某高爾夫海景公寓一期項目可行性研究報告

1、三亞鹿回回頭新佳佳高爾夫夫海景公公寓一期期項目可可行性研研究報告告目 錄第一章 總總論1項目基本本情況1編制依據(jù)據(jù)及研究究范圍4結(jié)論及建建議55 項目目建設(shè)的的背景及及必要性性77第一節(jié) 項目目建設(shè)的的背景7第二節(jié) 項目目建設(shè)的的必要性性12第三章 市場場分析14第一節(jié) 本項項目公寓寓的概念念14第二節(jié) 三亞亞度假公公寓情況況介紹14第三節(jié) 本項項目與其其他項目目相比較較的優(yōu)勢勢19 第第四節(jié) 本項項目前景景預(yù)測19第四章 項目目定位211第一節(jié) 功能能定位21第二節(jié) 市場場定位222第三節(jié) 項目目建設(shè)方方案和規(guī)規(guī)劃設(shè)計計定位255第四節(jié) 設(shè)計計定位28第五節(jié) 入市市姿態(tài)及及推廣時時機(jī)定位位2

2、9第六節(jié) 銷售售方式定定位330第七節(jié) 物業(yè)業(yè)管理定定位331第五章 建設(shè)設(shè)地點及及建設(shè)條條件32第一節(jié) 建設(shè)設(shè)地點32第第二節(jié) 建設(shè)設(shè)條件332第六章 建設(shè)設(shè)規(guī)模及及建設(shè)內(nèi)內(nèi)容338第七章 建筑筑建設(shè)方方案399第一節(jié) 項目目總體規(guī)規(guī)劃方案案39第二節(jié) 單體體建筑方方案43第三節(jié) 結(jié)構(gòu)構(gòu)方案49第八章 公用用工程550第一節(jié) 給排排水工程程50第二節(jié) 電氣氣53第三節(jié) 燃?xì)鈿庠O(shè)計558第四節(jié) 道路路、廣場場、停車車場與綠綠化58第九章 消防及及安全622第十章 環(huán)境保保護(hù)及節(jié)節(jié)能65第一節(jié) 環(huán)境境保護(hù)665第二節(jié) 節(jié)能能措施688第十一章章 項目目組織及及勞動定定員700第一節(jié) 項目目組織7

3、70第二節(jié) 勞動動定員700 第十二章章 項目目建設(shè)管管理及招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)72第一節(jié) 項目目建設(shè)管管理72第二節(jié) 招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)72 第第十三章章 項項目實施施進(jìn)度744第十四章章 投資資估算與與資金籌籌措75第一節(jié) 投資資估算75第二節(jié) 資金金籌措79第十五章章 財務(wù)分分析與評評價880總 論論項目基本本情況項目名稱稱三亞鹿回回頭新佳佳高爾夫夫海景公公寓（一一期）項項目建設(shè)單位位概況建設(shè)單位位建設(shè)單位位概況項目擬建建地點項目擬建建地點位位于海南南三亞鹿鹿回頭半半島，距距三亞市市中心區(qū)區(qū)約5公里。場場地西南南面為鹿鹿回頭嶺嶺，東南南傍小東東海，西西北面為為鹿回頭頭灣，東東面毗鄰鄰約800公頃的鹿鹿回

4、頭高高爾夫球球場（已已建成，小東海海即與高高爾夫球球場毗鄰鄰）。項目定位位項目定位位為品位位高尚、設(shè)施配配套齊全全的集居居住、旅旅游休閑閑度假為為一體的的高檔公公寓，為為國內(nèi)外外高端人人群提供供高品質(zhì)質(zhì)的居住住享受。項目主要要建設(shè)規(guī)規(guī)模及內(nèi)內(nèi)容三亞鹿回回頭新佳佳高爾夫夫海景公公寓項目目總用地地面積442.001公頃頃，項目目分二期期開發(fā)建建設(shè)。本本報告研研究的是是一期項項目。項項目用地地面積118.117公頃頃（2722.555畝），總建筑筑面積33387761.45mm2（其中中地面22981145.19 m2；地下下406616.26mm2）。項項目擬建建設(shè)：（1）77幢2228層高高層公

5、寓寓，總建建筑面積積30558699.544m2；（2）會會所，建建筑面積積40880.991m22；（3）幼幼兒園，建筑面面積32232mm2；（4）地地下汽車車庫，建建筑面積積255579 m2； （5）配配套公用用工程設(shè)設(shè)施，包包括給排排水、電電氣、空空調(diào)、道道路、廣廣場、綠綠化、圍圍墻等。項目總投投資及資資金籌措措項目建設(shè)設(shè)總投資資：12250226.440萬元元，其中中：土地地費用1177115.775萬元元，前期期工程費費用28840.10萬萬元，建建筑安裝裝工程費費用8889788.955萬元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費用用47117.334萬元元，開發(fā)發(fā)期稅費費8855.799萬元，工程建建

6、設(shè)其他他費用339777.011萬元，基本預(yù)預(yù)備費559111.466萬元本項目建建設(shè)總投投資12250226.440萬元元。向國國內(nèi)銀行行申請中中期借款款800000萬元元，銀行行中長期期借款按按年利率率7.774%計計算利息息。其余余450026.40萬萬元通過過業(yè)主自自籌及滾滾動開發(fā)發(fā)利用盈盈余資金金及預(yù)售售款解決決。主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)詳見下主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表。序號名 稱單位數(shù) 量1總用地面面積m21816685 2總建筑面面積m23387761.453地面總建建筑面積積m22981145.19計容積率率建筑面面積m22871105.71其中公寓m22810002.56會所m22

7、8711.155幼兒園m232322不計容積積率建筑筑面積（架空層層面積+機(jī)房層層面積）m2110339.4484地下總建建筑面積積m2406116.226其中地下汽車車庫m2255779其中人防區(qū)m2121335.77非人防區(qū)區(qū)m2134443.33自行車庫庫m2138227.55會所地下下層m212099.7665建筑占地地面積m2161330.2216建筑密度度%8.97容積率1.5888綠化率%659住宅總戶戶數(shù)戶2202210機(jī)動車停停車數(shù)輛778其中地下停車車數(shù)輛683地面停車車數(shù)輛9011非機(jī)動車車停車數(shù)數(shù)（地下下）輛2400012總投資萬元1250026.40其中（1）工工程費

8、用用萬元936996.330（2）工工程其他他費用萬元304444.331(3) 開發(fā)期期稅費萬元885.7913財務(wù)內(nèi)部部收益率率(稅后)%43.88814財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(稅后)萬元693550.11515投資利潤潤率%17.33016投資利稅稅率%41.88017投資回收收期（稅稅后）年3.644 編制制依據(jù)及及研究范范圍可行性研研究報告告編制依依據(jù)簽訂的關(guān)關(guān)于編制制項目可可行性研研究報告告的合同同書；民用建建筑設(shè)計計通則（GBB 500352220005）；住宅設(shè)設(shè)計規(guī)范范（GGB 550099619999）（20003年版版）；高層民民用建筑筑設(shè)計防防火規(guī)范范（GGB500045595）

