天津項目可行性研究報告的知識

1、板塊市場研究和平區(qū)板塊酒店市場高端酒店分布1326457序號酒店開業(yè)客房數量1濱江萬麗酒店20022732天津日航20073733天津利順德大飯店2008改造2334君隆威斯汀酒店/2755瑞吉金融街酒店20112746唐拉雅秀酒店20131167麗絲卡爾頓酒店2013277和平區(qū)板塊擁有天津的星級酒店，擁有較多高端酒店，主要集中在濱江道、小白樓以及津灣廣場一帶。板塊市場研究河西板塊酒店市場高端酒店分布1326457序號酒店開業(yè)年份客房數量1天津喜來登酒店19873002天津金黃大酒店20043093天津新桃源酒店20093454迎賓館6號樓20101315天津海河英迪格酒店2012966天津

2、皇家金煦酒店20133267梅江中心皇冠假日2014493河西區(qū)作為對外窗口，擁有天津最多的五星級酒店。板塊市場研究南開板塊酒店市場高端酒店分布12序號酒店開業(yè)年份客房數量1天津金澤大酒店20072352天津泰達國際會館200250南開板塊擁有高星級酒店不多，僅2家分別位于海光寺與復康路附近。板塊市場研究河東區(qū)板塊酒店市場高端酒店分布河東區(qū)板塊高星級酒店主要分布在海河沿線以及二宮周邊。序號酒店開業(yè)年份客房數量1天津天誠麗笙世嘉酒店20092702萬達文華酒店20132973天津帝旺凱悅酒店20093064天津香格里拉酒店20143025天津索亞風尚酒店201212812345板塊市場研究河北區(qū)

3、板塊酒店市場高端酒店分布132序號酒店開業(yè)年份客房數量1天津悅榕莊酒店20131592天津維多利亞大酒店20083553天津海河假日酒店2008416河北區(qū)板塊高星級酒店主要沿著海河分布，占據海河資源。板塊市場研究紅橋板塊酒店市場高端酒店分布12序號酒店開業(yè)年份客房數量1水游城假日酒店20112632天津泛太平洋大酒店2013334紅橋區(qū)板塊高星級酒店主要在海河沿線以及西站附近，其他區(qū)域基本無高星級酒店。商業(yè)市場分析 3重點項目分析 2商圈格局分析 4商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展階段天津商業(yè)多中心格局逐漸形成，由濱江道小白樓一帶向外，部分區(qū)域級商圈逐步升級，逐漸發(fā)展成為全市

4、級綜合商圈。傳統(tǒng)商業(yè)形成期現(xiàn)代商業(yè)初步發(fā)展期發(fā)展停滯期恢復發(fā)展期擴張發(fā)展期15世紀初-19世紀末19世紀末-1949年1949-19801980-20002000-今傳統(tǒng)集市；逐步形成規(guī)模的沿街店鋪主要分布在老城廂一帶；商業(yè)街不斷擴大；在和平路一帶陸續(xù)出現(xiàn)大型商場；租界發(fā)展推動小白樓成為高檔消費區(qū)；商業(yè)規(guī)?；緵]有擴大；改為國營的統(tǒng)一經營；商業(yè)得到恢復和大力發(fā)展；以百貨業(yè)為主；個體商業(yè)發(fā)展迅速；城市擴張和更新加快，新興商業(yè)區(qū)崛起-梅江、奧體中心等；海河開發(fā)帶動市級商圈規(guī)模擴大；72沽估衣街 勸業(yè)場天津中原股份有限公司（現(xiàn)百貨大樓）新中國現(xiàn)代文化用品商店國際商場、友誼商廈勸業(yè)場、百貨大樓擴建大胡

5、同市場津樂匯、伊勢丹、百盛、萬達購物中心、樂賓百貨等天津商業(yè)區(qū)由高度集中向多層級發(fā)展，區(qū)域型商圈逐步向綜合型商業(yè)發(fā)展，天津將逐步形成多中心商業(yè)格局形態(tài)；天津整體商業(yè)檔次逐步提升的同時，預計外資、外地商戶及品牌將加快入津腳步，大型購物中心將逐漸替代百貨業(yè)態(tài)作為天津主力商業(yè)類型；估衣街 百貨大樓 勸業(yè)場 友誼商廈 銀河購物中心商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀天津商業(yè)現(xiàn)狀由單點向多中心轉變，形態(tài)由傳統(tǒng)百貨業(yè)向Shopping Mall升級，功能由單一的傳統(tǒng)商業(yè)向綜合業(yè)態(tài)為主的區(qū)域輻射型商業(yè)，商業(yè)市場發(fā)展逐漸明朗，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｉ倘Υ砩倘^(qū)域商圈總建筑面積（萬平方米）檔次定位商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)商圈濱江道商圈和平區(qū)

6、約165中檔、中低檔傳統(tǒng)零售百貨新興商圈西站商圈、奧城商圈、友誼商圈紅橋區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)約70中高檔綜合體梅江商圈、河東萬達商圈、南站商圈河東區(qū)、河西區(qū)約152中高檔綜合體格局由濱江道商圈的單中心形式逐漸形成了市區(qū)多點布局的多中心形式的商業(yè)格局。形態(tài)從傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的零售百貨逐步升級為以購物、休閑、娛樂為主的多元業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。現(xiàn)狀天津商業(yè)目前正處于升級與完善的階段，商業(yè)市場發(fā)展逐漸明朗。商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀天津市處于提升型消費向享受型消費過渡階段，從關注品質消費向休閑娛樂型消費轉變。人均GDP與消費需求變化西南城市中部城市沿海城市核心城市$1000$3000$7000$10000第一階

7、段第二階段第三階段第四階段1必需豐富提升享受第四階段第三階段第二階段第一階段享受型消費階段物質消費后，滿足精神需求，傾向于休閑、娛樂型消費。提升型消費階段體現(xiàn)個性特點的消費階段，關注品質、講究品牌消費。豐富型消費階段滿足基本生活后的消費階段，延展豐富基礎消費內容。生活必需型消費階段滿足生活基本需要，以吃、穿、用為主要消費內容。天津：$ 16716備注：2014年天津人均GDP為10.37萬元，按2015年6月人民幣兌美元匯率（ 1人民幣元=0.1612美元）折算后，為16716美元。234商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀天津經濟較為發(fā)達，且城市化率達到80%以上，天津2012年人均GDP水平達到156

