二手房交易的過程及辦理程序

1、二手房交易的過程及辦理程序二手房交易的過程復(fù)雜、手續(xù)繁瑣，尤其是過戶程序要求嚴格，了解二手房交易的過程及程序可以節(jié)省買賣雙方的時間成本及控制交易的風險，為買賣雙方順利交易提供交易的保障。本章介紹各類房屋的交易流程、交易時交納的稅費標準、過戶時應(yīng)提交的資料。建議買賣雙方在交易之前都詳細了解交易的程序、向房屋交易主管部門提交的資料及稅費交納的標準，以便于在合同談判及履行過程當中維護自己的利益并降低交易的成本，尤其是幫時間方面的成本。第一幫節(jié)二手房交易的流程1幫二手房的交易的主管部門幫二手房的交易主管部門是房扮屋建設(shè)行政主管部門。該部扮門的叫法全國各地不太一致扮，有的地方名稱是房屋管理扮局，有的地方

2、名稱是建設(shè)局扮或委員會，具體交易事宜由扮建設(shè)局或委員會內(nèi)部主管部扮門負責。辦理房屋交易手續(xù)扮的內(nèi)部機構(gòu)一般稱為交易中扮心。北京市辦理房屋交易的吵主管部門現(xiàn)在是建設(shè)委員會吵，原來是北京是國土資源與吵房屋管理局，后來機構(gòu)調(diào)整吵，從 2004 年 7吵月開始，國土管理與房屋管吵理分開，原政府房屋管理的吵職能劃歸北京建設(shè)委員會。吵據(jù)最新消息， 2006吵年 8 月底北京市朝陽區(qū)吵成立朝陽區(qū)房屋管理局，將吵房屋管理職能從建設(shè)委員會匪劃出。具體的辦理房屋交易匪的地點在各區(qū)縣設(shè)立的房屋匪交易中心。房屋交易被告屬匪地管理，即房屋位于哪一個匪區(qū)的行政區(qū)域內(nèi)即由哪個區(qū)匪縣的房屋交易中心辦理過戶匪手續(xù)，不能跨區(qū)縣辦

3、理房屋匪的交易過戶手續(xù)。2 二匪手房交易過程的幾個階段二橫手房交易大致分以下幾個階橫段：（ 1 ）買賣雙方建橫立信息溝通渠道，買方了解橫房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，橫要求賣方提供合法的證件，橫包括房屋所有權(quán)證書、身份橫證件及其它證件。（ 2虹）如賣方提供的房屋合法，倉可以上市交易，買方可以交倉納購房定金（交納購房定金倉不是商品房買賣的必經(jīng)程序倉），買賣雙方簽訂房屋買賣倉合同（或稱房屋買賣契約）倉。買賣雙方通過協(xié)商，對房倉屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成倉交價格、房屋交付時間、房倉屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一倉致意見后，雙方簽訂至少一倉式三份的房屋買賣合同。（巾3 ）買賣雙方共同向房巾地產(chǎn)交易管理部門提出申請巾

4、，接受審查。買賣雙方向房巾地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)巾后，管理部門要查驗有關(guān)證巾件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市巾條件的房屋準予辦理過戶手巾續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又巾未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面巾同意的情況拒絕申請，禁止集上市交易。（ 4 ）繳納集稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜集，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而集定。比如房改房、危改回遷集房、經(jīng)濟適用房與其它商品集房的稅費構(gòu)成是不一樣的。集（ 5 ）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過集戶手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部集門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況集和購買對象，按交易部門事穿先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報穿審核批準后，交易雙方才能穿辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市穿已取消了交易過程中的房地穿產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“穿白

5、契”，直接填寫產(chǎn)權(quán)過戶穿登記申請表即可。交易雙方穿在房地產(chǎn)交易管理部門辦理穿完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材穿料移送到發(fā)證部門，買方憑穿領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到傀發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證?？?6 ）對貸款的買受人傀來說在與賣方簽訂完房屋買傀賣合同后由買賣雙方共同到傀貸款銀行辦理貸款手續(xù)，對傀雙方欲交易的房屋進行評估傀，以確定買方的貸款額度，傀銀行審核買方的資信，然后傀批準買方的貸款，待雙方完傀成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取傀房屋所有權(quán)證后并作好抵押靠登記后，銀行將貸款一次性靠發(fā)放，有些銀行是見到領(lǐng)取靠房屋所有權(quán)證通知單日后即靠放款。（ 7 ）買方領(lǐng)取靠房屋所有權(quán)證、付清所有房靠款，賣方交付房屋并結(jié)清所靠有物

6、業(yè)費后雙方的二手房屋靠買賣合同全部履行完畢。3揪 有中介公司參與的交易揪過程如果買方或賣方或者買揪賣雙方通過中介公司辦理二揪手房買賣，其大致過程如下揪：（ 1 ）賣方（房屋所揪有人）通過咨詢，到房屋中揪介申請辦理居間委托手續(xù)（澆要提供房屋相關(guān)信息、證明澆、房產(chǎn)證、房屋所有人身份澆證明，其他材料。中介要求澆提供的材料因中介機構(gòu)不同澆而有所不同）；（ 2 ）澆中介接到申請后，核驗材料澆和房屋，對房屋估價，決定澆是否受理；（ 3 ）中介澆受理后，與房屋所有人簽訂澆委托代理書（合同一般為制廣式合同，但有些條款可以約廣定，如：房屋出售價格）；廣（ 4 ）房屋中介將房屋廣備案，代買受人購買；（廣5 ）買方

7、通過咨詢與中介廣簽訂委托書，委托中介為其廣找尋房屋；（ 6 ）中介廣從登記備案的房屋中找尋房桿屋，并征求買方初步意見（桿比如要不要看房）；（ 7桿）買方同意，中介帶領(lǐng)買桿方實地看房，并簽訂看方確桿認書，如果買方對房屋不滿桿意，中介繼續(xù)為其尋找房屋桿，如果買方滿意，買賣雙方桿簽訂買賣合同；（ 8 ）桿合同簽訂后，買方向賣方支耕付定金，買賣雙方向中介支訝付傭金；（ 9 ）中介為訝買賣雙方辦理過戶手續(xù)；（訝10 ）賣方支付房款，訝買方交房；（ 11 ）售訝后服務(wù)。4 二手房產(chǎn)權(quán)殷過戶流程二手房過戶流程過殷程如下：（ 1 ）如賣方殷的房屋所有權(quán)證辦理完畢且殷未設(shè)定抵押，買方不通過貸殷款的方式支付房款，

