建筑房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資前景發(fā)展探析研究報(bào)告

1、10 建筑房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資前景發(fā)展探析研究報(bào)告目錄 TOC o 1-5 h z 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 4行業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品情況 9 行業(yè)運(yùn)行環(huán)境 12、政策和法律環(huán)境 1.2、需求環(huán)境 1.3、供給環(huán)境 1.4加入 WTO 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響 16對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1.6對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 1.6行業(yè)發(fā)展的不確定因素 18宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 1.8宏觀經(jīng)濟(jì)政策 1.8政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度 1.8行業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 20中長(zhǎng)期向好 2.0短線可能面臨調(diào)整 2.1 TOC o 1-5 h z 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 23上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3.1廣

2、州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4.37、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)及上市公司分析 52上市公司 2017 年總體業(yè)績(jī)同比下滑 5.3.導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)下滑的原因分析 5.4.7.3.2017 年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 5.7.7.4. 房地產(chǎn)上市公司投資策略分析 5.9.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司 2018 年年報(bào)前瞻 639、2020 年房地產(chǎn)上市公司投資策略分析 66結(jié)論和投資建議： 68表目錄表 1 ：商品房新開工面積中住宅的面積及比例 5.表 2 ：房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本） 7.表 3 ：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 7表 4 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債 7表 5 ：個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積 1.4.表 6 ：個(gè)

3、人購(gòu)買商品住宅占住宅銷售面積的比重 1.4.表 702 年完成主要指標(biāo)與上年同比情況 3.2.表 8 ：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)基本狀況 5.3.表 92017 年主要業(yè)務(wù)在北京的房地產(chǎn)公司情況 5.6.表 102017 年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表 6.0.圖目錄 TOC o 1-5 h z 圖 11995-2018 年房地產(chǎn)行業(yè)投資及增長(zhǎng)情況 4.圖 21997-2018 年房地產(chǎn)業(yè)開工、施工、竣工狀況 5.圖 3 ：房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng) 6圖 41997-2018 年全國(guó)商品房平均價(jià)格 6圖 51997-2018 年 10 月全國(guó)商品房空置面積及增長(zhǎng)情況 8.圖 61997-2018 年房地產(chǎn)業(yè)土

4、地儲(chǔ)備情況 9圖 71997-2018 年商品房、住宅等銷售面積 1.0.圖 81997-2018 年 10 月全國(guó)住宅平均銷售價(jià)格 1.0.圖 91992-2018 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和銷售增長(zhǎng)率對(duì)比 2.2圖 10 上海市商品房竣工面積與銷售面積 2.6.圖 111994-2000 年上?？罩蒙唐贩壳闆r 2.7.圖 12 中房上海指數(shù)走勢(shì) 2.7圖 13 上海市存量房成交面積 2.8.圖 15 房地產(chǎn)投資增速變動(dòng)趨勢(shì) 3.4.圖 161995-2018 年北京商品住宅平均價(jià)格走勢(shì) 3.6.圖 17 ：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)基本狀況 5.3.1.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1997年宏觀經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之后，

5、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降，并出現(xiàn) 通貨緊縮趨勢(shì)，為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從1998年起國(guó)家開始鼓勵(lì)房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，采取多種政策措施促進(jìn)住房消費(fèi)。在國(guó)家政策支持 下，房地產(chǎn)業(yè)開始回升，1998年商品房銷售面積比1997年增長(zhǎng) 35.24%，此后一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，2017年投資額比2000 年增長(zhǎng)27.41%，02年1-10月投資額達(dá)到5588億元，比上年同 期增長(zhǎng)29.8%，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)大起大落之后，進(jìn)入了穩(wěn) 定發(fā)展階段。1.1行業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.投資額 1995至1997年，全國(guó)房地產(chǎn)投資額一直徘徊在 3200億元左右，1998年房地產(chǎn)投資額迅速上升，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2017年達(dá)到6245億元。請(qǐng)看

6、圖1 :圖11995-2018 年房地產(chǎn)行業(yè)投資及增長(zhǎng)情況T投資額（億元）一增長(zhǎng)率（萬(wàn)分之2.新開工面積、施工面積、竣工面積近幾年商品房新開工面積、施工面積與竣工面積連年增長(zhǎng)。1998年受國(guó)家政策鼓勵(lì)及住房制度改革的影響，商品房新開工面 積增長(zhǎng)率高達(dá)45.35 %, 99年新開工面積增長(zhǎng)率有所降低，但2018 年新開工面積又呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)，這預(yù)示今后幾年商品房施工 面積與竣工面積還將不斷增長(zhǎng)。新開工建設(shè)的商品房以住宅為主。圖21997-2018 年房地產(chǎn)業(yè)開工、施工、竣工狀況口新開工面積f萬(wàn)平蟄工面稅（方平方嵐竣工面稅（方平方耒表1 :商品房新開工面積中住宅的面積及比例年份199719981

7、999200020172018 年年年年年年新開工住宅的面積（萬(wàn)平10991663187924401.30532.37647方米）6.67.57.91572新開工住宅的面積占新開78.3981.683.2586.3584.9489%工商品房面積的比例（%）數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒3 銷售面積和銷售收入自 1997 年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入一直保持較高的增長(zhǎng)率， 1998 年的高增長(zhǎng)率部分是由于取消福利分房的政策 引發(fā)各單位突擊購(gòu)房所造成，隨后市場(chǎng)回到正常狀況，銷售面積 和銷售收入增長(zhǎng)率保持在 15-20% 之間， 2000 年銷售面積達(dá)到萬(wàn)平方米，銷售收入達(dá)到 3572 億元，

8、 2017 年全國(guó)商品 房銷售達(dá) 20779 萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 22.3% ，銷售收 入 4625.7 億元，同比增長(zhǎng) 29.4% ； 2018 年，全國(guó)商品房銷售面 積達(dá) 24969.3 萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 20.2% ，銷售收入億元，同比增長(zhǎng) 23.7% 。4 .價(jià)格走勢(shì)近幾年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中趨升（圖4）, 1998年房?jī)r(jià)上漲3.3%，1999 年略有回落，跌 0.5%，2000 年漲 2.4%。 1998 年突擊購(gòu)房，提前透支了部分購(gòu)買力，使1998年房?jī)r(jià)上漲幅度較大。99年房?jī)r(jià)小幅下跌，主要受辦公樓價(jià)格下跌影響。數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒5.盈利狀況房地產(chǎn)行

