資產(chǎn)評(píng)估最全課件完整版ppt教程整套教學(xué)講義(最新)

1、第十一章 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則學(xué)習(xí)目的與要求掌握中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系了解中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的特點(diǎn)及已發(fā)布的準(zhǔn)則了解國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)了解美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)了解英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)評(píng)估和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)框架資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系及特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則第一節(jié)第一節(jié) 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則1. 我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系及特點(diǎn)從資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系橫向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則包括業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則兩個(gè)部分。從資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系縱向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則包括不同的層次。第一節(jié) 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則我國(guó)資產(chǎn)

2、評(píng)估準(zhǔn)則體系的主要特點(diǎn) 系統(tǒng)性與開放性相結(jié)合 原則性與規(guī)則性相結(jié)合 現(xiàn)實(shí)性與適度超前性相結(jié)合 單項(xiàng)與綜合相結(jié)合 實(shí)體性與程序性相結(jié)合已發(fā)布審議中規(guī)劃中資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則（執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則）（程序性準(zhǔn)則）（實(shí)體性準(zhǔn)則）資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則珠寶首飾機(jī)器設(shè)備企業(yè)價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估程序利用專家工作和相關(guān)報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估委托合同資產(chǎn)評(píng)估檔案核查驗(yàn)證森林資源資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)（評(píng)估）指南以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的企業(yè)國(guó)資報(bào)告金融國(guó)資報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)資產(chǎn)訴訟抵質(zhì)押業(yè)務(wù)質(zhì)量控制上市公司評(píng)估財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)稅收目的并購(gòu)?fù)顿Y價(jià)值文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見投資房地產(chǎn)著作權(quán)資產(chǎn)價(jià)值類型專利資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)減值金融不良資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

3、實(shí)物期權(quán)金融工具法律權(quán)屬商標(biāo)資產(chǎn)第一節(jié) 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則2. 資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的主要內(nèi)容 資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估的定義構(gòu)建相對(duì)完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系主要構(gòu)成和適用范圍主要特點(diǎn) 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則的主要內(nèi)容職業(yè)道德的基本要求專業(yè)勝任能力的要求與委托方和其他相關(guān)當(dāng)事人關(guān)系的要求獨(dú)立性的要求與其他資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)系的要求第一節(jié) 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則3. 資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則 程序性具體準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告 實(shí)體性具體準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則機(jī)

4、器設(shè)備資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則珠寶首飾資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則森林資源資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估指南 資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第二節(jié)第二節(jié) 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則(International Valuation Standards， IVS) 是由國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì) (International Valuation Standards Committee) 制定并頒布的。1. 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)產(chǎn)生背景及其宗旨 國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)于1981年成立，它是聯(lián)合國(guó)的非政府組織(NGO)成員，并于1985年獲得了聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)理事會(huì)的注冊(cè)，是重要的國(guó)際性評(píng)估專業(yè)組織，1995

5、年3月在南非開普敦召開的第14屆年會(huì)上，決定更名為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)。19852017年，IVSC已先后發(fā)布了11版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。2. 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)體系 際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)于1985年制定了第一版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，由于國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的成立背景和當(dāng)時(shí)評(píng)估業(yè)務(wù)的國(guó)際發(fā)展情況，第一版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則帶有明顯的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特色。之后經(jīng)過(guò)多次重大修訂，越來(lái)越多地考慮了不動(dòng)產(chǎn)之外的其他評(píng)估業(yè)務(wù)，朝綜合化方向發(fā)展。第二節(jié) 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（2017版)被認(rèn)為是在世界范圍實(shí)現(xiàn)價(jià)值實(shí)踐的重要里程碑，同時(shí)還被當(dāng)作服務(wù)全球評(píng)估專業(yè)人員的關(guān)鍵指引，并將為作為投資決策和財(cái)務(wù)報(bào)告關(guān)鍵要素的估價(jià)的一致性、透明性和可靠度

6、提供支撐。IVS簡(jiǎn)介術(shù)語(yǔ)表IVS框架基本準(zhǔn)則IVS 101工作范圍IVS 102調(diào)查和遵循IVS 103報(bào)告IVS 104價(jià)值類型IVS 105評(píng)估途徑和方法資產(chǎn)準(zhǔn)則IVS 200企業(yè)及企業(yè)權(quán)益IVS 210無(wú)形資產(chǎn)IVS 300廠房和設(shè)備IVS 400不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益IVS 410開發(fā)性不動(dòng)產(chǎn)IVS 500金融工具第二節(jié) 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則3. 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的價(jià)值定義價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值市場(chǎng)租金4. 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的行為守則 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（2007版）中的行為守則包括下列內(nèi)容：引言、范圍、定義、職業(yè)道德、勝任能力、披露要求、評(píng)估報(bào)告。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則實(shí)施的基礎(chǔ)是，應(yīng)當(dāng)由誠(chéng)實(shí)且具有專業(yè)勝任能力的專業(yè)評(píng)估

7、師，遵守國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，不偏不倚、不受個(gè)人利益影響開展評(píng)估業(yè)務(wù)，所出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)清楚地披露與正確理解評(píng)估相關(guān)的所有重要事項(xiàng)，不得誤導(dǎo)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)致力于提升并保持評(píng)估行業(yè)的公眾信任。協(xié)同價(jià)值公平價(jià)值清算價(jià)值美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則第三節(jié)第三節(jié) 美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則1. 美國(guó)評(píng)估行業(yè)概況1987年，美國(guó)一些協(xié)會(huì)聯(lián)合成立了評(píng)估促進(jìn)會(huì)(Appraisal Foundation， AF)，并制定了統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2. 美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則的主要內(nèi)容包含10項(xiàng)準(zhǔn)則、37項(xiàng)咨詢意見、332個(gè)常見問題3. 美國(guó)對(duì)評(píng)估報(bào)告的分類及其內(nèi)容第三節(jié) 美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則定義引言規(guī)定職業(yè)道德勝任能力工作范圍司法例外檔案保存資