8、62美元，表明天津市經濟已經進入了發(fā)達階段，多元化需求產生，天津已全面進入城市綜合體階段。人均GDP1100美元城市化25%人均GDP2000美元城市化45%人均GDP3000美元城市化70%人均GDP4400美元城市化70%以上起初階段購物中心階段城市綜合體階段百貨階段2014年天津國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：天津市人均GDP達10.37萬元，折合16716美元。按城市商業(yè)發(fā)展與城市經濟發(fā)展規(guī)律匹配模型，天津市經濟水平已全面進入進入城市綜合體階段。天津商業(yè)天津經濟人均GDP16716美元截止2014年天津城市化率為81.55%備注：各階段人均GDP數值主要參考國際標準，我國各城市GDP數據參

9、考性不強，主要以城市化率為主。 3重點項目分析 2商圈格局分析 4商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)市場分析商業(yè)整體格局天津目前商圈分為現(xiàn)有商圈和未來商圈，現(xiàn)有商圈發(fā)展成熟集中在市中心，未來商圈逐漸形成，但多偏離傳統(tǒng)市中心區(qū)域發(fā)展。這些未來商圈圍繞現(xiàn)有市級商圈而分布，其中東站后廣場商圈和南站CBD商圈位于海河東岸，南站CBD商圈與金融城商圈距離較近。 小白樓商圈 南京路商圈 和平路商圈 濱江道商圈 南市-東南角商圈 金融城商圈 南站CBD商圈 東站后廣場商圈 老城廂附近商圈 商圈類型名稱 現(xiàn)有商圈 傳統(tǒng)商圈濱江道商圈 南京路商圈 和平路商圈 小白樓商圈 新興商圈南市-東南角商圈 奧城商圈梅江商圈

10、河東萬達商圈西站商圈未來商圈金融城商圈 南站CBD商圈 東站后廣場商圈 天津主要商圈分布市區(qū)大型商業(yè)項目總體量約為192萬，人均商業(yè)面積0.5/人，且已確定待上市項目體量約為72萬；和平區(qū)大型商業(yè)項目總體量約為132萬，且已確定待上市項目體量約為29萬；商業(yè)市場分析重點商圈特征天津各傳統(tǒng)商圈的形成均由代表的百貨發(fā)展起來，目前仍是各百貨主導各商圈的發(fā)展。天津市區(qū)主要市級商圈有4個，傳統(tǒng)的(1)濱江道和平路商圈發(fā)展到(2)南京路商圈、(3)南市東南角商圈、(4)小白樓商圈；其中，濱江道和平路商圈及南京路商圈相連，而且這兩處的商業(yè)規(guī)模、輻射范圍以及知名度方面都超過另外兩個。在4個商圈中，南京路商圈內

11、商業(yè)的整體檔次和購物環(huán)境高于其他3個商圈。 南京路商圈濱江道-和平路商圈小白樓商圈南市-東南角商圈 商業(yè)體量 223,000平米 534,428平米 156,000平米 153,900平米 所在行政區(qū) 和平區(qū) 和平區(qū) 和平區(qū) 南開區(qū) 是否商務區(qū) 是 否 是 否 主要輻射范圍和目標消費者 市內六區(qū)年輕時尚階層，白領人士及外地旅游者 市內六區(qū)各年齡層次城市居民及外地旅游者 河西區(qū)、河東區(qū)各年齡層次城市居民，中年人居多 南開區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)各年齡層次城市居民 商業(yè)業(yè)態(tài) 百貨、餐飲、娛樂 百貨、餐飲、娛樂 百貨、餐飲 百貨、餐飲、娛樂 商品檔次 中高端為主 中端為主 中端為主，少量高端 中端

12、和中高端 首個大型商業(yè)* 1986年國際商場 1926年中原百貨 1998年凱旋門百貨 1997年新安百貨 主要商業(yè)項目 伊勢丹、津樂匯、米萊歐吉利店、樂賓 百盛、勸業(yè)場、百貨 大樓、中原 海信廣場、精品友誼廣場、凱旋門百貨、濱江購物 遠東百貨、新世界百貨 、大悅城注：大型商業(yè)為建筑面積2萬平米以上的中端及以上商業(yè)*不含食品街、旅館街等商業(yè)每個商圈都有代表大型商業(yè)商業(yè)市場分析主要商業(yè)分析天津各傳統(tǒng)商圈的形成均由代表的百貨發(fā)展起來，目前仍是各百貨主導各商圈的發(fā)展，新商圈多由綜合體項目為主導，也是未來商業(yè)項目的發(fā)展趨勢。標號項目名稱所屬商圈商圈類型 1樂賓百貨 濱江道商圈現(xiàn)有商圈 2858城市廣場

13、3友誼新天地 4濱江商廈 5中原百貨6麥購休閑廣場 7勸業(yè)場 和平路商圈8振華百貨大樓 9百盛購物中心10萬達廣場 11米萊歐百貨吉利店 南京路商圈12津匯廣場 13伊勢丹 14國際商場 15世紀都會 16新世界百貨南市東南角商圈17遠東百貨 18樂天百貨 19麥購時代廣場 20海信廣場 小白樓商圈21凱旋門百貨 22友誼精品廣場 23濱江購物商廈 24中原百貨（下瓦房） 25水游城 西站老城廂 26大悅城 27天佑城 28陸家嘴廣場29嘉里中心 南站CBD商圈未來商圈30中糧大道 31中信城市廣場 32恒隆廣場 金融城商圈33天河城 34河東萬達廣場 其他35紅星國際廣場 36友誼商廈 37

