土地增值稅統(tǒng)籌管控

1、【土增籌劃】土地增值稅統(tǒng)籌管控與直接籌劃法土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個獨特稅種，具有稅率稅負高、計稅依據(jù)認定多樣化、清算持續(xù)周期長等特點。正是鑒于這些因 素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點與管控思路，一項精準、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風控體系的進一步升級，及趨于標準化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點（一）土地增值稅稅率高、稅負重房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項目為課稅對象，實行預繳與清算制，在收取不動產(chǎn)銷售（預售）款項時，先按一定的征收率預繳，達到一定條件后進行清算，根據(jù)應納稅額多退少補。土地

2、增值稅實行30%至60%四級超率累進稅率，是一個獨特的高稅率高稅負的稅種，土地增值稅的實質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。例如一個房地產(chǎn)項目貨值10000萬元，可扣除項目金額2000萬元（假設扣除項目金額與企業(yè)所得稅稅前 扣除額一致），增值額8000萬元，增值額與扣除項目金額之比 400%，計算土地增值稅、企業(yè)所得稅、 增值稅應納稅額為：土地增值稅 8000*60%-2000*35%=4100 萬元，企業(yè)所得稅（10000-4100-2000） *25%=975萬元，增值稅及附加約為（10000-2000）*（ 9%+9%*12.5%）=810萬元，統(tǒng)算后該房地產(chǎn) 項目整體稅負率高達60%，土地增值稅

3、又在整體稅負中占據(jù)了近70%的比重。（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨立性土地增值稅清算申才報系統(tǒng)由納稅申報表”、常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位審核表”、清算條件審核表”、扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個獨立的核算體系，且與會計核算要素不完全相同。土地增值稅稅務核算將一個項目的收入、成本劃分為獨立的清算單位、產(chǎn)品類型進行核算，且開發(fā)費用等扣除金額與實際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負與項目利潤呈一般的正向關(guān)系不同，實務中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負與項目利潤不配比的問題，以至于項目本身沒有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。（三）不同地方，土地增值稅

4、清算方法、成本對象、成本分攤方法等具有明顯的差異性關(guān)于清算方法，根據(jù)清算對象可分為兩分法”與三分法等，兩分法就是將清算對象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法、可售面積法、 層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對分攤方法的選擇進行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、 成本對象、成本分攤方法等差異導致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會導 致不相同的清算結(jié)果。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務籌劃要點根據(jù)現(xiàn)行的土地增值稅政策，可以把核算方式應

5、用于核算對象即房地產(chǎn)頊目實體，通過各種方法實行有效的財務分割，以求實現(xiàn)預期的籌劃目標，這是通過稅務與業(yè)務層面的有效結(jié)合直接為企業(yè)創(chuàng)造的價值。從項目公司角度，企業(yè)所得稅所注重的是全周期稅負的平衡，在于季度預繳、年度匯算清繳以及項目整體稅負的統(tǒng)籌管控，最 終目的實現(xiàn)全周期稅負閉環(huán)，其籌劃意義更在于程序化、系統(tǒng)化的管控。土地增值稅不僅需要通過管理求效益，也需要關(guān)注實 體對象的籌劃。（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實施過程中進行程序化與系統(tǒng)化的管控。一般人員認為土地增值稅清算在項目最后環(huán)節(jié)，其實，在項目決策時，土地增值稅工作就已經(jīng)開始了。趨于現(xiàn)代化的企業(yè)管理模式，多種經(jīng)濟行為已進行前置管

6、理，土地增值稅清算作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要事項，必須進行事前的統(tǒng)籌謀劃，與規(guī)劃、設計、項目定位等專項業(yè)務同步融入項目可研工作，如普通與非普通住宅產(chǎn)品的定位、紅線外支出扣除的謀劃等，并結(jié)合屬地稅務政 策與稅籌要點及思路，有針對性的調(diào)整會計核算中的成本對象的歸集與分攤方法，為后續(xù)土地增值稅稅務工作做好充分的準備。土地增值稅工作實施過程中的程序化與系統(tǒng)化，要立足于項目全盤，起步于前期拓展，經(jīng)歷于報規(guī)才艮建、設計測繪、房產(chǎn)預售、完工交房等環(huán)節(jié)，期間根據(jù)銷售價格、動態(tài)成本與動態(tài)收益滾動測算、反復驗證，適時調(diào)整清算策略。最終依據(jù)測算結(jié)果，對 于退稅項目，重點推進，對于補稅項目，在合法合規(guī)基礎(chǔ)上延期清算、遞延納

7、稅，以節(jié)約資金占用成本。并且，在此管理過程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時有效，因為扣除項目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體， 無憑無據(jù)無法扣除。因此，在清算前對方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進、催收、最終到位至關(guān)重要。（二）在實體性操作方面，首先要把握各個籌劃要素 當然屬地政策在有些要素有K艮定性條件的前提下，先行以屬地政策為導向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對各要素進行區(qū)分處理，對于可對清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。根據(jù)本人房地產(chǎn)項目的實操經(jīng)驗，現(xiàn)將 直接性籌劃要素總結(jié)如下：一是利息費用扣除，按實際發(fā)生的金融機構(gòu)貸款利息或者按土地價款與開

8、發(fā)成本合計值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項目的扣除額度根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡官瓣按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分 攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，金融機構(gòu)貸款利 息超過土地價款與開發(fā)成本合計值的 5%時，應對利息支出進行詳細計算、分攤，還要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料， 以及在貸款利息明顯過高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率的提供情況；若實際金融機構(gòu)貸款利息不超過土地價款和開發(fā) 成本合計值的5%時，可以不選擇據(jù)實扣除二是采取銷售價格分離法，達到降低增值率的效果。銷售價格分離

9、法是通過合同拆分以分解不動產(chǎn)銷售收入，具體操作時通過與購房客戶簽訂不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝 修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價格確認土地增值 稅清算收入，與此同時高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達到土地增 值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項目且具備多元化經(jīng)營條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實施過程中要遵循市場原 則，根據(jù)客觀的市場條件與市場環(huán)境合理選定兩個方向的增減值區(qū)間。三是期間費用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)間接費，增加開發(fā)成本扣除項目金額。土地增值稅扣除項目中除財務費用之外的其他費

10、用是按土地價款和開發(fā)成本合計金額5%之內(nèi)計算扣除原則上管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采取一定的人員組織管 理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會計、項目主管會計、項目前期投拓等管理崗位納入項目管理范圍，相關(guān)發(fā)生的費用列支于開發(fā)成本中的開發(fā)間接費中，則可增加扣除項目金額并可進行加計20%扣除，從而減少土地增值稅應納稅額。該方法應具備充分的證明資料，以備項目清算使用，可通過下發(fā)項目人員組織管理制度、建立項目部工作人員清單等方式實現(xiàn)。以上要素采用后可實現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實務中還可以通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易以實現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤的方式達到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進行表述分析。綜上分析，圍繞一個房地產(chǎn)項