XX市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、XX 市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 TOC o 1-5 h z 總論 4項(xiàng)目概述 4編制依據(jù)和原則 4編制依據(jù) 4主要原則 4可行性研究報(bào)告工作范圍 5主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5可行性研究報(bào)告結(jié)論 6項(xiàng)目提出背景、意義和投資必要性 6項(xiàng)目背景 6項(xiàng)目投資必要性和建設(shè)意義 7項(xiàng)目的投資必要性 7項(xiàng)目建設(shè)的意義 1.0.單位概況及項(xiàng)目運(yùn)作方案 1.0項(xiàng)目承辦單位概況 1.0項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)單位概況 1.1.項(xiàng)目運(yùn)作方案 1.2項(xiàng)目建設(shè)條件 1.3地形地質(zhì)滿足建筑要求 1.3.滿足城市規(guī)劃的要求 1.3.項(xiàng)目實(shí)施方案 1.3建筑規(guī)模 1.3規(guī)劃設(shè)計(jì) 1.4經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 1.5商業(yè)經(jīng)營(yíng) 1.

2、5文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng) 1.5物業(yè)管理 1.6實(shí)施進(jìn)度 1.8投資估算與資金籌措 1.9投資估算 1.9投資估算范圍 1.9投資估算依據(jù) 1.9項(xiàng)目投資 2.06.2 資金籌措 2.3綜合效益評(píng)價(jià) 2.4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 2.4投資計(jì)劃與資金來(lái)源 2.4.財(cái)務(wù)計(jì)算與經(jīng)濟(jì)效益分析 2.6.經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論意見(jiàn) 4.1.社會(huì)效益評(píng)價(jià) 4.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 4.2國(guó)家政策方面 4.2從該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景來(lái)看 4.3.結(jié)論與建議 4.3結(jié)論 4.3建議 4.4附圖： #市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目總平面圖1 總論項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱： # 市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目主辦單位： # 市小寨工人文化宮 單位性質(zhì)：國(guó)家

3、事業(yè)單位法人代表： #編制依據(jù)和原則編制依據(jù)1）# 市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于改造小寨工人文化宮項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)（市計(jì) 社發(fā) 2004210 號(hào)）文件；2）國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及定額；3）#市小寨工人文化宮提供的有關(guān)資料；主要原則1 ）按照#市計(jì)委、 #市小寨工人文化宮總體規(guī)劃要求，以合理配置資源為原 則；2）本項(xiàng)目的建設(shè)貫徹布局合理、建筑美觀、節(jié)約用地和投資的原則；3）充分考慮工人文化宮整體改造項(xiàng)目的現(xiàn)有條件，將本工人文化宮改造成 符合當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要求的，集商業(yè)、文化、娛樂(lè)及辦公于一體的國(guó)際文化中心；4）公用工程與輔助設(shè)施應(yīng)滿足大樓的各項(xiàng)功能要求，盡量利用項(xiàng)目所在地 提供

4、的公用設(shè)施;5）注意環(huán)境保護(hù)，搞好三廢治理。1.3可行性研究報(bào)告工作范圍1）根據(jù)#市的總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項(xiàng)目的現(xiàn)狀論證工程建設(shè)的必要性。2）根據(jù)#市的近、遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，確定該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍和設(shè)計(jì)規(guī)模3）結(jié)合#市的文化娛樂(lè)業(yè)、商業(yè)，以及寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀及其發(fā)展情況，計(jì)算 和評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是否可行。1.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1計(jì)算期（年）202建設(shè)期（年）23項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）25176.123.1其中：銀行貸款（萬(wàn)元）20000.003.2自有資金（萬(wàn)元）5176.124總營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）102448.155財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（

5、%）11.80 （稅后）15.25 （稅前）6投資回收期（年）11.95 （稅后）9.47 （稅前）7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1=6% （萬(wàn)元）10181.45 （稅后）22070.24 （稅前）8貸款償還期（年）7.521.5可行性研究報(bào)告結(jié)論1）通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析論證，項(xiàng)目的順利實(shí)施可以充分體現(xiàn)小寨工人文化 宮在#地區(qū)的文化娛樂(lè)傳播的作用，提高其影響力；2）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益顯著，貸款償還資金來(lái)源充足，銀行風(fēng)險(xiǎn)較??；3 ）小寨工人文化改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮 和小寨工人文化宮的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義，其社會(huì)效益顯著。2項(xiàng)目提出背景、意義和投資必要性2.1項(xiàng)目背景#市是陜西省的省會(huì)城

6、市，是西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，同時(shí) 也是重要的旅游城市之一，是我國(guó)重要的科研、高校及高科技產(chǎn)業(yè)基地，“以科學(xué)、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把#建設(shè)成為一個(gè)社會(huì)主義的外向型城市”是江澤民總 書(shū)記為#跨世紀(jì)發(fā)展提出的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略途徑。黨的十五大又提出“中西部地 區(qū)要加快改革開(kāi)放和開(kāi)發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)， 發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家要加大對(duì)中西部 地區(qū)的扶持力度?！边@無(wú)疑給#市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。小寨工人文化改造項(xiàng)目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長(zhǎng)安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長(zhǎng)安路、西北 文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、 長(zhǎng)安大學(xué)和國(guó)際貿(mào)易中心； 北至

7、小 寨飯店、南二環(huán)、音樂(lè)學(xué)院、公路交通大學(xué)、西北朱雀體育場(chǎng)，是以商業(yè)、金融 為主，配以科教、 文體娛樂(lè)和居住區(qū)的黃金區(qū)域， 是# 市區(qū)未來(lái)發(fā)展的黃金地段。 有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境， 適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì) 資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在此地開(kāi)發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂(lè)、文化交流、為一體的綜 合性、智能化大樓。 小寨工人文化改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的 潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義。目前，小寨工人文化宮現(xiàn)有的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適合社會(huì)發(fā)展需求。 為了充分 體現(xiàn)出工會(huì)事業(yè)服務(wù)于職工群眾，服務(wù)于社會(huì)， 服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局的宗旨， 集 商貿(mào)、文化、影視娛樂(lè)項(xiàng)目為

