工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查報(bào)告

1、 HYPERLINK xxxx/ 工業(yè)園區(qū)區(qū)模式調(diào)調(diào)查專題題報(bào)告前言：本文通通過實(shí)地地調(diào)查錦錦江工業(yè)業(yè)總部基基地、青青羊工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)、金牛高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、武侯工工業(yè)園、龍?zhí)豆すI(yè)集中中發(fā)展區(qū)區(qū)等五個(gè)個(gè)大型工工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)區(qū)后，對(duì)對(duì)目前的的工業(yè)園園區(qū)的開開發(fā)模式式、產(chǎn)品品模式、運(yùn)營(yíng)和和盈利模模式進(jìn)行行了歸納納整理及及分析，以便快快速、綜綜合的了了解目前前成都市市大型工工業(yè)園區(qū)區(qū)的情況況。一、主城城區(qū)工業(yè)業(yè)園集中中發(fā)展區(qū)區(qū)基本情情況二、工業(yè)業(yè)園區(qū)開開發(fā)模式式 從本本次調(diào)查查情況來來看，工工業(yè)園區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)模式主主要分為為以下三三點(diǎn)：（一）工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商開發(fā)發(fā)模式 簡(jiǎn)單流流程：政政府供地地

2、開發(fā)發(fā)商開開發(fā)項(xiàng)目目招商商入駐 代表項(xiàng)項(xiàng)目：青青羊工業(yè)業(yè)總部基基地、青青羊綠舟舟稅源總總部基地地工業(yè)地地產(chǎn)商模模式是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在工工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)區(qū)內(nèi)獲得得土地資資源后，以政府府為支撐撐，與政政府共同同出資成成立項(xiàng)目目公司，進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部的道路路、綠化化、商業(yè)業(yè)娛樂等等基礎(chǔ)配配套設(shè)施施及辦公公場(chǎng)所的的建設(shè)，然后以以租賃、出售等等方式進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，然后獲獲取利潤(rùn)潤(rùn)。例如成成都置信信，成都都較早也也較為專專業(yè)的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商，目前前主要操操作的項(xiàng)項(xiàng)目青羊羊工業(yè)總總部基地地，位于于青羊工工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)區(qū)的核心心區(qū)域，占地9933畝畝，建筑筑形態(tài)以以工業(yè)總總部大樓樓為

3、主，輔以靈靈活分割割的小總總部工業(yè)業(yè)空間，已經(jīng)成成功引進(jìn)進(jìn)了包括括招商銀銀行、葛葛洲壩集集團(tuán)等在在內(nèi)的776家優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)業(yè)。而其其另外一一個(gè)項(xiàng)目目青羊稅稅源總部部基地也也已經(jīng)亮亮相，近近期將開開始招商商。（二）政政府獨(dú)立立開發(fā)模模式 簡(jiǎn)單流流程：政政府投投資公司司開發(fā)發(fā)項(xiàng)目招商入入駐 代表項(xiàng)項(xiàng)目：西西部智谷谷此種模模式，是是指各級(jí)級(jí)政府基基于本區(qū)區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)、社會(huì)會(huì)發(fā)展和和市民就就業(yè)等綜綜合因素素考慮，直接成成立投資資公司，打造特特定類型型的總部部經(jīng)濟(jì)基基地，獨(dú)獨(dú)立進(jìn)行行建設(shè)、招商等等運(yùn)作，吸引稅稅收，推推動(dòng)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展。此種模模式最大大的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)就是相相關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策支持和和稅收

4、優(yōu)優(yōu)惠等是是直接與與政府掛掛鉤洽談?wù)?，彈性性空間較較大。例如西西部智谷谷，由武武侯區(qū)成成立成都都武侯工工業(yè)園投投資開發(fā)發(fā)有限公公司開發(fā)發(fā)建設(shè)，定位為為知名企企業(yè)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)總總部聚集集區(qū)、技技術(shù)研發(fā)發(fā)及服務(wù)務(wù)外包中中心、IIT軟件件動(dòng)漫創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園、中中小企業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)基基地，主主要針對(duì)對(duì)高科技技類型的的企業(yè)進(jìn)進(jìn)行招商商。（三）綜綜合開發(fā)發(fā)模式 簡(jiǎn)單流流程：政政府投投資公司司（管委委會(huì)） 開開發(fā)項(xiàng)目目招商商入駐 開發(fā)商商開發(fā)發(fā)項(xiàng)目招商入入駐 代表項(xiàng)項(xiàng)目：龍龍?zhí)犊偛坎炕鼐C合運(yùn)運(yùn)作模式式是指對(duì)對(duì)集中工工業(yè)園區(qū)區(qū)開發(fā)模模式進(jìn)行行綜合運(yùn)運(yùn)用的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式。由于工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目具具有建設(shè)設(shè)規(guī)模大

