大型文化園區(qū)及影視城項(xiàng)目投資盈利模式創(chuàng)新-以山東半島文化影視城的策劃為例

1、-. z.大型文化園區(qū)和影視城投資贏利模式創(chuàng)新以文化影視城的初步策劃方案為例作者:市新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授寶民 ：1572031121年月日月日前言十七屆六中全會(huì)決定強(qiáng)調(diào)，建設(shè)社會(huì)主義文化強(qiáng)國(guó)，就是要著力推動(dòng)社會(huì)主義先進(jìn)文化更加深入人心，推動(dòng)社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明全面發(fā)展，不斷開(kāi)創(chuàng)全民族文化創(chuàng)造活力持續(xù)迸發(fā)、社會(huì)文化生活更加豐富多彩、人民基本文化權(quán)益得到更好保障、人民思想道德素質(zhì)和科學(xué)文化素質(zhì)全面提高的新局面，建設(shè)中華民族共有精神家園，為人類文明進(jìn)步作出更大貢獻(xiàn)。根據(jù)全會(huì)精神結(jié)合實(shí)際，新摩爾商業(yè)管理公司和半島都市報(bào)社領(lǐng)導(dǎo)考察了長(zhǎng)影世紀(jì)城，西部影城，研究了美國(guó)

2、環(huán)球影視城和橫店影視城經(jīng)營(yíng)案例。我們建議利用高科技和文化特色，整合電影電視和報(bào)紙以及網(wǎng)絡(luò)媒體資源，希望聯(lián)合大型投資公司在建設(shè)世界一流的半島文化影視城,新摩爾公司負(fù)責(zé)拿地策劃和政府溝通，投資公司負(fù)責(zé)投資論證，共同研究萬(wàn)畝圍，爾后項(xiàng)目立項(xiàng)分期拿地。項(xiàng)目投資規(guī)模預(yù)計(jì)億元，一期投資億元。半島文化影視城帶動(dòng)區(qū)域藍(lán)色經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展,是旅游、文化和計(jì)算機(jī)軟件高科技產(chǎn)業(yè)的重大工程。發(fā)展以海洋文化為特色的影視城,充分利用世界虛擬現(xiàn)實(shí)和動(dòng)畫等最新技術(shù),形成具有世界最高科技水平的現(xiàn)代影視拍攝和制作基地,帶動(dòng)軟件產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一、 選址與規(guī)模建議總體規(guī)劃在1萬(wàn)畝左右 5000畝用于影視城和奧特萊斯廣場(chǎng)以及

3、別墅區(qū)域開(kāi)發(fā),5000畝用于健康養(yǎng)老城綜合開(kāi)發(fā)(包括醫(yī)院、老年大學(xué)和健康護(hù)理培訓(xùn)學(xué)院等)?；緱l件:1.旅游環(huán)境 山水景觀，能夠讓顧客心情放松2.交通 具有邊界的交通，周邊城市和本市居民可以方便到達(dá)，經(jīng)過(guò)收費(fèi)站點(diǎn)較少3.土地面積較大 有5000畝左右的發(fā)展空間4.風(fēng)險(xiǎn)可以控制，符合城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的方向。建議優(yōu)先選址膠南瑯琊臺(tái)旅游區(qū)或者備選即墨丁字灣旅游區(qū)。二以可持續(xù)發(fā)展為前提的半島影視城創(chuàng)新研究根據(jù)半島都市報(bào)社領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)想,半島影視城要做如下創(chuàng)新:1.流程以市場(chǎng)為導(dǎo)向 根據(jù)顧客意見(jiàn)確定電影題材方向，采用全民參與模式,公開(kāi)征求劇本競(jìng)賽,確定編劇后,選擇知名導(dǎo)演,確定制片人和投資公司。放映模式，電