9、業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）近幾年一直保持在40%左右（若考慮土地成本，則毛利率在20%左右，但利稅率自1995 年以來(lái)不斷下降）。1991-1994年房地產(chǎn)行業(yè)的利稅率一直在15%以上，隨后，受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入雖有增加， 利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，大量商品房空置積壓。表2:房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）年份1996199719981999200020172018年年年年年年年商品房售價(jià)（元/平方1806199720632053210322262291米）商品房造價(jià)（元/平方1111117512181152113911281

10、206米）毛利率（%）38.4841.1640.9643.8845.8349.3247 .37數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒表3 :房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況單位：億元年份19921993199419951996199719981999200020172018經(jīng)營(yíng)528.51135.91288.11731.61968.72218.42951.23026.04515.75471.6總收61878611166675 .4入利稅率19.8622.2320.3813.55.634.234.343.644.754.994. 85(%)數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒負(fù)債狀況房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高，近幾年一直在76%

11、左右，房地產(chǎn)開發(fā)需要投入巨資，而企業(yè)自有資金普遍不足，主要依靠負(fù)債 經(jīng)營(yíng)。表4 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債單位：億元年份1997 年1998 年1999 年2000 年2017 年2018 年資產(chǎn)總計(jì)16416.919526.118744.825185.928566.83200068091負(fù)債總計(jì)12515.414857.214263.819032.121435.7240966581所有者權(quán)益3901.504668.924480.936153.887131.17904資產(chǎn)負(fù)債率76.276.176.175.675.075 . 3(%數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒商品房空置量全國(guó)商品房空置面積近幾

12、年增長(zhǎng)很快，但增幅趨緩，到2000年底空置面積達(dá)到10228萬(wàn)平方米（圖5），占2000年竣工房屋 面積的44.39%，其中商品住宅空置量占 70%。商品房空置的原 因，從宏觀面看，是商品房供給量過(guò)多及有支付能力的需求不足； 從微觀面看，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策失誤致使所開發(fā)的 項(xiàng)目的選址、定位、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等與建成后當(dāng)期的市場(chǎng)脫鉤，或者由于周邊配套設(shè)施缺乏，或工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)，或房?jī)r(jià)過(guò)高，造成一部分商品房銷售不出去而形成空置。近年來(lái)商品房銷售面積增長(zhǎng)很快，但銷售的主要是新開發(fā)的商品房。盡管國(guó)家也出臺(tái)了 不少政策促進(jìn)空置商品房的消化，但實(shí)際消化的空置商品房少， 每年還有部分新開發(fā)的商品房空置，

13、致使商品房空置面積連年上 升。消化空置商品房將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。圖51997-2018年10月全國(guó)商品房空置面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心資源，1998年和2017年、2018年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積大幅度增 加（圖6），說(shuō)明各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好今后幾年的市場(chǎng)前景，增 加土地儲(chǔ)備。圖61997-2018 年房地產(chǎn)業(yè)土地儲(chǔ)備情況 土ife儲(chǔ)備帀平方米 増長(zhǎng)率萬(wàn)甘之比、數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1.2房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品情況1 市場(chǎng)狀況按用途分，房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品為住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房等。近幾年住宅銷售面

14、積持續(xù)上升，在商品房中占的比例越 來(lái)越大，2000年這一比例達(dá)到89.12%，銷售價(jià)格也持續(xù)上升， 2000年全國(guó)住宅平均售價(jià)為1952元/平方米。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷 售價(jià)格和面積也持續(xù)上升。98年以后，辦公樓銷售止步不前，價(jià) 格回落。由于住宅需求量大，近幾年住宅銷售面積占商品房銷售面積 的比例接近90% （圖7），且住宅開發(fā)受國(guó)家政策扶持，因此住宅 開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析也以住 宅為主。住宅銷售價(jià)格和銷售面積近幾年一直呈上升走勢(shì)，盡管 98年下半年各單位突擊購(gòu)房透支了部分購(gòu)買力，但99年住宅銷售面積仍然增長(zhǎng)了 20.05%，銷售價(jià)格略有上升，2000年住宅銷 售面積

15、和價(jià)格分別增長(zhǎng)了 16.46% 和 5.1% ，2017 年住宅銷售面積萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 22.2% ，平均售價(jià)達(dá) 2189 元/平方米，比上年同期增長(zhǎng) 12.5% ；2018 年全國(guó)住宅銷售面積 占商品房銷售面積的比例達(dá) 88.58% ，這充分說(shuō)明住宅具有極大的 市場(chǎng)需求。圖71997-2018年商品房、住宅等銷售面積圖81997-2018 年10月全國(guó)住宅平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2 住宅發(fā)展趨勢(shì)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和住宅業(yè)自身發(fā)展態(tài)勢(shì)預(yù)見(jiàn)，我國(guó)住宅業(yè)發(fā) 展將呈以下七大趨勢(shì)：綠色趨勢(shì)。通過(guò)高科技手段來(lái)營(yíng)造無(wú)污染的綠色居住環(huán)境， 充分回收和利用資源，追求人、自然和社會(huì)的和諧統(tǒng)

16、一，走住宅 產(chǎn)業(yè)化可持續(xù)發(fā)展之路。規(guī)模化趨勢(shì)。對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)而言，其規(guī)模效益表現(xiàn)在開發(fā)成本的降低、全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立、完善配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)的 形成和良好公共空間環(huán)境的創(chuàng)造。郊區(qū)化趨勢(shì)。住宅區(qū)建立在城郊有許多優(yōu)勢(shì)。首先，郊區(qū)環(huán) 境優(yōu)美、空氣清新；其次，城郊因拓展空間巨大而可大規(guī)模開發(fā)， 從而可獲得巨大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。隨著城郊交通狀況的改善、通 訊設(shè)施的發(fā)展和居民觀念的改變，近郊必將成為未來(lái)城市居民的 理想居住地。智能化、信息化趨勢(shì)。智能小區(qū)有完整的建筑設(shè)備自動(dòng)化系 統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)接口，可以極大方便居民的工作、生活和學(xué)習(xí)，提高居 民生活品質(zhì)。全能化趨勢(shì)。住宅小區(qū)的功能逐步完善，將呈現(xiàn)一種涵蓋工 作、生

