房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)：銷售持續(xù)回升行業(yè)景氣度維持理想

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250007 9 月銷售理想 樓市景氣度持續(xù)3 HYPERLINK l _TOC_250006 9 月房價(jià)進(jìn)一步平穩(wěn)上升4 HYPERLINK l _TOC_250005 開發(fā)投資增速維持高位 地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用明顯5 HYPERLINK l _TOC_250004 開發(fā)資金來源維持良好水平6 HYPERLINK l _TOC_250003 土地市場成交平穩(wěn) 開發(fā)商拿地理性7 HYPERLINK l _TOC_250002 板塊行情9 HYPERLINK l _TOC_250001 行業(yè)研判及投資建議10 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)

2、提示10插圖目錄圖 1：全國商品房累計(jì)銷售面積3圖 2：全國商品房累計(jì)銷售額3圖 3：全國商品房單月銷售面積3圖 4：全國商品房單月銷售額3圖 5：百城住宅價(jià)格同環(huán)比變化4圖 6：百城房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)變化4圖 7：70 大中城市房價(jià)同環(huán)比變化5圖 8：一二三線城市房價(jià)同環(huán)比變化5圖 9：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額6圖 10：房屋累計(jì)施工面積同比變化6圖 11：房屋累計(jì)新開工面積同比變化6圖 12：房屋累計(jì)竣工面積同比變化6圖 13：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)7圖 14：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源變化7圖 15：全國土地累計(jì)購置面積7圖 16：全國土地累計(jì)成交價(jià)款7圖 17：100 大中城市單月成交規(guī)劃建

3、面8圖 18：100 大中城市單月土地成交總價(jià)8圖 19：100 大中城市土地成交樓面均價(jià)8圖 20：100 大中城市土地成交溢價(jià)率8表格目錄表 1：行業(yè)板塊累計(jì)漲跌幅統(tǒng)計(jì)9表 2：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測及投資評(píng)級(jí)（2019/10/25）119 月銷售理想 樓市景氣度持續(xù)2019 年前 9 月全國商品房銷售面積合計(jì) 11.91 億平方米，其中住宅銷售面積 10.46 億平方米，同比分別下降 0.1%和上升 1.1%。2019 年以來商品房銷售面積同比增速持續(xù)負(fù)增長，為近四年銷售增長最差，但整體銷售降幅相對(duì)較小，并且下半年開始降幅持續(xù)收窄。8 月末開始住宅累計(jì)銷售面積增幅轉(zhuǎn)跌為升，9 月增幅有所擴(kuò)大，

4、銷售呈平穩(wěn)狀態(tài)。 19 月全國商品房銷售額合計(jì) 11.14 萬億，商品住宅銷售額合計(jì) 9.74 萬億，同比則分別上升 7.1%和上升 10.3%，銷售漲幅也跌至近四年的低位。但下半年開始累計(jì)銷售增幅也持續(xù)回升，9 月末住宅累計(jì)銷售額增速達(dá)到雙位數(shù)，景氣度相對(duì)良好。 圖1：全國商品房累計(jì)銷售面積圖2：全國商品房累計(jì)銷售額 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 單月情況看，9 月全國商品房銷售面積為 1.7 億平方米，同比上升 2.91%，銷售增幅為近一年的高位；環(huán)比 8 月則上升 32.63%，增幅較大。9 月全國商品住宅銷售面積 1.52 億平米，同比上升 4.63%，也達(dá)到除

5、8 月份的近一年的高位；環(huán)比 8 月單月銷售則上升 30.77%，單月銷售上升明顯。銷售額方面，9 月全國商品房銷售額為 1.6 萬億，同比上升 9.38%；商品住宅銷售額 1.42萬億，同比增長為 13.14%，漲幅較 8 月末分別下降 0.67 個(gè)百分點(diǎn)和下降 1.42 個(gè)百分點(diǎn)；而 9 月商品房及商品住宅銷售金額環(huán)比漲幅則分別達(dá) 32%和 30.25%，環(huán)比增幅均超三成。9 月單月商品房銷售面積及銷售金額漲幅均達(dá)近一年的高位（除 8 月以外），環(huán)比漲幅更超三成，銷售情況相對(duì)理想，樓市景氣度維持。在融資監(jiān)管加嚴(yán)背景下，四季度開發(fā)商繼續(xù)加大推盤回流現(xiàn)金可能性較大。而樓市政策因城施策繼續(xù)，社會(huì)

