泰安寶龍商業(yè)全案企劃版

1、泰安寶龍城市廣場 商業(yè)調(diào)研/定位/策略全案百潤泰安項(xiàng)目組二七年六月十五日目 錄第一部分 市場篇一、泰安城市概況 3（一）地理概況（二）行政區(qū)域（三）氣候狀況（四）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（五）人口狀況（六）城市規(guī)劃（七）人文狀況（八）城市交通二、城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展 8（一）國民生產(chǎn)總值（二）人民生活水平（三）旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)（四）對外經(jīng)濟(jì)（五）科學(xué)技術(shù)和教育（六）城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)（七）人口、人民生活和社會保障三、城市商業(yè)狀況 8（一）各商圈概述（二）主要百貨的調(diào)研與分析（三）主要超市的調(diào)研與分析（四）主要商業(yè)街的調(diào)研與分析（五）競爭對手的調(diào)研與分析（六）其它業(yè)態(tài)的調(diào)研與分析（七）酒店市場的調(diào)研與分析（八）在建、在

2、批項(xiàng)目的調(diào)研與分析第二部分 產(chǎn)品篇（一）項(xiàng)目位置 8（二）市政配套 （三）地方環(huán)境（四）政府政策（五）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)（六）項(xiàng)目的商圈調(diào)研（7）項(xiàng)目的（已銷售部分）銷售數(shù)據(jù)分析第三部分 定位篇（一）市場定位（二）目標(biāo)消費(fèi)客層定位（三）功能定位（四）業(yè)態(tài)定位（五）經(jīng)營定位（六）贏利模式定位（七）商業(yè)形象定位（八）項(xiàng)目產(chǎn)品定位第四部分 招商篇（一）租金策略及建議（二）渠道策略（三）招商條件（四）招商進(jìn)度表（五）招商管理策略第五部分 經(jīng)營篇（一）經(jīng)營原則（二）管理方式（三）服務(wù)方式（四）經(jīng)營政策（五）項(xiàng)目優(yōu)惠政策建議第五部分 商業(yè)推廣策略（一）項(xiàng)目商業(yè)推廣思路（二）項(xiàng)目商業(yè)推廣計(jì)劃（三）宣傳渠道（四

3、）招商道具第一部分 市場篇一、泰安城市概況（一）地理概況泰安市位于山東省中部，地處東經(jīng)1162011759、北緯35383628之間。東西長約，南北寬約。泰安市屬魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)。北以泰山與濟(jì)南市為界，南與濟(jì)寧市相連，西隔黃河與聊城市相望，東與萊蕪市、臨沂市相鄰。東西長，南北寬約，面積7762平方公里，占全省面積的6.2%。其中，泰山區(qū)337平方公里，岱岳區(qū)1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，寧陽縣1125平方公里，東平縣1340平方公里。泰城為市機(jī)關(guān)駐地，位于泰山腳下。城依山而建，山城一體，北距省會濟(jì)南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里。（二）行政區(qū)域泰安

4、市轄泰山、岱岳兩個(gè)區(qū)，寧陽、東平兩個(gè)縣，代省管轄新泰、肥城兩個(gè)縣級市。全市有鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處86個(gè)(鄉(xiāng)15個(gè)、鎮(zhèn)61個(gè)、辦事處10個(gè))、村(居)委會3733個(gè)，其中，泰山區(qū)有1鄉(xiāng)2鎮(zhèn)5個(gè)街道辦事處、199個(gè)村(居)民委員會，岱岳區(qū)有2鄉(xiāng)13鎮(zhèn)2個(gè)街道辦事處、684個(gè)村(居)民委員會，新泰市有1鄉(xiāng)17鎮(zhèn)2個(gè)街道辦事處、918個(gè)村(居)民委員會，肥城市有1鄉(xiāng)12鎮(zhèn)1個(gè)街道辦事處、607個(gè)村(居)民委員會，寧陽縣有3鄉(xiāng)9鎮(zhèn)、567個(gè)村(居)民委員會，東平縣有7鄉(xiāng)7鎮(zhèn)、716個(gè)村(居)民委員會。另外，歸泰安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理的北集坡鎮(zhèn)有42個(gè)村(居)民委員會。（三）氣候狀況泰安市屬于暖溫帶大陸性半濕

5、潤季風(fēng)氣候區(qū)。年均日照時(shí)數(shù)2527.9小時(shí)，年日照百分率58.3%。年平均氣溫13，平均降水量。因受地形、地貌影響和地域的差異，形成局部小氣候區(qū)，泰山山頂年平均氣溫，年降水量；徂徠山前、柴汶河畔的高溫小區(qū)，年平均氣溫在14以上，比全市平均積溫高出三四度，達(dá)到亞熱帶標(biāo)準(zhǔn)。（四）人口狀況2006年人口繼續(xù)保持低速增長。全市年末總?cè)丝?51.7萬人，其中男性279.5萬人，女性272.2萬人，男女性別比為50.8：49.2。年內(nèi)，全市出生5.0萬人，人口出生率9.1；死亡3.3萬人，死亡率5.9；人口自然增加1.7萬人，自然增長率3.2。泰安市人口分布：泰山區(qū)63.2萬人，岱岳區(qū)97.4萬人，新泰市

6、135.8萬人，肥城市96.3萬人，寧陽縣80.7萬人，東平縣77.4萬人。泰安市境內(nèi)共有26個(gè)民族、包括漢、回、滿、壯、蒙古、朝鮮、苗、彝、白、達(dá)翰爾、土家、藏、布依、侗、水、維吾爾、哈尼族等。其中漢族人口占98.7%，回族人口占1.02%，其它少數(shù)民族僅占萬分之一。（五）城市規(guī)劃 城市用地發(fā)展方向重點(diǎn)集中在高速公路環(huán)內(nèi)，以向西、向南發(fā)展為主，嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北建設(shè)。 城市用地布局結(jié)構(gòu)以“一軸一線，六條綠帶”為特色，形成“一個(gè)中心，六大組團(tuán)”，擁抱泰山的“半月形”城市格局。 一個(gè)中心：即由岱廟和火車站為主的舊城中心區(qū)和以時(shí)代發(fā)展線為主的新城中心區(qū)構(gòu)成的中心地區(qū)。包括行政辦公中心、商貿(mào)金融中心

7、、旅游服務(wù)中心、文化游樂中心、體育中心等。 六大組團(tuán)：即圍繞城市中心地區(qū)布置的六大功能組團(tuán)，分別是大河旅游區(qū)組團(tuán)、新火車站組團(tuán)、西南工業(yè)組團(tuán)、東南綜合居住組團(tuán)、省莊工業(yè)組團(tuán)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組團(tuán)。 一軸：指聯(lián)結(jié)泰山與泰城的登山中軸線，由岱廟、通天街、泰山文化研究中心等組成、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組團(tuán)。 一線：是位于傲徠峰下的新時(shí)代發(fā)展線，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部為文化、商業(yè)、娛樂設(shè)施，南部是水面開闊的中央公園，由望岳東路、望岳西路和中間綠化長廊構(gòu)成，長，寬320米。（六）人文狀況泰安是華夏文明發(fā)祥地之一。早在50萬年前就有人類生存，5萬年前的新泰人已跨入智人階段；5000年前這里孕育了