9、（20005年版版）；建筑設(shè)設(shè)計防火火規(guī)范（GBB50001620006）；城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計計規(guī)范（GBB50118093）（20002年版版）；城市道道路和建建筑物無無障礙設(shè)設(shè)計規(guī)范范 (JGJJ5020001)；其他現(xiàn)行行的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范范、定額額；建設(shè)單位位提供的的相關(guān)資資料。研究范圍圍研究工作作的范圍圍包括：建設(shè)的的背景及及必要性性、市場場分析及及預(yù)測、建設(shè)地地點及建建設(shè)條件件、建設(shè)設(shè)規(guī)模及及建設(shè)內(nèi)內(nèi)容、建建筑建設(shè)設(shè)方案、公用工工程、消消防、環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)及節(jié)能能、項目目組織及及勞動定定員、項項目建設(shè)設(shè)管理及及招投標(biāo)標(biāo)、項目目實施進(jìn)進(jìn)度、投投資估算算與資金金籌措、財務(wù)分分析與評評價等

10、。 結(jié)論及及建議研究結(jié)論論三亞是中中國唯一一的熱帶帶濱海旅旅游城市市，其獨獨具魅力力的自然然環(huán)境使使其成為為國內(nèi)外外人們最最理想的的居住地地，商品品房銷售售價格不不斷走高高，房地地產(chǎn)市場場前景十十分看好好。坐落于鹿鹿回頭半半島的新新佳公寓寓依山傍傍海，毗毗鄰約880公頃頃的鹿回回頭高爾爾夫球場場，其得得天獨厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢、引導(dǎo)潮潮流的設(shè)設(shè)計理念念、高品品位居所所與旅游游度假相相結(jié)合的的多樣化化戶型設(shè)設(shè)計、優(yōu)優(yōu)良的建建筑品質(zhì)質(zhì)、高檔檔、完善善的功能能配置，在為國國內(nèi)外高高端人群群帶來高高品位居居住享受受的同時時，也將將為海南南新佳旅旅業(yè)開發(fā)發(fā)有限公公司帶來來可觀的的經(jīng)濟(jì)效效益，同同時為三三亞鹿

11、回回頭半島島增添一一道亮麗麗的景色色。研究表明明，三亞亞鹿回頭頭新佳高高爾夫海海景公寓寓環(huán)境條條件得天天獨厚，市場極極具潛力力，建設(shè)設(shè)條件十十分優(yōu)越越，項目目順應(yīng)了了三亞房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展的需要要，符合合行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢，符合合三亞市市城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃要求，項目具具有良好好經(jīng)營效效益和社社會效益益，項目目可行。財務(wù)分析析表明，項目盈盈利能力力強(qiáng)，極極具投資資價值。建議切實做好好項目前前期工作作，如工工程地質(zhì)質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、環(huán)環(huán)境影響響評價等等。應(yīng)切實做做好與外外部供水水、排水水、供電電等工程程的銜接接，以保保證項目目建設(shè)及及投入使使用期的的需要。應(yīng)切實做做好資金金籌措，落實資資金，保保證

12、項目目順利實實施。項目建設(shè)設(shè)的背景景及必要要性項目建設(shè)設(shè)的背景景一海南南省和三三亞市旅旅游業(yè)快快速發(fā)展展海南島是是中國南南海上的的一顆璀璀璨的明明珠，是是僅次于于臺灣的的第二大大島，中中國陸地地面積較較小，海海洋面積積最大的的省。土土地總面面積339920平平方公里里，森林林面積1171447000公頃，森森林覆蓋蓋率達(dá)551。海南島處處于亞洲洲太平洋洋經(jīng)濟(jì)圈圈的中部部，北隔隔瓊州海海峽與雷雷州半島島相對。中部有有五指山山、黎母母嶺山地地及臺地地，四周周有寬窄窄不等的的平原。海南島島交通方方便，有有遍布全全省的星星級酒店店等現(xiàn)代代化設(shè)施施，為人人們提供供了高檔檔次的食食、住、行、游游、購、娛旅

13、游游條件。 適宜的的氣候和和優(yōu)良的的沙灘使使這里遍遍布最理理想的海海水浴場場和避暑暑勝地。根據(jù)海南省省旅游發(fā)發(fā)展總體體規(guī)劃綱綱要，海南省省未來220年旅旅游發(fā)展展總目標(biāo)標(biāo)為，建建成世界界著名、亞洲一一流的度度假休閑閑旅游目目的地。隨著國人人的生活活水平逐逐步邁向向小康，旅游已已不再是是奢侈額額外的休休閑活動動，而是是一個人人不可或或缺的生生活內(nèi)容容，旅游游業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展最強(qiáng)勁勁的產(chǎn)業(yè)業(yè)之一。黃金周周長假期期的實施施，使旅旅游業(yè)大大為火爆爆，拉動動了第三三產(chǎn)業(yè)的的迅速發(fā)發(fā)展，成成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)新的增增長點。三亞，鐘鐘靈毓秀秀，如詩詩如畫，是現(xiàn)代代人返樸樸歸真、天人合合一的理理想旅游游度假之之

14、地！請請到天涯涯海角來來，椰風(fēng)風(fēng)海韻醉醉游人。美麗的的三亞，正以她她的熱情情的胸懷懷，每天天都迎接接上萬世世界各地地朋友來來享受健健康，體體會時尚尚，感受受美麗。特別是隨隨著近幾幾年海南南對外全全力打造造的健康康島的形形象，三三亞舉辦辦了一系系列國際際文化體體育盛事事，擴(kuò)大大三亞的的知名度度、美譽譽度和影影響力，使三亞亞成為世世人矚目目的焦點點，使得得三亞作作為全國國唯一、世界著著名的熱熱帶旅游游度假目目的地越越來越受受到國內(nèi)內(nèi)及國際際的關(guān)注注，致使使三亞人人氣不斷斷上升。近年來，三亞旅旅游業(yè)的的得到前前所未有有的發(fā)展展。三亞亞優(yōu)越的的自然環(huán)環(huán)境不僅僅吸引眾眾多游客客來旅游游，而且且還吸引引了

15、眾多多投資者者來三亞亞投資興興業(yè)，全全國和來來自世界界各地的的旅游者者來三亞亞打高爾爾夫、賞賞島嶼、泡溫泉泉、潛水水、療養(yǎng)養(yǎng)等。特特別是春春節(jié)、五五一、十十一黃金金周期間間，三亞亞的旅游游業(yè)的發(fā)發(fā)展更是是盛況空空前。巨巨大的客客源市場場，為旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的崛起起夯實了了基礎(chǔ)。全省各項項旅游業(yè)業(yè)接待國國內(nèi)外游游客由119977年的8556萬人人次上升升至20006年年的16605.02萬萬人次，平均增增長速度度達(dá)到115%。20006年全全省旅游游旅游飯飯店客房房開房率率52.49%，旅游游收入1141.43億億元，其其中境外外旅游收收入177.866億元，境內(nèi)旅旅游收入入1233.577億元；旅

16、游飯飯店接待待人數(shù)112855.5萬萬人次。20066年，三三亞市列列入統(tǒng)計計的旅游游賓館1160家家，比上上年增加加11家。其中，五星級級賓館77家，四四星級賓賓館188家，三三星級賓賓館255家，二二星級賓賓館222家，一一星級賓賓館6家，其其他待評評賓館882家。擁有客客房2440322間，比比上年增增加20032間間，增長長9.22%；擁擁有床位位441146張張，比上上年增加加46776張，增長111.88%。旅旅游飯店店客房開開房率553.11%。全全市接待待旅游過過夜人數(shù)數(shù)4544.9萬萬人次，比上年年增長111.99% 。其中，接待海海外旅游游者388.888萬人次次，比上上年

