某商業(yè)項目初步開發(fā)思路

1、PAGE 泰州金貿(mào)貿(mào)商業(yè)項項目初步步開發(fā)思思路XX房地地產(chǎn)顧問問機構(gòu)二五五年二月月三日泰州商業(yè)業(yè)市場概概述1、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的分區(qū)分分析 泰州整體體商業(yè)可可分成四四個區(qū)域域。第一區(qū)域域老城區(qū)區(qū)，月城城廣場周周邊。這這一帶是是泰州市市的老商商業(yè)中心心。20004年年5月前前周邊商商場林立立，諸如如泰州商商廈、泰泰山商場場、金鷹鷹服飾廣廣場、天天福商城城、鳳城城商場、泰州第第一百貨貨等。多多數(shù)經(jīng)營營中低檔檔產(chǎn)品，店面租租賃給個個體老板板，沒有有統(tǒng)一的的規(guī)劃。20004年55月坡子子街進行行拆遷改改造，如如金鷹服服飾廣場場、天福福商城、鳳城商商場都被被迫拆遷遷。為此此泰州商商場整改改為泰山山購物廣廣場

2、，吸吸納這些些被拆遷遷的經(jīng)營營戶。這一區(qū)域域的品牌牌店主要要分布在在人民西西路兩側(cè)側(cè)和五一一路上。人民西西路兩側(cè)側(cè)約有220多家家專賣店店，但是是人流量量也不是是很大。五一路路今年將將會成為為泰州品品牌專賣賣一條街街，路南南側(cè)的房房地產(chǎn)商商業(yè)財富富廣場都都已經(jīng)售售罄，目目前經(jīng)營營情況相相當火爆爆。20055年這一一區(qū)域由由增添了了三個伙伙伴，五五星電器器、蘇寧寧電器和和錦泰購購物廣場場。第二個區(qū)區(qū)域以文文峰千家家惠和時時代廣場場為中心心。這一區(qū)域域擁有33大商業(yè)業(yè)巨炮，文峰千千家惠商商場、文文峰千家家惠超市市、時代代超市。文峰千千家惠商商場目前前是泰州州市經(jīng)營營規(guī)模最最大、經(jīng)經(jīng)營品種種最齊全全

3、、經(jīng)營營情況最最好的一一家大型型商場。該商場場統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營、統(tǒng)統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一一規(guī)劃。文峰千千家惠超超市位于于文峰千千家惠商商場一樓樓的東側(cè)側(cè)，相互互之間連連通的。時代超超市位于于它們的的南側(cè)，距離2200米米。這33大商業(yè)業(yè)巨炮基基本上滿滿足了周周邊居民民的各種種需求。第三區(qū)域域是規(guī)劃劃中的新新城區(qū)的的商業(yè)中中心濟川路路。目前該路路南側(cè)已已經(jīng)拆遷遷完畢，路北是是一排簡簡易商鋪鋪和平房房。兩年年前在路路的南側(cè)側(cè)已經(jīng)建建成了太太陽商業(yè)業(yè)廣場（2.44萬），20004年年5月前前以經(jīng)營營服裝為為主，但但是招商商和銷售售情況都都不理想想。20004年年9月228日好好易家家家私、裝裝飾大賣賣場開業(yè)業(yè)，

4、現(xiàn)在在經(jīng)營情情況一般般。20003年年位于太太陽商業(yè)業(yè)廣場東東側(cè)約44萬平方方米的商商住用地地已經(jīng)被被開發(fā)商商摘走。我司認為為該路規(guī)規(guī)劃成為為新城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心是是不明智智的，該該條道路路要想成成為新城城區(qū)的商商業(yè)中心心預(yù)計要要等上55年。等等周邊的的土地都都建成居居住用房房或把濟濟川路定定位為某某一類產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售一條條街，濟濟川路才才可能有有出頭之之日。第四區(qū)域域府南街街。府南街位位于市政政府南側(cè)側(cè)，該區(qū)區(qū)域被規(guī)規(guī)劃為新新城商務(wù)務(wù)區(qū)。政政府規(guī)劃劃建設(shè)集集行政、商貿(mào)、文化、娛樂服服務(wù)為主主的高標標準、高高水平的的新城中中樞。目前該區(qū)區(qū)域行政政功能已已經(jīng)建成成，文化化、娛樂樂服務(wù)也也以呈現(xiàn)現(xiàn)