8、主的小寨工人文化宮改造項(xiàng)目便應(yīng)運(yùn)而生了。 該項(xiàng) 目也必將受到政府的高度重視。項(xiàng)目投資必要性和建設(shè)意義項(xiàng)目的投資必要性1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的要求 開(kāi)發(fā)西部，加快發(fā)展，從根本上扭轉(zhuǎn)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的局面，成為當(dāng)前我 國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的主旋律。對(duì)于工會(huì)事業(yè)來(lái)說(shuō)， 也是乘勢(shì)而上， 發(fā)展自己的千載難逢 的歷史機(jī)遇。 現(xiàn)在西部大開(kāi)發(fā)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段， 擴(kuò)大固定資產(chǎn)規(guī)模成為推 動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口。國(guó)家于 2000 年就將文化、教育、娛樂(lè)業(yè)被列為國(guó)家七大 重點(diǎn)之一，并給予政策、資金、項(xiàng)目上的傾斜、 優(yōu)惠和支持。因此該項(xiàng)目的實(shí)施， 符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的要求。2、文化娛樂(lè)市場(chǎng)發(fā)展的需要小寨地區(qū)是我市科研、文化、

9、教育事來(lái)的中心。區(qū)域商貿(mào)、旅游、餐飲、賓 館等實(shí)業(yè)較為集中發(fā)達(dá)。近年來(lái)，該地區(qū) 10 余家電影放映單位和 50 余家文化 娛樂(lè)場(chǎng)所呈現(xiàn)出百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的局面。 文化娛樂(lè)具有良好的發(fā)展勢(shì)頭。 據(jù) 調(diào)查測(cè)算，該地區(qū)參與文化、娛樂(lè)消費(fèi)的群體常年保持在 25 萬(wàn)人左右。隨著 # 城市中心的南移，該地區(qū)將逐漸形成全市政治中、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其文化娛 樂(lè)消費(fèi)的規(guī)模與水平亦將達(dá)到一個(gè)新的高度。而目前，該地區(qū)尚無(wú)一家品位高、 水準(zhǔn)高、設(shè)施好、功能全、環(huán)境雅的文化娛樂(lè)場(chǎng)所。既便是占據(jù)著地區(qū)文化娛樂(lè) 市場(chǎng)主體地位的小寨工人文化宮，也未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，其輻射作用受到抑制。 該 項(xiàng)目的提出，完全符合地域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)

10、展的需要。3、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要小寨是 #市南郊最繁華地商業(yè)地段， 本項(xiàng)目位于小寨十子?xùn)|北角， 地理位置 十分優(yōu)越；車(chē)流、 人流集中， 是南郊地區(qū)及長(zhǎng)安區(qū)居民主要的購(gòu)物目的地和交通 樞紐。廣義商圈輻射 110 萬(wàn)人口（含雁塔區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)部分地區(qū)） ， 其中第一商圈半徑 5 公里或車(chē)程十分鐘內(nèi)的輻射人口約 50 萬(wàn)人。 該項(xiàng)目的建成 投入使用后可以和小寨國(guó)貿(mào)商廈遙相呼應(yīng)，能夠極大的改善 # 市南郊地區(qū)機(jī)關(guān)企 事業(yè)團(tuán)體、居民進(jìn)城購(gòu)物難、交通不便的狀況。4、自身建設(shè)與發(fā)展的要求小寨工人文化宮占有土地 10329 平方米（約合 15.5 畝），現(xiàn)朋房屋建筑面 積 2000 平方米，固定資產(chǎn)

11、3000 萬(wàn)元。該宮現(xiàn)有電影、錄像、舞會(huì)、歌廳、臺(tái) 球、健身、健美、培訓(xùn)班，文藝學(xué)校及商業(yè)用房出租等活動(dòng)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。但 多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益欠佳。另有一些合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，短期 內(nèi)還不能產(chǎn)生效益。該宮資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)率及利潤(rùn)率一直在較低水平徘徊。目前， 盡管 該宮每天約有 2000 人次來(lái)消費(fèi)，但人均支出僅有 4.25 元。過(guò)低的消費(fèi)水平， 與文化娛樂(lè)硬件設(shè)施的低檔次、 低品位應(yīng)該講與之存在一定的因果關(guān)系。 而周邊 環(huán)境的迅速變化， 也向文化宮提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 如北鄰小寨飯店由于投資 2000 余萬(wàn)元進(jìn)行改造舊貌變了新顏，其文化娛樂(lè)設(shè)施的更新，活動(dòng)項(xiàng)目的拓展， 頗具 吸引力；對(duì)面拔

12、地而起的十四層“西北文化藝術(shù)大廈” ，更以其類同于我們的設(shè) 施和項(xiàng)目直接一文化宮形成對(duì)峙局面。因此， 加快實(shí)施該項(xiàng)目， 對(duì)文化宮進(jìn)行戰(zhàn) 略性改造，創(chuàng)立名牌標(biāo)志，拓展文化市場(chǎng)，鞏固主體地位，就顯得非常必要和迫 切。5 、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市可持續(xù)發(fā)展的必要前提城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體， 是城市持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。 加強(qiáng)城 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以拉動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 還可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。 因 此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)若能以略高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)速度， 城市的發(fā)展才可 能獲得良好的發(fā)展空間，并保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而使城市發(fā)展 和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間形成良性互動(dòng)的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)系。

