![沈陽(yáng)某房產(chǎn)項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告_第1頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/715f3e0cc84ed97961e7c784c2d42ea9/715f3e0cc84ed97961e7c784c2d42ea91.gif)
![沈陽(yáng)某房產(chǎn)項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告_第2頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/715f3e0cc84ed97961e7c784c2d42ea9/715f3e0cc84ed97961e7c784c2d42ea92.gif)
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![沈陽(yáng)某房產(chǎn)項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告_第5頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/715f3e0cc84ed97961e7c784c2d42ea9/715f3e0cc84ed97961e7c784c2d42ea95.gif)
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1、*項(xiàng)目改造造可行性性研究報(bào)報(bào)告*20044年122月*項(xiàng)目改造造可行性性研究報(bào)報(bào)告1.概論論1.1項(xiàng)項(xiàng)目提出出的背景景及項(xiàng)項(xiàng)目位于于*市市文化路路44號(hào)號(hào)的*股股份公司司院內(nèi),西面與與中國(guó)醫(yī)醫(yī)科大學(xué)學(xué)第二附附屬醫(yī)院院及*市信息息產(chǎn)業(yè)一一條街三好好街相鄰鄰,南側(cè)側(cè)是*市東西西交通主主干道文化化路,東東鄰*工業(yè)展展覽館,北面是是魯訊美美術(shù)學(xué)院院和南湖湖公園及及南運(yùn)河河,是在在*公司司暨*采采購(gòu)供應(yīng)應(yīng)站的基基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起來(lái)來(lái)的大型型生產(chǎn)資資料市場(chǎng)場(chǎng)和大型型*批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)。其中中*內(nèi)有6600戶戶經(jīng)營(yíng)戶戶;*市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)有1110戶戶經(jīng)營(yíng)戶戶。*,是中中華老字字號(hào),成成立于119511年,是是一個(gè)有有50
2、多多年歷史史的國(guó)有有骨干生生產(chǎn)資料料銷售企企業(yè),是是國(guó)家十十大*市場(chǎng)之之一,良良好的企企業(yè)形象象和廣泛泛的市場(chǎng)場(chǎng)知名度度使的產(chǎn)品品銷售遍遍及東北北三省和和朝鮮及及俄羅斯斯遠(yuǎn)東地地區(qū)。在基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)展展起來(lái)的的,是*聯(lián)合合主辦的的特許經(jīng)經(jīng)營(yíng)的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng),也是是*市市唯一的的以期刊刊雜志和和教學(xué)輔輔導(dǎo)用書書為主的的*市市場(chǎng)。經(jīng)經(jīng)過(guò)近十十年的發(fā)發(fā)展,已經(jīng)成成為東北北三省的的期刊雜雜志和教教學(xué)輔導(dǎo)導(dǎo)用書的的集散地地。20044年9月月,*出資資115500萬(wàn)萬(wàn)元收購(gòu)購(gòu)*的全全部國(guó)有有資產(chǎn)(占*股份份公司總總股本的的51%)和*市*股份份有限公公司持有有的全部部*的股股份(占占*股份份公司總總股本的的3
3、6.2%),占*股份公公司總股股份的887.22%,成成為絕對(duì)對(duì)控股方方。*正在在積極與與剩余股股東協(xié)商商收購(gòu)*股份公公司其它它股份的的工作。*收購(gòu)購(gòu)*股份份公司,主要是是看到*股份公公司所辦辦的及及良好的的市場(chǎng)占占有率、較大的的發(fā)展空空間和市市場(chǎng)收益益率。以以目前市市場(chǎng)年租租金收入入約28800萬(wàn)萬(wàn)元的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),把把銀行不不良貸款款處置和和11334名職職工剝離離后,市市場(chǎng)年凈凈收益可可達(dá)20000萬(wàn)萬(wàn)元以上上。由于及及是經(jīng)過(guò)過(guò)十幾年年時(shí)間逐逐漸發(fā)展展起來(lái)的的專業(yè)市市場(chǎng),經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地地大部分分是利用用原有建建筑改造造,因此此,市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃較較為混亂亂,設(shè)備備設(shè)施不不足,消消防隱患患突出,尤其缺缺乏
4、大面面積的停停車場(chǎng),經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境已經(jīng)經(jīng)不能滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的要要求。加加上市場(chǎng)場(chǎng)知名度度的不斷斷擴(kuò)大,市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶戶的增加加和業(yè)戶戶經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力力的擴(kuò)大大,對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)面積都都有了新新的要求求。1.2項(xiàng)項(xiàng)目概況況1.2.1項(xiàng)目目名稱: 及及項(xiàng)目改改造工程程a.建設(shè)設(shè)地點(diǎn):*市市和平區(qū)區(qū)*號(hào)b.建設(shè)設(shè)單位:*股份份有限公公司c.企業(yè)業(yè)性質(zhì):股份制制d.企業(yè)業(yè)注冊(cè)資資本金:64334萬(wàn)元元人民幣幣1.3工工程概況況: 及項(xiàng)目改改造工程程項(xiàng)目占占地1993277平方米米,總建建筑面積積約155萬(wàn)平方方米,項(xiàng)項(xiàng)目共分分三期完完成。其其中:一一期是將將原有建建筑面積積527753平平方
5、米的的市場(chǎng)裝裝修改造造;二期期是將原原有鍋爐爐房拆除除后,擴(kuò)擴(kuò)建的市市場(chǎng),及及將原來(lái)來(lái)西側(cè)六六層建筑筑擴(kuò)建加加高到222層,用于寫寫字樓和和公寓,工程面面積約44萬(wàn)平方方米;三三期是將將原有市市場(chǎng)北側(cè)側(cè)和東側(cè)側(cè)的房屋屋拆除后后新建的的市場(chǎng)和和住宅,工程面面積約55萬(wàn)平方方米。及 項(xiàng)目目改造工工程項(xiàng)目目工期預(yù)預(yù)計(jì)2年年,即從從20005年11月1日日至20006年年12月月30日日。預(yù)計(jì)計(jì)總投資資約4億億元人民民幣,總總銷售收收入約55.9億億元人民民幣。目前,項(xiàng)項(xiàng)目改造造工程的的初步設(shè)設(shè)計(jì)方案案已經(jīng)完完成,各各項(xiàng)前期期工作和和規(guī)劃報(bào)報(bào)批方案案工作已已經(jīng)相繼繼開(kāi)展。1.3.1資金金來(lái)源:本項(xiàng)目目
6、建設(shè)資資金500%由*投投入,220%依依靠銀行行貸款,30%通過(guò)預(yù)預(yù)售房款款解決。1.3.2編制制報(bào)告的的依據(jù):a.*與*市和平平區(qū)人民民政府簽簽訂的*商業(yè)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易合同b. 及 項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件c. 及 項(xiàng)目目土地使使用證d. 及 項(xiàng)目目*股份份有限公公司20005年年市場(chǎng)收收費(fèi)方案案等。2.市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀調(diào)查2.1.1住宅宅市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查查*是遼遼寧省的的省會(huì),東北地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、交交通和商商貿(mào)中心心,中國(guó)國(guó)的工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)和和歷史文文化名城城。*市轄九九區(qū)一市市三縣,總面積積1.33萬(wàn)平方方公里,市區(qū)面面積34495平平方公里里。總?cè)巳丝?220萬(wàn)人人,