4、影院發(fā)行和網(wǎng)絡(luò)同步放映結(jié)合。2.將電視拍攝和生活休閑結(jié)合,讓導(dǎo)演和演員具有便利的生活條件,白天拍片,晚上回家休息，酒店配備最好的和韓國(guó)知名美容機(jī)構(gòu)。根據(jù)知名導(dǎo)演和演員的要求,由策劃公司新摩爾商業(yè)管理公司和德國(guó)設(shè)計(jì)公司根據(jù)偏好設(shè)計(jì)個(gè)性化明星別墅和公寓,例如,藝謀的住宅重點(diǎn)考慮其女兒的偏好。3.高科技和文化密切結(jié)合 將動(dòng)漫和虛擬現(xiàn)實(shí)科技、計(jì)算機(jī)動(dòng)畫技術(shù)密切結(jié)合,形成世界高科技含量最高的影視城，不斷利用軟件為游戲和游樂(lè)容升級(jí)。三世界各國(guó)影視城市盈利模式反思在主題公園熱潮中，我國(guó)各類影視城項(xiàng)目運(yùn)作水平太低，缺乏周密的策劃和高起點(diǎn)設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)能力，建設(shè)過(guò)程中不夠精細(xì)化，普遍缺乏盈利能力，只有盈利。各地西游

5、記主題公園建筑較多形成大量建筑垃圾，教訓(xùn)沉痛。過(guò)去的盈利模式集中在通過(guò)旅游門票收費(fèi)盈利的模式，結(jié)果大部分達(dá)不到預(yù)定效果。美國(guó)環(huán)球影城(又稱為環(huán)球片場(chǎng))Universal Studio, Hollywood是世界上最大的電影、電視制片廠及以電影題材為主的主題公園，影城位于世界著名的電影圣地好萊塢Hollywood附近的 Universal City，是位于洛杉磯市附近的幾個(gè)著名觀光點(diǎn)之一。美國(guó)好萊塢環(huán)球影城美國(guó)好萊塢環(huán)球影視城主題公園成功的原因依托好萊塢形成多渠道盈利模式，打破了門票單一盈利模式。2.策劃起點(diǎn)高將高科技運(yùn)用到影視城中。航天主題拍攝體驗(yàn)侏羅紀(jì)公園3.擁有超級(jí)大國(guó)影響力，世界各國(guó)游客

6、消費(fèi)力較強(qiáng)。 項(xiàng)目投資規(guī)模巨大，后來(lái)者難以簡(jiǎn)單復(fù)制。目前中國(guó)惟一具有發(fā)展后勁的外景影視城就是橫店影視城,不依靠場(chǎng)租費(fèi)用盈利,而是依靠旅游和餐飲等多方面盈利。橫店影視城電影世紀(jì)城是電影制片廠打破傳統(tǒng)體制的改革成果，是在世界電影特效領(lǐng)域創(chuàng)新的產(chǎn)物，項(xiàng)目總投資億元，投資來(lái)源于老廠房土地轉(zhuǎn)讓，作者認(rèn)為今后要達(dá)到特別成熟階段還需要后續(xù)投資更新現(xiàn)有容，完善部分設(shè)施，同時(shí)增加新的創(chuàng)新容，估計(jì)再有億元投資會(huì)達(dá)到較好的投入產(chǎn)出比例。電影世紀(jì)城的成功模式： 打破橫店外景地盈利模式的局限，借鑒美國(guó)好萊塢環(huán)球影城的成功經(jīng)驗(yàn)，充分利用電影制片廠多年積累的電影資源和拍攝經(jīng)驗(yàn)，以室電影娛樂(lè)作為盈利的主要渠道，經(jīng)常七年的運(yùn)營(yíng)

