開征物業(yè)稅研究與思考

1、開征物業(yè)稅的研究與考慮1、物業(yè)稅的背景中國人民銀行行長周小川在“2003中國企業(yè)首領(lǐng)年會”上表示，中國將在適當時機試點實施物業(yè)稅，屆時將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財產(chǎn)稅），相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。接著，廣東省財政廳負責人在2月份廣東省財政工作會議上透露，廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。而香港文匯報7月21日報道，北京市開征物業(yè)稅的制度設(shè)計及前期調(diào)研工作進展順利，物業(yè)稅改革的試點工作具體推行時刻待定。上海甚至傳出7月份將向人大提交物業(yè)稅的有關(guān)具體方案，然而至今沒有這方面政策出臺。從年初周小川提出可能開征物業(yè)稅以來，對房地產(chǎn)關(guān)注的各方面都在探討物業(yè)稅開征的利弊以及對房地產(chǎn)市

2、場可能產(chǎn)生的阻礙。究竟物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的阻礙呢？本文將結(jié)合國外物業(yè)稅的經(jīng)驗和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的進展現(xiàn)狀就開征物業(yè)稅對上海房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的阻礙進行探討。物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”（propertytax）、“房地產(chǎn)稅”或“不動產(chǎn)稅”（RealEstateTax），是在一定時期或一定時點上，要求其所有者或承租人（個人或法人）對其所有或使用的土地、房屋等不動產(chǎn)繳付一定稅款，其稅款額度隨房產(chǎn)的變化而變化。從目前媒體的報道看，物業(yè)稅改革的差不多框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、都市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有時期統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地

3、出讓金要緊由消費者在購房后分次繳清。這將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的格局和消費者的購房預(yù)期，因此引起廣泛關(guān)注。2、對市場的阻礙對房價的阻礙目前房價一路高漲，普遍認為土地成本過高是要緊緣故。因此，開征物業(yè)稅的一個目的確實是通過把房地產(chǎn)開發(fā)過程中一次性所繳納的稅金在物業(yè)持有期間分年繳納來達到降低房價的目的。目前房地產(chǎn)售價當中，土地出讓金大約占到10%，拆遷補償約占到15%，各項收費占16%左右，稅約占到9%，土地成本與各項稅費合計約占房地產(chǎn)價格組成的50%，建筑安裝成本約占30-35%，開發(fā)商利潤占15-20%。而國外進展中國家的地價及稅費三項僅占價格的20，建筑安裝成本卻占73，利潤只占7。相比之下

4、，上海房地產(chǎn)市場價格組成不合理?，F(xiàn)行的土地出讓制度中，開發(fā)商在拿到土地時要一次性繳納土地出讓金、拆遷補償費、房地產(chǎn)稅、契稅等，由于土地資源的稀缺性和政府操縱土地供應(yīng)量，土地價格存在較高的虛擬價值，以至于在房地產(chǎn)價格組成中，土地出讓金占到10%之多。通過開征物業(yè)稅，把獵取土地時一次性繳納的土地出讓金、各種稅費分攤到業(yè)主持有期間分期繳納，相當于房屋售價的35%部分（拆遷補償費不可能分年支付）一次性繳納的費用被分攤到70年（住宅用地使用年限，以下僅討論住宅）或50年繳納，理論上開發(fā)成本能夠降低35%-35%/70=34.5%。按上海市區(qū)住宅均價8000元/平方米計算，房價能夠降至8000（1=34.

5、5%)=5240元/平方米！圖1 上海房地產(chǎn)價格組成圖2 國外進展中國家房價組成而實際上，由于房價的決定在于市場的供求，盡管房地產(chǎn)開發(fā)成本降低了，房價也可不能降低34.5%,因為房價下降后需求會增加，在供應(yīng)不變得情況下，需求的增加反而會引起房價的上升。如圖3所示，在開始征收物業(yè)稅時，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，短時刻內(nèi)市場供應(yīng)量可不能有較大變化。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻也降低了，行業(yè)競爭將會加劇，長期趨勢必定是房價下降，反映在供給曲線上確實是供給曲線右移。在需求方面，由于征收物業(yè)稅后房價下降，買房門檻降低，購房者需求增加（尤其是高檔住宅會比較明顯），但從長期趨勢看，征收物業(yè)稅