7、市區(qū)區(qū)人口4485萬(wàn)萬(wàn)人。*市220033年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅完完成投資資1388.4億億元,同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)46.8%;施工面面積15531.8萬(wàn)平平方米,同比增增長(zhǎng)2996%;竣工面面積5666.77萬(wàn)平方方米,同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)23.1%;人均住住宅建筑筑面積由由上年的的19.12平平方米提提高到220.112平方方米。金廊是*城市市中軸的的拓展,是城市市中部服服務(wù)功能能的總稱稱。金廊廊工程的的啟動(dòng)極極大的促促進(jìn)了*房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展,金廊廊拆遷釋釋放了巨巨大的消消費(fèi)能量量。此外外,隨著著*大大都市圈圈的構(gòu)建建,實(shí)施施“森林城城市”規(guī)劃,將為*市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供動(dòng)動(dòng)力。*市政政府決定定用兩年年
8、時(shí)間完完成100萬(wàn)戶棚棚戶區(qū)住住宅拆遷遷改造任任務(wù),加加上經(jīng)營(yíng)營(yíng)性房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)動(dòng)遷,將有113萬(wàn)戶戶以上被被拆遷居居民可享享受貨幣幣補(bǔ)貼入入市購(gòu)房房,帶來(lái)來(lái)住房需需求約117000萬(wàn)平方方米,市市場(chǎng)交易易額約4450億億元。由此可見(jiàn)見(jiàn),*市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)迎迎來(lái)一個(gè)個(gè)大眾住住房消費(fèi)費(fèi)需求迅迅猛增加加的快速速發(fā)展時(shí)時(shí)期。據(jù)據(jù)專家預(yù)預(yù)測(cè),*房地地產(chǎn)至少少在8年年內(nèi)將保保持穩(wěn)定定上升的的發(fā)展趨趨勢(shì)。2.1.2專業(yè)業(yè)商業(yè)鋪鋪面市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查*是建建國(guó)初期期國(guó)家重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)起來(lái)的的以裝備備制造業(yè)業(yè)為主的的全國(guó)重重工業(yè)基基地之一一。經(jīng)過(guò)過(guò)幾十年年的發(fā)展展,*的工業(yè)業(yè)門類已已達(dá)到1142個(gè)個(gè),現(xiàn)有有規(guī)模以以
9、上工業(yè)業(yè)企業(yè)113000多家,國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值16000多億億元。面面對(duì)全面面實(shí)施振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的重要戰(zhàn)戰(zhàn)略機(jī)遇遇,*市人民民政府確確定,到到20110年把把*建建成全國(guó)國(guó)裝備制制造、東東北地區(qū)區(qū)商貿(mào)物物流和金金融三大大中心,成為遼遼寧乃至至東北地地區(qū)全面面振興的的重要增增長(zhǎng)極。*以以其優(yōu)越越的地理理位置,雄厚的的工業(yè)基基礎(chǔ)及科科技實(shí)力力,完善善的市場(chǎng)場(chǎng)體系和和發(fā)達(dá)的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)必將將成為中中國(guó)最具具吸引力力的投資資地區(qū)之之一。遼沈地區(qū)區(qū)是市場(chǎng)場(chǎng)比較發(fā)發(fā)達(dá)的地地區(qū),據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì),整個(gè)遼遼寧省城城鄉(xiāng)擁有有各類市市場(chǎng)30000多多個(gè),僅僅*地地區(qū)就有有5000多個(gè),年成交交量超過(guò)過(guò)億元,在
10、全國(guó)國(guó)具備一一定影響響力的市市場(chǎng)就有有30多多個(gè),巨巨大的商商品流、信息流流和客商商流的積積聚和流流動(dòng),不不僅在推推動(dòng)商品品生產(chǎn)流流通,滿滿足消費(fèi)費(fèi)需求等等方面發(fā)發(fā)揮重要要作用,更蘊(yùn)涵涵著巨大大的商機(jī)機(jī)。2.2產(chǎn)產(chǎn)品供需需預(yù)測(cè)2.2.1住宅宅需求預(yù)預(yù)測(cè)對(duì)比金廊廊工程的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)助水平平,居民民最多的的大約可可以得到到20萬(wàn)萬(wàn)元左右右的補(bǔ)償償,考慮慮到*市20003年年人均收收入1449655元,人人均可支支配收入入79661元的的水平,以及220033年*市商品品住宅平平均售價(jià)價(jià)27553元/平方米米,從每每套住宅宅面積看看,小戶戶型的商商品住宅宅繼續(xù)挑挑大梁,每套面面積在6601000平方米
11、米的占的的比例最最大,為為31.4%;其后依依此為11001220平方方米和11201550平方方米,比比重分別別是266.5%和233.8%;而660平方方米以下下和1880平方方米以上上的分別別占4.8%和和4.22%。2.2.2商鋪鋪需求預(yù)預(yù)測(cè)近幾年,隨著商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的蓬勃勃興起,一批擁?yè)碛懈蛹酉冗M(jìn)配配套和管管理理念念的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)陸陸續(xù)登陸陸,新的的市場(chǎng)群群與新的的經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境正逐逐步形成成,市場(chǎng)場(chǎng)投資日日益活躍躍,普通通投資者者在進(jìn)行行投資選選擇時(shí)也也紛紛將將目光投投向潛力力巨大的的專業(yè)市市場(chǎng)。從*專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的分布布來(lái)看,各區(qū)已已基本形形成自己己的特色色,如三三好街的的電子市市場(chǎng)、大
12、大東區(qū)的的通訊器器材市場(chǎng)場(chǎng)等。但但值得注注意的是是:*目前的的專業(yè)市市場(chǎng)雖然然很多,但其中中很大一一部分市市場(chǎng)由于于沒(méi)有獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)并不適適合投資資,只有有具備獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán),或多多年經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)的市市場(chǎng)攤位位才具備備投資價(jià)價(jià)值。隨著市民民投資意意識(shí)的增增強(qiáng),專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)特殊的的投資魅魅力正吸吸引著普普通個(gè)體體投資者者,專業(yè)業(yè)市場(chǎng)平平臺(tái)升級(jí)級(jí)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作及及管理的的市場(chǎng)化化使專業(yè)業(yè)市場(chǎng)成成為繼住住宅投資資后,普普通消費(fèi)費(fèi)者投資資的新熱熱點(diǎn)。19977年至220022年,我我國(guó)商鋪鋪銷售占占整體房房地產(chǎn)銷銷售的比比例約為為7%,其中220000年商鋪鋪銷售增增幅近440%,20002年為為30%。這充
13、充分表明明,從解解決居住住逐步過(guò)過(guò)度到發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)的階段段,房地地產(chǎn)業(yè)越越來(lái)越向向商業(yè)、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)傾斜斜,商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)蘊(yùn)藏著著巨大的的投資空空間。相對(duì)于其其他一些些城市,作為區(qū)區(qū)域中心心城市的的*目目前的商商業(yè)項(xiàng)目目在數(shù)量量上和人人均擁有有量還不不高。因因此,商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)總體上上空缺創(chuàng)創(chuàng)造了更更多的發(fā)發(fā)展空間間,隨著著*整整體投資資環(huán)境的的大幅度度改善,將會(huì)有有更多的的投資者者進(jìn)入*的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng),這無(wú)疑疑是一個(gè)個(gè)較大的的“利好”。2.2.3倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、停車車場(chǎng)需求求預(yù)測(cè)專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)由于銷銷售產(chǎn)品品的輻射射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于一般零零售業(yè),單次銷銷售產(chǎn)品品的數(shù)量量和體積積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一一般零售售業(yè)