7、實(shí)踐，取得了圓滿成功，是我們北方唯一成功的主題電影樂(lè)園。長(zhǎng)影世紀(jì)城總體規(guī)劃效果圖巨幕影院巨幕電影的立體影片恐龍主題片租賃自美國(guó)非常試驗(yàn)室將立體顯示技術(shù)和部分虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)結(jié)合星際探索長(zhǎng)影世紀(jì)城球幕電影將三自由度運(yùn)動(dòng)平臺(tái)和立體電影結(jié)合，突出讓顧客的參與。長(zhǎng)影世紀(jì)城正在將虛擬現(xiàn)實(shí)娛樂(lè)和飛行技術(shù)結(jié)合，讓二期華夏翱翔項(xiàng)目，預(yù)計(jì)二期投資億元左右。在游樂(lè)容上，長(zhǎng)影世紀(jì)城投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于好萊塢環(huán)球影城，在容創(chuàng)新方面缺乏高科技實(shí)力的支持。今后需要不斷建立與大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟，不斷對(duì)游樂(lè)容進(jìn)行升級(jí)，帶給顧客更多新穎的體驗(yàn)，將中國(guó)文化融入到游樂(lè)容中，超越對(duì)好萊塢的簡(jiǎn)單模仿，走上自主創(chuàng)新之路。半島影視城的盈利模

8、式需要適當(dāng)?shù)耐饩暗?，同時(shí)考慮引進(jìn)室電影高科技娛樂(lè)項(xiàng)目，服務(wù)國(guó)游客。同時(shí)考慮配套文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和奧特萊斯業(yè)態(tài)的引進(jìn)取得盈利，采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。我們需要考慮地方政府能夠?qū)崿F(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)和電腦軟件產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,電腦相關(guān)影視軟件是一個(gè)百億美元的大產(chǎn)業(yè),發(fā)展高科技影視城,可以有效增加稅收,企業(yè)通過(guò)投資影視城能夠有效盈利。四、影視城規(guī)劃與功能以及投入產(chǎn)出研究5000畝功能與布局容細(xì)節(jié)占地面積畝數(shù)停車場(chǎng)一期停車4000輛 16萬(wàn)平方米二期停車4000輛 16萬(wàn)平方米,立體車庫(kù)模式200畝奧特萊斯與餐飲休閑5萬(wàn)平方米購(gòu)物區(qū)域,5萬(wàn)平方米將法國(guó)街區(qū)景觀拍攝基地和奧特萊斯業(yè)態(tài)結(jié)合300畝購(gòu)物中心6萬(wàn)平方米 ,引進(jìn)配套韓

9、國(guó)知名美容整形醫(yī)院機(jī)構(gòu)平方米，服務(wù)影星和粉絲以及華北地區(qū)顧客五星級(jí)度假生態(tài)酒店和快捷酒店5+3萬(wàn)平方米 占地15萬(wàn)平方米 配備一流230畝影視學(xué)校和辦公以及公建150畝高科技和電影動(dòng)漫公司總部450畝小計(jì)1030畝名導(dǎo)演和明星別墅和高檔住宅開(kāi)發(fā)用地別墅用地500畝 高檔住宅用地1500畝1000畝影視城分期開(kāi)發(fā)中國(guó)主題和國(guó)外文化主題2670畝土地成本平均10萬(wàn)元一畝 5億元,初步成本開(kāi)發(fā)用地分期變性 每畝增加30萬(wàn)元,可以先變性1000畝用于商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā),土地初期增加3億元.土地成本合計(jì)8億元,后來(lái)變性完畢增加到11億元。其余5000畝鎖定后建議由新摩爾商業(yè)管理公司引進(jìn)等大型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