17、增長長83.4%；接待國國內(nèi)旅游游者4116.002萬人人次，比比上年增增長 88.0%。全年年旅游收收入655.4億億元，比比上年增增長277.5% 。其其中境外外旅游收收入1770666.211萬美元元，比上上年增長長1299.1%。20077年1111月，全市接接待旅游游過夜人人數(shù)4777.886萬人人次，比比上年同同期增長長19.5%，旅游收收入711.266億元，增長222.77%，實實現(xiàn)財丁丁兩旺。海外旅旅游者增增速高于于國內(nèi)旅旅游者增增速。11111月，國國內(nèi)旅游游者4331.668萬人人次，增增長177.8%；海外外旅游者者46.18萬萬人次，增長338.33%，比比國內(nèi)旅旅游

18、者增增幅高出出20.5個百百分點。旅游飯飯店客房房開房率率59.7%，比上年年提高66.6個個百分點點。二三亞亞市旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)具有廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間作為我國國唯一、世界著著名的熱熱帶濱海海城市，三亞以以其獨特特的旅游游資源、舒適的的生活環(huán)環(huán)境和優(yōu)優(yōu)越的自自然環(huán)境境，三亞亞旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展穩(wěn)步向向前，推推動了三三亞旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展，正日日益成為為廣大房房產(chǎn)投資資者追捧捧的對象象。20077年1111月，全社會會固定資資產(chǎn)投資資93.30億億元，增增長599.5%。固定定資產(chǎn)投投資主要要特點有有：（11）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資保保持快速速增長。1111月，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資411.622億元

19、，比去年年同期增增長600.4%，其中中住宅投投資411.255億元，增長773.33%，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資總量量的999.1%。房屋屋施工面面積2999萬平平方米，增長557.55%；商商品房銷銷售面積積89.91萬萬平方米米，增長長47.4%。（2）第三三產(chǎn)業(yè)投投資增幅幅高速增增長。11111月，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)城鎮(zhèn)投投資488.288億元，比去年年同期增增長677.2%，比全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅高77.7個個百分點點。（33）投資資資金來來源充足足，利用用外資明明顯增多多。111月月，全社社會固定定資產(chǎn)投投資到位位資金1129.82億億元，比比去年同同期增長長85.3%，比同期期

20、全社會會固定資資產(chǎn)投資資增幅高高25.8個百百分點。其中，自籌資資金855.599億元，增長11.1倍倍；國內(nèi)內(nèi)貸款114.112億元元，增長長1.663倍；利用外外資1.94億億元，增增長近220倍。許多事業(yè)業(yè)有成、崇尚健健康、注注重生活活品質(zhì)的的人士紛紛紛在三三亞投資資置業(yè)，度假、過冬成成為外地地人置業(yè)業(yè)三亞的的主要目目的，并并把三亞亞作為其其“第二居居所”、“第三居居所”地。旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為對三亞亞影響力力最大、拉動力力最強(qiáng)、貢獻(xiàn)率率最高的的優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。自自20002年以以來，三三亞房地地產(chǎn)慢慢慢脫離海海南房地地產(chǎn)泡沫沫經(jīng)濟(jì)的的陰影，開始復(fù)復(fù)蘇，并并朝著良良性的方方向發(fā)展展，三亞亞的

21、旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)了了一輪又又一輪的的升溫。發(fā)展至至今已五五年有余余，在一一批有實實力、有有品牌的的旅游房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不斷打打造下，現(xiàn)形成成了亞龍龍灣、三三亞灣、大東海海三大旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)投資、度假區(qū)區(qū)。三亞亞海棠灣灣開發(fā)正正緊鑼密密鼓地進(jìn)進(jìn)行，引引得各大大財團(tuán)紛紛紛來到到三亞，準(zhǔn)備進(jìn)進(jìn)行旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)投資，其中包包括長江江實業(yè)、霍英東東集團(tuán)。三亞旅旅游房地地產(chǎn)的業(yè)業(yè)主現(xiàn)已已遍布世世界各國國，三亞亞旅游房房地產(chǎn)不不斷向前前發(fā)展并并走向國國際化。建筑風(fēng)風(fēng)格已形形成了美美國的夏夏威夷、澳大利利亞的黃黃金海岸岸、印度度尼西亞亞的巴厘厘島、墨墨西哥的的坎昆、泰國的的芭提雅雅等建筑筑風(fēng)格。同時三三亞

22、借鑒鑒國外旅旅游度假假勝地房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，吸取其其先進(jìn)的的開發(fā)理理念，充充分挖掘掘本土文文化特色色，利用用三亞優(yōu)優(yōu)越的生生態(tài)環(huán)境境和人居居環(huán)境，依托豐豐富的獨獨特的旅旅游度假假資源優(yōu)優(yōu)勢，突突出休閑閑度假和和健康長長壽適于于居住的的主題，努力把把三亞建建成國際際知名的的休閑度度假勝地地和國內(nèi)內(nèi)外富裕裕階層的的第二居居住地，初步開開創(chuàng)了自自己的建建筑特色色。三本項項目的建建設(shè)順應(yīng)應(yīng)了海南南省和三三亞旅游游業(yè)的發(fā)發(fā)展，順順應(yīng)了人人們對旅旅游房地地產(chǎn)發(fā)展展的需求求三亞市旅旅游業(yè)的的飛速發(fā)發(fā)展使得得各類投投資者，度假、休閑和和第二居居住地置置業(yè)者看看好三亞亞市旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)，而隨隨著旅游游房

23、地產(chǎn)產(chǎn)購買者者的涌入入進(jìn)一步步帶動了了三亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)和旅旅游業(yè)的的發(fā)展，形成了了旅游業(yè)業(yè)和旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的雙雙向良性性互動。當(dāng)房地地產(chǎn)市場場整體出出現(xiàn)波動動時，更更容易體體現(xiàn)出旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)投資的的抗風(fēng)險險性。旅游房產(chǎn)產(chǎn)是旅游游與商業(yè)業(yè)、度假假休閑、房產(chǎn)的的交叉與與結(jié)合，開辟了了房產(chǎn)一一個新的的領(lǐng)域。海南省省和三亞亞市擁有有明媚的的陽光、風(fēng)景如如畫的海海濱和氣氣候宜人人的暖冬冬，這些些得天獨獨厚的生生態(tài)景觀觀，為旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供了了沃土，依附資資源優(yōu)勢勢，海南南省和三三亞市成成了旅游游房產(chǎn)的的領(lǐng)先者者。三亞亞也因為為良好的的氣候和和優(yōu)美的的自然環(huán)環(huán)境使得得內(nèi)地人人們對到到三亞過過冬、度度假

24、充滿滿熱情，客觀上上拉動了了龐大的的市場需需求，造造成了三三亞近幾幾年推出出的房產(chǎn)產(chǎn)特別是是海景房房大多數(shù)數(shù)被島外外人士所所購買。三亞房房地產(chǎn)特特別是海海景房產(chǎn)產(chǎn)具有較較大的市市場需求求。據(jù)一項調(diào)調(diào)查統(tǒng)計計表明，海南旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)在全國國的市場場份額已已占到440%，海南依依托其優(yōu)優(yōu)越的人人居環(huán)境境，已成成為中國國旅游地地產(chǎn)的知知名品牌牌。在第第一屆中中國旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)會，在在人們最最喜歡的的旅游地地產(chǎn)發(fā)展展的城市市調(diào)查問問卷中，排前三三名里海海南有兩兩個城市市被首選選，第一一是三亞亞，第二二是北京京，?？诳谑堑谌?。可可見海南南旅游地地產(chǎn)在內(nèi)內(nèi)地人心心中的地地位。目前，從從三亞到到?？诘牡臇|