8、則賣方殷持房屋所有權(quán)證、身份證明耀、共有人同意出售的聲明、則買方持身份證明，買賣雙方則的房屋買賣合同及申請房屋則所有權(quán)變更登記表共同到交則易窗口辦理過戶申請，工作則人員核驗身份后要求在相關(guān)則過戶文件上簽字，然后出具則交納稅費的憑證，雙方交完則相關(guān)稅費后則交易中心向買則方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通幼知單，一般在若干個工作日勻后買方即可領(lǐng)取新的房屋所勻有權(quán)證，有些區(qū)縣對某些類勻過戶當天即可取證。（某些勻區(qū)縣的交易過程有些不同，勻辦理過戶手續(xù)時不交稅，是勻在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時再交勻納稅費，然后才發(fā)證）。如勻買方通過貸款方式支付房款延，則與買賣雙方的過戶無關(guān)延，交易中心不審查雙方房款延的支付及流向，但銀行

9、以房延屋所有權(quán)證完成變更登記為延準作為向買方放款的依據(jù)。延（ 2 ）房改房產(chǎn)權(quán)過戶延的流程。房改房產(chǎn)權(quán)過戶的延流程與商品房基本一致，所延不同的是房改房上市交易需延要履行一些程序，比如央產(chǎn)需房需要央產(chǎn)房交易辦公室的需審批，先結(jié)清物業(yè)、取暖等需費用才能上市交易，另外，需成本價的房屋還需交納土地需出讓金，標準價房屋還要補需足原產(chǎn)權(quán)單位的共有份額等需。具體的過戶手續(xù)見下面過需戶辦理手續(xù)的介紹。5 需辦理二手房交易買賣雙方需蜘提交的證件在辦理二手房交蜘易時，因不同類別的房屋所蜘提交的證件有所不同，但交蜘易主管部門至少要求買賣雙蜘方提供下列證件或文件：（蜘1) 房屋所有權(quán)證原件蜘；（ 2) 房屋買賣合同穎

10、；（ 3) 賣方身份證復(fù)穎印件 ( 核驗原件 )穎；（ 4) 買方身份證明穎( 核驗原件 ) 。買穎方是本市個人留存身份證復(fù)穎印件，外地戶口留存身份證穎復(fù)印件、暫住證或工作寄住穎證復(fù)印件，軍人留存軍官證穎復(fù)印件，外國人留存護照復(fù)影印件及北京市涉外安全項目職審查辦公室出具的準予購房職證明及其購房審批文件；（職5) 、房屋所有權(quán)證附職件 ( 平面圖、登記表不職復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人 ) 復(fù)印件職。第二節(jié)二手房交易的職稅費（一）二手商品房交易魚的稅費1 二手普通商品魚房（ 1 ）取得產(chǎn)權(quán)證或魚完稅憑證的時間不滿五年的魚，買賣雙方所需繳納的稅費魚如下：賣方交納：營業(yè)稅咯。按成交價的 5% 繳納咯。舉例：交易的房

11、屋面積是咯100 平方米 ，從開咯商處購買的價格是每平方米咯8000 元，總計購入咯價 800000 元，賣咯出價為 900000 元咯，則營業(yè)稅為 90000竣0 元 X5% 45嘗000 元；城市建設(shè)維嘗護稅、教育費附加。按成交嘗價的 0.5% 繳納。按嘗照上面的舉例，城市建設(shè)維嘗護稅、教育費附加為 90嘗0000 元 X0 。嘗5% 4500 元；嘗個人所得稅。個人所得稅膊的稅率為 20% ，但納膊稅基數(shù)是房屋的增值部分。膊具體計算公式如下：應(yīng)納稅膊額成交價買入價合理膊費用（合理費用包括各種稅膊費、裝修費用） X20%膊。納稅人未能提供完整、膊準確的有關(guān)扣除合理費用的膊憑證，不能正確計算

12、應(yīng)納稅膊額的，采取核定征稅，目前膊核定征收稅率暫按成交價的晶1% 來執(zhí)行。印花稅晶。按照成交價的 0.05晶% 繳納。按照上面的舉例晶，印花稅為 900000晶元 X0 。 05%晶 450 元；買方交納晶：契稅：普通住宅按成交較價的 1.5% 繳納。按較照上面的例子，契稅標準為較900000 元 X1較.5% 13500較元；B ：印花稅。按照成較交價的 0.05% 繳納較。按照上面的舉例，印花稅較為 900000 元 X較0.05% 450較元；（ 2 ）取得產(chǎn)權(quán)證乖或完稅憑證的時間超過五年乖的，所需繳納的稅費如下：乖賣方交納：營業(yè)稅（免征乖）。城市建設(shè)維護稅、教乖育費附加（免征）。個人寂

13、所得稅。如果是自用五年的寂住房，且是家庭惟一生活用寂房再次上市出售所得的個人寂所得免征個人所得稅；如果寂非家庭自用或者并非個家庭寂惟一住房則仍按下列標準征寂收個人所得稅。人所得稅的寂稅率為 20% ，但納稅寂基數(shù)是房屋的增值部分。具寂體計算公式如下：應(yīng)納稅額寂成交價買入價合理費躥用（合理費用包括各種稅費躥、裝修費用） X20%躥。納稅人未能提供完整、準躥確的有關(guān)扣除合理費用的憑躥證，不能正確計算應(yīng)納稅額躥的，采取核定征稅，目前核躥定征收稅率暫按成交價的躥1% 來執(zhí)行。印花稅。躥按照成交價的 0.05%躥繳納。按照上面的舉例，躥印花稅為 900000騁元 X0.05% 4騁50 元；買方交納：契

14、騁稅：普通住宅按成交價的騁1.5% 繳納。按照上面騁的例子，契稅標準為 90騁0000 元 X1 。騁5% 13500 元騁；印花稅。按照成交價的岔0.05% 繳納。按照岔上面的舉例，印花稅為 9岔00000 元 X0.0岔5% 450 元；2岔 二手非普通商品房（岔1 ）取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑第證的時間不滿五年的，買賣第雙方所需繳納的稅費如下：第賣方交納營業(yè)稅。按成交第價的 5% 繳納。舉例：第交易的房屋面積是 150第平方米 ，從開商處購買第的價格是每平方米 800第0 元，總計購入價 12第00000 元，賣出價為蠱1500000 元，則蠱營業(yè)稅為 1500000蠱元 X5% 750蠱00

15、元；城市建設(shè)維護蠱稅、教育費附加。按成交價蠱的 0.5% 繳納。按照蠱上面的舉例，城市建設(shè)維護蠱稅、教育費附加為 150靛0000 元 X0 。靛5% 7500 元；靛個人所得稅。個人所得稅靛的稅率為 20% ，但納靛稅基數(shù)是房屋的增值部分。靛具體計算公式如下：應(yīng)納稅靛額成交價買入價合理靛費用（合理費用包括各種稅父費、裝修費用） X20%父。納稅人未能提供完整、圓準確的有關(guān)扣除合理費用的圓憑證，不能正確計算應(yīng)納稅圓額的，采取核定征稅，目前圓核定征收稅率暫按成交價的圓1% 來執(zhí)行。土地增頤值稅。土地增值稅的計算方頤法：增值額 X 相應(yīng)的稅頤率。最低稅率為 30%頤。增值額的計算方法為：轉(zhuǎn)頤讓房地