14、,因因此,專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)及停停車場(chǎng)的的要求非非常高。這一點(diǎn)點(diǎn),從目目前*的庫(kù)庫(kù)房出租租率就可可以明顯顯看出。2.4價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)2.4.1住宅宅市場(chǎng)價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)20033年,從從銷售價(jià)價(jià)格看,低價(jià)位位商品住住宅仍唱唱主角,平均售售價(jià)30000元元/平方方米以下下的占全全年商品品住宅銷銷售的772.22%,平平均售價(jià)價(jià)在3000040000元元/平方方米的占占19.2%,而平均均售價(jià)在在50000元/平方米米以上的的僅占22.6%。由數(shù)據(jù)可可知,*房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍將以以小戶型型為主要要銷售方方向,總總價(jià)在330萬(wàn)元元左右的的住宅是是市場(chǎng)的的熱銷價(jià)價(jià)格。2.4.2商鋪鋪市場(chǎng)價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)由于目
15、前前*的的專業(yè)市市場(chǎng)大部部分以出出租為主主,市場(chǎng)場(chǎng)上可以以進(jìn)行比比較的同同類項(xiàng)目目很少,而經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種不不同的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng),由于于對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境的要要求以及及經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)的不不同,承承受租金金的能力力差別很很大,無(wú)無(wú)法進(jìn)行行比較。因此,對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售價(jià)格格預(yù)測(cè)是是建立在在目前*和中中國(guó)*批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的租金金和為數(shù)數(shù)不多的的幾個(gè)同同類市場(chǎng)場(chǎng)的銷售售價(jià)格基基礎(chǔ)上確確定的。經(jīng)過(guò)調(diào)查查,目前前*和和中國(guó)*批發(fā)市市場(chǎng)內(nèi)一一層凈營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積年租金金大約在在30000-445000元/平平方米,二層凈凈營(yíng)業(yè)面面積年租租金大約約在20000-25000元/平方米米,三層層凈營(yíng)業(yè)業(yè)面積年年租金大大約在
16、110000-15500元元/平方方米,庫(kù)庫(kù)房?jī)裘婷娣e年租租金大約約在2440元/平方米米。如果果市場(chǎng)利利用率達(dá)達(dá)到600%,考考慮一次次收取110年租租金,讓讓經(jīng)營(yíng)者者使用115年的的方法回回避投資資風(fēng)險(xiǎn),或如果果市場(chǎng)面面積利用用率達(dá)到到60%,考慮慮以100年租金金,作為為計(jì)算售售價(jià)的依依據(jù)(即即投資者者的投資資回保率率為100%),則可得得到以建建筑面積積計(jì)算的的銷售單單價(jià)為一一層1880000-2770000元/平平方米,二層1120000-1150000元/平方米米,三層層60000-990000元/平平方米。表1 *市市相關(guān)樓樓盤銷售售價(jià)格情情況匯總總表 (20004年年3、44月
17、份) 單單位:元元/平方方米序號(hào)樓盤名稱稱房屋類型區(qū)位地段價(jià)格備注1*機(jī)電城城其中:商商鋪(88M*117M)一至三三層一層攤位位二層攤位位三層攤位位四層攤位位五層倉(cāng)庫(kù)庫(kù)六層倉(cāng)庫(kù)庫(kù)七層以上上住宅負(fù)一層停停車場(chǎng)商住樓和平區(qū)民主路135000150000130000100000410004200033000起均價(jià)價(jià)格未定定+50元元/層收費(fèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)2*溫州州機(jī)電名名品商城城其中:商商鋪(88M*117M)一至三三層 四四層以上上住宅商住樓和平區(qū)文化路12000038000起均價(jià)3冠芳園住宅區(qū)和平區(qū)文化路45800起售罄4中潤(rùn)國(guó)國(guó)際其中:住住宅 公公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860045800424
18、005文瀾尊邸邸住宅和平區(qū)文化路410002.4.3倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、停車車場(chǎng)價(jià)格格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的的地下停停車場(chǎng)計(jì)計(jì)劃停放放各類車車輛約3300輛輛。其中中2000個(gè)停車車位用于于市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng),收收費(fèi)采用用專人管管理、按按次收費(fèi)費(fèi)5-110元/次。如如果市場(chǎng)場(chǎng)停車場(chǎng)場(chǎng)利用率率達(dá)到880%,每天周周轉(zhuǎn)5次次,則每每天的收收費(fèi)約為為4000080000元,一年收收入約11462992萬(wàn)元元。另外外1000個(gè)停車車位用于于住宅業(yè)業(yè)主,按按5000元/月月出租,每年收收入600萬(wàn)元。兩個(gè)停停車場(chǎng)合合計(jì)年收收入約為為20003550萬(wàn)元元。如果果按照目目前*市地下下車庫(kù)每每間100155萬(wàn)元的的售價(jià),收入將將會(huì)更為為
19、可觀。綜合上述述因素,*公司司改造項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)測(cè)測(cè)商鋪設(shè)設(shè)計(jì)為一一、二層層連體,平均銷銷售價(jià)格格為建筑筑面積1120000200000元元/平方方米,一一層攤位位平均銷銷售價(jià)格格為建筑筑面積1150000元/平方米米,二層層攤位平平均銷售售價(jià)格為為建筑面面積1220000元/平平方米,三層攤攤位平均均銷售價(jià)價(jià)格為建建筑面積積100000元元/平方方米,四四、五、六層庫(kù)庫(kù)房平均均銷售價(jià)價(jià)格為建建筑面積積40000元/平方米米,住宅宅平均銷銷售價(jià)格格為建筑筑面積335000元/平平方米,車庫(kù)平平均銷售售價(jià)格為為10萬(wàn)萬(wàn)元/車車位,車車位的臨臨時(shí)停車車費(fèi)為每每次5元元。2.6競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力分分析由于*市的核核
20、心城區(qū)區(qū)是和平平區(qū)和沈沈河區(qū)。在這兩兩個(gè)區(qū)內(nèi)內(nèi),城市市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、市市政配套套、生活活配套形形成早,房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)起起步早,土地資資源日趨趨減少。人口密密度大,商業(yè)設(shè)設(shè)施密集集,商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目逐漸漸增加,正超著著商業(yè)核核心區(qū)發(fā)發(fā)展。土土地資源源減少,人氣越越來(lái)越旺旺,商業(yè)業(yè)物業(yè)越越來(lái)越集集中,最最終導(dǎo)致致和平區(qū)區(qū)和沈河河區(qū)寸土土寸金。相對(duì)較較高的土土地成本本最終在在產(chǎn)品價(jià)價(jià)格上得得到體現(xiàn)現(xiàn)。據(jù)220044年*第七屆屆房交會(huì)會(huì)數(shù)據(jù)了了解到,今年*市住住宅樓盤盤均價(jià)為為:沈河河區(qū)37753元元/平方方米;和和平區(qū)335377元/平平方米;大東區(qū)區(qū)30226元/平方米米;皇姑姑區(qū)28805元元/平方