25、部沿沿海，具具有良好好海岸線線、沙灘灘和美麗麗自然景景觀的土土地即將將被各大大旅游投投資和房房地產(chǎn)開開發(fā)商瓜瓜分殆盡盡，土地地的稀缺缺性和不不可替代代性充分分地顯現(xiàn)現(xiàn)出來。海南新佳佳旅業(yè)開開發(fā)有限限公司擬擬在三亞亞市鹿回回頭半島島進(jìn)行旅旅游項目目投資及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。公司擁擁有三亞亞市鹿回回頭半島島21778畝土土地使用用權(quán)。鹿鹿回頭項項目分為為三期：第一期期為鹿回回頭高爾爾夫球場場，目前前已建成成投入營營業(yè)；第第二期為為三亞錦錦江高爾爾夫酒店店及30萬平方方米的酒酒店公寓寓；第三三期為海海南明申申三亞FFAIRRMONNT大酒酒店項目目及約440萬平平方米的的酒店公公寓。本項目為為三亞鹿鹿回

26、頭新新佳公寓寓（一期期）項目目，本項項目所在在地位于于三亞市市鹿回頭頭半島，西北臨臨鹿回頭頭灣，東東南臨小小東海，西南靠靠鹿回頭頭嶺，東東北眺南南邊海嶺嶺，距三三亞市中中心約55公里。擬擬建地依依山傍海海，具有有得天獨獨厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢。項目目定位為為品位高高尚、設(shè)設(shè)施配套套齊全的的集居住住、旅游游休閑度度假為一一體的高高檔公寓寓，為國國內(nèi)外高高端人群群提供高高品位的的居住享享受。項目建設(shè)設(shè)的必要要性目前我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已形形成為一一個開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理、服務(wù)務(wù)等多種種經(jīng)濟(jì)活活動的高高附加值值的綜合合性產(chǎn)業(yè)業(yè)。房地地產(chǎn)業(yè)是是商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要組成成部分，是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的先導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在在國民

27、經(jīng)經(jīng)濟(jì)中處處于支柱柱產(chǎn)業(yè)的的地位，是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的“寒暑表表”。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有較較大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)度，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展可以帶帶動和促促進(jìn)建筑筑業(yè)、建建材業(yè)、金融保保險業(yè)等等行業(yè)的的發(fā)展，建筑業(yè)業(yè)和建材材業(yè)的發(fā)發(fā)展又涉涉及到機(jī)機(jī)械、鋼鋼鐵、石石油等幾幾十個工工業(yè)部門門的發(fā)展展。根據(jù)據(jù)有關(guān)部部門統(tǒng)計計，房屋屋建筑成成本中，70%的是原原材料的的消耗，而這些些原材料料則需要要眾多行行業(yè)來提提供。海南省、三亞市市的房地地產(chǎn)業(yè)在在經(jīng)歷了了上世紀(jì)紀(jì)九十年年代的經(jīng)經(jīng)濟(jì)泡沫沫后，經(jīng)經(jīng)過十幾幾年的休休養(yǎng)生息息，充實實、調(diào)整整多種政政策手段段，近些些年出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)復(fù)蘇的的跡象，總體勢勢頭趨于于看好。特別是是

28、一些市市場定位位明確、經(jīng)營理理念新穎穎、地塊塊優(yōu)勢明明顯、品品牌內(nèi)涵涵豐富的的高水平平、高內(nèi)內(nèi)質(zhì)的房房地產(chǎn)，仍存在在較大的的發(fā)展空空間，市市場前景景仍然樂樂觀。隨隨著海南南房地產(chǎn)產(chǎn)和旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的逐逐步回升升與發(fā)展展，新的的投資理理念和營營銷方式式悄然興興起，一一種“買生活活方式”的時代代已開始始步入海海南房地地產(chǎn)業(yè)，由買方方市場引引發(fā)的這這場需求求與供給給變化正正在改變變著海南南省和三三亞市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資資理念和和發(fā)展趨趨勢。根據(jù)三亞亞市城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，三三亞市在在未來要要建成國國際影響響的濱海海旅游度度假城市市。本項目的的建設(shè)順順應(yīng)了當(dāng)當(dāng)前海南南省和三三亞市房房地產(chǎn)的的發(fā)展趨趨勢

29、，一一方面盡盡可能的的提供給給市場高高品質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市市場的需需求，另另一方面面也會產(chǎn)產(chǎn)生較大大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會效效益。本本項目的的建設(shè)是是必要的的。市場分析析第一節(jié) 本項項目公寓寓的概念念本公寓是是集居住住、旅游游休閑度度假為一一體的高高檔公寓寓，是一一種旅游游業(yè)和房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)有效結(jié)結(jié)合的旅旅游房地地產(chǎn)品種種。通常常該類房房產(chǎn)并不不是業(yè)主主日常居居住的第第一住所所，而是是在特定定的時間間和特定定的需要要下才用用于自住住，比如如冬天養(yǎng)養(yǎng)生、節(jié)節(jié)假日度度假、養(yǎng)養(yǎng)老居住住等，但但平時閑閑置時，可以通通過酒店店物業(yè)管管理公司司進(jìn)行日日常的管管理、維維護(hù)和代代為出租租，甚至至托管經(jīng)經(jīng)營

30、。第二節(jié) 三亞亞度假公公寓情況況介紹三亞獨特特的自然然條件和和日趨成成熟的城城市環(huán)境境日益吸吸引人們們的關(guān)注注。這里里四季如如夏，鮮鮮花盛開開，素有有“東方夏夏威夷”之稱。三亞市市圍繞建建設(shè)“國際性性熱帶濱濱海風(fēng)景景旅游城城市”的目標(biāo)標(biāo)，以“旅游度度假、生生態(tài)示范范”為個性性特色，大力營營造城在在綠中、城在花花中、城城在水中中的大生生態(tài)環(huán)境境。環(huán)境境的不斷斷改善，城市品品位的顯顯著提升升進(jìn)一步步增強(qiáng)了了三亞的的城市吸吸引力，給度假假旅游房房地產(chǎn)的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了良良好的商商機(jī)，地地產(chǎn)投資資成為三三亞新熱熱點，具具有旅游游、休閑閑度假概概念的旅旅游房地地產(chǎn)受到到越來越越多投資資置業(yè)者者的青睞睞。自

31、20002年以以來，三三亞在以以亞龍灣灣、三亞亞灣、大大東海三三大旅游游房產(chǎn)投投資度假假區(qū)開發(fā)發(fā)了多個個具有典典型意義義的度假假公寓，并普遍遍取得較較為成功功的銷售售業(yè)績。通過近期期對三亞亞市旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)市場情情況調(diào)查查，三亞亞市旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)市場具具有如下下特點：投資置業(yè)業(yè)者多為為島外客客戶購房者百百分之八八十以上上來自島島外，江江浙、上上海和北北京約占占百分之之五十。另外韓韓國、日日本、美美國、德德國和俄俄羅斯等等國家購購房約33%。本本地市民民購買力力低。三亞市商商品住房房的銷售售對象主主要是島島外市場場，20007年年1112月銷銷售總套套數(shù)99951套套，面積積88.58萬萬m2，

