漳州某生活小區(qū)項目初步可行性研究報告

1、漳州漳罐生活小區(qū)項目初步可行性研究報告項目總論一、項目基本情況（一）、地理位置漳州漳罐罐總廠地地塊位于于漳州市市薌城區(qū)區(qū)漳響路路，用地地性質(zhì)為為二類居居住用地地，用地地現(xiàn)狀為為廠房，用地面面積約1148畝畝。三面面臨街，東邊以以東二號號規(guī)劃路路為界，南至漳漳響路，西至東東岳蔬菜菜批發(fā)市市場，北北臨迎賓賓路（原原為迎賓賓路，現(xiàn)現(xiàn)路名不不詳）。漳州八八中、一一七五醫(yī)醫(yī)院就在在該地塊塊的西北北側(cè)，距距人民廣廣場約5500米米。（二）、項目基基本數(shù)據(jù)據(jù)(按漳漳州市規(guī)規(guī)劃局提提供的規(guī)規(guī)劃數(shù)據(jù)據(jù)計算)土地面積積：1448畝（986667）；容積率：1.66以下(如需建建一部分分小高層層，則容容積率可可調(diào)整

2、至至1.88)，其其中商業(yè)業(yè)建筑面面積占總總建筑面面積待定定（暫按按10%計算）；建筑密度度：266%以下下；規(guī)劃綠地地率：445%以以上；總建筑面面積為：15778677；其其中住宅宅的總建建筑面積積為14418667,商業(yè)建建筑面積積為1660000(其其中沿漳漳響路店店鋪底層層面積為為42000,二層面面積為220000，沿沿迎賓路路店鋪底底層面積積為42200,二層層面積為為20000，沿東二二號規(guī)劃劃路底層層面積為為26000,二層面面積為110000);開發(fā)進(jìn)度度：分33期滾動動開發(fā)，共4年年完成建建設(shè)；在不同土土地成本本情況下下的項目目投資指指標(biāo)：類 別別土地成本本49000萬元

3、元土地成本本79000萬元元備注土地成本本49000萬元（3177元/）79000萬元（5000元/）括號內(nèi)為為樓面地地價項目總投投資195008萬元元225008萬元元自有資金金投入49000萬元79000萬元項目銷售售均價住宅均價價18000元/，店店鋪均價價41779元/店鋪為兩兩層項目銷售售收入322222萬元元項目稅后后利潤總總額95966萬元65966萬元未扣除所所得稅項目總投投資利潤潤率12.330%7.333%項目投資資利潤率率48.996%20.887%二、項目目可行性性研究報報告結(jié)論論由以上所所列數(shù)據(jù)據(jù)可分析析：本項項目利潤潤總額較較大，投投資利潤潤率也較較高，在在土地成成

4、本為449000萬元時時，其總總投資利利潤率和和投資利利潤率分分別為：12.30%和488.966%；在在土地成成本為779000萬元時時，其總總投資利利潤率和和投資利利潤率分分別為：7.333%和和20.87%。兩者者累計盈盈余資金金較多，因此本本項目房房地產(chǎn)開開發(fā)是可可行的。第一部分分 市場場分析一、漳州州市房地地產(chǎn)市場場分析初步統(tǒng)計計，20002年年漳州市市實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值5540.55億億元，同同比增長長9.55%，財財政總收收入277.800億元，可比增增長100.3%，地方方級財政政收入117.008億元元，可比比增長110.99%。 城市人人均住房房面積為為14.8平方方米，

5、比比去年的的13.1平方方米增加加了1.7平方方米。20022年漳州州市政府府實施工工業(yè)立市市的戰(zhàn)略略，為推推動工業(yè)業(yè)強(qiáng)勢發(fā)發(fā)展，漳漳州市政政府近期期出臺了了關(guān)于于加快工工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程的若若干意見見和關(guān)于加加快城市市化進(jìn)程程的若干干意見，提出出 “建建設(shè)新區(qū)區(qū)、開發(fā)發(fā)沿江、改善舊舊城”的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，分分兩步走走，第一一步2000020005年城城市化水水平達(dá)448%以以上，城城市人口口2288萬人，市區(qū)建建成區(qū)面面積400平方公公里，市市區(qū)人口口達(dá)到440萬人人；人均均居住面面積為118平方方米，住住宅成套套率為885%。第二步步20005220100年城市市化水平平達(dá)555%左右右，城市市人

6、口2273萬萬人。市市區(qū)建成成區(qū)面積積50平平方公里里，市區(qū)區(qū)人口達(dá)達(dá)50萬萬人，人人均居住住面積為為20平平方米，住宅成成套率為為1000%。至至20005年市市區(qū)新增增人口需需要新建建住宅881.55萬平方方米；至至20110年市市區(qū)新增增人口需需新建住住宅1884.11萬平方方米。（一）、20002年漳漳州房地地產(chǎn)市場場分析1、住宅宅建設(shè)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，開發(fā)發(fā)投資勢勢頭穩(wěn)健健。去年年全市完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資115.009億元元（其中中住宅建建設(shè)投資資8.668億元元），完完成施工工面積2259.19萬萬平方米米，完成成新開工工面積1110.65萬萬平方米米（其中中住宅面面積866.45