5、大、招商商范圍廣廣、資金金要求大大等特點(diǎn)點(diǎn)，既要要求在土土地出讓讓、稅收收優(yōu)惠等等政策方方面得到到政府的的有力支支持，又又需要在在資金投投入方面面有保障障，能跟跟上建設(shè)設(shè)開發(fā)的的進(jìn)度，還最好好有運(yùn)營(yíng)營(yíng)工業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)保證。因此，單單采采用一種種開發(fā)模模式，難難以保證證建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的順順利進(jìn)行行，而且且很有可可能“爛爛尾”。例如龍?zhí)短犊偛炕兀谠诮?jīng)過整整體的規(guī)規(guī)劃后，政府成成立管委委會(huì)及相相應(yīng)的招招商部門門，自己己獨(dú)立開開發(fā)了東東廣樓等等產(chǎn)業(yè)樓樓。同時(shí)時(shí)，也將將園區(qū)中中的工業(yè)業(yè)用地打打造成熟熟地進(jìn)行行招商入入駐，要要求入駐駐企業(yè)的的投資強(qiáng)強(qiáng)度在5500萬萬元/畝畝(含地地價(jià))以以上，稅

6、稅收300萬元/畝年年以上，容積率率2.00以上，還要在在合同中中約定開開工時(shí)間間、建設(shè)設(shè)周期、規(guī)范建建設(shè)條款款和違約約責(zé)任等等，對(duì)整整個(gè)園區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)和檔次次上進(jìn)行行了約束束。目前前，已經(jīng)經(jīng)在其中中打造的的總部基基地有龍龍?zhí)叮ㄔＴ６迹┛偪偛炕氐亍⒚绹?guó)國(guó)倍科國(guó)國(guó)際新城城，中國(guó)國(guó)第二重重型機(jī)械械集團(tuán)公公司等。三、工業(yè)業(yè)園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品模式式（一）建建筑形態(tài)態(tài)1、別墅墅式別墅墅式的工工業(yè)園區(qū)區(qū)目前在在世面比比較流行行。因其其環(huán)境較較好，占占地面積積較大，產(chǎn)品的的戶型較較大，因因此售價(jià)價(jià)（租金金）相對(duì)對(duì)較高，而入駐駐的企業(yè)業(yè)往往都都是實(shí)力力較強(qiáng)的的大中型型企業(yè)。另外一一些大型型園區(qū)中中也會(huì)存存在這些些別

7、墅業(yè)業(yè)態(tài)的辦辦公樓。從本次調(diào)調(diào)查情況況來看，該類產(chǎn)產(chǎn)品多集集中在青青羊區(qū)和和高新西西區(qū)的工工業(yè)園內(nèi)內(nèi)。典型代代表項(xiàng)目目：青羊羊工業(yè)總總部基地地、西城城國(guó)際等等2、寫字字樓模式式目前市場(chǎng)場(chǎng)的大型型工業(yè)園園區(qū)中，基本上上都包含含了小高高層/高高層寫字字樓產(chǎn)品品。但其其所占比比例不高高。往往往是以某某大型園園區(qū)中一一個(gè)“小小組團(tuán)”的形式式存在，如龍?zhí)短豆I(yè)園園區(qū)中由由成都倍倍科科技技有限公公司開發(fā)發(fā)的倍科科國(guó)際新新城。與與別墅式式的辦公公產(chǎn)品相相比小高高層或高高層的寫寫字樓總總價(jià)低，面積區(qū)區(qū)間較小小，更加加適合新新興的中中小型企企業(yè)入駐駐辦公。該類產(chǎn)產(chǎn)品零星星分布在在各個(gè)工工業(yè)園內(nèi)內(nèi)。典型代表表項(xiàng)目