32、島外外銷售887399套，面面積755.977萬m2，島外外市場占占總銷售售套數(shù)的的87.82%，占總總銷售面面積的885.776%。12月銷銷售總套套數(shù)3338套，面積22.866萬m2，島島外銷售售2944套，面面積2.53萬萬m2，島外外市場占占總銷售售套數(shù)的的86.98 %，占占總銷售售面積的的88.46 %。不同套型型新建商商品住房房成交情情況。小戶型和和大戶型型銷售的的套數(shù)和和面積各各占半壁壁江山，20007年1112月90mm2以下的的商品住住房銷售售59667 套套，面積積39.23萬萬m2，占總總銷售套套數(shù)的559.996 %，占總總銷售面面積的444.229 %。12月銷銷

33、售900m2以下的的商品住住房 2216 套，面面積1.36萬萬m2，占占總銷售售套數(shù)的的63.91 %，占占總銷售售面積的的47.55 %。新建商品品住房供供給與銷銷售情況況20077年，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)可售售面積1103.80萬萬m2，其中中上年結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)可售售面積444.998萬m2。1112月批批準(zhǔn)預(yù)售售商品住住房922.088萬m2，與上上年同期期相比增增長111.699 %；實際登登記銷售售面積888.558萬m2，與上上年同期期相比增增長344.711%（1112月產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店銷售售9.663萬m2，與與上年同同期相比比增長1148 %；一一線海景景公寓、別墅銷銷售面積積14.15萬萬m2，

34、與與上年同同期相比比增長2283 %）。12月商商品住房房銷售面面積2.86萬萬m2，與與上月相相比減少少47%，占上上年全年年銷售總總量的44 %。新建商品品房平均均售價情情況20077年1112月，普通商商品住房房平均售售價54566元/m2，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店平均售售價1221855元/m2，一線線海景公公寓、別別墅平均均售價1130116元/m2，商業(yè)業(yè)用房平平均售價價85440元/m2。綜上所述述，三亞亞市房地地產(chǎn)市場場運行平平穩(wěn)，結(jié)結(jié)構(gòu)合理理，供求求平衡，價格升升幅較大大。三亞市區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有可銷售售商品房房不多，市場狀狀況是供供不應(yīng)求求，如“山水國國際”一期、“芙蓉花花園”一期、“鳳航

35、大大廈”、“三永鳳鳳凰城”二期等等。市區(qū)區(qū)內(nèi)正在在施工或或即將開開工的項項目人氣氣很旺，雖然沒沒有開始始預(yù)售，但購房房者登記記排號非非常踴躍躍，卓達(dá)達(dá)“東方巴巴哈馬”“林蔭蔭河畔”、“芙蓉花花園”二期、“和興家家園”E1棟等等，登記記報名的的人數(shù)已已超出供供應(yīng)量。由于市市區(qū)內(nèi)可可賣的商商品房少少，一些些個人建建的房子子，舊的的樓房改改造成小小戶型都都對外地地人進(jìn)行行了銷售售。三亞的商商品房主主要分為為三亞灣灣度假區(qū)區(qū)、大東東海旅游游區(qū)、東東西河兩兩岸、市市區(qū)內(nèi)商商品房和和亞龍灣灣度假區(qū)區(qū)。亞龍龍灣度假假區(qū)的房房地產(chǎn)近近年來快快速發(fā)展展和不斷斷升溫，依托其其國家旅旅游度假假區(qū)的品品牌，得得天獨厚

36、厚的資源源和特殊殊的購房房客戶，形成了了具有鮮鮮明特色色的地產(chǎn)產(chǎn)板塊?！疤煊蚨凇?、“亞龍灣灣五號”、“申亞翡翡翠谷”、“華宇產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店”已成功功開發(fā)銷銷售。 “愛琴海海岸”、“申亞翡翡翠谷”、“公主郡郡”以高尚尚的品質(zhì)質(zhì)、特色色的設(shè)計計、人性性化的功功能，吸吸引了眾眾多客戶戶，很受受市場歡歡迎?！扒迤綐窐贰?、“藍(lán)色海海岸”、“時代海海岸”等樓盤盤銷售較較旺。業(yè)者的購購房目的的就購買旅旅游房地地產(chǎn)的目目的而言言，以投投資增值值為目的的占355%，以以養(yǎng)老為為目的占占30%，以度度假休閑閑為目的的占255%，單單純以自自住為目目的占110%。三亞房地地產(chǎn)市場場調(diào)查明明細(xì)表通過對本本項目區(qū)區(qū)域

37、類似似項目進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查，將調(diào)調(diào)查結(jié)果果列表如如下：序號樓盤名稱稱地理位置置價格區(qū)間間建筑面積積總戶數(shù)銷售情況況1金陵海景景花園大東海一一線海景景140000元以上689007.336m22414戶戶90%以以上2山海天大東海一一線海景景170000元以上4.8萬萬m2324戶戶80%3時代海岸岸三亞市區(qū)區(qū)均價90000元元52萬mm280%4匯豐國際際鳳凰路（市區(qū)）45000元以上上751445m2290%5清平樂三亞市郊郊均價45500元元15萬mm215000戶80%6藍(lán)色海岸岸（蘭海海花園三三期）三亞灣80000元起價價17萬mm290%7圣芭芭拉拉三亞灣80000-2220000元21

38、6773m22224戶戶80%8美麗新海海岸三亞灣均價90000元元2385500mm2未發(fā)售9半山半島島鹿回頭半半島150000以上上484111 mm2（一一期）售完10鳳凰水城城市區(qū)500002000000元130萬萬m2一期80%本項目項項目定位位為品位位高尚、設(shè)施配配套齊全全的集居居住、旅旅游休閑閑度假為為一體的的高檔公公寓，為為國內(nèi)外外高端人人群提供供高品位位的居住住享受。本項目目具有得得天獨厚厚的自然然資源優(yōu)優(yōu)勢，項項目定價價策略采采用差別別化戰(zhàn)略略，為市市場提供供與眾不不同的產(chǎn)產(chǎn)品或服服務(wù)，以以滿足客客戶的特特殊需求求。項目目不論在在建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、施工工、銷售售和交付付使用

39、后后的物業(yè)業(yè)管理方方面均應(yīng)應(yīng)創(chuàng)造出出自己的的特色。通過對三三亞市已已經(jīng)推出出的可比比房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的分析可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)以下幾幾個特征征：1三亞亞市兼具具海景和和山景的的地產(chǎn)資資源越來來越少，一線海海景房可可供銷售售量也越越來越少少，本具具有其他他類似房房地產(chǎn)沒沒有的優(yōu)優(yōu)勢。2商品品房銷售售價格自自20005年以以來呈現(xiàn)現(xiàn)攀升現(xiàn)現(xiàn)象仍在在持續(xù)，旅游房房地產(chǎn)價價格具有有上漲的的空間。3越來來越多的的項目提提供精裝裝修的商商品房，表明精精裝修商商品房已已經(jīng)得到到市場的的認(rèn)可，這是三三亞房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展趨勢勢，建議議該項目目應(yīng)考慮慮這一趨趨勢。4從戶戶型面積積統(tǒng)計可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在戶戶型設(shè)計計上，各各項目