14、銀河購物中心 38天邦購物樂園 1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738南站CBD商圈南京路商圈小白樓商圈南市東南角商圈西站老城廂商圈濱江道-和平路商圈商業(yè)市場分析主要商業(yè)分析天津各傳統(tǒng)商圈的形成均由代表的百貨發(fā)展起來，目前仍是各百貨主導各商圈的發(fā)展，新商圈多由綜合體項目為主導，也是未來商業(yè)項目的發(fā)展趨勢。商圈類型 所屬商圈項目名稱建筑面積 營業(yè)面積 檔次定位上市時間百貨/商業(yè)中心(萬） (萬）現(xiàn)有商圈 濱江道商圈樂賓百貨 9.86.37中端 2007百貨 858城市廣場5.23.1中低端 2011購

15、物中心友誼新天地 8.95.79中高端 2004 百貨 濱江商廈 4.843.1中端 1992 百貨 中原百貨4.53.3中端 2003百貨麥購休閑廣場 3.82.08中低端 2005百貨 和平路商圈勸業(yè)場 31.95中端 1991百貨 振華百貨大樓 6.85.1中端 2010百貨 百盛購物中心4.83.1中端 2004百貨萬達廣場 159.75中端 2003購物中心 南京路商圈米萊歐百貨吉利店 2.51.8中高端 2006百貨 津匯廣場 4.73.7中高段 2001百貨 伊勢丹 3.22.1中高端 2006百貨 國際商場 4.83.12中端 1986百貨 世紀都會 7.66.1中高端 待上市

16、購物中心 南市-東南角商圈新世界百貨106.5中端 1997百貨 遠東百貨 5.73.7中高端 2006百貨 樂天百貨 54.2中高端 2011百貨 麥購時代廣場 7.085.6中低端 2010百貨 小白樓商圈海信廣場 5.83.8高端 2007購物中心凱旋門百貨 1.20.78中低端 1998百貨 濱江購物商廈 53.2中低端 1998百貨 中原百貨（下瓦房） 2.41.73中端 2006百貨 西站-老城廂 水游城 85.9中端 2011購物中心大悅城 16.414.3中高端 2011購物中心 陸家嘴廣場10中高端 待上市購物中心未來 商圈南站CBD商圈嘉里中心 8中高端 待上市購物中心 中

17、糧大道 20中高端 待上市 購物中心 中信城市廣場 7.18中高端 待上市 購物中心 金融城商圈恒隆廣場 15.3中高端 待上市購物中心天河城 13.7中高端 待上市購物中心其他河東萬達廣場 2319.8中端 2010購物中心 友誼商廈 2.61.69高端 2001百貨 天邦購物樂園 10中端 2010購物中心 商業(yè)市場分析主要商業(yè)分析天津市商業(yè)項目以傳統(tǒng)商圈中的高端百貨為主、新興商圈的購物中心為主，已建成商業(yè)項目的規(guī)模多集中在10萬以下，未來上市的購物中心體量在1015萬。體量大（萬）體量?。ㄈf）高端中高端中端中低端已開業(yè)項目單位：萬在建項目低端12467891011131416351215

18、17樂賓百貨（9.8）858城市廣場（5.2）友誼新天地（8.9）濱江商廈（4.84）中原百貨（4.5）麥購休閑廣場（3.8）勸業(yè)場（3）振華百貨大樓（6.8）百盛（4.8）和平萬達（15）吉利米萊歐（2.5）津匯（4.7）伊勢丹（3.2）國際商場（4.8）世紀都會（7.6）新世界百貨（10）遠東（5.7）樂天百貨（5）麥購時代廣場（7.08）海信廣場（5.8）凱旋門百貨（1.2）濱江購物商廈（5）中原百貨下瓦房（2.4）水游城（8）大悅城（16.4）陸家嘴廣場（10）嘉里中心（8）中糧大道（20）中信廣場（7.18）恒隆廣場（15.3）天河城（13.7）河東萬達（23）友誼商廈（2.6）天邦

19、購物（10） 3重點項目分析 2商圈格局分析 4商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1商業(yè)發(fā)展階段重點項目-大悅城市級商業(yè)中心，新興商圈代表型購物中心。項目基本信息開發(fā)商大悅城（天津）有限公司商業(yè)體量16萬租金水平平均租金10.35元/天出租率98%客源構成特點以城市2535歲中高收入人群為主經營樓層5層，B1-4F開業(yè)時間2011年12月代表品牌H&M、GAP、it、外婆家、俏江南大悅城：項目概況：天津大悅城是世界500強企業(yè)中糧集團斥資50億打造的商業(yè)地產項目，采用持有型開發(fā)模式，全部商鋪持有經營，只采用租賃或聯(lián)營合作的方式。主要特征：涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的

20、“城市綜合體”。存在問題：餐飲休閑業(yè)態(tài)人氣較旺，但零售類業(yè)態(tài)銷售一般。Part 3 商業(yè)零售市場分析重點項目-大悅城1F業(yè)態(tài)分布Part 3 商業(yè)零售市場分析名稱業(yè)種面積名稱業(yè)種面積SEPH ORA化妝品150gap服飾400MAN GO鞋子280panda服飾350ecco皮包200shopmarker服飾500cabor鞋子160we服飾500boss眼睛30英倫華辰數碼350guess眼睛35漢堡王快餐300it服飾350匡威鞋子180orignals服飾150rado服飾70h&m服飾300I do服飾70rabeanco服飾150zara服飾600rilabear服飾500calvi

21、n klein jeans服飾700mango服飾350izzue服飾300ecco鞋子200guess服飾350cabor鞋子200星巴克中西餐300chocoolate服飾150哈根達斯冷飲250what for服飾120晴姿眼睛120oysho服飾300愛西西里服飾180zara home服飾300亨得利手表150moussy服飾250太平洋咖啡餐飲300tisson手表100時間廊手表250重點項目-大悅城2F業(yè)態(tài)分布Part 3 商業(yè)零售市場分析名稱位置業(yè)種面積名稱位置業(yè)種面積lavazza2F-1服飾250lido2F-36服飾120scofield2F-2服飾400it2F-37

22、服飾350cat2F-3服務120cpu2F-45服飾410zczz2F-4服飾150百粵灣2F-46快餐200tribeca2F-5服飾120rosebullet2F-51服飾140愛慕生活館2F-11零售140美芙坊2F-52服飾160selected2F-12服飾210sony2F-53數碼230寶島眼鏡2F-13眼睛150olive des olive2F-56服飾230PIZAA HUT2F-14中西餐400滿記甜品2F-57快餐230H&m2F-15服飾400ace2F-59鞋子230lee2F-16服飾500samsonite2F-60服飾230adidas2F-26服飾350施

