2022年萬科房地產(chǎn)公司開發(fā)全套流程匯編

1、萬科房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全套流程匯編0 房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書 0 目錄 1. 土地投標(biāo)4 2. 土地投標(biāo)6 3. 土地狀況調(diào)研 8 4. 編制可行性研究匯報 10 5. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 14 6. 建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫15 7. 編制設(shè)計任務(wù)書 16 8. 建筑方案招標(biāo)19 9. 規(guī)劃方案報審22 10.申報計劃立項24 11.申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證25 12.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃26 13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃14.設(shè)計委托31 15.建筑設(shè)計優(yōu)化33 16.日照分析匯報編制和報送 36 17.編制營銷籌劃書 38 18.選擇和確定營銷代理 40 19.召開擴初設(shè)計審批會 42 20

2、.擴初設(shè)計送審43 21.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探46 22.構(gòu)造設(shè)計優(yōu)化49 23.三通一平跟蹤管理51 24.土地接管52 25.工程報建54 26.申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證56 27.工程安全質(zhì)量報監(jiān)58 28.申領(lǐng)施工許可證 60 29.投資監(jiān)理委托62 30.施工總承包招標(biāo) 64 31.現(xiàn)場管理臺帳68 32.圖紙管理70 33.施工日志71 1 30 34.編制會議紀(jì)要72 35.施工圖內(nèi)審 73 36.施工圖設(shè)計交底 75 37.臨水、臨電配套 77 38.申辦動工復(fù)驗紅線79 39.施工技術(shù)方案優(yōu)化81 40.委托勘丈83 41.樓書及宣傳資料制作 85 42.選擇首屆物業(yè)管理單位86

3、43.申辦預(yù)售許可證 88 44.組織房展會 90 45.商品房銷售協(xié)議網(wǎng)上立案和登記91 46.商品房定金協(xié)議網(wǎng)上立案 93 47.編制工程預(yù)算94 48.編制項目計劃書 96 49.審核驗工月報98 50.工程撥款100 51.甲方采購102 52.施工安全管理105 53.施工安全巡視108 54.施工圖修改 110 55.工程例會112 56.現(xiàn)場簽證114 57.工程質(zhì)量事故處理 116 58.索賠118 59.樣板引路和封樣驗收122 60.隱蔽工程驗收 124 61.隱蔽工程驗收程序 126 62.竣工立案制驗收128 63.公建配套133 64.供電配套135 65.供水配套1

4、39 66.排水配套142 67.消防配套144 2 68.燃?xì)馀涮?47 69.環(huán)衛(wèi)配套149 70.衛(wèi)生防疫報批151 71.通信配套153 72.有線電視配套工程 155 73.綠化配套157 74.郵政配套159 75.安全技術(shù)防備配套 160 76.門牌報批162 77.申辦“使用粘土磚”核定163 78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 164 79.工程竣工檔案編制驗收和報送80.申辦規(guī)劃驗收172 81.企業(yè)內(nèi)部驗收174 82.申辦入戶許可證175 83.申辦大產(chǎn)證 177 84.編制工程決算179 85.物業(yè)移交和接管181 86.預(yù)售商品房物業(yè)交付 183 87.代辦小產(chǎn)證 185

5、88.項目總結(jié)186 89.項目資金管理188 90.項目貸款190 91.項目經(jīng)濟效益測評 192 92.成本管理194 93.成本核算201 94.課題組研究成果匯報摘要206 95.課題組研究成果評審意見209 3 168 土地投標(biāo)(商務(wù)) 1作業(yè)目 土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性匯報等內(nèi)容。于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占比重往往達70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗關(guān)鍵。 2作業(yè)根據(jù) 政府土地管理部門公布土地公開招投標(biāo)信息，企業(yè)年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。 3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書同意和簽

6、發(fā)。 主管崗位 總經(jīng)濟師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書最終通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商議決定投標(biāo)報價。 協(xié)管崗位 總會計師：對財務(wù)部提供信息資料真實性負(fù)責(zé)，對籌資方案可靠性負(fù)責(zé)。 主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各有關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料搜集詳細(xì)規(guī)定，并負(fù)責(zé)準(zhǔn)時匯總，編制商務(wù)標(biāo)標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)連貫性和一致性。 協(xié)辦崗位 營銷籌劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位規(guī)定，準(zhǔn)時提供書面資料信息，并對其真實性和客觀性負(fù)責(zé)。 4.緊前工作條件 獲得土地招標(biāo)文獻和有關(guān)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定。 5.作業(yè)描述 組織現(xiàn)場踏勘 總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，建筑師，各協(xié)辦崗位參與。其中營銷籌劃重點對現(xiàn)時周圍市場狀況進

7、行詳細(xì)調(diào)查，完畢市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目產(chǎn)品定位。土地開發(fā)重點對地塊及四面一定范圍內(nèi)道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、都市建設(shè)規(guī)劃等狀況進行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案技術(shù)指標(biāo)。 投原則備會議 總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投原則備會議，按投標(biāo)期限制定工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫文獻經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參與招標(biāo)地塊答疑會，做好詳細(xì)記錄。 各崗位責(zé)任和分工 營銷籌劃：負(fù)責(zé)編制可行性匯報。根據(jù)周圍市場狀況進行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品定位，據(jù)此對規(guī)劃方案提出設(shè)計規(guī)定；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計