8、產(chǎn)準(zhǔn)則準(zhǔn)則1和2：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估及報(bào)告準(zhǔn)則3和4：評(píng)估復(fù)核及報(bào)告準(zhǔn)則5和6：集群不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估及報(bào)告準(zhǔn)則7和8：個(gè)人財(cái)產(chǎn)評(píng)估及報(bào)告準(zhǔn)則9和10：企業(yè)價(jià)值評(píng)估及報(bào)告評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則第四節(jié)第四節(jié) 英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則1. 英國(guó)評(píng)估行業(yè)概況 英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)基本上可以分為政府管理下的估價(jià)體系和民間自律性估價(jià)體系兩大體系。 政府管理下的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)體系主要服務(wù)于征稅目的，在組織上分為三個(gè)層次，即中央級(jí)、大區(qū)級(jí)和區(qū)級(jí)估價(jià)辦公室。 民間的估價(jià)機(jī)構(gòu)則是完全不依賴任何部門的獨(dú)立、客觀、公正的社會(huì)中介服務(wù)組織，其組織形式主要是合伙制和有限責(zé)任公司，也有少量個(gè)人獨(dú)資形式的。 民間估價(jià)機(jī)構(gòu)在發(fā)展過(guò)程中，逐漸建立了自律性的行

9、業(yè)協(xié)會(huì)組織。目前有關(guān)估價(jià)的協(xié)會(huì)有兩家英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）和稅收評(píng)估協(xié)會(huì)（IRRV），其中英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)占絕對(duì)主導(dǎo)地位。第四節(jié) 英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則2. 評(píng)估準(zhǔn)則和行為準(zhǔn)則的制定和修訂 RICS評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（紅皮書）初是以兩個(gè)獨(dú)立標(biāo)題出版的：資產(chǎn)評(píng)估指南是以“資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐聲明和指南”為標(biāo)題出版的，第一版出版于1976年；評(píng)估指南手冊(cè)第一版出版于1980年。 2003年RICS首次出版評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并于2003年3月至2007年4月進(jìn)行了9次修訂出版。 新版的紅皮書于2017年6月發(fā)布，與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（2017年版）出版時(shí)間一致，并已納入IVSC國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則體系。2017年版紅皮

10、書的主要內(nèi)容是：引言術(shù)語(yǔ)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估技術(shù)與績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估應(yīng)用實(shí)務(wù)指南（VPGA）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（2017版）3. RICS的行為守則本章小結(jié) 2007年11月28日，財(cái)政部和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，涵蓋了業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則；其中，業(yè)務(wù)準(zhǔn)則還分為基本準(zhǔn)則與具體準(zhǔn)則、程序性準(zhǔn)則與實(shí)體性準(zhǔn)則，這標(biāo)志著我國(guó)建立了適應(yīng)我國(guó)國(guó)情、與國(guó)際基本接軌的比較完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。我國(guó)已經(jīng)建立的包括15項(xiàng)準(zhǔn)則在內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系涵蓋了資產(chǎn)評(píng)估的主要業(yè)務(wù)，包括資產(chǎn)評(píng)估的主要程序，基本能夠滿足目前的一般執(zhí)業(yè)需求。隨著2016年7月資產(chǎn)評(píng)估法的通過(guò)以及2017年4月財(cái)政部資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法的

11、發(fā)布，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)于2017年8月迎來(lái)了27項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估新準(zhǔn)則，形成了覆蓋主要執(zhí)業(yè)流程和執(zhí)業(yè)領(lǐng)域、符合我國(guó)國(guó)情、與國(guó)際評(píng)估理念趨同且兼容性強(qiáng)的、較為完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則是20多年來(lái)在全球化背景下逐步建立和完善的國(guó)際性資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，總結(jié)了世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)先進(jìn)的資產(chǎn)評(píng)估理念、理論和方法，是當(dāng)前國(guó)際上最具影響力的包括各類資產(chǎn)的綜合性準(zhǔn)則，許多國(guó)家直接應(yīng)用國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則或吸收國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容。本章小結(jié) 美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則是20世紀(jì)80年代中期由不動(dòng)產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的評(píng)估業(yè)危機(jī)的產(chǎn)物。經(jīng)過(guò)多年的不斷修訂，發(fā)展成為綜合性的評(píng)估準(zhǔn)則。該準(zhǔn)則是美國(guó)法律規(guī)定的公認(rèn)評(píng)估準(zhǔn)則，任何評(píng)估協(xié)會(huì)及其

12、會(huì)員執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)都必須遵守該準(zhǔn)則，這也是美國(guó)評(píng)估行業(yè)逐步走向統(tǒng)一的標(biāo)志之一。該準(zhǔn)則在理論和實(shí)踐的許多方面代表了評(píng)估行業(yè)的最新動(dòng)向，是國(guó)際上最具影響力的評(píng)估準(zhǔn)則之一。 英國(guó)的評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是最早的評(píng)估準(zhǔn)則，其內(nèi)容以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為主，在國(guó)際評(píng)估界具有非常重要的影響。近年來(lái)，隨著評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)進(jìn)行了改組，朝綜合化方向發(fā)展。英國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則也在不斷修訂，目前已與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則全面對(duì)接并納入國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則體系。思考題1. 簡(jiǎn)述中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。2. 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的特點(diǎn)是什么?3. 我國(guó)已發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則有哪些?4. 簡(jiǎn)述國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系。5. 簡(jiǎn)述國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中對(duì)市

