中融長河-tcr高端公寓項目推介簡版0620密

1、西雅圖市項目推介中融長河資本TCR高端公寓2016年 6月 10日1.項目背景1.1 交易背景中融長河資本與盛世神州海外基金合作，通過股權的形式投資于部所在地Redmond 的高端出租型公寓項目。西雅圖微軟總中融長河擬在穩(wěn)定的收益。面向高凈值客戶募金，幫助投資者進行海產配置并力求獲取1.項目背景1.2 主要亮點TCR公司對項目進行完工該項目的收購成本遠低于當前市場交易價格，為投資者增大收益預期擔保、超額項目建設 工質量擔保擔保、擔保、施投資亮點專業(yè)的資產管理、項目上該項目有60%的貸有決策、監(jiān)督、款，且利率低，使及風險控制權項目杠桿后凈現金回報率較高1.項目背景1.3 中融長河資本介紹強大的機

2、構背景中融長河資本系中融國際（“中融”）下屬全資附屬公司，是中融旗下的全資地產并購中融。專注于區(qū)位的優(yōu)質寫字樓、商業(yè)零售、酒店及服務式公寓的并購與投資。性公司，截至2015年末，總管理資產規(guī)模6,887.84億元，中融信托龐大的實業(yè)網絡，豐富的、信貸、項目資源是中融長河資本強有力的后盾一流的投資團隊中融長河資本團隊成員均來自中融 、戴、鼎暉投資、凱德置業(yè)、遠洋地產、中國 、合生創(chuàng)展、永安信地產基金、競天公誠律所， 會計師等知名金融機構、大型商業(yè)機構。團隊合計擁有投資規(guī)模達100余億元交易經驗為國有控股的大型1.項目背景1.3 中融長河資本實際操盤案例中融由中融長河資本于2014年12月耗資約1

3、0億元從協(xié)信地產手中收購辦公樓總建面約42,000平方米，共23層市的兩條交通主干道線和南北高架路的交匯處辦公樓配套為9“溪谷式”星光商業(yè)，引入頂級影院百麗宮品牌，定位為“蘇州河以北最聚人氣的商業(yè)中心”中融長河盛世1號集合中融-長河盛世1號集合計劃計劃成立于，現在存續(xù)規(guī)模約6.2億，一直保持良好的運營狀態(tài)，赟峰基金LP份額，最終用于收購甲級寫字樓“中融”。募金用于認購中融2. 交易方案2.1. 交易安排中融盛世海外投資SEA I（）西雅圖公寓住宅開發(fā)項目中融長河資本在開曼的全資子公司“長河開曼管理實體”，與盛世神州海外基金共同成立的合資公司作為管理股東，在開曼設立“中融盛世海外投資SEA I基

4、金”，該基金的組織形式是?！爸腥谑⑹篮Ｍ馔顿Y SEA I基金”通過德擋稅公司以普通股投資形式投資西雅圖TCR Alexan Marymoor出租型公寓開發(fā)項目。下設“德擋稅公司”，有效稅率可由原來的35%降至18%-25%。投資人通過投資“中融盛世海外投資SEA I基金”，將投資到西雅圖TCR Alexan Marymoor出租型公寓項目，用于該項目的開發(fā)建設，待項目出售后獲得收益。中融盛世海外投資SEA I基金基本要素基金類型公司型基金基金期限3年基金規(guī)模萬，募集投資人預期收益率浮動收益收益分配項目退出時向投資人分配基金收益用途基金募金用于開發(fā)西雅圖市公寓住宅項目2. 交易方案2.2. 交易

5、結構幣種：中國管理股東股+債(投資股東)開曼約$2307萬股本金基金投資占總股本金的10%占比60%合資公司 （LLC）全資持有并開發(fā)長河盛世開曼投資管理公司 ZRGC Overseas Management Limited長河盛世海外投資SEA I基金（） ZRGC Overseas Investment SEA I Limited西雅圖Alexan Marymoor項目開發(fā)商 Trammell Crow Residential德擋稅公司（LLC） ZRGC Overseas Investment DE SEA I LLC盛世神州海外基金長河開曼管理實體 ZRC management Lim