10、司滾動(dòng)開(kāi)發(fā),為影視城提供醫(yī)院和商場(chǎng)等公共設(shè)施配套。別墅用地容積率建議為0.5 ,500畝的占地面積為33萬(wàn)平方米,建筑面積16萬(wàn)平方米,開(kāi)發(fā)造價(jià)為3000元*16萬(wàn)平方米=4.8億元。建議500畝住宅用地和影視城開(kāi)發(fā)作為掛鉤條件,公開(kāi)拍賣,直接解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,500畝直接作為住宅用地。預(yù)計(jì)售價(jià)確定為1萬(wàn)元/平方米,比較容易被市場(chǎng)接受,回收資金為16億元。售價(jià)1.2萬(wàn)元,售價(jià)為19.2億元。奧特萊斯開(kāi)發(fā)成本預(yù)計(jì)為10萬(wàn)平方米*3000元=3億元實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。影視城投資估算關(guān)于影視城一期開(kāi)發(fā)和建設(shè)成本預(yù)計(jì)10億元左右名稱容投資環(huán)游全球空中翱翔虛擬現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)全球最美的旅游場(chǎng)景，每次能夠接待人，每人分鐘建

11、筑投資4000萬(wàn)元 虛擬現(xiàn)實(shí)設(shè)備1.6億元億元球幕電影以自由度平臺(tái)加上球幕電影，鼓勵(lì)顧客參與，定制中高檔座椅，讓顧客有舒適的體驗(yàn)。建筑投資3000萬(wàn)元和容投資1.2億元1.5億元藍(lán)屏技術(shù)與電影拍攝體驗(yàn)外景三個(gè)經(jīng)典街區(qū)投資和奧特萊斯結(jié)合萬(wàn)平方米，其中餐飲配套萬(wàn)平方米， 2.4億元,藍(lán)屏技術(shù)和電影配音體驗(yàn)0.4億元2.8億元兒童動(dòng)漫樂(lè)園兒童游樂(lè)參與設(shè)施等，動(dòng)漫樂(lè)園等1.7億元書(shū)法及美術(shù)館5000萬(wàn)元0.5億元奧特萊斯經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金5000萬(wàn)元0.5億元容和研發(fā)投資虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)研發(fā)和制作投資，需要優(yōu)秀創(chuàng)意制作和拍攝設(shè)備投資等與國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等合作億元小記10億元二期國(guó)家虛擬現(xiàn)實(shí)軟件研發(fā)基地投資10億元

12、左右,同步可以建成青島超級(jí)計(jì)算中心。旅游門票采取20元左右,重點(diǎn)在于吸引人氣。每年計(jì)劃吸引游客100萬(wàn)人。每年門票收入為2000萬(wàn)元,屬于微利。資金回籠 未來(lái)奧特萊斯銷售4萬(wàn)平方米商鋪*3萬(wàn)元=12億元二期開(kāi)發(fā)與建設(shè)成本10億元項(xiàng)目產(chǎn)值和稅收預(yù)測(cè)： 旅游門票建議定位在每人200元左右 每年吸引游客200萬(wàn)人億元收入，三年可以收回影視娛樂(lè)投資。外景地免費(fèi)開(kāi)放。奧特萊斯業(yè)態(tài)收入預(yù)計(jì)億元考慮開(kāi)發(fā)住宅盈利1000畝住宅開(kāi)發(fā) 預(yù)計(jì)造價(jià)3000元/平方米 容積率1.0, 66萬(wàn)平方米,售價(jià)8000元,毛利潤(rùn)為52.8-19.8億元=33億元 ,可以收回影視城建設(shè)全部投資。其余5000畝作為政府與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未