8、燦爛的大汶口文化，成為華夏文明史上的一個(gè)重要里程碑。由于古人對太陽和大山的崇拜，自堯舜至秦漢，直至明清，延綿幾千年，泰山成為歷代帝王封禪祭天的神山。隨帝王封禪，泰山被神化，佛道兩家，文人明士紛至沓來，經(jīng)泰山與泰安留下重多的名勝古跡。泰安也因泰山而得名，取“泰山安則四海皆安”，象征國泰民安。（七）城市交通泰安交通四通八達(dá)。年末全市等級公路通車?yán)锍踢_(dá)4580.8公里。公路密度達(dá)59公里/百平方公里。全市營業(yè)性貨運(yùn)量5347萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量25.5億噸公里，分別增長12.9%和15.8%；客運(yùn)量3855萬人，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量24.2億人公里，分別增長8.8%和18.4%。京滬（北京至上海）高速公路、京福（

9、北京至福州）高速公路縱貫境內(nèi)，并在泰安交匯；泰安至青島、煙臺、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西接“京九”大動(dòng)脈；未來京滬高速鐵路中間設(shè)泰山站。泰山火車站每日到發(fā)客車47對，可直達(dá)中國主要城市和港口，年貨物吞吐量500多萬噸；北距濟(jì)南遙墻國際機(jī)場80公里(車程50分鐘)，北至北京500公里（車程4.5小時(shí)），南至上海760公里（車程6.5小時(shí)）。二、泰安經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展（一）國民生產(chǎn)總值泰安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在山東省位于中游水平。泰安是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型城市，為山東省主要商品糧生產(chǎn)基地之一，二、三產(chǎn)業(yè)比重偏低。2006年泰安市生產(chǎn)總值完成1012.2億元，按

10、可比價(jià)格計(jì)算（下同），比2005年增長16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)116.3億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)572.2億元，增長19.7%；第三產(chǎn)業(yè)323.7億元，增長15.7%。三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)生產(chǎn)總值增長0.5個(gè)、11.0個(gè)、5.0百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11.5:56.5:32.0。表1：泰安市近三年國民經(jīng)濟(jì)對比時(shí) 間生產(chǎn)總值（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2006年2005年105.22004年（二）人民生活水平2006年，城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比2005年上漲1.3%，漲幅同比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2006年，市區(qū)居民人均可支配收入11966元，比上年增長15.8%

11、；人均消費(fèi)性支出8566元，增長18.8%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為29.0%，下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入4642元，增長12.6%；人均生活消費(fèi)支出2683元，增長14.1%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為41.5%，下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為22.3平方米，增長2.3%。農(nóng)村居民人均住房面積為35.8平方米，增長15.1%。表1：每百戶市區(qū)居民主要耐用消費(fèi)品擁有量（近三年）時(shí)間彩電托車家用電腦微波爐電冰箱空調(diào)器移動(dòng) 淋浴熱水器家用汽車2006年126臺81輛58臺46臺94臺73臺198部82臺4輛2005年122

12、臺81輛50臺42臺91臺69臺160部79臺2004年27臺88輛45臺43臺93臺62臺140部71臺表2：每百戶農(nóng)村居民主要耐用消費(fèi)品擁有量（近三年）時(shí)間彩電摩托車家用電腦 機(jī)電冰箱洗衣機(jī)移動(dòng) 影碟機(jī)2006年96臺67輛6臺93部26臺40臺64部66臺2005年93臺56輛3臺86部17臺24臺43部55臺2004年78臺49輛2臺79部15臺16臺21部39臺 2006年市區(qū)居民人均可支配收入11966元； 2005年市區(qū)居民人均可支配收入10337元； 2004年市區(qū)居民人均可支配收入8883元 。 2006年市區(qū)居民恩格爾系數(shù)為29.0% 2005年市區(qū)居民恩格爾系數(shù)為34.4

13、%（三）旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)2006年泰安市共接待海內(nèi)外游客1244.8萬人次，旅游總收入87.6億元，分別增長23.1%和32.0%。其中：國內(nèi)游客1232.2萬人次，旅游收入83.4億元，分別增長23.1%和31.7%；國外游客12.6萬人次，增長28.7 %，旅游外匯收入5267萬美元，增長40.8%。（四）對外經(jīng)濟(jì)2006年，全市完成進(jìn)出口貿(mào)易總值98531萬美元，比上年增長32.3%，提高9.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口68752萬美元，進(jìn)口29779萬美元，分別增長26.2%和49.0%，提高5.2個(gè)和16.5個(gè)百分點(diǎn)。按出口貿(mào)易方式分：一般貿(mào)易出口49941萬美元，增長29.0%,占出口總值的7

14、2.6%；加工貿(mào)易出口18717萬美元，增長20.9%,占全市出口總額的27.2%。在出口商品中：工業(yè)制成品63160萬美元，增長26.1%，提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，高新技術(shù)產(chǎn)品12429萬美元，增長20.1%，占工業(yè)制成品的19.7%；機(jī)電產(chǎn)品13024萬美元，增長2.1%，初級產(chǎn)品5592萬美元，增長27.5%。農(nóng)副產(chǎn)品出口6480萬美元，增長24.6%。 利用外資高速增長。全年共批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目83個(gè)，合同外資額117279萬美元，比上年增長50.1%。實(shí)際利用外資79647萬美元，增長51.0%，（五）科學(xué)技術(shù)和教育2006年泰安市40項(xiàng)科研成果獲山東省科學(xué)技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)，100項(xiàng)獲得市

15、級科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)?？蒲袡C(jī)構(gòu)建設(shè)不斷加強(qiáng)，國家級、省級高新技術(shù)企業(yè)建立研究開發(fā)機(jī)構(gòu)63個(gè)，其中，省級工程技術(shù)研究中心8個(gè)。全市80%的大中型骨干企業(yè)建立了技術(shù)中心和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，其中國家級2個(gè)，省級2個(gè)，中國專利山東明星企業(yè)達(dá)到26家。專利事業(yè)快速發(fā)展，全年受理專利申請810件，比上年增長81.0%，專利授權(quán)294件，增長12.0%。科技市場較為活躍，年末，各類技術(shù)貿(mào)易機(jī)構(gòu)187家，從事技術(shù)貿(mào)易活動(dòng)的人員2143人。全年簽訂各類技術(shù)合同156項(xiàng)，增長9.8%；合同金額1.5億元，增長31.0%。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2005年，新認(rèn)定市級以上高新技術(shù)企業(yè)87家，累計(jì)604家，其中國家級23家，省級

16、170家。新認(rèn)定高新技術(shù)產(chǎn)品113個(gè)，累計(jì)1002個(gè)。全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到245.6億元，比上年增長66.5%，占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 21.8%，提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。 教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。2005年，普通高校共招生2.4萬人，在校生8.1萬人；211所普通中學(xué)在校學(xué)生31.8萬人；710所小學(xué)在校學(xué)生27.3萬人；35所中等職業(yè)學(xué)校在校學(xué)生6.4萬人。全年小學(xué)畢業(yè)生升學(xué)率99.7%，初中畢業(yè)生升學(xué)率80.9%，高中畢業(yè)生升學(xué)率71.0%，分別比上年提高0.1、10.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。（六）城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得新突破。泰城以“六路、兩水、三大項(xiàng)目、四項(xiàng)整治”為重點(diǎn)，