6、流動(dòng)性保持合理充裕，預(yù)計(jì)全年樓市銷售將保持平穩(wěn)理想狀態(tài)，銷售絕對(duì)值也將維持在歷史高水平。圖3：全國商品房單月銷售面積圖4：全國商品房單月銷售額 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 9 月房價(jià)進(jìn)一步平穩(wěn)上升房價(jià)走勢方面，根據(jù)百城住宅價(jià)格指數(shù)觀察，9 月百城住宅價(jià)格環(huán)比上升 0.31%，同比上升 3.56%，漲幅較 8 月末分別下降 0.06 個(gè)百分點(diǎn)和下降 0.12 個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)同環(huán)比漲幅較低，并連續(xù)兩月降幅收窄。其中 9 月房價(jià)環(huán)比上升城市 64 個(gè)，較 8 月末減少 5個(gè)；6 個(gè)城市房價(jià)環(huán)比持平；30 個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降；房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)維持高位。 70 大中城市新建商

7、品住宅價(jià)格指數(shù)觀測，9 月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上升 8.6%， 漲幅較 8 月末下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅持續(xù)下降，但仍維持較高水平。環(huán)比方面，9 月70 大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升 0.5%，環(huán)比漲幅較 8 月末回落 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，也維持在近一年低位。整體看，9 月份房價(jià)繼續(xù)有所上升，但漲幅有所收窄，房價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢。 細(xì)分看，9 月份一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅較 8 月有所提升，而二三線城市同比漲幅則較 8 月底小幅回落，但仍維持在較高水平。其中二三線城市房價(jià)漲幅繼續(xù)高于一線城市漲幅。一線城市新建商品住宅價(jià)格 9 月末同比上升 4.6%，漲幅較 8 月末提升

8、0.4 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市整體漲幅為 9.3%，漲幅高于三線城市，較 8 月末漲幅下降 0.6 個(gè)百分點(diǎn)；三線城市漲幅為 8.4%，低于 8 月末 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比方面，一二三線城市9 月份房價(jià)漲幅均較 8 月末上升。一線城市 9 月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上升 0.4%，房價(jià)漲幅較上月提升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市房價(jià)環(huán)比上升 0.6%，也上升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比上漲 0.8%，漲幅高于一二線城市，也較上月提升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。整體看，9 月房價(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上升，而一線城市上升相對(duì)明顯。 圖5：百城住宅價(jià)格同環(huán)比變化圖6：百城房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)變化數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)

9、據(jù)來源：Wind資訊， 圖7：70大中城市房價(jià)同環(huán)比變化圖8：一二三線城市房價(jià)同環(huán)比變化數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 開發(fā)投資增速維持高位 地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用明顯2019 年前 9 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)達(dá) 9.8 萬億，累計(jì)同比增速為 10.5%，開發(fā)投資增速與 8 月末持平。5 月份以來開發(fā)投資增速持續(xù)回落，但當(dāng)前仍維持在近 4年半以來增速高位，行業(yè)景氣度理想。全國住宅開發(fā)投資完成額則為 7.2 萬億，累計(jì)同比增幅為 14.9%，增幅也與 8 月末持平，雖然漲幅持續(xù)回落，但仍維持在近 5 年來的高位。2019 年以來開發(fā)投資增速大幅回升，9 月雖然較前幾個(gè)月增速

10、小幅回落，但仍然維持在高水平。經(jīng)歷過去幾年房地產(chǎn)銷售大年，行業(yè)庫存去化理想可售下降明顯，開發(fā)商提升開發(fā)進(jìn)度補(bǔ)充可售資源得以體現(xiàn)。另一方面，當(dāng)前銷售情況整體平穩(wěn)理想，房價(jià)也平穩(wěn)上升，開發(fā)商對(duì)行業(yè)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，開發(fā)投資相對(duì)積極?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于制造業(yè)及固定資產(chǎn)投資增速，行業(yè)景氣度較高，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用明顯。今年前 9 個(gè)月全國房屋施工面積累計(jì) 83.4 億平米，其中住宅施工面積累計(jì) 58.3 億平米， 累計(jì)同比分別上升 8.7%和上升 10.1%，累計(jì)施工面積同比增幅維持高位。而前 9 月房屋累計(jì)新開工面積 16.5 億平方米，其中住宅累計(jì)新開工面積為 12.2 億平方米，較去年

11、同期則分別上升 8.6%和上升 8.8%。新開工量同比漲幅在年初下降后，3 月份開始出現(xiàn)明顯回升；近幾個(gè)月漲幅雖持續(xù)回落，但仍維持在平穩(wěn)水平?？⒐し矫妫刂?9 月末全國房屋竣工面積為 4.67 億平方米，其中住宅竣工面積 3.3 億平方米，同比分別下降 8.6%和下降 8.5%，降幅較前幾個(gè)月有所收窄，但仍相對(duì)明顯。圖9：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額圖10：房屋累計(jì)施工面積同比變化數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 圖11：房屋累計(jì)新開工面積同比變化圖12：房屋累計(jì)竣工面積同比變化數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 開發(fā)資金來源維持良好水平19 年截止 9 月末，