13、 基礎(chǔ)設(shè)施建成之后， 不僅為 今天所用，更主要的還是為明天所用。 只有當(dāng)城市盡快擁有了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施， 城市的功能才能得到發(fā)揮， 城市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)才能更好地開(kāi)展， 城市才能 成為開(kāi)放型的、多功能的、社會(huì)化的、現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)中心。由于現(xiàn)代化城市基礎(chǔ) 設(shè)施的整體性強(qiáng)、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)，只有超前建設(shè)，才有可能與城市的 主體設(shè)施（指工業(yè)、金融、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、科研等部門(mén)的設(shè)施） 、附屬設(shè)施（指住 宅、中心學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施）同時(shí)形成完整的能力，使城市的各 項(xiàng)主體設(shè)施、附屬設(shè)施能最快地投入使用、發(fā)揮效能項(xiàng)目建設(shè)的意義本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境， 從項(xiàng)目地點(diǎn)、 功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場(chǎng)需

14、求 狀況來(lái)看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場(chǎng)需求狀況良好。小寨工人文化改造項(xiàng)目位于# 市南郊的金融、商貿(mào)、 文化中心區(qū)長(zhǎng)安路和興善寺東街的交叉口。 周邊東臨育才中 學(xué)和陜西省歷史博物館；西臨長(zhǎng)安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺； 南臨好又 多超市、長(zhǎng)安大學(xué)和國(guó)際貿(mào)易中心；北至小寨飯店、南二環(huán)、音樂(lè)學(xué)院、公路交 通大學(xué)、西北朱雀體育場(chǎng)，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂(lè)和居住區(qū) 的黃金區(qū)域，是 # 市區(qū)未來(lái)發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周 邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合， 在此地開(kāi)發(fā)建設(shè)一 座集商貿(mào)、影視娛樂(lè)、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。該項(xiàng)目在整體 開(kāi)發(fā)和建

15、設(shè)時(shí)的高標(biāo)準(zhǔn)以及新材料的應(yīng)用將給 # 市增添一個(gè)新的建筑風(fēng)格典雅 俊秀的標(biāo)志建筑， 對(duì)振興地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極作用。 小寨工人文化改造項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)建設(shè)必將對(duì)于促進(jìn)區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有 著積極的意義。單位概況及項(xiàng)目運(yùn)作方案項(xiàng)目承辦單位概況小寨工人文化宮建于 1958 年，占有土地 10329m 2（折合 15.5 畝），現(xiàn)有 職工 32 人。經(jīng)過(guò) 40 余年的建設(shè)與發(fā)展，目前該宮已初具規(guī)模，房屋建筑物面 積達(dá) 20000m 2，固定資產(chǎn)近 3000 萬(wàn)元，初步形成了集文化、娛樂(lè)、教育、餐 飲、商貿(mào)與房地產(chǎn)為一體的綜合性、多功能、全方位的職工文化活動(dòng)中心。小寨 工人文化

16、宮現(xiàn)有主要的文化娛樂(lè)項(xiàng)目，包括電影院、小影廳、錄像廳、舞廳、歌 廳、臺(tái)球、棋牌室、文化藝術(shù)學(xué)校、男子分健身房、女子健美中心、美術(shù)培訓(xùn)中 心、電腦培訓(xùn)部及商業(yè)用房出租等， 另有合作經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目若干個(gè)， 如室內(nèi)溫泉泳 池、餐飲、飯店等。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目呈現(xiàn)出多樣性、綜合性的特征，但多數(shù)項(xiàng)目規(guī) 模小、設(shè)施舊、檔次低、效益不好。 有一些合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 雖然經(jīng)營(yíng)情況尚佳， 卻需待 10 多年合作期滿之后才能給文化宮產(chǎn)生效益。項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)單位概況#集團(tuán)有限公司成立于 2001 年 11 月16 日，由陜西省工商行政字處理局批 準(zhǔn)注冊(cè)號(hào) 6100002014267 ，注冊(cè)住所 # 市含光北路 53 號(hào)，法人代表

17、 #，注冊(cè)資 本 7000 萬(wàn)（人民幣），企業(yè)類型有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍：計(jì)算機(jī)及硬件產(chǎn)品 的研究、開(kāi)發(fā)、銷售、維修；系統(tǒng)集成及軟開(kāi)開(kāi)發(fā)；尺子設(shè)備及產(chǎn)品、辦公設(shè)備 及用品、機(jī)電產(chǎn)品（汽車(chē)除外） 、儀器儀表、化工原料與產(chǎn)品（專控除外）的批 發(fā)與銷售。陜西東大置業(yè)有限公司成立于 2001 年9 月17 日，由陜西省工商行政管理 局批準(zhǔn)注冊(cè)號(hào) 6100002013716 ，注冊(cè)住所 # 市含光北路 53 號(hào)，法人代表?xiàng)钫?平，注冊(cè)資本 3675 萬(wàn)（人民幣），企業(yè)類型有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理；商品房銷售及信息中介服務(wù)。公司已建項(xiàng)目：長(zhǎng)信花園，地址：東郊，面積： 45000 平方

18、米，住宅：鴻 景花園，地址：高新區(qū)，面積： 45000 平方米，住宅。公司在建項(xiàng)目：錦繡國(guó)際大廈，地址：高新區(qū)，面積 60000 平方米；錦繡 康家，地址：高新區(qū)，面積 53000 平方米；東方明珠，地址：丈八東路，面積 97 萬(wàn)平方米。該集團(tuán)下屬子公司：北京利達(dá)源科工貿(mào)有限責(zé)任公司 #市正平物產(chǎn)有限公司 北京東安飲食集團(tuán)東來(lái)順飯莊 #（澳門(mén)）德興海鮮火鍋酒樓 北京（澳門(mén)）德興海鮮火酒樓# 雪岳山韓式燒烤城（韓式商務(wù) KTV） #雪岳山商務(wù)公寓# 集團(tuán)有限公司 2002 年被#市雁塔信用合作聯(lián)社授予優(yōu)良信用客戶、 “截止 2003 年 12 月 31 日，本公司無(wú)由于擔(dān)保抵押、法律訴訟、稅務(wù)糾

