8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、河源市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科七路南面、大道西邊180211313 號工業(yè)用地土地使用權(quán)價格評估項(xiàng)目案例分析蘭1、項(xiàng)目名稱關(guān)于永勝服裝發(fā)區(qū)科七路南面、號：20064400866資格號：2008440044名下因抵押涉及的位于河源市高新技術(shù)開大道西邊號工業(yè)用地土地使用權(quán)價格評估項(xiàng)目案例分析。、項(xiàng)目背景）土地登記狀況估價對象是位于河源市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科七路南面、大道西邊，國有土地使用證號為河國用（2006）第 01837 號，宗地號為 180211313，用途為工業(yè)用地，用地面積為 22,433.30 平，土地形狀較規(guī)則。土地使用者為永勝服裝，使用權(quán)類型為出讓。使用終止日期為 2056 年 10 月 24

2、 日。至估價基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。2）評估目的為永勝服裝擬以待估宗地（國有土地使用證號為河國用（2006）第 01837 號）的土地使用權(quán)作為抵押物向東亞分行申請抵押，確定土地抵押額度提供價格參考依據(jù)而評估待估宗地的抵押價值。3)宗地基本情況待估宗地國有土地使用證號為河國用（2006）第 01837 號，土地使用權(quán)人為永勝服裝，土地使用權(quán)面積為 22,433.30 平，地類（用途）為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2056 年 10 月 24 日；估價對象地塊通路、通上水、通下水、通電、通訊等市政五通已到委估宗地紅線內(nèi)，場地已完成平整，至估價基準(zhǔn)日，

3、估價對象宗地上已建有一棟高二層的宿舍、一棟單層的廠房、一棟高五層的辦公樓，其余為在建配套廠房、宿舍。4）地價定義根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本案例中地價是熟地價。熟地價是指估價對象在估價基準(zhǔn)日二七年五月十六日，實(shí)際和估價設(shè)定的開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通” （上水、下水、通電、通訊和通路）及場地平整，實(shí)際用途和估價設(shè)定用途均為工業(yè)用地，土地使用權(quán)以出讓方式取得，使用權(quán)終止日期為，至估價基準(zhǔn)日剩余使用年限約為49.4年條件下的土地使用權(quán)價格。3、評估過程中的難點(diǎn)及解決方案1）估價方法的選用估價方法的選擇按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中規(guī)定的土地估價方法，根據(jù)待估宗地土地利用特點(diǎn)和土地評估的規(guī)定，宗

4、地地價評估一般采用兩種或兩種以上不同的評估方法。估價在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價對象土地的特點(diǎn)及開發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際狀況，選取基準(zhǔn)地價系數(shù)修和收益法作為本次估價的基本方法，這是出于以下考慮：一是估價對象位于河源市基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域，可運(yùn)用基準(zhǔn)地價修分別得到估價對象的毛地價和熟地價；二是估價對象周邊土地成交案例較少，但該宗地為經(jīng)營用地，能夠產(chǎn)生收益，周邊市場較易獲得，故適宜用收益法進(jìn)行評估。最后將這二種方法所得結(jié)果分析比較后確定最終的測算結(jié)果。2）估價過程中的難點(diǎn)及解決方法A. 待估宗地的相關(guān)資料的收集難度較大。在評估過程中評估接觸的一般是委托方的或者是財務(wù)科的相關(guān)，由于對評

5、估了解的比較少，為公司利益需要（主要是方面需要），他們一般不愿提供詳細(xì)資料。在該項(xiàng)目中委托方開始只愿意提供公司和國有土地使用證，遇此情況，估價首先向委托方作出口頭保守委托方商業(yè)的保證，然后出示了評估委托合同中有關(guān)保守委托方商業(yè)的條款，以打消委托方擔(dān)心商業(yè)的顧慮；其次估價詳細(xì)的向委托方解釋了評估所選用的方法，以及采用這些方法評估需要用到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)估價估所需詳細(xì)的資料。B. 關(guān)于容積率的確定。的耐心解釋，委托方提供了評根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃單中待估宗地的規(guī)劃容積率沒有明確寫明，問及委托方提供容積率的相關(guān)確定資料也沒有，經(jīng)過估價在河源市資源局的調(diào)查了解，工業(yè)用地的容

6、積率一般是設(shè)定為 1。而且河源市基準(zhǔn)地價中工業(yè)用地價格就是設(shè)定在容積率為 1 的情況下所對應(yīng)的地價，然后再根據(jù)該宗地上已建的廠房與宿舍等建筑物也未超過容積率 1，根據(jù)最高最佳使用原則，所以本次假設(shè)該宗地容積率為 1。C. 關(guān)于評估由于委托方屬于在評估過程中的客觀、公正性優(yōu)質(zhì)客戶，在評估結(jié)果出來后評估受到了來自釋后給與客戶的雙重壓力，評估在給和客戶進(jìn)行詳細(xì)解提出了另一個可行建議，因?yàn)槲蟹焦緝糍Y產(chǎn)以及公司信譽(yù)等各方面都得到了很大提高，其信貸資質(zhì)重新評估的話可以達(dá)到新的標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以提高放款比例，即滿足和客戶要求，也符合要求。4、評估過程中的啟示、注意評估過程中的人際交往與溝通由于評估的特殊性，

7、評估所面對的客戶群很廣泛，在面對不同客戶群時應(yīng)采用不同的溝通方式。企業(yè)、私人是評估直接服務(wù)的對象，也是估價平時收集土地交易案例，了解土地市場行情的重要信息來源之一。由于土地評估具有較強(qiáng)專業(yè)性，這些一般對評估以及一些辦理抵押的程序不熟悉，評估在評估過程中應(yīng)耐心解釋。對于（主要是客戶經(jīng)理和審貸員）和行政部門主要是中，評估這樣評估資源局），他們具有一定的專業(yè)知識，在評估過程主要負(fù)責(zé)解釋一些重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，且應(yīng)保持經(jīng)常溝通，可及時了解到與評估相關(guān)的定、新辦法。、注意各類型價值間的相互聯(lián)系與區(qū)別本次評估是為委托方向申請抵押而評估宗地在估價時點(diǎn)的抵押價值。在估價中，要作出必要的說明，提醒估價的使用者抵押價值應(yīng)是考慮市場風(fēng)險、抵押存續(xù)期間政策的變化給予折扣并扣減預(yù)期強(qiáng)制處置抵押物涉及的稅費(fèi)后的價格。、估價估價在評估作業(yè)過程中，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎。在評估作業(yè)過程中的謹(jǐn)慎性應(yīng)體現(xiàn)在估價師確定有關(guān)評估結(jié)果各項(xiàng)參數(shù)值時，