7、5萬平方方米），竣工面面積1117.119萬平平方米（其中住住宅面積積93.02萬萬平方米米），同年預(yù)預(yù)售建筑筑面積444.77萬平方方米，實實際銷售售面積665.226萬平平方米，實際銷銷售額113.442億元元。出現(xiàn)現(xiàn)了供銷銷平衡、銷略大大于產(chǎn)的的可喜局局面，房房地產(chǎn)市市場繼續(xù)續(xù)保持平平穩(wěn)發(fā)展展態(tài)勢。2、市場場秩序逐逐步規(guī)范范，新區(qū)區(qū)建設(shè)初初具雛形形。3、房地地產(chǎn)市場場日趨活活躍。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，去年全全市房地地產(chǎn)買賣賣成交1110885起，成交面面積1222.225萬MM2，成成交金額額16.8億元元，同比比分別增增加144.6%，增加加7.88%，增增加155.8%，其中中商品房房買賣成成交

8、64405起起，成交交面積665.339萬MM2，成成交金額額10.2億元元；同比比分別減減少4.6%，減少119.11%，減減少188.4%。二手手房成交交46880起，成交面面積566.866萬M22，成交交金額66.6億億元；二二手房買買賣成交交約占442.22%，同同比分別別增加558.22%，增增加744.4%，增加加86.7%。市區(qū)房地地產(chǎn)買賣賣成交666999起，成成交建筑筑面積662.11萬平方方米，成成交金額額11.9億元元，同比比分別增增加8.8%，減少114.55%，增增加1.7%。其中商商品房買買賣成交交52221起，成交面面積500.6萬萬平方米米，成交交金額110.

9、66億元，同比分分別減少少20.3%，減少221%，減少22.7%。二手手房成交交14778起，成交面面積111.4萬萬平方米米，成交交金額11.2億億元，同同比分別別增加778.22%，增增加300.2%，增加加50%。辦理理商品房房預(yù)售許許可證555份，預(yù)售建建筑面積積44.7萬MM2，預(yù)預(yù)售金額額30.5億元元，同比比分別增增加100%，減減少222.8%，減少少23.6%。從市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場看看，商品品住宅旺旺銷，套套型為11001500平方米米的套房房，預(yù)售售階段基基本售出；個個人仍是是住房消消費(fèi)的主主體；二二手房市市場活躍躍，尤其其是名校校片區(qū)范范圍的二二手房房房源緊俏俏，價格格

10、小幅攀攀升。4、商品品房空置置率不高高。截止止去年底底全市累累計商品品房空置置為255.011萬平方方米，其其中空置置一年以以上（含含一年）的為114.117萬平平方米，空置一一年以下下的為110.884萬平平方米。商業(yè)營營業(yè)用房房空置55.188萬平方方米，辦辦公寫字字樓3.43萬萬平方米米，其他他0.993萬平平方米，非住宅宅空置達(dá)達(dá)9.55萬平方方米，占占空置量量的399.588%。（二）、20003年第第一季度度房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析1、20003年年1-33月份開開發(fā)投資資情況分分析全市完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資3.91億億元，同同比增加加46.81%。其中中，商品品住宅22.399億元，

11、同比增增加311.877%；辦辦公樓4461萬萬元，同同比減少少11.00%；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房26673萬萬元，同同比減少少13.82%；其他他投資11.211億元，同比增增加1447.110%。全市完成成實際銷銷售面積積8.116萬平平方米，同比增增加6.11%。其中中，商品品住宅66.388萬平方方米，占占78.19%，同比比增加33.077%；商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房00.800萬平方方米，同同比減少少23.80%。全市歷年年累計商商品房空空置面積積27.58萬萬平方米米，與220022年12月底底比較增增加了88.711%；占占福州的的27.58%，占廈廈門的221.221%，占泉州州的399

12、.022%。分析：一一是今年年第一季季度漳州州市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資明明顯回升升，由前前兩年的的負(fù)增長長，步入入微調(diào)期期，到今今年的兩兩位數(shù)增增長。舊舊城改善善正加快快步伐建建設(shè)投資資，今年年底將完完成拆遷遷安置，加上新新建商品品住宅熱熱銷也刺刺激了投投資的加加溫等因因素，促促進(jìn)了投投資的明明顯回升升。二是是實際銷銷售面積積中住宅宅及辦公公樓保持持增長，商業(yè)營營業(yè)用房房及其他他較大幅幅度減少少，這說說明商品品住宅熱熱銷，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房銷銷售不容容樂觀。三是房房屋空置置面積227.558萬平平方米，跟福、廈、泉泉比，仍仍處于較較低水平平。2、20003年年1-33月份全全市房地地產(chǎn)市場場運(yùn)行情情

13、況分析析全市新建建商品房房銷售完完成17764套套，同比比增加448.886%，成交面面積244.900萬平方方米，同同比增加加1066.477%，成成交金額額2.882億元元，同比比增加44.599%。其其中，商商品住宅宅24.52萬萬平方米米，占998.447%，商業(yè)營營業(yè)用房房0.338萬平平方米，占1.53%。市區(qū)新建建商品房房預(yù)售批批準(zhǔn)144份，批批準(zhǔn)預(yù)售售面積99.944萬平方方米。其其中，商商品住宅宅6.666萬平平方米，占677% ，商業(yè)營營業(yè)用房房2.886萬平平方米，占288.777% ,寫字樓樓0.227萬平平方米，占2.72% ,車車庫0.15萬萬平方米米,占1.551