8、劃。 4 土地開發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交投標(biāo)文獻資料，按照招標(biāo)文獻規(guī)定格式編制商務(wù)標(biāo)。 負(fù)責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估我司投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。 通過多種途徑理解競標(biāo)對手狀況，搜集與該土地招投標(biāo)有關(guān)各項信息，及時反饋給各負(fù)責(zé)部門。 向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。 成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。 融資會計：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信等方面文字材料。 企業(yè)辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文獻封面、封底和內(nèi)容

9、排版設(shè)計，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交投標(biāo)文獻蓋章、存檔。 總經(jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整頓提交投標(biāo)文獻并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文獻。 投標(biāo)文獻內(nèi)容： 投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文獻目錄、提綱；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參與當(dāng)日投標(biāo)人員授權(quán)委托書；可行性研究匯報等。 投標(biāo)文獻應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和企業(yè)存檔。 參與投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人應(yīng)參與當(dāng)日開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文獻裝入指定文獻袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定投標(biāo)箱。 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急通訊和交通工具。被委托人必須親密關(guān)注評標(biāo)過程，及時向

10、上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 投標(biāo)工作全過程保密紀(jì)律： 所有參與投標(biāo)崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，搜集和編寫文獻資料必須集中在一種目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 文獻資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。 各崗位對自用電腦內(nèi)投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。 5 土地投標(biāo) 1.作業(yè)目 土地投標(biāo)技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標(biāo)書重要構(gòu)成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計任務(wù)書基礎(chǔ)。 2.作業(yè)根據(jù) 從政府土地管理部門獲得土地開發(fā)招標(biāo)書。 3 決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書同意和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評比會議，向總經(jīng)理推薦首選方

11、案。 主辦崗位 土建設(shè)計管理：準(zhǔn)時完畢如下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。 4緊前工作條件 已獲悉政府公布土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請手續(xù)，獲得地塊規(guī)劃參數(shù)。 5 作業(yè)描述 編制工作進度計劃 由于投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，并且絕對不容許延誤時間，因此必須從企業(yè)決定參與投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定時間余地。 委托概念方案設(shè)計 主辦崗位按照項目規(guī)模和特點從優(yōu)秀設(shè)計師信息庫中選擇2至3名分屬不一樣設(shè)計單位合適人選，并通過選中設(shè)計師與其注冊設(shè)計單位聯(lián)絡(luò)委托設(shè)計事宜

12、。向設(shè)計師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完畢截止時限前收齊各人設(shè)計資料。 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿 詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計任務(wù)書。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同步完畢，其中重要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。 概念方案設(shè)計成果 必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文獻中規(guī)劃成果規(guī)定和文本格式。一般規(guī)定為： 規(guī)劃設(shè)計成果： A3文本格式規(guī)劃闡明書和圖紙，與投標(biāo)文獻綜合裝訂成冊。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃闡明書：包括現(xiàn)實狀況條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，重要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，重要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。還可根據(jù)方案構(gòu)思特點提議畫龍點睛物業(yè)名稱。 6 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)

13、住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局、道路布局、停車泊位數(shù)量、周圍狀況反應(yīng)、比例尺、指北針、日照分析等。 小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書有關(guān)規(guī)定配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置原則規(guī)定為小區(qū)配置。 體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計意圖效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 內(nèi)部評比 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評比，會議總建筑師主持，本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單，分發(fā)會議告知，貫徹設(shè)計師簡介方案思緒。總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理同意。 簽訂設(shè)計征詢協(xié)議 與內(nèi)部同意方案設(shè)計單位簽訂設(shè)計征詢協(xié)議，如是格式化協(xié)議，應(yīng)在專題

14、闡明中補充保密責(zé)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出規(guī)定，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參與規(guī)劃方案招投標(biāo)。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對同意方案再次仔細(xì)查對與否符合土地招標(biāo)書規(guī)定，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名規(guī)定，方案完整性，圖紙和模型一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前修改完畢，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，設(shè)計單位酌情修改。 資料移交 在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文獻。 保密責(zé)任 本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案保密責(zé)任。過程中往來文獻和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價值資料隨時粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無

15、關(guān)人員透露投標(biāo)方案內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管與否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位責(zé)任。 7 土地狀況調(diào)研 1.作業(yè)目 獲得直觀地塊信息，為決定與否參與投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。 2.作業(yè)根據(jù) 企業(yè)年度開發(fā)計劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 3.主管崗位 總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境狀況，糾正調(diào)研匯報中錯誤。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境狀況及地質(zhì)狀況。 主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào)研組織工作，編制調(diào)研匯報。 協(xié)辦崗位 營銷籌劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境狀況。 4.緊前工作條件 已獲取有關(guān)土地將要招標(biāo)信息。 5作業(yè)規(guī)定 踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘重點有所不一樣，本崗

16、位可根據(jù)需要組織不一樣專業(yè)人員，從如下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。 踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研匯報，形式為攝影照片和文字闡明構(gòu)成，可以是紙質(zhì)攝影簿，也可以是cod電子相冊文獻。匯報經(jīng)多次踏勘得到不停補充直至包括如下所有內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整頓完畢。 本作業(yè)形成調(diào)研匯報編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師檢查和評價。 6作業(yè)描述： 調(diào)研外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周圍商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局狀況。評估與否有拾遺補缺需要甚至創(chuàng)立特色街區(qū)也許。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)實狀況和與當(dāng)?shù)貕K最理想接口位置。 市政環(huán)境：包括周圍道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與當(dāng)?shù)貕K最