6、ited盛世神州海外母基金投資股東募金投資股東中融長河資本投資管理100%投資管理有限公司100%3. 交易對手及合作伙伴3.1. 交易對手股東背景TCR由著名的Trammell Crow成立，并且100%由Crow Family Holdings控股。Crow Family Holdings由地產商鼻祖式人物Trammell Crow先生創(chuàng)立，是最大歷史最悠久的房地產商之一，1971年福布斯雜志將CFH稱為最大的。CFH在全球超過100個城市開發(fā)過超過8000個房地產項目，覆蓋所有物業(yè)類型。Trammell Crow先生創(chuàng)建Crow Family Holding100%持股T C ROld

7、Parkland CusFred Trammell Crow3. 交易對手及合作伙伴3.2. 交易對手過往經驗Trammell Crow Residential是唯一擁有超過35年住宅開發(fā)和資產管理經驗的公司，在美國主要的城市共開發(fā)了超過230,000套公寓，項目總規(guī)模超過150億，其開創(chuàng)的Alexan系列高檔公寓，是住宅市場上最頂端的旗艦品牌。A A Houston,TCR在2003年至2008共開發(fā)并出售了71個出租式集合住宅物業(yè)，投資的平均股本部收益率（IRR）為29.4%，股本金倍數達到2.3x。金融后TCR出售了一個位于達拉斯的Alexan Urban Center項目，源于 HYP

8、ERLINK http:/www/ www. TCR .com)收益率（IRR）超過55%，股本金倍數達到2.7x。(資料來喜來登酒店Alexan Cityview Bayonne,3. 交易對手及合作伙伴3.3. 合作伙伴介紹盛世神州海外基金致力于與最優(yōu)質的開發(fā)商及運營商合作，共同投資、開發(fā)、運營或持有海外出租式或出售式公寓的房地產項目。盛世神州基金已在投資6個不同城市的16個項目，資產管理規(guī)模超過5億，共收購集合住宅3052套，開發(fā)集合住宅1134套，開發(fā)出售公寓14套。盛世神州基金共發(fā)起三期，管理公司資本500萬，母基金規(guī)模5500萬。一期收購集合住宅458套，并已實現順利退出，年化IR

9、R達到19%；二期收購集合住宅2594套，目前股本金累計增值已超過25%；三期已于2014年11月完成募集。(資料由盛世神州提供）4. 標的項目概況項目區(qū)位項目地塊位于東瑟什湖路6213號，北部緊鄰辦公園區(qū)Oak Ridge Park，東部為公寓項目The Reflections，南邊及西邊均與Marymoor公園相鄰。項目緊靠西雅圖地區(qū)最大的640英畝Marymoor公園、城區(qū)商業(yè)中心（110多個商鋪）、微軟總部所在辦公中心（3萬多個就業(yè)崗位）等位置。擬投資項目位置4. 標的項目概況4.2. 周邊配套就業(yè)資源標的項目所在的市是州多家大型企業(yè)的總部所在地，這里是高科技企業(yè)的中心。微軟總部建于1

10、986年，自2007年大面積擴張，目前已新建7棟物業(yè)，花費超10億美金，這使得的微軟園區(qū)成為世界上數一數二的大型辦公園區(qū)。微軟在此擁有超33,000名雇員，極大推動了當地的經濟發(fā)展。前20大企業(yè)為當地提供了約46,000個就業(yè)機會。4. 標的項目概況4.2. 周邊配套學區(qū)資源項目所在的Lake Washington學區(qū)，在著名教育統(tǒng)計州共計245個學區(qū)。Niche的“2016最佳學區(qū)”第4 ，Lake Washington學區(qū)共有53間學校，26,283名學生，在學術水平、教育成果考量中都得到了A+的好成績。4. 標的項目概況4.2. 周邊配套生活資源距本項目僅1英里的Redmond Town

11、 Center是的商業(yè)中心，包括110家商鋪（Macys, Border Books, REI, GAP等）、餐館、酒店（Redmond Marriott Town Center,Residence Inn by Marriott）、辦公（AT&T,生活需求。）以及設施，滿足居民各種工作、項目周邊商業(yè)、餐飲、酒店、辦公、配套示意圖4. 標的項目概況4.3. 主要參數標的項目地塊形狀為三角形，總占地面積為162,256平方英尺。項目土地規(guī)劃為Marymoor Design District 3（MDD3），該分區(qū)物業(yè)高度規(guī)定為4-5層，建筑密度上限為55%。本項目停車場規(guī)劃類型為1A，停車場為筒