6、是把當前的支付轉(zhuǎn)化成一系列的支付，總支付并沒有多大變化，因此，長期需求差不多不變。圖4反映了開征物業(yè)稅后長期供需變化。圖3 開征物業(yè)稅的短期供需變化DSDQPQ1Q2P1P2M1M2圖4 開征物業(yè)稅長期供需變化SDQPQ1Q2P1P2M1M2S圖3反映了開征物業(yè)稅的短期內(nèi)，由于供應(yīng)量差不多不變，而需求隨著房價下降而增加，需求曲線右移，房價有上漲的趨勢，在一定程度上抑制了房價的下降。因此，短期內(nèi)房價可不能有太大的下降空間。圖4反映了開征物業(yè)稅后由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的大幅下降，供應(yīng)曲線右移，市場競爭使得房地產(chǎn)價值回歸，房價下降接近上面計算的理論極限。對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的阻礙由于物業(yè)稅降低買房門檻而增加養(yǎng)房壓

7、力，形成所謂的“買房容易養(yǎng)房難”的局面。關(guān)于中低檔物業(yè)，由于房價下降，買房的門檻降低，需求將會更加旺盛。此外，醞釀中的物業(yè)稅關(guān)于第一套住宅或者居民自住用房專門可能免征，稅收政策向低端市場傾斜勢必刺激中低檔物業(yè)的需求和供給。而關(guān)于高檔物業(yè)，在短期內(nèi)，開征物業(yè)稅后房價的下降有限，并不能大大刺激豪宅等高端產(chǎn)品的購買需求。從長期來講，由于住宅使用成本的大大提高，高端市場的遠期開發(fā)會受到一定程度的壓抑。從某種角度看，物業(yè)稅的征收標準與物業(yè)的面積或總價有一定關(guān)系，假如像個稅一樣征收則必定出現(xiàn)多個不同建筑面積下稅率的臨界點，這些臨界點下將積壓大量面積或總價接近的單位，設(shè)計師在進行戶型設(shè)計時將考慮稅費因素。假

8、如采納統(tǒng)一的稅率，戶型面積區(qū)間將壓縮在一個功能和價格比較合理的范圍內(nèi)。同時，由于稅費的征收，居住成本上升，樓盤的質(zhì)量也將成為樓盤競爭的熱點。3、對政府的阻礙我國現(xiàn)行的土地出讓制度為買地后需一次性付清地價。如此一來，每一屆政府就會希望在任職期間盡量多賣地以快速大量地籌集建設(shè)資金，緩解資金壓力。賣地籌集的大量資金可能導致各個地點的政府性投資出現(xiàn)不正常的增長，也給下屆政府造成專門大壓力。物業(yè)稅一旦開征，以往在房價當中一次性交納的稅費包括地價，將按年收取，如此一來，政府的賣地積極性就會受到抑制。政府盡管可能由于物業(yè)稅開征頓時少了較多的土地出讓收入，然而能夠為政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的長期收入，這有利于遏制為求

9、短期政績的賣地行為，并將土地財寶平均分配到每一屆政府、每一代人手中，改變目前寅吃卯糧的不正常局面。4、對開發(fā)商的阻礙資金瓶頸迎刃而解現(xiàn)行的房地產(chǎn)操作方式，從獵取土地到開始銷售，盡管稅費計入成本最后都分攤到消費者身上，然而開發(fā)商在前期為了獵取土地而墊付的成本仍然專門高，專門難脫離開銀行的支持。而宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)項目的信貸阻礙專門大，除了少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目外，多數(shù)房地產(chǎn)項目都專門難從銀行申請到大額貸款。而房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金還處于起步時期，尚不能滿足開發(fā)商龐大的資金需求。實行物業(yè)稅后，開發(fā)商所需預(yù)先支付的成本就能大大降低，從目前情況看，能夠降低40%左右，許多項目差不多就不需要貸款，開發(fā)商的資金瓶頸問