17、組織實(shí)施了新一輪重點(diǎn)工程建設(shè)；全面開展了“道路環(huán)境、居民小區(qū)、小街小巷和城中村”四項(xiàng)綜合整治，共新建、改造、整治城區(qū)道路（街巷）34公里，新增污水管網(wǎng)35公里，配套中水管道20公里，增加公共綠地面積127萬平方米，清除垃圾死角62處，規(guī)范廣告標(biāo)牌4500處。2006年末，泰城區(qū)內(nèi)公交標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營車輛 480 標(biāo)臺，出租車1292輛，供水綜合生產(chǎn)能力31萬立方米/日，污水處理能力16萬立方米/日。2006年，全市煙塵控制區(qū)面積、噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)面積分別為165平方公里和89平方公里。完成環(huán)保污染治理投資7.2億元，增長0.7%。本年竣工項(xiàng)目新增設(shè)計(jì)治理廢水能力9.3萬噸/每日，增長304.2%，城鎮(zhèn)污水處

18、理率達(dá)到59.5%，提高20個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率100%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；治理廢氣能力88萬標(biāo)立方米/時(shí)，工業(yè)廢氣二氧化硫達(dá)標(biāo)率99.0%，提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)廢氣煙塵達(dá)標(biāo)率99.0%，提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，空氣污染指數(shù)優(yōu)良天數(shù)357天。治理固體廢物能力200噸/日，工業(yè)固體廢物綜合利用率91.3%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。2006年新增育苗面積5367公頃，農(nóng)田林網(wǎng)面積18.7萬公頃。全市8處市級以上森林公園，完成義務(wù)植樹780萬株，全國自然保護(hù)區(qū)數(shù)量達(dá)到5個(gè)，比去年增加3個(gè)，自然保護(hù)區(qū)總面積5.2萬公頃，提高85.0%。年末森林面積18.4萬公頃，比上年增加7639公頃。森林覆蓋

19、率達(dá)到29.8%，提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。土地開發(fā)整理復(fù)墾力度加大，新增耕地面積1190公頃。（七）人口、人民生活和社會保障社會福利水平繼續(xù)提高。全市最低保障救助2.5萬戶、5.8萬人，發(fā)放低保金3243萬元；其中城鎮(zhèn)1.2萬戶、3.1萬人，發(fā)放低保金2645萬元;農(nóng)村1.3萬戶、2.7萬人，發(fā)放低保金598萬元；各類社會福利收養(yǎng)性單位95處，床位10720張，收養(yǎng)各類人員9986人；社會福利企業(yè)112家，安置殘疾人員2761人；全年銷售社會福利彩票14133萬元，籌集社會福利資金1706 萬元。慈善捐助事業(yè)實(shí)現(xiàn)新發(fā)展，全市“慈善一日捐”募集善款1523余萬元，同比增加231.1萬元?！傲鶄€(gè)一”慈

20、善救助工程投入善款1124萬元，救助10000戶城鄉(xiāng)特困戶、1150名高考特困新生、1000戶優(yōu)撫對象家庭、126名農(nóng)村特困白內(nèi)障患者、49名大病患者、49名唇腭裂患者，資助77處敬老院和6處困難學(xué)校建設(shè)。 社會保障體系更加完善。社會保險(xiǎn)覆蓋面、保費(fèi)收繳額和發(fā)放金額都繼續(xù)擴(kuò)大。全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷和生育保險(xiǎn)參保人數(shù)分別達(dá)到51萬人、45.1萬人、47.9萬人、33萬人和39.1萬人，收繳保險(xiǎn)費(fèi)分別為14.8億元、1.1億元、6億元、7781萬元和3250萬元。發(fā)放各項(xiàng)社會保險(xiǎn)金18.4億元，其中為機(jī)關(guān)企事業(yè)單位離退休人員發(fā)放養(yǎng)老金11.7億元，企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金社會化發(fā)放率保持10

21、0%；為失業(yè)職工支付失業(yè)保險(xiǎn)金7652.1萬元；分別支付醫(yī)療、工傷、生育保險(xiǎn)費(fèi)5億元、6736萬元、2207萬元。三、城市商業(yè)狀況（一）各商圈概述： 火車站商圈火車站商圈以東岳大街、龍?zhí)堵贰⒇?cái)源大街的交匯處為商圈中心，涵蓋財(cái)源大街、泰山大街、溫州步行街等幾條商業(yè)主要干道。泰安的主要商業(yè)、商務(wù)、金融、交通均匯集于此，是名副其實(shí)的泰安市核心商圈，輻射整個(gè)城區(qū)?？偨Y(jié)：每天不可計(jì)量的流動(dòng)人口支撐起這一商圈的繁華。在專家眼中，火車站商圈是無法復(fù)制的：它始終伴隨著泰安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是泰安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。最繁華的商業(yè)街、獨(dú)創(chuàng)的步行街和大批發(fā)、大流通市場是這一商圈獨(dú)特之處。 青年路商圈青年路地處泰安市中心，南北

22、走向，全長約1、8公里，從北至南依次與岱宗大街、岱北街、東岳大街、財(cái)源街、靈山大街5條商業(yè)主干道交界，東西兩側(cè)平行于通天街、紅門路及較場街。青年路是原市委、市政府及法院所在地，有泰安一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等重點(diǎn)學(xué)府，道路兩側(cè)綠樹成蔭，建筑物林立，目前政府沒有拓寬整修的改造計(jì)劃。其重要的地理位置成了眾多商家的必爭之地，道路兩側(cè)各種品牌服飾、精品百貨、箱包鞋帽、珠寶首飾、鐘表眼鏡、休閑洗浴、餐飲娛樂等名品名店應(yīng)運(yùn)而生，且大部分商家經(jīng)營穩(wěn)定，為名副其實(shí)的商業(yè)黃金地段。并輻射到了周邊岱北街、通天街、東岳大街中段、財(cái)源街中段等重要街道，形成了名副其實(shí)的商業(yè)黃金商業(yè)圈，為泰安市民習(xí)慣性購物消費(fèi)的良好去處。該商圈內(nèi)

23、商品定位為中高檔次，零售為主，多為國內(nèi)、國際知名品牌，部分商家已經(jīng)做成了泰安百年老店。商鋪使用多為租賃形式，租金相對較高，平均約為2-3元/平方/天，同時(shí)也形成了較高的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，50平方左右的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)4萬-5萬元左右。目前該商圈內(nèi)在建文化商業(yè)步行街（東西走向，相連青年路與通天街，萬力集團(tuán)投資建設(shè)）、新天地廣場（青年路中段西側(cè)），陽光百麗購物廣場對外招商（原泰山百貨大廈，青年路中段路東）。總結(jié)：該商圈內(nèi)所含業(yè)態(tài)為本項(xiàng)目將來重點(diǎn)招商方向，同時(shí)由于該商圈已非常成熟、大多數(shù)商家對新建項(xiàng)目存在疑慮、觀望態(tài)度，同時(shí)有極強(qiáng)的從眾心理，對我們將來的招商工作形成了一定壓力。 泰山廣場商圈泰安市政廣場于9