40、越越來越趨趨于認(rèn)同同面積在在80至1400平方米米之間的的中小戶戶型，這這迎合了了三亞房房地產(chǎn)購購買人群群的需求求，也是是該項目目要力推推的主力力戶型。5投資資置業(yè)客客戶中，絕大多多數(shù)為島島外客戶戶，這其其中客戶戶群體最最為集中中的是上上海以及及周邊的的浙江和和江蘇省省份，其其次為北北京及東東北三省省，再次次為西南南的成都都、重慶慶等。6購買買客戶中中，多以以購房投投資、滿滿足休閑閑度假及及養(yǎng)老為為主要目目的。第三節(jié) 本項項目與其其他項目目相比較較的優(yōu)勢勢本項目與與其他項項目相比比較具有有如下優(yōu)優(yōu)勢：1地理理位置優(yōu)優(yōu)越，項項目擬建建地點位位于海南南三亞鹿鹿回頭半半島，距距三亞市市中心約約5公里

41、。項目擬擬建地西西北臨鹿鹿回頭灣灣，東南南臨小東東海，西西南靠鹿鹿回頭嶺嶺，東北北眺南邊邊海嶺。2大盤盤項目，建筑密密度較低低，容積積率較小小，園林林綠化大大，緊鄰鄰高爾夫夫球場，生態(tài)環(huán)環(huán)境好。3建筑筑設(shè)計科科學(xué)合理理，具有有良好的的觀山看看海條件件，使住住房戶戶戶前后自自然通透透，景觀觀效果佳佳。4五星星級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的裝修修、配套套和服務(wù)務(wù)。5管理理經(jīng)營方方式多樣樣靈活，分自住住型、半半自住型型、委托托經(jīng)營管管理兼短短期自住住度假型型，適合合人們的的不同需需求。第四節(jié) 本項項目前景景預(yù)測本著尊重重市場、依據(jù)科科學(xué)的原原則。在在以下部部分的財財務(wù)評價價中，運運用的經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，如價價格，是是參考目

42、目前該項項目附近近區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價價格，并并結(jié)合本本項目實實際情況況確定的的，屬于于較為保保守的預(yù)預(yù)測價格格；成本本，是按按較高可可發(fā)生的的成本估估算，因因此，從從理論上上來講，本項目目的實際際收益率率將會高高于本項項目以下下預(yù)測的的理論收收益率。三亞作作為著名名的旅游游度假目目的地，越來越越受到人人們的關(guān)關(guān)注，而而位于三三亞鹿回回頭半島島的新佳佳公寓（一期）項目將將為三亞亞旅游房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增添新新的亮色色。而隨隨著三亞亞整個經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和旅游游環(huán)境的的逐步改改善、發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)價價格依然然會有穩(wěn)穩(wěn)步上漲漲的趨勢勢。可以以預(yù)期，本項目目具有較較好的市市場前景景和較大大的盈利利空間。項目

43、定位位第一節(jié) 功能能定位三亞是中中國唯一一的熱帶帶濱海旅旅游城市市，其獨獨具魅力力的自然然環(huán)境使使其成為為國內(nèi)外外人們最最理想的的居住地地，商品品房銷售售價格不不斷走高高，房地地產(chǎn)市場場前景十十分看好好。三亞鹿回回頭新佳佳公寓坐坐落于鹿鹿回頭半半島的新新佳公寓寓依山傍傍海，其其得天獨獨厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢；引導(dǎo)導(dǎo)潮流的的設(shè)計理理念；高高品位居居所與旅旅游度假假相結(jié)合合的多樣樣化戶型型設(shè)計；優(yōu)良的的建筑品品質(zhì)；高高檔、完完善的功功能配置置。項目目定位為為品位高高尚、設(shè)設(shè)施配套套齊全的的集居住住、旅游游休閑度度假為一一體的高高檔公寓寓，為國國內(nèi)外高高端人群群提供高高品位的的居住享享受。結(jié)合該項項目所處

44、處的區(qū)域域及所吸吸納的以以房產(chǎn)投投資、商商務(wù)休閑閑度假、家庭度度假和養(yǎng)養(yǎng)老度假假為主要要目的的的目標(biāo)客客戶的需需求，項項目的功功能應(yīng)該該體現(xiàn)休休閑度假假功能，具有度度假酒店店的管理理、服務(wù)務(wù)特征。結(jié)合三三亞這幾幾年旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)已有的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗和存存在的教教訓(xùn)，建建議將該該項目功功能定位位為酒店店式的物物業(yè)管理理公寓。依據(jù)如如下：1更迎迎合市場場對度假假房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求特征，滿足異異地置業(yè)業(yè)者對房房屋存在在形態(tài)和和管理形形態(tài)的需需要。2能產(chǎn)產(chǎn)生附加加收益。由于酒酒店管理理公司所所提供的的管理和和服務(wù)，很大程程度上提提升了房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的附附加值，因此，從由普普通房地地產(chǎn)到酒酒店式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的投投

45、入成本本與產(chǎn)生生的收益益來看，預(yù)計將將會產(chǎn)生生一定的的附加收收益。3對酒酒店式管管理模式式已經(jīng)有有著完善善而成熟熟的經(jīng)驗驗，基本本可以規(guī)規(guī)避經(jīng)營營管理上上存在的的市場風(fēng)風(fēng)險、合合約風(fēng)險險。4酒店店式管理理有益于于延續(xù)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品和企企業(yè)的品品牌效應(yīng)應(yīng)，為企企業(yè)持續(xù)續(xù)開拓三三亞房地地產(chǎn)市場場樹立良良好的社社會形象象。第二節(jié) 市場場定位市場定位位實際上上就是選選擇買家家，確定定項目的的目標(biāo)購購買者和和目標(biāo)使使用者是是哪一類類人。家庭市場場細(xì)分根據(jù)這幾幾年三亞亞市濱海海房地產(chǎn)產(chǎn)購買市市場的情情況分析析，并結(jié)結(jié)合該類類項目的的功能定定位，該該項目主主要目標(biāo)標(biāo)家庭客客戶群應(yīng)應(yīng)包括下下列3個部分分：1經(jīng)

46、濟(jì)濟(jì)富裕的的年輕階階層年輕夫妻妻，無子子女或單單身人士士。2注重重生活質(zhì)質(zhì)素的成成熟家庭庭處于事業(yè)業(yè)顛峰時時期的中中青年夫夫妻，子子女已基基本畢業(yè)業(yè)或獨立立工作 。3財力力雄厚的的中老年年人中老年夫夫妻，子子女已建建立了家家庭，并并有了事事業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)。區(qū)域市場場細(xì)分以上海為為核心的的長三角角地區(qū)主觀影響響因素：長三角角地區(qū)人人士的務(wù)務(wù)實特征征令其對對投資風(fēng)風(fēng)險的承承受能力力相對于于北方地地區(qū)人群群弱，通通常不作作風(fēng)險較較高的無無把握的的投資選選擇。但但由于該該地區(qū)客客戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)較富足足，且當(dāng)當(dāng)?shù)胤績r價處于國國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域域的現(xiàn)實實購買能能力最強(qiáng)強(qiáng)。因而在宣宣傳推廣廣中，側(cè)側(cè)重于不不動