10、題迎刃而解。行業(yè)利潤率下降短期來看，征收物業(yè)稅后，開發(fā)商為獵取開發(fā)土地而需預(yù)先支付的成本大大降低，開發(fā)商能夠獵取較多的超額利潤。從長期看，房地產(chǎn)行業(yè)這些年所顯示出的巨大利潤空間由于行業(yè)進入壁壘降低必定會使更多資本進入，資金實力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重點，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤將大幅度下降。5、對消費者的阻礙對消費者而言，物業(yè)稅帶來最大的變化確實是能夠帶來房價的下降，盡管房價下降到預(yù)期的幅度還需要較長的時刻，然而對當前持續(xù)上漲的房價，能夠降下來是多數(shù)消費者所樂意看到的。上海的房價差不多保持在較高水平，消費需求依舊專門強勁，重要的緣故在于居民對住房的“剛性需求”還沒有得到完全釋放，動遷、改善住房條

11、件與新增人口的住房需求量還專門大。然而潛在的需求還不能專門快就轉(zhuǎn)化為有效的需求，因為這部分群體的購買力有限，數(shù)據(jù)上反映出來確實是房價-收入比太高。依照2004年上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)計算出來的上海房價-收入比為12.47（按100平方米/套計算）。如上面理論分析所述，物業(yè)稅開征后，房價長期（一兩年后）來看會有較大幅度下降，最多可望下降三分之一，房價-收入比則下降至8，處于居民承受能力范圍之內(nèi)。此外，關(guān)于貸款買房者來講，物業(yè)稅導致房價下降除了購房門檻降低外，能夠減少利息支出。圖5 2000-2003年上海房價/收入走勢圖關(guān)于出租類物業(yè)，物業(yè)稅的征收最終轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)的使用者上，即最終由租客承擔，因此租金必

12、定上漲。但為了利于物業(yè)稅的征收，政府有關(guān)部門可能會對物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和出租手續(xù)操縱的更為嚴格。6、開征物業(yè)稅的意義與存在的問題物業(yè)稅會隨著土地或房產(chǎn)市值的變化而變化，能夠通過稅率對房地產(chǎn)市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調(diào)節(jié)，由于物業(yè)稅增加了物業(yè)持有成本，減少了房地產(chǎn)投機和投資的利潤空間，能夠有效的遏制房地產(chǎn)投機泡沫，減少炒房帶來的市場風險。對高檔物業(yè)提高持有成本，對居民自用或者中低檔住宅實行減征或免征的政策，有利于縮小社會貧富差距，促進社會健康穩(wěn)定進展。然而，我國還沒有物業(yè)稅的有關(guān)立法，物業(yè)稅的實行只可能首先從部分房地產(chǎn)市場比較成熟的都市試點，然后擇機推而廣之。目前開征物業(yè)稅還面臨著諸多問題，要緊有

13、：如何征收物業(yè)稅、關(guān)于存量物業(yè)該如何征收物業(yè)稅、征收物業(yè)稅后土地供應(yīng)方式該如何變化以及評估體系不完善等。在物業(yè)稅征收的過程中難題不只是關(guān)于征收的法律、法規(guī)的制定，還有一個可操作性的難題.在實際執(zhí)行中，如何有效地征收才是最重要的，這其中的不易，從個人所得稅的困難征收歷程，以及現(xiàn)在花樣繁多的逃稅方式就可見一斑。面對全社會每家每戶的征收，目前的征收力量和方法是難以應(yīng)付的。由于物業(yè)稅征收長達年久，一旦出現(xiàn)拒交、逃稅或者無力交納，征收機關(guān)的執(zhí)法成本將是巨大的。由于已購房屋差不多繳納土地出讓金和有關(guān)稅費，再繳納物業(yè)稅就會出現(xiàn)重復征收的問題。因此，國家在制訂新的稅收政策時會充分考慮已購房屋人的利益，在新稅法實施的一定期限內(nèi)，會對老的房地產(chǎn)物業(yè)采取過渡措施。目前，財稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅方法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率臨時不含有土地出讓金并入的因素等?，F(xiàn)在實行的土地拍賣制度是完全市場經(jīng)濟條件下獵取土地使用權(quán)的公平競爭，事實上也是一個資金門檻，把專門多實力微小的開發(fā)商拒之門外。一旦不需要一次交清地價，那些小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司就可能來到那個利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)。就拿目前每個都市幾百家甚至上千家的開發(fā)商而言，假如在土地治理