8、：倍科國(guó)國(guó)際新城城、IPP科技中中心等3、工廠廠式該類類產(chǎn)品主主要針對(duì)對(duì)一些勞勞動(dòng)密級(jí)級(jí)型的生生產(chǎn)加工工企業(yè)既生生產(chǎn)基地地。產(chǎn)品品的面積積大，環(huán)環(huán)境較好好，同時(shí)時(shí)價(jià)格相相對(duì)低廉廉。目前前的武侯侯工業(yè)園園和早期期的修建建的天府府軟件園園中，有有大量的的此類產(chǎn)產(chǎn)品存在在。此類類產(chǎn)品多多為企業(yè)業(yè)自行拿拿地修建建。截止止20008年110月，武侯工工業(yè)園區(qū)區(qū)已累計(jì)計(jì)引進(jìn)企企業(yè)3228家，其中鞋鞋業(yè)企業(yè)業(yè)25家家，電子子信息類類企業(yè)1103家家，機(jī)電電一體化化企業(yè)442家，生物工工程及制制藥企業(yè)業(yè)40家家，環(huán)保保新材料料企業(yè)117家，投資及及其它企企業(yè)1001家。其中入入園建設(shè)設(shè)產(chǎn)業(yè)化化生產(chǎn)基基地900

9、家，已已建成投投產(chǎn)企業(yè)業(yè)57家家。（二）園園區(qū)功能能1、主主要功能能聚聚合產(chǎn)業(yè)業(yè)群將若干干同質(zhì)化化的產(chǎn)業(yè)業(yè)聚合到到一起，產(chǎn)業(yè)間間、企業(yè)業(yè)間相互互激蕩，形成了了一系列列的產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)。在產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)，企企業(yè)之間間互動(dòng)；產(chǎn)業(yè)外外，企業(yè)業(yè)可以結(jié)結(jié)盟，共共同對(duì)客客戶提供供產(chǎn)品和和服務(wù)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)集集群因享享有地理理上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)而有有可能獲獲得更便便捷的發(fā)發(fā)展。這這種產(chǎn)業(yè)業(yè)的群集集具有特特殊的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，地地理位置置接近也也許會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生集群群間的激激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，但企企業(yè)間卻卻可以分分享信息息資訊，聚合特特定的需需求，繼繼而降低低交易成成本。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群也能使使一個(gè)個(gè)個(gè)孤立的的企業(yè)從從較大規(guī)規(guī)模的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中受益益，同

10、時(shí)時(shí)刺激相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)和后續(xù)續(xù)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)業(yè)群的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造一個(gè)有有利的環(huán)環(huán)境。這這是工業(yè)業(yè)園最主主要，也也是最關(guān)關(guān)鍵的功功能。2、輔助助功能為片區(qū)創(chuàng)創(chuàng)收：政政府利用用工業(yè)園園的模式式和政策策上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸吸引來自自區(qū)內(nèi)/外各地地的優(yōu)質(zhì)質(zhì)企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，為為片區(qū)創(chuàng)創(chuàng)收任務(wù)務(wù)提供支支持。以西部智智谷項(xiàng)目目為例：未來的的西部智智谷總占占地面積積將達(dá)到到4811.5畝畝，總建建筑面積積97萬萬平方米米，將于于20111年前前全部建建成，預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值超超過1000億元元，稅收收超過55億元。解決就業(yè)業(yè)問題：工業(yè)園園的建立立需要管管理，需需要人才才，企業(yè)業(yè)的進(jìn)駐駐帶來機(jī)機(jī)會(huì)，帶帶來工作作，這樣樣的