13、場(chǎng)價(jià)值的定義。6. 簡(jiǎn)述美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系。7. 簡(jiǎn)述美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分類及其區(qū)別。8. 簡(jiǎn)述英國(guó)評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)體系及主要內(nèi)容。第一章 緒論學(xué)習(xí)目的與要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)和特點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別掌握資產(chǎn)評(píng)估的要素掌握價(jià)值類型的概念和內(nèi)容了解資產(chǎn)評(píng)估的程序及功能結(jié)構(gòu)框架緒論資產(chǎn)評(píng)估的含義定義種類資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象資產(chǎn)評(píng)估的要素價(jià)值類型價(jià)值類型的定義價(jià)值類型的分類標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值類型的核心內(nèi)容基本程序功能資產(chǎn)評(píng)估的含義第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義1. 定義：資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)

14、估原則，按照評(píng)估程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判斷并發(fā)表專業(yè)意見的活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估的活動(dòng)主體是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員；資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)繩是國(guó)家的法律法規(guī)及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則；資產(chǎn)價(jià)值的判斷方式是估計(jì)而不是定價(jià)。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義以下三點(diǎn)是理解資產(chǎn)評(píng)估定義的關(guān)鍵：成交價(jià)格和內(nèi)在價(jià)值專業(yè)評(píng)估與非專業(yè)評(píng)估檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與誤差范圍第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義2. 資產(chǎn)評(píng)估的種類按資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)：評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢按資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的要求：完全資產(chǎn)評(píng)估、限制性資產(chǎn)評(píng)估按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、整體資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義3. 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)市

15、場(chǎng)性資產(chǎn)評(píng)估是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的專業(yè)化中介服務(wù)活動(dòng)，其基本活動(dòng)是通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出合理判斷。因此，資產(chǎn)評(píng)估離不開對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和把握。公正性評(píng)估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，既要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估委托人負(fù)責(zé)，又要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者負(fù)責(zé)。這是資產(chǎn)評(píng)估具有特有的公信力的基礎(chǔ)。專業(yè)性資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)判斷，技術(shù)性強(qiáng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)、判斷應(yīng)建立在專業(yè)技術(shù)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。咨詢性資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不進(jìn)行資產(chǎn)處置定價(jià)決策。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義4. 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別聯(lián)系會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)方法是資

16、產(chǎn)評(píng)估的重要參考依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論在一定條件下是相關(guān)資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的重要來(lái)源區(qū)別職能：會(huì)計(jì)的基本職能是反映和監(jiān)督企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)收支及其成果；資產(chǎn)評(píng)估的基本職能是評(píng)價(jià)資產(chǎn)(包括企業(yè))的內(nèi)在價(jià)值，是一種價(jià)值判斷活動(dòng)。兩者對(duì)資產(chǎn)的確認(rèn)和評(píng)價(jià)的依據(jù)和方法不同目標(biāo)：會(huì)計(jì)主要是為企業(yè)管理服務(wù)的，資產(chǎn)評(píng)估主要是為資產(chǎn)交易服務(wù)的。對(duì)結(jié)論的把握：會(huì)計(jì)通常要求精確計(jì)量；資產(chǎn)評(píng)估是一種估值行為，不以追求評(píng)估結(jié)果的精確性為首要目的。第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義4. 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別聯(lián)系經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估可以

17、借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行審計(jì)也會(huì)借鑒資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)和方法。區(qū)別審計(jì)是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離的背景下產(chǎn)生的，具有明顯的鑒證性特征，總體上屬于對(duì)過(guò)去事實(shí)的判斷。資產(chǎn)評(píng)估是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，為適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的需要，對(duì)委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出的價(jià)值判斷的活動(dòng)，具有明顯的咨詢性特征，總體上屬于對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)。資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象資產(chǎn)（資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象）的基本特征：具有產(chǎn)權(quán)屬性能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益能夠以貨幣計(jì)量資產(chǎn)的分類：資產(chǎn)存在形態(tài)有形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成/是否具有綜合盈利能力單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可確指資產(chǎn)不可確指資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)流動(dòng)

18、性流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)等資產(chǎn)評(píng)估的要素第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的要素1. 評(píng)估主體：評(píng)估主體即資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的相關(guān)者，他們是評(píng)估工作的主導(dǎo)者和實(shí)施者，包括資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估人員、評(píng)估委托人、評(píng)估報(bào)告使用者及政府。2. 評(píng)估客體：評(píng)估客體即評(píng)估對(duì)象，指委托方委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的資產(chǎn)。3. 評(píng)估目的：評(píng)估目的是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途，如產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、抵押、保險(xiǎn)、稅收等經(jīng)濟(jì)行為。對(duì)同一資產(chǎn)而言，如果評(píng)估目的不同，評(píng)估結(jié)果也可能不同4. 價(jià)值類型：價(jià)值類型即價(jià)值定義，是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定。在不同的價(jià)值類型下，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是不同的。5. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)：評(píng)

19、估時(shí)點(diǎn)又稱評(píng)估基準(zhǔn)日，在國(guó)外一般稱為價(jià)值日期，即評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期。第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的要素6. 評(píng)估依據(jù)：評(píng)估依據(jù)是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。7. 評(píng)估原則：即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，主要包括公正性原則、預(yù)期收益原則、供求原則、替代原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。8. 評(píng)估假設(shè)：評(píng)估的前提條件，即指評(píng)估結(jié)果是在一定前提下得出的。其中，交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的基本前提假設(shè)。9. 評(píng)估程序：評(píng)估程序即評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。為了規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，維護(hù)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法