12、，居住空間圍繞核心筒布置，可以保證每戶配備一個停車位。擬建設成為地上五層的木結構公寓，計劃建設公寓數量為222間（其中經濟適用房44間），平均每戶面積717平尺。戶型戶型數量占比平均面積（sq）開間87間39%526一居室74間33%680二居室57間26%1016三居室4間2%1306均值222間100%7174. 標的項目概況4.3. 主要參數室內裝修標準公共空間配套設施不銹鋼家電爐灶、冰箱、微波爐以及洗碗機市民活動室為住戶提供共享的休閑空間，電視以及現代化的家具現代化的平面式廚房以及五金浴室柜有氧運動器械廚房及衛(wèi)生間配備石英臺面戶外空間設有火爐及燒烤架處、廚房、客廳以及衛(wèi)生間鋪設硬面高端

13、乙烯板寵物及美容服務中心每套房間都配備洗衣機及烘干機自行車庫高速互聯網端口高度的無線網絡覆蓋所有公共區(qū)域5. 標的項目市場分析5.1.區(qū)域概況西雅圖地區(qū)擁有9家世界500強企業(yè)總部，著名的企業(yè)包括：微軟司、阿拉斯加航空、T-Mobile、COSTCO、星巴克等。、亞馬遜、波音公5. 標的項目市場分析5.1.區(qū)域概況大量世界500強企業(yè)總部集聚。西雅圖地區(qū)分布著眾多大型企業(yè)，涵蓋航空航天、信息技術、生命科學、生物科技工程、潔凈技術等。西雅圖地區(qū)擁有大約6,000家與行業(yè)相關的公司、133家生物科技公司、400家潔凈技術及環(huán)境工程服務公司。大量優(yōu)質企業(yè)的集聚，帶動了當地增長和經濟高速發(fā)展。5. 標

14、的項目市場分析5.2. 區(qū)域政策西雅圖所在的州不征收企業(yè)及個人所得稅。在各州中，西雅圖所在的州不征收企業(yè)及個人所得稅，這使得大量的企業(yè)和個人選擇搬遷至西雅圖，因為西雅圖能給他們帶來更低的生活成本和更舒適的生驗。大量企業(yè)和的涌入，不斷推高了西雅圖地區(qū)的房價。開發(fā)紅線的規(guī)定使西雅圖地區(qū)土地供應十分緊張。在大西雅圖地區(qū)規(guī)定了Red Federal Boundary，該紅線（見右圖）決定了大西雅圖地區(qū)哪些區(qū)域可以開發(fā)，這是出于環(huán)保考慮，避免過度開發(fā)。這條紅線已經25年沒有變過了，據當地規(guī)劃部門介紹，該紅線預計未來二三十年也不會改變。由于西雅圖4面環(huán)山，2水，空間非常有限，加之政府再以開發(fā)紅線進行限制，

15、西雅圖地區(qū)未來的土地供應將十分稀缺，寸土寸金。5. 標的項目市場分析5.3. 出租型公寓增長分析近些年出租型公寓市場的著每年6%以上的增長率。一直保持Yardi2016年出租型公寓的增長依舊增長率將達強勁，西雅圖地區(qū)2016年的到7.2%，全美第6位。專業(yè)估值機構OCG的數據，西根據第雅圖公寓市場的增長勢頭強勁，10年至14年，保持平均6.4%增長，其中2014增長高達9.0%。OCG還進一步，西雅圖地區(qū)15-17年租金增長分別為7.8%，6.5%，5.7%。因此，假設本項目房屋 漲，較為保守。水平以每年5.5%的速度上5. 標的項目市場分析5.4. 出租型公寓空置率水平分析西雅圖東區(qū)（Eas

16、tside）和市的市場抗周期能力很強。05年至14年空置率穩(wěn)定在3%-5%水平，金融時期空置率也在5.7%以下。本項目所在的東區(qū)市場2015年6月的空置率為1.2%。其中Redmond蒙得市出租公寓市場的空置率僅為0.6%（如左表所示）。5. 標的項目市場分析5.5. 可比物業(yè)情況市場普通住房部分定價選取項目周邊6個出租公寓物業(yè)，平均從每戶每月1,800到每戶每月1,980不等，每平尺在$2.15和$2.78之間。其中1號Greystar 新建項目The Luke在建筑年份、每單元面積、公寓質量、配套設施、開發(fā)商聲譽角度等方面與本項目最為接近，其水平具有參考價值。5. 標的項目市場分析5.6.