17、理想接口位置。 建筑環(huán)境：尤其注意地塊南北兩側(cè)原有建筑用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等與否存在日照互相影響。周圍建筑風(fēng)格，色彩，檔次原則。對貼近規(guī)劃紅線區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，構(gòu)造穩(wěn)固狀況，與否是政府命名保護性建筑。 地質(zhì)水文環(huán)境：理解地塊地貌歷史變遷，與否有淹澇歷史記載，與否存在高成本地基處理也許性。 調(diào)研內(nèi)部環(huán)境： 地面障礙物：動拆遷進展?fàn)顩r或場地平整狀況，有否需要保留大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)識應(yīng)補上。 8 對于基本平坦地塊須粗估場地現(xiàn)實狀況與周圍重要道路標(biāo)高差。對于坡地起伏地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線地形圖。 空中障礙物：有否路過和穿越當(dāng)?shù)貕K架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)識

18、應(yīng)補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核算地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道管線。 本小區(qū)比較理想出入口位置。 對于流經(jīng)當(dāng)?shù)貕K河流，須理解其上游水質(zhì)和下游暢通程度，常年水位，打聽有無淹澇歷史紀(jì)錄。 9 編制可行性研究匯報 1.作業(yè)目 項目可行性研究準(zhǔn)時間和規(guī)定不一樣分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策重要根據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡深度可行性研究，為隨即項目方案設(shè)計提供根據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下項目可行性研究匯報在某種意義上只是投資決策層既定意志體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究匯報必須真正

19、體現(xiàn)市場趨勢，遵照市場規(guī)律，反應(yīng)市場現(xiàn)實，為項目投資尋找到真正可行之路。 2.作業(yè)規(guī)定 為保證可行性研究匯報質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前準(zhǔn)備工作，占有充足信息資料，進行科學(xué)分析比選論證，做到編制根據(jù)可靠、構(gòu)造內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。匯報表述形式盡量數(shù)字化、圖表化，匯報深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案需要。 3.主管崗位 總經(jīng)濟師：組建工作小組，同意工作計劃，組織優(yōu)化和修改匯報，審定匯報。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱有關(guān)專業(yè)章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 主辦崗位 營銷籌劃：制定工作計劃，分派任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組組員：按各自

20、專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫匯報章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師意見優(yōu)化修改。 4.緊前工作條件 初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已獲得有關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已經(jīng)有明確地區(qū)控制性詳規(guī)和有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 5.作業(yè)描述 總經(jīng)濟師組建工作小組，組員重要來自企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊規(guī)定可聘任社會專業(yè)人員參與。 本主辦崗位制定工作計劃，明確可行性研究工作范圍，重點，深度，匯報提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)濟師同意后，布置安排貫徹。 各組員按照專業(yè)分工調(diào)查研究搜集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 小組集體討論，議題為： 市場研

21、究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。 項目分析和項目提議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目市場預(yù)測；提出項目建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比10 較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以鑒別項目經(jīng)濟可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論局限性以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。 編寫研究匯報。通過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各組員分工編寫章節(jié)，本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制匯報草稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式匯報。 初步可行性研究匯報內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析 全市及

22、各重要分區(qū)市場總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各重要分區(qū)項目年度新動工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 細(xì)分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金； 動工時間、估計竣工時間； 投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計企業(yè)、租售代理企業(yè)、廣告企業(yè)。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，都市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟信息及政策指導(dǎo)。 項目分析 項目基本狀況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)。 項目周圍狀況 重要道路、景觀、配套設(shè)施狀況。 項目優(yōu)劣勢分析 項目競爭狀況、優(yōu)勢、劣勢、威脅、機會。 項目發(fā)展前景預(yù)測 市場前景、價格

23、走勢、項目切入點等。 項目開發(fā)提議與評價 項目重要定位 11 市場定位； 客戶定位； 價格定位。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型。 項目規(guī)劃及建筑設(shè)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、重要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 項目開發(fā)進度 總體進度規(guī)定、分階段進度規(guī)定。 項目財務(wù)分析 建筑總成本、市場總價值、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項目風(fēng)險分析與敏感性分析 風(fēng)險分析、重要指標(biāo)敏感性分析。 項目研究結(jié)論和提議。 附件。 深度可行性研究匯報內(nèi)容： 總論 項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目，估計項

24、目總投入及效益狀況等重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周圍建筑物與環(huán)境條件，都市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃規(guī)定，交通條件，公共配套設(shè)施等。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)實狀況調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項目實行進度 建設(shè)工期，實行進度表。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 財務(wù)評價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選用，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。 12 風(fēng)險分析 項目重要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防備風(fēng)

25、險對策。 結(jié)論與提議 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，重要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 附件 土地出讓協(xié)議、項目提議書批復(fù)文獻、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案批復(fù)文獻。 13 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 1.作業(yè)目 為充足理解房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實狀況和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計管理專業(yè)水平，吸取和借鑒同行業(yè)寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量直觀信息。在搜集和制作過程中，本崗位思緒得以拓展，視野得以廣闊，分析判斷能力得以提高。 2.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量檢查和評價。 主辦崗位 設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按如下作業(yè)描述，持之