19、紛可能帶來(lái)的 或有事項(xiàng)”。2004 年 2 月 17 日該集團(tuán)在 901011580000333298 賬戶資金額 7000 萬(wàn)（見(jiàn)#市商業(yè)銀行高新支行證明） 。楊正平（ #集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)）是 陜西省第九屆政協(xié)委員。1998 年4月10 日該集團(tuán)下屬 #市正平物產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司與陜西新華信房地 產(chǎn)有限公司合作完成了“鴻景花園”項(xiàng)目； 1998 年 10 月 20 日該集團(tuán)下屬 # 市 正平物產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司與陜西長(zhǎng)安信息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司合作完成了 “長(zhǎng) 信世紀(jì)花園”項(xiàng)目。項(xiàng)目運(yùn)作方案小寨工人文化宮 （甲方）在該項(xiàng)目改造過(guò)程中采用與 #集團(tuán)有限公司 （乙方） 聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式， 在不改變各自

20、所有制性質(zhì)及其隸屬關(guān)系的前提下達(dá)成合作開(kāi)發(fā) 協(xié)議。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要以突出文化中心的主題為之為宗旨， 由乙方承擔(dān)項(xiàng)目 建設(shè)及前期費(fèi)用。 項(xiàng)目建設(shè)包含地下室兩層， 地上建筑主要包括七層的商業(yè)中心 和十層的文化中心。項(xiàng)目建成后，甲方享有所有建筑物的產(chǎn)權(quán)和 6000 平方米的 住宅和 12000 平方米文化中心經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，乙方享有地下室及其商業(yè)中心總計(jì) 52564 平方米的建筑的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，經(jīng)營(yíng)期限為 50 年。項(xiàng)目建設(shè)條件地形地質(zhì)滿足建筑要求項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，沒(méi)有底層斷裂帶。根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目所 在地周邊的構(gòu)筑物（小寨國(guó)貿(mào)大廈等） 等的建筑情況， 該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情 況完全滿足項(xiàng)目

21、建設(shè)的要求。滿足城市規(guī)劃的要求項(xiàng)目所在地屬于 # 市規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域，該項(xiàng)目的建設(shè)符合城市整體規(guī)劃 的要求，同時(shí)滿足保護(hù)文化古跡的要求。項(xiàng)目實(shí)施方案建筑規(guī)模該項(xiàng)目用地 10252.4 平方米，地塊長(zhǎng)約 125M ，寬約 80M 。擬建規(guī)模 70564 平方米，主體結(jié)構(gòu)（按 8M 跨）。其中：地下室建兩層，每層建筑面積 8352 平 方米2 層=17064 平方米，層高 5.5M 。地上建筑分為商業(yè)中心和文化中心兩 部分。商業(yè)中心：地面擬建 7 層；一層擬建 5500 平方米，層高 6M ； 2-7 層每層 6000 平方米，計(jì) 41500 平方米， 層高 5M 。文化中心擬建 10 層，每層

22、 1200平方米，計(jì) 12000 平方米，層高 3.6M 。規(guī)劃設(shè)計(jì)小寨工人文化宮改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以“以人為本”為原則，本著適度超前的 開(kāi)發(fā)理念，設(shè)計(jì)出高標(biāo)準(zhǔn)、 多方位的智能化大廈。 小寨工人文化宮改造項(xiàng)目整體 規(guī)劃為地下室兩層，地上構(gòu)筑物由七層的商業(yè)中心和十層的文化中心組成。（1）地下室：為使樓內(nèi)業(yè)主車(chē)位充足，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，創(chuàng)造寧?kù)o安全的生 活空間，在地下一層規(guī)劃?rùn)C(jī)械自動(dòng)堆垛式車(chē)位 156 個(gè)（雙層），占用地下一層建 筑面積約 1800 平方米；設(shè)備間放在底下二層規(guī)劃面積約 1500 平方米；其余面 積用于超市，營(yíng)業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)（ 13764 平方米）。（2）七層商業(yè)中心：一層為商業(yè)步行街，二至四層

23、為國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心， 五層設(shè)立國(guó)際連鎖餐飲區(qū)，六至七層為文化娛樂(lè)中心，為南郊的學(xué)生和 # 市的白 領(lǐng)階層提供優(yōu)質(zhì)健體和娛樂(lè)場(chǎng)所。（ 3）十層文化中心（其中一層為半地下室） ：一層為大型電影院；二至四 層用作文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)；五至七層為影視廳，分別設(shè)置智能化影劇院分 450 座的 豪華影廳一個(gè)、 150 座的黃金影廳兩個(gè)、 80 座的 VIP 廳兩個(gè)以及 50 座的 VIP 鉆石廳一個(gè)，滿足不同客戶群的需要； 八至九層為文化中心辦公場(chǎng)所； 十層為展 示大廳，主要是文化藝術(shù)作品的展示等。（4）配套設(shè)施：建筑物內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)，各種物業(yè)服務(wù)均可在網(wǎng)上進(jìn)行，并可 與英特網(wǎng)連接；設(shè)置可視對(duì)講電話，車(chē)庫(kù)自動(dòng)管理系統(tǒng)

24、，紅外線臨近系統(tǒng)。在高 速寬帶網(wǎng)還可以進(jìn)行網(wǎng)上購(gòu)物、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、游戲、視屏點(diǎn)播等功能。滿足大廈內(nèi)不同人的辦公和生活需要經(jīng)營(yíng)規(guī)劃該項(xiàng)目主要分為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)兩大類。其中商業(yè)經(jīng)營(yíng)中主要包 含超市購(gòu)物區(qū)、 時(shí)尚購(gòu)物區(qū)和國(guó)際連鎖餐飲區(qū)等； 文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)主要由智能健體 娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)和小寨工人文化宮影劇院等部分組成。商業(yè)經(jīng)營(yíng)1）地下超市購(gòu)物區(qū) 地下超市購(gòu)物區(qū)主要為了滿足消費(fèi)者的日常消費(fèi)需求，引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名的連 鎖超市經(jīng)營(yíng)商。2）時(shí)尚購(gòu)物區(qū) 時(shí)尚購(gòu)物區(qū)將采用以和國(guó)際知名品牌聯(lián)合的經(jīng)營(yíng)策略，引進(jìn)國(guó)際大型商貿(mào) 公司的經(jīng)營(yíng)理念如沃爾馬、家樂(lè)福等，經(jīng)營(yíng)國(guó)際的服裝、化妝品、飾品、和生活 用品為主，引導(dǎo) # 市的