14、% 。全市存量量房買賣賣成交4429套套，同比比增加335.775%，成交面面積6.71萬萬平方米米，同比比增加1186%；成交交金額11.144億元，同比增增加1221%。全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資結(jié)結(jié)構(gòu)：商商品住宅宅占611.177%，辦辦公樓占占1.117%，商業(yè)營營業(yè)用房房占6.83%，其他他投資占占30.83%。商品品房消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)：商品住住宅占778.119%，辦公樓樓占111.033%，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房占占9.88%，其其他占00.988%。消消費(fèi)群體體結(jié)構(gòu)：據(jù)調(diào)查查統(tǒng)計，個人仍仍是商品品住宅消消費(fèi)的主主體，占占97.2%?？h里居居民來漳漳購房置置業(yè)的占占28%，市區(qū)區(qū)二次購購房置業(yè)業(yè)

15、的約占占32%，市區(qū)區(qū)年輕人人購房的的約占440%。分析：一一是商品品住宅以以小區(qū)規(guī)規(guī)模、質(zhì)質(zhì)量、檔檔次、物物業(yè)管理理、環(huán)境境等為購購房的首首要考慮慮因素，住宅基基本處于于期房熱熱銷階段段，新樓樓盤推出出前預(yù)約約訂購的的達(dá)822%。新新建商品品房成為為購房投投資置業(yè)業(yè)的主打打產(chǎn)品，目前在在漳州市市區(qū)要選選購一套套較理想想的現(xiàn)房房不容易易。二是是商品住住宅價格格呈上揚(yáng)揚(yáng)之勢，約上漲漲了100%左右右（20002年年政府公公布的漳漳州市區(qū)區(qū)住宅均均價約116000元/），如如華元小小區(qū)二期期、瑞京京小區(qū)、龍文新新區(qū)的住住宅均有有不同幅幅度的上上揚(yáng)。三三是商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房供應(yīng)應(yīng)量過大大，價格格較高，

16、銷售出出現(xiàn)分化化，中心心區(qū)價格格高不好好銷，價價格適中中的銷售售約可達(dá)達(dá)85%。商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房銷售售價格可可能會回回落，回回落幅度度視需求求大小來來確定。四是商商品住房房消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，呈呈現(xiàn)多元元化，小小公寓成成為近階階段住房房消費(fèi)的的熱門話話題，成成為年輕輕人居家家的首選選，也成成為置業(yè)業(yè)投資的的首選，購買后后有的自自住，有有的出租租，行情情看漲。五是二二手房市市場較為為活躍，尤其是是名校園園區(qū)，由由于子女女就學(xué)劃劃片入學(xué)學(xué)等因素素，刺激激了二手手房源的的緊俏和和價格的的上漲；二、漳州州市薌城城區(qū)房地地產(chǎn)市場場分析（一）、薌城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特點(diǎn)薌城區(qū)為為漳州市市的老城城區(qū)，該該區(qū)房地地產(chǎn)

17、市場場活躍，交易量量占漳州州市區(qū)的的95%以上，在該區(qū)區(qū)的繁華華地段如如九龍公公園，延延安北路路，新華華北南路路、元光光北南路路等住宅宅銷售均均價達(dá)到到了20000元元以上，靠九龍龍公園及及芝山公公園的住住宅均價價已超過過22000元/。（二）部部分樓盤盤價格表表樓盤名稱稱房屋類型型平均售價價地段位置置備注華元小區(qū)區(qū)住宅19988元/元光北路路多層，超超大小區(qū)區(qū)鑫榮小區(qū)區(qū)住宅18800元/南昌路多層鴻達(dá)花園園住宅16888元/元光南路路多層怡景花園園住宅16888元/建元路多層福龍苑住宅12500元/漳華路多層武夷名仕仕園住宅20400元/北二號路路多層陸達(dá)花園園住宅16800元/蒼園路多層御

18、泰大廈廈住宅24100元/勝利東路路高層，景景觀好東湖大廈廈住宅24288元/勝利東路路高層，景景觀好世紀(jì)廣場場住宅18000元/新華西路路多層，商商業(yè)和住住宅三、本項項目臨近近地段房房地產(chǎn)市市場分析析（一）、區(qū)位特特點(diǎn)本項目位位于薌城城區(qū)漳響響路，該該地理位位置距人人民廣場場約5000米，離以后后的漳州州市政府府所在地地距離也也非常近近，依據(jù)據(jù)漳州市市城市向向東南發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略，該該地塊正正好處于于新城區(qū)區(qū)龍文區(qū)區(qū)和薌城城區(qū)的邊邊緣，如如果居住住在這里里，以后后到那里里上班都都方便。本地塊塊附近人人氣較旺旺，交通通便利，附近的的各種生生活配套套設(shè)施十十分完善善。 （二）、項目購購買對象象和購

