正在上小學的兒子。男主人：私營業(yè)主。精明能干、事業(yè)上已獲得一定成果，是個極為自信的高學歷精英人士。仔細嚴謹?shù)膽B(tài)度不但是在事業(yè)上，也表達在生活中，事無具小均親力親為。對于生活質量的追求，不喜歡外表的虛華，更注重內在的功能與價值。女主

15、人：公務員。較多時間都以家庭為重，同時擁有本人的個人喜好，舞蹈、瑜伽是不斷以來堅持的喜好，希望能擁有屬于本人的私人空間。努力營造一個溫馨浪漫的居家氣氛。兒子：比同齡孩子顯得更為懂事成熟的小男孩。對于一些富有發(fā)明性及想象力的事物頗為感興趣?？腿簰呙?白二系購房特征：購房是面子工程，看重地段和口碑，地段要有便利性和升值潛力，對學校等配套要求較高；硬件上，需求大一點的房型，外立面要奢華美觀，園林綠化好，會所美麗，但不一定運用，大堂氣派，可接受精裝修；兩房到三房，有創(chuàng)意的房子軟件上，看重開發(fā)商品牌和樓盤的名氣與口碑。典型樓盤：證大家園，綠地崴廉主要居住區(qū)域： 比較分散，普通內中環(huán)之間業(yè)主特征：35-4

16、0歲，公司的中層三口之家居多，任務忙碌，壓力大典型特征：面子+需求，樓盤知名度和氣派最重要中環(huán)線外高橋保稅區(qū)25金橋出口加工區(qū)20張江高科5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：一對中年夫婦，一個正在上中學的女兒。一家人任務、上學的區(qū)域均在陸家嘴。男主人：某貿易公司經(jīng)理。任務忙碌，交際應付多，很少時間照顧家庭。因此空閑時盡量陪伴妻女，享用溫馨家庭光陰。女主人：某外企人事主管。講究生活的情趣、喜好廣泛，參與許多社交團體如國標舞蹈、茶座、美容課程等，同時還進展進修學習，有許多擁有共同喜好的朋友。周末有時會約請本人及丈夫的朋友舉行小PARTY。女兒：性格活潑，平常寄宿在學校。與母親一樣有著廣泛的喜好

17、，未來希望做一名女外交官，因此父母也經(jīng)常帶她參與一些公共活動，鍛煉她的口才與溝通才干。 客群掃描 白一系購房特征：單價高些沒有關系，面積要小，總價要低，地段遠些沒關系，但要有大賣場和公交、軌道硬件上，環(huán)境好，喜歡水景，會所功能豐富，對游泳池、藍球場等運動設備有劇烈要求，可接受精裝修；二房為主軟件上，看重開發(fā)商品牌和社區(qū)的名氣，喜歡大社區(qū)，喜歡社區(qū)有活力，鄰里有文化，樂活。典型樓盤：綠地崴廉、幸福小鎮(zhèn)主要居住區(qū)域：比較分散，中外環(huán)之間，特別是軌道附近 業(yè)主特征：25-30歲，兩口之家或孩子年齡較小的三口之家年輕、有活力，婚房占很大比例，任務積極向上典型特征：希望面面俱到均好，格外關注交通中環(huán)線外

18、高橋保稅區(qū)25金橋出口加工區(qū)20張江高科5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：新婚不久的年輕白領夫婦男主人：某外資企業(yè)從事采購任務。具有非常劇烈的事業(yè)心，對于未來有著明晰的努力目的。平常喜歡上網(wǎng)或看書，且范圍廣泛；偏愛英文歌曲；周末時會與妻子吃飯看電影，堅持戀愛時的浪漫與甜蜜。女主人：與男主人同公司。平常喜歡按本人的喜好布置新家，追求干凈溫馨的居家氣氛，空閑下來會在家里喝喝茶翻閱時髦雜志，或去健身中心練瑜伽和美容。 工程主力客源以較為年輕的白一，白二系為主，收入較高，追求現(xiàn)代、前衛(wèi)、時髦的生活方式，樂于品味個性化和創(chuàng)新，追求前沿的居住方式，這也恰好契合了本工程的產(chǎn)品氣質，是目的市場上最優(yōu)質最獨特的客源圈層。另一部分客源為區(qū)域內的外鄉(xiāng)系及事業(yè)有成的少成系，其購房目的以改善型為主，希望提升生活質量，向往更優(yōu)質，更高質量的生活方式。概述本項目主力客源日常出行的交通工具主要信息來源最常閱讀報紙消