26、以恒地做好資料庫信息搜集和使用。 協(xié)辦崗位 營銷籌劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上搜集圖片資料提供應(yīng)主辦崗位。 3作業(yè)設(shè)備 本崗位須配置電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。 4.作業(yè)規(guī)定 制作電子相冊，隨時補充，不停積累。 載入企業(yè)局域網(wǎng)共享平臺，供企業(yè)其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。 本作業(yè)工作質(zhì)量接受總建筑師檢查和評價。 5.作業(yè)描述 資料搜集途徑 售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作措施 按如下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑

27、名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等闡明。 凡紙質(zhì)圖片或相片需通過掃描制成jpg或tif文獻，然后插入電子相冊。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁圖像可直接插入電子相冊。 闡明和評論文字可以文本框形式插入頁面下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題形式插入頁面合適部位。 14 建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 1.作業(yè)目 人原因是最關(guān)鍵和重要，優(yōu)秀設(shè)計成果具有創(chuàng)新精神，具有職業(yè)道德，具有精湛技術(shù)設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適設(shè)計師設(shè)計，需要搜集和積累來自多種渠道信息，建立動態(tài)優(yōu)秀設(shè)計師信息庫。這是企業(yè)一項平常，基本信息管理工作。 2.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量檢查和評價，同意進入首選信息庫名單。 主辦

28、崗位 設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按如下作業(yè)規(guī)定和描述，持之以恒地做好信息庫建立和使用。 3.作業(yè)規(guī)定 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫一直保持20名左右，因淘汰引起缺額從備用庫內(nèi)補充。 信息庫以電子相冊格式制作和調(diào)用。 規(guī)定本崗位與首選庫設(shè)計師們保持常常性業(yè)務(wù)上和感情上聯(lián)絡(luò)，理解他們近期設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教征詢，協(xié)助他們處理企業(yè)范圍內(nèi)可以提供多種協(xié)助，采用不一樣途徑體現(xiàn)企業(yè)對他們關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。 4作業(yè)描述 搜集資料：本崗位應(yīng)把參與多種房展會當(dāng)作自己業(yè)務(wù)工作，關(guān)懷媒體對多種優(yōu)秀建筑評論，注意多種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師評比活動，查閱新出版建筑刊物和書籍，常常性地到網(wǎng)上收索，從多種

29、途徑搜集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們作品樣本。 制作措施：一人一種文獻目錄，每個文獻首頁是個人信息資料，其他是代表作品數(shù)碼照片，圖片掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 表格形式主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包括如下信息：姓名、性別、出生年目前注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特性、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。 15 編制設(shè)計任務(wù)書 1.作業(yè)目 不管采用哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是體現(xiàn)著開發(fā)單位針對詳細(xì)開發(fā)項目開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最重要設(shè)計根據(jù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部規(guī)定朦朧，指標(biāo)體系合適設(shè)計任

30、務(wù)書必然會觸發(fā)設(shè)計人員創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，防止大量徒勞無益返工和修改，加緊深化和優(yōu)化過程。成功設(shè)計作品往往起始于一份既規(guī)定明確又有廣闊創(chuàng)作空間設(shè)計任務(wù)書。 2.作業(yè)根據(jù) 市場調(diào)研匯報，土地狀況調(diào)研匯報和選址意見書批復(fù)。 3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)最終審查和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師：確定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，同意設(shè)計任務(wù)書。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并根據(jù)總經(jīng)濟師和總建筑師意見修改。 協(xié)辦崗位 營銷籌劃：提供市場調(diào)研匯報，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計指標(biāo)。 4.緊前工作條件：市場調(diào)研完畢，已按土地招標(biāo)方式獲得土地使

31、用權(quán)。 5.作業(yè)描述 簡介現(xiàn)場地理狀況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 簡介場外環(huán)境狀況，包括道路河流、周圍建筑體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。 分階段實行滾動開發(fā)大至區(qū)域范圍。 規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向。 市場定位：包括建筑原則檔次定位和客戶類型定向。 規(guī)劃設(shè)計控制指標(biāo)，包括綜合容積率、多種用途建筑比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 住宅設(shè)計指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型比例，車輛泊位與戶數(shù)比例等。 公共建筑設(shè)計指標(biāo)：包括建筑占地和高度控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。 樣板區(qū)，樣板房，售樓處設(shè)計規(guī)定：包括區(qū)域位置、展示規(guī)定

32、、臨時還是永久性等。 設(shè)計深度規(guī)定：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案設(shè)計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定深度外有何特殊設(shè)計深度規(guī)定。 作品體現(xiàn)方式：明確各個階段應(yīng)當(dāng)提交成果，包括文本、模型、展板、電子文獻等形式及規(guī)格。 16 完畢期限：注意盡量給于充足時間，一般狀況下不得少于3040個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。 6.設(shè)計任務(wù)書跟蹤補充 在設(shè)計過程中，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟賠償和延長設(shè)計時限。 當(dāng)設(shè)計進入擴初階段時，甲方應(yīng)重新審閱本來設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案審批意見，同步吸取會審專家優(yōu)化提議，補充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交