24、9年投資建設(shè)，建成后成為了泰安市民休閑娛樂的良好去處，目前泰山廣場二期工程計(jì)劃投資1億元左右，正在緊張施工，為時(shí)代發(fā)展線的延伸。該項(xiàng)目集商用和公用為一體，其屋面為2.4萬平方米的廣場，廣場南側(cè)安裝大型電子顯示屏，廣場下部室內(nèi)空間為1.8萬平方米的大型超市、兩側(cè)為8900平方米的商業(yè)店鋪，并有兩條步行街南北貫穿。泰山廣場為現(xiàn)市委市政府、市人大、法院、檢察院等政府職能部門所在地，沿東岳大街兩側(cè)為海關(guān)、網(wǎng)通、自來水公司、檢疫局等，廣場東側(cè)為泰安欣升房地產(chǎn)公司建設(shè)的東升國際商務(wù)港。廣場周邊有國華經(jīng)典、龍澤花苑、澳泰山莊等高檔住宅區(qū)及樂園小區(qū)、御碑樓小區(qū)、五環(huán)小區(qū)、月季花園等居民生活小區(qū)。廣場西為長城路

25、，現(xiàn)建有雅典皇宮、圣地大廈、時(shí)代明珠、泰安房產(chǎn)交易大廳、泰山家園等項(xiàng)目，有形成中央商務(wù)區(qū)的強(qiáng)勁態(tài)勢。由泰國正大集團(tuán)投資經(jīng)營的易初連花超市處于廣場南側(cè)，給泰城西部居民提供了購物的良好去處，新招商成功的金座汽車廣場也已開業(yè)，再加上泰山市政廣場二期工程的開工建設(shè)（二期以商業(yè)為主），已逐步形成以泰山廣場為中心的商業(yè)圈?？偨Y(jié)：目前易初連花的經(jīng)營狀況遠(yuǎn)不如泰安的銀座和中百，剛開業(yè)的金座汽車廣場招商也不算成功（原為英華購物廣場），且東岳大街兩側(cè)多為政府職能部門用地和建筑物，從而在一定程度上限制了該商業(yè)圈的進(jìn)一步發(fā)展。 紅門商圈紅門路為泰山中大門路段，是步行登泰山的必經(jīng)之路，南連岱廟北門、北至岱宗坊，直上泰山

26、山門紅門。南段與岱北街相接，為泰安歷史老街。紅門路兩側(cè)主要經(jīng)營工藝品、旅游產(chǎn)品、奇石花卉、餐飲百貨、箱包鞋帽等。每年旅游旺季是商家經(jīng)營謀利的最佳商機(jī)，經(jīng)營相對穩(wěn)定。南段路西有宏利文化禮品市場，為原林校房子，路東為天東賓館，內(nèi)有金火焰迪廳一座。岱北街東西走向，因地處岱廟北門而得名，全長約400米，東起仰圣街、西至青年路，沿街兩側(cè)店鋪多為經(jīng)營品牌服飾、箱包鞋帽、餐飲娛樂類，兩側(cè)店鋪?zhàn)饨鸱浅８?，為?jīng)營品牌服飾的黃金地段，各商家經(jīng)營相對穩(wěn)定，為商業(yè)繁華街道?？偨Y(jié)：紅門路為泰山中大門路段，是步行登泰山的必經(jīng)之路。紅門商圈主要以旅游產(chǎn)品、旅游消費(fèi)為主，該商圈租金水平也非常高。（泰安各商圈分布示意圖）（二）

27、主要百貨的調(diào)研與分析 銀座商城（火車站店）基本情況所臨道路東岳大街81號與龍?zhí)堵返慕唤缣?西靠泰山火車站經(jīng)營公司山東省商業(yè)集團(tuán)檔次定位高檔開業(yè)年月2001年1月建筑面積2.5萬平方米營業(yè)面積2萬平方米裝修年月2000年交通情況公交線路：樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層超市、煙、藥店一 層化妝品、首飾、鐘表眼鏡、箱包二 層女裝、電腦畫像、美容廳三 層男裝、生活休閑四 層皮鞋、 棉毛織品、 運(yùn)動(dòng)休閑五 層家電 電腦 辦公用品 健身器材 童裝 床上用品 兒童用品 工藝用品經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量 10000 人/日 18000 人/日 20000 人/日客 單 價(jià) 200-300 元/人

28、400-500 元/人 400-500 元/人營 業(yè) 額200 6 年200 6 年200 6 年 元 元 9000萬 元客層描述 公務(wù)員、高收入階層 招商條件業(yè) 態(tài)品 牌面積租 金抽 成促銷分?jǐn)倧V告費(fèi)用服裝品牌鷹大60平方23%1%鐘表/名品勞力士10平方17%1%床用/工藝品柏洋家坊80平方25%1%鞋帽/箱包達(dá)芙妮60平方19%1%物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成租 金 元/月免 租 期 無 物 管 費(fèi)額 度人員管理費(fèi)：50元/人繳付方式入場交齊水 電 費(fèi)額 度 1 元/度繳付方式月交供 暖 費(fèi)額 度 無 元/月繳付方式經(jīng)營分析日客流量達(dá)2萬左右、日均銷售額達(dá)60萬元左右；夏裝150-100

29、0元，冬裝3004000元；年?duì)I業(yè)達(dá)4.5億人民幣，50%持卡消費(fèi)。銀座商城（東湖店）基本情況所臨道路靈山大街中段經(jīng)營公司山東省商業(yè)集團(tuán)檔次定位中檔開業(yè)年月建筑面積6000營業(yè)面積5500裝修年月交通情況公交線路：樓層業(yè)態(tài)分布圖一 層酒水、生鮮、日配食品超市、肯德基二 層干雜食品、日用百貨超市、手機(jī)、化妝品、珠寶專柜三 層女裝、飾品、鞋帽四 層生活休閑、男裝五 層運(yùn)動(dòng)休閑、兒童天地經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量 7000 人/日 10000 人/日15000 人/日客 單 價(jià) 20 元/人 35 元/人 35-50 元/人營 業(yè) 額200 年200 年200 年 元 元 元客層描

30、述 商場周邊居民 招商條件業(yè) 態(tài)品 牌面 積租 金抽 成促銷分?jǐn)倧V告費(fèi)用服裝品牌耐克90平方18%1%鐘表/名品床用/工藝品鞋帽/箱包百麗50平方20%1%物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成租 金 元/天免 租 期 年物 管 費(fèi)額 度繳付方式入場交齊水 電 費(fèi)額 度 1 元/度繳付方式月交供 暖 費(fèi)額 度 無 元/月繳付方式經(jīng)營分析整體經(jīng)營以超市為主。現(xiàn)日營業(yè)額達(dá)17萬元，客流大多集中在超市，樓上百貨客流相對較少；服裝品牌以中檔為主，夏裝價(jià)位在60300元；冬裝價(jià)位在1501000元。 中百商城基本情況所臨道路財(cái)源大街中段經(jīng)營公司濰坊中百集團(tuán)檔次定位中檔開業(yè)年月2005年9月建筑面積4萬營業(yè)面積萬裝

31、修年月交通情況公交線路：樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層超市一 層1F 鞋包 珠寶 化妝品 手機(jī)二 層2F男裝 女裝 女士內(nèi)衣三 層3F 電器 休閑服 運(yùn)動(dòng)服 床上用品 針織衫 辦公用品 兒童玩具 童裝四 層4F 美食城經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量 人/日 人/日 人/日客 單 價(jià) 元/人 元/人 元/人營 業(yè) 額200 年200 年200 年 元 元 元客層描述 招商條件業(yè) 態(tài)品 牌面 積租 金抽 成促銷分?jǐn)倧V告費(fèi)用服裝品牌米蘭80平方19%1%鐘表/名品周大福70平方床用/工藝品鞋帽/箱包物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成 %租 金 元/月免 租 期 年物 管 費(fèi)額 度 元/月繳付方式水