19、買買心理分分析從現(xiàn)有該該地段提提供的商商品房項項目銷售售情況來來看，該該地段客客戶群多多為工薪薪階層人人士，家家庭月收收入在220000-30000元元左右，喜歡的的戶型多多為二房房及三房房，二房房的面積積在755-900,三三房的面面積在995-1120，少量量也存在在大戶型型1500-1880的的需求。在價格格上多希希望均價價在17700-18550元，總價控控制在112-220萬元元。在獨(dú)立商商鋪方面面，該地地段的投投資客較較少，主主要是因因為該地地段離傳傳統(tǒng)的商商業(yè)區(qū)有有一定的的距離，而新的的商業(yè)區(qū)區(qū)尚未形形成。（三）、競爭對對手分析析該地段現(xiàn)現(xiàn)有提供供商品房房的樓盤盤有：1、群裕裕小

20、區(qū)：位于迎迎賓路北北側(cè)，該該小區(qū)為為經(jīng)濟(jì)適適用房，小區(qū)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，建筑筑風(fēng)格清清晰，物物業(yè)管理理規(guī)范，住宅售售價在113000元/；店鋪鋪均價約約35000-550000元/，現(xiàn)尚尚有大量量店面未未售。2、金冠冠花園：位于北北二號路路，小區(qū)區(qū)多層的的住宅均均價在116500元/，現(xiàn)已已銷售至至尾期，全現(xiàn)房房銷售，該小區(qū)區(qū)優(yōu)點(diǎn)是是價格便便宜，缺缺點(diǎn)是戶戶型較差差，物業(yè)業(yè)管理差差，公共共配套設(shè)設(shè)施少；店鋪均均價在553000元/，夾層層售價為為底層售售價的一一半。3、華元元小區(qū)：位于北北二號路路及元光光北路的的交接處處，小區(qū)區(qū)為福建建省城市市住宅試試點(diǎn)小區(qū)區(qū)，福建建省智能能化住宅宅試點(diǎn)小小區(qū)，小

21、小區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，配套套齊全，住宅多多層均價價約為119500元/，底層層店面沿沿元光北北路及北北二號路路的單價價為70000-79000元/，其其他店面面為60000-65000元/，二二層店鋪鋪售價為為25000-228000元/；據(jù)筆筆者了解解該小區(qū)區(qū)13號號A7005室，合同售售價為118188元/。第二部分分 項目目環(huán)境分分析一、地塊塊環(huán)境分分析（一）、地塊性性質(zhì)綜述述本項目面面積9886677平方米米，二類類居住用用地。該該項目東東面為東東二號城城市規(guī)劃劃路，南南邊為漳漳響路，交通便便利，西西邊距八八中及一一七五醫(yī)醫(yī)院僅2200米米的距離離，周邊邊有名流流學(xué)校、郵局、農(nóng)行、農(nóng)貿(mào)市

22、市場等配配套齊全全，人民民廣場就就在其東東邊。離離規(guī)劃中中的新市市府辦公公地點(diǎn)約約5分鐘鐘車程。（二）、周圍景景觀描述述本項目自自然景觀觀較少，南、北北、西三三個方向向景觀都都不理想想，因為為被新的的或舊的的建筑物物和馬路路環(huán)繞，東南向向近景不不好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景較好好。總體體來說，地塊周周圍景觀觀屬該地地塊的弱弱項，但但該地塊塊面積較較大，呈呈正方形形，地勢勢平坦，故將來來可以設(shè)設(shè)法通過過環(huán)境藝藝術(shù)設(shè)計計來弱化化本地塊塊周圍景景觀不利利影響。（三）、衛(wèi)生及及社會治治安情況況本地塊原原本為漳漳州漳罐罐總廠用用地，不不會給本本地段遺遺留下什什么污染染問題，相反漳漳罐在漳漳州知名名度較高高，該地地塊的開開

23、發(fā)必將將引起社社會的轟轟動效應(yīng)應(yīng)。該地地塊的南南面和東東面都是是大馬路路，汽車車產(chǎn)生的的廢氣和和噪音對對將來的的小區(qū)造造成較大大的影響響。該地地塊社會會治安狀狀況較好好，未經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)搶劫、偷竊事事件。（四）、交通狀狀況漳州市內(nèi)內(nèi)市民出出行的主主要交通通工具為為摩托車車和自行行車，該該地塊三三面沿街街，所以以交通出出行方便便，這是是本項目目的一大大優(yōu)勢。（五）、周圍配配套設(shè)施施本項目周周圍3000米內(nèi)內(nèi)有中學(xué)學(xué)（八中中），小小學(xué)（名名流學(xué)校校），郵郵電局、農(nóng)行、超市、一七五五醫(yī)院，農(nóng)貿(mào)市市場等。本項目目所處地地段是居居住人口口比較集集中的區(qū)區(qū)域，各各種的生生活配套套設(shè)施十十分完善善，衣食食住行