20、權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員開展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，履行下列基本程序：明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、訂立業(yè)務(wù)委托合同、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集整理評(píng)估資料、評(píng)定估算形成結(jié)論、編制出具評(píng)估報(bào)告、整理歸集評(píng)估檔案。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得隨意減少資產(chǎn)評(píng)估基本程序。10. 評(píng)估方法：評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。11. 評(píng)估結(jié)果：評(píng)估結(jié)果是評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)評(píng)估活動(dòng)得到的專業(yè)結(jié)論，評(píng)估專業(yè)人員在得出評(píng)估結(jié)果的過(guò)程中應(yīng)保持公正公平的立場(chǎng)。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型1. 價(jià)值類型定義：在不同的假設(shè)前提

21、下對(duì)價(jià)值進(jìn)行定義，即價(jià)值定義。同一評(píng)估對(duì)象在不同的假設(shè)前提下，可能會(huì)有不同類型的價(jià)值，因而同一評(píng)估對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的評(píng)估準(zhǔn)則都將價(jià)值定義作為非常重要的內(nèi)容寫在評(píng)估報(bào)告基本要求中。2007年11月28日，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見，并于2017年9月8日完成修訂，自2017年10月1日起施行。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型2. 價(jià)值類型的分類標(biāo)準(zhǔn)依照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值類型的分類有所不同，但以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)劃分，是國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)在實(shí)踐中大力推廣的，可以劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。但是不管資產(chǎn)的價(jià)值類型如何劃分

22、，評(píng)估的結(jié)果都應(yīng)該是公允的。我國(guó)最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了公允價(jià)值這個(gè)概念。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型中的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值從理論和實(shí)踐上看，都應(yīng)該是公允價(jià)值。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型3. 價(jià)值類型的核心內(nèi)容市場(chǎng)價(jià)值：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。根據(jù)定義，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)具有以下要素：買方自愿；賣方自愿；公平交易；資產(chǎn)在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間；當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值：市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值是指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型，但也是在市場(chǎng)中形成的價(jià)值。因此市

23、場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念。根據(jù)定義，市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值主要包括：投資價(jià)值在用價(jià)值清算價(jià)值殘余價(jià)值在滿足各自定義及相應(yīng)使用條件的前提下，基于市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的評(píng)估結(jié)論都是合理的，也是公允的。資產(chǎn)評(píng)估的基本程序第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本程序1.資產(chǎn)評(píng)估程序的定義資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。由于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的共性，各種資產(chǎn)類型、各種評(píng)估目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本程序是相同或相通的。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況以及重要性原則確定所履行個(gè)基本程序的繁簡(jiǎn)程度，但不得隨意減少程序。 目前我國(guó)評(píng)估界一般是從廣義的

24、角度來(lái)研究資產(chǎn)評(píng)估程序。第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本程序2. 資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本程序3. 具體程序明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同以前所進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)性工作，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目承接與否以及項(xiàng)目順利實(shí)施具有重要意義。簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同資產(chǎn)評(píng)估委托合同是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，約定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決等內(nèi)容的書面合同 。編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員為執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)擬定的資產(chǎn)評(píng)估

25、工作思路和實(shí)施方案，對(duì)合理安排工作量和工作進(jìn)度、調(diào)配專業(yè)人員、按時(shí)完成資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具有重要意義。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查，包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。進(jìn)行資產(chǎn)勘察和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作不僅僅是基于資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員勤勉盡責(zé)義務(wù)的要求。第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本程序3. 具體程序收集整理評(píng)估資料資料收集工作是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證，也是進(jìn)行分析、判斷進(jìn)而形成評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)。評(píng)定估算形成初步結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在占有相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)入評(píng)定估算環(huán)節(jié)，主要包括分析資產(chǎn)評(píng)估資料、恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法、運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估方法形成初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論、

26、綜合分析確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核等具體工作步驟。編制出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)則與規(guī)范編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。整理歸集評(píng)估檔案資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)將在資產(chǎn)評(píng)估工作中形成的、與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的、有保存價(jià)值的各種文字、圖表、音像等工作底稿與評(píng)估報(bào)告等，在評(píng)估報(bào)告日后90日內(nèi)及時(shí)歸檔。評(píng)估檔案自評(píng)估報(bào)告日起至少保存15年，屬于法定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，不少于30年。資產(chǎn)評(píng)估的功能第六節(jié)第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的功能 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與完善，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的地位不斷提高，公司法證券法中華人民共和國(guó)拍賣法國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估

27、管理辦法等法律法規(guī)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估提出了法定要求并做出了相關(guān)規(guī)定。資產(chǎn)評(píng)估作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可替代的專業(yè)化市場(chǎng)中介服務(wù)行業(yè)，為產(chǎn)權(quán)交易、投資、抵押、稅收等提供價(jià)值發(fā)現(xiàn)相關(guān)的專業(yè)服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值尺度功能已經(jīng)在不少相關(guān)法律法規(guī)中得到體現(xiàn)，并且越來(lái)越廣泛地得到社會(huì)各界的認(rèn)同。它主要具有如下功能：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展防范國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)支持資本市場(chǎng)發(fā)展維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序本章小結(jié) 資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判斷并發(fā)表專業(yè)意見的活動(dòng)。理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的

28、本質(zhì)，應(yīng)當(dāng)對(duì)成交價(jià)格和內(nèi)在價(jià)值、專業(yè)評(píng)估與非專業(yè)評(píng)估、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與誤差范圍等準(zhǔn)確把握。 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)、評(píng)估對(duì)象、披露要求等，可以將資產(chǎn)評(píng)估劃分為不同類型。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)，資產(chǎn)評(píng)估具有市場(chǎng)性、公正性、專業(yè)性、咨詢性等特征。資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)具有不同的性質(zhì)和功能，但是又密切聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專業(yè)溝通與合作。本章小結(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)劃分。資產(chǎn)評(píng)估的要素包括評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估程序、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的內(nèi)容總體上包括兩大部分：市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、