13、來(lái)十年合作發(fā)展用地,加快區(qū)域發(fā)展步伐,確保發(fā)展質(zhì)量。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后每年稅收1.3億元以上，帶動(dòng)軟件等產(chǎn)業(yè)億元以上養(yǎng)老地產(chǎn)稅收預(yù)計(jì)達(dá)到億元左右。四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和盈利模式的創(chuàng)新高起點(diǎn)規(guī)劃軟件產(chǎn)業(yè)和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展充分發(fā)揮已經(jīng)建成的動(dòng)漫基地作用,不僅引進(jìn)動(dòng)漫企業(yè)服務(wù)影視拍攝,而且要與大學(xué)國(guó)家圖形學(xué)重點(diǎn)試驗(yàn)室合作,建立國(guó)家級(jí)的虛擬現(xiàn)實(shí)影視軟件研發(fā)中心和國(guó)家超級(jí)計(jì)算中心,服務(wù)影視特技,初期要盡量通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟，利用現(xiàn)有的超級(jí)計(jì)算中心平臺(tái)。 為入住的電影公司和制作公司等提供公共技術(shù)平臺(tái),形成電影藝術(shù)家、科學(xué)家、文化專家的密切合作專家聯(lián)盟組織,為超越美國(guó)好萊塢提供基礎(chǔ)條件。半島影視城項(xiàng)目贏利模式的設(shè)計(jì):1000畝高檔住

14、宅開(kāi)發(fā)獲得50億元毛利潤(rùn)(其中一半用于影視城投資建設(shè))2、奧特萊斯初期銷售額5億元左右,成熟后預(yù)計(jì)每年10億元左右。 影視旅游業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)10億元以上,所在區(qū)域每年產(chǎn)出2億元左右。周邊土地升值 10000畝左右直接帶動(dòng)升值40萬(wàn)元/畝,帶動(dòng)升值40億元左右。、商業(yè)街區(qū)婚紗店以及餐飲酒吧租賃盈利、室電影娛樂(lè)體驗(yàn)收取門票盈利、五星酒店和購(gòu)物中心以及經(jīng)營(yíng)盈利項(xiàng)目所在地的稅收預(yù)計(jì)為1.3億元電影動(dòng)漫公司等招商對(duì)象：華誼公司，和電影公司，國(guó)外電影公司五、主題文化及其建筑策劃方面的表達(dá)半島文化以文化為主，最具特色和神秘色彩的就是膠東半島的海洋文化。挖掘海洋文化，運(yùn)用文化精華，打造具有民族特色的影視城和

15、奧特萊斯購(gòu)物中心，把文化推向世界。商業(yè)街區(qū)采用文化表達(dá)為主，嶺南騎樓以及法國(guó)商業(yè)文化等精品街區(qū)作為輔助。創(chuàng)新的思路：街區(qū)名稱特點(diǎn)業(yè)態(tài)主要街區(qū)突出建筑特色 表現(xiàn)1910年左右文化特色國(guó)名牌男裝區(qū)湘西街區(qū)和從文大師作品（湘西街區(qū)參考洪江街區(qū)作為藍(lán)本）滿足商業(yè)街區(qū)實(shí)用功能，例如，櫥窗和開(kāi)間等便于經(jīng)營(yíng)，同時(shí)吸納湘西建筑元素，敢于創(chuàng)新，避免簡(jiǎn)單的湘西建筑抄襲。餐飲和國(guó)名牌女性服飾法國(guó)街區(qū)將法國(guó)建筑特色與法國(guó)梧桐等綠化結(jié)合重點(diǎn)設(shè)置歐美女性名牌服飾意大利街區(qū)突出文藝復(fù)興的建筑風(fēng)格，服務(wù)婚紗攝影突出鞋類和國(guó)外男裝等商品業(yè)態(tài)停車場(chǎng) 停車場(chǎng)奧特萊斯名品街區(qū)布局特點(diǎn) 四個(gè)角點(diǎn)配置每個(gè)區(qū)域的旗艦店，主要街區(qū)兩側(cè)配置停