11、模式式有利于于解決就就業(yè)問題題，特別別是一些些大型工工業(yè)園區(qū)區(qū)，這樣樣的表現(xiàn)現(xiàn)尤為突突出。以武侯工工業(yè)園區(qū)區(qū)為例：園區(qū)企企業(yè)將聚聚集產(chǎn)業(yè)業(yè)崗位一一五萬個(gè)個(gè)，其中中技術(shù)人人才和中中高級(jí)管管理人員員2萬人人以上，并隨著著園區(qū)內(nèi)內(nèi)商務(wù)環(huán)環(huán)境和生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施的的不斷完完善和提提檔升級(jí)級(jí)，將真真正形成成聚集近近30萬萬人的科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)新城區(qū)區(qū)。（三）園園區(qū)配套套住宅配套套：是專專門針對(duì)對(duì)入?yún)^(qū)企企業(yè)員工工需求打打造的配配套用房房。項(xiàng)目目建成后后，將有有效減輕輕企業(yè)投投資配套套建設(shè)的的資金壓壓力，為為入?yún)^(qū)企企業(yè)員工工提供便便利的居居所。目目前將住住宅納為為配套設(shè)設(shè)施的工工業(yè)園區(qū)區(qū)都是體體量較大大的工業(yè)業(yè)區(qū)

12、。如：青羊羊工業(yè)總總部基地地青青年時(shí)尚尚城另外西部部智谷的的人才公公寓也是是為園區(qū)區(qū)工作人人員打造造兩兩棟小高高層項(xiàng)目目。青羊羊綠舟稅稅源總部部基地未未來規(guī)劃劃中也將將出現(xiàn)對(duì)對(duì)外出售售的住宅宅配套。交通配套套：工業(yè)業(yè)園大都都遠(yuǎn)離主主城區(qū)，大部分分產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的從從業(yè)人員員如何快快速迅捷捷的到達(dá)達(dá)目的地地？交通通配套顯顯得尤為為關(guān)鍵。休閑娛樂樂配套：無論園園區(qū)大小小，基本本上每個(gè)個(gè)園區(qū)都都擁有自自成一體體的休閑閑娛樂配配套。差差異僅僅僅在于設(shè)設(shè)施的種種類以及及場(chǎng)地的的大小。（四）園園區(qū)規(guī)劃劃總部基地地的規(guī)劃劃開發(fā)特特征：占占地面積積大，功功能分區(qū)區(qū)明確，配套完完善，開開發(fā)時(shí)間間較長(zhǎng)。1、青羊羊工業(yè)

13、總總部基地地工業(yè)總部部基地：占據(jù)青青羊工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)的的核心區(qū)區(qū)域，建建筑形態(tài)態(tài)以工業(yè)業(yè)總部大大樓為主主體，輔輔以靈活活分割的的小總部部工作空空間，是是以科技技研發(fā)、高新技技術(shù)為主主的高成成長(zhǎng)型工工業(yè)企業(yè)業(yè)的總部部聚集地地。航空產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)：規(guī)規(guī)劃中的的航空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)以以新型航航空材料料研發(fā)、新技術(shù)術(shù)研發(fā)為為主。另另外，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的精密加加工區(qū)以以高技術(shù)術(shù)含量、高附加加值的航航空產(chǎn)品品、電子子信息、機(jī)械精精密加工工為核心心的新型型工業(yè)基基地，發(fā)發(fā)展多種種周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。集中配套套區(qū)：?jiǎn)T員工生活活集中配配套區(qū)時(shí)尚尚青年城城，另外外，配套套區(qū)主要要包括生生活配套套、服務(wù)務(wù)中心、商務(wù)中中心等配配套服務(wù)務(wù)組

14、成。 模具生產(chǎn)產(chǎn)加工區(qū)區(qū)：青羊羊工業(yè)集集中發(fā)展展區(qū)模具具生產(chǎn)加加工區(qū)以以發(fā)展模模具工程程技術(shù)中中心、模模具展示示中心等等為核心心的服務(wù)務(wù)平臺(tái)，極大的的提升了了模具的的加工效效率。2、青羊羊綠舟稅稅源總部部基地A區(qū)：正正在規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)之中B區(qū)：將將打造以以運(yùn)動(dòng)為為主，融融合休閑閑、游樂樂為一體體的運(yùn)動(dòng)動(dòng)總部公公園城，有成都都市區(qū)內(nèi)內(nèi)最大的的GOLLF揮桿桿練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)以及最最大規(guī)模模的網(wǎng)球球場(chǎng)中心心、羽毛毛球場(chǎng)、拓展基基地和親親子游樂樂等等C區(qū)：中中華情總總部公園園城，園園區(qū)是以以李白的的夢(mèng)游游天姥吟吟留別作為文文化主線線，通過過建筑、景觀與與詩歌的的結(jié)合打打造的一一個(gè)中華華風(fēng)情公公園總部部城，整

