CPA資源稅和土地增值稅

1、第七章 資源稅法和土地增值稅 本章中資源稅法是考試中非重點稅，主要命題為單選題、多選題，有時也可以與增值稅結(jié)合進行計算題命題，一般分值3分左右。本章中土地增值稅法是考試中的重點稅，命題除單選題、多選題外，每年都有計算題命題（2014年除外），一般分值8分以內(nèi)。本章新增及變化內(nèi)容煤炭資源稅實行從價定率計征；原油、天然氣比例稅率由5%-10%改為6%-10%。第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率一、資源稅的納稅人（一）資源稅的概念和作用1、資源稅是對在中華人民共和國領域及管轄海域從事應稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人課征的一種稅。2、資源稅的作用：調(diào)節(jié)級差收入，促進企業(yè)之間開展平等競爭；促進對自然資

2、源的合理開發(fā)利用；籌集財政資金。（二）資源稅的納稅人資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域及管轄海域開采應稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人?！窘馕?】資源稅是對在中國境內(nèi)生產(chǎn)或開采應稅資源的單位或個人征收，而對進口應稅資源產(chǎn)品的單位或個人不征資源稅?！窘馕?】資源稅是對開采或生產(chǎn)應稅資源進行銷售或自用的單位和個人，在出廠銷售或移作自用時一次性征收，屬于價內(nèi)稅?！窘馕?】資源稅納稅義務人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)?！窘馕?】能否成為資源稅的納稅人要受企業(yè)開采地點、組織形式和開采品目限制?！窘馕?】資源稅進口不征、出口不退。【解析6】自2011-11-1

3、起，開采陸上和海洋的油氣資源的中外合作油氣田、開采海洋油氣資源的自營油氣田，不再繳納礦區(qū)使用費，依法繳納資源稅。（三）資源稅的扣繳義務人收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務人，包括：獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)、其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位（包括收購未稅礦產(chǎn)品的個體戶）。中外合作油氣田的資源稅由作業(yè)者負責代扣?！纠}多選題】下列各項中，屬于資源稅納稅義務人的有（）。A.進口鹽的外貿(mào)企業(yè) B.開采原煤的私營企業(yè) C.生產(chǎn)鹽的外商投資企業(yè) D.中外合作開采石油的企業(yè)正確答案BCD答案解析資源稅對進口應稅資源不征稅、對出口應稅資源不退稅。二、稅目和稅率（一）稅目（征稅范圍）：目前只有7大類1.原油。是指開采的天

4、然原油，不包括人造石油。2.天然氣。是指專門開采或與原油同時開采的天然氣，地面抽采煤層氣暫不征稅。3.煤炭。包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。4.其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦。6.有色金屬礦原礦。7.鹽。包括固體鹽、液體鹽（鹵水）。固體鹽，包括海鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽?！咀⒁狻縜.納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。b.未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報財政部和國家稅務總局備案?！纠噙x】下列

5、各項中，應征資源稅的有（）。A.開采的大理石B.進口的原油C.開采的煤礦瓦斯 D.生產(chǎn)用于出口的鹵水正確答案AD答案解析資源稅進口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅。（二）稅率1、比例稅率和定額稅率相結(jié)合。（二）扣繳義務人收購未稅礦產(chǎn)品的稅額確定1.獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應稅產(chǎn)品稅額標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購單位收購的未稅礦產(chǎn)品，按稅務機關核定的應稅產(chǎn)品稅額、稅率標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。3.新增：開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，按實物量計算繳納資源稅，以開采量扣除作業(yè)用量、消耗量之后的產(chǎn)量為課稅數(shù)量，由作業(yè)者代扣資

6、源稅。【考題單選題】（2012年）2012年2月，某采選礦聯(lián)合企業(yè)到異地收購未稅鎳礦石。在計算代扣代繳資源稅時，該礦石適用的稅率是（）。A. 稅務機關核定的單位稅額 B. 鎳礦石收購地適用的單位稅額 C. 鎳礦石原產(chǎn)地適用的單位稅額 D. 該聯(lián)合企業(yè)適用的鎳礦石單位稅額答案D解析獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應稅產(chǎn)品稅額、稅率標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。第二節(jié)資源稅計稅依據(jù)與應納稅額的計算一、從價定率征收的計稅依據(jù)銷售額銷售額為納稅人銷售應稅產(chǎn)品（原油、天然氣、煤炭）向購買方收取的全部價款和價外費用（如違約金、優(yōu)質(zhì)費等），但不包括收取的增值稅銷項稅額?！咎崾尽颗c應稅