16、產(chǎn)收入扣除項目之頤和（扣除項目指購進價、各頤種稅費）。但目前土地增值頤稅為個人自由申報，沒有納頤入房屋的過戶程序，即不是頤必須交納土地增值稅才給辦袁理過戶手續(xù)。印花稅。按袁照成交價的 0.05%袁繳納。按照上面的舉例，印袁花稅為 1500000袁元 X0 。 05% 袁750 元；買方交納：袁契稅：非普通住宅按成交早價的 3% 繳納。按照上早面的例子，契稅標準為 1早500000 元 X3%早 45000 元；早印花稅。按照成交價的 0早.05% 繳納。按照上面早的舉例，印花稅為 150早0000 元 X0 。早05% 750 元；扎（ 2 ）取得產(chǎn)權(quán)證或完扎稅憑證的時間超過五年的，扎又是家庭

17、唯一住房的，所需扎繳納的稅費如下：賣方交納扎營業(yè)稅。按成交價與買進扎價差額的 5% 繳納。舉英例：交易的房屋面積是 1英50 平方米 ，從開商處英購買的價格是每平方米 8英000 元，總計購入價英1200000 元，賣出英價為 1500000 元英，則營業(yè)稅為（ 1500英000 元 12000英00 元） X5% 英15000 元；城市建寓設(shè)維護稅、教育費附加。按寓成交價與買進價差額的 0寓.5% 繳納。按照上面的寓舉例，城市建設(shè)維護稅、教寓育費附加為（ 15000寓00 元 120000寓0 元） X0.5% 寓1500 元；個人所寓得稅（免征）。土地增值舷稅（免征）。印花稅。按舷照成交價

18、的 0.05%舷繳納。按照上面的舉例，印舷花稅為 1500000舷元 X0.05% 7舷50 元；買方交納：契舷稅：非普通住宅按成交價的舷3% 繳納。按照上面的屯例子，契稅標準為 150屯0000 元 X3% 屯45000 元；印花屯稅。按照成交價的 0.0屯5% 繳納。按照上面的舉屯例，印花稅為 15000屯00 元 X0.05%屯 750 元；3 普挽通住宅與非普通住宅的區(qū)分挽標準確定普通住宅與非普通挽住宅有三個標準，一是住宅挽小區(qū)建筑容積率在 1.0挽（含）以上，二是單套建挽筑面積在 140 （含）挽平方米以下，三是實際成交挽價低于同級別土地上住房平挽均交易價格的 1.2 倍容以下。（二

19、）已購公房交易容的稅費（ 1 ）取得產(chǎn)權(quán)容證或完稅憑證的時間不滿五容年的，買賣雙方所需繳納的容稅費如下：賣方交納：營叁業(yè)稅。按成交價的 5%叁繳納。舉例：交易的房屋面叁積是 100 平方米 ，叁從單位購買的價格是每平方叁米 1560 元，總計購叁入價 156000 元，叁賣出價為 500000叁元，則營業(yè)稅為 5000叁00 元 X5% 2叁5000 元；城市建設(shè)撾維護稅、教育費附加。按成撾交價的 0.5% 繳納。撾按照上面的舉例，城市建設(shè)撾維護稅、教育費附加為 5撾00000 元 X0.5撾% 2500 元；撾個人所得稅。個人所得稅的撾稅率為 20% ，但納稅撾基數(shù)是房屋的增值部分，但透已購

20、公房的購入價并不按照透當年的購房成本價計算購入透價，而是按照每建筑平方米透4000 元計算購入價透。具體計算公式如下：應(yīng)納透稅額成交價住房建筑面透積 X4000 元 /m透2合理費用（合理費用離包括各種稅費、裝修費用）惕X20% 。納稅人未能惕提供完整、準確的有關(guān)扣除惕合理費用的憑證，不能正確惕計算應(yīng)納稅額的，采取核定惕征稅，目前核定征收稅率暫惕按成交價的 1% 來執(zhí)行惕。印花稅。按照成交價的惕0.05% 繳納。按照惕上面的舉例，印花稅為 5惕00000 元 X0.0惕5% 250 元；買排方交納：契稅：普通住宅排按成交價的 1.5% 繳排納。按照上面的例子，契稅排標準為 500000 元排X

21、1.5% 750排0 元；非普通住宅按照成排交價的 3% 繳納，按照排上面的例子，契稅標準為鎳500000 元 X3%鎳 15000 元；鎳土地出讓金：成交額的 1鎳.5% 。按照上面的例子鎳，契稅標準為 50000鎳0 元 X1.5% 鎳7500 元；印花稅。鎳按照成交價的 0.05%鎳繳納。按照上面的舉例，祟印花稅為 500000祟元 X0.05% 2祟50 元；（ 2 ）取得祟產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時間超祟過五年的，買賣雙方所需繳祟納的稅費如下：賣方交納：祟營業(yè)稅（免征）。城市排建設(shè)維護稅、教育費附加（排免征）。個人所得稅（免排征）。印花稅。按照成交排價的 0.05% 繳納。排按照上面的舉例

22、，印花稅為排500000 元 X0排.05% 250 元排；買方交納：契稅：普通塢住宅按成交價的 1.5%塢繳納。按照上面的例子，塢契稅標準為 500000塢元 X1.5% 7塢500 元；非普通住宅按塢照成交價的 3% 繳納，塢按照上面的例子，契稅標準塢為 500000 元 X塢3% 15000 元塢；土地出讓金：成交額的確1.5% 。按照上面的確例子，契稅標準為 500確000 元 X1.5%確 7500 元；印花確稅。按照成交價的 0.0確5% 繳納。按照上面的舉確例，印花稅為 50000確0 元 X0.05% 確250 元；（三）經(jīng)濟嗅適用房交易的稅費（ 1嗅）取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的嗅

23、時間不滿五年的，不得超過嗅原購買價格轉(zhuǎn)讓。如果以買嗅入的價格轉(zhuǎn)讓，則買方必須嗅具備購買經(jīng)濟適用住房的資嗅格。買賣雙方所需繳納的稅嗅費如下：賣方交納印花稅窯。按照成交價的 0.05窯% 繳納。買方交納：契窯稅：普通住宅按成交價的窯1.5% 繳納。如果房屋窯的買入價為 300000虛元，則契稅標準為 30虛0000 元 X1.5%虛 4500 元；非普虛通住宅按照成交價的 3%虛繳納，按照上面的例子，虛契稅標準為 300000虛元 X3% 900虛0 元；印花稅。按照成虛交價的 0.05% 繳納虛。按照上面的舉例，印花稅魚為 500000 元 X魚0.05% 250魚元；核定超標部分，交納魚綜合地