33、設(shè)計單位。 7.設(shè)計任務(wù)書應(yīng)附如下附件 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具規(guī)劃選址意見書。 標(biāo)有規(guī)劃紅線1:500地形圖，并在所有紅線拐角點處標(biāo)上都市坐標(biāo)。 8.當(dāng)設(shè)計任務(wù)書編進設(shè)計招標(biāo)書時，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所反復(fù)，設(shè)計任務(wù)書有關(guān)內(nèi)容可以簡略。 17 建筑方案招標(biāo) 1. 作業(yè)目 為了引進競爭機制，增進技術(shù)進步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計成果，樹立企業(yè)持久品牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟效益，凡企業(yè)開發(fā)地塊規(guī)劃設(shè)計都必須進行方案招投標(biāo)。 2.作業(yè)根據(jù)： 建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理措施。 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行措施。 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行措施實行細(xì)則。 3.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，

34、組建設(shè)計招標(biāo)工作小組，推薦評標(biāo)小組專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長意見。 主辦崗位 招標(biāo)工作小組組員：按照組長指令承擔(dān)招標(biāo)詳細(xì)事務(wù)。 4.緊前工作條件 已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場調(diào)研匯報正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲同意。 5.作業(yè)環(huán)節(jié) 6作業(yè)描述 本項工作可以委托設(shè)計招投標(biāo)代理機構(gòu)進行，也可以我司自行組織實行；可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦公室全程監(jiān)督和管理。 成立招標(biāo)工作小組 總建筑師擔(dān)任組長，并其指定四名有關(guān)崗位上人員為兼職組員，詳細(xì)分工組長安排。人員相對穩(wěn)定，以純熟承擔(dān)企業(yè)所有開發(fā)項目設(shè)計招標(biāo)工作。 招標(biāo)工作小組重要工作內(nèi)容是：

35、 編制設(shè)計招標(biāo)書，確定評標(biāo)小組名單，報設(shè)招辦審批； 接受投標(biāo)人報名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參與投標(biāo)人名單，報設(shè)招辦立案； 發(fā)放設(shè)計招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文獻與模型； 組織開標(biāo)會議； 對投標(biāo)人標(biāo)書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標(biāo)小組評審； 填報建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)告知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計委托協(xié)議； 向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制賠償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費； 寫招標(biāo)工作綜合匯報，報設(shè)招辦立案； 整頓招標(biāo)工作資料，移交企業(yè)檔案室。 招標(biāo)登記 向設(shè)招辦填報上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表。 公布信息 待登

36、記表批復(fù)后，即可自行向社會公布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、重要設(shè)計指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、規(guī)定投標(biāo)人設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名起止日期、報名地點、聯(lián)絡(luò)方式等。 編制設(shè)計招標(biāo)書 經(jīng)組長簽字后報設(shè)招辦審批，待同意后才能發(fā)給投標(biāo)人。 設(shè)計招標(biāo)書至少應(yīng)包括如下內(nèi)容： 設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案綜合效果和選址意見書調(diào)整完善。 投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文獻清單、規(guī)格、份數(shù)、密封規(guī)定、供招標(biāo)小組審閱文獻必須加蓋建筑師注冊章和單位公章，供評委審閱文獻必須匿名。 投標(biāo)文獻送達截止時間。 答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動日程安排。 未中標(biāo)方案賠償原則：招標(biāo)人買斷版權(quán)，賠償原則應(yīng)當(dāng)要高

37、某些。中標(biāo)方案一般不單獨賠償，其費用納入設(shè)計協(xié)議內(nèi)。 19 申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1.作業(yè)目 為了體現(xiàn)政府對實行都市規(guī)劃監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計必須分階段地得到政府部門同意。規(guī)定經(jīng)辦崗位事先做好充足準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。防止將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 2.作業(yè)根據(jù) 規(guī)劃管理部門張榜公布建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦程序。 3.主管崗位 總經(jīng)濟師：在申辦過程中處理主辦崗位處理不了協(xié)調(diào)問題。 主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)搜集整頓申辦資料文獻，詳細(xì)經(jīng)辦申辦手續(xù)。 4.緊前工作條件 已獲得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù) 5.作業(yè)描述 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請

38、表填報，并同步附送下列文獻：(帶*號為必送文獻，所送原件在窗口交驗后退還)。 同意建設(shè)項目可行性研究匯報或有關(guān)計劃同意文獻。 *規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)項目選址意見書告知及附圖。 *建筑工程設(shè)計方案批復(fù)及附圖。 *市測繪院提供1/500或1/1000地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。 *凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議”文本及附圖各一份。 規(guī)劃部門對審核同意項目總窗口發(fā)出領(lǐng)證告知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放“一書二證”聯(lián)絡(luò)卡辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；建設(shè)用地規(guī)劃許可證告知。 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時限為40個工作日。 本崗位憑建

39、設(shè)用地規(guī)劃許可證向上海市房屋土地資源管理局申請辦理建設(shè)用地同意書。 25 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 1.作業(yè)目 一套科學(xué)網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理前期論證階段，還是在實行過程中和后期評估考核中均有著不可替代大綱性地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，到達預(yù)定目。當(dāng)項目完畢后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴原始資料。它可以對整個項目進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制科學(xué)性和精確性，為此后計劃管理提供根據(jù)。 2.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)同意計劃和同意計劃調(diào)整。 主管崗位 總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致前提下負(fù)責(zé)貫徹在項目前期