47、產(chǎn)投投資、稀稀缺資源源投資會會比強(qiáng)調(diào)調(diào)酒店經(jīng)經(jīng)營收益益更有吸吸引力；同時，發(fā)展商商的實力力和信譽譽也是他他們最關(guān)關(guān)注的部部分?？陀^影響響因素：長三角角地區(qū)房房價的持持續(xù)攀高高，客觀觀上為三三亞房地地產(chǎn)對該該地區(qū)人人群的吸吸引力起起到推動動作用。三亞房房地產(chǎn)處處于恢復(fù)復(fù)發(fā)展期期，也能能吸引著著該地區(qū)區(qū)人群進(jìn)進(jìn)入炒作作以期待待增值。同時，也也因地域域交通的的近便和和消費的的節(jié)省，使三亞亞成為他他們樂于于選擇的的度假、投資地地點。以北京為為核心的的三北地地區(qū)主觀影響響因素：與南方方地區(qū)人人群的冷冷靜和精精于算計計相比，北方人人明顯更更充滿豪豪氣與沖沖動，往往往會憑憑一時的的沖動而而決定一一項投資資或

48、一項項消費。因此，北北方地區(qū)區(qū)人群的的消費陣陣線更容容易攻破破,更容易易受到激激發(fā)他們們內(nèi)心欲欲望的產(chǎn)產(chǎn)品的誘誘導(dǎo)并產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的購買買欲望和和購買行行為的。一項產(chǎn)產(chǎn)品，只只要能強(qiáng)強(qiáng)烈地刺刺激他們們的感官官，便會會不經(jīng)推推敲琢磨磨就可贏贏得他們們的青睞睞?？陀^影響響因素：以北京京為核心心的北方方地區(qū)與與三亞地地區(qū)氣候候上的差差異較大大，令海海濱度假假對之所所產(chǎn)生的的吸引力力大于以以上海為為主的長長三角地地區(qū)。而且，隨隨著北京京地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代化進(jìn)進(jìn)程的不不斷加快快，北京京地區(qū)集集聚著相相當(dāng)一部部分富裕裕階層，就整個個市場容容量來說說，北京京地區(qū)并并不遜色色于上海海地區(qū)。在北京京地區(qū)高高檔住宅宅商品價

49、價格居高高不下的的情況下下，到三三亞購旅旅游度假假物業(yè)，一方面面可以滿滿足休閑閑度假、家庭度度假和養(yǎng)養(yǎng)老度假假的需要要，另一一方面在在三亞房房價和北北京還有有一定差差距的情情況下會會顯得較較為輕松松。韓國、日日本、美美國、德德國和俄俄羅斯等等國家為為主的海海外市場隨著一系系列國際際和國內(nèi)內(nèi)的重大大活動和和賽事在在海南和和三亞舉舉辦，海海南島和和三亞市市的知名名度不斷斷提升，同時由由于三亞亞獨特的的自然環(huán)環(huán)境和氣氣候條件件和對三三亞成為為國際性性濱海城城市的預(yù)預(yù)期，三三亞受到到越來越越少海外外投資置置業(yè)者的的青睞。因此 ，綜上分分析，本本項目的的目標(biāo)客客戶應(yīng)確確定為：區(qū)域市場場應(yīng)為長長三角地地區(qū)

50、、“三北”地區(qū)和和海外投投資置業(yè)業(yè)。家庭市場場應(yīng)以養(yǎng)養(yǎng)老度假假為目的的的富有有的中老老年人和和注重生生活質(zhì)量量的成熟熟家庭具體細(xì)分分，該項項目的細(xì)細(xì)分市場場應(yīng)是：第一類市市場：以以度假休休閑為主主要目的的的島外外中產(chǎn)階階層（在在工作地地?fù)碛幸灰恢羶商滋鬃≌?，并有富富裕資金金）享受受型市場場第二類市市場：以以養(yǎng)老為為主要目目的的島島外退休休老人（子女出出資）養(yǎng)養(yǎng)老型市市場第三類市市場：以以稀缺資資源投資資增值為為主要目目的的投投資型市市場第四類市市場：內(nèi)內(nèi)部接待待和員工工度假為為目的的的島外商商務(wù)型市市場第三節(jié) 設(shè)計計定位綜合三亞亞市最新新房地產(chǎn)產(chǎn)市場行行情和同同類可比比項目的的售價策策略，以以

51、及本項項目的預(yù)預(yù)測盈利利狀況，公寓整整體定價價策略如如下：第一階段段。本階階段為市市場導(dǎo)入入期，為為了盡快快使市場場接受本本項目，在銷售售價格上上采取低低開策略略，以迅迅速搶占占市場份份額。銷銷售平均均實收價價格為：180000元元/m2；第二階段段，本階階段為市市場上升升期，由由于前階階段的市市場成功功開拓，使得本本項目逐逐漸形成成一定的的認(rèn)知度度，并取取得良好好的市場場形象和和銷售業(yè)業(yè)績，因因此價格格主體應(yīng)應(yīng)呈現(xiàn)上上升趨勢勢。銷售售平均實實收價格格約為：200000元元/m2；第三階段段，本階階段為市市場成熟熟期，由由于前兩兩個階段段的順利利進(jìn)行，使得本本項目呈呈現(xiàn)旺銷銷趨勢，價格走走高自

52、是是情理之之中。銷銷售平均均實收價價格約為為：2220000元/m2。各個階段段價格策策略組合合，最終終要實現(xiàn)現(xiàn)200000元元/m2以上的的平均銷銷售價格格。備注：考慮銷售售折讓因因素，在在制訂實實際銷售售門市價價時要略略高于以以上實收收價格。考慮海景景視野、山景和和相對于于高爾夫夫球場的的差異，該項目目價格策策略建議議采用兩兩極化的的政策，以利于于最大限限度地吸吸納客戶戶。選擇景觀觀及樓層層相對較較差的套套房，制制訂有競競爭力的的起價，并根據(jù)據(jù)質(zhì)素調(diào)調(diào)整不同同套房的的價格，令景觀觀較好部部分的套套房承擔(dān)擔(dān)更多的的成本，從而使使售價水水平更能能被大部部分的客客戶所接接受，以以快速回回收資金金

53、。第四節(jié) 入入市姿態(tài)態(tài)及推廣廣時機(jī)定定位三亞房地地產(chǎn)項目目銷售有有別于內(nèi)內(nèi)地其他他城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售特特點，最最主要的的體現(xiàn)在在銷售時時機(jī)上。由于三三亞房地地產(chǎn)項目目的購買買市場多多數(shù)來自自內(nèi)地，而目標(biāo)標(biāo)消費者者又是流流動的，所以增增加銷售售截面尤尤為關(guān)鍵鍵，就是是說，項項目在具具備了基基本的銷銷售條件件后就要要及早入入市，以以爭取更更多的流流動購買買者。針對三亞亞房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的獨特特特征以及及該項目目的自身身特點：1. 項項目使用用資金量量大，自自籌資金金無法完完成項目目建設(shè)，后續(xù)資資金除了了部分依依賴銀行行貸款以以外，還還要部分分依賴銷銷售回款款；2. 潛潛在的目目標(biāo)購買買者是流流動的

