上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告

日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告二○二五年二月二十一日估值報告概要 1估值報告正文 2 2 4 4 5五、估值基準日 5 5 6 8 9 日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告1北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告概要委托人：日播時尚集團股份有限公司估值目的：對日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)所涉及上海日播至勝實業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價值進行估算。估值對象：上海日播至勝實業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價值；估值范圍：上海日播至勝實業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。價值類型：市場價值。估值基準日：2024年12月31日。估值方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。估值結(jié)論：在滿足估值假設(shè)的前提下，上海日播至勝實業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益的賬面價值10,410.87萬元，估值價值13,680.44萬元。估值結(jié)論使用有效期：本估值結(jié)論的有效使用期限為自估值基準日起一年有效，超過一年，需重新進行估值。以上內(nèi)容摘自估值報告正文，欲了解本估值項目的詳細情況和合理理解估值結(jié)論，應(yīng)當閱讀估值報告正文。日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告2北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告正文一、目標公司概況(一)注冊登記情況法定住所：上海市松江區(qū)茸陽路98號5幢101經(jīng)營場所：上海市松江區(qū)茸陽路98號5幢101企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)成立日期：2020年11月17日經(jīng)營期限：2020年11月17日至無固定期限 電子商務(wù)(不得從事增值電信、金融業(yè)務(wù)),從事計算機科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)咨詢、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓，廣告設(shè)計、制作、代理、廣告發(fā)布(非廣播電臺、電視臺、報刊出版單位),倉儲服務(wù)(除危險品、食品),商務(wù)信息咨詢，術(shù)進出口(國家禁止或涉及行政審批的貨物和技術(shù)進出口除外)。(除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告3北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司上海日播至勝實業(yè)有限公司系由日播時尚集團股份有限公司投資組建的有限公司，于2020年11月17日成立，取得上海市松江區(qū)市場監(jiān)督管理局核發(fā)的金額單位：人民幣萬元出資比例1日播時尚集團股份有限公司(二)經(jīng)營情況公司主要從服裝及飾品、鞋帽、家用紡織品、辦公用品、工藝品(象牙及其制品除外)、化妝品、箱包、眼鏡、家居用品、日用百貨的批發(fā)零售。2、公司近三年及估值基準日資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營狀況金額單位：人民幣萬元項目2022年12月31日2023年12月31日2024年12月31日資產(chǎn)總計負債總計項目凈利潤(三)估值報告使用人二、估值目的對日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)所涉及上海日播至勝實業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價值進行估算。本次估值對象為委托人指定的上海日播至勝實業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益如下表列示：本次估值基準日財務(wù)報表已經(jīng)眾華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具了“眾會字(2025)第00651號”無保留意見審計報告。主要資產(chǎn)的權(quán)屬、經(jīng)濟、物理狀況：1、在建工程-土建工程主要為松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)3-2地塊工程項目，位于松江區(qū)中山街道11街坊74/2丘。該工程項目于2015年3月取得土地使用權(quán)證；2017年12月，由上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局下發(fā)了《關(guān)于審定新建辦公樓建設(shè)工程設(shè)計方案的決定》;2018年5月分別取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并于2018年6月開始動工。項目原始規(guī)劃下擬總投資57,219.51萬元建成生態(tài)辦公及創(chuàng)意辦公園區(qū)。2020年2月27日起，該工程因工程訴訟而停建，2023年10月，擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告5北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司上海市第一中級人民法院(2023)滬01民終5544號民事判決書終審判決，訴訟事項完結(jié)。截至估值基準日，該生態(tài)商務(wù)區(qū)已完成地基工程及部分地下室工程，當前工程停建中，工程維護保養(yǎng)情況良好。2、無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)為工程項目所占用的土地，為出讓土地，權(quán)屬清晰，權(quán)利人為上海日播至勝實業(yè)有限公司，土地用途：辦公樓，剩余使用年限38.04年。截至估值基準日，因工程項目停建而處于閑置狀態(tài)。申報的表外資產(chǎn)情況：目標公司未申報表外資產(chǎn)、負債。引用其他機構(gòu)出具報告情況：本次估值所依據(jù)的目標公司財務(wù)數(shù)據(jù)賬面價值經(jīng)眾華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具了無保留意見審計報告，審計報告編號為眾會字(2025)第00651號，出具日期為2025年02月20日。