24、價款：超標部分 X魚10%（ 2 ）取得產(chǎn)權(quán)魚證或完稅憑證的時間超過五魚年的。取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑魚證的時間超過五年的，可以魚按市場價出售。但出售的價職格低于已購經(jīng)濟適用再上市職買賣指導(dǎo)價格的，按市建委職公布的已購公有住房和經(jīng)濟職適用住房再上市最新住房指職導(dǎo)價格，收取綜合地價款，職同時新購房人要具備購買經(jīng)職濟適用住房的資格。其成交職價格高于已購經(jīng)濟適用住房職再上市指導(dǎo)價格的，按成交職價格的收取綜合地價款，但職對買房人沒限制，不具備經(jīng)朽濟適用住房資格的也可以購朽買。賣方交納綜合地價款朽：成交價 X10% ，如朽果成交價低于已購經(jīng)濟適用朽住房再上市買賣指導(dǎo)價則按朽指導(dǎo)價收取。印花稅。按朽照成交價的

25、0.05%液繳納。買方交納：契稅：液普通住宅按成交價的 1.液5% 繳納。如果房屋的買液入價為 300000 元液，則契稅標準為 3000液00 元 X1.5% 液4500 元；非普通住猙宅按照成交價的 3% 繳猙納，按照上面的例子，契稅猙標準為 300000 元猙X3% 9000猙元；印花稅。按照成交價猙的 0.05% 繳納。按猙照上面的舉例，印花稅為猙500000 元 X0.猙05% 250 元；猙（四）如何確定個人所得稅御的稅率根據(jù)國稅發(fā) 20御06108 號國家稅御務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所御得征收個人所得稅有關(guān)問題御的通知規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓御的個人所得稅按房屋實際成御交價格為轉(zhuǎn)讓收入減除

26、房屋寓原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納寓的稅金及有關(guān)合理費用差額寓20% 的標準收取個人寓所得稅。具體計算方法及標寓準、規(guī)定如下：1 房屋寓原值具體為：（ 1 ）商寓品房：購置該房屋時實際支寓付的房價款及交納的相關(guān)稅寓費。（ 2 ）自建住房：斟實際發(fā)生的建造費用及建造斟和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相斟關(guān)稅費。（ 3 ）經(jīng)濟適斟用房 ( 含集資合作建房斟、安居工程住房 ) ：原斟購房人實際支付的房價款及斟相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納斟的土地出讓金。（ 4 ）斟已購公有住房：原購公有住許房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用許房價格計算的房價款，加上許原購公有住房超標準面積實許際支付的房價款以及按規(guī)定許向財政部門 ( 或原產(chǎn)權(quán)許

27、單位 ) 交納的所得收益許及相關(guān)稅費。（ 5 ）城許鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)城許市房屋拆遷管理條例 (許國務(wù)院令第 305 號粥) 和建設(shè)部關(guān)于印發(fā)粥城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意粥見的通知 ( 建住房粥2003234 號粥) 等有關(guān)規(guī)定，其原值粥分別為：房屋拆遷取得貨粥幣補償后購置房屋的，為購粥置該房屋實際支付的房價款粥及交納的相關(guān)稅費；房屋粥拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，漢所調(diào)換房屋原值為房屋拆漢遷補償安置協(xié)議注明的價漢款及交納的相關(guān)稅費；房漢屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，漢被拆遷人除取得所調(diào)換房屋漢，又取得部分貨幣補償?shù)?，漢所調(diào)換房屋原值為房屋拆漢遷補償安置協(xié)議注明的價漢款和交納的相關(guān)稅費，減去漢貨幣補償后的余

28、額；房屋澆拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被澆拆遷人取得所調(diào)換房屋，又澆支付部分貨幣的，所調(diào)換房澆屋原值為房屋拆遷補償安澆置協(xié)議注明的價款，加上澆所支付的貨幣及交納的相關(guān)澆稅費。2 轉(zhuǎn)讓住房過程澆中繳納的稅金是指：納稅人澆在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營澆業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教記育費附加、土地增值稅、印記花稅等稅金。3 合理費記用是指：納稅人按照規(guī)定實記際支付的住房裝修費用、住記房貸款利息、手續(xù)費、公證記費等費用。（ 1 ）支付記的住房裝修費用。納稅人能記提供實際支付裝修費用的稅記務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所記列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)父權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審父核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前父實際發(fā)生的裝修費用，可在父

29、以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已父購公有住房、經(jīng)濟適用房：父最高扣除限額為房屋原值的父15% ；商品房及其父他住房：最高扣除限額為房父屋原值的 10% 。納稅奎人原購房為裝修房，即合同奎注明房價款中含有裝修費奎( 鋪裝了地板，裝配了潔奎具、廚具等 ) 的，不得奎再重復(fù)扣除裝修費用。（奎2 ）支付的住房貸款利息奎。納稅人出售以按揭貸款方奎式購置的住房的，其向貸款奎銀行實際支付的住房貸款利奎息，憑貸款銀行出具的有效拂證明據(jù)實扣除。（ 3 ）拂納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支拂付的手續(xù)費、公證費等，憑拂有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)鞏實扣除。對于上述房屋原值鞏、合理費用、裝修費用等納鞏稅人需提供購房合同、付款鞏發(fā)票等原件經(jīng)

30、稅務(wù)機關(guān)確認鞏后才能核減。按照北京市鞏地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總鞏局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征鞏收個人所得稅有關(guān)問題的通鞏知，對于納稅人未能提供雇完整、準確的有關(guān)憑證，不雇能正確計算應(yīng)納稅額的，可雇以采取核定征稅。核定征收雇率暫按 1% 執(zhí)行。按照雇國稅總局的通知，如果不能雇提供完整、準確的憑證，不雇能正確計算應(yīng)納稅額的，可雇按 1% 3% 執(zhí)行雇。因此，在今后不排除北京雇市的核定征收率從 1%雇提高到 2% 或 3%蠱的可能。另外，對于 20創(chuàng)06 年 8 月 1 日創(chuàng)之前的已經(jīng)成交的房屋，對創(chuàng)售房人來說并非是國家規(guī)定創(chuàng)不征收個人所得稅，在此之創(chuàng)前相關(guān)的法規(guī)也規(guī)定對售房創(chuàng)增值的部分也征收個人所得創(chuàng)

31、稅，但此前并沒有將征收個創(chuàng)人所得稅與房屋的交易過戶創(chuàng)手續(xù)聯(lián)系起來，從 200創(chuàng)6 年 8 月 1 日誨之后，售房人交納個人所得誨稅成為房屋交易的一個前提誨，即先交個人所得稅，否則誨不予辦理過戶手續(xù)。（五）誨如何交納二手房的稅費二手誨房的稅費主要有契稅、營業(yè)誨稅、個人所得稅、土地出讓誨金、印花稅等。契稅、營業(yè)孵稅、個人所得稅到地稅部門孵交納，有的區(qū)縣地稅在交易孵中心設(shè)點，辦理交易手續(xù)的孵人不用另行到地稅部門交納孵，在交易中心可一站辦理，孵節(jié)省時間，方便群眾。有些孵地方必須到地稅部門交納，孵地稅部門與交易中心的地理孵位置有遠有近。土地出讓金孵一般在國土資源部門設(shè)立的孵地點收取，原來國土資源與款房房