21、方米;鐵鐵西區(qū)227733元/平平方米;東陵區(qū)區(qū)27449元/平方米米;于洪洪區(qū)25548元元/平方方米;渾渾南新區(qū)區(qū)25225元/平方米米;蘇家家屯17705元元/平方方米。本項(xiàng)目坐坐落的和和平區(qū),是*經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的樞樞紐區(qū)域域,包括括北市商商圈、太太原街商商圈、三三好街商商圈和市市政府商商務(wù)區(qū),是*商務(wù)活活動(dòng)、商商業(yè)訊息息密集的的中心區(qū)區(qū)域。由由于該區(qū)區(qū)域居住住人口多多,建筑筑密度高高,各種種配套設(shè)設(shè)施完善善,交通通便利,在消費(fèi)費(fèi)者心目目中是理理想住宅宅的首選選。另外,在在振興東東北經(jīng)濟(jì)濟(jì)的國(guó)家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策的引導(dǎo)導(dǎo)下,*市生生產(chǎn)資料料和生活活資料以以及工業(yè)業(yè)類的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)將迅速速崛起
22、,而能夠夠擁有固固定市場(chǎng)場(chǎng)資源的的專業(yè)市市場(chǎng)將得得到成功功的保障障。因?yàn)闉閷I(yè)市市場(chǎng)投資資首先應(yīng)應(yīng)注重專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)氛圍,先有市市后有場(chǎng)場(chǎng)是市場(chǎng)場(chǎng)成功的的普遍原原則,對(duì)對(duì)于新興興專業(yè)市市場(chǎng)則要要看是否否具有建建立市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)契機(jī)。其次,專業(yè)市市場(chǎng)的輻輻射能力力也很重重要,專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模大大小和經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品品的類型型沒(méi)有關(guān)關(guān)系,往往往和市市場(chǎng)所處處地域的的市場(chǎng)支支撐能力力、傳統(tǒng)統(tǒng)、輻射射能力等等因素密密不可分分。第三三,市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水水平、交交通倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)能力、政府是是否支持持、是否否具有超超前性、是否具具有良好好的廣告告效應(yīng)及及十足的的人氣等等都是專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)投資時(shí)時(shí)應(yīng)該注注意的問(wèn)問(wèn)題。而而
23、本項(xiàng)目目現(xiàn)有的的市場(chǎng)和和旺盛的的人氣,本身就就決定了了投資本本醒目的的競(jìng)爭(zhēng)力力是很強(qiáng)強(qiáng)的。3投資資資源分析析與評(píng)價(jià)價(jià)3.1*市社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合發(fā)發(fā)展實(shí)力力評(píng)價(jià)*市是是遼寧省省的省會(huì)會(huì),東北北地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和和商貿(mào)中中心,中中國(guó)的工工業(yè)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)和歷史史文化名名城。*市是是東北地地區(qū)最大大的中心心城市。地處東東北亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈和和環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈圈的中心心,具有有重要的的戰(zhàn)略地地位。以以*市市為中心心、半徑徑1500公里的的范圍內(nèi)內(nèi),集中中了以基基礎(chǔ)工業(yè)業(yè)和加工工工業(yè)為為主的88大城市市,構(gòu)成成了資源源豐富、結(jié)構(gòu)互互補(bǔ)性強(qiáng)強(qiáng)、技術(shù)術(shù)關(guān)聯(lián)度度高的遼遼寧中部部城市群群。*市擁?yè)碛袞|北北地區(qū)最最大的民
24、民用航空空港、全全國(guó)最大大的鐵路路編組站站和全國(guó)國(guó)最高等等級(jí)的“一環(huán)五五射”高速公公路網(wǎng)。為加快東東北乃至至全國(guó)的的發(fā)展,中央提提出了“振興東東北老工工業(yè)基地地”的戰(zhàn)略略部署,這是在在我國(guó)沿沿海地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)上,實(shí)行東東西互動(dòng)動(dòng)的重大大舉措。振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的政策將將使東北北成為繼繼珠江三三角洲、長(zhǎng)江三三角洲、京津唐唐三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)之之后“中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)第四極極”。作為為中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)第四極極核心城城市的*,正正在著手手實(shí)施“大*”戰(zhàn)略,與鞍山山、撫順順、本溪溪、遼陽(yáng)陽(yáng)、鐵嶺嶺等遼寧寧中部城城市共同同打造“*經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)”。大中中城市集集聚,類類型齊全全,聯(lián)系系緊密,是建立立*
25、經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的內(nèi)在優(yōu)優(yōu)勢(shì);區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯,交通便便利,基基礎(chǔ)設(shè)施施完備,是構(gòu)建建*經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的基礎(chǔ)優(yōu)優(yōu)勢(shì);科科技發(fā)達(dá)達(dá),人才才眾多,是*經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的長(zhǎng)久久優(yōu)勢(shì);產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá),結(jié)結(jié)構(gòu)齊全全,工業(yè)業(yè)實(shí)力雄雄厚,更更是*經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)得以持持續(xù)發(fā)展展的獨(dú)特特優(yōu)勢(shì)。未來(lái)的*將成成為東北北地區(qū)的的消費(fèi)中中心、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心心、商貿(mào)貿(mào)中心、交通中中心、物物流中心心、配送送中心、服務(wù)中中心、人人居中心心和旅游游中心。*當(dāng)選選為20004CCCTVV最具經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力力城市,組委會(huì)會(huì)對(duì)*榮獲“中國(guó)最最具經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力城城市”稱稱號(hào)的評(píng)評(píng)價(jià)是:70年年現(xiàn)代工工業(yè)文明明的洗禮禮,成就就了共和和國(guó)裝備備部的美美譽(yù),雖雖然幾千千根煙囪囪的
26、轟然然倒塌,讓共和和國(guó)的工工業(yè)長(zhǎng)子子經(jīng)歷陣陣痛,雖雖然幾十十萬(wàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)工人的的艱難轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型,讓讓國(guó)企的的發(fā)源地地感受到到改革的的道遠(yuǎn)和和任重,但是,這一座座從來(lái)就就不缺少少實(shí)力的的城市,正在以以激情回回應(yīng)振興興,裝備備中國(guó)!3.2項(xiàng)項(xiàng)目本身身相關(guān)資資源的可可利用量量、資源源品質(zhì)及及賦存條條件目前*股股份公司司的主要要業(yè)務(wù)為為提供經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地地,由業(yè)業(yè)戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)*和和*機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品,收取取服務(wù)費(fèi)費(fèi)用。*股份公公司完成成改制后后,將采采取有力力措施進(jìn)進(jìn)一步繁繁榮*市場(chǎng)和和*機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品市場(chǎng),并進(jìn)一一步開(kāi)展展科研開(kāi)開(kāi)發(fā)、物物流服務(wù)務(wù)和國(guó)際際貿(mào)易等等業(yè)務(wù)。有關(guān)資料料表明,目前我我國(guó)大中中城市年年人均*消費(fèi)費(fèi)水