25、時(shí)尚消費(fèi)。3）連鎖餐飲區(qū) 連鎖餐飲區(qū)將采用和國(guó)際知名品牌聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)，推廣快餐、 西餐、 東南亞清新口味等，讓 # 市民體驗(yàn)世界各國(guó)的飲食文化。文化娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)1）健體娛樂(lè)區(qū)健體娛樂(lè)區(qū)將容納近百個(gè)娛樂(lè)健體項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括：室內(nèi)籃球、沙灘 排球、乒乓球、 羽毛球、臺(tái)球、 壁球、室內(nèi)高爾夫球、保齡球等球類運(yùn)動(dòng)。 射擊、 射箭、飛標(biāo)、蹦極、攀巖等休閑項(xiàng)目。綜合健身中心、游泳館、拳擊場(chǎng)等健身項(xiàng) 目。美容美體、日光浴、桑拿浴、網(wǎng)吧、酒吧、書(shū)吧、氧吧、咖啡秀的設(shè)立將為 在此辦公、購(gòu)物和來(lái)此健身娛樂(lè)的貴賓有一個(gè)高尚、幽雅的休息環(huán)境。2）影劇院 為小寨工人文化宮專業(yè)建設(shè)的智能影劇院其建筑風(fēng)格新穎別致，融匯

26、了東 西方的文化韻味。 白色弧形拱頂和具有光感的玻璃幕墻有機(jī)結(jié)合， 在燈光的烘托 下，宛如一個(gè)水晶般的宮殿。 大堂作為觀眾的休閑區(qū)域， 大堂的主要色調(diào)為白色， 高雅而圣潔。大堂上空懸掛著由 6 片排簫燈架組合而成的大型水晶吊燈， 地面采 用舉世罕見(jiàn)的希臘水晶白大理石， 圖案形似琴鍵， 白色巨型的大理石柱子和兩邊 的臺(tái)階極富節(jié)奏感， 讓人一走進(jìn)大堂就仿佛置身于一個(gè)音樂(lè)的世界。 小寨劇院兼 具電影、歌劇、芭蕾、交響樂(lè)、綜藝節(jié)目及大型會(huì)議多功能廳。 它共有六個(gè)劇場(chǎng)， 智能貨影劇院分 450 座的豪影廳一個(gè)、 150 座的黃金影廳兩個(gè)、 80 座的 VIP 廳 兩個(gè)以及 50 座的 VIP 鉆石廳一個(gè)

27、，滿足不同客戶群的需要。建成后影劇院和各 種設(shè)施采用世界一流的設(shè)備， 從多樣化的三維角度觀賞影劇。 豪華劇場(chǎng)分為主舞 臺(tái)、后舞臺(tái)和左右兩個(gè)側(cè)舞臺(tái)，可作平移、升降、傾斜、旋轉(zhuǎn)等變換。放映設(shè)備 全部采用計(jì)算機(jī)控制，讓觀眾享受世界頂級(jí)設(shè)備帶來(lái)觀賞效果。3）文化藝術(shù)展示區(qū) 文化藝術(shù)展示區(qū)分為藝術(shù)作品展區(qū)和科普展區(qū)。藝術(shù)作品展區(qū)主要是匯集 國(guó)內(nèi)外名家的藝術(shù)作品；科普展區(qū)主要是匯集大量的科普知識(shí)。物業(yè)管理小寨工人文化宮改造項(xiàng)目在物業(yè)管理上吸收了國(guó)外香港的先進(jìn)管理思想和體系，在項(xiàng)目前期介入，有以下幾個(gè)方面。1、管理規(guī)范化 業(yè)主進(jìn)入前，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，嚴(yán)格按照合同規(guī)定執(zhí)行。2、管理智能化 小寨

28、工人文化宮改造項(xiàng)目智能化系統(tǒng)，是在大廈局域網(wǎng)的基礎(chǔ)上，采用集 成化技術(shù)建立起來(lái)的，由信息服務(wù)、信息管理、消防、安全、物業(yè)管理、消防、 安全、物業(yè)管理、 設(shè)備監(jiān)督和車(chē)庫(kù)管理技術(shù)組成的綜合系統(tǒng)， 為將來(lái)業(yè)主提供優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和管理，奠定良好的基礎(chǔ)。具體內(nèi)容為，設(shè)立物業(yè)管理中心中央管理系統(tǒng)來(lái)分控各個(gè)分系統(tǒng)， 分系統(tǒng)有： （1）設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)，可監(jiān)控電梯所在位置和故障狀態(tài)，以及水箱是否漏水 和漫水以便及時(shí)處理。（ 2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 可管理物業(yè)部管理網(wǎng)， 保證信息傳送的高效與準(zhǔn)確； 物業(yè)管理中心網(wǎng)站給業(yè)主提供上網(wǎng)高速傳遞的同時(shí)提供各種增值服務(wù)； 管理大廈 的局域網(wǎng)可使住戶在物業(yè)管理中心網(wǎng)站獲取大廈內(nèi)