四、價值類型根據(jù)估值目的及估值對象特點，采用市場價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，估值對象在估值基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、估值基準日本項目估值基準日為：2024年12月31日。六、估值假設(shè)(一)截止2024年12月31日，因工程訴訟事項已完結(jié)，本次估值假定待估范圍內(nèi)工程項目按已取得的地下施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證等工程相關(guān)許可證，以原規(guī)劃的辦公用途，于2025年重新開建，并于2026年6月完工并投入使用。(二)本次估值假定原規(guī)劃用途下辦公配套商業(yè)均建于一層，地下部分均為車庫。(三)本次估值考慮到市場環(huán)境的變化，當?shù)匾巡贿m合建設(shè)生態(tài)辦公及創(chuàng)意行續(xù)建。(四)對于估值結(jié)論所依據(jù)而由委托人及相關(guān)當事方提供的信息資料，項目對委托人提供的信息資料的真實性、合法性、完整性不做任何保證。(五)對于價值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方式所需由有關(guān)地方、國家政府機構(gòu)、私人組織或團體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律性或行政性授權(quán)文件假定已經(jīng)或可以隨時獲得更新。(六)假定上海日播至勝實業(yè)有限公司管理層(或未來管理層)負責任地履行資產(chǎn)所有者的義務(wù)并稱職地對相關(guān)資產(chǎn)實行了有效地管理。(七)除估值報告中有關(guān)說明，現(xiàn)行稅收法律制度將不發(fā)生重大變化，稅率將保持不變，所有適用的法規(guī)都將得到有效遵循。(八)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化，無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響。七、估值方法(一)估值方法用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法技術(shù)思路和模型本項目采用的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以重新建造一個與估值對象在估值基準日的表術(shù)思路。資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值價值計算公式：(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評定過程包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、其他流動資產(chǎn)。(1)貨幣資金包括：銀行存款。本次估值以核實后的賬面值確定估值價值。(2)應(yīng)收款項包括：應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。應(yīng)收款項的預(yù)計估值風險損失，確定估值價值。壞賬準備為企業(yè)按《企業(yè)會計準則》規(guī)定計提數(shù)，本次估值按零值確定。(3)其他流動資產(chǎn)為目標公司待抵扣進項稅和留抵稅額，本次估值以核實后的賬面價值確定估值價值。包括：在建工程、無形資產(chǎn)。(1)在建工程對于開發(fā)完成后不進行銷售的在建工程項目，本次估值參照企業(yè)按原規(guī)劃用途下的后續(xù)開發(fā)計劃及相關(guān)盈利測算，采用假設(shè)開發(fā)法進行估算。該方法基本公式如下：估值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-開發(fā)利潤(2)無形資產(chǎn)包括：土地使用權(quán)1宗地，面積18,422.03平方米。本次估值因?qū)υ诮üこ添椖坎捎眉僭O(shè)開發(fā)法進行估算，估值結(jié)果已包含土地使用權(quán)價值，故不再單獨對土地使用權(quán)價值進行估算。為流動負債。具體包括：應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款。本次估值以核實后的實際應(yīng)償還的債務(wù)確定估值價值。八、估值結(jié)論在估值假設(shè)成立的前提下，上海日播至勝實業(yè)有限公司在估值基準日的股東全部權(quán)益賬面價值10,410.87萬元，估值價值13,680.44萬元。資產(chǎn)估值結(jié)果表AB日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告9北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司估值結(jié)果詳細情況見估值明細表。九、特別事項說明(一)截至2024年12月31日，上海日播至勝實業(yè)有限公司已聘請基準方中建筑設(shè)計股份有限公司對停建工程按保障性租賃用途進行重新規(guī)劃設(shè)計，但該變更計劃尚未取得政府主管部門批準，本次估值對工程項目按原規(guī)劃下辦公樓用途進行估算，未考慮上述變更可能對估值產(chǎn)生的影響。(二)本估值報告基于委托人及目標公司提供的資料、項目承做人員現(xiàn)場調(diào)查和收集的其他資料，本著嚴謹、負責的態(tài)度和客觀、公正的原則撰寫，旨在幫助委托人為擬實施的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟行為而確定上海日播至勝實業(yè)有限公司于2024年12月31日的股東全部權(quán)益價值，并非根據(jù)《中國資產(chǎn)評估準則》要求撰寫，不具有法律效力，僅作為本次經(jīng)濟行為的參考建議。(三)本估值結(jié)論未考慮估值對象估值增減值所引起的稅收責任，最終應(yīng)承擔的稅負應(yīng)以當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的稅負金額為準。(四)本估值結(jié)論沒有考慮未來可能承擔的抵押、擔保事宜等對估值結(jié)果的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估值對象價值的影響；若前述條件以及估值中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則及繼續(xù)使用等其他假設(shè)、前提發(fā)生變化時，估值結(jié)果一般會失效，使用人不能使用本估值報告書，否則所造成的一切后果由報告使用人承擔。日播時尚集團股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海日播至勝實業(yè)有限公司股權(quán)估值項目估值報告(五)在估值基準日至本估值報告日之間，上海日播至勝實業(yè)有限公司未申報產(chǎn)生重大影響的期后事項，項目承做人員亦無法發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的期后事對上述特別事項的處理方式、特別事項對估值結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，提請估十、估值報告使用限制說明(一)估值報告只