2022年房地產(chǎn)估價(jià)師資料市場法適用的估價(jià)對象和條件

1、2022 房地產(chǎn)估價(jià)師資料： 市場法適用的估價(jià)對 象和條件(一)市場法適用的估價(jià)對象市場法適用的估價(jià)對象是同種類型的數(shù)量較多且常常發(fā)生交易的房 地產(chǎn)，例如：住宅，包括一般住宅、高檔公寓、別墅等。特殊是存量成 套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價(jià)，相對而言也是 最簡單、最簡潔的一種房地產(chǎn)估價(jià)。寫字樓。商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠房。 房地產(chǎn)開發(fā)用地。以下房地產(chǎn)難以采納市場法估價(jià)： 數(shù)量很少的房地產(chǎn)， 例如特別廠 房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房 地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，例如在 建工程等。(二)市場法估價(jià)需要具備的條件市場法估價(jià)需要具備的

2、條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地 產(chǎn)的交易。 房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)， 就難 以采納市場法估價(jià)。 房地產(chǎn)市場在總體上較活潑的地區(qū)， 在某些狀況下市 場法也可能不適用。 例如， 可能由于某些緣由導(dǎo)致在一段較長的時(shí)期內(nèi)很 少發(fā)生房地產(chǎn)交易。值得指出的是， 以下狀況不能成為不采納市場法估價(jià)的理由： 在估價(jià) 對象所在地實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估 價(jià)師沒有勤勉盡責(zé)地去搜集交易實(shí)例，造成不能采納市場法估價(jià)。另外， 運(yùn)用市場法估價(jià)需要把類似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易狀況， 例如 急于出售或急于購置等造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常市場 價(jià)格； 需

3、要把類似房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的價(jià)格， 調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 價(jià)格； 需要把類似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格， 調(diào)整為在估價(jià)對 象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用市場法估價(jià)需要消退以下三個(gè)方面的不同 所造成的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格與估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值的差 異： 實(shí)際交易狀況與正常交易狀況的不同； 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不 同(本質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)市場狀況不同)；可比實(shí)例房地產(chǎn) 狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況的不同。上述這些對類似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)展 的修正和調(diào)整， 分別簡稱為交易狀況修正、 市場狀況調(diào)整、 房地產(chǎn)狀況調(diào) 整。 在進(jìn)展這些修正和調(diào)整時(shí)， 應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素， 并

4、盡量采納定量分析來量化這些因素對類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度。但 由于很多因素對類似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度無法采納定量分析予以 量化， 主要是估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論學(xué)問、 豐富的估價(jià)實(shí)踐閱歷以及 對估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào) 查了解作出相關(guān)推斷。 因此， 假如估價(jià)師沒有扎實(shí)的估價(jià)理論學(xué)問、 豐富 的估價(jià)實(shí)踐閱歷， 對估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟識(shí)，則難以運(yùn)用市場法得出客觀合理的估價(jià)對象價(jià)值。還需要說明的是， 市場法求得的價(jià)值有時(shí)并不肯定合理、 真實(shí)， 由于 在市場參加者群體非理性的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)值也可能被市場高估或低估， 造成房地產(chǎn)市場價(jià)格偏離了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。(三)市場法的其他用途市場法中比擬分析的原理和方法，也可以用于房地產(chǎn)市場租金及收益 法、本錢法、假設(shè)開發(fā)法中經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、酬勞 率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成局部(如 土地取得本錢、開發(fā)本錢、治理費(fèi)