29、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。在市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值中，最重要的是投資價(jià)值。甚至可以說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值是價(jià)值類型的核心內(nèi)容。本章小結(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟，資產(chǎn)評(píng)估基本程序的內(nèi)容包括：明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集整理評(píng)估資料，評(píng)定估算形成初步結(jié)論，編制出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，整理歸集評(píng)估檔案。 資產(chǎn)評(píng)估作為重要的專業(yè)化中介服務(wù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、防范國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)、支持資本市場(chǎng)發(fā)展、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等重要功能。思考題1. 什么是資產(chǎn)評(píng)估? 如何正確理解資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)和特點(diǎn)?2. 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)

30、計(jì)、審計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別是什么?3. 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象一般有哪些?4. 資產(chǎn)評(píng)估的要素主要有哪些?5. 確定評(píng)估基準(zhǔn)日有什么意義?6. 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)一般有哪幾種？分別說(shuō)出其含義。7. 請(qǐng)簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的區(qū)別，以及它們與評(píng)估目的之間的關(guān)系。8. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估程序包括哪些具體內(nèi)容?9. 資產(chǎn)評(píng)估的功能是什么?案例分析 某資產(chǎn)評(píng)估公司接受A企業(yè)的委托，對(duì)其在甲省份內(nèi)的所有資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。A企業(yè)為一家國(guó)有大型銀行，其營(yíng)業(yè)部遍及全國(guó)。在接受委托后，該評(píng)估公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為A企業(yè)營(yíng)業(yè)部眾多，且各家營(yíng)業(yè)部業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)類型基本一致。同時(shí)，考慮到該項(xiàng)目收費(fèi)較少，決定將現(xiàn)場(chǎng)工作

31、簡(jiǎn)化進(jìn)行：首先與企業(yè)溝通，將其每一個(gè)營(yíng)業(yè)部的資產(chǎn)狀況、明細(xì)整理發(fā)給評(píng)估公司業(yè)務(wù)人員；其次，選取少量營(yíng)業(yè)部，派項(xiàng)目助理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)和資料收集工作；最后，對(duì)未到現(xiàn)場(chǎng)開展工作的營(yíng)業(yè)部，評(píng)估人員將所需資料清單發(fā)給營(yíng)業(yè)部人員，令其準(zhǔn)備并蓋章，郵寄給評(píng)估公司。 請(qǐng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序的要求，結(jié)合你對(duì)評(píng)估程序功能和重要性的理解，分析案例中的資產(chǎn)評(píng)估公司在承做該評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)工作執(zhí)行有誤的地方，以及由此可能帶來(lái)的后果。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法學(xué)習(xí)目的與要求掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法的含義、使用條件掌握收益法的核心問題及其測(cè)算方法掌握收益法中收益口徑與折現(xiàn)率的對(duì)應(yīng)關(guān)系掌握成本法

32、的基本要素及常用的測(cè)算方法掌握市場(chǎng)法的測(cè)算思路結(jié)構(gòu)框架資產(chǎn)評(píng)估的基本方法市場(chǎng)法市場(chǎng)法的基本含義市場(chǎng)法的基本前提市場(chǎng)法的基本程序具體評(píng)估方法收益法收益法的基本含義收益法的基本前提收益法的基本程序主要技術(shù)方法收益法的基本參數(shù)成本法成本法的基本含義成本法的基本前提成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法評(píng)估方法的選擇市場(chǎng)法第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)法1. 市場(chǎng)法：市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。2. 市場(chǎng)法的基本前提： 有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng) 公開市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)?？杀刃泽w現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：參照物與評(píng)估對(duì)象在權(quán)益狀況上一致或處于具備

33、可調(diào)整條件的權(quán)益狀況；參照物與評(píng)估對(duì)象在實(shí)體、功能、用途等影響價(jià)值的主要因素方面具有可比性；參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有一致性或可比性，包括市場(chǎng)政策條件、市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；參照物的成交時(shí)間或價(jià)值體現(xiàn)時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的間隔時(shí)間應(yīng)盡可能短，或應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)，時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。第一節(jié) 市場(chǎng)法3. 市場(chǎng)法的基本程序收集參照物及其相關(guān)信息資料評(píng)估實(shí)踐中，通常是在眾多與評(píng)估對(duì)象相似的交易案例或?qū)嵗羞x擇三個(gè)以上具有典型性的作為比較、測(cè)算的參照物。確定比較參照物和比較參數(shù)體系資產(chǎn)的功能或效用資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場(chǎng)條件交易條件指標(biāo)對(duì)比與量化差異根據(jù)前面

34、選定的比較參數(shù)體系，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。對(duì)比主要體現(xiàn)在交易價(jià)格的真實(shí)性、正常交易情況、參照物與評(píng)估對(duì)象可替代性的差異等。調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定、估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，對(duì)所選定的比較參數(shù)體系中的各差異因素進(jìn)行分析比較，通過(guò)多形式的量化途徑形成對(duì)價(jià)值的調(diào)整結(jié)果。綜合分析確定評(píng)估結(jié)果參照物測(cè)算結(jié)果分析如果參照物可比性都很好，評(píng)估過(guò)程中沒有明顯的遺漏或疏忽，則可以采用算術(shù)平均或加權(quán)平均法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。12345第一節(jié) 市場(chǎng)法4. 市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法 市場(chǎng)法是所有評(píng)估方法中最具有市場(chǎng)導(dǎo)向的。市場(chǎng)法

35、實(shí)際上是在這種評(píng)估思路下若干具體評(píng)估方法的集合，也就是由若干個(gè)具體評(píng)估方法組成。市場(chǎng)法直接比較法間接比較法市場(chǎng)折扣法現(xiàn)行市價(jià)法成本市價(jià)法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法價(jià)值比率法市場(chǎng)售價(jià)類比法第一節(jié) 市場(chǎng)法直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征因素直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征因素進(jìn)行比較從而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值= 參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象修正指數(shù)參照物修正指數(shù)或評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格直接比較法通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高第一節(jié) 市場(chǎng)法直接比較法 現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相

