試述城市房價水平的主要因素和變量

1、試述城市房價水平的主要因素和變量【摘要】我國房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國城市化率從20世紀90年代以前的緩慢增長進入快速增長期，城市發(fā)展水平的差異帶來了房地產(chǎn)價格的懸殊，本文重點探析決定和影響房價水平的主要因素和變量，了解其與房價波動的關(guān)聯(lián)性，為房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)房價水平；主要因素；變量房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，消費者可以發(fā)現(xiàn)一線城市、二線城市之間，南方城市、北方城市之間，沿海城市、內(nèi)地城市之間，省會城市、地級城市之間房地產(chǎn)價格差距十分懸殊，那么有必要認真思考這背后到底是哪些因素、哪些變量在影響而導(dǎo)致這樣的結(jié)果。本文就此進行研究。城市經(jīng)濟發(fā)展

2、水平、人口密度、產(chǎn)業(yè)因素（一）發(fā)展水平城市經(jīng)濟發(fā)展水平是導(dǎo)致不同城市之間房價差異懸殊的根本原因，主要包括城市GDP規(guī)模及增速、人均可支配收入及社會消費品零售總額。上述三個指標(biāo)是衡量城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)，和房價幾乎是正相關(guān)，全國GDP前十的城市也印證了這點，如表1所示。第一，GDP規(guī)模和單位面積GDP產(chǎn)出。城市GDP的高低最直接的反映是城市經(jīng)濟發(fā)展的快慢和整體經(jīng)濟的富裕程度，單位面積GDP則反映了土地的實際利用效率，他和城市GDP規(guī)模相輔相成，缺一不可。我國GDP前十的城市也恰恰是我國房價水平最高的十座城市。第二，人均可支配收入。人均可支配收入的多少是一個城市居民富裕程度的重要體現(xiàn)，也直接影響

3、到作為普通居民是否有意愿去消費，特別是大宗商品消費和奢侈品消費，人均可支配收入和房價是正相關(guān)。第三，社會消費品零售總額。社會消費品零售總額則直接反映了居民個體為城市所做的貢獻。從表1可以看出除北京上海高度正相關(guān)外，其他城市房價差異較大，是弱相關(guān)。第四，全國主要城市最近十年GDP增速，包括“十二五”“十三五”“十四五”目標(biāo)，GDP數(shù)據(jù)與房價有著直接的關(guān)系，也就是GDP會提前五年顯示一個城市房價的區(qū)間。在這個區(qū)間內(nèi)，有的片區(qū)十年內(nèi)可能會大幅度上漲，有的片區(qū)可能漲得較少，但是整體方向都是在GDP增幅區(qū)間左右。從某種意義上而言GDP增速就是房價增速。（二）人口規(guī)模和人口密度長期來看，如果人口是減少的趨

4、勢，那么對房子的需求也肯定是減少的趨勢。2019年4月國家發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)，“放寬落戶”“城市群”“都市圈”一時間成為熱議的話題，可以預(yù)見“人才爭奪戰(zhàn)”將在各個城市間激烈開展，熱門城市、核心城市將成為高素質(zhì)群體的重要選擇。全國人口前十城市住房價格如表2所示。人才競爭決定未來城市格局之變，人口規(guī)模決定消費規(guī)模，未來高素質(zhì)人口將進一步向大城市群、核心城市聚集，高質(zhì)量人口遷移選擇將深刻改變我國城市格局。如果這個城市是凈人口流入地，那么對住房的需求肯定就是增長的。房價一般呈現(xiàn)上行的趨勢。比如北上廣深房價一直比較堅挺，就是因為這些城市經(jīng)濟發(fā)展相對較好，是凈人口流入地。（三）產(chǎn)業(yè)因素

5、我國一線及沿海發(fā)達二線城市產(chǎn)業(yè)鏈更高端，未來將參與更多國際產(chǎn)業(yè)競爭。對于東部核心發(fā)達城市來說，服務(wù)業(yè)將是城市的主要產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新的思維、創(chuàng)新的空間以及創(chuàng)新的機制都將成為城市發(fā)展的內(nèi)在動力，一線城市未來也將成為我國參與國際產(chǎn)業(yè)競爭的主要節(jié)點型城市。在國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮中，管理總部、研發(fā)中心將更多在國際化城市中聚集，除金融服務(wù)業(yè)外，以知識密度、高技術(shù)含量為代表的信息服務(wù)業(yè)也將是發(fā)達城市參與國際競爭的重要支撐。多數(shù)二線城市工業(yè)化之路仍在繼續(xù)，尤其是中西部城市，都有望在發(fā)展工業(yè)的過程中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。投資無疑仍將在這類城市的發(fā)展中發(fā)揮重要作用，基建、制造業(yè)投資甚至包括房地產(chǎn)投資都將為城市建設(shè)和發(fā)展打開上升

6、空間。所以，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也使城市區(qū)域功能布局發(fā)生改變，一線城市核心區(qū)將被更高單位能效的產(chǎn)業(yè)所占據(jù)，落后的城市功能也將隨之升級，核心區(qū)將迎來城市更新紅利。與此同時，高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也使發(fā)達城市聚集了大量高端人才，消費層次和需求品質(zhì)也得到提升，一線城市房價自然會邁上一個全新的臺階，也是和中西部城市房價拉開差距的根本原因。土地政策、土地利用規(guī)劃及供應(yīng)方式2018年北京市全市土地出讓宗數(shù)為83宗，土地出讓面積為568.36萬，土地出讓地面均價為32977元/。2018年北京市全市土地成交宗數(shù)為72宗，土地成交面積為490.6萬，土地成交價款為1682.92萬元，土地成交地面均價為34303元/；其中北