32、電 費(fèi)額 度 元/月繳付方式供 暖 費(fèi)額 度 元/月繳付方式經(jīng)營分析人流量較高 ，超市、美食街相對人氣較旺。整體銷售狀況良好，周圍的商鋪經(jīng)營狀況同樣比較良好，鋪位價(jià)格泰城最高的。中百的成功，在于其準(zhǔn)確的市場定位和與泰安本土市場相適應(yīng)的營銷策略，平均每日銷售額為35-40萬元。 紅樓百貨基本情況所臨道路泰安市財(cái)源大街經(jīng)營公司蘭州民百集團(tuán)股份 檔次定位中高檔開業(yè)年月2005年11月建筑面積25000平方營業(yè)面積20000平方裝修年月2005、5交通情況公交線路：1、3、6、7、8、游2、樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層娛樂城 面積600平方 一 層化妝品/休閑服飾/鞋包珠寶二 層女裝面積3000平方三 層流

33、行前線ITAT/面積3000平方/扣率14%四 層運(yùn)動(dòng)休閑/面積1800平方/扣率15%-18%，床品/面積1200平方/扣率22%五 層美食廣場/面積1300平方經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量200- 50 人/日 1000-2000 人/日1500-300 人/日客 單 價(jià) 元/人 元/人 元/人營 業(yè) 額2005/112006/112006/122007/5200 年 3千萬 元 元 元客層描述 招商條件業(yè) 態(tài)品 牌面積租 金抽 成促銷分?jǐn)倧V告費(fèi)用鞋 帽百麗60平方20%女裝江南布衣60平方18%1%男裝利郎100平方18%1%床品千羽100平方22%1%運(yùn)動(dòng)休閑耐克200

34、平方15%物業(yè)權(quán)屬租賃租賃方式抽 成15%-20%租 金 元/月免 租 期 年物 管 費(fèi)額 度 元/月繳付方式水 電 費(fèi)額 度 元/月繳付方式供 暖 費(fèi)額 度 元/月繳付方式經(jīng)營情況日客流量達(dá)到千人，無銷售額多數(shù)供貨商已不上貨。（二）主要超市的調(diào)研與分析 銀座超市（火車站店）基本情況名 稱銀座商城超市所臨道路東 校場街 南 財(cái)源大街 西 龍?zhí)堵?北 東岳大街 經(jīng)營公司銀座商城檔次定位中檔開業(yè)年月 2001 年 1 月建筑面積25000 營業(yè)面積20000 裝修風(fēng)格簡單裝修裝修年月 2000 年 10-1 月交通情況公交線路：緊挨本市公交線路交會處，各路均可到達(dá).樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層 生鮮12

35、00 干貨 800經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量 10000 人/日 15000 人/日 20000 人/日客 單 價(jià) 30 元/人 30 元/人 40 元/人營 業(yè) 額200 7 年200 7 年200 7 年 300000 元 450000 元 800000 元客層描述 滿足全市各階層日常生活消費(fèi). 物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成自有物業(yè)租 金 元/月免 租 期 年物 管 費(fèi)額 度 元/月繳付方式水 電 費(fèi)額 度 元/月繳付方式供 暖 費(fèi)額 度 元/月繳付方式經(jīng)營情況平均日銷售額40萬左右（持卡消費(fèi)占60%），平均客單價(jià)50元左右，分店平均日銷售額在16萬左右，平均客單價(jià)在30

36、元左右 銀座超市（東湖店）基本情況名 稱銀座商城東湖店所臨道路東 虎山路 南 泮河大街 西 南關(guān)大街 北 靈山大街 經(jīng)營公司銀座商城檔次定位簡單裝修開業(yè)年月 2006 年 12 月建筑面積 6000 營業(yè)面積 5500 裝修風(fēng)格裝修年月 2006 年 10-12 月交通情況公交線路：樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層生鮮1200 干貨 1100一 層 干貨1300 硬貨 2000經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量 7000 人/日 10000 人/日 15000 人/日客 單 價(jià) 20 元/人 30 元/人 40 元/人營 業(yè) 額200 7 年200 7 年200 7 年 140000 元 30

37、0000 元 600000 元客層描述 周邊各階層消費(fèi)群體. 物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成 %租 金 元/月免 租 期 年物 管 費(fèi)額 度 元/月繳付方式水 電 費(fèi)額 度 元/月繳付方式供 暖 費(fèi)額 度 元/月繳付方式經(jīng)營情況超市客流多，現(xiàn)日營業(yè)額達(dá)17萬元，以持卡消費(fèi)為主。 易初蓮花基本情況名 稱易初蓮花超市泰山廣場店所臨道路東 迎勝南路 南 泰山大街 西 長城路 北 東岳大街 經(jīng)營公司易初蓮花超市連鎖 檔次定位開業(yè)年月 2003 年 8 月建筑面積 20000 營業(yè)面積 11000 裝修風(fēng)格裝修年月 2003 年 3-8 月交通情況公交線路：.8.10.15.16.31.32.33.36.

38、46.樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層聯(lián)銷區(qū)2000 賣場 9000經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量5000人/日10000 人/日15000 人/日客 單 價(jià)20元/人20 元/人30元/人營 業(yè) 額2007 年200 7 年200 7 年10000 元200000 元450000 元客層描述 顧客以城鄉(xiāng)結(jié)合處村民及其周邊周邊中低收入的居民為主. 物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成 銷售抽成 有保底 租 金免 租 期 3 年物 管 費(fèi)額 度 元/月繳付方式水 電 費(fèi)額 度元/月繳付方式供 暖 費(fèi)額 度 元/月繳付方式經(jīng)營情況泰山廣場對市民的吸引力及正大品牌連鎖超市的效應(yīng)，周末日人流量可達(dá)1萬人次

39、（要根據(jù)天氣狀況而定），因距市中心有相當(dāng)?shù)木嚯x，平時(shí)的營業(yè)狀況不佳，日常平均營業(yè)額在8萬左右（20%的持卡消費(fèi)），客單價(jià)在18-25元之間，日人流量大約3000-5000左右，日常消費(fèi)群體中單從年齡層來分析40歲以上的人群占40%以上，按居住區(qū)域來分還是以周邊常住居民和泰山醫(yī)學(xué)院及泰山學(xué)院的師生為主。 佳樂家超市基本情況名 稱中百佳樂家超市所臨道路東 青年路 南 財(cái)源大街 西 校場大街 北 東岳大街 經(jīng)營公司濰坊中百控股子公司檔次定位省內(nèi)大型連鎖超市開業(yè)年月 2005 年 8 月建筑面積 13000 營業(yè)面積 10000 裝修風(fēng)格 中檔裝修年月 2005 年 5-8 月交通情況公交線路：.7.