16、車場(chǎng)。五星級(jí)酒店吸納建筑文化元素，部空間注意吸納儒家文化涵，高雅自然，具有較好的藝術(shù)氛圍。庭院景觀，營(yíng)造水景和自然環(huán)境和諧氛圍。 娛樂(lè)休閑和餐飲空間可以采用希臘建筑和建筑以及多種建筑文化特色營(yíng)造。不做高層建筑，采用度假酒店形態(tài)，讓顧客產(chǎn)生愉悅放松的心情。資金來(lái)源和資源整合的思路新摩爾公司與半島都市報(bào)社合作，前者提供策劃啟動(dòng)資金以新摩爾公司和半島都市報(bào)社作為發(fā)起人成立半島文化影視基金 基金規(guī)模億元引進(jìn)有文化影視資源的戰(zhàn)略股東申請(qǐng)國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金電影方向：與電影制片廠合作 電影學(xué)院和中戲以及戲劇學(xué)院電視：衛(wèi)視平面媒體：大眾報(bào)業(yè)集團(tuán)和半島都市報(bào)社 全國(guó)都市報(bào)聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)媒體：騰訊，娛樂(lè)，盛大文學(xué)，新

17、浪博客六、影視城經(jīng)營(yíng)模式的借鑒與創(chuàng)新2012年12月作者認(rèn)真考察了西部影視城，這是目前我國(guó)投入產(chǎn)出比最佳的影視城。我國(guó)著名作家西部影視城創(chuàng)始人賢亮認(rèn)為：政府只需提供一個(gè)寬松的文化生態(tài)，讓人民大眾各顯身手，各盡所能，發(fā)動(dòng)群眾、依靠群眾打一場(chǎng)人民戰(zhàn)爭(zhēng)”，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度一定會(huì)超過(guò)制造業(yè)的發(fā)展速度，中國(guó)品牌”將會(huì)在世界市場(chǎng)上占有更大的份額。同時(shí)，中國(guó)的文化競(jìng)爭(zhēng)力、影響力、輻射力。賀蘭部的鎮(zhèn)北堡西部影城從荒涼的古堡廢墟、一個(gè)破羊圈，經(jīng)18年的努力，在歷屆區(qū)市黨委政府的支持下，已成為集國(guó)家5A級(jí)景區(qū)”國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示基地”國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作名錄項(xiàng)目保護(hù)性開(kāi)發(fā)綜合實(shí)驗(yàn)基地”于一身的全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的

18、景區(qū)。當(dāng)初自籌資金僅有79萬(wàn)元，起步時(shí)候就與晉導(dǎo)演的牧馬人劇組合作，爾后紅高粱等一批影視劇在此拍攝，留下眾多經(jīng)典景點(diǎn)。賢亮先生非常注重區(qū)域傳統(tǒng)文化，從周邊收集了很多民居特色文物，加以利用和保存，形成了西部地域建筑文化特色?，F(xiàn)已擁有近3億元固定資產(chǎn)；游客量與納稅額年年上升，今年游客量可望突破100萬(wàn)人次，繳稅500萬(wàn)元。影城已向社會(huì)提供了400多個(gè)就業(yè)崗位，每年為周邊居民提供5萬(wàn)8萬(wàn)個(gè)勞動(dòng)日，并為提高及市的知名度做出一定貢獻(xiàn)。鎮(zhèn)北堡西部影城說(shuō)不上是利用了文物古跡，相反，是我把鎮(zhèn)北堡古堡廢墟推介給影視界，已成為知名影視拍攝基地以后，文物管理部門才來(lái)掛了文物保護(hù)單位”的牌子，可以說(shuō)我們還開(kāi)發(fā)出了一個(gè)文物”，體現(xiàn)出旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)社會(huì)效益大于經(jīng)濟(jì)效益，間接經(jīng)濟(jì)效益又大于直接經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)業(yè)。通過(guò)深刻的思考和總結(jié)，影視城的成功經(jīng)營(yíng)主要成功要素如下：需要由懂得文化產(chǎn)業(yè)規(guī)律熟悉影視創(chuàng)作的領(lǐng)軍人才經(jīng)營(yíng)，注重文化產(chǎn)品質(zhì)量第一的原則。根據(jù)影視文化市場(chǎng)特點(diǎn)，在細(xì)分的市場(chǎng)上尋找自己的市場(chǎng)份額，注重影視城的獨(dú)特