5、雛形，周邊又又有很多多居住商商業(yè)用地地出讓或或準備出出讓,泰泰州新建建的人民民公園和和人民廣廣場也坐坐落在這這一區(qū)域域。2、泰州州市主要要商業(yè)街街道簡介介府前路、五一路路是泰州州市東西西向主干干道之一一。東鄰鄰東城河河風(fēng)景區(qū)區(qū)，西接接繁華的的青年路路，海陵陵區(qū)政府府座落其其中，是是海陵區(qū)區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中中心，交交通便捷捷，環(huán)境境宜人，既適于于經(jīng)商、又因鬧鬧中取靜靜亦適宜宜居住。由于財財富廣場場和金色色廣場的的成功開開發(fā)，不不久的將將來將會會成為泰泰州第一一的商業(yè)業(yè)步行街街。坡子街是是泰州傳傳統(tǒng)的商商業(yè)中心心，素有有泰州新街口口之稱稱，街區(qū)區(qū)內(nèi)商店店鱗次櫛櫛比，人人流如織織，歷來來是商家家必

6、爭的的黃金寶寶地。目目前坡子子街商業(yè)業(yè)中心正正在銷售售。泰州市東東進東路路是貫穿穿老城區(qū)區(qū)的主干干道之一一，緊依依東城河河風(fēng)景區(qū)區(qū)。本次次招商地地段，東東至汽車車東站，西至商商業(yè)中心心西壩口口。東進進路一直直是城區(qū)區(qū)東西向向主要商商業(yè)街之之一，人人氣旺，物流量量大，歷歷來是商商家必爭爭之地。 目前前主要是是泰州的的電子通通信一條條街。東進西路路是泰州州市城區(qū)區(qū)一條東東西向的的主要街街道，與與商業(yè)步步行街“西倉路路”的改造造同步進進行，改改造后的的東進西西路街區(qū)區(qū)路北部部為商業(yè)業(yè)居住，路南成成為融商商業(yè)、休休閑與沿沿河風(fēng)光光帶，融融傳統(tǒng)歷歷史文化化與現(xiàn)代代文明為為一體的的街區(qū)。人民東路路目前是是

7、泰州的的一條品品牌專賣賣店，諸諸如夢特特嬌、真真維斯、百世吉吉等。人人民東路路東側(cè)中中高檔影影樓居多多。稅東街目目前兩側(cè)側(cè)的沿街街門面已已經(jīng)蓋好好，主要要經(jīng)營流流行服飾飾、大型型酒樓、茶館等等。青年路是是泰州城城市的主主干道，主要經(jīng)經(jīng)營品種種有汽車車銷售、摩托車車銷售、氣配修修理、餐餐飲、休休閑娛樂樂設(shè)施。鼓樓北路路屬于城城市主干干道，主主要經(jīng)營營酒樓、影樓、茶館等等。海陵北路路屬于城城市老街街區(qū)，目目前正在在改造中中。主要要經(jīng)營中中低檔服服飾、鞋鞋類。泰泰州大多多數(shù)商場場都位于于路的兩兩邊。是是城市老老的繁華華街道。海陵南路路始建于于十九世世紀末，全長約約米，街道兩兩旁商鋪鋪鱗次櫛櫛比，建建

8、筑風(fēng)格格華洋結(jié)結(jié)合。 它是泰泰州人的的生活中中心，購購物、飲飲食、娛娛樂、休休閑的所所在，是是泰州有有史以來來商業(yè)最最繁榮熱熱鬧的馬馬路之一一。 隨隨著步行行街內(nèi)涵涵的不斷斷充實、完善，它將向向人們展展現(xiàn)一幅幅別具特特色的濃濃郁的海海陵風(fēng)情情畫。濟川路是是政府規(guī)規(guī)劃的新新城區(qū)的的商業(yè)中中心，目目前已經(jīng)經(jīng)建造了了太陽商商業(yè)廣場場（好易易家大賣賣場），大部分分地區(qū)在在進行拆拆遷。但但是我司司認為這這條規(guī)劃劃路不符符合城市市發(fā)展規(guī)規(guī)律，要要想發(fā)展展成為泰泰州新區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心要要等5年年以后。泰州百貨貨業(yè)態(tài)的的經(jīng)營情情況泰州百貨貨業(yè)態(tài)的的經(jīng)營品品種名稱位置經(jīng)營面積積經(jīng)營品種種人流量備注文峰千家家惠青