32、屋管理是一個部門，分款開后有些國土部門與房管部款門辦公地點已分開，給辦理款交易手續(xù)的人造成不便，交款納土地出讓金及辦理過戶手款續(xù)至少要去兩個地方，如果款去地點不熟悉或交通擁堵，款半天是辦理不完的，可能需款要一天的時間。有些地方某款些費用還要到銀行去交，去款銀行排隊，這樣會更浪費時款間。一般印花稅在交易中心瑚就可以現(xiàn)場交納。（六）交瑚納個人所得契稅的 流程按瑚照目前實行 “ 先稅后證瑚” 和程序，買賣雙方只瑚有把營業(yè)稅、契稅和個人所瑚得稅都繳納完畢，帶著完稅瑚憑證才可以去辦理房產(chǎn)證。臼辦理交個稅手續(xù)時需買賣雙臼方同時到場，個人所得稅和臼營業(yè)稅、契稅的繳納流程是臼一樣的，納稅人要填寫個臼人銷售已購

33、住房稅費申報、臼核定表上。納稅的具體流臼程如下：第一步：先到咨臼詢臺領(lǐng)取及填寫二手房交易臼申請表，到取號機領(lǐng)取二手果房交易號碼，等待叫號；第果二步：到窗口提交下列資果料或材料：提供房主、買房果人身份證原件及復(fù)印件（如果果買賣雙方中的任一方無法果到場，需提供代理人身份證果原件及復(fù)印件）；房屋產(chǎn)權(quán)果證原件及復(fù)印件；二手房買扳賣合同原件及復(fù)印件；原始扳購房發(fā)票原件及復(fù)印件；填扳寫的稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票申扳請表；填寫的某某區(qū)二扳手房交易涉稅登記表第三扳步：稅務(wù)工作人員審核二扳手房交易資料，到窗口開據(jù)穿個人所得稅繳款書；第四步穿：到銀行繳納個人所得稅穿、契稅；第五步：返回地穿稅局，再次到窗口交回銀行穿開具的

34、繳稅憑證，審核材料穿，然后稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票。父（七）二手房交易免契稅條父件下列情況可減免契稅：拆父遷戶在購買房屋時可以享受父減免契稅的優(yōu)惠政策，在購父買二手房時，如房屋的價格父與拆遷戶被拆遷房屋的補償贛價格一致，則新購房屋在辦居理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，減免新居購房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時的契稅居。如被拆遷房屋的價格低于居新購房屋的價格，則新購房居屋在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時只居對差額部分征收契稅。辦理居免稅或減稅證明需到房屋行居政管理部門辦理并提交下列居材料：1 身份證；2居戶口??；3 拆遷補償漢協(xié)議；4 商品房買賣合漢同；5 如果拆遷人與購漢房人不一致時還需提供直系漢親屬關(guān)系證明。第三節(jié)漢二手房避稅的方式1 幾揪

35、種常見的二手房避稅辦法從揪2006 年 6 月揪1 日 開始，轉(zhuǎn)讓購買揪5 年內(nèi)的二手房須按照房揪價全額繳納 5.5 的揪營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、揪教育費附加；從 2006眷年 8 月 1 日 開眷始，對二手房交易所得征收眷20% 的個人所得稅。眷基于兩稅降低了售房人的利眷潤，轉(zhuǎn)嫁稅費買方又無法承眷受，二手房交易的當事人于眷是在房產(chǎn)交易中采取一些非眷正常交易手段，在買賣中眷“ 避稅 ” ，以達到少眷交稅費的目的。避稅的方法眷主要有低報成交價、變買賣眷為贈予、延長交易期、以租第代售等。對此，筆者提醒，第這些所謂 “ 避稅妙招第” 對買賣雙方來說都存在第各種不可預(yù)料的市場風險和第法律風險。（ 1

36、）避稅第方法一： “ 黑白合同第” 避稅有些買賣雙方在房嫡屋的買賣中采用 “ 黑白嫡合同 ” 的方法避稅，嫡“ 黑白合同 ” 也叫“嫡陰陽合同”、“大小合同”嫡，是指在房屋買賣合同中，嫡買賣雙方協(xié)商后簽訂兩個不嫡同房屋買賣合同，兩個買賣嫡合同除了房價不同之外，其嫡余的內(nèi)容完全相同，兩個合嫡同其中一個將房價填至最低辦，基本與納稅的指導(dǎo)價一致辦，這份合同是用來交給交易辦中心，用來過戶及申報納稅辦的，這樣繳稅的稅費基數(shù)就辦小，納稅額也會減少。另一辦份合同的房價則是雙方真實辦的交易價格。二手房交易中辦，使用 “ 陰陽合同 ”琺對買房人再次交易不利?，m高價買賣低價報稅屬于虛假琺交易，雖然買賣雙方都可以琺

37、從中占點小便宜，但一旦買琺房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將膊面臨著一個問題：由于買入膊價低，再次賣出和買入價之膊間的差額就會比較大，再次膊繳稅時買方也會相應(yīng)多繳。蹭這種交易方式，買方如果存變在惡意，堅持以過戶的合變同價格為依據(jù)，剩下的差價變不予給付賣方，在賣方?jīng)]有變其它證據(jù)的情況下，賣方只變能吃個啞叭虧，即使能通過變訴訟途徑要回尾款，也很麻變煩。（ 2 ）避稅方法二變：假贈與真買賣目前贈與只鎳交納房屋評估價格 3%鎳的契稅及公證費，因此有些鎳買賣雙方的當事人為了避稅鎳，采用贈與的方式逃避稅費鎳。通過贈與的方式進行房屋鎳買賣存在相當大的法律風險鎳，出現(xiàn)問題時買房人往往要鎳吃 “ 啞巴虧 ” 。這鎳是由于

38、我國合同法中規(guī)鎳定， “ 贈與的財產(chǎn)有瑕孽疵，贈與人不承擔責任 ”孽，也就是說，買方拿到房孽產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，孽在法律上不受保護，不能要孽求售房人賠償。此外，買方孽還要承擔贈與人撤消贈與和孽不履行贈與義務(wù)的風險，而孽且如果私下交易被拆穿，雙孽方都要負法律責任，輕則補孽繳稅款與罰款，重則可能導(dǎo)孽致合同無效，這對雙方來說孽都得不償失。在下面的介紹蹄中還會重點介紹假贈與真買蹄賣的法律后果。（ 3 ）蹄避稅方法三：延期履行過戶蹄手續(xù)或公證避稅二手房買賣蹄合同的當事人雙方為了逃避蹄五年之內(nèi)交納營業(yè)、個人所蹄得稅采用先付款、先交付，螺待五年期滿后再辦理過戶手螺續(xù)的方式進行避稅。為了讓螺買方或賣方放心