29、部信息也可連接 internet 服 務(wù)商。（3）維修保養(yǎng)系統(tǒng)，對(duì)所有系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、修理等工作，保證各個(gè) 系統(tǒng)的正常進(jìn)行。（4）保安系統(tǒng)，設(shè)立緊急廣播設(shè)備使樓內(nèi)有背景音樂(lè)也可在遭遇緊急情況 下迅速通知；設(shè)立巡更系統(tǒng)使保安人員定時(shí)巡邏，確?？蛻舻陌踩?電視監(jiān)視系 統(tǒng)，在大廈通道、地下停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)管理中心等重要部位設(shè)電視監(jiān)視探頭，隨時(shí) 觀察大廈內(nèi)安全情況；設(shè)紅外監(jiān)視系統(tǒng)， 在院墻安裝紅外探頭， 有非法侵入立即 報(bào)警，并聯(lián)動(dòng)攝像機(jī)攝取該位置圖象消防系統(tǒng)，報(bào)警和連動(dòng)設(shè)施和設(shè)立使火災(zāi)報(bào)警時(shí)立即切斷相應(yīng)電源并 開(kāi)啟排煙設(shè)備和應(yīng)急燈。3、物業(yè)管理全面性保安措施采取自動(dòng)化監(jiān)控和入口、 道路、樓棟多層次

30、人防相結(jié)合，確保住戶 的安全；組織專門(mén)的保潔隊(duì)，并明確分工，保證樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生。5.5實(shí)施進(jìn)度鑒于#市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目現(xiàn)狀，建設(shè)單位應(yīng)盡快爭(zhēng)取項(xiàng)目立項(xiàng)，辦理各種審批手續(xù)，在2年內(nèi)完成項(xiàng)目的改造。進(jìn)度計(jì)劃安排見(jiàn)表 5-1。此 表僅供參考，最終的實(shí)施計(jì)劃將在項(xiàng)目立項(xiàng)后確定。表5-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表計(jì)劃項(xiàng)目第一年第二年1-34-67-910-121-34-67-910-12項(xiàng)目準(zhǔn)備可行性研究初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)土建施工設(shè)備供貨設(shè)備安裝項(xiàng)目驗(yàn)收6 投資估算與資金籌措投資估算投資估算范圍#市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目投資范圍主要包括現(xiàn)有建筑物拆遷與補(bǔ) 償費(fèi)、項(xiàng)目前期費(fèi)、 土建工程費(fèi)、 水電氣暖

31、等設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)等投資及相應(yīng)的 其它費(fèi)用。#市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目占地地 10252.4 平方米，約 15.38 畝。擬 建建筑物規(guī)模 70564 平方米，主體結(jié)構(gòu)（按 8M 跨）。投資估算依據(jù)市政工程可行性研究投資估算編制辦法 （建標(biāo) 628 ）、全國(guó)市政工程投 資估算指標(biāo)（ HGZ47-101-96 ）；其他費(fèi)用參考 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo) 、工程勘 察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002 年修訂本）；材料價(jià)格參考陜西省建筑材料信息價(jià) 2002.4 ；工程勘察費(fèi)、 工程設(shè)計(jì)費(fèi)按建設(shè)部 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （2002 年修訂 本）有關(guān)規(guī)定計(jì)算；工程監(jiān)理費(fèi)、 工程保險(xiǎn)費(fèi)、建設(shè)單

32、位管理費(fèi)按機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制 辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)有關(guān)規(guī)定計(jì)算；基本預(yù)備費(fèi)按照第一、第二部分合計(jì)的 7%計(jì)算；建設(shè)期利息：貸款總額2億元，年利率6%，建設(shè)期為2年，貸款按照每年 年初一次貸款1億元計(jì)算利息。6.1.3項(xiàng)目投資本項(xiàng)目總投資25776.12萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算見(jiàn)表9-1。其中拆遷安置費(fèi) 用見(jiàn)表6-2 ;主體結(jié)構(gòu)投資見(jiàn)表6-3 ;電力工程投資見(jiàn)表6-4 ;電梯及自動(dòng)扶梯 工程投資見(jiàn)表6-5 。表6-1總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱工程費(fèi)用其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用合計(jì)備注第一部分工程費(fèi)用1拆遷安置費(fèi)用2180.602180.60表6-22三通一平及臨建50.0050.003土方外運(yùn)及基

33、礎(chǔ)工程380.00380.004主體結(jié)構(gòu)投資6927.106927.10表6-314000 衣5外墻及立面2240.002240.0012006中央空調(diào)1750.001750.0050000 衣 3507電力工程費(fèi)用2282.002282.00表6-48給排水70.5670.5670564 衣 109消防工程514.51514.5170564 衣 8010電梯及自動(dòng)扶梯916.00916.00表6-511商業(yè)中心內(nèi)裝修2400.002400.0040000 衣 60012廣場(chǎng)及外網(wǎng)工程100.00100.0013自動(dòng)車(chē)庫(kù)工程624.00624.00156 衣 420434.7小計(jì)20434.7

34、77第二部分其他費(fèi)用1土地轉(zhuǎn)讓金及手續(xù)費(fèi)900.00900.002地質(zhì)勘探費(fèi)20.0020.003方案設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi)105.85105.8570564 衣 154施工圖設(shè)計(jì)246.97246.9770564 衣 355開(kāi)辦費(fèi)及廣告費(fèi)300.00300.006其他稅費(fèi)400.00400.00小計(jì)1972.821972.8222407.5第一、二部分合計(jì)20434.771972.829第三部分預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)備費(fèi)1568.531568.53小計(jì)1568.531568.53建設(shè)期利息1800.00總計(jì)25776.12表6-2拆遷安置費(fèi)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱費(fèi)用備注1原聯(lián)建房補(bǔ)償估價(jià)700.002原建筑拆

35、除及清運(yùn)50.003文化宮人員工資200.00100萬(wàn)元/年*2年4居民安置過(guò)度費(fèi)30.6051戶* 12月* 500元5居民安置費(fèi)1200.006000M 衣 2000 元/M合計(jì)2180.60表6-3主體結(jié)構(gòu)投資表單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱費(fèi)用備注1地下室2559.6017064 衣 15002商業(yè)中心3527.5041500 衣 8503文化中心840.0012000 衣 700合計(jì)6927.10表6-4電力工程費(fèi)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱費(fèi)用備注1電力增容費(fèi)600.006000KVA 衣 1000 元2高壓進(jìn)線工程120.003高低壓設(shè)備600.004低壓內(nèi)線640.005樓層低壓供電及照明322