9、年路和和暮春路路交匯每層50000共6層層約3萬萬1層日用用品、化化妝品、珠寶、鐘表、通訊、男女鞋鞋、煙酒酒2層休閑閑運動服服飾、運運動鞋、男女內(nèi)內(nèi)衣、箱箱包、皮皮帶票夾夾3層女士士服飾城城流行服服飾、女女裙女褲褲、職業(yè)業(yè)女裝4層男士士服飾城城西服西西褲、男男士精品品、襯衫衫領(lǐng)帶5層兒童童文體家家居世界界童裝、文化用用品、工工藝品、健身器器材6層家電電廣場空空調(diào)、冰冰箱、洗洗衣機、音響、小家電電50人/層一層和11.5萬萬的文文峰千家家惠超市市相通泰州第一一百貨東進西路路和海陵陵北路交交匯每層50000共4層層約2萬萬地下裝璜璜五金、電工材材料、自自行車、助力車車1層珠寶寶首飾、男女皮皮鞋、手

10、手機通訊訊、童鞋鞋、百貨貨日用、化妝、煙酒、皮箱、照相器器材2層女裝裝3層男裝裝女裝 4層層手機 童裝 日用 百貨 5層層家電40人/層泰州商場場東進西路路和海陵陵北路交交匯每層50000共5層層約2.5萬1層手機機、鐘表表、煙酒酒、化妝妝品、鞋鞋帽一層沿街街 門面面大多經(jīng)經(jīng)營中檔檔品牌服服飾2層男女女服飾、童裝（經(jīng)營慘慘淡）4人/層層停業(yè)泰山購物物廣場月城廣場場南側(cè)每層15500共4層層約600001層皮鞋鞋、流行行服飾、羽絨服服2層女裝裝、內(nèi)衣衣、床上上用品3層男裝裝4層運動動休閑、童裝30人/層錦泰購物物廣場東進西路路和海陵陵北路交交匯每層80000共3層層約24400001層珠寶寶首飾

11、、男女皮皮鞋、手手機通訊訊、化妝妝、煙酒酒、皮箱箱、照相相器材、食品2層女裝裝3層男裝裝女裝20人/層經(jīng)營情況況不好，環(huán)境和和氣氛不不好。泰州產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪的的開發(fā)歷歷史一、20003年年泰州產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪市場20033年泰州州在售的的產(chǎn)權(quán)商商鋪代表表有財富富廣場、泰山行行宮商業(yè)業(yè)步行街街、太陽陽商業(yè)廣廣場。財富廣場場位于五一一路南側(cè)側(cè)，產(chǎn)權(quán)權(quán)式商業(yè)業(yè)街，主主要經(jīng)營營服裝。銷售情情況十分分良好，半年內(nèi)內(nèi)商鋪銷銷售達到到95以上。作為泰泰州中檔檔商業(yè)街街，目前前經(jīng)營情情況十分分火爆。樓層銷售價格格（元/ m22）租賃價格格（元/月/ m2）一層外街街1400001150000801140一層內(nèi)街街60

12、0007000050880二層4000050000305502、泰山山行宮商商業(yè)步行行街位于五一一路和青青年北路路交匯處處，明清清風(fēng)格的的產(chǎn)權(quán)式式商業(yè)街街，主要要經(jīng)營種種類未做做強制要要求，各各種業(yè)態(tài)態(tài)均可。五星電電器于11月1日日開業(yè)。由于地地理位置置不好，前期產(chǎn)產(chǎn)品定位位不夠有有特點，導(dǎo)致銷銷售周期期很長，到現(xiàn)在在二樓以以上還有有鋪。樓層銷售價格格（元/ m22）租賃價格格（元/月/ m2）一層外街街128000801120一層內(nèi)街街7400060880二層430004600040550三層320003400020左右右四層260002800016左右右太陽商業(yè)業(yè)廣場位位于濟川川路和青青年