17、活和學(xué)習(xí)等方面的全能化趨勢(shì)。如由于通訊科技的發(fā)展和 完善，使得家庭辦公成為未來(lái)工作模式發(fā)展的一種必然趨勢(shì)。同 時(shí)，住戶在小區(qū)內(nèi)可以享受文化、體育、休閑等多種設(shè)施。階層分離趨勢(shì)。不同層次和水平的住宅將會(huì)吸納不同階層的 住戶，從而相互間會(huì)有一種認(rèn)同感而減少因收入、教育等差別而 帶來(lái)的沖突。個(gè)性化趨勢(shì)。家庭結(jié)構(gòu)和社會(huì)年齡結(jié)構(gòu)在發(fā)展變化，人們亦開始追求個(gè)性張揚(yáng)。這使得住宅消費(fèi)走向多樣化，擺脫過(guò)去千家萬(wàn)戶一個(gè)樣式的狀況，而在建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、室內(nèi)裝修等 方面呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。2.行業(yè)運(yùn)行環(huán)境、政策和法律環(huán)境80 年代和 90 年代初，房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)落后于行業(yè)發(fā) 展，因此，早期的房地產(chǎn)行業(yè)很不

18、規(guī)范，投機(jī)性太強(qiáng)，發(fā)展失控， 波動(dòng)太大，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中黑箱操作嚴(yán)重。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò) 程中，有關(guān)法律法規(guī)逐步建立起來(lái)，現(xiàn)在，已形成了從土地出讓、 開發(fā)建設(shè)、房屋銷售到物業(yè)管理等包括房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)的法 律法規(guī)體系，行業(yè)運(yùn)行基本有法可依。近年來(lái)，政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作 為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)、尤其是 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆濉庇?jì)劃綱要指出： “深化城鎮(zhèn)住房制度改 革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn) 業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 ” 1998 年以來(lái)，政府出 臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房，實(shí)行住

19、房商品化、貨幣化，逐步建立起包括 商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系；促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房貸款年限延長(zhǎng)至 30 年，多次降 低住房貸款年利率；取消房屋開發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等4 7項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)發(fā)展，公房、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交差價(jià)后可 以進(jìn)入市場(chǎng)流通，形成房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)格局；制定鼓勵(lì)居民購(gòu)房的稅收政策，比如，多次降低購(gòu)房契稅率 等；允許房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。房地產(chǎn)行業(yè)自 98 年來(lái)逐步復(fù)蘇， 政策的鼓勵(lì)和刺激發(fā)揮了重 要作用。、需求環(huán)境1996 年以前，商品住宅市場(chǎng)上個(gè)人購(gòu)買和集團(tuán)購(gòu)買同時(shí)存在， 以集團(tuán)購(gòu)買為主。自199

20、7 年起，個(gè)人購(gòu)買開始占主導(dǎo)地位， 1998 年關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知下達(dá)以 后，個(gè)人購(gòu)房比重迅速上升， 1999 年個(gè)人購(gòu)買商品住宅 10408.5 萬(wàn)平方米，占住宅銷售面積的 80.08% （表 5 ，表 6 ）。 2000 年是 福利分房的最后截止期， 2017 年全面進(jìn)入個(gè)人購(gòu)房時(shí)代。集團(tuán)購(gòu)買退出市場(chǎng)有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。集 團(tuán)購(gòu)買基本上是一次性付款，受企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益影響大，經(jīng)濟(jì)繁榮 時(shí)，企業(yè)效益好，住房需求旺；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，企業(yè)效益差，無(wú)力 購(gòu)房。因此，在集團(tuán)購(gòu)買為主的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)很大。 而個(gè)人購(gòu)買大多采用銀行按揭，需求波動(dòng)相對(duì)較小。個(gè)人需求特

21、征和集團(tuán)需求特征顯著不同。個(gè)人需求千差萬(wàn)別， 細(xì)分市場(chǎng)多，要求房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研和 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，否則就有可能空置積壓。我國(guó)居民潛在的住房需求非常大，主要來(lái)自于以下方面：新組建家庭的住房需求。全國(guó)每年有1300萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，其中大多需要住房。居民提高居住水平對(duì)住房的需求。提高城市化水平對(duì)住房的需求。在個(gè)人成為購(gòu)房主體的情況下，居民有支付能力的需求將決 定住房市場(chǎng)的發(fā)展。因而，潛在的住房需求能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住 房需求，還要看我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、居民收入增長(zhǎng)狀況及房?jī)r(jià)走 勢(shì)。我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高而居民收入太低的狀況將長(zhǎng)期制約住房需求的 增長(zhǎng)。表5 :個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積單位：萬(wàn)平方米年

22、份19191919191919199920002017201892939495969798個(gè)人購(gòu)142933333652771040144618250.2056房面積564345456734938.54.378數(shù)據(jù)來(lái)自2018中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒表6 :個(gè)人購(gòu)買商品住宅占住宅銷售面積的比重單位：%年份199119921993199419951996199719981999200020172018比33.738.148.754.649.253.166.571.980.08892.932.3、供給環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的主要供給為土地和建筑材料。我國(guó)城市土地依 法屬國(guó)家所有，土地供給市場(chǎng)由國(guó)家壟斷，土地使用權(quán)可以

23、依法 出讓和轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式有：協(xié)議出讓、招 標(biāo)、拍賣、轉(zhuǎn)讓，以不同方式取得的土地成本不一樣，一般而言, 以協(xié)議出讓方式取得的土地成本最低。協(xié)議出讓方式透明度低， 黑箱操作嚴(yán)重，為防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，今后我國(guó)將大力推 行國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣，提高土地供應(yīng)透明度。土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為關(guān)鍵的能力。在土地供應(yīng)不透明的情況下, 許多沒(méi)有開發(fā)資質(zhì)或資質(zhì)低、并不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的公司由于 特殊的政府關(guān)系而獲得價(jià)格低廉的土地，能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存。 但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，土地使用權(quán)的出讓逐漸趨向 公開、公平，大量土地將通過(guò)公

24、開拍賣或招標(biāo)獲得，因此獲得土 地的能力越來(lái)越取決于公司的資金實(shí)力，現(xiàn)有的通過(guò)各種非市場(chǎng) 化渠道獲得土地的能力所起的作用將逐漸減弱。資金雄厚的企業(yè), 通過(guò)大規(guī)模的儲(chǔ)備和開發(fā)土地，能有效地降低土地獲得及開發(fā)成 本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司可以通過(guò)低 廉的融資成本，募集到大量的發(fā)展資金，對(duì)于資金密集型的房地 產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)非常突出的優(yōu)勢(shì)。“十五”計(jì)劃綱要提出： “深化土地使用制度改革，全面 推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣制度，規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，活躍房地產(chǎn) 二級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)” 。這是針對(duì)我國(guó)當(dāng)前土地市場(chǎng)管理 提出的目標(biāo)性要求。推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣制度，可以充分利 用地價(jià)

