8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、關(guān)于廣州市南沙區(qū)委托評(píng)估位于廣州市番禺區(qū)珠江管理區(qū)十二份圍國有土地使用權(quán)市場價(jià)格估價(jià)案例分析一項(xiàng)目背景于 2008 年 7 月 2 日承接了廣州市南沙區(qū) 一項(xiàng)國有土地使用權(quán)市場價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)。由于委托方廣州市南沙區(qū) 因執(zhí)行 需要，必需通過拍賣形式對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行拍賣處置。委托方為確定委估宗地的土地使用權(quán)市場價(jià)格而向 市 土地房地產(chǎn)評(píng)估 提出評(píng)估要求。委估宗地位于廣州市番禺區(qū)珠江管理區(qū)十二份圍，土地用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地，土地面積為 400 平方米，宗地形狀規(guī)則，宗地周圍均為住宅、為城區(qū)自建房，宗地的使用權(quán)人為 ，土地取得方式為出讓，使用年限為至 2063 年 8月 13 日止，評(píng)估目的是為處理法

2、律糾紛確定宗地的國有土地使用權(quán)市場價(jià)格，估價(jià)期日為 2008 年 7 月 2 日。二案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方法由于委估宗地所在區(qū)域近期均有交易案例，故首選市場比較法；又因委估宗地尚待開發(fā)故又可適用剩余法評(píng)估。在本次估價(jià)案例中的主要難點(diǎn)是：如何準(zhǔn)確把握市場比較法中選用比較案例的可比性；如何辨析市場比較法中選用比較案例的準(zhǔn)確性；如何正確建立市場比較法的比較體系；如何在剩余法中保證所選用數(shù)據(jù)的可靠性；是否正確運(yùn)用了剩余法的假設(shè)和限制條件。針對(duì)上述 5 個(gè)難點(diǎn)，在評(píng)估中采取了以下解決方法：1市場比較法中，比較案例與估價(jià)對(duì)象的可比性是估價(jià)結(jié)論合理的基本保證。因此，在選擇比較參照的交易案例時(shí)，做到有

3、的放矢。(1) 選擇的比較案例與委估宗地用途相同。即選住宅用地。(2) 選擇的比較案例與委估宗地的交易類型相同。由于委估宗地取得方式為出讓。拍賣方式也屬于交易的一種，故本次評(píng)估以交易類型為“”來篩選比較案例。(3) 選取的比較案例必須為正常交易，或可修正為正常交易。所謂正常交易是指公開、自愿的交易。(4) 選取的比較案例與委估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特征和宗地的個(gè)別條件相近。根據(jù)市場比較法是以替代原理為理論依據(jù)這一特點(diǎn)，在選取比較案例時(shí)均以與委估宗地在同一地區(qū)同一用途為限，即以廣州市番禺區(qū)珠江管理區(qū)十二份圍一帶或附近地區(qū)且宗地的個(gè)別條件基本相似的成交地塊為比較案例。(5) 選取的比較案例的交易時(shí)間與

4、委估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。根據(jù)當(dāng)?shù)毓?，廣州市房地產(chǎn)市場從 2008 年以來穩(wěn)中有升。我們分析認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)是穩(wěn)中有升，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。故以選擇近1 年內(nèi)成交的不動(dòng)產(chǎn)交易案例為界限，2 年以上的交易案例不宜選用。2辨析比較案例的準(zhǔn)確性。在確定比較案例后，實(shí)地查看各比較案例，現(xiàn)場感受比較案例的地理位形地貌、用途、四至、地塊形狀、土地面積及利用狀況、周圍景觀、道路交通、公用設(shè)施程度、距商服中心距離等，盡可能準(zhǔn)確地把握其對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響。3建立市場比較法的比較體系。在估價(jià)的實(shí)踐過程中為了建立土地估價(jià)的市場比較法修正體系參照了廣州市資源局的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，以此為模板并根

5、據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，使修正體系更貼切地反映修正對(duì)土地價(jià)格的影響。4剩余法估價(jià)是從開發(fā)的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費(fèi)用。在估價(jià)過程中，認(rèn)為應(yīng)從以下 3 點(diǎn)來把握其可靠性：(1) 根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則和合法原則，確定土地最佳利用方式。根據(jù)委托方提供關(guān)于委估宗地的建設(shè)工程規(guī)劃證，委估宗地設(shè)定為住宅用途、容積率為 3，按照當(dāng)?shù)匾话憬ㄖ卣?，假定擬建建筑物為鋼筋混凝在市土地房地產(chǎn)評(píng)估資深土地估價(jià)師的指導(dǎo)下，本人有機(jī)會(huì)參加了這個(gè)項(xiàng)目評(píng)估工作，受益非淺，體會(huì)頗深。術(shù)路線，選取最合適的兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。其次，在估價(jià)過程中所需要的市場資料必須實(shí)地查看、親臨現(xiàn)場感受，實(shí)事求是地運(yùn)用

6、資料和數(shù)據(jù)，才能保證估價(jià)結(jié)果的客觀和準(zhǔn)確。再次，運(yùn)用當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的修正體系作為市場比較法中比較案例與委估對(duì)象比較的基礎(chǔ)指標(biāo)，更全面、更具體，更威性。最后，剩余法的運(yùn)用涉及較多的可變，估價(jià)中盡可能選用有關(guān)部門的數(shù)據(jù)和資料，同時(shí)對(duì)工程造價(jià)和金融財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)還需要準(zhǔn)確掌握，不斷積累這些領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)為提高運(yùn)用剩余法的評(píng)估準(zhǔn)確性夯實(shí)基礎(chǔ)。首先，根據(jù)委估宗地的用途和同一供求區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況明確估價(jià)的技土結(jié)構(gòu)、南北朝向布局、城鎮(zhèn)居民多層住宅造型、室外貼外墻磚裝飾、室內(nèi)普通裝修。通過實(shí)地 委估宗地周邊房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況，正確把握該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及廣州市的房地產(chǎn)價(jià)格信息指數(shù)，正確地判斷擬建開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)。依據(jù)廣州市財(cái) 、廣州市工程造價(jià)總站 的有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，確定土地開發(fā)費(fèi)用、建造成本和正常利潤等評(píng)估參數(shù)。5剩余法估價(jià)中正確運(yùn)用假設(shè)和限制條件，并在估價(jià) 中進(jìn)行說明。在剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn) 、總價(jià)、開發(fā)成本等數(shù)據(jù)均是根據(jù)當(dāng)前水平確定未來水平，考慮這些關(guān)鍵變量在開發(fā)期間發(fā)生變化或波動(dòng)所帶來的影響，因此 在本次評(píng)估中采用的是現(xiàn)金流量法，以消除變量波動(dòng)對(duì)價(jià)值的影響。假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)