12、全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì) 13.05 萬億，同比上升 7.1%，增幅較上月末提升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近一年半的高位，開發(fā)資金來源維持相對(duì)理想狀態(tài)。降準(zhǔn)帶來四季度及后續(xù)社會(huì)整體資金流動(dòng)性保持合理充裕；而出于監(jiān)管及避免資金過多過快流入房地產(chǎn)行業(yè)，近期開發(fā)商信托融資收緊、銀行融資規(guī)管加大等情況出現(xiàn)。后續(xù)開發(fā)資金增速走勢仍需觀察，但行業(yè)整體流動(dòng)性大幅收緊預(yù)期仍較低。其中今年前 9 個(gè)月，國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金累計(jì)分別為 1.96 萬億、103 億和 4.2 萬億，同比則分別上升 9.1%，上升 138%和同比上升 3.5%；其他資金來源為 6.8 萬億， 同比增長 8.79%。除了國內(nèi)貸款

13、金額同比增速較上月小幅收窄，其余貸款金額同比增速均較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)計(jì)年末社會(huì)整體流動(dòng)性保持充裕背景下，社融改善，開發(fā)資金來源將保持平穩(wěn)良好水平。圖13：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)圖14：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源變化數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 土地市場成交平穩(wěn) 開發(fā)商拿地理性2019 年前 9 月全國土地購置面積累計(jì)為 1.54 億平方米，同比下降 20.2%；而 18 年整體土地購置面積同比上升 14.2%；2019 年以來土地成交大幅回落，但下半年開始跌幅有所收窄，趨勢延續(xù)。前 9 月全國土地成交價(jià)款累計(jì)為 8185 億，與去年同期相比成交價(jià)款下降 18.2%，降幅相比 8

14、 月末收窄 3.8 個(gè)百分點(diǎn)，但降幅仍較大。 從 100 個(gè)大中城市土地成交情況觀察，9 月份單月成交的土地規(guī)劃建筑面積為 1.03 億平米，同比下降 4.21%。年初單月成交土地規(guī)劃建面出現(xiàn)大幅下降，隨后二季度開始回升； 8 月單月同比增速再次明顯下降，絕對(duì)值也處于年內(nèi)低水平，而 9 月成交絕對(duì)值回升明顯，同比降幅也明顯收窄。9 月成交土地總價(jià)為 3262 億，同比增長 33.41%，增幅回升。而土地成交樓面均價(jià)為 3164 元/平米，同比漲幅為 39.27%，漲幅較前兩個(gè)月明顯回升。9 月末成交土地溢價(jià)率則為 7.16%，溢價(jià)率持續(xù)收窄。 整體看，9 月份 100 大中城市成交土地規(guī)劃建面

15、降幅明顯收窄，成交土地總價(jià)同比增幅較大，回升明顯。同時(shí)成交樓面均價(jià)上升幅度也較大，顯示 9 月土地成交集中在一二線及熱點(diǎn)城市。而溢價(jià)率則持續(xù)回落，顯示拿地相對(duì)理性。隨著融資規(guī)管從嚴(yán)，開發(fā)商獲取資金較上半年有所收緊，在拿地上也保持謹(jǐn)慎理性態(tài)度，更多集中于房地產(chǎn)銷售情況較好的城市。土地市場成交整體平穩(wěn)。 圖15：全國土地累計(jì)購置面積圖16：全國土地累計(jì)成交價(jià)款數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 圖17：100大中城市單月成交規(guī)劃建面圖18：100大中城市單月土地成交總價(jià) 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 圖19：100大中城市土地成交樓面均價(jià)圖20：100大中城市

16、土地成交溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 數(shù)據(jù)來源：Wind資訊， 板塊行情近一個(gè)月（9 月 25 日至 10 月 25 日），房地產(chǎn)板塊整體漲幅為 2.83%，在 28 個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)板塊中排名第 3 位，是今年以來漲幅排名最好的一個(gè)月份。近一個(gè)月漲幅排名居前的行業(yè)板塊分別有農(nóng)林牧漁、銀行、房地產(chǎn)、建筑建材、家用電器、輕工制造及醫(yī)藥生物等，期間累計(jì)漲幅分別為 11.11%，7.19%，2.83%，1.68%，0.3%、0.29%和 0.13%。而同期滬深 300 及上證綜指漲幅則分別為-0.11%和-1.02%。房地產(chǎn)板塊近一個(gè)月走勢較理性，跑贏大盤。19 年以來，大盤走勢呈現(xiàn)沖高回落，隨后區(qū)