40、8.13.20.31.游2.樓層業(yè)態(tài)分布圖地下一層干貨6000 硬貨 1000 生鮮 3000一 層標(biāo)明各業(yè)態(tài)區(qū)域及面積二 層標(biāo)明各業(yè)態(tài)區(qū)域及面積三 層標(biāo)明各業(yè)態(tài)區(qū)域及面積經(jīng)營情況時(shí) 間工作日雙休日法定假日客 流 量 7000 人/日 10000 人/日 13000 人/日客 單 價(jià) 30 元/人 30 元/人 40 元/人營 業(yè) 額200 7 年200 7 年200 7 年 200000 元 300000 元 520000 元客層描述 全市各階層顧客均可在此購到滿意的商品. 物業(yè)權(quán)屬租 賃租賃方式抽 成 %租 金 13.5 元/月免 租 期 年物 管 費(fèi)額 度 元/月繳付方式水 電 費(fèi)額 度

41、水 ：0.9元/度元/月繳付方式供 暖 費(fèi)額 度 元/月繳付方式經(jīng)營情況泰安最繁華的商業(yè)中心的位置及正確的商業(yè)定位，造就了佳樂家超市在泰安超市龍頭的位置，每日客流量達(dá) 2.5-3萬，日營業(yè)額平均在20萬，平均客單價(jià)在30元左右總結(jié)：從對泰安市的各大百貨、超市的市調(diào)中我們可以發(fā)現(xiàn)泰安的商業(yè)區(qū)布局處于相對集中，符合小城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律。從調(diào)研分析來看，泰安市的物價(jià)水平較低，消費(fèi)者對商品折扣非?？粗?。（四）主要商業(yè)街的調(diào)研與分析（1）財(cái)源大街 財(cái)源大街概況財(cái)源商業(yè)街位于泰安老城區(qū)，西起泰山火車站廣場、東至虎山路,全長近2400米，是一條歷史上的老商業(yè)街?？梢哉f是泰城的商業(yè)主動(dòng)脈。共有商業(yè)店面超過450

42、家，其中，大型商業(yè)設(shè)施9家（紅樓百貨、中百大廈、三聯(lián)家電、三源家電、品牌港、金橋服飾廣場（重建）、四海商城、銀座商城、），中型商業(yè)設(shè)施4家（杉杉時(shí)代廣場、五湖商城、泰山文化城、東亞商城），商業(yè)設(shè)施密度已經(jīng)達(dá)到了200家/公里。不僅如此，縱穿財(cái)源街的校場街、青年路兩條路也在財(cái)源街的帶動(dòng)下商業(yè)店鋪林立。但是，由于歷史等諸多原因，財(cái)源大街在整體規(guī)劃上即使是在大街中段基本完工的今天仍然無法確定一個(gè)真正的經(jīng)營主題。財(cái)源大街空間構(gòu)成基本上是單一的東西向線性城市空間，既缺乏南北縱深方向交叉的網(wǎng)格狀街區(qū)空間，也沒有積極的城市空間節(jié)點(diǎn)。很多消費(fèi)者認(rèn)為財(cái)源大街由一個(gè)個(gè)互不相干的場所組成，而沒有一個(gè)統(tǒng)一的概念。該區(qū)

43、域幾乎沒有基本的休閑娛樂場所諸如可坐下休息或吃點(diǎn)食物的休閑區(qū)。娛樂文化設(shè)施的缺乏意味著游客們購物之后就很難有興趣繼續(xù)逗留財(cái)源大街。目前，財(cái)源街機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車混行，人行道較寬。機(jī)動(dòng)車隨意停放于人行道，比較混亂，對道路交通也存在較大影響。財(cái)源大街中段共設(shè)兩處公交站點(diǎn)，分別位于奈河下河橋路口和青年路路口，公交路線有8條，非常容易造成交通堵塞。作為泰安的主商業(yè)街，要想真正體現(xiàn)其領(lǐng)導(dǎo)泰安商業(yè)龍頭地位的價(jià)值，還是有很大的距離的。 商業(yè)模式財(cái)源街上的經(jīng)營龐雜，經(jīng)營者多是自然分區(qū)，同類商品雖然在小區(qū)域趨向集中，但是還沒有體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，這種自然分區(qū)在某個(gè)時(shí)段可能會收到一定效益，但若從長遠(yuǎn)來看，必須進(jìn)行引導(dǎo)性的

44、整合，以讓大街發(fā)揮其最大價(jià)值。 財(cái)源街西部即校場路以西部分商業(yè)模式構(gòu)成（路面未整修）：魯科88商務(wù)酒店、魯科手機(jī)廣場、協(xié)亨手機(jī)連鎖、泰港家俬、四海商城、銀座商城、華泰廣場、蘇寧電器、國美電器。從校場街到青年路的財(cái)源街中段，（路面已經(jīng)整修完畢）共有大中小型商家近百家，在這些店家中，鞋店、服裝店占到80%以上，按類別分主要商業(yè)模式構(gòu)成有：百貨商場：紅樓百貨、中百大廈；家電商場：三聯(lián)家電、三源家電；家具：心中樂家具城、東亞商場；服飾精品：品牌港、金橋服飾廣場（重建）、眾成商場、杉杉時(shí)代廣場、老百姓服飾廣場；餐飲：德克士餐廳、和信得餐廳；鞋帽：財(cái)源大鞋店、東方鞋城、國泰鞋城、達(dá)芙妮女鞋、孚德皮鞋、紅蜻

45、蜓皮鞋、杉杉皮鞋專賣店；文化：泰山文化城；休閑運(yùn)動(dòng)：唐獅休閑服、杰弗雷休閑服、361運(yùn)動(dòng)系列、德爾惠運(yùn)動(dòng)系列、安踏運(yùn)動(dòng)系列專賣；其他：兒童服飾、飾品、小商品。財(cái)源街東部即青年路以東部分商業(yè)模式構(gòu)成（路面未整修）：床飾、酒店用品、門窗鋁合金防盜門、布藝、電工用器、窗簾、廚具、油漆、地板、陶瓷潔具，水龍頭、玻璃等。租金狀況：與教場路、青年路和通天街交匯處的租金到達(dá)近180元/月/平方米，中段校場街到青年路口為220/月/平方米，其他段落在50-100元/月/平方米不等。其中品牌港店鋪?zhàn)饨馉顩r最具有參考意義。品牌港店鋪?zhàn)饨馉顩r：店鋪名稱面 積租 金備 注男裝超市110平方米22萬/年特步運(yùn)動(dòng)鞋110

46、平方米22萬/年省代理意爾康皮鞋110平方米22萬/年省代理利郎商務(wù)男裝120平方米25-28萬/年省代理勁霸男裝120平方米25-28萬/年轉(zhuǎn)租花花公子運(yùn)動(dòng)系列110平方米22萬/年省代理美特斯邦威110平方米22萬/年省代理阿依蓮120平方米25-28萬/年泰安代理森瑪110平方米22萬/年泰安代理康威運(yùn)動(dòng)110平方米22萬/年省代理每店?duì)I業(yè)員平均6名（平均每人每月工資600元），電費(fèi)使用每月為200度左右以上數(shù)據(jù)平均浮動(dòng)值不超過1%?？偨Y(jié)：財(cái)源街是泰安市一直以來的商業(yè)老街，有不可計(jì)量的流動(dòng)人口，加上近幾年泰安市政府大力的規(guī)劃。財(cái)源街將會成為泰安最繁華、最具有商業(yè)競爭力和市場吸引力的一條商