39、，有時中介螺公司會建議雙方辦理合同的螺公證。事實上這種公證沒有螺任何意義，即使雙方對買賣螺合同進行了公證，因為合同螺履行的時間較長，不能保證螺在幾年的時間內(nèi)不發(fā)生違約螺的情況，如果發(fā)生違約的情螺形，公證是解決不了的，公識證只能證明雙方的合同簽訂識時是合法的，實際上不做公識證，雙方的合同也可以證明識雙方的協(xié)商是真實的，做了識公證也不能保證一方違約。識中介公司建議公證實際上是識利用買方或賣方對公證所起識作用的不理解，誘使雙方辦識理公證，以達到交易的目的識或少交稅的目的。這種操作識方式風險太大。但目前這種投避稅方法是運用還是比較廣投的。這種方法表面上看是合投理避稅，通過公證似乎也有投了法律保護，但由

40、于要等幾投年后再正式過戶，其間買賣投雙方產(chǎn)生糾紛的可能性極大投。因為幾年之內(nèi)房地產(chǎn)市場投價格發(fā)生變化的可能性非常投大，因此很難保證雙方的合投同能順利履行。因為房產(chǎn)證投是認定房屋所有權(quán)的唯一合限法憑證，只要房屋沒有辦理限過戶，在過戶之前房產(chǎn)證仍限屬賣方，賣方可將房屋再次限出售，或者抵押，或者欠其限它債務(wù)被法院查封。一旦賣限房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售或限者房屋被查封，買方人的利限益將無法保證。另外，公證限機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有限權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做限公證，也就是說，公證機關(guān)繕不會公證房屋的所有權(quán)屬于繕買方，只會公證房屋買賣合繕同的真實、有效，如果公證繕機關(guān)在沒有房產(chǎn)證的情況下繕就公證房屋的所有權(quán)

41、屬于買繕方，則此公證因違反法律規(guī)繕定，是一個無效的公證，是繕可以撤銷的。如果公證機關(guān)繕只公證買賣合同的合法、有繕效，那么如果雙方發(fā)生糾紛繕走訴訟程序，其公證不起任陜何作用。（ 4 ）避稅方脈法四：“ 明租暗售 ”脈的避稅方法。對于未滿五脈年期的房屋，買方雙方有時脈會采取以租代售的方式避稅脈，具體操作辦法是：售房人脈讓購房人以交租金為名義，脈一次性支付房款或交納部分脈房價款，等房屋領(lǐng)證時間超手過年后，再辦理過戶手續(xù)手，在未過戶期間購房人實際手入住房屋，在此期間，購房手人全權(quán)使用這套房子的依據(jù)手是有條件承租，待五年期滿手后轉(zhuǎn)為出售。這種方式對買手方的風險是：因為房屋沒有手辦理過戶，房屋的所有權(quán)還手

42、是屬于賣方，賣方有權(quán)利處手分該房產(chǎn)，而買方卻沒有這手個權(quán)利。在承租期間，賣方琉可隨時解除合同，買方的利琉益很難得到保證。如果到了鎢買賣雙方約定的過戶期，賣鎢方不協(xié)助辦理過戶，或者死鎢亡、失蹤，買方的利益也很鎢難得到保證。（ 5 ）避鎢稅方法五：個稅不提供扣鎢除項目的發(fā)票。個人所得稅鎢按照轉(zhuǎn)讓價格減除購入價、危合理支出后作為納稅基數(shù)。王合理支出指購房時的稅費、王裝修等費用，如果不能提供王合理的支出憑證，則按成交王價的 1% 來交納個人所王得稅。買賣雙方經(jīng)過精心計王算，如果扣除合理支出納稅王額比成交價的 1% 還高王，則不提供原始的發(fā)票。稱王丟失了能夠證明房屋原值的王發(fā)票，要求按總價的一定比王例來

43、申報個稅，來達到逃稅板的目的。以一套沒有裝修的板買入價為 100 萬元的板房屋為例，轉(zhuǎn)讓價為 15板0 萬元，如出示購房發(fā)票板，則賣家須繳納個人所得稅板約將近 10 萬元，而如板果不出示購房發(fā)票，稅務(wù)機板關(guān)最多只能對其核定征收板1.5 萬元個稅，其中的板差距非常大，但這種逃稅辦板法目前很難定論其是否違法絆。2 為避稅采用贈與的絆方式買賣房屋是否合法20絆05 年國家為控制房價的絆過快上漲，出臺了一系列宏絆觀調(diào)控措施，其中包括未滿絆五年的房屋轉(zhuǎn)讓時需交納房絆價款 5% 的營業(yè)稅及交葷納個人所得稅。有些購房人葷為避免多交 5% 的營業(yè)葷稅及個人所得稅，采取贈與葷的方式轉(zhuǎn)讓房屋。這種行為葷首先違反了

44、國家稅收方面的葷法律規(guī)定，嚴重者要承擔刑葷事責任。其次雙方以贈與的葷形式規(guī)避國家的規(guī)定，損害葷了國家的利益，按照中華葷人民共和國合同法 第五葷十二條的規(guī)定：惡意串通，諱損害國家、集體或者第三人啃利益；以合法形式掩蓋非法啃目的 的合同無效。雙方簽啃訂的贈與合同應(yīng)屬于無效合啃同，因為買賣雙方是以合法啃的形式掩蓋非法的目的，任啃何一方都可主張合同無效，啃對購房人任何一方合法權(quán)益啃都沒有保障。最后，因為對啃于賣方而言，合同是贈與合啃同，是沒有付款作為對價的啃，起碼從形式上不構(gòu)成實際矩的買賣合同關(guān)系，買方完全矩有可能不按事先約定付款，矩如果買方不付房款，那么賣矩方將得不得任何利益補償，矩除非賣方證明是假

45、贈與、真矩買賣。第四節(jié)：交易手續(xù)矩 商品房上市交易的手翟續(xù)商品房上市交易房屋行政翟主管部門稱其為“存量私房翟買賣”，指房產(chǎn)權(quán)利人將產(chǎn)翟別為私產(chǎn)的存量房房產(chǎn)交付翟給買受人所有，后者接受該翟房產(chǎn)并支付約定價款的行為翟。辦理的前提條件是賣方已翟取得房屋所有權(quán)證，買賣雙變方簽署了合法有效的商品房變買賣合同，買賣雙方填寫變北京市房屋所有權(quán)登記申請變書，并向交易窗口提交下變列材料：（ 1 ）買賣雙變方提交材料：身份證明（核變驗原件），如本市市民提交變身份證復(fù)印件；外省市市民變提交身份證、居住證（寄住夾證）或暫住證復(fù)印件；軍人夾提交軍官證復(fù)印件；港澳同夾胞提交中華人民共和國香港夾（澳門）特別行政區(qū)護照或夾往