24、等等都可以以滿足居居民的需需要。二、項目目SWOOT分析析（一）本本項目SSWOTT分析 SS（優(yōu)勢勢）W（劣劣勢）交通便利利完善善生活配配套景觀噪音污污染商商業(yè)氣氛氛不夠濃濃離新的的市政府府較近地價低低O（機(jī)會會）T（威威脅）1、通過過全新的的“概念”和良好好的直接對對手：環(huán)境設(shè)計計來弱化化景觀劣劣勢，降降低群裕小小區(qū) 金冠冠花園噪音的影影響。華元小小區(qū) 未來來龍機(jī)廠廠用地2、避免免與群裕裕小區(qū)的的雷同（二）、小結(jié)根據(jù)SWWOT理理論分析析，該地地塊在市市政配套套、交通通設(shè)施及及區(qū)位位位置有較較大的優(yōu)優(yōu)勢，但但考慮到到本地塊塊臨近漳漳響路及及三面環(huán)環(huán)街，汽汽車噪音音對小區(qū)區(qū)環(huán)境造造成一定定的

25、影響響，而且且周圍的的環(huán)境形形象還有有待提升升，所以以，該地地塊不適適于建成成豪宅。另一方方面，根根據(jù)本地地塊附近近樓盤定定位都是是中檔樓樓盤，因因此，本本地塊的的定位不不會偏離離中檔路路線太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但漳漳罐生活活小區(qū)項項目不能能被周圍圍樓盤的的定位限限制了自自己的思思路，因因為該小小區(qū)地塊塊占地面面積較大大，這樣樣便利于于小區(qū)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計，營營造良好好的居住住環(huán)境，所以該該小區(qū)在在設(shè)計上上，環(huán)境境規(guī)劃上上創(chuàng)新，從品質(zhì)質(zhì)上超過過周圍樓樓盤，這這樣，該該項目的的售價也也比周圍圍樓盤價價格高，從而最最終使樓樓盤在漳漳響路及及北二路路形成“領(lǐng)頭羊羊”地位。三、項目目定位初初步建議議本案住宅宅消費(fèi)客客

26、群：主主要為漳漳州市區(qū)區(qū)的工薪薪階層置置業(yè)者，家庭月月收入在在20000-330000元左右右，多為為一次置置業(yè)者，但也存存在著相相當(dāng)多的的換房需需求者，該買用用途自用用為主。消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)：首付付在2.5-66萬元左左右的中中檔消費(fèi)費(fèi)群體；客群關(guān)注注條件：售價、小區(qū)內(nèi)內(nèi)會所及及共建配配套和周周圍生活活設(shè)施及及小孩的的上學(xué)，另對戶戶型的合合理，通通風(fēng)采光光也相當(dāng)當(dāng)關(guān)注；產(chǎn)品檔次次：以中中檔為主主，向中中高檔靠靠攏，以以多層為為主，配配以極少少數(shù)的112層電電梯公寓寓點(diǎn)綴；戶型建議議：戶型型以三房房為主，配以二二房，及及少量的的樓中樓樓及一房房，配比比的比例例建議為為：455:400:8:7，三三房

27、面積積在1000-1130,二房房面積在在75-90,樓中中樓建議議帶私家家花園，面積在在1500-1880,一房面面積在550以以下。價格建議議：公寓寓均價定定位為118000元/，店鋪鋪應(yīng)視具具體情況況而定。建筑風(fēng)格格：現(xiàn)代代簡約的的建筑風(fēng)風(fēng)格，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)朝向向、景觀觀、外立立面；第三部分分 項項目可行行性研究究方案A：按容積積率為11.6，建筑密密度為226%，綠化率率為455%的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)開發(fā)一、建安安成本估估算（單單方成本本）據(jù)筆者在在漳州信信榮建設(shè)設(shè)監(jiān)理有有限公司司了解，漳州多多層建安安成本在在6500-7000元左左右，從從漳州市市建設(shè)工工程造價價管理站站咨詢，按漳州州建設(shè)工工程材

28、料料信息220033年第四四期材料料價格預(yù)預(yù)估，建建安成本本為9448元/左右右，實際際建安成成本一般般為定額額的700%85%左右，即6660-8800元元/。本文建建安成本本取值為為6500元/。二、銷售售均價測測算及銷銷售總額額預(yù)估（一）、比較法法測算售售價現(xiàn)有的樓樓盤中，華元小小區(qū)中高高檔均價價19550元/，金金冠小區(qū)區(qū)中檔均均價16650元元/，群裕小小區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房13000元/，從從以上與與本案競競爭的樓樓盤分析析，加上上銷售的的時間推推延，房房價的上上漲率為為3%-10% (據(jù)據(jù)漳州市市房地產(chǎn)產(chǎn)資料查查詢，119999年的住住宅均價價為14438元元/，20002年的的住宅

29、均均價為116000元/，則粗粗略的估估計漳州州市住宅宅每年平平均增幅幅為3%)，可可以判斷斷本案住住宅定位位中檔偏偏中高檔檔均價在在18000元/是合合理的預(yù)預(yù)估。（二）、成本法法測算售售價：據(jù)據(jù)漳州市市國土資資源局評評估該地地塊市場場價值約約為900萬元/畝，則則該地塊塊的單方方成本為為8000元/，。多多層的建建安成本本為6770元/，專專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)用、利利潤取112%等等約占銷銷售單價價的233%,則則可確定定住宅售售價為119000元/。從比較法法及成本本法測算算本項目目的住宅宅售價為為18000元/為比比較合理理的預(yù)算算；店鋪鋪的售價價按道路路及商業(yè)業(yè)情況結(jié)結(jié)合漳州州市房

