市場分析-不動產(chǎn)市場分析( 30)

1、不動產(chǎn)市場分析土地管理與開發(fā)專題(三)謝博明2021.09.2810.05何謂不動產(chǎn)市場分析？以次市場(Submarket)與市場區(qū)隔(Market Segregation)的觀念分析供給價格品質(zhì)需求數(shù)量區(qū)位總體環(huán)境區(qū)域環(huán)境個案環(huán)境何時要做市場分析？有需求時就做依目的而分：普通家庭之購屋投資建商之投資專業(yè)人士了解市場動態(tài)不動產(chǎn)次市場地區(qū) -臺南市(縣)、高雄市(縣)產(chǎn)品 -預(yù)售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋價位 -高價位、中價位、低價位類型 -套房、透天、公寓、大廈、社區(qū)面積 -大坪數(shù)、中坪數(shù)、小坪數(shù)市場分析架構(gòu)總體市場分析 (Market Analysis)個體市場分析 (Marketabili

2、ty Analysis)總體市場分析目的掌握投資地區(qū)整體大環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場景氣等動態(tài)，作為投資戰(zhàn)略(時機(jī)，型態(tài)，地區(qū))擬定及修正之參考?？傮w市場分析項(xiàng)目國內(nèi)或國際政經(jīng)發(fā)展趨勢市場範(fàn)圍界定地區(qū)發(fā)展分析不動產(chǎn)市場動向分析政府住宅與金融政策個體市場分析目的掌握區(qū)域市場環(huán)境動態(tài)與基地實(shí)質(zhì)條件，對個案開發(fā)之影響，優(yōu)缺點(diǎn)，以作為個案產(chǎn)品戰(zhàn)略之訂價戰(zhàn)略之參考。個體市場分析項(xiàng)目界定目標(biāo)市場的範(fàn)圍目標(biāo)市場分析基地分析競爭者調(diào)查分析市場胃納率及佔(zhàn)有率分析利潤及本錢預(yù)估行銷戰(zhàn)略及經(jīng)營計(jì)畫總體市場分析Market Analysis國內(nèi)或國際政經(jīng)發(fā)展趨勢分析國內(nèi)及國際的經(jīng)濟(jì)狀況(二手資料分析)經(jīng)濟(jì)成長變動趨勢利率通貨

3、膨脹時事分析例如石油價格變動、金融海嘯之影響市場範(fàn)圍界定視投資對象的市場或買賣範(fàn)圍來界定市場範(fàn)圍以都會區(qū)或都市地區(qū)為範(fàn)圍視不動產(chǎn)型態(tài)及需求者而定例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等地區(qū)發(fā)展分析 (一)人口成長分析人口結(jié)構(gòu)與人口成長流動遷移所得產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就業(yè)機(jī)會資料來源：中央與各縣市政府主計(jì)資料地區(qū)發(fā)展分析 (二)都市發(fā)展予以高度關(guān)切都市未來之發(fā)展，房地產(chǎn)市場很大影響主要計(jì)劃：供參考細(xì)部計(jì)劃：重視交通、土地運(yùn)用 控制、公共設(shè)施其他：新開發(fā)地區(qū)，重劃區(qū)不動產(chǎn)市場動向分析不動產(chǎn)市場景氣分析：未來能否看漲, 持平，向下探底，利率，M1B, 所得不動產(chǎn)型態(tài)分析：現(xiàn)在、未來熱門之不動產(chǎn)型態(tài)，例如豪宅

4、或是商用不動產(chǎn)市場價位分析：各型態(tài)不動產(chǎn)價格行情市場胃納：依地區(qū)不動產(chǎn)市場能夠銷售(容納或去化)的數(shù)量資料來源：政府與民間機(jī)構(gòu)發(fā)布之訊息政府住宅與金融政策前幾年不動產(chǎn)市場景氣熱絡(luò)，房價飆漲，不少民眾已無力負(fù)擔(dān)高漲的房價，政府之政策如何減輕民眾的購屋負(fù)擔(dān)？全球金融海嘯導(dǎo)致不動產(chǎn)市場景氣低迷，政府之政策如何提振房市，消化空屋？上述之分析有許多可在政府公佈的訊息，以及報章雜誌與網(wǎng)路上可以看到住宅與不動產(chǎn)相關(guān)資訊連結(jié)住宅資訊統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-首頁.mht住宅資訊統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-住宅相關(guān)資訊網(wǎng)站.mht財(cái)團(tuán)法人國土規(guī)劃及不動產(chǎn)資訊中心.mht全國法拍屋網(wǎng)站連結(jié).mht個體市場分析Marketability Analysi

5、s界定目標(biāo)市場的範(fàn)圍以不動產(chǎn)的對象或類型來界定以自然或行政上的界限劃分以消費(fèi)者的需求型態(tài)劃分目標(biāo)市場分析 (一)生活環(huán)境投資個案基地所在區(qū)域生活環(huán)境與公共設(shè)施調(diào)查。區(qū)域環(huán)境概況：人口、戶數(shù)、居民類型與生活型態(tài)公共設(shè)施配置：學(xué)校、公園綠地、市場等交通運(yùn)輸對外交通狀況：鐵公路與航空等主要道路分佈：主要道路走向。目標(biāo)市場分析 (二)區(qū)域市場分析區(qū)域內(nèi)推出房地產(chǎn)個案分析，並參考大環(huán)境房地產(chǎn)市場狀況，從中歸納出目前及未來區(qū)域市場之發(fā)展動向基地調(diào)查分析(一)基地置及產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地標(biāo)示、座落、面積以及產(chǎn)權(quán)歸屬。基地運(yùn)用調(diào)查實(shí)際運(yùn)用現(xiàn)況並拍照紀(jì)錄法規(guī)控制調(diào)查建蔽、容積率、山坡地、水岸、 河川地以及非都市土地運(yùn)用

6、?；卣{(diào)查分析(二)周圍環(huán)境與出入動線基地附近環(huán)境(以鄰里為範(fàn)圍)、建物形態(tài)、土地運(yùn)用、交通動線、大眾運(yùn)輸路線。公共設(shè)施配置鄰里附近之公共設(shè)施距地區(qū)(區(qū)域內(nèi))主要公共設(shè)施之距離，例如學(xué)校、公園、購物中心等競爭個案分析競爭個案調(diào)查個案名稱、位置、個案公開行銷日期，以及興建與行銷公司。個案型態(tài)與樓層數(shù)：包含規(guī)劃坪數(shù)(主力坪數(shù))、規(guī)劃戶數(shù)、推出總金額、平均單價以及平均銷售率。競爭個案評估：各項(xiàng)調(diào)查後之評估其優(yōu)缺點(diǎn)，作為投資個案本身之參考。市場胃納率及佔(zhàn)有率分析市場胃納率(需求分析) (Absorption Rate)市場佔(zhàn)有率(供給分析) (Capture Rate)銷售率(供需分析) (Sales Rate)市場胃納率一定市場範(fàn)圍與期間內(nèi)，對象標(biāo)的的潛在需求量某種類型價格下，能被吸收或購買的數(shù)量公式: 已購買的數(shù)量 / 可購買的數(shù)量市場佔(zhàn)有率在一定的市場範(fàn)圍與期間內(nèi)，投資個案供給佔(zhàn)市場總供給的比例公式: 已推出的數(shù)量 / 可推出的數(shù)量銷售率公式: 已