房地產(chǎn)金融（第六版）第01章房地產(chǎn)金融

1、房地產(chǎn)金融（第六版） 第一章 房地產(chǎn)金融通過對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.房地產(chǎn)金融的含義與分類;2.房地產(chǎn)金融的特征;3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成、運(yùn)行條件與分類;4.貨幣政策的含義、分類、工具及與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言 資金密集型產(chǎn)業(yè),又稱資本密集型產(chǎn)業(yè),是指需要較多資本投入的行業(yè)、部門。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè),對(duì)金融有著很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性,房地產(chǎn)金融因此成為金融業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融學(xué)是以金融學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)等學(xué)科的基礎(chǔ)理論和基本方法為基礎(chǔ),研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律的一門應(yīng)用性學(xué)科。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義一、房地產(chǎn)金融的

2、含義定義房地產(chǎn)金融是金融業(yè)務(wù)的一種形式,它一般是指圍繞房屋與土地開發(fā)、經(jīng)營、管理等活動(dòng)而發(fā)生的籌集、融通和結(jié)算資金的金融行為,其中最主要的是以房屋與土地作為信用保證而進(jìn)行的資金融通行為。 房地產(chǎn)金融的任務(wù)運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集、融通資金,從而支持房地產(chǎn)的開發(fā)和購買行為,促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金的良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義一、房地產(chǎn)金融的含義勞動(dòng)關(guān)系基本特征第一，平等性。第二，隸屬性。 第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義二、房地產(chǎn)金融的分類房地產(chǎn)金融政策性房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性和地域性,主要是與住房制度有關(guān)的金融活動(dòng),其資金來源也具有強(qiáng)制性,而資金

3、的使用則兼具優(yōu)惠性與專項(xiàng)性(只限住房);商業(yè)性房地產(chǎn)金融是以盈利為主要目的的金融活動(dòng),金融機(jī)構(gòu)需要自主籌措和使用資金,并可涉及各類房地產(chǎn)的開發(fā)和購買活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義二、房地產(chǎn)金融的分類房地產(chǎn)金融房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中所進(jìn)行的各種資金融通活動(dòng),它主要分為以住房為抵押擔(dān)保的住房金融和以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在生產(chǎn)和流通過程中的資金融通為主的金融活動(dòng)。地產(chǎn)金融也稱土地金融,是指圍繞土地有償使用而產(chǎn)生的金融活動(dòng)。依照城市土地和農(nóng)村土地的性質(zhì)不同,地產(chǎn)金融又可以分為城市土地金融和農(nóng)村土地金融。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義三、房地產(chǎn)金融的特征(一)資金運(yùn)用具有中

4、長期性 (二)容易受政策影響 (三)房地產(chǎn)金融安全性較高、收益較好 (四)杠桿效應(yīng)明顯 (五)具有“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)概述(一)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成1.融資主體房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。 2.融資中介融資中介是在房地產(chǎn)金融中處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu),中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)可以劃分為專營機(jī)構(gòu)和兼營機(jī)構(gòu)。 3.金融工具金融工具是指在金融市場(chǎng)中可交易的金融資產(chǎn),是用來證明融資雙方權(quán)利與義務(wù)的契約。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件 一是有完整、對(duì)稱的信息。 二是市場(chǎng)供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用

5、。 三是房地產(chǎn)市場(chǎng)上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場(chǎng)參與者和豐富的金融商品種類,不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對(duì)市場(chǎng)的壟斷行為。四是有完善的管理手段和交易方法第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(三)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類1.按照市場(chǎng)層次的不同房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)又稱為初級(jí)市場(chǎng),是指借款人通過房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)或從資本市場(chǎng)直接進(jìn)行資金融通的市場(chǎng),它包括初級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、新興的房地產(chǎn)證券發(fā)行和交易市場(chǎng)等。房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)金融工具的再交易和再流通市場(chǎng),包括房地產(chǎn)融資中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接或以證券的形式出售給金融機(jī)構(gòu)的交易市場(chǎng),以及房地產(chǎn)有價(jià)證券的再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),