15、整個(gè)C區(qū)區(qū)都是以以中式古古典建筑筑群落組組成D區(qū)：是是以一個(gè)個(gè)十八桿桿GOLLF球場(chǎng)場(chǎng)景觀為為載體，融合緩緩丘、綠綠地、樹樹陣、湖湖泊等景景觀元素素而修建建的一個(gè)個(gè)集辦公公、休閑閑、旅游游為一體體的綠嶺嶺總部公公園城E區(qū)：是是濱河總總部公園園城，這這個(gè)區(qū)域域包括總總部辦公公、濕地地公園、高尚住住宅、商商務(wù)配套套等功能能，同時(shí)時(shí)它擁有有一條88.5公公里長(zhǎng)的的沿河景景觀長(zhǎng)廊廊，這條條沿河景景觀長(zhǎng)廊廊上將呈呈現(xiàn)六個(gè)個(gè)國(guó)家七七種不同同風(fēng)情的的商業(yè)街街區(qū)3、園區(qū)區(qū)規(guī)劃總總結(jié)了解區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)，企業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r、規(guī)規(guī)模擴(kuò)張張需求等等實(shí)際情情況，在在充分調(diào)調(diào)查研究究基礎(chǔ)上上搞好總總體布局局規(guī)劃園區(qū)

16、建設(shè)設(shè)與城市市建設(shè)規(guī)規(guī)劃結(jié)合合起來，定位在在最具優(yōu)優(yōu)勢(shì)的區(qū)區(qū)域，主主要安排排一些規(guī)規(guī)模較大大、科技技含量較較高、外外向型的的“龍頭頭”項(xiàng)目目在園區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)過程中中，按產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局規(guī)律，結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平，做做到“有有所為，有所不不為”，合理布布局，有有效防止止重復(fù)建建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)是是工業(yè)園園區(qū)發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提提。把交交通、通通迅、能能源、供供排水等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施作為為園區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的依托托（五）小小結(jié)四、工業(yè)業(yè)園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)盈利利模式分分析（一）工工業(yè)園區(qū)區(qū)運(yùn)營(yíng)模模式分析析從本次次調(diào)查的的工業(yè)園園區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式來來看，主主要采用用以下三三類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式：1、出售售只售售不租開發(fā)商商

17、完成園園區(qū)打造造后，通通過出售售的形式式轉(zhuǎn)移物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)；2、出租租只租租不售。開發(fā)商商長(zhǎng)期持持有物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)，以出租租的形式式進(jìn)行招招商。通通常情況況下，開開發(fā)商采采用此類類模式運(yùn)運(yùn)營(yíng)一段段時(shí)間后后，可視視市場(chǎng)情情況轉(zhuǎn)租租為售；3、出售售+出租租，即可可租可售售在開發(fā)發(fā)商推出出產(chǎn)品中中，會(huì)持持有部分分物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以以出租的的形式進(jìn)進(jìn)行招商商；而另另一部分分產(chǎn)品則則通過出出售的形形式進(jìn)行行招商。從目前前市場(chǎng)情情況來看看，三類類運(yùn)營(yíng)模模式在具具體操作作過程中中，通常常采用分分棟或分分層進(jìn)行行出售或或出租，暫無項(xiàng)項(xiàng)目整體體打包出出售或出出租。1、出售售對(duì)于采采用出售售運(yùn)營(yíng)模模式的工工業(yè)園區(qū)區(qū)，對(duì)企企