7、京市市轄區(qū)土地成交宗數(shù)為72宗，土地成交面積為490.6萬，土地成交價款為1682.92萬元，土地成交地面均價為34303元/。圖1和圖2列舉北京市2012-2018年土地出讓面積及地面均價。第一，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格有深刻影響。一方面供應(yīng)量增大，地價下降，供應(yīng)量減少，地價上升，表現(xiàn)在樓面地價就是單位面積樓面地價的漲跌。另一方面當(dāng)房地產(chǎn)的價格上升時，土地供應(yīng)量也上升，房地產(chǎn)價格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)關(guān)系，并且房地產(chǎn)價格是土地供應(yīng)量變化的原因。通過對土地供給彈性變化的分析，隨著城市的發(fā)展，可以用較少的土地供應(yīng)量來調(diào)控相同的房地產(chǎn)價格的漲幅。第二，土地供應(yīng)方式對房地產(chǎn)市

8、場的影響。土地出讓方式主要有協(xié)議出讓和土地使用權(quán)招拍掛出讓兩種方式。國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度的實施，使國有土地資產(chǎn)的保值增值目的得以實現(xiàn)，當(dāng)然也促進了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。開發(fā)商經(jīng)營理念將由“速度型”向“效益型”轉(zhuǎn)變。綜合成本因素目前，我國房價從幾百元一平米上漲到幾萬元一平米，房價可謂是出現(xiàn)了翻天覆地的變化，人們每個月的工資也從幾十元增長到幾萬元，只不過同樣是增長了上千倍，但是基數(shù)不同導(dǎo)致了工資上漲跟不上房價的上漲。房價二十年不斷攀高的歷史也是各種土地成本、建安成本、城市配套費用等綜合成本突飛猛進的歷史，各個城市的“地王”不斷涌現(xiàn)，使得土地價格屢創(chuàng)新高，而房地產(chǎn)高速發(fā)展又帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步增

9、長，各種物資材料建筑材料需求不斷上漲，最終綜合影響下導(dǎo)致成本越來越高，特別是一線城市，而其他城市也受此影響，只是幅度與一線城市相比略低，因此房價高低也是成本高低的一個真實反映。財政金融政策和投資預(yù)期財政金融政策。一個國家在快速發(fā)展，社會財富會不斷增加，這就造成了人們手中的貨幣越來越多，國外一些國家甚至出現(xiàn)大額貨幣。一方面是通貨膨脹導(dǎo)致國內(nèi)物價上漲，另一方面是外匯調(diào)控所導(dǎo)致的“錢不值錢”。當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)較快速上升時，人們手中的貨幣會越來越貶值，為了避免這一現(xiàn)象，消費者會考慮投資房地產(chǎn)市場。中國廣義貨幣資金M2從2004、2005年開始，十幾年時間內(nèi)以兩位數(shù)增長，甚至有些年份達到20%以上，截至2

10、019年6月M2已高達192.14萬億元。二十年間中國貨幣總量增加了十幾倍，當(dāng)投資者手中有較多的貨幣資金，而無法通過其它渠道獲得較多的資產(chǎn)增值時，就會考慮投到房價上漲較快的房地產(chǎn)市場。通貨膨脹時往往購房率會大幅度增加，銀行獲得了這一筆市場資金，又可以進行貨幣調(diào)控，增加購房者貸款的門檻，從而進一步減少市場的貨幣流通量，這也是控制通貨膨脹的一種方式。正是因為被房地產(chǎn)吸收了一大部分資金，房地產(chǎn)成為M2超發(fā)的“吸收器”，使得整個社會商品的物價指數(shù)增長比較平穩(wěn)，但房價出現(xiàn)了每三年、每五年“翻一番”的現(xiàn)象，特別是經(jīng)濟發(fā)達的城市更是明顯。投資預(yù)期。我國的城市化率從33.87%到如今的60%，城市人均住房面積

11、從9.3平方米發(fā)展到今天人均居住面積40.8平方米，從世界范圍看應(yīng)屬于中等發(fā)達國家水平。但我國房價還是居高不下，而且越漲越高，一個重要因素就是和國人幾千年形成的“買房置業(yè)”習(xí)慣有關(guān)，發(fā)達國家房子更多是為了居住，而我國在滿足住的基礎(chǔ)上增加了投資功能，國人買房的年齡是全世界最年輕的，很多消費者20多歲就開始買房，在很多人心中形成了“買房就能賺錢”的印象。外部因素、國際經(jīng)濟環(huán)境和熱錢游資等中國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟已深度融合，國際金融危機、國際購買力下降以及中美貿(mào)易摩擦等也會影響房地產(chǎn)價格水平。國際熱錢和游資對中國房地產(chǎn)市場起著推波助瀾的作用，對發(fā)達城市的影響尤為明顯，成為房地產(chǎn)市場不可忽視的一個重要因素。結(jié)語綜上，通過對影響房價的主要因素進行深入分析，能使我國更加理性客觀地看待房價，也能夠更加有效積極地采取針對性措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和引導(dǎo)，促使其更加健康發(fā)展，達到黨中央提出的“房子是用來住的，而不是用來炒的”的目標(biāo)。參考文獻：1高鴻業(yè).凱恩斯就業(yè)、利息和貨幣通論譯者導(dǎo)讀（中）J.中國高校社會科學(xué)，2000（2）：12-152張濤，李波，鄧彬彬，王志剛.中國城市規(guī)模分布的實證研究J.西部金融，2007（10）：5-93曼昆，Mankiw，梁小民等.經(jīng)濟學(xué)原理：微觀經(jīng)濟學(xué)分冊M.北京：北京大學(xué)出