商品房銷售及交付法律培訓(xùn)

1、商品房銷售及交付法律培訓(xùn)培訓(xùn)目的： 指導(dǎo)工作，服務(wù)生活 第一部分：商品房銷售關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過） 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。1、主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)VS一般買受人（自然人、法人）2、標(biāo)的：尚未建成（預(yù)售）或者已竣工的房屋（現(xiàn)房） 3、有償性：既然是買賣，當(dāng)然有償。 4、一手性：首次交易第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取

2、得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。1、城市房地產(chǎn)管理法第四十五條：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、無預(yù)售許可進(jìn)行銷售的法律責(zé)任：行政責(zé)任：城市房地產(chǎn)管理法第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。民事責(zé)任：合同無效3、無預(yù)售許可

3、不得收取任何形式的費(fèi)用A.建設(shè)部商品房銷售辦法第22條：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 B.建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家工商總局關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房2006166號）強(qiáng)調(diào)：“未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)依照城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例以及城市商品房預(yù)售管理辦法等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的

4、，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)?！?C.建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房【2010】53號）規(guī)定，“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用?！薄皩Υ嬖谶`法違規(guī)行為的，要責(zé)令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動?！钡谌龡l商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)

5、的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人 違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。1、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，如果未被載入合同的，則銷售廣告和宣傳資料對合同雙方?jīng)]有約束力。2、銷售廣告和宣傳資料可有條件被視為合同內(nèi)容。 A/區(qū)域性B/確定性C/重大關(guān)聯(lián)性第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未

6、能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。1、定金與訂金2、定金效果：客戶被沒收；開發(fā)商雙倍返還。3、不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的是由 ？第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 1、商品房銷售管理辦法第十六條：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期 （六）

7、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法（十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 1、進(jìn)行行政登記備案（網(wǎng)簽）并不是商品房買賣合同生效的必備條件。一般來說，線下合同依然有效。線下合同只是缺少備案環(huán)節(jié)。2、需要區(qū)分線下原因 浙江省高院關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見七、調(diào)

8、控政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)情況，導(dǎo)致訂立的合同違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的，可予以支持。雙方當(dāng)事人均知道或應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違反調(diào)控政策的強(qiáng)制性規(guī)定，一方當(dāng)事人請求確認(rèn)合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。 第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第

9、九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 土地使用權(quán)抵押：是指土地使用權(quán)人作為債務(wù)人（抵押人），在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地的占有，而將其土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法將該土地使用權(quán)變價并從所得價款中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨?。在建工程抵?/p>

10、：根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。兩種抵押形式截然不同，需要嚴(yán)格區(qū)分，而且在制作商品房買賣合同時也要明確告知。 第二部分、商品房交付 商品房的交付，即指開發(fā)商依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。 一、商品房交付的標(biāo)志最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有

11、約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 二、開發(fā)商在交付過程中的義務(wù)（一）將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人 1、符合使用條件2、按期交付3、符合合同約定的方式（二）向購房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測面積數(shù)據(jù) 1、開發(fā)商在交付商品房時應(yīng)向購房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。A、五方驗(yàn)收證明B、竣工驗(yàn)收備案證明C、竣工驗(yàn)收證明2、開發(fā)商交付商品房時，還應(yīng)向購房人出示該

12、商品房的實(shí)測面積數(shù)據(jù)。 （三）向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書1、根據(jù)建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。2、兩書需認(rèn)真填寫。四、常見糾紛處理（一）質(zhì)量糾紛1、嚴(yán)重質(zhì)量問題司法解釋第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 2、一般質(zhì)量問題司法解釋第十三條：交付使用的房屋存在質(zhì)量問

13、題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 浙江省實(shí)施中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法第二十八條 房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任：（一）未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；（二）將未經(jīng)竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時間等違反合同約定的；（四）未在約定時間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所有權(quán)證和土地

14、使用權(quán)證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時間內(nèi)辦妥上述證件的；（五）小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。前款第（三）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所列事項(xiàng)可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍，并在商品房銷售合同中標(biāo)明。商品房面積超過合同約定允許誤差上限，消 費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營者不得要求消費(fèi)者支付超過部分面積的價款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積 的價款，并按不足部分面積價款的一倍賠償消費(fèi)者的損失。根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價格退還房款。浙江省實(shí)施中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法第二十九條 商品房實(shí)行質(zhì)量保修制度。在正常使用情況下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國家規(guī)定執(zhí) 行；保修期限自商品房交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴(yán)重質(zhì)量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題 經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失。 司法解釋第十五條根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買