30、管管局發(fā)布布的主要要店面及及二手店店面交易易價格行行情參考考分析，沿漳響響路的店店鋪底層層售價約約65000-770000元/，夾層層售價為為25000-228000元/，沿東東二號規(guī)規(guī)劃路（路面寬寬30米米）因為為尚未建建成暫估估40000-550000元/，夾層層售價為為20000-223000元/，沿迎迎賓路的的店面售售價為335000-45500元元/，夾層售售價為118000-21100元元/。則銷售總總額為：項目數(shù)量銷售均價價(元/)總額(萬萬元)住宅141886718000255336店鋪小計計1600004179966866其中：沿沿漳響路路底層420006700028144沿

31、漳響路路夾層2000026000520沿迎賓路路底層420004000016800沿迎賓路路夾層2000019000380沿東二號號規(guī)劃路路底層260004200010922沿東二號號規(guī)劃路路夾層1000020000200合計157886720411322222三、項目目成本費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成分析 詳見見附件一一；四、項目目總投資資額、稅稅前利潤潤和利潤潤率項目總投投資額：2266261999166444833=1995088萬元稅前利潤潤為：3322222-2226226=995966萬元項目總體體投資稅稅前利潤潤率為：959961955084=112.330%項目投資資利潤率率為：9959664

32、90004=448.996%五、項目目不確定定性分析析（一）、盈虧平平衡分析析195008322222(1-6.118%-2%-1.55%)=67.03%（二）、敏感性性分析1、不同同開發(fā)時時間及住住宅售價價變化對對項目投投資利潤潤率的影影響：項目基本方案案變化幅度度土地成本本4900051600.2 54200.4 56800.6 59400.8 62011.0 住宅售價價1800018500 19088 19622 20166 20700 銷售收入入322222329332 337555 345221 352887 360553 銷售稅費(fèi)費(fèi)19911 20355 20866 21333 2

33、1811 22288 管理、銷銷售費(fèi)用用11288 11533 11811 12088 12355 12622 開發(fā)成本本195008 197668 200228 202889 205449 208009 稅前利潤潤95955 99766 104559 108991 113222 117554 項目投資資率潤率率48.995%48.333%48.224%47.993%47.665%47.339% 注：本本案假設(shè)設(shè)在1年、2年至5年后開開發(fā)，則則土地成成本按銀銀行同期期貸款利利率5.31%計算增增加部分分，住宅宅均價按按每年33%的增增幅比例例上浮。2、土地地成本按按79000萬元元，在不不同開

34、發(fā)發(fā)時間及及住宅售售價變化化對項目目投資利利潤率的的影響：項目基本方案案變化幅度度土地成本本7900083199.5 87399.0 91588.5 95788.0 99977.5 住宅售價價1800018500 19088 19622 20166 20700 銷售收入入322222329332 337555 345221 352887 360553 銷售稅費(fèi)費(fèi)19911 20355 20866 21333 21811 22288 管理、銷銷售費(fèi)用用11288 11533 11811 12088 12355 12622 開發(fā)成本本225008 229227 233447 237666 2418

35、86 246005 稅前利潤潤65955 68177 71400 74133 76855 79588 項目投資資率潤率率20.887%20.448%20.443%20.223%20.006%19.990% 注：本本案假設(shè)設(shè)在1年、2年至5年后開開發(fā)，則則土地成成本按銀銀行同期期貸款利利率5.31%計算增增加部分分，住宅宅均價按按每年33%的增增幅比例例上浮。六、項目目效益評評價（一）經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益本項目在在土地成成本為449000萬元時時投資利利潤率為為48.96%，具有有超高的的經(jīng)濟(jì)回回報，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益非常好好；土地地成本在在79000萬元元時，投投資利潤潤率為220.887,也也高于房房地產(chǎn)

36、開開發(fā)企業(yè)業(yè)的平均均利潤率率，具有有較好的的經(jīng)濟(jì)回回報。（二）社社會效益益本項目的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有利于漳漳州市整整體市容容的提高高，也符符合漳州州市20000-20220年發(fā)發(fā)展的總總體規(guī)劃劃，本案案建成后后，可滿滿足市場場需求，提高人人民居住住生活質(zhì)質(zhì)量，為為入住居居民提供供一個安安靜、高高雅、舒舒適的生生活環(huán)境境，通過過項目開開發(fā)可以以提高該該地區(qū)居居住物業(yè)業(yè)檔次，提升地地價，帶帶動周邊邊地區(qū)房房地產(chǎn)、餐飲、商品零零售、休休閑、城城市交通通等產(chǎn)業(yè)業(yè)的全面面發(fā)展。（三）環(huán)環(huán)境效益益項目建成成后，可可以改變變當(dāng)?shù)貜S廠房低矮矮密集、設(shè)施簡簡陋、環(huán)環(huán)境不雅雅的現(xiàn)狀狀，形成成一個環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、配套