25、杠桿來(lái)推動(dòng)土地資源優(yōu)化配置，控制供應(yīng)總量，避免 90 年 代初的房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱等土地供應(yīng)失控局面再度出現(xiàn)?？梢?預(yù)料，土地使用制度改革將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。建筑材料行業(yè)重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，企業(yè)數(shù)量過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑材料供應(yīng)商的談判地位較高，能通過(guò)談判爭(zhēng) 取有利的建筑材料價(jià)格。今后建材行業(yè)的發(fā)展將以住宅建筑市場(chǎng) 為導(dǎo)向，研究開發(fā)高性能的可降低建材生產(chǎn)環(huán)境負(fù)荷、改善生態(tài) 環(huán)境和居住環(huán)境、有益健康的生態(tài)建筑材料。加入 WTO 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響。入世可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的 較大增加。主要表現(xiàn)在：一是外商對(duì)商品房的需求增加。國(guó)外廠

26、 商投資建廠的數(shù)量增多，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等行業(yè)外 商開設(shè)的分支機(jī)構(gòu)和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所增多，外商進(jìn)駐人員增多，對(duì)工業(yè) 廠房、辦公用房、營(yíng)業(yè)用房和高檔外銷住宅的需求大大增加。二 是住房的有效需求擴(kuò)大。入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多， 收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的檔次 提高。由于收入增加，對(duì)居住物業(yè)的舒適性、享受性要求提高； 同時(shí)收入差距拉開，促使住房消費(fèi)需求層次更加分明。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的影響。由于外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資增加， 商品房供給量上升。外商投資引入先進(jìn)設(shè)計(jì)、技術(shù)和設(shè)備，促使 商品房供給質(zhì)量提高。對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從短期看，關(guān)稅降低，進(jìn)口建材價(jià)格下降， 國(guó)內(nèi)建材市場(chǎng)

27、競(jìng)爭(zhēng)加劇，建材價(jià)格會(huì)有不同程度下降，建筑成本 隨之下降。但考慮到入世后商品房需求增加，對(duì)土地的需求也增 加，但土地是不可再生資源，需求增加將導(dǎo)致價(jià)格上漲。建材價(jià) 格下降是短期的，土地價(jià)格上漲是長(zhǎng)期的?？傮w而言，加入世貿(mào) 組織后，房?jī)r(jià)短期會(huì)微升，并將在長(zhǎng)期保持上升趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響在我國(guó)外商早已進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占 企業(yè)總數(shù)的 17 ，其中多數(shù)是港臺(tái)地區(qū)的企業(yè)，來(lái)自歐、美、日 等發(fā)達(dá)國(guó)家的微乎其微，并未對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生多大沖擊。 入世后，一些國(guó)外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn) 業(yè)，這些企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，在資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等方面有 優(yōu)勢(shì)，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力

28、。而我國(guó)現(xiàn)有的 2 萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng) 期存在著規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問(wèn)題，處于劣勢(shì)， 缺乏競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；同時(shí)，大量國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還處于轉(zhuǎn)制過(guò)程中， 企業(yè)制度不健全，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求不相適應(yīng)。有實(shí)力的外商進(jìn) 入后，一方面會(huì)給國(guó)內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的沖擊；另一 方面，為應(yīng)對(duì)這種沖擊，國(guó)內(nèi)企業(yè)也會(huì)加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn) 程，推進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)重組，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)競(jìng) 爭(zhēng)力。行業(yè)發(fā)展的不確定因素宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)從需求方面看，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響居民的收入水平和收入預(yù) 期，決定了居民總體有支付能力的需求。從供給方面看，宏觀經(jīng) 濟(jì)走勢(shì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)和盈利預(yù)期，決定了開 發(fā)商

29、的投資力度。綜合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，今后幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì) 仍將保持較高的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)政策宏觀經(jīng)濟(jì)政策直接影響國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)狀況，其中利率政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大。利率政策直接 影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本和投資收益，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債 率高、資金密集，對(duì)利率的變化非常敏感?，F(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放 緩，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛降息，但考慮到我國(guó)的具體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，短期內(nèi) 利率再降的可能性不大，目前的利率水平仍將維持一段時(shí)間。政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度在我國(guó)，雖然城市土地屬國(guó)家所有，但中央和省兩級(jí)政府不 實(shí)際掌握土地，沒(méi)有土地資產(chǎn)處置的權(quán)力，國(guó)家的“土地所有權(quán)”

30、虛置，土地實(shí)際上為各使用單位“所有” ，在土地資產(chǎn)的處置上， 其權(quán)力也主要集中市、縣一級(jí)政府。 1998 年新修訂的中華人民共和國(guó)土地管理法雖然將征地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用的權(quán)力集中到中央和 省一級(jí)，加大了對(duì)新增建設(shè)用地的調(diào)控力度，但由于土地使用權(quán)出讓等權(quán)力仍由市、縣政府掌握，土地有償使用費(fèi)也主要集中在 地方政府，因此，對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的調(diào)控主要集中在地方政府， 中央政府的調(diào)控力度還十分有限。而地方政府又受利益驅(qū)動(dòng)，往 往對(duì)土地的投放量不加控制，有的地方政府甚至對(duì)土地部門下達(dá) 年度土地收益指標(biāo)，以其完成程度來(lái)考核工地管理部門的業(yè)績(jī)， 這顯然有違土地市場(chǎng)的調(diào)控原則。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理法雖然規(guī)定了

31、基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度，但是在實(shí)際中做到的 寥寥無(wú)幾，這樣，政府對(duì)土地價(jià)格就缺乏調(diào)控手段。對(duì)舊城區(qū)的 存量土地，政府的調(diào)控措施更是微弱，土地管理只是對(duì)自發(fā)的交 易給予補(bǔ)辦手續(xù)，缺少統(tǒng)一的管理，政府沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備來(lái) 調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)價(jià)格。在地方政府決定土地供給的情況下，土地供給量難以預(yù)測(cè)， 且容易導(dǎo)致土地供給失控，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷的局面， 增加了行業(yè)發(fā)展的不確定性。此外，土地出讓價(jià)格的透明度也很 低，不利于企業(yè)之間公平競(jìng)爭(zhēng)。行業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè)中長(zhǎng)期向好從城市化發(fā)展來(lái)預(yù)測(cè)2000 年我國(guó)城市化水平為 30 ，城鎮(zhèn)人口 3.7 億，預(yù)計(jì) 2020 年城市化水平達(dá)到 45 ，全國(guó)人口 14