7、礦產(chǎn)品繳納增值稅的銷售額一致?！拘略觯禾厥馇樾巍浚?）納稅人開采應稅產(chǎn)品由其關聯(lián)單位對外銷售,按關聯(lián)單位銷售額征收資源稅；既有對外銷售,又有將應稅產(chǎn)品用于連續(xù)生產(chǎn)非應稅產(chǎn)品或其它自用,對自用的這部分應稅產(chǎn)品,按對外平均售價征收資源稅。（2）納稅人將其開采的應稅產(chǎn)品直接出口，按離岸價格（不含增值稅）征收資源稅?！绢}單選】（2012年）某油田2011年10月共計開采原油8000噸，當月銷售原油6000噸，取得銷售收入（不含增值稅）18000000元，同時還向購買方收取違約金23400元，優(yōu)質(zhì)費5850元；支付運輸費用20000元（運輸發(fā)票已比對）。已知銷售原油的資源稅稅率為5%，則該油田10月應繳

8、納的資源稅為（）。A.900000元 B.900250元 C.901000元 D.901250元正確答案D答案解析取得違約金和優(yōu)質(zhì)費屬于價外費用，價外費用一般都是含稅的，這里要換算成不含稅的。應繳納的資源稅18000000+（23400+5850）（1+17%）5%901250（元）二、從量定額征收的計稅依據(jù)銷售數(shù)量1.基本規(guī)定：銷售數(shù)量包括納稅人開采或者生產(chǎn)應稅產(chǎn)品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。2.納稅人不能準確提供應稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務機關確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量。3.納稅人在資源稅納稅申報時，除財政部、國家稅務總局另有規(guī)定外，應當將其

9、應稅和減免稅項目分別計算和報送。4.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦：因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計算公式為：【例題單選題】納稅人開采應稅礦產(chǎn)品銷售的，其資源稅的征稅數(shù)量為（ ）。（2010年）A.開采數(shù)量 B.實際產(chǎn)量C.計劃產(chǎn)量 D.銷售數(shù)量【答】D【解析】該題考點在于資源稅的計稅數(shù)量，納稅人開采應稅礦產(chǎn)品銷售的，資源稅的計稅數(shù)量不是開采量，而是開采或生產(chǎn)應稅資源的銷售數(shù)量?！纠}多選題】某銅礦2014年9月銷售銅精礦4000噸（選礦比為1：5），每噸不含稅售價1500元，當?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應納資源稅和增值稅稅額為（）A.

10、資源稅1.68萬元B.資源稅2.4萬元C.增值稅78萬元D.增值稅102萬元 正確答案BD應納資源稅400051.224000（元）2.4（萬元）應納增值稅1500400017%1020000（元）102（萬元）5.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣?！纠}單選題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入300萬元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，

11、該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應繳納資源稅（）。A.20000元B.35000元 C.45000元 D.60000元答C解析納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。應納資源稅1500403000545000（元）三、應納稅額的計算（一）兩種計稅方法：（二）新增：煤炭從價征收的資源稅1.納稅人開采原煤：（1）直接對外銷售的：原煤應納稅額原煤銷售額適用稅率銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用。（2）將開采的原煤自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售

12、原煤，2.納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤：（1）洗選煤對外銷售：洗選煤應納稅額洗選煤銷售額折算率適用稅率洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用。（2）洗選煤自用的：視同銷售洗選煤。3.納稅人同時以自采未稅原煤和外購已稅原煤加工洗選煤的，應當分別核算；未分別核算的，按洗選煤對外銷售計算繳納資源稅。（三）新增：原油、天然氣資源稅計算對開采稠油、高凝油、高含硫天然氣、三次采油的陸上油氣田企業(yè)及低豐度油氣資源，根據(jù)上年符合上述減稅規(guī)定的原油、天然氣銷售額占其原油、天然氣總銷售額的比例，確定資源稅綜合減征率和實際征收率，計算資源稅應納稅額。綜合減征率（減稅項