27、平已已達(dá)1000元左左右,*市目目前人口口已達(dá)7720萬(wàn)萬(wàn)人,按按平均水水平計(jì)算算,本地地人口對(duì)對(duì)*的的年消費(fèi)費(fèi)需求可可達(dá)7億億元以上上。由于于*是是東北地地區(qū)的政政治、文文化中心心,有大大量的國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)、科研研機(jī)構(gòu)和和大專院院校匯聚聚*,考慮到到這些因因素,預(yù)預(yù)計(jì)*本地的的*市市場(chǎng)容量量每年將將達(dá)到110億元元以上。遼寧中中部是我我國(guó)大中中城市集集中的地地區(qū)之一一,在*周圍圍聚集著著鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺、盤錦和和營(yíng)口等等城市,由于*中心心城市的的輻射作作用,這這些周邊邊城市的的*有有很大比比例是由由*批批發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)過(guò)去的的。從區(qū)區(qū)位、規(guī)規(guī)模等方方面看,在*都占有有較大優(yōu)優(yōu)勢(shì),以以*本
28、本地消費(fèi)費(fèi)為依托托,發(fā)展展面向東東北及內(nèi)內(nèi)蒙東部部地區(qū)的的*批批發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)是有前前景的。從目前前的經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況看看,的場(chǎng)地地已經(jīng)全全部得到到利用,而且保保持較大大的客流流量,說(shuō)說(shuō)明尚有有發(fā)展?jié)摑摿Α?作為為以機(jī)械械工業(yè)為為主的、工業(yè)門門類齊全全的老工工業(yè)基地地,既是是機(jī)械裝裝備的“制造部部”,也是是*機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品的集散散地。*的工工業(yè)企業(yè)業(yè)以生產(chǎn)產(chǎn)軍工、重型裝裝備、汽汽車、化化工、建建材等產(chǎn)產(chǎn)品為主主,*機(jī)電產(chǎn)產(chǎn)品是這這些企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)中的的常用耗耗材,本本地需求求量較大大。從周周邊城市市看,鞍鞍山為鋼鋼鐵工業(yè)業(yè)基地,撫順為為煤炭工工業(yè)基地地,本溪溪以煤炭炭和鋼鐵鐵工業(yè)為為主,盤盤錦市以以石油石
29、石化工業(yè)業(yè)為主,遼陽(yáng)以以石化工工業(yè)為主主,營(yíng)口口則是年年吞吐量量在60000萬(wàn)萬(wàn)噸以上上的港口口城市(據(jù)有關(guān)關(guān)資料近近期年吞吞吐量可可達(dá)1億億噸以上上),這這些城市市均在*機(jī)電電產(chǎn)品的的運(yùn)輸半半徑之內(nèi)內(nèi),營(yíng)口口港更為為產(chǎn)品外外銷提供供了便利利條件。國(guó)家提提出振興興東北老老工業(yè)基基地的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)以后,遼寧乃乃至東北北地區(qū)各各工業(yè)城城市的發(fā)發(fā)展速度度明顯加加快,對(duì)對(duì)*機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品的需求求必將更更為旺盛盛。因此此,發(fā)展展,為為遼寧乃乃至東北北工業(yè)生生產(chǎn)提供供配套服服務(wù),并并積極創(chuàng)創(chuàng)造條件件促進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)品出口口是很有有前途的的。和的的繁榮將將帶來(lái)巨巨大的物物流業(yè)務(wù)務(wù)需求,以市場(chǎng)場(chǎng)為依托托發(fā)展物物流服務(wù)務(wù)
30、業(yè),既既有利于于拓展公公司業(yè)務(wù)務(wù),也可可為市場(chǎng)場(chǎng)業(yè)戶提提供更加加完善和和全面的的服務(wù),從而進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境。由由于的的產(chǎn)品已已經(jīng)進(jìn)入入朝鮮和和俄羅斯斯遠(yuǎn)東地地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng),利用用*股份份公司的的進(jìn)出口口經(jīng)營(yíng)優(yōu)優(yōu)勢(shì),直直接開(kāi)展展國(guó)際貿(mào)貿(mào)易,對(duì)對(duì)于鞏固固現(xiàn)有市市場(chǎng)進(jìn)一一步開(kāi)拓拓日本和和韓國(guó)市市場(chǎng)是具具有積極極意義的的。通過(guò)以上上的市場(chǎng)場(chǎng)分析預(yù)預(yù)測(cè),*股份公公司認(rèn)為為在完成成改造后后,進(jìn)一一步發(fā)展展*市市場(chǎng)和*機(jī)電電產(chǎn)品市市場(chǎng),并并在此基基礎(chǔ)上開(kāi)開(kāi)展物流流和國(guó)際際貿(mào)易,從而將將重組后后的企業(yè)業(yè)由以*和*機(jī)電電產(chǎn)品批批發(fā)零售售為主改改造為一一個(gè)集商商貿(mào)、物物流、為為一體的的綜合性性企業(yè)是是很
31、有市市場(chǎng)前景景的。3.3項(xiàng)項(xiàng)目本身身與*市區(qū)域域環(huán)境適適宜性評(píng)評(píng)價(jià)從宏觀形形勢(shì)上看看,黨中中央、國(guó)國(guó)務(wù)院做做出了振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的戰(zhàn)略部部署,東東北地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速速度將會(huì)會(huì)進(jìn)一步步加快。 從城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)上看,*市市是聞名名全國(guó)的的老工業(yè)業(yè)基地,尤其是是機(jī)電裝裝備工業(yè)業(yè)在全國(guó)國(guó)占有重重要地位位,素有有“國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)裝備備部”的美譽(yù)譽(yù)。*的機(jī)電電裝備工工業(yè)以大大型設(shè)備備為主,與*的產(chǎn)產(chǎn)品有很很強(qiáng)的互互補(bǔ)性。從社會(huì)發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)律性上上看,以以*市市為核心心的遼寧寧中部城城市群是是我國(guó)繼繼珠江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈、京津唐唐三大都都市圈之之后,城城市最密密集、經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)
32、模模最大的的地區(qū)。由于*特殊殊的地理理位置,其經(jīng)濟(jì)濟(jì)輻射范范圍大,市場(chǎng)廣廣闊,拉拉動(dòng)能力力強(qiáng)勁,從消費(fèi)費(fèi)群體的的總量看看,除中中部城市市群的220000萬(wàn)人口口和全省省的40000萬(wàn)萬(wàn)人口外外,還可可以包括括整個(gè)東東北地區(qū)區(qū)的1.1億人人口?!罢衽d東東北,*先行行”是符合合*在在振興東東北的大大戰(zhàn)略當(dāng)當(dāng)中所處處的戰(zhàn)略略地位。*市市作為東東北三省省的重要要中心城城市,它它的發(fā)展展一方面面帶動(dòng)其其他城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展,另一方方面,其其他城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展,反過(guò)來(lái)來(lái)又帶動(dòng)動(dòng)*市市消費(fèi)市市場(chǎng)的繁繁榮。更更為重要要的是,社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展,社社會(huì)保障障體系的的完善,老百姓姓衣食無(wú)無(wú)憂,對(duì)對(duì)將來(lái)收收入的預(yù)