36、同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值。 市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，通過(guò)測(cè)算或憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)、有關(guān)部門的規(guī)定，確定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格(1-價(jià)格折扣率) 成本市價(jià)法成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本與市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值體現(xiàn)之間的比率關(guān)系來(lái)計(jì)算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物市場(chǎng)價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）第一節(jié) 市場(chǎng)法第一節(jié) 市場(chǎng)法直接比較法 價(jià)格指數(shù)法基于參照物的成

37、交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)(價(jià)格指數(shù))調(diào)整參照物成交價(jià)格從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 成新率價(jià)格調(diào)整法成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間僅存在新舊程度上的差異，通過(guò)成新率對(duì)比調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率其中，資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）第一節(jié) 市場(chǎng)法直接比較法 市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異對(duì)

38、成交價(jià)格形成的影響，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值或評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù) 時(shí)間差異修正系數(shù) 價(jià)值比率法價(jià)值比率法主要適用于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。價(jià)值比率法是以參照物(企業(yè))的價(jià)值比率作為調(diào)整手段，以此比率與評(píng)估對(duì)象(企業(yè))的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)(如利潤(rùn)、息稅前利潤(rùn)、銷售收入)相乘估算評(píng)估對(duì)象(企業(yè))價(jià)值的方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=評(píng)估對(duì)象(企業(yè))相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)參照物(企業(yè))價(jià)值比率作為市場(chǎng)法中的具體方法，它的使用必須滿足以下最基本的條件：(1)充分發(fā)展、活躍的市場(chǎng)中存在足夠數(shù)量與評(píng)估對(duì)象相同或相似的參照物，或

39、者有足夠的交易案例。(2)利用參照物進(jìn)行評(píng)估，且參照物與評(píng)估對(duì)象必須相同或相似，即具有可比性。(3)參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的間隔能夠有效調(diào)整。(4)這些信息能夠獲得，并確信所依據(jù)的信息資料具有代表性和合理性。第一節(jié) 市場(chǎng)法間接比較法 間接比較法通常利用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)作為基礎(chǔ)，分別將評(píng)估對(duì)象和參照物進(jìn)行對(duì)比打分，從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分?jǐn)?shù)，再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及評(píng)估對(duì)象的分?jǐn)?shù)和參照物的分?jǐn)?shù)比率，得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值。 由于間接比較法需要利用的國(guó)家、行業(yè)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)通常具有局限性，因而在評(píng)估實(shí)務(wù)中，這一方法并不常用。收益法第二節(jié)第二節(jié) 收益法1. 收益法：收益法是指通

40、過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法的思路認(rèn)為，資產(chǎn)之所以有價(jià)值，是因?yàn)槟軌蚪o所有者帶來(lái)收益。一般，在風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，收益規(guī)模與價(jià)值大小成正比；在收益一定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)大小與價(jià)值量成反比。2. 收益法的基本前提： 被評(píng)估資產(chǎn)或所涉及的評(píng)估對(duì)象可持續(xù)使用或持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量。 資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè) 資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量。第二節(jié) 收益法3. 收益法的基本程序1收集并分析驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料2根據(jù)經(jīng)營(yíng)或取得收益的條件，分析確定收益期和預(yù)測(cè)期3分析測(cè)算評(píng)估對(duì)象未來(lái)

41、的預(yù)期收益，包括收入、成本、費(fèi)用等4確定折現(xiàn)率或資本化率5用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值6分析確定評(píng)估結(jié)果第二節(jié) 收益法4. 收益法中的主要技術(shù)方法 收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。其分類多種多樣，可以如下分： 根據(jù)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況，可以分為有限期的評(píng)估方法和無(wú)限期的評(píng)估方法 根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益的情況，可以分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。收益法的基本計(jì)算公式為：第二節(jié) 收益法凈收益不變 在收益年期無(wú)限(永續(xù))，凈收益每年不變，r 大于零，各因素不變的情形下，有以下計(jì)算公式： 在收益年期有限為n，凈收益每年不變，r 大于零

42、的情形下，有以下計(jì)算公式 在收益年期有限為n，凈收益每年不變，r 等于零的情形下，有以下計(jì)算公式第二節(jié) 收益法第二節(jié) 收益法5. 收益法的基本參數(shù) 預(yù)期收益額：在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常經(jīng)營(yíng)情況下所獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體所有的經(jīng)濟(jì)收益的數(shù)量。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)預(yù)期收益有兩種可以選擇的類型：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量。凈利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流量都屬于稅后凈收益，都是資產(chǎn)持有者的收益，在收益法中普遍采用。兩者的差異在于確定的原則不同，凈利潤(rùn)是按權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的，凈現(xiàn)金流量是按收付實(shí)現(xiàn)制確定的。如果不考慮應(yīng)收應(yīng)付款，兩者之間的關(guān)系可以簡(jiǎn)單表述為：凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊/攤銷-追加投資從資產(chǎn)

43、評(píng)估的角度看，凈現(xiàn)金流量更適宜作為預(yù)期收益指標(biāo)。第二節(jié) 收益法第二節(jié) 收益法5. 收益法的基本參數(shù) 收益期：收益期是指資產(chǎn)具有盈利能力并產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的持續(xù)時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能、資產(chǎn)未來(lái)的盈利能力、資產(chǎn)損耗情況及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以確定。收益期分為有限期和無(wú)限期(永續(xù))。第二節(jié) 收益法【例2-4】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的收益分別是20萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、25萬(wàn)元和28萬(wàn)元。假定從第6年開始，以后各年凈收益均為25萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)以及可獲得40年收益條件下的評(píng)估價(jià)值。答： 永