6、如二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(三)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類2.按照服務(wù)對(duì)象的不同房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)和交易,以及以房屋為抵押、以房產(chǎn)收入為保證等進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作為抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱,即以土地為抵押品籌集、融通資金,以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和利用的目的。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(三)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類3.按照金融交易工具期限的不同貨幣市場(chǎng)是融通短期資金的市場(chǎng),而資本市場(chǎng)是融通長期資金的市場(chǎng)。資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要構(gòu)成部分,其金融產(chǎn)品包括住房儲(chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保

7、險(xiǎn)等。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二、中國房地產(chǎn)業(yè)的融資途徑內(nèi)部融資房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金及購房款,這部分資金可以作為必要的開發(fā)資金。外部融資房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資途徑主要有申請(qǐng)銀行貸款、發(fā)行股票、吸收股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、發(fā)行產(chǎn)業(yè)基金等。另外,信托成為房產(chǎn)融資新渠道。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(二)商業(yè)銀行在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位在很大程度上，商業(yè)銀行的資金支持（各種形式的貸款）是維系中國房地產(chǎn)業(yè)資金鏈安全的主要力量，當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給銀行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出巨大的機(jī)遇。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策政策是指國家政權(quán)機(jī)關(guān)、政黨組織和其他社會(huì)政治

8、集團(tuán)以權(quán)威的形式、標(biāo)準(zhǔn)化地規(guī)定在一定的歷史時(shí)期內(nèi),應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo)、遵循的行動(dòng)原則、完成的明確任務(wù)、實(shí)行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策一、貨幣政策概述貨幣政策貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所采取的貨幣性措施,尤指控制貨幣供給和調(diào)控利率的各項(xiàng)措施。采取這些措施是為達(dá)到特定目的或維持政策目標(biāo),比如抑制通脹、實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)或經(jīng)濟(jì)增長等。狹義狹義的貨幣政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)運(yùn)用各種工具(如再貼現(xiàn)率、存款準(zhǔn)備金率和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)等)調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率,進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方針和措施的總和。廣義廣義的貨幣政策是指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門所有

9、有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施,包括硬性限制信貸規(guī)模和信貸方向,開放和開發(fā)金融市場(chǎng)以及金融體制改革等。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策一、貨幣政策概述 (一)貨幣政策的分類擴(kuò)張性貨幣政策通過提高貨幣供應(yīng)量和供應(yīng)增長速度來刺激總需求的政策。在這種政策下,取得信貸更為容易,利息率會(huì)降低。因此,當(dāng)總需求與經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)能力相比很低時(shí),使用擴(kuò)張性貨幣政策最適合。緊縮性貨幣政策通過降低貨幣供應(yīng)量和供應(yīng)增長速度來降低總需求的政策。在這種政策下,取得信貸較為困難,利息率也隨之提高。因此,在通貨膨脹較嚴(yán)重時(shí),采用緊縮性貨幣政策較適合。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策(二)貨幣政策工具 一般性政策工具包括

10、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù);選擇性和補(bǔ)充性政策工具包括消費(fèi)者信用控制、證券市場(chǎng)信用控制、優(yōu)惠利率和預(yù)繳進(jìn)口保證金等。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策(三)中國的貨幣政策工具1.公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)是指中央銀行在公開市場(chǎng)上,通過買賣有價(jià)證券和外匯交易來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,從而調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。 2.存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金是指中央銀行要求各商業(yè)銀行按吸收存款的一定比例在其開設(shè)的準(zhǔn)備金賬戶存入的資金。3.中央銀行貸款中央銀行貸款(習(xí)慣上稱作再貸款),是指中央銀行動(dòng)用基礎(chǔ)貨幣向?qū)I(yè)銀行、其他金融機(jī)構(gòu),以多種方式融通資金的總稱。它是中央銀行資金運(yùn)用的一個(gè)重要方面,也是中央銀行實(shí)施貨幣政策、借以控制貨幣供應(yīng)總量的重要手段。4.利率利率是一定時(shí)期內(nèi)利息額與借貸資金的比例。5.匯率匯率是指一國貨幣兌換另一國貨幣的比率,是以一種貨幣表示另一種貨幣的價(jià)格。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策二、貨幣政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用一是控制貨幣投放量,以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要;二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模,使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)