18、業(yè)的資資金實(shí)力力、規(guī)模模等指標(biāo)標(biāo)具有很很高的要要求，市市場(chǎng)客戶戶面相對(duì)對(duì)較窄，招商周周期相對(duì)對(duì)較長(zhǎng)，采用此此類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式的的工業(yè)園園區(qū)數(shù)量量有限。目前，采用此此類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式的的工業(yè)園園區(qū)主要要有融智智總部工工業(yè)園、西城國(guó)國(guó)際、青青羊工業(yè)業(yè)總部基基地3期期及慧谷谷總部辦辦公基地地等。2、出租租出租模模式的后后期回收收成本并并實(shí)現(xiàn)盈盈利的周周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，是對(duì)對(duì)開發(fā)商商資金鏈鏈的一種種考驗(yàn)。通常情情況下，需配合合園區(qū)其其他項(xiàng)目目進(jìn)行操操作，對(duì)對(duì)開發(fā)商商實(shí)力具具有很大大挑戰(zhàn)。目前，市場(chǎng)上上采取此此類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式的的項(xiàng)目數(shù)數(shù)量比較較有限。根據(jù)調(diào)調(diào)查，青青羊綠舟舟稅源總總部基地地D區(qū)主主要采用用此類運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式

19、式，而且且僅需企企業(yè)年納納稅額在在8000-一八八00萬萬元，即即有條件件免租入入住。從從該園區(qū)區(qū)整體規(guī)規(guī)劃來看看，園區(qū)區(qū)將打造造聚商務(wù)務(wù)休閑、旅游及及住宅于于一體的的綜合性性項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力具有有很大挑挑戰(zhàn)。3、出售售+出租租出售+出租的的運(yùn)營(yíng)模模式比較較靈活，市場(chǎng)客客戶面相相對(duì)較廣廣，開發(fā)發(fā)商所面面臨的壓壓力的相相對(duì)較小小。目前前市場(chǎng)上上以此類類運(yùn)營(yíng)模模式較為為流行。如倍科科國(guó)際新新城、多多元總部部國(guó)際11號(hào)、IIP科技技中心及及西部智智谷等項(xiàng)項(xiàng)目均可可租可售售。4、運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式對(duì)對(duì)比分析析(二）工工業(yè)園區(qū)區(qū)盈利模模式分析析本次調(diào)調(diào)查的工工業(yè)園區(qū)區(qū)盈利模模式主要要有三大大類：一一、開

20、發(fā)發(fā)商投資資完成廠廠房、辦辦公等園園區(qū)物業(yè)業(yè)的修建建，通過過統(tǒng)一招招租的形形式，將將廠房及及辦公物物業(yè)出租租或出售售，進(jìn)而而實(shí)現(xiàn)盈盈利目的的；二、開發(fā)商商獲得土土地后，完成土土地的基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，以及項(xiàng)項(xiàng)目的整整體包裝裝推廣，然后部部分或整整體轉(zhuǎn)讓讓土地，通過土土地溢價(jià)價(jià)的方式式來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盈利目目的；三三、開發(fā)發(fā)商通過過向入住住園區(qū)的的企業(yè)提提供某些些服務(wù)，以服務(wù)務(wù)費(fèi)的形形式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盈利目目的，如如物業(yè)管管理費(fèi)等等。除以上上三大主主要模式式外，近近期即將將上市的的位于青青羊工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)的的青羊綠綠舟工業(yè)業(yè)園D區(qū)區(qū)綠嶺總總部公園園城推出出新的運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式免免租入住住，企業(yè)業(yè)僅需每每年繳納納稅

21、收8800-一八000萬元元，既有有條件入入住。根根據(jù)園區(qū)區(qū)規(guī)劃，青羊綠綠舟工業(yè)業(yè)園聚辦辦公、商商務(wù)休閑閑及居住住于一體體，項(xiàng)目目免租金金入住的的招商方方式主要要以提高高項(xiàng)目檔檔次，提提升區(qū)域域市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力為為目的，而項(xiàng)目目本身的的盈利主主要來自自園區(qū)后后期的商商務(wù)休閑閑及住宅宅項(xiàng)目。六、總結(jié)結(jié)從本次調(diào)調(diào)查的情情況來看看，由于于工業(yè)用用地成本本較低，盈利模模式多樣樣，因此此工業(yè)園園區(qū)正一一個(gè)個(gè)的的蓬勃發(fā)發(fā)展。目目前大部部分工業(yè)業(yè)項(xiàng)目都都位于各各個(gè)新興興開發(fā)區(qū)區(qū)，對(duì)環(huán)環(huán)境和配配套的打打造方面面力度較較大，雖雖然銷售售周期很很長(zhǎng)，但但普遍入入駐率偏偏高，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀較較好。工業(yè)園區(qū)區(qū)模