23、華洛2F-62服飾230奧卡索2F-27服飾200ochirly2F-63服飾230賓達咖啡2F-28冷飲40zara2F-64服飾230耐克2F-31服飾250ston efiy2F-65鞋子230croce2F-32鞋子100mano2F-76服飾230casio2F-35手表180eitie2F-77服飾230havaianas2F-A6服飾210stylist park2F-78服飾230skullcandy2F-A6a服務50jeep2F-79服飾230j&m2F-A7鞋子70百麗2F-80鞋子230we2F-A8服飾300prich2F-81服飾230jack&jones2F-A9

24、服飾500bread n butter2F-82服飾230西遇2F-B0服飾150招財貓2F-83配品230adidas2F-B1服飾300nick claup2F-84服飾230anidas2F-B3服飾100tutuanna2F-85服飾230nike2F-B4服飾350bittoko2F-86服飾230shoes bar2F-B6服飾1206ixty8ight2F-87服飾230哥倫比亞2F-B7a服飾150tngt style gallery2F-88服飾230shoes bar2F-B8服飾100onitsuta tiger2F-B8a鞋子100重點項目-大悅城3F業(yè)態(tài)分布Part

25、3 商業(yè)零售市場分析名稱位置業(yè)種面積名稱位置業(yè)種面積roem3F-02服飾500hello kitty3F-33服飾210阿吉豆3F-06服飾300gozo3F-35服飾120mok3F-08服飾170honeys3F-36服務180nancjk3F-09首飾50自然元素3F-37化妝品140teenie weenie3F-10服飾1000cpu3F-38服飾210zuoan3F-16服飾280rosebullet3F-39服飾120easy buy3F-17服飾310美芙蓉3F-40化妝品140流行美3F-18首飾70sony3F-41數碼100eswanny3F-19首飾70yigue3F

26、-51服飾180板長壽司3F-20快餐300body pops3F-55服飾200eland3F-22服飾300達衣巖3F-57服飾210me&city3F-23服飾600gxg3F-63服飾250fandecie3F-24服飾150coey3F-64服飾180cocoon3F-25服飾200jnby3F-65服飾150 xxezz3F-26服飾250only3F-66服飾400曼妮芬生活館3F-27服飾200underset3F-67服飾200opi3F-28服飾10020263F-71服飾120糖果馬車3F-31服飾100玫瑰人生3F-77服務80imis3F-32服飾150able je

27、ans3F-79服飾120小鬼當家3F-A2娛樂1000沙利亞餐廳3F-90中西餐300探奇樂園3F-A3娛樂1500kid land3F-A7玩具150紛紛樂園3F-A4娛樂300WE3F-A8服飾200瘋狂科學3F-A5娛樂150NIKE3F-A9服飾120i-baby3F-A6服飾60adidas3F-A10服飾100重點項目-大悅城4F業(yè)態(tài)分布Part 3 商業(yè)零售市場分析名稱位置業(yè)種面積名稱位置業(yè)種面積將太無二4F-1快餐200餃好運4F-29快餐300味食尚4F-2快餐500鹿港小鎮(zhèn)4F-30正餐10000新微辣火鍋4F-5快餐700西龍纖味4F-32正餐400望湘月4F-6正餐8

28、00蕃屋4F-33快餐200找茶4F-7冷飲80川辣匯4F-34快餐250釜山料理4F-8快餐300拿渡4F-35快餐300牛鞭店4F-9快餐300茶馬古道4F-36快餐170回轉壽司4F-10快餐300angelo4F-37冷飲50巴貝拉4F-11快餐150湘粵情源4F-38快餐300金逸影院4F-15娛樂2000大長今4F-39快餐150水果撈4F-16冷飲100重慶小天鵝快餐2000金逸影院4F-17娛樂1000韋博國際英語教育1500鮮果時間4F-19冷飲20瘋狂鋼琴教育120和金左4F-20快餐150麻辣火鍋快餐800至愛4F-21快餐180韓古風快餐700黃記煌4F-23正餐150

29、0俏江南4F-27快餐250聚樂港4F-24快餐250大漁鐵板4F-28快餐600魚酷4F-26快餐250 3重點項目分析 2商圈格局分析 4商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1商業(yè)發(fā)展階段零售市場特征業(yè)種品牌分析超市賣場易買得、大潤發(fā)、歐尚、家樂福、樂天瑪特、樂購、華潤萬家、蘇寧電器、國美電器、順電、沃爾瑪、麥德龍、宜家、丸悅；天津超市業(yè)態(tài)較成熟，沃爾瑪、麥德龍等知名連鎖超市已進駐多年快時尚HM，ZARA，優(yōu)衣庫、C&A、GAP、it；天津快時尚已遍布各新開購物中心，同時部分引入傳統(tǒng)百貨。奢侈品LV、GUCCI、Salvatore Ferragamo、Fendi、Prada；天津奢侈品主要以國際一二線服飾、箱包

30、、名表、配飾為主，已有海信、大友誼等高端百貨，其中絕大部分均為奢侈品主力業(yè)態(tài)零售店。生活零售絲芙蘭、屈臣氏、蘇寧電器、國美電器、無印良品、繽購；家電市場相當成熟。兒童零售樂友、米氏孕嬰、紅孩子主兒童服飾及用品，以及兒童樂園、兒童游樂業(yè)態(tài)及早教等業(yè)態(tài)較為成熟。大眾零售（非奢侈品）在天津已相當成熟，無論是購物中心還是傳統(tǒng)百貨基本已囊括。Part 3 商業(yè)零售市場分析餐飲市場特征業(yè)種品牌分析中西快餐肯德基、必勝客、麥當勞、吉野家、巴貝拉、胡椒廚房、米斯特披薩；新興商圈及傳統(tǒng)商圈基本全覆蓋休閑餐飲DQ、面包新語、星巴克、許留山、滿記甜品、找茶;新興商圈及傳統(tǒng)商圈基本全覆蓋特色餐飲外婆家、一茶一坐、魚酷