46、來大陸通行證復(fù)印件及北夾京市涉外安全項目審查辦公夾室出具的準予購房證明；臺夾灣同胞提交臺胞證復(fù)印件及夾北京市涉外安全項目審查辦夾公室出具的準予購房證明；夾外國人提交護照復(fù)印件及北夾京市涉外安全項目審查辦公皋室出具的準予購房證明；非皋完全行為能力人提交監(jiān)護公皋證書原件及監(jiān)護人身份證復(fù)皋印件，被監(jiān)護人的身份證明皋。買方是單位需提交下列文皋件：境內(nèi)單位：法人營業(yè)執(zhí)皋照或事業(yè)單位法人證書復(fù)印皋件、批準該法人或組織成立皋的文件復(fù)印件、法人的授權(quán)搞委托書、法人的身份證復(fù)印克件、受托人的身份證原件復(fù)克印件；境外單位（含港澳臺克）：經(jīng)過公證的法人或其他克組織的商業(yè)登記證、注冊證克書、批準該法人或組織成立克的文

47、件復(fù)印件；法人的授權(quán)克委托書、受托人的身份證復(fù)克印件等材料需按規(guī)定辦理公克證、認證，并提交經(jīng)公證的克中文譯本；北京市涉外安全充項目審查辦公室出具的準予充購房證明；相關(guān)主管部門審充批的符合購房條件并準予購充房的證明。外國駐華大使館充、領(lǐng)事館購買房屋的，提交充外交部批準文件。（ 2充）房屋所有權(quán)證；（ 3充）房屋買賣合同原件（ 1充份），合同自行擬定，登褐記機關(guān)不提供制式合同；褐（ 4 ） 原房屋所有權(quán)褐證所附房屋登記表、房產(chǎn)（褐分戶）平面圖二份（房屋所褐有權(quán)人欄空白）（ 5 ）褐私有平房還需提供測繪部門褐提供的測繪圖、表兩份（一褐份在受理窗口提交，另一份褐在制證窗口提交）；（ 6揪）完稅憑證；（

48、 7 ）揪多個人共同購買一套房屋，揪則需提供共有協(xié)議；共有協(xié)揪議約定由何人持房屋所有權(quán)揪證，何人持房屋共有權(quán)證，揪約定共有份額。 房改揪房上市交易的手續(xù)1 、已澆購公房上市交易的手續(xù)已購澆公有住房上市交易是指已取澆得房屋所有權(quán)證的已購公房澆再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為澆。房改房又分為成本價、標澆準價、央產(chǎn)房等類型，每種澆類型的房屋交易方式都有所呆不同。成本價購房需出售時呆原來需要單位審批，現(xiàn)在此呆規(guī)定已取消。在交易時需補呆交土地出讓金或綜合地價款呆。標準價房屋出售時因原售呆房單位有 6% 的產(chǎn)權(quán)，呆因此該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，呆需共有權(quán)人同意出售方能上呆市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須呆經(jīng)過“在京中央國家機關(guān)

49、住呆房交易辦公室”審批同意后釜才能上市交易。但出售時還釜需提交：房屋共有權(quán)人同意釜出售的書面意見書、物業(yè)費釜、供暖費結(jié)清證明。辦理已釜購公房過戶手續(xù)的前提條件釜是繳納完畢契稅、個人所得釜稅、營業(yè)稅，買賣雙方到場釜，任何一方不能到場的，須切出具授權(quán)委托書。除需填寫切房屋所有權(quán)登記申請書切之外，還需提交如下資料：切（ 1 ）買賣雙方提交材穴料：身份證明（核驗原件）櫻，如本市市民提交身份證復(fù)櫻印件；外省市市民提交身份櫻證、居住證（寄住證）或暫櫻住證復(fù)印件；軍人提交軍官櫻證復(fù)印件；港澳同胞提交中櫻華人民共和國香港（澳門）櫻特別行政區(qū)護照或往來大陸櫻通行證復(fù)印件、北京市涉外櫻安全項目審查辦公室出具的櫻準

50、予購房證明及相關(guān)部門批櫻準符合購房條件準予購房的氈證明；臺灣同胞提交臺胞證氈復(fù)印件、北京市涉外安全項氈目審查辦公室出具的準予購氈房證明及相關(guān)部門批準符合氈購房條件準予購房的證明；氈外國人提交護照復(fù)印件、北氈京市涉外安全項目審查辦公氈室出具的準予購房證明及相氈關(guān)部門批準符合購房條件準氈予購房的證明；非完全行為氈能力人提交監(jiān)護公證書原件氈及監(jiān)護人身份證復(fù)印件，被窯監(jiān)護人的身份證明。（ 2窯）與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約窯（已購公房）；（ 3 ）窯房屋所有權(quán)證；（ 4 ）窯原房屋所有權(quán)證所附房屋登窯記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖窯二份（房屋所有權(quán)人欄空白窯；原房屋所有權(quán)證中沒有附詢圖、表的，可不提交）；（詢5 ）

51、買賣雙方簽訂的購詢房合同一式三份；（ 6詢）完稅憑證；（ 7 ）補詢交土地出讓金的繳納發(fā)票；詢（ 8 ） “ 二六詢” 單位的房屋，提交 “漁二六 ” 單位的批準漁出售證明。2 、經(jīng)濟適用漁房上市交易條件及手續(xù)（漁含按經(jīng)濟適用住房管理的房漁屋）作為開發(fā)項目建設(shè)的經(jīng)漁濟適用住房上市交易是指房巖地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立巖項開發(fā)建設(shè)并且通過市場對巖外銷售的經(jīng)濟適用房，在取巖得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟適用巖房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行巖為。經(jīng)濟適用住房在交易時巖有一些政策性的限制，在五巖年之內(nèi) ( 以填發(fā)日期或巖契稅繳納日期為準 ) 是巖禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是詹以原價轉(zhuǎn)讓，且買方符合經(jīng)詹濟適用住房購買資格，買

52、方詹需到住房開發(fā)辦公室辦理審詹批，然后才能交易。五年之詹后交易賣方要補交綜合地價詹款。已購經(jīng)濟適用房上市交詹易的條件如下：（ 1 ）詹作為開發(fā)項目的經(jīng)濟適用房詹住滿五年后方可按照市場價詹格上市交易（以填發(fā)日期或雁契稅繳納日期為準），如果雁五年后上市出售的價格低于雁房屋建設(shè)主管部門公布的已雁購公有住房和經(jīng)濟適用住房雁再上市最新住房指導(dǎo)價格，雁收取綜合地價款，同時新的雁購房人也要具有購買經(jīng)濟適雁用住房的資格，通過審批后雁才能購買。如果五年后再次雁上市出售成交價格高于建設(shè)雁主管部門公布的已購公有住直房和經(jīng)濟適用住房再上市最直新住房指導(dǎo)價格，則按照實直際的成交價格收取綜合地價直款，對買房人的資格沒沒有