13、南路路交匯處處，于220022年建造造完成，原先定定位為服服裝城，但是銷銷售情況況和租賃賃情況都都不是很很好。整整體于220044年初開開業(yè)，但但是入駐駐商家很很少，經(jīng)經(jīng)營情況況更差。20004年44月開始始整體改改造成為為建材、家私大大賣場，于20004年年9月228日開開業(yè)。114層層租金價價格均為為30元元/月/ m22。二、20004年年泰州產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪市場20044年泰州州在售的的產(chǎn)權(quán)商商鋪有錦錦泰購物物廣場和和坡子街街商業(yè)中中心。1、錦泰泰購物廣廣場位于海陵陵路和東東進路交交匯處，20004年上上半年開開始銷售售，半年年時間112層層銷售完完畢，目目前僅有有少量的的三層商商鋪在售售

14、。整體體定位為為百貨業(yè)業(yè)。樓層銷售價格格（元/ m22）租賃價格格（元/月/ m2）一層150000210二層72000120三層4300040坡子街商商業(yè)中心心位于泰州州最老的的商業(yè)中中心，集集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于于一體的的多功能能商業(yè)中中心。目目前僅銷銷售一樓樓的店鋪鋪。銷售售價格在在150000330000元元/ mm2，均均價2110000元/ m2，目前已已經(jīng)銷售售60左右。本項目的的經(jīng)濟測測算一、項目目銷售測測算根據(jù)周邊邊市場產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪銷售價價格，本本項目制制定的銷銷售價格格如下：建筑面積積（m22）估計銷售售單價 （元/ m2）估計銷售售額（萬萬元）一層2300015

15、000034500二層230007800017944三層230004500010355四層2300028000644合計69233根據(jù)我司司的調(diào)研研結(jié)果，我司認認為本項項目的市市場銷售售價格應(yīng)應(yīng)該在770000萬元左左右，所所以55500萬萬的銷售售基本價價格是低低于市場場價格的的，整體體拿下是是十分合合理的。二、項目目租金測測算根據(jù)周邊邊市場產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪租金情情況，本本項目制制定的租租金情況況如下：建筑面積積（m22）估計租賃賃價格 （元/ m22）估計租賃賃額（萬萬元/月月）估計租賃賃額（萬萬元）一層2300011025.33303.6二層230006514.995179.4三層23000

16、409.2110.4四層23000204.655.22合計54.005648.6如果本項項目單獨獨租賃的的情況下下，我司司認為整整體租金金收益一一年將會會在60006650萬萬元之間間。第五五章 本項目目的開發(fā)發(fā)模式項目整體體開發(fā)模模式根據(jù)泰州州市場的的現(xiàn)狀，我司建建議貴公公司整體體收購此此項目，然后按按照產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪進行銷銷售，然然后自己己進駐經(jīng)經(jīng)營。關(guān)于本項項目營銷銷模式整體形象象定位：泰州中中檔百貨貨購物商商場銷售模式式：14樓產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪，分分割成110550平方方米不等等的小型型商鋪進進行銷售售。營銷手段段：南京京山西路路百貨進進駐，提提供100年包租租，每年年租金回回報8100

17、不等等。銷售價格格：一層層：1550000元/平平方米，二層778000元/平平方米，三層448000元/平平方米，四層228000元/平平方米。結(jié)論關(guān)于泰州州商業(yè)市市場1、定位位和地段段是產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪的關(guān)鍵鍵從20002年以以來泰州州就有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪在銷銷售，銷銷售情況況各不相相同。定定位準確確、地段段繁華的的項目銷銷售周期期僅為半半年，后后期經(jīng)營營情況也也十分良良好，如如五一路路的財富富廣場、錦泰購購物廣場場。定位位模糊、地段不不好的項項目銷售售周期最最多達到到2年，后期經(jīng)經(jīng)營也很很慘淡，如太陽陽商業(yè)廣廣場（好好易家）、泰山山行宮商商業(yè)步行行街等。2、中低低檔百貨貨商場占占領(lǐng)泰州州市場目前泰州州百貨商商場有文文峰千家家惠、泰泰州第一一百貨商商