32、億，城鎮(zhèn)人口增至 6.3 億， 21 世紀(jì)前 20 年城鎮(zhèn)人口增加 2.6 億，按人均居住面積 10 平方米， 即建筑面積 20 平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房 52 億平方 米，平均每年需建設(shè)住房 2.6 億平方米。 但是在我國(guó)的城市化進(jìn)程 中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多地增加 城鎮(zhèn)住房數(shù)量，估計(jì)前面計(jì)算的因城市化所需要增加的住房數(shù)， 要核減一半多。如果按一半核減，則 21 世紀(jì)前 20 年平均每年需 求建設(shè)住宅為 1.3 億平方米。按低速提高居住水平來(lái)預(yù)測(cè)2000 年我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積 10 平方米，預(yù)計(jì) 2020 年城 鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提到 12 平方米，

33、即建筑面積 24 平方米。 按 2020 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 6.3 億人、每人增加 4 平方米計(jì)算， 21 世紀(jì)前 20 年為提高居住水平需求新建住房 25.2 億平方米，平均 每年 1.26 億平方米。以上預(yù)測(cè)，是把人均建筑面積的年遞增率定 在 1 以下的低速增長(zhǎng)水平上， 可能慢了一點(diǎn)。 如果把增速稍微提 高一點(diǎn)，每年遞增率超過(guò) 1 ，即 2020 年人均建筑面積達(dá)到 26平方米， 21 世紀(jì)前 20 年需每年新建住房 1.89 億平方米。從住房折舊拆除重建來(lái)預(yù)測(cè)目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有 60 多億平方米， 按 50 年折舊計(jì)算， 并適當(dāng)減掉有些住房到期未能拆除的因素， 預(yù)計(jì)每年需拆除重建 1

34、億平方米。把以上的三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加， 21 世紀(jì)的前 20 年，平均每年需新 建住房 3.56 億至 4.19 億平方米。而 2000 年我國(guó)住宅新開工面積 僅為 2.3 億平方米，差距很大，這意味著住宅產(chǎn)業(yè)今后將加速發(fā)展。從這個(gè)預(yù)測(cè)可以看出， 21 世紀(jì)的前 20 年，我國(guó)的住宅建設(shè) 的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)快速發(fā)展，繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增 長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。短線可能面臨調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展市場(chǎng)廣闊是不爭(zhēng)的事實(shí)，但這不排除 個(gè)別年份行業(yè)可能出現(xiàn)調(diào)整，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 可能在 2018 年和 2020 年面臨短期調(diào)整，理由有二：一是各地新 房銷售勢(shì)頭從 2017 年第四季度開始減緩

35、， 價(jià)格也有所回落， 但開 發(fā)投資卻仍在增加，特別是外商投資有了大幅度的增加。二是最 新統(tǒng)計(jì)表明，今年年初房地產(chǎn)銷售有繼續(xù)下降趨勢(shì)：前 3 個(gè)月房 地產(chǎn)開發(fā)投資保持了 30% 的增長(zhǎng)速度，土地購(gòu)置與開發(fā)面積的增 長(zhǎng)速度也明顯高于去年同期，但與此同時(shí)，商品房銷售價(jià)格出現(xiàn) 負(fù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積增速回落，一季度商品房銷售額增長(zhǎng)率 為 16.7% ，一直困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的商品房空置面積繼 續(xù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng) 4.7% 。這種跡象表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在 2018年和 2020 年面臨短期調(diào)整，具體表現(xiàn)為 2018 年和 2020 年的商 品房銷售額的增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落。但由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域性很

36、強(qiáng)的行業(yè)，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是不平衡的。圖91992-2018 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和銷售增長(zhǎng)率對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中大房地產(chǎn)信息2018.2重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6.1 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論：上海的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、人口眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在國(guó)內(nèi)各城 市中最大。近年來(lái)，上海房地產(chǎn)行業(yè)開始走出低谷，商品房銷售 面積和銷售額自 1998 年以來(lái)快速增長(zhǎng)， 房?jī)r(jià)自 2000 年開始止跌 回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資自 2000 年開始回升， 但由于商品房空置量 過(guò)高，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出溫和回升勢(shì)頭。隨著上海經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā) 展，今后幾年住宅需求將不斷增長(zhǎng)，辦公樓需求疲軟的狀況也將 改變。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 上海是中國(guó)

37、的經(jīng)濟(jì)中心，近幾年在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)， 房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展并逐步走向規(guī)范。商品房銷售面積自 1998 年以來(lái)增長(zhǎng)很快， 2000 年起空置住宅開始消化，房?jī)r(jià)開始回升。2018 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅延續(xù)了 2017 年不斷走好的局 面，而且出現(xiàn)了加速發(fā)展的趨勢(shì)，內(nèi)部訂購(gòu)、排隊(duì)購(gòu)房已成市場(chǎng) 普遍現(xiàn)象，商品住宅價(jià)漲量升，辦公樓租金不斷上揚(yáng)，商鋪重新 變?yōu)閾屖重洝?018 年上海市共完成投資 720.23 億元，比上年增長(zhǎng) 14.2 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，基本保持平衡 :商品房竣工 1983.92 萬(wàn)平方 米，比上年增長(zhǎng) 10.7 ；商品房銷售面積 1960.6 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng) 9.1，

38、市場(chǎng)供需總量均創(chuàng)歷史新高。從宏觀上看， 2018 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，一是浦江兩 岸綜合開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)；二是央行第 8 次調(diào)低銀行存貸款 利率，房地產(chǎn)抵押貸款利率也出現(xiàn)下調(diào)；三是上海市第八次黨代 會(huì)提出 2007 年人均 GDP7500 美元目標(biāo)， 屆時(shí)上海將處于進(jìn)入較 發(fā)達(dá)地區(qū)的前夕；四是十大軌道交通建設(shè)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)投資 熱。從政策上來(lái)看， 取消藍(lán)印戶口政策和媒體報(bào)道預(yù)期 2020 年 5 月份以后購(gòu)房退稅政策不再實(shí)施，已構(gòu)成上海樓市兩大利空。雖 然這兩項(xiàng)政策對(duì)樓市有一定影響，但幅度是有限的。藍(lán)印戶口和 購(gòu)房退稅政策對(duì)啟動(dòng)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的作用功不可沒(méi)。然而， 時(shí)過(guò)境遷，這

39、些政策作用逐步弱化，不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，需要有 新的政策來(lái)代替。 6月15 日實(shí)施的“上海居住證”制度，就是要 吸引高素質(zhì)、高層次人才參與上海成為國(guó)際化大都市的建設(shè)。從市場(chǎng)來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1999 年底回升以來(lái)， 住宅市 場(chǎng)是一枝獨(dú)秀，辦公樓市場(chǎng)和商鋪從去年開始，小荷才露尖尖角。 2018 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面繁榮的局面。但目前商品房市場(chǎng)上 依然供大于求，這使整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出溫和回升的勢(shì)頭。目前上海 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征表現(xiàn)為：1、一級(jí)市場(chǎng)走向規(guī)范 近年來(lái)上海房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化程度逐步提高， 2017 年 7 月 1 日起，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出