17、 可比物業(yè)情況經濟適用住房部分定價要求每個出租型公寓要有20%經濟適用房，滿足收入低于當地家庭年收入中位數80%人群的住房需求。本項目經濟適用住房部分定價，參考了西雅圖市金郡相關租金定價建議。每戶依據每月住房成本（含天然氣費和電費）定價，核算明細見下表。6. 標的項目操作方案6.1. 標的項目開發(fā)進度標的項目已于向市遞交土地使用申請，并將于取得土地開發(fā)權利批準，2016年4月完成土地交割。土地交割第一套公寓完工達出租穩(wěn)態(tài)2016.72017.112016.42018.82018.32019.4-2021.4整體出售正式開工最后一套公寓完工階段開始時間距離土地交割時間備注1、土地交割2016年4

18、月0個月股本金及借款全部到位即可完成土地交割2、開工日期2016年7月3個月整體開發(fā)建設周期預計20個月時間；從開工時點至項目達到穩(wěn)定出租狀態(tài)預計25個月時間，3、第一套公寓完工2017年11月19個月4、最后一套公寓完工2018年3月23個月穩(wěn)定的出租狀態(tài)是租率為95%左右，就本5、達到出租穩(wěn)定狀態(tài)2018年8月28個月項目而言約出租211套公寓。6、整售處置2019年4月-2021年4月擇機處置36-60個月預計項目投資3-5年后視市場情況擇機退出，后續(xù)投資測算均假設投資期為4年6. 標的項目操作方案6.2. 標的項目融資進度注釋：TCR擔保所需額，的條件為：1）LTV（建設占總投資的比例

19、）：60%-65%；2）利率：LIBOR30 +2.25%。融資類別融額占比預計到位時間預計退出時間備注60%2016年4月項目出租后開始償建設期間利息已在預算中預留，后期利息從租金收入中支付，本金通過物業(yè)出售償還還本息，直至借款3845萬項目整售獲得足夠現金流后償還完畢股本金投入-開發(fā)商GP 257萬4%2016年4月項目整售完畢獲得足夠現金流后整售后先償還完畢借款相應本息，然后在GP與 LP之間進行分配股本金投入-普通股LP36%2016年4月項目整售完畢獲得足夠現金流后整售后先償還完畢借款相應本息，然后在GP與 LP之間進行分配2307萬合計100%6409萬6. 標的項目操作方案6.3

20、. 標的項目退出策略出售策略潛在買家市場上活躍的物業(yè) 者包括當地和 的機構買家，如養(yǎng)老基金、REITs、上市公司、股權基金等。他們要求物業(yè)質量良好，擁有穩(wěn)定的收入，本項目為TCR打造的高端住宅公寓，品質有保 證，待達到出租穩(wěn)態(tài)后可贏取較高的出售價格。方式一：通過整體出售實現投資的退出。公寓達到穩(wěn)定出租狀態(tài)，項目可實現整體銷售退出。項目公司分紅并 ，基金向投資股東分配本金與收益。方式二：項目再融資退出。項目存續(xù)期間可再融資，首先歸還開發(fā)建設階段，然后用于向股東分配現金流。6. 標的項目操作方案6.4. 基金層面收益分析項目層面分配至基金層面后，中融盛世開曼基金層面按照如下順序分配：扣除基金相關費用（基金、基金托管費、第費用、稅費等）；等比例分配所有投資股東本金；等比例分配所有投資股東收益至8%/年；超額部分按此比例分配：投資股東： 管理股東=80%：20%中融長河資本在開曼專項基金中需要募集約2285萬的。按照基金投資后4年（48個月）退出，由于是純浮動收益產品，實際收益率以項目退出情況為準?；?/p>