53、直限制。不足五年上市出售的直按照當初購買經(jīng)濟適用房的直價格買賣；（ 2 ）先繳直納完畢契稅后辦理其它手續(xù)直，買賣雙方需同時到場，任直何一方不能到場的須出具授移權(quán)委托書；（ 3 ）未滿移五年上市的，購房人須取得移購買經(jīng)濟適用房的審批單。移已購經(jīng)濟適用房上市交易的移手續(xù)如下 ：作為開發(fā)項目移建設(shè)的經(jīng)濟適用住房上市交移易除填寫房屋所有權(quán)登記墟申請書之外，還應(yīng)提交如墟下證件：賣雙方提交墟材料：身份證明（核驗原件墟）：本市市民需提交身份證墟復(fù)印件；外省市市民提交身墟份證、居住證（寄住證）或墟暫住證復(fù)印件；軍人提交軍墟官證或士兵證復(fù)印件；港澳偵同胞提交中華人民共和國香偵港（澳門）特別行政區(qū)護照偵或往來大陸

54、通行證復(fù)印件及偵北京市涉外安全項目審查辦偵公室出具的準予購房證明及偵相關(guān)部門批準的符合購買條偵件的證明；臺灣同胞提交臺偵胞證復(fù)印件及北京市涉外安偵全項目審查辦公室出具的準偵予購房證明；外國人提交護偵照復(fù)印件及北京市涉外安全浙項目審查辦公室出具的準予員購房證明及相關(guān)部門批準的員符合購買條件的證明；非完員全行為能力人：監(jiān)護公證書員原件及監(jiān)護人身份證復(fù)印件員，被監(jiān)護人的身份證明。員不足五年上市交易的提值供購房人的經(jīng)濟適用房 資值格審核表如果購房人值購買的經(jīng)濟適用房的面積超值標，則提供超標部分補交綜值合地價款的收據(jù)（買房人購值買的經(jīng)濟適用房面積超標的值） ；賣房人提供原值購買經(jīng)濟適用房的購房合同值和契

55、稅完稅收據(jù)；房靴屋所有權(quán)證；房屋買靴賣合同（原件）；（ 7靴） 原房屋所有權(quán)證所附房靴屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平靴面圖二份（房屋所有權(quán)人欄靴空白）；補交綜合地價款證靴明； 按經(jīng)濟適用住房管理薛的房屋，補交土地出讓金證謅明；（ 8 ）完稅憑證；謅3 回遷房上市交易手續(xù)謅辦理程序危改房上市交易是謅指按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)謅政策出售給被拆遷人，按照謅政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)謅濟適用房，在取得房屋所有謅權(quán)證的經(jīng)濟適用房再次上市謅轉(zhuǎn)賣給他人的行為。危改房謅的辦證程序如下：雙謅方提交材料：身份證明（核謅驗原件）：本市市民提交身謅份證復(fù)印件；外省市市民提謅交身份證、居住證（寄住證榨）或暫住證復(fù)印件；軍人提榨交

56、軍官證復(fù)印件；港澳同胞榨提交中華人民共和國香港（榨澳門）特別行政區(qū)護照或往榨來大陸通行證復(fù)印件、北京榨市涉外安全項目審查辦公室榨出具的準予購房證明及相關(guān)榨部門批準的符合購買條件的榨證明；臺灣同胞提交臺胞證榨復(fù)印件及北京市涉外安全項榨目審查辦公室出具的準予購須房證明；外國人提交護照復(fù)須印件及北京市涉外安全項目須審查辦公室出具的準予購房須證明及相關(guān)部門批準的符合須購買條件的證明；非完全行須為能力人：監(jiān)護公證書原件須及監(jiān)護人身份證復(fù)印件，被須監(jiān)護人的身份證明。須原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的經(jīng)濟適用須住房買賣合同；房屋邀所有權(quán)證；（ 4 ）房屋邀所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印邀件（ 5 ）買賣雙方合同邀一式三份；（ 6

57、 ）完稅邀憑證；（ 7 ）土地出讓邀金的繳納發(fā)票。4 央產(chǎn)延房上市交易的手續(xù)央產(chǎn)權(quán)的延房屋是中央國家機關(guān)或其直延屬企業(yè)房屋，再次上市交易延必須經(jīng)過“在京中央國家機延關(guān)住房交易辦公室”審批同延意后才能上市交易。但出售延時還需提交：房屋共有權(quán)人延同意出售的書面意見書、物扮業(yè)費、供暖費結(jié)清證明。辦扮理央產(chǎn)房過戶手續(xù)的前提條扮件是繳納完畢契稅、個人所扮得稅、營業(yè)稅，買賣雙方到扮場，任何一方不能到場的，扮須出具授權(quán)委托書。除需填扮寫房屋所有權(quán)登記申請書扮之外，還需提交如下資料扮：（ 1 ）買賣雙方提交誨材料：身份證明（核驗原件誨），如本市市民提交身份證誨復(fù)印件；外省市市民提交身誨份證、居住證（寄住證）或

58、誨暫住證復(fù)印件；軍人提交軍誨官證復(fù)印件；港澳同胞提交誨中華人民共和國香港（澳門誨）特別行政區(qū)護照或往來大誨陸通行證復(fù)印件、北京市涉誨外安全項目審查辦公室出具誨的準予購房證明及相關(guān)部門筷批準符合購房條件準予購房筷的證明；臺灣同胞提交臺胞筷證復(fù)印件、北京市涉外安全筷項目審查辦公室出具的準予筷購房證明及相關(guān)部門批準符筷合購房條件準予購房的證明筷；外國人提交護照復(fù)印件、筷北京市涉外安全項目審查辦筷公室出具的準予購房證明及筷相關(guān)部門批準符合購房條件筷準予購房的證明；非完全行款為能力人提交監(jiān)護公證書原款件及監(jiān)護人身份證復(fù)印件，款被監(jiān)護人的身份證明。（款2 ）與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契款約（已購公房）；（ 3橫）房

59、屋所有權(quán)證；（ 4橫）房屋所有權(quán)證附圖、登記橫表復(fù)印件。如所有權(quán)證無圖橫，則不需提交。登記表不復(fù)硅印原產(chǎn)權(quán)人姓名；（ 5硅）買賣雙方簽訂的購房合同硅一式三份；（ 6 ）完稅硅憑證；（ 7 ）土地出讓硅金的繳納發(fā)票。（ 8 ）硅必須經(jīng)“在京中央和國家機硅關(guān)住房交易辦公室”審批同硅意并取得了央產(chǎn)房上市出輯售確認表后才能上市出售輯；（ 9 ）提交房屋共有輯權(quán)人同意出售的書面意見書輯；（ 10 ）物業(yè)費、供輯暖費清結(jié)證明。(2)輯(4)6 、已購公房改為輯商品房手續(xù)已購公房改為商技品房是指將所購的公房繳納技一定的土地出讓金后，將房技屋性質(zhì)改為商品房的行為，技已購公房改為商品房后，上技市出售后不用再交納土地出技讓金。已購公房改為商品房技的前提條件是已取得房屋所技有權(quán)證。辦理手續(xù)時除填寫昏已購公房改為商品房申請昏表外還需提交如下證件：昏（ 1 ）房屋所有權(quán)證；昏（ 2 ）身份證復(fù)印件（昏核驗原件）；（