40、讓，除特殊情況外，一律通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式 進(jìn)行。這一轉(zhuǎn)變對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)具有重大影響：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)整合2000 年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 4000 多家，其中大企業(yè) 少，小企業(yè)過(guò)多， 暫定三級(jí)或未定級(jí)的小企業(yè)就有近 2000 家，約 占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的 50 ，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅 100 多家，而且 投資額和商品房銷售量?jī)H占全市總量的 10 。企業(yè)數(shù)量過(guò)多造成 行業(yè)資源過(guò)度分散，效率低下，開發(fā)成本高。隨著上海土地出讓 方式全面向招標(biāo)、拍賣轉(zhuǎn)變，今后房地產(chǎn)公司獲得土地的能力越 來(lái)越取決于公司的資金實(shí)力，資金雄厚的企業(yè)，通過(guò)大規(guī)模的儲(chǔ) 備和開發(fā)土地，能有效地降低土地獲得及開發(fā)成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 中具

41、有優(yōu)勢(shì)，資金實(shí)力弱的企業(yè)將因?yàn)榈貌坏酵恋囟媾R淘汰。 可以預(yù)料，今后幾年上海房地產(chǎn)行業(yè)的整合重組將逐漸展開，競(jìng) 爭(zhēng)力強(qiáng)的大企業(yè)的市場(chǎng)份額會(huì)逐漸提高，而中小企業(yè)的市場(chǎng)份額 則會(huì)不斷萎縮。提高土地市場(chǎng)透明度 土地招標(biāo)、拍賣公開進(jìn)行，比協(xié)議出讓的透明度高得多。房 地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此準(zhǔn)確了解土地和商品房的供給量，作出正確的 投資決策；政府可以據(jù)此準(zhǔn)確了解企業(yè)對(duì)土地的需求，從而對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控。抑制土地投機(jī)行為 通過(guò)招標(biāo)、拍賣出讓的土地價(jià)格是市場(chǎng)公平價(jià)格，企業(yè)投機(jī)炒賣的可能性很小，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。2、二級(jí)市場(chǎng)快速發(fā)展商品房供給與需求快速增長(zhǎng)，總體供大于求在1992、1993年房

42、地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，上海房地產(chǎn)開發(fā)面積猛 增，1995年以后這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工，因此 1995年以后上海商品 房竣工面積迅速增長(zhǎng)，1996年達(dá)到1207.86 萬(wàn)平方米， 1998-2000 年平均每年竣工1500萬(wàn)平方米商品房。在銷售方面，1997年前商品房銷售面積較小且增長(zhǎng)緩慢。1998年，為了啟動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，刺激住房消費(fèi)，在政策鼓勵(lì)下，1998年上海市商品房銷售面 積激增了 68%，達(dá)到1150.77萬(wàn)平方米，此后一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2000年達(dá)到1397.24萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了 5%。從物業(yè)類型 來(lái)看，1998年以來(lái)住宅銷售面積迅速增加，2000年達(dá)132

43、6.64 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.7%，非住宅物業(yè)銷售面積基本不變。圖10上海市商品房竣工面積與銷售面積單位：萬(wàn)平方米-raTafi”巧！飯Yr戶師as t 幷曠宀竺竺 十tjtF*話嚴(yán)亠同斤曲np湎科 住宅編售面機(jī)資料來(lái)源：1995-2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒由于商品房竣工面積大于銷售面積，上海市商品房空置量自1995 年起迅速增加， 1999 年最高達(dá)到 1297.34 萬(wàn)平方米， 2000年有所下降，但商品房空置量仍然高達(dá) 1250.3 萬(wàn)平方米，占當(dāng)年 商品房竣工面積的 81.6% ，可見(jiàn)商品房空置情況仍很嚴(yán)重，這在 很大程度上抑制了上海房地產(chǎn)行業(yè)迅速回升的勢(shì)頭，使行業(yè)呈現(xiàn) 出溫和回升走勢(shì)，

44、并對(duì)房?jī)r(jià)上漲構(gòu)成很大壓力。在空置商品房中，住宅的相對(duì)比重逐年下降， 2000 年起，空 置住宅的絕對(duì)量也開始下降， 2000 年住宅空置 843.37 萬(wàn)平方米， 占商品房空置量的 67% 。辦公樓和商業(yè)用房空置量不斷增長(zhǎng)，在 總空置量中的比重越來(lái)越大， 2000 年空置辦公樓占總量比重從 1994 年的 3.28 上升到 15.26 ；商業(yè)用房空置比重從 1994 年 的 1.43 上升到 2000 年的 10.34 。在供過(guò)于求的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商開始主動(dòng)降價(jià)促銷，并 放慢土地和商品房開發(fā)進(jìn)度；政府也采取措施控制土地供給，促 進(jìn)住房消費(fèi)，在市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)和政府的政策調(diào)節(jié)下，近兩年上 海房

45、地產(chǎn)行業(yè)供過(guò)于求的矛盾有所緩解。圖111994-2000 年上?？罩蒙唐贩壳闆r單位：萬(wàn)平方米口荀址冃曲 扛HI 口住宅資料來(lái)源：1995-2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)由于國(guó)家宏觀調(diào)控及商品房供過(guò)于求，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自1995年開始一再下跌。中房上海指數(shù)從 1995年2月的942 點(diǎn)，至V 1999年10月的691點(diǎn)，歷時(shí)56個(gè)月連續(xù)下跌，跌幅達(dá) 26.64%，1999年底止跌，2000年中房上海指數(shù)開始回升。2000 年上海商品房均價(jià)為3321.3元/平方米，其中住宅均價(jià)為3156.1 元/平方米。圖12中房上海指數(shù)走勢(shì)十忡二胡資料來(lái)源：中房上海指數(shù)辦公室3、三級(jí)市場(chǎng)日益活躍目前，