37、套設(shè)施齊齊全，、注重生生態(tài)效益益的大型型住宅社社區(qū)。他他對改善善本地段段周邊環(huán)環(huán)境，提提升區(qū)域域居住環(huán)環(huán)境質(zhì)量量都將會會有顯著著的環(huán)境境效益。方案B：按容積積率為11.8，建筑密密度為228%，綠化率率為355%的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)開發(fā)一、項目目基本情情況土地面積積為1448畝（986667），容容積率為為1.88，建筑筑密度為為28%，綠化化率為335%，則本項項目的總總建筑面面積為：17776011,其其中住宅宅總建筑筑面積為為16116011,店店面的總總建筑面面積為1160000（店面的的面積具具體分布布與方案案A相同同）。二、銷售售總額估估算161660118000+11600004177

38、9=3357774萬元元三、項目目成本費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成分析 詳見見附件二二；四、項目目總投資資額、稅稅前利潤潤和利潤潤率項目總投投資額：2433142211177155377=2008511萬元稅前利潤潤為：33577742243114=1114660萬元元項目總體體投資稅稅前利潤潤率為：1144602088514=113.774%項目投資資利潤率率為：1114660490004=558.447%五、項目目不確定定性分析析（一）、盈虧平平衡分析析208551357774(16.118%2%1.55%)=64.53%（二）、敏感性性分析1、土地地成本變變化及住住宅售價價變化對對項目投投資利潤潤率的影

39、影響：項目基本方案案變化幅度度土地成本本4900051600.2 54200.4 56800.6 59400.8 62011.0 住宅售價價1800018500 19088 19622 20166 20700 銷售收入入357775 365883 375220 383993 392665 401338 銷售稅費(fèi)費(fèi)22111 22611 23199 23733 24277 24811 管理、銷銷售費(fèi)用用12522 12800 13133 13444 13744 14055 開發(fā)成本本208551 211111 213771 216332 218992 221552 稅前利潤潤114661 119

40、330 125117 130445 135773 141001 項目投資資率潤率率58.447%57.880%57.773%57.441%57.112%56.885% 注：本案假假設(shè)在11年、2年至5年后開開發(fā)，則則土地成成本按銀銀行同期期貸款利利率5.31%計算增增加部分分，住宅宅均價按按每年33%的增增幅比例例上浮。2、土地地成本按按79000萬元元，在不不同開發(fā)發(fā)時間及及住宅售售價變化化對項目目投資利利潤率的的影響：項目基本方案案變化幅度度土地成本本7900083199.5 87399.0 91588.5 95788.0 99977.5 住宅售價價1800018500 19088 196

41、22 20166 20700 銷售收入入357775 365883 375220 383993 392665 401338 銷售稅費(fèi)費(fèi)22111 22611 23199 23733 24277 24811 管理、銷銷售費(fèi)用用12522 12800 13133 13444 13744 14055 開發(fā)成本本238551 242770 246990 251009 255229 259448 稅前利潤潤84611 87711 91988 95677 99355 103004 項目投資資率潤率率26.777%26.336%26.331%26.111%25.993%25.777% 注：本本案假設(shè)設(shè)在1年

42、、2年至5年后開開發(fā)，則則土地成成本按銀銀行同期期貸款利利率5.31%計算增增加部分分，住宅宅均價按按每年33%的增增幅比例例上浮。方案C：按容積積率為22.0，建筑密密度為330%，綠化率率為355%的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)開發(fā)一、項目目基本情情況土地面積積為1448畝（986667），容容積率為為2.00，建筑筑密度為為30%，綠化化率為335%，則本項項目的總總建筑面面積為：19773344,其其中住宅宅總建筑筑面積為為18113344,店店面的總總建筑面面積為1160000（店面的的面積具具體分布布與方案案A相同同）。二、銷售售總額估估算181333418000+116000041779=339

43、3226萬元元三、項目目成本費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成分析詳見附件件三；四、項目目總投資資額、稅稅前利潤潤和利潤潤率項目總投投資額：2600372433077875900=2222300萬元稅前利潤潤為：33932262260337=1132889萬元元項目總體體投資稅稅前利潤潤率為：1322892222304=114.994%項目投資資利潤率率為：1132889490004=667.880%五、項目目不確定定性分析析（一）、盈虧平平衡分析析222330393326(16.118%2%1.55%)=62.59%（二）、敏感性性分析1、土地地成本變變化及住住宅售價價變化對對項目投投資利潤潤率的影影響： 項目基

44、本方案案變化幅度度土地成本本4900051600.2 54200.4 56800.6 59400.8 62011.0 住宅售價價1800018500 19088 19622 20166 20700 銷售收入入393227 402333 412885 422664 432443 442223 銷售稅費(fèi)費(fèi)24300 24866 25511 26122 26722 27333 管理、銷銷售費(fèi)用用13766 14088 14455 14799 15144 15488 開發(fā)成本本222330 224990 227550 230111 232771 235331 稅前利潤潤132990 138448 14

45、5338 151662 157887 164111 項目投資資率潤率率67.880%67.009%67.005%66.773%66.443%66.116% 注：本本案假設(shè)設(shè)在1年、2年至5年后開開發(fā)，則則土地成成本按銀銀行同期期貸款利利率5.31%計算增增加部分分，住宅宅均價按按每年33%的增增幅比例例上浮。2、土地地成本按按79000萬元元，在不不同開發(fā)發(fā)時間及及住宅售售價變化化對項目目投資利利潤率的的影響：項目基本方案案變化幅度度土地成本本7900083199.5 87399.0 91588.5 95788.0 99977.5 住宅售價價1800018500 19088 19622 201