40、籌劃階段計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致前提下負(fù)責(zé)貫徹在項目實行階段計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 協(xié)管崗位 總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)進度目和調(diào)整意見。 主辦崗位 營銷籌劃：負(fù)責(zé)在原則流程計劃基礎(chǔ)上按本項目個性特點編制雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)各總師意見修改完善。 項目經(jīng)理：在計劃實行過程中，根據(jù)詳細(xì)狀況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師指示后報總經(jīng)理同意。 3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時間 根據(jù)企業(yè)通用雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃原則圖式和本項目目規(guī)定，總經(jīng)濟師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完畢?？偨?jīng)濟師和總工程師主辦交接界線為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整周期

41、一般為一種月，遇緊急狀況可以隨時檢查調(diào)整。 4.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃四個要素 工作要素 事件內(nèi)容稱為工作，也就是按需要粗細(xì)程度拆分而成消耗時間或同步也消耗資源一種子項目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表達某一項工作。圓圈中編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許反復(fù)，因此某號到某號就能代表某一項特定工作。 時間要素 在網(wǎng)絡(luò)計劃頂端設(shè)計一排以一種日歷天為單位橫座標(biāo)，稱為時間坐標(biāo)軸。它起始原點對應(yīng)著第一項工作開始日期，它終點對應(yīng)著最終一項工作結(jié)束日期。也可以把原點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標(biāo)軸最終刻度就表達為項目總工期天數(shù)。 一項工作從開始到完畢需要合理時間

42、稱為該工作持續(xù)時間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線長度來表達，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時26 間座標(biāo)上結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作持續(xù)時間是相等。在非關(guān)鍵路線上，工作持續(xù)時間不不小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量可運用時間空間，這段機動時間稱之為該項工作自時差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表達并對應(yīng)著時間座標(biāo)。怎樣合理運用這段自時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮潛力所在。 邏輯要素 左側(cè)工作必須完畢后才有條件去完畢右側(cè)相鄰工作。同一垂直面內(nèi)工作必須同步完畢，它們之間沒有先后依賴關(guān)系。 持續(xù)時間和時距相似工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終所有

43、關(guān)鍵工作連接起來路線，也就是線路上總工作持續(xù)時間最長線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作次序位置和連線表達著工作互相之間邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃精髓所在。假如邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也就從主線上失去了可操作性。 責(zé)任要素 有關(guān)工作可以列在對應(yīng)部門和崗位水平線上，使每個部門和崗位清晰地理解自己在整個項目中要按怎樣次序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有無機動時間，和其他工作有怎樣互相制約邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自工作。便于上級檢查和職責(zé)考核。 5.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃編制要點 確定目工期和計劃工期 根據(jù)對計劃執(zhí)行信心程度，將目工期合適壓縮后

44、作為計劃工期，以便給實行過程中調(diào)整留有余地。 建立座標(biāo)系統(tǒng) 橫座標(biāo)是工期，假如以天為單位，則起始原點是零，終點是目工期總天數(shù)。如以日歷日期為單位，則原點是項目啟動首日日期，終點是項目結(jié)束日期。 縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上詳細(xì)負(fù)責(zé)操作崗位。同步，所有崗位都能歸屬在上一種管理層次責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。 分解出項目詳細(xì)工作，貫徹到崗位，限定它持續(xù)時間，明確它與其他工作次序邏輯關(guān)系。可以預(yù)先列出草表，也可以按照限定條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。 檢查各工作邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表達工作先后次序，如有部分工作持續(xù)時間局限性時距長度，用波形線補足。 把沒有自時差

45、關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線盡端如沒有超過工期，可把持續(xù)時間相對緊張關(guān)鍵工作合適延長。盡端如超過工期，則把持續(xù)時間尚有潛力關(guān)鍵工作合適壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線盡端恰好和工期平齊。重新謄清圖式，27 雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完畢。 6.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃優(yōu)化和調(diào)整 事先優(yōu)化 成本目，進度目和過高質(zhì)量目，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不也許三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士共識。過高質(zhì)量規(guī)定成果會使某些工藝性工作持續(xù)時間延長和材料人工費用增長；壓縮工期成果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率減少，從而使成本增長，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投

46、入，使工期遲延。計劃優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重原則得到充足體現(xiàn)。 例如某個項目規(guī)定進度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長關(guān)鍵工作著手，看它與否能通過采用增長資源投入力度措施使持續(xù)時間減少。當(dāng)然這種調(diào)整引起局部工作效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益程度范圍內(nèi)。另一方面看與它平行搭接非關(guān)鍵工作自時差與否此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。由于這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線途徑變化，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系變化，在多數(shù)狀況下，不但愿發(fā)生這種變化。 在計劃優(yōu)化后假如仍達不到預(yù)期進度目，這只能闡明預(yù)定規(guī)定是不客觀和盲目，需要請示或說服上級領(lǐng)導(dǎo)加以修正。 過程檢查 在

47、實行過程中會發(fā)生多種事先難以預(yù)料事情，使實際進度發(fā)生變化。因此定期檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免也是必須。固定不變計劃只能作為流于形式裝飾品。 過程檢查可以采用前鋒線措施，按檢查時點從時間座標(biāo)上對應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準(zhǔn)線，然后再把各項工作在檢查時點時實際進度所到達前鋒點連接起來，形成一條垂直方向折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線波折越多，闡明各項工作同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊工作進度為遲延，處在右邊工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準(zhǔn)線距離從時間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴信息資料，應(yīng)當(dāng)一直保留在圖上。 經(jīng)多次定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線對比分析，