44、續(xù)經(jīng)營(yíng)(收益年期無(wú)限)條件下的評(píng)估過(guò)程首先，確定未來(lái)5年收益的現(xiàn)值。第二節(jié) 收益法【例2-4】其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：25/10%=250萬(wàn)元最后，確定該企業(yè)評(píng)估價(jià)值：94.34+2500.6209=249.57萬(wàn)元 可獲得40年收益條件下的評(píng)估過(guò)程成本法第三節(jié)第三節(jié) 成本法1. 成本法：是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值(也稱重置成本)，以及被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將貶值從重置價(jià)值中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。成本法的計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置價(jià)值-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型貶值2.成本法的基本前提： 被評(píng)估資產(chǎn)處

45、于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 被評(píng)估資產(chǎn)必須是可再生、可復(fù)制的資產(chǎn)。 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用建立在歷史資料的基礎(chǔ)上，許多現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)的信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。 形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值隨時(shí)間推移而貶損。第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 通過(guò)成本法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值不可避免地要涉及被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素。成本法重置價(jià)值重置核算法功能價(jià)值類比法物價(jià)指數(shù)法實(shí)體性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值間接計(jì)算法直接計(jì)算法統(tǒng)計(jì)分析法第三節(jié)

46、 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 重置價(jià)值 重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按資產(chǎn)的成本、費(fèi)用構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置價(jià)值。類型：購(gòu)買型、自建型【例2-5】重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)15萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)3000元，直接安裝成本3000元，其中原材料2000元，人工成本1000元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為直接安裝成本中人工成本的1.5倍，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本=150，000+3，000+3，000=156，000元間接成本=1，0001.5=1，500元重置價(jià)值=156，000+1，5

47、00=157，500元第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法也稱功能系數(shù)法、類比估價(jià)法，是指由于無(wú)法直接獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，就利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價(jià)格或重置價(jià)值的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過(guò)參照物的價(jià)格或重置價(jià)值，以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置價(jià)值的技術(shù)方法。 物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法也稱價(jià)格指數(shù)法。重置價(jià)值=資產(chǎn)的賬面原值價(jià)格指數(shù)或重置價(jià)值=資產(chǎn)的賬面原值(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是

48、重置價(jià)值估算較常用的方法，但二者具有明顯的區(qū)別：物價(jià)指數(shù)法估算的重置價(jià)值僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置價(jià)值；而重置核算法既考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置價(jià)值和更新重置價(jià)值。物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 統(tǒng)計(jì)分析法步驟：在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方

49、法估算其重置價(jià)值。依據(jù)分類抽樣估算的資產(chǎn)重置價(jià)值與賬面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。K=R/R根據(jù)調(diào)整系數(shù)K 估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值被評(píng)估資產(chǎn)重置價(jià)值=某類抽樣資產(chǎn)的賬面歷史成本K第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的物理性能損耗或下降而引起的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率。實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置價(jià)值 觀察法是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)實(shí)體各主要部位的觀察以及儀器測(cè)量等方式進(jìn)行技術(shù)鑒定，綜合分析資產(chǎn)的多種因素，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成

50、新率，從而估算實(shí)體性貶值。資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置價(jià)值實(shí)體性貶值率或資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置價(jià)值(1-實(shí)體性成新率)第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 實(shí)體性貶值 使用年限法利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率(程度)，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)資產(chǎn)實(shí)體性貶值率 =(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)(實(shí)際已使用年限總使用年限)實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限總使用年限由于受資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。計(jì)算公式為：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要

51、參數(shù)及評(píng)估方法 實(shí)體性貶值 使用年限法資產(chǎn)利用率=截至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100%當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 實(shí)體性貶值 使用年限法【例2-8】某資產(chǎn)1996年2月購(gòu)進(jìn)，2006年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)可知，正常使用情況下，該資產(chǎn)每天應(yīng)工作8小時(shí)，而該資產(chǎn)實(shí)際每天工作5小

52、時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率為：資產(chǎn)利用率=103605(103608)100%=62.5%由此可確定其實(shí)際已使用年限為6.25年。使用年限法是一種應(yīng)用較為廣泛的評(píng)估技術(shù)，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際工作中，評(píng)估人員還可以利用使用年限法的原理，利用許多指標(biāo)評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。對(duì)于更新改造問題，一般采取加權(quán)法來(lái)確定資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。需要注意的是，這里所涉及的成本可以是原始成本，也可以是重置價(jià)值。第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 實(shí)體性貶值 修復(fù)費(fèi)用法這種方法假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性損耗可以通過(guò)修理或更換損壞部分得到補(bǔ)償，利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額直接估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值?！纠?-9】公司于

53、3年前購(gòu)買了一臺(tái)電腦，交易價(jià)格為1萬(wàn)元。目前，該型號(hào)的電腦全新狀態(tài)下市場(chǎng)價(jià)值為5000元。由于使用不當(dāng)，該電腦光驅(qū)已損壞。更換光驅(qū)需要1000 元。假設(shè)該電腦的經(jīng)濟(jì)壽命為5 年，電腦整體的殘值率為10%，光驅(qū)的殘值率為5%。試估算該電腦當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值。答案見書本第三節(jié) 成本法第三節(jié) 成本法第三節(jié) 成本法第三節(jié) 成本法3. 成本法中各主要參數(shù)及評(píng)估方法 綜合成新率的計(jì)算方法在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，對(duì)于成新率的計(jì)算一般多采用綜合成新率，并采用以下公式進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估價(jià)值=（重置價(jià)值-殘值）綜合成新率+殘值綜合成新率=年限成新率40%+勘察成新率60%其中，年限成新率年限成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命-已使用年限）/經(jīng)