13、目銷售額減征幅度6%）總銷售額實際征收率6%綜合減征率應納稅額總銷售額實際征收率（四）資源稅與增值稅之間的關系應稅礦產(chǎn)品的增值稅從價計征；資源稅，有從價計征、也有從量計征。兩稅區(qū)別：征稅范圍不同； 環(huán)節(jié)不同； 與價格的關系不同； 計稅方法不同?！究碱}計算節(jié)選】（2014年）某石油企業(yè)為增值稅一般納稅人，本月開采原油9000噸，其中當月銷售6000噸，取得不含稅銷售收入2700萬元，同時還向購買方收取延期付款利息3.51萬元；取得運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票注明的運費9萬元、稅額0.99萬元。假定原油的資源稅稅率為10%，求該企業(yè)應該繳納的增值稅和資源稅。【參考答案】應納資源稅稅額 27003.51/（

14、117%）10%270.3（萬元）應納增值稅稅額 27003.51/（117%）17%459.51（萬元）第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、資源稅的稅收優(yōu)惠（一）減免稅項目：1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開采或者生產(chǎn)應稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80%征收。4.尾礦再利用不征收資源稅。5.對地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源稅。6.油氣減征資源稅項目：（1）油田范圍內(nèi)運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。（2）對稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%。

15、（3）對三次采油資源稅減征30%（4）對低豐度油氣田資源稅暫減征20%（5）對深水油氣田資源稅減征30%。7.煤炭減征資源稅項目：（1）對衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%（2）對充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%（二）出口應稅產(chǎn)品不退（免）資源稅的規(guī)定【鏈接1】進口應稅資源產(chǎn)品不繳納資源稅?！炬溄?】此規(guī)則同城建稅的規(guī)定。【考題多選題】下列各項關于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有（）。A.對出口的應稅產(chǎn)品免征資源稅 B.對進口的應稅產(chǎn)品不征收資源稅C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅D.開采應稅產(chǎn)品過程中因自然災害有重大損失的可由省級政府減征資源稅正確答案BCD答案解析對出

16、口的應稅產(chǎn)品不退（免）資源稅。二、資源稅的征收管理（一）納稅義務發(fā)生時間 【鏈接】資源稅的納稅期限與增值稅、消費稅基本相同。 1.納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。 2.納稅人采取預收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為發(fā)出應稅產(chǎn)品的當天。 3.納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天。 4.納稅人自產(chǎn)自用應稅產(chǎn)品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅產(chǎn)品的當天。5.扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據(jù)的的當天?！纠}多選題】下列各項中，符合資源稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定

17、的有（）。A.采取分期收款結(jié)算方式的為實際收到款項的當天 B.采取預收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應稅產(chǎn)品的當天C.自產(chǎn)自用應稅產(chǎn)品的為移送使用應稅產(chǎn)品的當天D.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當天正確答案BCD答案解析采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。二、納稅地點開采或生產(chǎn)所在地主管稅務機關3個地點：開采地、生產(chǎn)地、收購地。具體情況：1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當向應稅產(chǎn)品開采或者生產(chǎn)地主管稅務機關繳納。2.如果納稅人應納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅。3.扣

18、繳義務人代扣代繳的資源稅，也應當向收購地主管稅務機關繳納?！纠}單選題】甲縣某獨立礦山2014年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當月還到乙縣收購未稅銅礦石原礦5萬噸并運回甲縣，上述礦石的80%已在當月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨立礦山7月份應向甲縣稅務機關繳納的資源稅為（）。A.12萬元 B.15萬元C.32萬元D.40萬元正確答案A 本題考核資源稅的計算。收購未稅礦產(chǎn)品應該向收購地稅務機關繳納資源稅。向甲縣稅務機關繳納的資源稅380%512（萬元）資源稅總結(jié)第四節(jié)土地增值稅納稅人一、土地增值稅的概念和特點1、概念：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權

19、，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。對土地征稅，依據(jù)征稅稅基的不同，大致可以分為兩類：一類是財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅；一類是收益性質(zhì)的的土地稅。2、特點（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（三）實行超率累進稅率（四）實行按次征收二、納稅義務人和范圍1、義務人：土地增值稅的納稅義務人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。2、土地增值稅的征稅范圍包括（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)的買賣?！窘忉尅客恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶獜男袨榉秶蛯ο蠓秶鷥蓚€方面來理解：首先，從行為范圍理解土地增值稅的征稅范圍