48、就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來進度和變化趨勢作出定量預(yù)測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取線段長度除此前后兩次檢查時間間隔，所得比值稱之為進度比。該比值不小于1，不不小于1或等于1分別表達某線路實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。假如保持實際進展速度不變，那么就不難預(yù)測若干天后來，線路前鋒將要抵達位置。 需要闡明是，用進度比這種措施預(yù)測未來進度，有其一定局限性。由于同一條水平線路上不一樣工作，進展速度也許很不相似，也就是說某一工作速度比并不一定可以套用在其他工作上。不過，對于同一道工作，尤其是持續(xù)時間較長工作，采用進度比預(yù)測措施對于指導(dǎo)施工，控制進度將是十分實用可靠。 檢查在于摸清狀況，分

49、析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于鼓勵崗位責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)當(dāng)是胸有成竹了。 及時調(diào)整 調(diào)整原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了保證工期不遲延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要意義。一般有如下幾種措施： 關(guān)鍵工作遲延，一定會影響總工期。常用措施是在后續(xù)各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小關(guān)鍵工作，壓縮它持續(xù)時間，這樣做有助于減少趕工費用，當(dāng)然最佳不要此變化與其他工作邏輯關(guān)系，否則輕易引起總工期延長。 非關(guān)鍵工作遲延，假如僅消耗了原有自時差，當(dāng)然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。假如超過了時距范圍，就也許發(fā)生兩種狀況，一種是后續(xù)是

50、關(guān)鍵工作，那勢必引起關(guān)鍵路線變化。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作并且可以借用其自時差進行彌補，計劃也不需要調(diào)整。假如局限性以彌補，就要設(shè)法盡量壓縮它持續(xù)時間，防止使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。 當(dāng)關(guān)鍵路線實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期與否也要縮短。打算縮短，應(yīng)把后續(xù)計劃當(dāng)作一種新計劃重新編排。其中有些工作可以參照此前已證明是合理穩(wěn)定速度比來調(diào)整持續(xù)時間。規(guī)定保持原計劃總工期不變，則可運用這個機會減少資源強度和費用。措施是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大或直接費用高予以合適延長。 對于牽涉面不大調(diào)整有時也采用以不變應(yīng)萬變做法，可以假設(shè)下一次檢查時點前鋒線和基準(zhǔn)線重疊，規(guī)定承擔(dān)各項工作部門

51、和崗位自行調(diào)整持續(xù)時間，在下一次檢查時點前到達原計劃同步狀態(tài)。29 0 0 30 設(shè)計委托 1.作業(yè)目 設(shè)計工作是建設(shè)項目開發(fā)前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容考慮周到全面；二是項目定位體現(xiàn)詳細(xì)詳細(xì)，以利項目建造、實行。 2.主管崗位 總建筑師：重要協(xié)議條款定調(diào)，代表企業(yè)簽訂委托協(xié)議。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：審閱協(xié)議草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設(shè)計管理：按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中承諾和主管崗位意見草擬協(xié)議，主持與協(xié)議對方談判，辦理立案手續(xù)。 3.緊前工作 土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案中標(biāo)單位已確定，設(shè)計任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。 4.作業(yè)描述 設(shè)計委托所簽訂協(xié)議文本采用地

52、方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制建設(shè)工程設(shè)計協(xié)議和工程勘察設(shè)計廉政責(zé)任書等格式文獻和附件。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫，主管崗位審核后交設(shè)計單位征求意見。 因格式協(xié)議是設(shè)計單位提供，因此設(shè)計單位一般不能在格式協(xié)議上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式束縛和限制。 本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位投標(biāo)承諾填寫格式文本中空格，無關(guān)空格填斜杠，無關(guān)或不能精確體現(xiàn)甲方意圖條款應(yīng)劃除。 除格式條款外，甲方尚有必須明示意圖應(yīng)在附加條款中明示，一般有如下但不僅僅限于如下內(nèi)容： 設(shè)計費應(yīng)留有1015%在竣工驗收后支付。 現(xiàn)場配合服務(wù)應(yīng)參與范圍包括：圖紙交底、階段驗收、采購考察、設(shè)計修改、設(shè)計優(yōu)化、深化和補充、設(shè)計簽證、審核施工技術(shù)方

53、案、質(zhì)量事故處理等。 設(shè)計成果權(quán)屬：應(yīng)明確成果知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計單位承諾本設(shè)計成果至今和乃至此后一直保持其建筑形態(tài)唯一性。即沒有侵害或抄襲任何單位和個人知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方書面同意，而反復(fù)用于其他任何項目。 設(shè)計質(zhì)量保險：應(yīng)有詳細(xì)條款保證因設(shè)計錯誤導(dǎo)致甲方損失時，甲方能及時合理地得到保險理賠。 如甲方指定設(shè)計人員擔(dān)任設(shè)計總負(fù)責(zé)人或工種負(fù)責(zé)人，設(shè)計單位必須安排貫徹，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證明。 限額設(shè)計指標(biāo)：如基礎(chǔ)和上部構(gòu)造混凝土含鋼量，混凝土折算厚度等。 設(shè)計單位違約責(zé)任：如逾期交圖、設(shè)計錯誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方知識產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。此導(dǎo)致甲方損失，應(yīng)