36、.00合計(jì)2282.00表6-5電梯及自動(dòng)扶梯費(fèi)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱費(fèi)用備注1地下超市專用貨梯16.002*82地下超市自動(dòng)人行走道160.004衣403商業(yè)中心貨梯50.002衣254商業(yè)中心垂直客梯80.002衣405商業(yè)中心自動(dòng)扶梯490.0014 衣 356文化中心、垂直客梯120.004衣30合計(jì)916.006.2資金籌措本項(xiàng)目總投資25776.12萬(wàn)元，資金全部由企業(yè)自籌。#集團(tuán)有限公司按照協(xié)#集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)的年，既建設(shè)期 2 年，運(yùn)營(yíng)20000.00 萬(wàn)元，企業(yè)自7 綜合效益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)由于該項(xiàng)目在建成投入運(yùn)營(yíng)后有小寨工人文化宮和 議經(jīng)營(yíng)各自的范圍，所以在本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)

37、價(jià)中主要對(duì) 地下超市和商業(yè)中心進(jìn)行評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)。項(xiàng)目計(jì)算期為 20 期 18 年。投資計(jì)劃與資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資 25176.12 萬(wàn)元，其中申請(qǐng)銀行貸款 有資金投資 5176.12 萬(wàn)元。表 7-1 投資計(jì)劃于資金來(lái)源表單位：萬(wàn)元詳見(jiàn)表 7-1 投資計(jì)劃與資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期合計(jì)1總投資121.1其中：工程投資11000.0011407.5922407.591.2基本預(yù)備費(fèi)用770.00798.531568.531.3建設(shè)期利息300.00900.001200.00小計(jì)12070.0013106.1225176.122資金籌措2.1銀行貸款10000.0010000.0020000.002.

38、2企業(yè)自有資金2070.003106.125176.12小計(jì)12070.0013106.1225176.12財(cái)務(wù)計(jì)算與經(jīng)濟(jì)效益分析1）營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加#市小寨工人文化宮整體改造項(xiàng)目地處 # 市的商業(yè)中心地段，再加上該項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模，所以在項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后必將會(huì)受到各商家的青睞。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)地段的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后地下超市的場(chǎng)地租金在 50 60元/月？M2;商業(yè)中心一層商業(yè)街場(chǎng)地租金150 180元/月？M2;二至五層商場(chǎng)集餐飲區(qū)場(chǎng)地平均租金 100 130元/月？M2;六至七層文化娛樂(lè)區(qū)場(chǎng) 地平均租金70 100元/月？M2。另外，地下停車(chē)場(chǎng)156個(gè)停車(chē)位，

39、以40個(gè)對(duì)外經(jīng)營(yíng)，按照每天每個(gè)收入 10元計(jì)算。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，在項(xiàng)目評(píng)價(jià)中我們?nèi)∽钚≈底鳛橛?jì)算依據(jù)，另外，考慮項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)初期的特點(diǎn)，在運(yùn)營(yíng)期第一年以出租率的 80%計(jì)算。該項(xiàng)目改造后在計(jì)算期內(nèi)總營(yíng)業(yè)收入 102448.15 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加 949.57 萬(wàn)元。其中營(yíng)業(yè)稅率為 15% ，城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育稅附加分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7%和 3%。詳見(jiàn)表 7-2 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加表。表 7-2銷售收入和銷售稅金及附加表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目面積（平方米）單價(jià)（元/月）運(yùn)營(yíng)計(jì)算年份合計(jì)34567891011121314151617181920出租率（%）80100營(yíng)業(yè)收46145754

40、575457545754575457545754575457545754575457545754575457545754575410241入.17.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.9448.151.一層商792.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.990.17621業(yè)街55001500000000000000000000000000000000000002.001.二至五24002304288028802880288028802880288

41、0288028802880288028802880288028802880288051262層0100.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.004.001.1200806.1008100810081008100810081008100810081008100810081008100810081008100817943六、七層07040.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.002.401.地下超137650660.825.825.825.825.825.825.825.8

42、25.825.825.825.825.825.825.825.825.825.14694市46784848484848484848484848484848484849.951.地下停14010元/51.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.151.1919.85車(chē)位（個(gè)）天0000000000000000000稅金及761.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.16902附加34575757575757575

43、75757575757575757573.952.營(yíng)業(yè)稅692.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.863.15361金1324242424242424242424242424242424247.222.48.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.460.41075.2城建稅5333333313333333333712.教育稅20.725.925.925.925.925.925.925.925.925.925.92

44、5.925.925.925.925.925.925.9461.03附加6000000000000000002地下停車(chē)位以140個(gè)，每天每個(gè)收入10元計(jì)算；營(yíng)業(yè)稅稅率15%，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育稅附加稅率分別為 7%和3%2）成本費(fèi)用估算該項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后的成本費(fèi)用主要是固定資產(chǎn)折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用。固定資產(chǎn)折舊按照18年直線折舊法，殘值率為10%，另外,由于該項(xiàng)目只計(jì)算底層超市和商業(yè)中心的經(jīng)濟(jì)效益，所以在其所這就過(guò)程中要提出文化中心的部分，為了計(jì)算方便，設(shè)定文化中心部 分投資為2500萬(wàn)元，所以在該項(xiàng)目中計(jì)算這就部分固定資產(chǎn)為22676.12萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出設(shè)定從第四年年底開(kāi)始還款，每年還