22、式情情況工業(yè)園區(qū)區(qū)開發(fā)模模式開發(fā)模式式分為工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商開發(fā)發(fā)模式、政府獨(dú)獨(dú)立開發(fā)發(fā)模式、綜合開開發(fā)模式式。這三三種模式式都有政政府參與與，只是是政府的的參與力力度有所所不同，總的來來說，由由于工業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在政策和和稅收扶扶持方面面具有特特殊性，決定了了政府在在工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中占有有舉足輕輕重的作作用，由由此可見見無論是是采用那那種開發(fā)發(fā)模式，開發(fā)企企業(yè)都無無法脫離離政府。工業(yè)園區(qū)區(qū)產(chǎn)品模模式雖然工業(yè)業(yè)園區(qū)的的各種產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成成復(fù)雜，在建筑筑類型、園區(qū)功功能、園園區(qū)配套套和園區(qū)區(qū)規(guī)劃上上都有不不同。但但總的來來看，在在借鑒了了國(guó)際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)以后后，目前前成都工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品模模式的發(fā)發(fā)展方向向在逐

23、漸漸向?qū)I(yè)業(yè)型低密密度景觀觀園區(qū)發(fā)發(fā)展，工工業(yè)園區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃更為科科學(xué)，園園林景觀觀更加美美觀、配配套設(shè)施施更為齊齊全，園園區(qū)的功功能也更更為專業(yè)業(yè)化，與與其針對(duì)對(duì)的產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成之之間的聯(lián)聯(lián)系也更更為緊密密。工業(yè)園區(qū)區(qū)運(yùn)營(yíng)盈盈利模式式目前的工工業(yè)園區(qū)區(qū)運(yùn)營(yíng)模模式相對(duì)對(duì)比較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，分分為出租租只租租不售、出售只售不不租以及及可租可可售。不不過盈利利模式則則有了創(chuàng)創(chuàng)新，不不再僅僅僅局限于于租金和和銷售利利潤(rùn)，土土地溢價(jià)價(jià)、后期期服務(wù)費(fèi)費(fèi)、配套套產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)也成成為重要要的創(chuàng)收收來源。工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀從本次調(diào)調(diào)查來看看，目前前的工業(yè)業(yè)園區(qū)雖雖然銷售售周期較較長(zhǎng)，但但已售項(xiàng)項(xiàng)目的入入駐率普普遍較高高。

24、原因因主要有有以下幾幾點(diǎn)。環(huán)境好目前的工工業(yè)園區(qū)區(qū)規(guī)模通通常較大大。規(guī)模?；漠a(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群促使較較多的企企業(yè)開始始特別關(guān)關(guān)注新型型工業(yè)園園，各個(gè)個(gè)開發(fā)企企業(yè)也借借鑒了很很多國(guó)外外的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，將園園區(qū)打造造成了低低密度的的景觀園園區(qū)，加加上完善善的配套套和細(xì)致致的后期期服務(wù)，吸引了了許多企企業(yè)的入入駐。建筑類型型多樣目前成都都的工業(yè)業(yè)園區(qū)逐逐漸摒棄棄以往傳傳統(tǒng)的廠廠房式的的建筑，轉(zhuǎn)而開開發(fā)針對(duì)對(duì)大型企企業(yè)的低低迷度別別墅式產(chǎn)產(chǎn)品和針針對(duì)中小小企業(yè)的的寫字樓樓式產(chǎn)品品。建筑筑類型的的多樣化化不僅為為企業(yè)提提供了更更多的選選擇，也也改善了了園區(qū)的的整體環(huán)環(huán)境。租售價(jià)格格低廉由于產(chǎn)權(quán)權(quán)僅400年，因因此工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的租售價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)比普通通辦公用用房低廉廉很多。再加上上政府在在工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中起到到非常重重要的作作用，包包括在整整體規(guī)劃劃、政策策扶持和和稅收的的優(yōu)惠上上。特別別是政策策扶持和和稅收優(yōu)優(yōu)惠對(duì)中中小型企企業(yè)的幫幫助很大