46、66 20700 銷售收入入393227 402333 412885 422664 432443 442223 銷售稅費(fèi)費(fèi)24300 24866 25511 26122 26722 27333 管理、銷銷售費(fèi)用用13766 14088 14455 14799 15144 15488 開發(fā)成本本252330 256449 260669 264888 269008 273227 稅前利潤潤102990 106889 112220 116884 121449 126114 項目投資資率潤率率32.556%32.112%32.110%31.990%31.771%31.554% 注：本本案假設(shè)設(shè)在1年、

47、2年至5年后開開發(fā)，則則土地成成本按銀銀行同期期貸款利利率5.31%計算增增加部分分，住宅宅均價按按每年33%的增增幅比例例上浮。A、B、C三種種規(guī)劃開開發(fā)方案案的比較較（土地地成本為為49000萬元元）一、A、B、CC三種方方案投資資利潤及及投資利利潤率對對比表：項目方案A方案B方案C備注總銷售金金額322222357774393227總投資額額195008208551222330銷售稅費(fèi)費(fèi)199112211124300管理、銷銷售費(fèi)用用112881252213766稅前利潤潤95966114660132889項目總投投資利潤潤率12.330%13.774%14.994%項目投資資利潤率率4

48、8.996%58.447%67.880%從上表可可以看出出：一方方案C的的投資利利潤率為為最高，二從方方案A到到方案BB的項目目投資利利潤率的的增幅為為9.551，從從方案BB到方案案C的投投資利潤潤率的增增幅為99.333,從增增幅上略略有所下下降，如如果容積積率再提提高，則則成本上上升的幅幅度將大大于銷售售利潤的的增長（因為高高層的建建筑成本本較高，而當(dāng)?shù)氐馗邔拥牡氖蹆r比比多層的的略高，且銷售售阻力較較大）；所以調(diào)調(diào)研組認(rèn)認(rèn)為在漳漳州漳罐罐地塊開開發(fā)房地地產(chǎn)項目目容積率率和建筑筑密度的的確定是是至關(guān)重重要的，建議容容積率取取值在11.82.00，建筑筑密度在在28%300%，綠綠化率控控制

49、在330%36%。二、漳罐罐項目開開發(fā)時間間選擇和和18畝畝宿舍樓樓提前開開發(fā)方案案的分析析（一）、漳罐項項目開發(fā)發(fā)時間的的選擇分分析A、B、C三種種方案不不同時間間開發(fā)對對比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)發(fā)1年后開開發(fā)2年后開開發(fā)3年后開開發(fā)4年后開開發(fā)5年后開開發(fā)方案A總銷售收收入322222329332 337555 345221 352887 360553 總投資額額195008 197668 200228 202889 205449 208009 稅前利潤潤95966 99766 104559 108991 113222 117554 項目投資資利潤率率48.996%48.333%48.224

50、%47.993%47.665%47.339%方案B總銷售收收入357775 365883 375220 383993 392665 401338 總投資額額208551 211111 213771 216332 218992 221552 稅前利潤潤114660 119330 125117 130445 135773 141001 項目投資資利潤率率58.447%57.880%57.773%57.441%57.112%56.885%方案C總銷售收收入393227 402333 412885 422664 432443 442223 總投資額額222330 224990 227550 23011

51、1 232771 235331 稅前利潤潤132889 138448 145338 151662 157887 164111 項目投資資利潤率率67.880%67.009%67.005%66.773%66.443%66.116%投資利潤潤率對比比及走勢勢圖：從三個方方案投資資利潤率率對比及及走勢上上分析，該地塊塊越早開開發(fā)越好好，一年年后開發(fā)發(fā)投資率率潤率降降的最多多，降的的幅度最最少的是是第一年年至第二二年的期期間，第第三年后后投資利利潤率的的降幅在在逐漸縮縮小，由由于在廠廠房拆遷遷及新廠廠的建設(shè)設(shè)需要一一段時間間，所以以可以判判斷該項項目在兩兩年后開開發(fā)最為為有利即即在地價價款付清清2年后

52、后開發(fā)該該地塊。土地成本本在79900萬萬元情況況下A、B、CC三種方方案不同同時間開開發(fā)對比比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)發(fā)1年后開開發(fā)2年后開開發(fā)3年后開開發(fā)4年后開開發(fā)5年后開開發(fā)方案A總銷售收收入322222329332 337555 345221 352887 360553 總投資額額225008 229227 233447 237666 241886 246005 稅前利潤潤65955 68177 71400 74133 76855 79588 項目投資資利潤率率20.887%20.448%20.443%20.223%20.006%19.990%方案B總銷售收收入357775 365883 375220 383993 392665 401338 總投資額額238551 242770 246990 251009 255229 259448 稅前利潤潤84611 87711 91988 95677 99355 103004 項目投資資利潤率率26.777%26.336%26.331%26.111%25.993%2