46、上海舊公房的市場(chǎng)化改革接近完成，這大大增加了市場(chǎng)中可自由買賣、租賃的住宅比例，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)日益活躍， 成交量逐年增加。2000年全市存量房地產(chǎn)成交面積達(dá)779萬(wàn)平方 米，比上年增長(zhǎng)52 %，其中已購(gòu)公有住房上市225萬(wàn)平方米，比 上年增長(zhǎng)120 %。三級(jí)市場(chǎng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)具有復(fù)雜的影響，一方面會(huì)有一些人從 二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)到三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房，另一方面有一些人在三級(jí)市場(chǎng)賣掉 舊房后到二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)新房?？傮w而言，三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體 系中不可或缺的一部分，三級(jí)市場(chǎng)活躍才能促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 健康發(fā)展。圖13上海市存量房成交面積單位：萬(wàn)平方米（二）發(fā)展前景預(yù)測(cè)1、商品房供給2000年上海市商品房施工面積5211

47、.74萬(wàn)平方米，比上年增 長(zhǎng)2.5%，但2000年商品房新開工面積比上年大幅增長(zhǎng) 42.4%， 2000年上海房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積為 575.85萬(wàn)平方米，較上 年增加71.8%，這意味著未來(lái)幾年商品房市場(chǎng)供給將大幅增加。2017 年上海商品房竣工面積在 1600 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì) 2018-2005年每年商品房竣工面積在 1600-1800 萬(wàn)平方米之間， 加上商品房 空置面積，預(yù)計(jì)“十五”期間每年的商品房供給量為 1700-2000 萬(wàn)平方米。2、商品房需求今后 5 年，上海經(jīng)濟(jì)將以較快的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求也將 較快增長(zhǎng)。上海是我國(guó)的工業(yè)基地和經(jīng)濟(jì)、金融中心，自 1992 年以來(lái)， 國(guó)內(nèi)

48、生產(chǎn)總值連年保持 10% 以上的增長(zhǎng)率，2000 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 達(dá) 4551.15 億元，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)各城市中排名第一。 1996 年以 后，上海進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放慢。 21 世紀(jì)初， 以大型機(jī)械設(shè)備、信息、醫(yī)藥、汽車等支柱產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)初步確立，上海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)期。此外，中央政 府已將上海定位為“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”中心，這對(duì) 于上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展和吸引外資有很大意義。上海經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián) 系比較密切，美國(guó)經(jīng)濟(jì)自 2017 年起步入衰退， 加上又受到恐怖襲 擊，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)放慢，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)也不景氣，這些因素對(duì)上 海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的不利影響。總

49、體而言，估計(jì)上海經(jīng)濟(jì)將以 10%左右的速度增長(zhǎng)，并維持較長(zhǎng)時(shí)期。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和繁榮必然 帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。住宅 近年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快，吸引全國(guó)人才流向上海，人口增長(zhǎng)較快。根據(jù) 2000 年 11 月第五次全國(guó)人口普查的結(jié)果， 2000年 11 月上海市人口為 1673.77 萬(wàn)人，其中戶籍人口 1343 萬(wàn)人。 人口增加，對(duì)住宅的需求也增加。就居住水平而言， 2000 年底，上海市人均居住面積 11.4 平 方米，在全國(guó)處于中等水平，與發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積 20-30 平 方米相比則有很大差距，居民要求增加居住面積、提高居住質(zhì)量 的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈?，F(xiàn)在上海的住房市場(chǎng)以個(gè)人購(gòu)買為主， 2

50、000 年個(gè)人購(gòu)房占93.6 。隨著上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，上海市職工年平均工資呈現(xiàn)出較 快的增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2000 年達(dá) 15439 元，比上年增長(zhǎng) 9% ，居民儲(chǔ)蓄 存款余額也迅速增長(zhǎng)， 2000 年底達(dá) 2524.05 億元，人均儲(chǔ)蓄存款 余額達(dá) 15080 元，居民收入增加為改善居住水平提供了條件。此 外，住房分配貨幣化政策實(shí)施后，相當(dāng)一部分居民購(gòu)房時(shí)會(huì)得到 貨幣補(bǔ)助，居民家庭的購(gòu)房支付能力將大大加強(qiáng)。 “十五”時(shí)期， 上海人均 GDP 將由目前的 4000 美元增加到 7000 美元左右，根 據(jù)世界銀行的研究，人均 GDP 在 1300-8000 美元時(shí)，住宅需求 進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期。影響上

51、海住宅需求的其他因素還有：上海城市建設(shè)和舊城區(qū) 改造還需拆遷一大批居民住房，這些被拆遷的居民需要新的住房 予以安置；近年來(lái)，上海郊縣農(nóng)民購(gòu)買商品住房每年約在 100 萬(wàn) 平方米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng) 民對(duì)商品住房的需求還將上升； 中國(guó)加入 WTO 后，更多的港、澳、 臺(tái)同胞及海外華僑會(huì)來(lái)上海購(gòu)租住宅長(zhǎng)期居住。以上說(shuō)明，上海的住宅需求在“十五”期間仍將保持較快的 增長(zhǎng)勢(shì)頭，需求增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致銷售面積增加，估計(jì)每年商品住宅銷 售面積約 1400-1700 萬(wàn)平方米。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1998 年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅的需求快速增長(zhǎng)，而辦 公樓的需求疲軟，這種狀況在今后

52、幾年將會(huì)改變。原因在于：隨著上海由傳統(tǒng)工業(yè)城市向“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”中心轉(zhuǎn)變，以及高科技產(chǎn)業(yè)的崛起，對(duì)辦公樓的需求將較快 增長(zhǎng)。上海是全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，今后會(huì)有更多的外地企業(yè)和政府部門到上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，需要購(gòu)租辦公 樓。中國(guó)加入 WTO 后，上海突出的經(jīng)濟(jì)地位、 優(yōu)越的地理位置及 良好的投資環(huán)境將成為外商進(jìn)入中國(guó)的首選之地，大量外商進(jìn)入 上海，對(duì)上海的辦公樓需求量大。由于上海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)率低，估計(jì)未來(lái)幾年商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房的需求仍較疲軟，不會(huì)有大的改變。近3 年上海每年的辦公樓和商業(yè)用房銷售面積在 70-100 萬(wàn)平 方米之間，估計(jì)“十五”期間辦公樓銷售面積將會(huì)

53、逐漸增加，商 業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積會(huì)少量增加，加上對(duì)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用 房的租賃需求，估計(jì)每年需求為 100-250 萬(wàn)平方米?？傮w來(lái)看，“十五”期間上海商品房市場(chǎng)依然供大于求，但供求矛盾會(huì)逐步減緩。3、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)在需求增長(zhǎng)的拉動(dòng)下， 2000 年起，上海商品房?jī)r(jià)格開始回升， 但考慮到未來(lái)幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)仍是供大于求，商品 房?jī)r(jià)格不會(huì)迅速上漲，而是呈現(xiàn)出溫和的上升走勢(shì)。近幾年上海住宅銷售面積增長(zhǎng)較快，空置住宅已開始消化， 且住宅的潛在需求量大，因此住宅的價(jià)格上漲幅度會(huì)高于商品房 整體的價(jià)格上漲幅度，事實(shí)上， 2017 年上海住宅價(jià)格已表現(xiàn)出較 快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2018 年，上海商