47、業(yè)街。附：市政府關(guān)于泰安市財(cái)源街及火車站廣場規(guī)劃城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱 泰安市財(cái)源商業(yè)街改造項(xiàng)目 規(guī)劃范圍 西起火車站廣場東至虎山路，全長2400米。設(shè)計(jì)包括財(cái)源街的整體改造、火車站廣場的立體改建，以及西至龍?zhí)堵?、東至校場路、北至東岳大街、南臨鐵路區(qū)域范圍的城市設(shè)計(jì)，總面積約84公頃。其規(guī)劃寬度：校場路的以西部分為包括東岳大街與貨場街之間的全部地段（財(cái)西街也包括其內(nèi)），校場街以東部分為包括財(cái)源大街兩側(cè)各100米的范圍。 規(guī)劃思路 一、財(cái)源街西部（即校場路西部分）按步行街設(shè)計(jì)。財(cái)源街步行空間與火車站廣場步行空間聯(lián)為一體（龍?zhí)堵吩谪?cái)源街交叉口處采取下穿分離式立交方式），財(cái)源步行街的北部（至東岳大街）規(guī)劃

48、為全市的商務(wù)（貿(mào)）中心區(qū)，與銀座商城統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，使該區(qū)既有商務(wù)中心區(qū)功能，又保持商貿(mào)區(qū)的人氣和經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)源步行街的南側(cè)（至貨場街、官后街），規(guī)劃為以商業(yè)購物為主的服務(wù)區(qū)，為火車站廣場和財(cái)源商業(yè)步行街創(chuàng)造一個(gè)良好商貿(mào)和景觀氛圍。 二、財(cái)源街中部（奈河至通天街地段），按準(zhǔn)步行街設(shè)計(jì)。 允許公交車輛通行，財(cái)源街兩側(cè)的約100米范圍內(nèi)主要布置商業(yè)、酒店、文化娛樂等建筑。 三、財(cái)源街東部（通天街以東部分），規(guī)劃為一般性商業(yè)街。 沿街主要規(guī)劃設(shè)置餐飲、酒吧等服務(wù)類建筑，可形成較高檔次的“餐飲酒吧一條街”。 （2）通天街 通天街概況南北走向，北連東岳大街、中接財(cái)源大街、南接靈山大街，全長約800米，為泰

49、安歷史老街，經(jīng)通天街、岱廟，北至泰山南天門這一序列是泰安歷史文化主要軸線和活動(dòng)發(fā)生的場所。新規(guī)劃的通天街紅線兩側(cè)各50米為保護(hù)區(qū)，再向外側(cè)100米為建筑控制地帶，恢復(fù)歷史上傳統(tǒng)商業(yè)街的經(jīng)營特色。通天街與財(cái)源大街交叉口規(guī)劃空間節(jié)點(diǎn)，隱喻古泰城城門，規(guī)劃通天街為步行街區(qū)，使之和岱廟成為一個(gè)真正的整體。 通天街業(yè)態(tài)通天街兩側(cè)商鋪主要以經(jīng)營服飾、箱包鞋帽、精品百貨、餐飲為主，主要商業(yè)集中在財(cái)源街與東岳大街之間路段，大小店鋪約80余家，多為上下兩層結(jié)構(gòu),定位為中低檔次，目前經(jīng)營狀況大部分良好，一直維持著較高的商鋪?zhàn)饨馂閭鹘y(tǒng)的黃金商業(yè)街道。 具體經(jīng)營情況：店名及經(jīng)營品牌聯(lián)系人面積（）租金1東正數(shù)碼廣場 劉

50、經(jīng)理3002誠達(dá)服飾專賣 蘇麗1203非常女人程經(jīng)理324夢婷芳 宋經(jīng)理40女裝專賣5小土豆美食潭老板2806奪寶奇兵 安老板707女人世界 張經(jīng)理308麗人褲業(yè) 尹經(jīng)理209嬰姿坊 劉經(jīng)理60年租金4萬10丹露時(shí)尚女鞋 劉經(jīng)理60年租金4萬11玄色衣裳 耿經(jīng)理60年租金4萬12迷你時(shí)尚 史老板60年租金4萬13白領(lǐng)時(shí)尚 盧經(jīng)理7014金豪雀男裝馬老板6015新代文具劉老板3016達(dá)芙妮 朱經(jīng)理5017柔婷美容劉老板9018日出皮鞋吳經(jīng)理4019伊諾庫業(yè)敖老板2020牛牛的店 2021簡單服飾趙老板2022陽光貝貝楊老板80兒童專賣23紅蜻蜓專賣金老板4024意爾康皮鞋劉建西4025奧力賽克米

51、老板2026仙伲特朱老板2027金蒂貝爾王老板9028七匹狼于老板9029頂呱呱彩棉專賣梁老板7030真維斯孫 許5031凱蒂米蘭張經(jīng)理2032阿棉魯老板2033通天褲行呂老板2034鴨鴨專賣楊經(jīng)理5035俏貴人趙老板2036達(dá)芙妮張主任5037香百合張老板2038銀匠世家楊老板4039紫水晶郭老板5040孚德皮鞋張老板3041千百度姜老板2042巴拉巴拉陳老板5043阿呀呀王店長15女孩用品44茉莉花開 姜經(jīng)理11045史努比畢老板46菲格迪亞劉老板8047水云間葛老板4548波司登郭老板5049亞非趙老板50小精品50坦博爾 羅經(jīng)理70華聯(lián)商廈雅鹿51卡爾菲特韓老板20童裝專賣52柏仙多格

52、劉老板70準(zhǔn)備開業(yè)53派克蘭帝武老板15童裝54藍(lán)貓專賣劉老板20童裝總結(jié)：通天街依托岱廟有深厚文化底蘊(yùn)，向南通向泰安的市郊是泰安重點(diǎn)的商業(yè)街之一。通天街商業(yè)氛圍濃厚是泰安人民心目中成熟的商業(yè)街。（3）溫州步行街 溫州商業(yè)步行街概況：泰山溫州商業(yè)步行街位于泰山大街東首，汽車站西側(cè)，距泰山火車站約300米。項(xiàng)目定位為 “名品、名店、名街”，集購物、娛樂、飲食、文化、休閑、商務(wù)于一體的綜合型現(xiàn)代商業(yè)中心。對外宣傳發(fā)布口號“登泰山，逛溫州步行街”。項(xiàng)目投資3.8億元，街長600米，寬20米，總建筑面積71000，商鋪面積51000，住宅面積20000。該項(xiàng)目于2002年11月29日奠基興建，2006

53、年5月28日開街，商鋪數(shù)目總計(jì)175家。步行街采用全敞開式規(guī)劃，兩側(cè)為三至五層時(shí)尚建筑，1-2層商鋪均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，3層以上為住宅樓。業(yè)主擁有靈活自主的經(jīng)營權(quán)和處分權(quán)，各商家獨(dú)立經(jīng)營，業(yè)主可根據(jù)經(jīng)營情況靈活調(diào)整經(jīng)營品類。 溫州商業(yè)步行街主要經(jīng)營項(xiàng)目： HYPERLINK :/ jtjw /taishanbotai/pic/index.asp?classname=服裝鞋帽 服裝 ：飛龍飛、法國巴黎世家、法國老人頭、意大利亞瑟王、意大利啄木鳥、韓宇來、微利男裝特賣場、沙奧男裝、西域駱駝、藍(lán)色天空、意丹奴、生活秀、皮爾卡丹、七彩馬、紅櫻桃毛線、愛國小戰(zhàn)士、張揚(yáng)休閑、圣地亞、老人頭、陶玉梅、千百惠