20、，土地增值稅的征稅范圍必須具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個關鍵特征。上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。 下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下： 【案例】：1）政府部門A根據(jù)有關規(guī)定將一國有土地出讓給B企業(yè)，收取地價款1000萬元， 2） B企業(yè)取得有關土地使用權證書后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個人，取得收入100萬元， 3） C于兩年后將該房屋贈送給孫子， 4） B又將13出租給D企業(yè)5年，年租金50萬 （5）另外B從E村委會取得該村土地30畝使用權，支付費用500萬元， 請確定誰為土地增值稅納稅人，應對哪項業(yè)務納稅。分析：（1

21、）A政府部門出讓土地取得的出讓金不納土地增值稅（2）B企業(yè)取得有關土地使用權證書后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個人，取得收入100萬元，納土地增值稅。（3）B又將13出租給D企業(yè)5年，年租金50萬元，不納土地增值稅（4）E轉(zhuǎn)讓集體所有土地，不納土地增值稅。（5）C于兩年后將該房屋贈送給孫子，不納土地增值稅?！咎貏e提示】房地產(chǎn)投資土地增值稅的征免規(guī)則歸納：征免房地產(chǎn)投資情形投資應征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 非房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資暫免土地增值稅非房地產(chǎn)企業(yè) 非房地產(chǎn)企業(yè) 其次，從對象范圍來理解土地增值稅的征稅范圍，不僅僅包括轉(zhuǎn)讓土地使用權，也包括連同土

22、地使用權一并轉(zhuǎn)讓的地上建筑物和土地附著物?！暗厣辖ㄖ铩卑ǖ厣系叵碌母鞣N附屬設施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蛞唤?jīng)移動即遭損壞的物品?！究碱}單選題】（2014年）下列情形中，應當計算繳納土地增值稅的是（）。A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權 B.房產(chǎn)所有人通過希望工程基金會將房屋產(chǎn)權贈與西部教育事業(yè) C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用 D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入答案A 解析選項B，房產(chǎn)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的

23、征稅范圍，不繳納土地增值稅；選項C，合作建房后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；選項D，房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，不屬于土地增值稅的征稅范圍三、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率。這是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。【建議】記憶土地增值稅的稅率表級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035第六節(jié) 應稅收入的確定一、應稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。貨幣收入：現(xiàn)金、銀行存款、信用票據(jù)、有價證券實物

24、收入：材料、不動產(chǎn)等，需評估價值其他收入：無形資產(chǎn)等，需評估價值二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）P181包括地價款和取得使用權時按國家規(guī)定繳納的費用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！纠}多選題】下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。A.土地出讓金 B.耕地占用稅 C.公共配套設施費 D.借款利息費用【答案】BC（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開

25、發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（也包含全部使用自有資金的無借款的情況）最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法（P182新增）。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多渠道借款，部分借款能取得金融機構借款利息證明，但是部分其他借款不能取得金融機構借款證明，只能使用上述1或2的公式計算開發(fā)費用，不能把不同借款分開來分別運用公式計算可扣除的開發(fā)費用

26、?！景咐科髽I(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權所支付的金額10000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本60000萬元；向金融機構借入資金利息支出4000萬元（能提供銀行貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為1000萬元；開發(fā)中還使用其他借入資金2000萬元，（不能提供銀行貸款證明）。該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5%。請問該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

27、，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除。計算土地增值額時可扣除稅金的具體規(guī)定：見下表企業(yè)狀況可扣除稅金詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受

28、讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5（產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)）【例題單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時,允許單獨扣除的稅金是（ ）。（2005年）A.營業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護建設稅C.營業(yè)稅,城市維護建設稅D.印花稅,城市維護建設稅【答案】C（五）其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%【提示】1.此項加計扣除金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；2.取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除?！景咐磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商

29、品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關稅金為200萬元。請計算應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，為10000（10%+20%）=3000（萬元）。（六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。1.“舊房及建筑物的評

30、估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。評估價格=重置成本價成新度折扣率納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，根據(jù)取得土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，

31、準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實行核定征收?！纠}單選題】2011年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明購房款300萬元，購入時繳納契稅9萬元，轉(zhuǎn)讓時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加合計5.5萬元，繳納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務機關的確認，則該房產(chǎn)計算土地增值稅時可扣除的金額是（ ）萬元。A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5【答案】C【解析】該房產(chǎn)計算土地增