54、品住房的均價(jià)每平方米在 4700 元左右，其中單價(jià)在每平方米 3000 5000 元的占 55.5 ，中低 價(jià)位商品房占市場(chǎng)主體。黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、盧灣、徐匯等五個(gè)區(qū)的均價(jià)已達(dá) 6000 元 以上；嘉定、青浦、奉賢、崇明、金山等五個(gè)區(qū)縣的均價(jià)在 3000 元以下。從目前上海商品住房供應(yīng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，別墅和市中 心區(qū)單價(jià)每平方米 6000 元以上的住房供應(yīng)較多， 中低價(jià)位房源緊 俏。上海辦公樓的價(jià)格在經(jīng)過(guò)了 1995 年以來(lái)的長(zhǎng)期大幅下跌以 后，于 2000 年初開始止跌回升，目前仍然處于空置量比較大、 價(jià) 格和租金相對(duì)低的階段。未來(lái) 5 年，辦公樓的需求和價(jià)格都會(huì)有 明顯的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

55、的需求和價(jià)格將不會(huì)有大的增長(zhǎng)。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論：從整體上看，在經(jīng)歷了 01 年申奧成功和加入世貿(mào)等利好因素帶來(lái)的發(fā)展高峰以后， 02 年下半年開始，北京市房地產(chǎn)開發(fā)逐 步轉(zhuǎn)入了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。北京市房地產(chǎn)業(yè)仍將是帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量， 今后 幾年仍將處于上行的發(fā)展空間，繼續(xù)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但同時(shí)， 也面臨更加激烈競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2018 年，隨著北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也 呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)在完善城市功能，加快城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善居民的住房條件等方面發(fā)揮了重要作用，為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。 從 02 年北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā) 展情況來(lái)看，

56、呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1房地產(chǎn)開發(fā)總體上保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，開發(fā)規(guī)模達(dá)到歷史 高點(diǎn)02 年北京市完成房地產(chǎn)投資 989 億元，同比增長(zhǎng) 26.5% ；相 對(duì)于去年同期房地產(chǎn)投資 51.4% 的增長(zhǎng)速度來(lái)看，已明顯回落， 轉(zhuǎn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象。 但是02 年1-10 月房地產(chǎn)開發(fā)開復(fù)工面積已經(jīng)超過(guò)上年全年總量， 預(yù)計(jì) 02 年底開復(fù)工面積可以達(dá)到 7000 萬(wàn)平方米左右，為歷史最 高點(diǎn)。02 年完成主要指標(biāo)與上年同比情況見(jiàn)表 7：表 702 年完成主要指標(biāo)與上年同比情況單位：投資：億元；面積：萬(wàn)平方米;主要指標(biāo)2018年完成情況同比（%）完成總投資98926.5銷售面

57、積1708.3441.8其中住宅1604.4242.3空置面積918.9718.7其中住宅763.1520.4銷售額（億元）813.8333.4其中住宅（億元）716.6534.802年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的主要原因如下:（1）01年房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)的延續(xù)：01年申奧成功 和加入世貿(mào)等利好因素引致房地產(chǎn)投資增速較快，這些項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn) 今年成為在建工程，仍在按計(jì)劃繼續(xù)投資。02年1 10月商品房 開復(fù)工面積6058萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.5 %;而新開工面積1906 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.8 %;在房地產(chǎn)投資增量中，有相當(dāng)一部 分來(lái)源于在建工程的投資。（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和城市建設(shè)快速發(fā)展帶

58、動(dòng)房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)：近兩年，北京的GDP增長(zhǎng)速度一直保持在11%，高科技產(chǎn) 業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。01年房地產(chǎn)投資完成783.8億元，對(duì)北京GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率占11.4 %。02年1-10月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重占 57.3 。奧運(yùn)工程、中關(guān)村科技園區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和 CBD 中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)這些有產(chǎn)業(yè)的地區(qū)成為了 商品房開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。城區(qū)危舊房改造和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)的帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。 02 年隨著城區(qū)危改的快速發(fā)展， 東城、西城、宣武、崇文等老城區(qū)的建設(shè)速度加快。危改外遷居 民住房需求量擴(kuò)大，也帶動(dòng)了近郊

59、區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。同 時(shí)，西紅門經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目成功招標(biāo)、回龍觀二期建設(shè)速度加 快以及垡頭、雙惠、朝陽(yáng)新城等項(xiàng)目的上馬，帶動(dòng)了周邊地區(qū)的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。另外，不斷完善的市政設(shè)施、地鐵輕軌拉近了 郊區(qū)與城市中心區(qū)的距離，使得通州、昌平、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)成為 商品房開發(fā)的新熱點(diǎn)。（3）02 年上半年國(guó)土資源部出臺(tái) 11 號(hào)令，取消經(jīng)營(yíng)性土地 協(xié)議出讓方式，導(dǎo)致一些開發(fā)商增加了土地的購(gòu)置 ：北京市規(guī)定 從 2018 年 7 月 1 日起，停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出 讓，對(duì)可以繼續(xù)辦理協(xié)議出讓手續(xù)的項(xiàng)目用地， 出讓合同須于 2018 年 12 月 31 日前簽訂。 因此， 02 年 1-1

60、0 月，房地產(chǎn)投資中的土 地購(gòu)置費(fèi)達(dá) 94 億元，為 01 年同期的 151.3% ，超過(guò)了房地產(chǎn)投 資增長(zhǎng)速度。（4）企業(yè)自有資金投入加大： 從北京市房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 來(lái)看，02年1-10 月房地產(chǎn)投資中，貸款為 255 億元，同比增長(zhǎng) 23.8% ；而自籌資金為 190 億元，增長(zhǎng)速度達(dá) 35.3% ，其中自有 資金為 85 億元，增長(zhǎng)率為 68.8% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貸款增長(zhǎng)速度。 另外，外埠資金投入增加。除北京市的大型開發(fā)企業(yè)如城市開發(fā)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)等繼續(xù)擔(dān)當(dāng)骨干外，還有許多有品牌的外省市大型開發(fā) 企業(yè)進(jìn)入北京，如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、金地、金源、富力等。房地產(chǎn)企 業(yè)自有資金投入加大，有利于改善投資