54、、路蒙莎、七彩陽光、搜衣廊、萊思維斯折扣、北天鵝、艷強(qiáng)羽絨服、鞋帽喬丹、361、康奈、意爾康、日泰、美麗佳人、珂卡夫女鞋、孚德、景發(fā)、建成皮業(yè)； HYPERLINK :/ jtjw /taishanbotai/pic/index.asp?classname=餐飲娛樂 餐飲娛樂 ：麥肯基、碰碰涼、溫州餐館、振興玩具； HYPERLINK :/ jtjw /taishanbotai/pic/index.asp?classname=家用電器 家用電器 ：福泰鐘表；婚紗攝影 ：情定奇緣；美容：法國詩婷；床上用品：依詩家床品、悠閑美地家居服；飾品：名石風(fēng)尚；旅游購物廣場、花樣年華生日禮品專賣 溫州商業(yè)步

55、行街具體租金與相應(yīng)招商政策：前期政策：與經(jīng)營戶簽定三年合同2、第一年租金水平為30元月3、第二年租金水平為40元月 4、第三年租金水平為50元月度）；6、物業(yè)管理費(fèi)1.20元月（其中售0.40元/月/公共水電費(fèi)攤銷）。現(xiàn)行政策：130型（上下兩層）、260型（上下兩層）均為15元月。 溫州商業(yè)步行街主要消費(fèi)群體：周邊及中低收入階層。 溫州商業(yè)步行街發(fā)展態(tài)勢分析：從目前的市場檢驗(yàn)結(jié)果來看，泰山溫州商業(yè)步行街的市場操作是失敗的，被很多老百姓稱為“不行街”（目前有將近1/3的商戶租金無法正常收取，已經(jīng)發(fā)生過數(shù)起鎖門事件）。步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競爭力和城

56、市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠，也就是說城市消費(fèi)物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。消費(fèi)者本身不拒絕改變，但是消費(fèi)者拒絕被動(dòng)的改變，顯然泰山溫州商業(yè)步行街更多的是給人一種被動(dòng)的消費(fèi)的感覺，而沒有足夠的去用事實(shí)說服消費(fèi)者的理由。同時(shí)，加強(qiáng)商圈管理者和經(jīng)營者的專業(yè)技能，逐步清除毫無特色的商家，引入富有特色、性價(jià)比合適的國內(nèi)外零售商業(yè)機(jī)構(gòu)采用新穎、有效的營銷手段，聯(lián)合政府的力量合力打造 。缺乏戰(zhàn)略性的合作伙伴，如：肯德基、麥當(dāng)勞、家樂福、大潤發(fā)等亦使其很難在近一段時(shí)間興旺起來?？偨Y(jié)：盡管以“名品、名店、名街”為經(jīng)營定位，但是卻沒有真正體現(xiàn)，沒有與之相適應(yīng)的主題規(guī)劃與整合，如：休閑服飾區(qū)

57、域，美食區(qū)等等，整體定位宣傳模糊，同時(shí)，缺乏高效成熟的管理者和經(jīng)營者，缺乏不斷自我更新的支柱商戶缺乏有活力和文藝氣息的場所 也是其在商業(yè)經(jīng)營模式上欠缺的地方同時(shí)也是改進(jìn)的地方。如果不能夠基于以上建議進(jìn)行相應(yīng)的市場運(yùn)作，那么，溫州商業(yè)步行街的品牌價(jià)值以及整體形象將會跌到谷底。因此，對于步行街的未來如果一直沿用目前運(yùn)作方式，我們并不看好其未來。（4）泰山大街 泰山大街概況：泰山大街東起老汽車站，西到天平店，全長近10000米，寬近50米，連接京福（滬）高速公路，是泰安至今最寬闊的一條街道。 泰山大街商業(yè)模式及檔次：泰山大街由于其所處的位置以及其非常便捷快速的交通體系，決定了其作為批發(fā)類專業(yè)市場的先

58、天優(yōu)勢。但是目前來看，現(xiàn)有專業(yè)市場基本上處于層次比較低的原始集貿(mào)市場狀態(tài),經(jīng)營分散，經(jīng)營方式和模式是粗放型的,沒有形成較高檔次集約化的發(fā)展態(tài)勢。經(jīng)營檔次參差不齊，泰安家電批發(fā)市場、泰山義烏裝飾材料燈具市場、光彩大市場相對規(guī)范，泰山大街批發(fā)市場、泰安輕紡城、魯中商城經(jīng)營比較混亂。但是從整體上來看，所有這些項(xiàng)目目前仍然代表了目前泰安流通領(lǐng)域的最高水平。 泰山大街主要消費(fèi)群體：泰安家電批發(fā)市場、泰山義烏裝飾材料燈具市場、光彩大市場為周邊縣城及市區(qū)中等收入以上階層；其余市場除專業(yè)批發(fā)外，皆為底層收入者。 泰山大街經(jīng)營情況：諸多在泰山大街從事批發(fā)的業(yè)主反映，泰安對商品需求量大的和買高檔商品的客戶，都上臨

59、沂和濟(jì)南采購。剩下的客戶都是一些家庭用戶，購買量少。另據(jù)一些商戶反映，二級市場的經(jīng)銷商只能到省級代理商那里去進(jìn)貨，可其價(jià)格就要高出幾個(gè)點(diǎn)，再賣給消費(fèi)者就更高了，因此都有“這幾年所以越來越難做”的感慨。 泰山大街發(fā)展態(tài)勢：盡管有這樣或那樣的諸多不利因素，但是由于集中了泰安所有的批發(fā)類市場，同時(shí)，泰山大街的長度和寬度決定了其在發(fā)展批發(fā)行業(yè)領(lǐng)域中的無可替代的作用， 泰山大街在泰安流通、批發(fā)領(lǐng)域的作用將會隨著泰安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到越來越重要的作用。 泰山大街租金狀況：名 稱占地面積租 金備 注泰山大街批發(fā)市場門頭房200-400元/月；普通攤位100元/節(jié)柜臺/月文具、頭飾、小玩物、飾品、有衣物、內(nèi)衣、襪

60、子、鞋、糖果、食物、日用品、裝飾品、廚房用品、家居用品、辦公用品等等泰安家電批發(fā)市場2萬依商鋪面積大小800-1500元/月大電、小電軟件開發(fā)、耗材、通訊終端設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、辦公設(shè)備泰山義烏裝飾材料燈具市場萬依商鋪面積大小1000-1500元/月義烏燈具城，共40多家商戶。該市場入駐了雷士、飛利浦、華藝、三雄極光、TCL等眾多知名品牌，商戶主要以零售和工程為主，個(gè)別商戶批零兼有；精品裝飾材料市場，共10余家商戶。該市場入駐的品牌都是中小品牌，市場主要以裝飾材料為主，經(jīng)營燈具的商戶也不是很專業(yè)。兩個(gè)市場都是建材、燈具綜合銷售，燈具賣場以義烏燈具城為主。泰安輕紡城萬普通攤位100元/節(jié)柜