54、濟(jì)壽命100%勘查成新率：是評(píng)估師通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，查閱資產(chǎn)的歷史資料，向操作人員詢問資產(chǎn)的使用情況、消耗程度、維修保養(yǎng)情況等，對(duì)所獲得信息進(jìn)行分析后綜合確定的貶值率。需要說(shuō)明的是，綜合成新率方法僅考慮貶值方法中的三項(xiàng)重要因素，是實(shí)務(wù)中經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和工作效率平衡的結(jié)果。但是，對(duì)于外部因素影響導(dǎo)致設(shè)備閑置或相對(duì)閑置的部分，也要考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素；對(duì)于存在超額投資成本或超額運(yùn)營(yíng)成本的資產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)考慮與其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值因素。評(píng)估方法的選擇第四節(jié)第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇雖然各方法從不同的路徑實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的客觀反映，但究其內(nèi)涵，構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估方法體系的各種評(píng)估方法之間既存在內(nèi)在聯(lián)系，又各具特點(diǎn)。1.

55、 評(píng)估方法之間的關(guān)系各評(píng)估方法體現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的不同手段；正是評(píng)估的基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系，而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)并做相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。各評(píng)估方法體現(xiàn)了價(jià)值衡量的不同角度。第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇2. 評(píng)估方法的選擇 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇，要滿足評(píng)估的特定目的、資產(chǎn)價(jià)值類型、評(píng)估市場(chǎng)條件，以及評(píng)估時(shí)對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀態(tài)設(shè)定的需要。 評(píng)估人員恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，既包含對(duì)評(píng)估方法是否適合、直接、有效且具有風(fēng)險(xiǎn)防范能力的判斷，也包括評(píng)估目的、評(píng)估條件和評(píng)估價(jià)值類型等對(duì)評(píng)估方法選擇的約束。評(píng)估方法的比較（見下頁(yè)）第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇名稱市場(chǎng)法收益

56、法成本法含義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。基本要素參照物成交價(jià)格1.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；2.折現(xiàn)率或資本化率；3.被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。1.資產(chǎn)的重置成本2.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值3.資產(chǎn)的功能性貶值4.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值基本前提1.有活躍的公開市場(chǎng)；2.公開市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交

57、易活動(dòng)。1.被評(píng)估資產(chǎn)或所涉及的評(píng)估對(duì)象可持續(xù)使用或持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量；3.資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可預(yù)測(cè)；4.資產(chǎn)擁有者為獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量。1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；3. 形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。評(píng)價(jià)利用市場(chǎng)法可以直接評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，適用于估測(cè)評(píng)估標(biāo)的與參照物之間某種差異的調(diào)整系數(shù)或調(diào)整值，但是市場(chǎng)法中的具體方法的使用必須滿足最基本的前提條件。適宜于那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其盈利能力不對(duì)稱，以及成本費(fèi)用無(wú)法或難以準(zhǔn)確計(jì)算的資產(chǎn)。收益法的局限性：1.收益法的應(yīng)用需具備一定

58、的前提條件；2.收益法的操作含有較大的主觀性。成本法主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)于非繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)，如果運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，需對(duì)成本法的基本要素做必要的調(diào)整。本章小結(jié) 資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法，它們是資產(chǎn)評(píng)估的工具和手段，在資產(chǎn)評(píng)估中起著重要的作用。作為資產(chǎn)評(píng)估的工具和手段，評(píng)估途徑和評(píng)估方法之間具有替代性和可比性。作為獨(dú)立存在的評(píng)估工具，它們之間又有差別。充分掌握每一種評(píng)估方法的內(nèi)涵、應(yīng)用前提條件，以及對(duì)評(píng)估參數(shù)的要求，是正確理解和認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估方法的基礎(chǔ)，也是正確運(yùn)用評(píng)估途徑及其方法的基礎(chǔ)。思考題1. 什么是資產(chǎn)評(píng)估方法中的市場(chǎng)法、收益法和成本法?2. 市場(chǎng)

59、法、收益法和成本法的各自適用前提條件是什么? 各種資產(chǎn)評(píng)估方法之間有哪些主要聯(lián)系和區(qū)別?3. 市場(chǎng)法的局限性體現(xiàn)在哪些方面？4.收益法有哪些主要參數(shù)? 折現(xiàn)率的概念是什么?5. 成本法的基本思路是什么?6.更新重置價(jià)值和復(fù)原重置價(jià)值有什么區(qū)別?7.請(qǐng)概括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的內(nèi)容。8.如何正確選擇資產(chǎn)評(píng)估方法?計(jì)算題1.已知資產(chǎn)的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，參照物與評(píng)估對(duì)象僅在功能方面存在差異，參照物的年產(chǎn)能為1200件產(chǎn)品，成交價(jià)格為1500元，評(píng)估對(duì)象的年產(chǎn)能為1000件，請(qǐng)問評(píng)估對(duì)象的價(jià)值為多少?2被評(píng)估企業(yè)于2014年年底購(gòu)進(jìn)一臺(tái)設(shè)備，千2017年年底進(jìn)行評(píng)估。賬面原值為

60、100萬(wàn)元，每年該設(shè)備的增值率為5%，預(yù)計(jì)從2017年年底開始還可以使用7年，殘值率為10%。根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前市場(chǎng)上沒有更為先進(jìn)的設(shè)備，不存在經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值。請(qǐng)采用成本法計(jì)算該資產(chǎn)2017年年底的價(jià)值。3.被評(píng)估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的收益分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、125萬(wàn)元、130萬(wàn)元，且5年以后每年的收益增長(zhǎng)率為2%。折現(xiàn)率和資本化率均為10%。請(qǐng)用收益法計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值現(xiàn)值。計(jì)算題4某收益性資產(chǎn)效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元，以后每年遞增10萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為多少萬(wàn)元?5被評(píng)估設(shè)備購(gòu)置