33、預(yù)期增強(qiáng)強(qiáng),就會(huì)會(huì)從消費(fèi)費(fèi)品投資資轉(zhuǎn)向固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資,通過(guò)購(gòu)購(gòu)買住房房改善生生活質(zhì)量量,通過(guò)過(guò)購(gòu)買商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)用房進(jìn)進(jìn)一步提提高生活活質(zhì)量和和改變家家庭收入入結(jié)構(gòu),增強(qiáng)家家庭抵抗抗風(fēng)險(xiǎn)的的能力。因此,在在*市市剛剛進(jìn)進(jìn)入高速速發(fā)展期期這樣一一個(gè)時(shí)機(jī)機(jī),投資資*是是合適的的。4.建設(shè)設(shè)規(guī)模與與設(shè)計(jì)方方案4.1建建設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)品品方案構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目占地地面積1193227平方方米,地地上原有有建筑面面積5227533平方米米,其中中保留建建筑面積積約4萬(wàn)萬(wàn)平方米米,拆除除面積約約127753平平方米。重新規(guī)劃劃后,項(xiàng)項(xiàng)目分為為兩個(gè)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、六種種業(yè)態(tài)。即和兩兩個(gè)大的的市場(chǎng)分分類;在在大的市市場(chǎng)分
34、類類下,劃劃分為獨(dú)獨(dú)立商鋪鋪、市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)檔口口、寫字字間、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、停停車場(chǎng)、住宅六六種不同同的業(yè)態(tài)態(tài)。改造完成成后,市市場(chǎng)共劃劃分為六六個(gè)區(qū)域域,即A區(qū):是是拆除重重新建筑筑,一層層和二層層為連體體商鋪,三、四四層為倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用房房,五層層至二十十四層為為住宅;B區(qū):是是裝修改改造建筑筑,一層層為獨(dú)立立商鋪(部分與與二層連連體)和和市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)檔口,二層和和三層為為市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)檔口(部分是是與一層層連體的的商鋪),四、五、六六層為倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用房房;C區(qū):是是裝修、改造、擴(kuò)建建建筑,一一層為寫寫字樓大大堂、獨(dú)獨(dú)立商鋪鋪(部分分與二層層連體)和市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)檔口口,二層層和三層層為市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)檔口口(部分分是與一一層連體體的
35、商鋪鋪),三三、四、層為倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用房房,五層層至二十十四層為為寫字樓樓;D區(qū):是是裝修改改造建筑筑,一層層為獨(dú)立立商鋪(部分與與二層連連體)和和市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)檔口,二層和和三層為為市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)檔口(部分是是與一層層連體的的商鋪),四、五、六六、七層層為倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)用房;E區(qū):是是拆除重重新建筑筑,一層層為獨(dú)立立商鋪(部分與與二層連連體)和和市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)檔口,二層和和三層為為市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)檔口(部分是是與一層層連體的的商鋪),四、五、六六層為倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用房房;地下室:是新建建建筑,位于整整個(gè)項(xiàng)目目的負(fù)一一層,功功能定位位是停車車場(chǎng)。 AA1 AA1-11 A11-2 AA2 B CC AA2-11 E DD建 筑筑 面面 積積
36、 統(tǒng)統(tǒng) 計(jì)計(jì) 表表層*市場(chǎng)場(chǎng)*市場(chǎng)場(chǎng)總計(jì)CD合計(jì)A1A2BCE合計(jì)一層21211.744 21211.744 19966.088 30600.177 28500.911 15366.355 30088.477 124551.999 145773.773 二層15544.633 21211.744 36766.377 19966.088 31377.300 28322.544 30088.477 109774.440 146550.777 三層15544.633 21211.744 36766.377 28322.544 30088.477 58411.011 95177.399 三層19966
37、.088 31377.300 51333.388 51333.388 四層15544.633 21211.744 36766.377 19966.088 31377.300 28322.544 30088.477 109774.440 146550.777 五層16300.477 16300.477 30577.266 30577.266 46877.733 六層16300.477 16300.477 30577.266 30577.266 46877.733 七層16300.477 16300.477 16300.477 五-頂160112.441 120669.554 120669.554
38、 230440.000 631991.449 地下687.43 93466.422 849.66 108883.551 合計(jì) =SUM(ABOVE) 1436606.97表2 項(xiàng)項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位指標(biāo)備注1總占地面面積M21932272總建筑面面積其中:原原有建筑筑面積M2 M221436606.975275533建筑容積積率6.1554建筑密度度67%5建筑總高高度806建筑層數(shù)數(shù)層247地下停車車場(chǎng)車位位個(gè)2358計(jì)劃總投投資 元400226699619平均每平平方米建建設(shè)投資資 元/ M2227877表3 項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)分類面面積匯總總表 單單位:平平方米市場(chǎng)分區(qū)
39、業(yè)態(tài)性質(zhì)層數(shù)一層二層三層四層五層六層七層圖書市場(chǎng)商鋪17個(gè)31個(gè)31個(gè)121662087720877使用面積積檔口五金市場(chǎng)市場(chǎng)商鋪63個(gè)44個(gè)12個(gè)6102255666912使用面積積檔口239個(gè)個(gè)271個(gè)個(gè)271個(gè)個(gè)198992155521555使用面積積倉(cāng)儲(chǔ)*市場(chǎng)36766163001630016300建筑面積積*市場(chǎng)513331097743057730577建筑面積積寫字樓C5-222層:8890*18=160012建筑面積積住宅A1-115-222層:6670.53*18=120069.54建筑面積積A1-225-222層:6670.53*18=120069.54建筑面積積公寓A2-1
40、15-222層:112800*188=2330400建筑面積積停車場(chǎng)負(fù)一層:108883.51建筑面積積4.2技技術(shù)方案案選擇因?yàn)槭艿降绞┕?chǎng)場(chǎng)地和市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境的的限制,擬在EE區(qū)和CC區(qū)采用用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)方方案,加加快施工工進(jìn)度,同時(shí),整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目施工工全部采采用商品品混凝土土,A區(qū)區(qū)住宅施施工場(chǎng)地地設(shè)在建建筑物的的北面和和東面,減少對(duì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境的影響響。另外,地地下停車車場(chǎng)施工工土方開(kāi)開(kāi)挖,采采用打樁樁及水平平混凝土土錨桿、高強(qiáng)度度砂漿噴噴面的方方式,盡盡量減少少對(duì)原有有建筑物物的影響響。4.3主主要設(shè)備備方案選選擇由于市場(chǎng)場(chǎng)原有的的鍋爐房房、配電電室在本本次改造造中拆除除,因此