45、款4000萬(wàn)元，其它財(cái)務(wù)費(fèi)用含有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)和房產(chǎn)稅等，以150萬(wàn)元/年。人員工資主要是致富日常物業(yè)管理人員工資，按照50人*1.4萬(wàn)元/年？人計(jì)算。詳見(jiàn)表7-3總成本估算表。表7-3總成本估算表單位：萬(wàn)兀序號(hào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)算年份合計(jì)34567891011121314151617181920工資及福1260.1利70.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.0070.00002固定資產(chǎn)1133.1133.1133.1133.1133.1133.1133.1133.1133.1133

46、.1133.1133.1133.1133.1133.1133.1133.1133.20408折舊818181818181818181818181818181818181.581350.1350.1110.870.0630.0390.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.07500.3財(cái)務(wù)費(fèi)用0000000000000000000C000其中：利息1200.1200.960.0720.0480.0240.04800.3.1費(fèi)用000000000.0000450.04其他費(fèi)用25.0025.0025.0025.002

47、5.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.000總成本費(fèi)2578.2578.2338.2098.1858.1618.1378.1378.1378.1378.1378.1378.1378.1378.1378.1378.1378.1378.296185用818181818181818181818181818181818181.581228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.1228.

48、221186固定成本818181818181818181818181818181818181.581350.1350.1110.870.0630.0390.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.0150.07500.7可變成本00000000000000000000000245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.04410.8經(jīng)營(yíng)成本000000000000000000003）利潤(rùn)計(jì)算營(yíng)業(yè)

49、收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加、總成本費(fèi)用后即為利潤(rùn)總額，所得稅稅率按33%計(jì)算，盈余公積金和公益金在本項(xiàng)目中未提取,其余為未分配利潤(rùn)，該項(xiàng)目在計(jì)算內(nèi)累計(jì)為分配利潤(rùn)為37470.17萬(wàn)元。詳見(jiàn)表7-4損益表表7-4損益表單位：萬(wàn)兀序號(hào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)算期合計(jì)34567891011121314151617181920461457545754575457545754575457545754575457545754575457545754575457545754102441營(yíng)業(yè)收入.17.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.948.152營(yíng)業(yè)稅金及761

50、.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.949.16903附加345757575757575757575757575757575757.95257825782338209818581618137813781378137813781378137813781378137813781378296183總成本費(fèi)用.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.81.58127422262466270629463186342634263426342634263

51、426342634263426342634263426559254利潤(rùn)總額.02.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.63當(dāng)年累計(jì)利127435005967867311621480182321652508285131933536387942214564490752495592490795潤(rùn).02.59.15.720.286.853.419.986.543.119.676.242.809.375.932.509.065.636.85應(yīng)納稅所得127422262466270629463186342634263426342634263

52、426342634263426342634263426559256額.02.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.56.63所得稅420.734.813.893.972.1051113011301130113011301130113011301130113011301130184557(33%)4377971737.57.77.77.77.77.77.77.77.77.77.77.77.77.46853.1491165218131974213522952295229522952295229522952295229522952295229

53、5374708稅后利潤(rùn)60.80.60.40.20.00.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80 7可供分配利853.14911652181319742135229522952295229522952295229522952295229522952295374709潤(rùn)60.80.60.40.20.00.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.1710盈余公積金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00853.1491165

54、21813197421352295229522952295229522952295229522952295229522953747011應(yīng)付利潤(rùn)60.80.60.40.20.00.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.17853.149116521813197421352295229522952295229522952295229522952295229522953747012未分配利潤(rùn)60.80.60.40.20.00.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.80.17累計(jì)未分配853.23453997581177859920122

55、11451168019102139236925992828305832873517374713利潤(rùn)60.39.99.39.59.596.392.197.983.789.585.381.186.982.778.574.370.174）資金平衡測(cè)算資金來(lái)源情況：申請(qǐng)銀行貸款20000.00萬(wàn)元；企業(yè)自有資金5176.12萬(wàn)元，以及項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后的營(yíng)業(yè)收入 資金運(yùn)用情況：項(xiàng)目總投資萬(wàn)元25176.12萬(wàn)元，償還但款本息和運(yùn)營(yíng)成本經(jīng)過(guò)分析計(jì)算，本項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)良好，資金來(lái)源大于資金運(yùn)用，資金流量可以平衡。詳見(jiàn)表7-5資金平衡表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)計(jì)算年份12345678910111213141516171

56、81920120713104614.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.1資金來(lái)源0.006.121794949494949494949494949494949494944614.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.5754.1.1營(yíng)業(yè)收入0.000.001794949494949494949494949494949494942070.31

57、06.1.2自有資金0012100010001.3銀行貸款0.000.002資金運(yùn)用120713103852.4805.4805.4805.4805.4805.245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0表7-5資金平衡表單位：萬(wàn)元0.006.12833737373737000000000000項(xiàng)目總投120713102.1資0.006.12245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0245.0

58、2.2運(yùn)營(yíng)成本000000000000000000償還借款3607.4560.4560.4560.4560.4560.2.3本息8337373737370.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00761.3949.5949.5949.5949.5949.55509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.3資金余額0.000.00477777949494949494949494949494761.31710.2660.3610.4559.5509.1101165222032

59、754330538564407495855096060661171624余額累計(jì)0.00490470360169.109.048.988.928.868.808.748.688.628.568.508.445）財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析：經(jīng)過(guò)現(xiàn)金流量分析，結(jié)果如下：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：稅前13.14%，稅后15.51% ;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=6% ）:稅前261.96萬(wàn)元，稅后361.38萬(wàn)元；投資回收期Pt為：稅前6.99年，稅后7.59年。詳見(jiàn)表7-6財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。表7-6財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)計(jì)算期合計(jì)12345678910111213141516171

60、819204614575457545754575457545755754575457545754575457545754575457545754808210471現(xiàn)金流入.17.94.94.94.94.944.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.5575.764614575457545754575457545755754575457545754575457545754575457545754575410241.1營(yíng)業(yè)收入.17.94.94.94.94.944.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.94.9448.1523272327.1.2固