31、、鹿港小鎮(zhèn)、港麗、香港時代、澳門味道；主要集中在新興商圈中的購物中心大型餐飲金錢豹、俏江南、狗不理；主要集中在新興商圈中的購物中心Part 3 商業(yè)零售市場分析百貨及購物中心餐飲市場處于較成熟階段，餐飲市場有較多知名品牌，由于天津市民文化，餐飲尤其具有特色性餐飲具有較大市場。娛樂服務市場特征娛樂服務市場已有眾多優(yōu)質連鎖品牌，且已布局各傳統(tǒng)及新興商圈。業(yè)種品牌分析影院CGV、農墾、金逸、橙天嘉禾、萬達影城、；知名連鎖影院較多，覆蓋各個商圈KTV/電玩東方之珠、米樂星、大歌星、大玩家;KTV及電玩知名連鎖品牌較多兒童游樂/教育培訓金寶貝早教、希樂城、華夏未來；兒童游樂設施及早教機構已未設置在百貨或

32、購物中心內。美容美體健身克麗緹娜、伊莎美爾、體適堡、寶力豪;美容美發(fā)及健身會所較多Part 3 城市商業(yè)市場研究業(yè)態(tài)市場分布天津商業(yè)業(yè)態(tài)分布多點開花，形態(tài)形態(tài)由傳統(tǒng)百貨業(yè)向Shopping Mall升級，功能由單一的傳統(tǒng)商業(yè)向綜合業(yè)態(tài)為主的區(qū)域輻射型商業(yè)，逐步形成多中心商業(yè)格局形態(tài)。Part 3 商業(yè)零售市場分析快時尚奢侈品中西快餐特色餐飲影院KTV兒童主題休閑餐飲本案濱江道-和平路商圈小白樓商圈東馬路商圈南市商圈西站商圈傳統(tǒng)商以百貨為發(fā)動核心，其他功能業(yè)態(tài)多為補足或附屬功能，單一商業(yè)體無法形成一站式商業(yè)體驗的概念。未來重點商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃基本都包括零售、餐飲、休閑娛樂等各種類業(yè)態(tài)業(yè)種，且已

33、核心區(qū)向外發(fā)展的態(tài)勢呈現(xiàn)，預示著天津未來商業(yè)項目一站式發(fā)展的趨勢。業(yè)態(tài)市場機會點業(yè)態(tài)類型市場機會點零售本案所處區(qū)域多為百貨，且一般零售品牌同質化較為嚴重，且附近和平萬達廣場及有沃爾瑪超市，建議本項目不考慮超市及一般零售服裝品牌。快時尚品牌僅進入濱江道與南京路交口的百貨，未來本區(qū)域市場存在拓展機會。餐飲周邊中西快餐、及特色餐飲業(yè)態(tài)較多，但不集聚，本案可通過集合相關業(yè)態(tài)于一身，搶占市場先機。特色餐飲品牌一般，吸客力不強。娛樂萬達影城已經營多年，設施老舊較為嚴重，本案出新可搶占先機。KTV、休閑娛樂作為本案所處區(qū)域的空白點，有發(fā)展機會。兒童主題兒童樂園及早教類培訓機構本區(qū)域相對較少；建議本項目適當增

34、加兒童主題面積。根據業(yè)態(tài)業(yè)種市場分布及特征，結合周邊未來競爭項目，確定本項目業(yè)態(tài)組合策略。Part 3 商業(yè)零售市場分析銷售型商業(yè)天津2013年1-11月，銷售型商業(yè)供應4.9萬，成交32.5萬，月均去化2.9萬，市場呈現(xiàn)供小于求趨勢；天津市和平區(qū)2013年1-11月，銷售型商業(yè)供應0.8萬，成交1.3萬，月均去化0.12萬，市場呈現(xiàn)供小于求趨勢。Part 3 城市商業(yè)市場研究辦公市場分析 3辦公市場發(fā)展趨勢 2辦公市場發(fā)展格局 4重點案例分析 1辦公市場發(fā)展階段辦公市場發(fā)展階段Part 3 辦公市場分析1997-2003 市場低迷階段1997 年后由于亞洲金融危機、寫字樓增量供應過快和以價格

35、戰(zhàn)為主的無序化競爭，導致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到2002年，每年僅有4萬平方米的吸納量 迅猛發(fā)展階段1993-1997 起始階段天津第一棟寫字樓國際大廈1993 年動工并預售，遠洋大廈1997 年底開始招租，泰達大廈1997 年下半年招租。 1997年前后是天津寫字樓的高峰期，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應，主要產品消化以投資為主。低迷階段起始階段2003-今迅猛發(fā)展階段2003 年以來受益于經濟

36、景氣、市政領導換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津寫字樓市行逐步回暖。購買主力金融、貿易、服務、物流等新興產業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，推動寫字樓市場已開始進入大力發(fā)展階段。新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。辦公市場發(fā)展階段Part 3 辦公市場分析19932002天津國際大廈津匯廣場1期20072012環(huán)球金融中心2011世紀都會開端:天津首個優(yōu)質甲級寫字樓-國際大廈落成發(fā)展:寫字樓供應持續(xù)增加跨國公司開始成為天津甲級寫字樓的主要需求動力擴張:更多外資開發(fā)商開始進軍天津市場更多跨國公司在天津擴張未來:知名開發(fā)商將

37、給天津帶來全新品質的寫字樓項目，市場將進入新的發(fā)展階段津匯廣場2期2013嘉里中心南京路商務區(qū)南京路商務區(qū)南京路商務區(qū)海河沿線商務區(qū)南京路商務區(qū)海河沿線商務區(qū)目前天津寫字樓市場目前較多知名開發(fā)商進駐，品質型寫字樓開始由南京路核心商務區(qū)向海河沿線商務區(qū)擴展。 3辦公市場發(fā)展趨勢 2辦公市場發(fā)展格局 4重點案例分析 1辦公市場發(fā)展階段天津市區(qū)辦公市場發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀：天津目前寫字樓物業(yè)主要大部分集中在市內六區(qū)，從早期的“一區(qū)四線”到今日的六大商務區(qū)，并以輻射型發(fā)展向周邊迅速擴散。Part 3 辦公市場分析編號商務區(qū)所屬行政區(qū)1南京路商務區(qū)和平區(qū)2小白樓商務區(qū)和平區(qū)3友誼路商務區(qū)河西區(qū)4十一經路商務