41、此,改造造完成后后,項(xiàng)目目的供暖暖擬定采采用中央央空調(diào)供供暖,考考慮到消消防的需需要,擬擬采用雙雙回路供供電電源源。市場(chǎng)共設(shè)設(shè)自動(dòng)扶扶梯6處處24部部,載人人電梯118部(其中112部224站,6部66站),貨物電電梯6部部。5.組織織機(jī)構(gòu)與與人力資資源配置置5.1組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置和是是*股份份有限公公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)。*股份份有限公公司原來(lái)來(lái)是開(kāi)展展*及及機(jī)電產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)企業(yè)。*收收購(gòu)*股股份有限限公司股股權(quán)后,已經(jīng)將將其改組組為從事事商業(yè)物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)性公司司,新公公司停止止了所有有經(jīng)營(yíng)性性業(yè)務(wù),全面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向物業(yè)業(yè)服務(wù),公司形形成了董董事會(huì)下下的總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制。公公司設(shè)6
42、6部144處,即即行政事事物部、財(cái)務(wù)部部、物業(yè)業(yè)管理部部、市場(chǎng)場(chǎng)招商部部、人力力資源部部和市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)部部,其中中行政事事物部下下設(shè)行政政事物處處和企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)制辦辦公室;財(cái)務(wù)部部下設(shè)財(cái)財(cái)務(wù)處和和會(huì)計(jì)處處;物業(yè)業(yè)管理部部下設(shè)保保安處、保潔處處、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)管理處處、停車車場(chǎng)管理理處和維維修管理理處;市市場(chǎng)招商商部下設(shè)設(shè)市場(chǎng)租租賃管理理處、市市場(chǎng)管理理處和市市場(chǎng)銷售售處;人人力資源源部下設(shè)設(shè)人事處處和績(jī)效效考核處處。5.2人人力資源源配置公司由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制前在在冊(cè)職工工8944人,削削減到目目前的1120人人,企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)大大大減輕輕,職工工的責(zé)任任感和對(duì)對(duì)公司的的認(rèn)同感感逐漸增增強(qiáng)。并并且,公公司800%以上上的
43、員工工都在從從事物業(yè)業(yè)服務(wù)的的第一線線崗位物業(yè)業(yè)管理部部和市場(chǎng)場(chǎng)招商部部,徹底底克服了了人浮于于事的現(xiàn)現(xiàn)象,公公司機(jī)關(guān)關(guān)向市場(chǎng)場(chǎng)業(yè)戶服服務(wù)的思思想已經(jīng)經(jīng)普遍被被職工接接受,公公司員工工的精神神面貌和和思想發(fā)發(fā)生了重重大變化化。5.3員員工培訓(xùn)訓(xùn)項(xiàng)目聘請(qǐng)請(qǐng)香港戴戴德梁行行擔(dān)任物物業(yè)管理理顧問(wèn),對(duì)公司司員工進(jìn)進(jìn)行崗位位培訓(xùn),對(duì)項(xiàng)目目重要設(shè)設(shè)備的選選定、市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)規(guī)劃提出出建議,并對(duì)公公司物業(yè)業(yè)收費(fèi)、支出進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)測(cè)算,確定合合理的物物業(yè)費(fèi)收收繳辦法法。6項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度6.1建建設(shè)工期期項(xiàng)目改造造工程工工期預(yù)計(jì)計(jì)2年,即從220055年1月月1日至至20006年112月330日。6.2實(shí)
44、實(shí)施進(jìn)度度安排表4 項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃序號(hào)工作內(nèi)容容時(shí)間安排排E、F區(qū)區(qū)A、F區(qū)區(qū)B、C、D區(qū)1項(xiàng)目建議議書批復(fù)復(fù)04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3112編制項(xiàng)目目投資可可行性研研究報(bào)告告04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3113建筑方案案設(shè)計(jì)04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3114施工圖設(shè)設(shè)計(jì)05.11.1-05.2.33105.
45、11.1-05.2.33105.11.1-05.2.3315報(bào)建、領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)規(guī)劃許許可證05.33.1-05.3.11505.33.1-05.3.11505.33.1-05.3.1156工程開(kāi)工工05.33.16605.77.106.33.1557完成投資資25%,開(kāi)始始預(yù)售05.66.105.99.1/06.3.33006.66.18工程主體體封頂05.55.15505.111.330/006.44.3009工程驗(yàn)收收05.66.15505.110.330/006.110.33006.99.30010正式入住住05.77.105.111.115/006.111.11506.110.1156
46、.3技技術(shù)改造造項(xiàng)目建建設(shè)與市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的銜接接7.投資資估算7.1項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算及及財(cái)務(wù)可可行性分分析的依依據(jù)a. FILENAME *及中中國(guó)*批發(fā)發(fā)市場(chǎng)初初步規(guī)劃劃方案;b.遼寧寧省20004年年預(yù)算定定額;c.*市近期期與本項(xiàng)項(xiàng)目類似似的竣工工決算指指標(biāo)。7.2主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)a.項(xiàng)目目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)(見(jiàn)表22) b.項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)分類面面積匯總總表(見(jiàn)見(jiàn)表3)7.3開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本估算a.單項(xiàng)項(xiàng)工程投投資綜合合估算匯匯總表表5 單單項(xiàng)工程程投資綜綜合估算算匯總表表序號(hào)工程項(xiàng)目目建筑面積積(平方米米)單方造價(jià)價(jià) (元/平方米米)總造價(jià)(元)備注一土建工程程 ¥1633,2996
47、,8802.801A區(qū) 新建1.1土建工程程 676335.44811000.000 ¥74,3999,0228.0001.2水電工程程676335.448120.00 ¥8,1116,2577.6002B區(qū)改造2.1裝飾改造造174663.006500.00 ¥8,7731,5300.0002.2水電工程程174663.006180.00 ¥3,1143,3500.8003C區(qū)改造,接接層3.1裝飾接層層231444.00011000.000 ¥25,4588,4000.0003.2水電工程程231444.000180.00 ¥4,1165,9200.0004D區(qū)改造4.1裝飾改造造1244
48、47.003500.00 ¥6,2223,5155.0004.2水電工程程124447.003180.00 ¥2,2240,4655.4005E區(qū)改造,擴(kuò)擴(kuò)建5.1裝飾擴(kuò)建建120333.888500.00 ¥6,0016,9400.0005.2水電工程程120333.888180.00 ¥2,1166,0988.4006地下室新建6.1土建工程程 108883.55121000.000 ¥21,4111,7668.0006.2水電工程程108883.551120.00 ¥1,2223,5299.600二電梯設(shè)備備 224部60萬(wàn)元元/部¥14,4000,0000.000三道路工程程 3000
49、米60元/米¥18,0000.000四綠 地50000.000 60.000 ¥3000,0000.000五地下管網(wǎng)網(wǎng)20000.000 150.00 ¥3000,0000.000六中央空調(diào)調(diào)1部1200000000.000 ¥12,0000,0000.000總計(jì)¥1900,3114,8802.80b. 項(xiàng)項(xiàng)目投資資成本費(fèi)費(fèi)用估算算匯總表6 項(xiàng)目投投資成本本費(fèi)用估估算匯總總表項(xiàng) 目目總成本費(fèi)費(fèi)用(元元)可售部分分費(fèi)用用(元/)1開(kāi)發(fā)發(fā)成本(1)土土地成本本112,0000,0000.000779.91 (2)前前期工程程費(fèi)3,3881,7774.0023.555 (3)建建安工程程費(fèi)164,8
