廣東書第五部分36講路線價(jià)評(píng)估

1、土地估價(jià)案例與精講班第 36 講講義路線價(jià)的基本表達(dá)形式(三)路線價(jià)的基本表達(dá)形式路線價(jià)的表達(dá)形式主要有點(diǎn)數(shù)和貨幣兩種。采用“點(diǎn)數(shù)”表示的優(yōu)點(diǎn)是：點(diǎn)數(shù)易換算成金額；點(diǎn)數(shù)不受幣值變動(dòng)的影響；點(diǎn)數(shù)易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差；點(diǎn)數(shù)易求取地價(jià)上漲率。 采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：貨幣易理解；交易參考便利。三、路線價(jià)修正體系的內(nèi)容及其建立方法利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等。宗地地價(jià)計(jì)算公式見下式：深度指數(shù)修正土地使用價(jià)值同其與道路的關(guān)系有密切關(guān)系。深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對(duì)程度

2、的表格。因此，依路線價(jià)對(duì)各臨街進(jìn)深不同的宗地進(jìn)行深度修正，才能求得各宗地的合理價(jià)格。深度指數(shù)修正的原理如深度指數(shù)修正圖所示，現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度為 m 米，深度為 n 米的矩形宗地，平均每平方米的價(jià)格為A 元，則此宗地的價(jià)格應(yīng)為mnA 元。如深度指數(shù)修正圖所示，沿平行道路的方向，將深度以 lm 為加以區(qū)分成許多細(xì)條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1；a2；a3；an 等符號(hào)，則越接近道路者，利用價(jià)值越大。以上圖而言，an-1，大于an，a2 大于a3，a1 大于a2，隨著土地離道路越來越遠(yuǎn)，逐漸接近于零，深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。地價(jià)之差(2)深度修正的各種

3、方法介紹路線價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、法則、法則、法則等。四、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度 100ft4 等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為 40，30，20，10。該法則又被稱為ft03048m)法則。(注法則。該法則認(rèn)為深度為 100ft 的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度 4 等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為 375、295、207和123。法則。該法則認(rèn)為深度為 100ft 深的土地價(jià)值，前半臨街 50ft 部分占地總地價(jià)的 725，后半 50ft 部分占 275，若再深

4、50ft，則該宗地所增的價(jià)值僅為 15。法則。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。同時(shí)，路線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為 100ft(例外情形為 150ft)時(shí)的比例為 100；但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點(diǎn)為 100，以此點(diǎn)為分界點(diǎn)，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長(zhǎng)而遠(yuǎn)離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價(jià)法的地價(jià)計(jì)算公式不完全相同。的計(jì)算公式為：的計(jì)算公式為：式中：V地價(jià)； 路線價(jià)； dv深度指數(shù)；f臨街寬度；d地塊深度。VdvfVdv(df)采用的是累計(jì)深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。(3)深度修正表編制及中國(guó)的深度百如深度指數(shù)修正圖所示，深度百分率表依下列三種百分率原理制作而成：?jiǎn)为?dú)深度百分率。a1a2an平均深度百分率。a1（a1+a2）/2（a1+a2+a3）/3（a1+a2+a3+ an）/n累計(jì)深度百分率。a1 a1+a2 a1+a2+a3 a2 a3 an。選用平均或累計(jì)深度百分率制作深度百分率表。編制深度修正指數(shù)表。(3)編制寬度、寬深比、容積率、年期、朝向、樓層分配率等修正系數(shù)表。根據(jù)上述各因素的變化規(guī)律，分析在不同情況