38、區(qū)河東區(qū)5西站商務區(qū)紅橋區(qū)6南站CBD商務區(qū)河東區(qū)成熟商務區(qū)新興商務區(qū)乙級寫字樓聚集區(qū)中心城區(qū)六大商務區(qū)南京路、小白樓及友誼路是核心商務區(qū)，西站商務區(qū)及南站商務區(qū)是兩個潛在高端商務區(qū)。注：早期的“一區(qū)四線”辦公區(qū)：一區(qū)為小白樓商務區(qū)；四線為南京路、中山路、友誼路、十一徑路天津市租賃型寫字樓市場布局天津市的高品質甲級寫字樓主要集中在小白樓、南京路及友誼路區(qū)域該區(qū)位的商務成熟度及標桿作用暫時無法撼動。Part 3 辦公市場分析天津市現(xiàn)存甲級寫字樓基礎數據12345768910121311141516171918南京路商務區(qū)小白樓商務區(qū)友誼路商務區(qū)選取原則及標準A、根據區(qū)位價值、開發(fā)規(guī)模等特點，重點

39、關注天津市甲級寫字樓市場。B、天津寫字樓市場發(fā)展相對滯后，受制于租金收益，整體硬件標準處于較低水平。如按一般的硬件標準判斷，則天津符合甲級寫字樓指標的僅有環(huán)球金融中心、津匯廣場2期、信達廣場、國際大廈等數座大廈。因此，為保證市場研究的完整性，原則上我司將位于天津城區(qū)主要商務區(qū)核心，凈租金在3元/天以上的辦公項目及少量凈租金接近3元/天，且有較大市場影響力的項目均納入了研究范圍。編號項目名稱行政區(qū)建成時間日租金(不含物業(yè)費)（元/天）19麗晶大廈河西區(qū)2006年低層4.2，高層4.8，含物業(yè)平均3.83編號項目名稱行政區(qū)建成時間日租金（元/天）1今晚報大廈南開區(qū)1998年4.2，含物業(yè)2環(huán)球置地

40、南開區(qū)2008年4.153仲愷國際南開區(qū)2008年3.24天津中心和平區(qū)2009年4.75津匯廣場一期和平區(qū)2002年5.5津匯廣場二期和平區(qū)2007年6.8 6遠洋大廈河北區(qū)1997年3.67君隆廣場和平區(qū)2009年4.28國際大廈和平區(qū)1991年6.09平安大廈河西區(qū)2004年4.810信達廣場(出租部分)和平區(qū)2005年4.811天星河畔廣場河東區(qū)1998年2.712泰達大廈河西區(qū)1997年3.5-4.5，含物業(yè)13金皇大廈河西區(qū)2001年3.314賽頓中心和平區(qū)2006年4.515天信大廈河西區(qū)2000年4.0，含物業(yè)水電16北方金融大廈河西區(qū)1998年3.517鑫銀大廈河西區(qū)2010

41、年5.5-6.0，含物業(yè)18城市大廈河西區(qū)2009年4.0，含物業(yè)天津市市區(qū)甲級寫字樓歷史空置率及租金Part 3 辦公市場分析在2002、2006、2010年天津寫字樓供應高峰時期，天津寫字樓空置率有所提升。隨著天津寫字樓市場不斷提高，大量甲級寫字樓的放量，拉動整體寫字樓市場的租金水平2013年一季度天津寫字樓租金平均價格已經達到102元/月/平米寫字樓空置率寫字樓租金情況天津市市區(qū)甲級寫字樓空置率天津市市區(qū)甲級寫字樓租金走勢 3辦公市場分析 2辦公市場發(fā)展格局 4重點案例分析 1辦公市場發(fā)展階段目前全市甲級和乙級銷售型寫字樓供應項目匯總Part 3 辦公市場分析項目名稱區(qū)域板塊入住時間層數

42、總建面積()項目狀態(tài)租售狀態(tài)銷售報價(元)甲級希望領空南開天拖20051518,000售罄出售;7,000 - 7,500君臨天下河北海河201040N/A售罄出售;10,000 - 12,000君隆廣場和平小白樓20087-18180000售罄出售;15,000 - 18,000盈力大廈南開老城廂2010B2-2229350預售出售;16300天津中心和平五大道200942-452,307售罄出租;出售18,000 - 25,000天津環(huán)球金融中心和平南市20112822,258現(xiàn)房出租;出售;30,000天津數碼港南開廣開2008N/A10,803現(xiàn)房出售;14,000寶利國際廣場南開廣開

43、20133870000待售出售;N/A華貿中心和平南市20094-285,555.56現(xiàn)房出售;12,800乙級榮華時代廣場南開學府2006N/A31,000售罄出租;出售;6,500 - 7,500天賜園商務大廈和平小白樓20065-22N/A售罄出售;8,600 - 8,800方正中心大廈南開老城廂2006N/A9,000售罄出售;6,500贏寰大廈南開天拖2008A/13;B/611,950售罄出售;9,800 - 11,000福安新銳商務間和平南市2005N/A3,200售罄出售;7800-10500天津電子科技中心南開學府2004185,000現(xiàn)房;出租;6000-6600格調春天商

44、務寫字樓南開廣開20069-28300000售罄出售;N/A嘉利中心和平五大道2001N/A6,700售罄出售;5,800歐派商務大廈和平五大道2009192,400售罄出售;11,000 - 12,000信誠大廈南開學府2006271,277.78售罄出售;7,200 - 7,600天津港灣中心和平南市2006N/A51653售罄出售;8,000 - 10,000環(huán)球置地廣場南開廣開2007B3-4012,862.40售罄出租;出售;18,000辦公市場發(fā)展趨勢目前天津市市區(qū)銷售型寫字樓供應情況分析Part 3 辦公市場分析規(guī)模目前天津的寫字樓單體規(guī)模較小，集中在2-4萬平米層數一般在25-

45、50層之間標準層一般在1500平米以下較其他城市較小，無法滿足大型企業(yè)的辦公需求租售策略發(fā)展商自持項目較少，其余項目均采用整售或者散售的推廣方式市場起步較晚，發(fā)展速度緩慢供應量較大，但多數產品檔次不高、種類雷同，缺乏產品創(chuàng)新辦公市場發(fā)展趨勢天津市市區(qū)寫字樓潛在供應量較大，未來競爭激烈Part 3 辦公市場分析序號名稱預計入住時間所屬區(qū)域 建筑面積 標準層面積樓層凈高開發(fā)商（萬平方米） （平方米） （米）1天津大悅城2012老城廂610004.25中糧集團2LA外灘2012海河沿線3N/A N/A 龍生投資3遠洋國際中心2013后廣場1.5N/A N/A 遠洋地產4天津現(xiàn)代城2015五大道12.