32、值稅時可扣除的金額=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。2.對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額?！纠}單選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有（ ）。（2009年原制度）A.舊房產(chǎn)的評估價格B.支付評估機構的費用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費【答案】ABD難點歸納1：從不同轉(zhuǎn)讓標的看扣除項目的差異。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：1.取得土地使用權所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；3.房地產(chǎn)開發(fā)費用；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；5.其他扣除項目（從事房地產(chǎn)開發(fā)的）。存量房

33、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：1.取得土地使用權所支付的金額；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；6.舊房及建筑物的評估價格?！纠}多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算其土地增值稅增值額均能扣除的項目有（ ）。A.取得土地使用權所支付的金額 B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 D.舊房及建筑物的評估價格【答案】AC【難點歸納2】從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異。歸納圖表（見下頁）：企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金營業(yè)稅；城建稅和教育費附加5.財政部規(guī)定的其他扣除項

34、目（加計扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權所支付的金額2.房屋及建筑物的評估價格評估價格重置成本價成新度折扣率不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5計算扣除（新增） 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費附加；購房時繳納的契稅（按發(fā)票每年加計5%的納稅人適用）各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權

35、所支付的金額2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第七節(jié) 應納稅額的計算一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項目求得（二）關于評估價格的使用納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！窘忉尅?.房地產(chǎn)評估價格是由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。不是由稅務機關進行評估。2.稅務機關可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務機關可根據(jù)評估價格確定扣除項目金額?！咎崾尽吭u估價有評估找收入和評估成本之分?！纠}單選題】按照土地增值稅有關規(guī)定，

36、納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照（ ）。（2001年）A.稅務部門估定的價格扣除B.稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除C.房地產(chǎn)評估價格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應納稅額的計算方法（一）計算土地增值稅的步驟和公式第一步，計算收入總額第二步，計算扣除項目金額第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算稅額。公式為：應納稅額=增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)【例題計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于199

37、7年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%,教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應納的土地增值稅稅額。（1997年）【解析】這是一個傳統(tǒng)的土地增值稅的計算題，考核傳統(tǒng)的

38、計算步驟和各項目的基本扣除規(guī)定。（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+4000）10%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為:150005%+150005%（7%+3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）20%=1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額

39、的比率:5075992551.13%（5）計算應納土地增值稅稅額：第一種計算方法：應納土地增值稅稅額=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（萬元）第二種計算方法：應納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬元）?！纠}計算題】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關稅費1萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關評估機構評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80。 要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（2009年原制度） （

40、1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。 （2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的印花稅。 （3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的土地增值稅。 【答案及解析】（1）營業(yè)稅、城建稅和教育費附加（80-50）5%（17%3%）1.65（萬元） （2）印花稅800.05%0.04（萬元） （3）可扣除項目7080%1.650.0457.69（萬元） 增值額80-57.6922.31（萬元） 增值率22.31/57.6938.67%50%土地增值稅22.3130%6.69（萬元） 【例單選】2014年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入14000萬元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本

41、合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為最高比例；銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.2256.5 B.2445.5 C.3070.5D.3080.5答案B解析（1）計算扣除金額4800480010%770480020%7010（萬元）；（2）計算土地增值額1400070106990（萬元）；（3）計算增值率69907010100%99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；（4）應納土地增值稅699040%70105%2445.5（萬

42、元）?！纠}計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70（其余30尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分攤并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入1

43、4000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7：教育費附加征收率為3；契稅稅率為3；其他開發(fā)費用扣除比例為5。） （2010年）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。（6）

44、計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。 【答案及解析】（1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月應繳納的營業(yè)稅=605+140005=3+700=703（萬元）（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月應繳納的城建稅和教育費附加=3（7+3）+700（7+3）=0.3+70=70.3（萬元）（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本：應繳納的契稅=60003=180（萬元）應扣除的土地成本=（6000+180）70（1-20%）=3460.8（萬元）（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本=5800（1-20%）

45、=4640（萬元）（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用：300（1-20%）+（3460.8+4640）5=240+405.04=645.04（萬元）（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納土地增值稅的增值額=14000-700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）20=14000-11136=2864（萬元）（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅增值率=2864/11136100=25.72銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=286430=859.2（萬元）。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點主要規(guī)定清算單位（1）土地增值稅以國家有

46、關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算（2）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額清算條件納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值

47、稅清算手續(xù)的（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用扣除項目規(guī)定可據(jù)實扣除的項目（1）開發(fā)建造的與清算項目配

48、套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額

49、予以扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費可核定扣除項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的不可扣除的項目（1）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除（4）房地產(chǎn)