54、，不能采采用常規(guī)規(guī)的轟炸炸效應(yīng)來來快速聚聚集目標(biāo)標(biāo)人群；3. 項項目規(guī)模模大，待待售套數(shù)數(shù)多。綜合上述述分析，建議該該項目入入市的姿姿態(tài)為：1. 銷銷售現(xiàn)場場整體環(huán)環(huán)境營造造完善2. 物物業(yè)管理理模式、服務(wù)配配套、收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及有關(guān)關(guān)的文件件已確定定3. 銷銷售方式式及有關(guān)關(guān)的一系系列法律律文件已已經(jīng)基本本準(zhǔn)備就就緒（除除預(yù)售許許可證外外）。首期進(jìn)入入市場形形式：預(yù)預(yù)登記。第五節(jié) 銷銷售方式式定位銷售方式式對銷售售進(jìn)度的的影響也也是比較較大的。根據(jù)項項目的特特性、投投資方式式、資金金回籠計計劃等具具體條件件，將能能夠更加加順利地地達(dá)到銷銷售目標(biāo)標(biāo)的銷售售方式確確定下來來。建議該項項目的銷銷售方

55、式式是：1以零零散發(fā)售售為主，并適當(dāng)當(dāng)考慮集集團(tuán)購買買的因素素，銷售售時要進(jìn)進(jìn)行階段段性的分分層分區(qū)區(qū)控制2采用用委托代代理銷售售和自銷銷相結(jié)合合的方式式3采用用按揭貸貸款、分分期付款款和一次次性付款款三種付付款方式式第六節(jié) 物物業(yè)管理理定位本項目將將采用酒酒店式模模式進(jìn)行行日常的的管理，酒店管管理公司司對本項項目業(yè)主主的物業(yè)業(yè)統(tǒng)一按按照五星星級酒店店管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行管理和和服務(wù)。本項目目建成后后將委托托有豐富富酒店管管理經(jīng)驗驗的酒店店管理公公司經(jīng)營營管理（待定），以確確保本項項目交付付后的高高效、高高品質(zhì)管管理與服服務(wù)。建設(shè)地點點及建設(shè)設(shè)條件建設(shè)地址址三亞鹿回回頭新佳佳高爾夫夫海景酒酒店公寓

56、寓位于海海南省三三亞鹿回回頭半島島，距離離三亞市市中心區(qū)區(qū)約5公里，前前臨南邊邊海嶺，后靠鹿鹿回頭嶺嶺，西北北眺鹿回回頭灣，東南傍傍小東海海。建設(shè)設(shè)地點獨獨特的地地理位置置，使其其成為難難得的度度假居住住地，足足不出戶戶，就可可欣賞旖旖旎、清清幽的碧碧海藍(lán)天天與翠綠綠的熱帶帶山林，是建設(shè)設(shè)高檔濱濱海度假假項目的的理想用用地。三亞鹿回回頭新佳佳公寓項項目用地地為B115、B166、B177、B188、B199地塊，沿鹿回回頭嶺展展開長度度約18800米米，地塊塊腹地深深約2550多米米，總用用地面積積為422.011公頃。其其中B117位于于路西側(cè)側(cè)的山坡坡地上，地勢最最高，坡坡度最陡陡，平均均

57、坡度為為18%。B188、B199坡度次次陡，平平均坡度度為8%。項目分二二期開發(fā)發(fā)建設(shè)。本次開開發(fā)建設(shè)設(shè)一期，項目用用地面積積為199.711公頃（B155、B166地塊）。建設(shè)條件件氣候條件件三亞地處處熱帶，屬季風(fēng)風(fēng)熱帶氣氣候區(qū)域域。受南南海海洋洋氣候影影響較大大，終年年氣溫高高，寒暑暑變化不不大，四四季溫暖暖，年均均氣溫223.88，月最最高氣溫溫2536，月最最低氣溫溫在100以上；年均降降水量豐豐富，晴晴日年3300天天以上。三亞沒沒有真正正的冬季季，夏去去秋來，秋去春春至。盛盛夏，除除中午短短暫一段段稍有炎炎熱外，早晚有有海風(fēng)吹吹拂，十十分涼爽爽；嚴(yán)冬冬，北國國冰封，萬里雪雪飄，三

58、三亞卻春春意盎然然，綠遍遍天涯。地區(qū)氣氣溫200以上，三亞成成為難得得的全年年全天候候避寒、消暑、度假、旅游的的好去處處。地形地貌貌及地質(zhì)質(zhì)條件（一）場場地位置置及地形形地貌項目擬建建地點位位于海南南三亞鹿鹿回頭半半島，鹿鹿回頭嶺嶺東北部部山腳的的B155、B166地塊，項目用用地面積積19.71公公頃。項項目地西西靠鹿回回頭嶺，南鄰BB17地地塊，東東鄰在的的高爾夫夫球場，規(guī)劃城城市道路路從項目目地西側(cè)側(cè)通過，交通便便利。場地地貌貌單元屬屬濱海沉沉積階地地及剝蝕蝕殘丘，除靠近近山坡的的部分較較陡外，現(xiàn)場地地大部分分已填土土整平，地形平平坦。（二）地地層巖性性場地內(nèi)埋埋藏的地地層有人人工填土土

59、層（QQml）、第四系系全新統(tǒng)統(tǒng)海陸交交互相沉沉積層（Q4mcc）、第第四系中中更新統(tǒng)統(tǒng)海陸交交互相沉沉積層（Q2mcc）、第第四系坡坡積層（Qdl）、第四系系殘積層層（Qel）、燕山期期（r5）花崗崗巖及寒寒武系（）泥質(zhì)質(zhì)板巖?，F(xiàn)將場場地內(nèi)埋埋藏地層層的野外外特征自自上而下下依次描描述如下下：素填土（Qml）（“”為地地層編號號，下同同）：褐褐黃、灰灰黑色，主要由由碎石及及中砂組組成，結(jié)結(jié)構(gòu)松散散，局部部上部含含植物根根系。中砂（QQ4mcc）：淺淺灰、褐褐黃、灰灰白色，石英質(zhì)質(zhì)，含115-225%的的粉粘粒粒，稍濕濕-飽和，松散-稍密狀狀態(tài)。粉質(zhì)粘土土（Q22mc）：褐黃、灰黃夾夾淺灰色色

60、，含約約10-20的砂，局部夾夾少量碎碎石，可可塑-硬塑狀狀態(tài)，干干強(qiáng)度及及韌性中中等，搖搖震無反反應(yīng)，光光澤反應(yīng)應(yīng)稍有光光滑。粉砂（QQ2mcc）：褐褐黃、灰灰白色，石英質(zhì)質(zhì)，含約約15-20的粉粘粘粒，飽飽和，稍稍密-中密狀狀態(tài)，局局部松散散狀態(tài)。粉質(zhì)粘土土（Qdl）：褐黃、灰黃色色，夾約約20-30的砂，局部夾夾有碎石石，硬塑塑狀態(tài)，干強(qiáng)度度及韌性性中等，搖震無無反應(yīng)，光澤反反應(yīng)稍有有光滑。粗砂（QQdl）：褐黃色色，石英英質(zhì)，含含約155-200的粉粉粘粒，飽和，稍密-中密狀狀態(tài)。中風(fēng)化花花崗巖（孤石）：褐黃黃、肉紅紅等色，節(jié)理裂裂隙發(fā)育育，部分分礦物已已風(fēng)化變變質(zhì)，巖巖芯呈塊塊及短柱