46、22200N/A 天津現(xiàn)代集團5和黃世紀都會2013濱江道10.31200N/A 和記黃埔6天津國際貿易中心2015小白樓5N/A N/A 凱德置地7紅星國際廣場2012后廣場10N/A N/A 華運商貿8寶利國際廣場2013黃河道7N/A N/A 寶利集團9合生國際大廈2012海河沿線15.6N/A N/A 合生創(chuàng)展10昆侖中心2012友誼路/圍堤道 7N/A N/A 昆侖置業(yè)11津灣廣場二期2012-2013 金融城9.18N/A N/A 金融城12天津仁恒二期2012-2013 老城廂3.36N/A N/A 仁恒集團13嘉里中心2012-2013 南站CBD 14N/A N/A 嘉里建設

47、14新華廣場2013金融城4.88N/A N/A 新華集團15中信城市廣場2014-2015 南站CBD 20N/A N/A 中信地產合 計227.52萬平米辦公市場發(fā)展趨勢未來供應及發(fā)展趨勢Part 3 辦公市場分析規(guī)模未來供應天津寫字樓規(guī)模大多達到4萬平米以上層數未來多數寫字樓將均為高層或者超高層；標準層隨著多數高檔寫字樓的供應，標準層面積將逐步提高，單層面積1500平方米以上為發(fā)展趨勢；租售策略發(fā)展商自持項目較少，其余項目均采用整售或者散售的推廣方式總的來看，未來寫字樓供應量很大，集中放量將有可能在一定時期內導致供過于求的現(xiàn)象產生隨著寫字樓標準的提高，必將帶動整個天津高端寫字樓市場的檔次

48、，市場將走向成熟。辦公市場發(fā)展趨勢銷售型辦公天津2013年1-11月，銷售型辦公供應15.1萬，成交21.3萬，月均去化1.9萬，市場呈現(xiàn)供小于求趨勢；天津市和平區(qū)2013年1-11月（僅4月存在供應），銷售型辦公供應4.1萬，成交3.7萬，月均去化0.36萬，市場呈現(xiàn)供大于求趨勢。Part 3 辦公市場研究天津市區(qū)辦公市場總結天津商務市場將逐步走向成熟，檔次提升，甲級寫字樓發(fā)展?jié)摿Υ?；Part 3 辦公市場分析供應：未來天津將出現(xiàn)大量符合國際標準的甲級寫字樓，將引發(fā)甲級寫字樓產品品質的變革并引導天津高端商務市場將走向成熟；分布：天津現(xiàn)有甲級寫字樓主要分布在傳統(tǒng)商務區(qū)內；未來大量甲級寫字樓供應

49、多集中出現(xiàn)在新興商務區(qū)內；需求：甲級寫字樓租金保持平穩(wěn)，在未來供應加劇的情況下可能下降但長期看漲；客戶：金融、咨詢、物流貿易等服務業(yè)聚集，客戶多以租賃為主，少量投資銀行或金融公司出于投資目的整購寫字樓，再進行散租或散售； 3辦公市場發(fā)展趨勢 2辦公市場發(fā)展格局 4重點案例分析 1辦公市場發(fā)展階段重點項目-津塔天津商務市場將逐步走向成熟，檔次提升，甲級寫字樓發(fā)展?jié)摿Υ?；Part 3 辦公市場分析基礎信息項目地址大沽北路2號（興安路交匯處）開發(fā)商金融街控股股份有限公司物管公司第一太平戴維斯建筑面積205000層數地上75層，地下4層標準層面積1950-3160，可自由分割標準層高4.2m容積率4.

50、8綠化率30%車位數1:2，近1000個地上停車位租售方式可租28層，可售27層租金/售價租金6元/天；售價33930元/物業(yè)費28.00元/平米月環(huán)球金融中心 位于天津市城市內環(huán)中心，CBD與CRD交匯的黃金區(qū)域，屬于海河開發(fā)第三節(jié)點和平廣場重要組成部分，也是解放北路金融城的龍頭，絕對的城市核心位置，賦予了項目得天獨厚的區(qū)域價值優(yōu)勢環(huán)球金融中心重點項目-津塔內部規(guī)劃Part 3 辦公市場分析寫字樓共75層，建筑面積34萬B1層為餐飲，零售，滿足商務配套需求31-32、51-52層分別設置兩個空中大堂70-71層設施了頂層觀光會所重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析項目前后無遮擋，

51、凸顯其海河景觀優(yōu)勢外立面采用高難度扭擰設計，為客戶展現(xiàn)最大視野景觀國際化、完善的商務配套停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系智能自動化中控系統(tǒng)無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)全空氣變風量(VAV)空調系統(tǒng)視野外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構大尺度開闊海河景觀視野重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析鋼管混凝土框架+核心鋼板剪力墻+外伸臂抗側力體系自體抗震7.5度可承受一百年一遇的30.5米/秒的風俗可承受2500年一遇的罕見地震國際化、完善的商務配套停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系智能自動化中控系統(tǒng)無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度天津首例雙

52、層轎廂電梯系統(tǒng)全空氣變風量(VAV)空調系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析筒中筒的建筑結構布局提供合理均衡的抗力體系創(chuàng)造出幕墻至走廊無中柱大開間辦公室利于各個區(qū)域的自然采光國際化、完善的商務配套停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系智能自動化中控系統(tǒng)天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)全空氣變風量(VAV)空調系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析B1F：美食廣場包括員工餐廳、各式快餐、茶餐廳；其他配套設施：EM