50、222,8997.44011477.744 (4)設(shè)設(shè)備費(fèi)26,4400,0000.000183.84 (5)配配套工程程費(fèi)37,8825,6466.977263.40 (6)景景觀及道道路工程程費(fèi)618,0000.0004.300 (7)設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)3,6550,8804.1025.442 (8)建建設(shè)項(xiàng)目目收費(fèi)9,8889,3373.8468.886 (9)監(jiān)監(jiān)理工程程費(fèi)1,3118,5583.189.188 (10)不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)6,5992,9915.9045.991 2開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用(1)管管理費(fèi)用用8,2441,1144.8757.339 (2)銷銷售費(fèi)用用29,5578,9311.6442
51、05.97 (3)財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用9,0224,4424.0062.884 3成本本費(fèi)用總總計(jì)413,3444,4995.99028788.300 綜上所述述開(kāi)發(fā)總總成本為為4.113億元元。7.4項(xiàng)項(xiàng)目投資資及資金金籌措計(jì)計(jì)劃7.4.1本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)投資的的資金來(lái)來(lái)源有三三個(gè)渠道道:一是是企業(yè)自自有資金金,二是是銀行貸貸款,三三是銷售售房屋收收入用于于投資部部分。本本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自有資金金202216萬(wàn)萬(wàn)作為啟啟動(dòng)資金金,另向向銀行貸貸款80000萬(wàn)萬(wàn)用于投投資,剩剩余部分分由房屋屋銷售收收入補(bǔ)充充,總投投資為4413334.44萬(wàn)元。 項(xiàng)項(xiàng)目投資資資金籌籌措計(jì)劃劃表7 投資資計(jì)劃與與資金籌籌
52、措表序號(hào)項(xiàng) 目目金 額額建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期第一年第二年1總投資¥4133,3444,4495.90¥2888,6115,2231.07¥1244,7229,2264.831.1.1土地成本本¥1122,0000,0000.00¥1122,0000,0000.001.1.2前期工程程費(fèi)¥3,3381,7744.000¥3,3381,7744.0001.1.3建安工程程費(fèi)¥1644,8222,8897.40¥1033,8775,6675.34¥60,9477,2222.0061.1.4配套工程程費(fèi)¥26,4000,0000.000¥26,4000,0000.0001.1.5景觀及道道路工程程費(fèi)¥37,8
53、255,6446.997¥37,8255,6446.9971.1.6配套公建建費(fèi)¥6188,0000.000¥6188,0000.0001.1.7設(shè)計(jì)費(fèi)¥3,6650,8044.100¥3,2285,7233.699¥3655,0880.4411.1.8建設(shè)項(xiàng)目目收費(fèi)¥9,8889,3733.844¥9,8889,3733.8441.1.9監(jiān)理工程程費(fèi)¥1,3318,5833.188¥8311,0005.440¥4877,5777.7781.1.10不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)¥6,5592,9155.900¥4,1155,0277.011¥2,4437,8888.8881.2.1管理費(fèi)用用¥8,2241,1
54、444.877¥4,2285,3955.333¥3,9955,7499.5441.2.2銷售費(fèi)用用¥29,5788,9331.664¥15,3811,0444.445¥14,1977,8887.1191.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用用¥9,0024,4244.000¥4,5512,2122.000¥4,5512,2122.0002資金籌措措¥2833,0224,0050.33¥2833,0224,0050.332.1自有資金金¥2022,1660,0035.95¥2022,1660,0035.952.2貸 款¥80,8644,0114.338¥80,8644,0114.3383銷售回款款¥5911,5778
55、,6632.80¥15,8577,9883.554¥5755,7220,6649.267.4.2貸款款本息償償還計(jì)劃劃本項(xiàng)目銀銀行借款款采用分分期付息息、到期期一次性性還本的的償還方方式,即即從建設(shè)設(shè)期開(kāi)始始計(jì)息,第一年年末償還還451122112.000元利利息,第第二年年年末償還還451122112.000元利利息,并并償還貸貸款本金金80886萬(wàn)元元,詳見(jiàn)見(jiàn)貸款還還本付息息結(jié)算表表。貸款還本本付息結(jié)結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期第一年第二年1借款還本本付息¥89,8888,4338.3382年初借款款累計(jì)¥80,8644,0114.338¥80,8644,0114.3383當(dāng)年借款
56、款¥80,8644,0114.338¥80,8644,0114.338¥0.000當(dāng)年應(yīng)計(jì)計(jì)利息¥9,0024,4244.000¥4,5512,2122.000¥4,5512,2122.000年底還本本付息¥89,8888,4338.338¥4,5512,2122.000¥85,3766,2226.3387.5項(xiàng)項(xiàng)目銷售售測(cè)算6.5.1銷售售價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè):銷售單價(jià)價(jià)及總銷銷售收入入分析表表(建筑筑面積)序號(hào)指標(biāo)名稱稱面積單價(jià)合計(jì)1總建筑面面積1436606.97 2A區(qū)聯(lián)體體商鋪一層50566.255 160000¥80,9000,0000.000二層51333.388 160000¥82,13
57、44,0880.0003商場(chǎng)面積積一層95177.488 150000¥1422,7662,2200.00二層95177.399 120000¥1144,2008,6680.00三層95177.399 100000¥95,1733,9000.0004倉(cāng)庫(kù)面積積307990.008 40000¥1233,1660,3320.005寫字樓160112.441 42000¥67,2522,1222.0006住宅471779.008 35000¥1655,1226,7780.007停車場(chǎng)218個(gè)個(gè)1000000¥21,8000,0000.0008總計(jì)¥8922,5118,0082.007.5.2銷售售
58、進(jìn)度分分析銷售進(jìn)度度分析(%)20055年20066年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0001.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0003.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0007.0003.0008.00030.00020.0001
59、4.00015.00013.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.0000.1110.4000.6991.4881.9333.0773.6664.2558.33326.22819.33414.0036.2664.9333.1552.1007.5.3銷售售分析本項(xiàng)目銷銷售以租租、售相相結(jié)合的的方式進(jìn)進(jìn)行,銷銷售666%出租租及予留留為344%詳見(jiàn)見(jiàn)下表:銷售總收收入預(yù)測(cè)測(cè)表(9951885.
60、554平方方米666%)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售比例銷售面積積()銷售均價(jià)價(jià)(元/)銷售收入入(元)第一年3%25511.566 ¥6,2215.01¥15,8577,9883.554第二年97%926333.998 ¥6,2215.01¥5755,7220,6649.26合計(jì)100%951885.554 ¥5911,5778,6632.807.6財(cái)財(cái)務(wù)分析析本項(xiàng)目總總成本費(fèi)費(fèi)用為44.133億元,以銷售售回款的的方式回回收。銷售稅金金及附加加估算一一覽表序號(hào)項(xiàng) 目目建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期合 計(jì)計(jì)第一年第二年1銷售收入入¥15,8577,9883.554¥5755,7220,6649.26¥5911,5778,66
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