54、承擔(dān)法律責(zé)任需要一一明列，31 不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等模糊其詞說法。 本作業(yè)經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草主管崗位審核主辦崗位與對方協(xié)商談判修改主管崗位再審，必要時出面再協(xié)商定稿，主管崗位代表我司簽訂協(xié)議30日之內(nèi)報所在地建設(shè)行政主管部門立案。 在設(shè)計或施工進行過程中，如發(fā)生重大設(shè)計變更，雙方應(yīng)在原有協(xié)議基礎(chǔ)上，逐項約定增減設(shè)計細(xì)節(jié)、經(jīng)費等，并簽訂書面補充協(xié)議作為原協(xié)議附件，與原設(shè)計協(xié)議具有同等法律效力。 32 建筑設(shè)計優(yōu)化 1.作業(yè)目 中標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌亮點，作為建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重設(shè)計師設(shè)計成果，不要大刀闊斧地隨意修改，防止將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計師積極請纓更有高招。但中標(biāo)方

55、案也并非完美無暇，總有拾遺補缺優(yōu)化和細(xì)化也許，規(guī)定總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精髓，圍繞設(shè)計任務(wù)書中明確理念目，和設(shè)計師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計到滿意為止。 2.主管崗位 總建筑師：主持專家評議會議，必要時與設(shè)計師討論互換意見，決定修改方案取舍。 主辦崗位 土建設(shè)計管理：搜集匯總多種優(yōu)化提議，在總建筑師指示下和設(shè)計師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計方案。 3.規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化 作業(yè)根據(jù) 規(guī)劃設(shè)計中標(biāo)方案，評標(biāo)組專家提議。 緊前工作條件 規(guī)劃建筑設(shè)計方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。 重點是路網(wǎng)和建筑互相關(guān)系精細(xì)調(diào)整： 規(guī)劃設(shè)計中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不適宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景

56、觀布置；彎曲主干道不僅有助于景觀變化，并且也便于限制車速；建筑物出入口應(yīng)通過次級道路與主干道連接；住宅前后三級道路應(yīng)發(fā)明條件設(shè)計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次環(huán)境氣氛；道路規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部設(shè)計。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定前提下，容許建筑和道路位置稍作改動，使兩者兼顧。 以鳥瞰俯視眼光去審閱規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往輕易忽視人性化方面缺陷。只有減少視點高度，象行路人或乘車人同樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境同樣地環(huán)顧四面，才能感覺視線與否遮擋，視野與

57、否開闊，氣流與否暢通，與否有壓抑感覺。尤其是板式建筑群。從俯視視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒波折，活潑流暢，但以行人平視視角去看，則也許變成高山峽谷，重嵐疊障。 過度強調(diào)人車分流，往往違反了便捷原則，減少了綠化共享程度，成果事與愿違，反而人車混雜。 建設(shè)和維護都市綠地是政府職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑間距和占地，33 在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高維護費用。盡管景觀很秀麗，但運用率不高，缺乏公眾共享和參與，這是對土地這種寶貴社會資源揮霍。 4. 房型設(shè)計優(yōu)化 作業(yè)根據(jù) 已通過審批規(guī)劃設(shè)計方案。 緊前工作條件 從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計開始之前。其中

58、擴初方案審批之前，重要是對房型舍取，軸線調(diào)整，擴初審批之后，重要對細(xì)部尺度調(diào)整。 優(yōu)化重點是愈加突顯人性化： 按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型區(qū)別，逐戶審閱面積原則和功能原則。 就算是特定客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員構(gòu)造也有所不一樣，因此房型布局一定要有變化，品種必須多樣。 每個房間長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)原理。尤其是廁所、廚房和次臥室等小面積房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家俱、設(shè)備互相關(guān)系。 把最需要陽光房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為獨身老人和小朋友次臥室比客廳和書房更需要陽光。 敞開無必要封閉空間，審閱每扇門和窗位置，有時只需稍作改動，室內(nèi)通風(fēng)立即得到改善。 審

59、閱每垛內(nèi)墻，可取消盡量取消，可減薄一定減薄，可改成輕質(zhì)一定改成輕質(zhì)。 注意避讓不便取消柱和梁。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量運用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。 難以修改房型要舍得放棄，推倒重來比勉強修改效果更好。 5. 立面造型優(yōu)化 作業(yè)根據(jù) 規(guī)劃方案，擴初方案和建筑施工圖。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到構(gòu)造封頂。其中，擴初方案審批之前，側(cè)重于立面方案比較，擴初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等方案比較。 優(yōu)化重點是愈加突顯個性化： 老式協(xié)調(diào)觀只是讓新建筑被動地迎合和融合到既有周圍環(huán)境里去，這長期以來束膊了設(shè)計師創(chuàng)新意識。應(yīng)當(dāng)倡導(dǎo)一種積極協(xié)調(diào)觀念，那就是讓

60、既有環(huán)境和新建建筑互相烘托和陪襯，既可以有似曾相識回味無窮，也可以有標(biāo)新立異強烈對比。只是在特定環(huán)境下選擇哪種感覺更合適而已。 高層建筑屋頂是立面造型點睛之筆，也是最顯個性之處。上海地區(qū)建筑屋頂從34 最早鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個性。 清一色板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，并且外觀造型也是大同小異，個性特性難以體現(xiàn)。 減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實非功能性裝飾，但遮陽板，空調(diào)架，花盆架等有實際功能外墻附件應(yīng)當(dāng)有細(xì)部裝飾設(shè)計。 注意外窗與墻面尺度比例，在滿足自然通風(fēng)前提下減少啟動窗扇面積，以減少能