17、間震蕩的態(tài)勢。年初至今滬深 300 累計(jì)漲幅為 23.36%，上證綜指累計(jì)漲幅為 14.02%。行業(yè)板塊中，食品飲料、農(nóng)林牧漁、電子、計(jì)算機(jī)、醫(yī)藥生物、非銀金融、家用電器及休閑服務(wù)等板塊漲幅領(lǐng)先。房地產(chǎn)板塊年初以來累計(jì)漲幅為 13%，在申萬 28 個(gè)一級(jí)板塊中排名 13 位，跑輸滬深 300 指數(shù) 10 個(gè)百分點(diǎn)，跑輸上證綜指 1 個(gè)百分點(diǎn)。表 1：行業(yè)板塊累計(jì)漲跌幅統(tǒng)計(jì)行業(yè)板塊近一個(gè)月以來板塊累計(jì)漲跌幅（%）2019 年以來板塊累計(jì)漲跌幅（%）農(nóng)林牧漁(申萬) 11.11 50.20 銀行(申萬) 7.19 16.68 房地產(chǎn)(申萬) 2.83 12.99 建筑材料(申萬) 1.68 21.

18、93 家用電器(申萬) 0.30 27.47 輕工制造(申萬) 0.29 9.94 醫(yī)藥生物(申萬) 0.13 32.04 滬深 300 -0.11 23.36 綜合(申萬) -0.43 15.80 上證綜指 -1.02 14.02 交通運(yùn)輸(申萬) -1.54 12.08 紡織服裝(申萬) -1.93 2.77 商業(yè)貿(mào)易(申萬) -1.97 4.57 建筑裝飾(申萬) -1.98 -4.32 鋼鐵(申萬) -2.10 -10.15 公用事業(yè)(申萬) -2.11 5.08 傳媒(申萬) -2.30 6.21 化工(申萬) -2.59 10.11 非銀金融(申萬) -2.63 28.10 食品飲

19、料(申萬) -3.10 52.68 采掘(申萬) -3.13 -0.08 機(jī)械設(shè)備(申萬) -3.42 11.97 休閑服務(wù)(申萬) -3.63 27.39 汽車(申萬) -3.70 2.86 電氣設(shè)備(申萬) -5.23 6.07 計(jì)算機(jī)(申萬) -5.60 33.32 電子(申萬) -6.74 45.79 有色金屬(申萬) -8.10 5.10 通信(申萬) -8.62 10.48 國防軍工(申萬) -9.76 15.97 資料來源：Wind 資訊，東莞證券證券研究所行業(yè)研判及投資建議從 9 月行業(yè)銷售數(shù)據(jù)看，單月銷售較上月明顯上升，同比漲幅為近一年高位，環(huán)比漲幅也較大。9 月末累計(jì)漲幅也

20、持續(xù)探底回升，樓市整體銷售呈現(xiàn)平穩(wěn)狀況。預(yù)計(jì)全年銷售將維持在歷史高水平，樓市整體風(fēng)險(xiǎn)可控。房價(jià)也呈現(xiàn)持續(xù)的平穩(wěn)上升態(tài)勢；同時(shí)開發(fā)投資增速維持在較高水平，并明顯高于制造業(yè)及固定資產(chǎn)投資增速，樓市景氣度較高， 穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用明顯。資金層面，房地產(chǎn)資金來源增速較年初大幅提升，9 月末達(dá)到近一年半的高位，開發(fā)資金來源維持相對(duì)理想狀態(tài)。降準(zhǔn)帶來四季度及后續(xù)社會(huì)整體資金流動(dòng)性保持合理充裕，行業(yè)整體流動(dòng)性大幅收緊預(yù)期仍較低。而規(guī)管從嚴(yán)帶來融資受限，對(duì)于房企來說，加大推盤回款力度，從而帶來銷售的回升預(yù)期提升。上市房企 2019 年上半年整體結(jié)算業(yè)績增幅超一成七，較 2018 年全年結(jié)算業(yè)績增幅提升3.48 個(gè)百分點(diǎn)，中報(bào)業(yè)績令人滿意。三季報(bào)公布情況也保持理想。同時(shí)行業(yè)整體毛利率、凈利潤率持續(xù)探底回升，盈利能力改善。從當(dāng)前一二線龍頭房企銷售情況觀察，銷售增速大部分高于行業(yè)整體增速，并且二季度以來增速持續(xù)回升。由于過去兩年行業(yè)及一二線房企銷售數(shù)據(jù)理想，當(dāng)前進(jìn)入結(jié)算期， 2019 年全年業(yè)績保持理想增長值得期