53、S、票務中心、洗衣房F31-32：中空大堂F31：會議中心F32：商務配套、餐飲F70-71：觀光會所無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系智能自動化中控系統(tǒng)天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)全空氣變風量(VAV)空調系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野國際化、完善的商務配套外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析天津首例配置6部目前國際領先的雙層轎廂電梯系統(tǒng)穿梭于31-32、51-52層中空大堂同時配置智能目的選層系統(tǒng)，徹底解決高峰時段的客流壓力無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系智能自動化中控

54、系統(tǒng)全空氣變風量(VAV)空調系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構國際化、完善的商務配套重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析項目采用冷源采用冷蓄冷技術，冷負荷削峰率29.5%新風提供量8000-10000立方米/每小時/每層無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系智能自動化中控系統(tǒng)天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野全空氣變風量(VAV)空調系統(tǒng)外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構國際化、完善的商務配套重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析樓宇控制自動化系統(tǒng)、安全防范

55、自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、衛(wèi)生自動化系統(tǒng)、衛(wèi)星自動化系統(tǒng)、停車場自動化系統(tǒng)無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度停車場自動化系統(tǒng)全方位安全保障體系天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野智能自動化中控系統(tǒng)外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構國際化、完善的商務配套智能自動化中控系統(tǒng)重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析首層大堂設置身份事變安全系統(tǒng)服務；15、30、45、60層設置為避難層；大廈每層標準層面設置4部消防疏散樓梯；公共區(qū)域和辦公區(qū)域均設置有消防報警系統(tǒng)、煙感無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度停車場自動化系統(tǒng)天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野全方位

56、安全保障體系外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構國際化、完善的商務配套智能自動化中控系統(tǒng)智能自動化中控系統(tǒng)重點項目-津塔內部配置Part 3 辦公市場分析地下四層停車場，停車位千余個每250平米配備1個車位無柱開間辦公室間；多功能開敞空間尺度天津首例雙層轎廂電梯系統(tǒng)大尺度開闊還和景觀視野停車場自動化系統(tǒng)外立面LOW-E玻璃；世界領先鋼板剪力墻結構國際化、完善的商務配套智能自動化中控系統(tǒng)智能自動化中控系統(tǒng)全方位安全保障體系重點項目-津塔租售情況Part 3 辦公市場分析客群以金融、保險、證券類為主中信銀行天津分行，中國投資擔保有限公司等已入駐租可租28層租金6元/天.售可售27層（已售罄

57、）二手房售價28000元/物業(yè)費28元/月/環(huán)球金融中心寫字樓項目自2009年5月開盤，可售房源已全部售罄。目前項目可租部分在租中，租金為6元/平方米天，物業(yè)費28元/平方米月。重點項目-津塔項目評價Part 3 辦公市場分析優(yōu)勢：環(huán)球金融中心位于海河邊，離小白樓、南京路、濱江道不遠，區(qū)位價值明顯；項目緊挨解放北路金融城，可挖掘出很多商機內部配置頂級，為天津市最高端項目劣勢：項目得房率不高，辦公面積會有一定的浪費租金、物業(yè)管理費價格偏高，承受租金有一點難度停車位少，且價格稍高位于海河沿線，周邊多單行線，又緊鄰東站 ，人流量大，交通不便環(huán)球金融中心項目周邊道路現(xiàn)狀交通示意圖重點項目-津匯廣場二期

58、津匯廣場坐落于天津市中心繁華的南京路上，與地鐵營口道換乘站相連，是天津市的地標性商業(yè)樓宇，共有兩座寫字樓Part 3 辦公市場分析基礎信息項目地址南京路189號（與營口道交口）開發(fā)商澳中發(fā)展有限公司物管公司仲量聯(lián)行建筑面積39449層數地上36層，地下3層標準層面積1408.9m，可自由分割標準層高3.6m綠化率30%車位數287個租售方式租租金5.5-6.5元/平米/月 重點項目-津匯廣場二期項目規(guī)劃Part 3 辦公市場分析津匯廣場二期于2007年6月竣工，包括36層高（地下3層）的寫字樓、6層購物中心和五星級日航酒店。天津中心由國際化5A寫字樓、5星級酒店、涉外服務式公寓和精品購物中心四

59、部分組構西塔樓國際五星酒店 + 國際一流5A寫字樓 ；東塔樓高級涉外服務公寓；裙樓國際品牌購物中心重點項目-津匯廣場二期出售情況Part 3 辦公市場分析津匯廣場（二期）入駐企業(yè)行業(yè)劃分津匯廣場（二期）入駐企業(yè)屬性劃分租金5.5-6.5元/平米/月 物業(yè)費30元/月車位價格1000元/個/月入住率80%津匯廣場（二期）目前入住率已達80%，很大一部分為金融行業(yè)，從屬性上看，外資和私營企業(yè)較多 重點項目-津匯廣場二期項目評價Part 3 辦公市場分析優(yōu)勢：津匯廣場坐落于繁華的南京路上，緊鄰小白樓中心商務區(qū)，占據極佳的地理優(yōu)勢；項目入駐企業(yè)有很多公司與物流公司有貿易往來，可提供很大商機；地鐵一號線

60、直通，交通便利；未來2號線、4號線在樂天百貨地下2層設換乘站，人流量加大。劣勢：入住率高，可選擇余地少，可能沒有能承受150人工作的整塊面積；大堂面積小，挑高不高，裝潢一般，沒有達到國際標準；停車位少，停車場出口甬道過于陡峭。重點項目-總結參考項目均位于城市核心位置商務區(qū)，客戶認可度較高的高端寫字樓Part 3 辦公市場分析項目名稱天津環(huán)球金融中心津匯廣場2期物業(yè)管理公司北京金融街第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司仲量聯(lián)行總建筑面積（）20.5萬3.9萬總高度（米）336.9275總層數7136辦公所在樓層3-697-36標準層面積（）1950-31601408.9結構類型 核心筒核心筒車位數90