8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、X 位于金堂縣淮口鎮(zhèn)瑞光社區(qū)“東門灘濱河花園二期”的商業(yè)、住宅用地土地使用權(quán)抵押價格評估案例分析【摘要】土地估價中，對于商業(yè)、居住用地，宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估。在本次案例中，筆者就自身所處角度對本案例商業(yè)、住宅用地抵押價值評估中技術(shù)方法運(yùn)用的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了探討，并表達(dá)了自己的體會?！尽康盅簝r格商業(yè)、居住用地市場比較法剩余法第一部分評估項(xiàng)目的背景一、估價目的X 擬用估價對象設(shè)置土地抵押權(quán)，我公司受托對估價對象的使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）在滿足假設(shè)、限制條件及地價定義下提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價格，作為行確定額度的參考依據(jù)。二、宗

2、地概況（一）土地登記狀況來源與歷史沿革：根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)證記載，X 以出讓方式取得了待估宗地國有土地使用權(quán)，土地登記用途為商業(yè)、住宅用地，剩余使用年限商業(yè) 40 年、住宅 70 年宗地位置：金堂縣淮口鎮(zhèn)瑞光社區(qū)宗地用途：商業(yè)、住宅用地宗地四至：東至洪河大道；南至三橋村村委會；西至麗陽嘉苑；北至半邊街宗地面積：土地登記面積為 36606.07 ，本次評估面積為 36606.07 國有土地使用權(quán)證號：金堂國用（2008）第 00704 號地號：112008-704圖號：無（二）土地權(quán)利狀況土地所：待估宗地土地所屬國家所有X 以出讓的方式取得待估宗地的國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取土地使用權(quán)：了

3、國有土地使用權(quán)證，國有土地使用證為金堂國用（2008）第 00704 號。在評估基準(zhǔn)日 2008 年 5 月 6 日，該宗地的剩余土地使用年限商業(yè) 40 年、住宅 70年。土地他項(xiàng)權(quán)利：待估宗地在估價基準(zhǔn)日未設(shè)定出租、抵押等其他他項(xiàng)權(quán)利。（三）土地開發(fā)利用狀況及規(guī)劃狀況估價對象在估價期日實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“”（場地平整）。據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場查看情況，委托方按規(guī)定的用途及土地使用條件進(jìn)行使用，不存在違法用地的情況，至估價基準(zhǔn)日，估價對象范圍內(nèi)尚未進(jìn)行地面工程建設(shè)。三、地價定義在估價期日，作為出讓商業(yè)、住宅用地，未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利狀態(tài)下

4、，容積率1.67，宗地外“六通”，宗地內(nèi)“”，于估價期日起商業(yè)剩余使用年限 40 年、住宅剩余使用年限 70 年的土地使用權(quán)價格。第二部分評估項(xiàng)目估價技術(shù)路線的選用一、選用的依據(jù)：（1）在替代原則指導(dǎo)下，利用市場比較法，必須以發(fā)育健全的地產(chǎn)市場為基本條件，并掌握有充足的交易實(shí)例資料，近年來，地產(chǎn)市場相對較發(fā)育，區(qū)域內(nèi)同類型的成交案例較多，故本次估價適宜采用市場比較法。（2）剩余法是指將估價對象所在的房地產(chǎn)綜合價值扣除其建筑物部分價值后的余值作為委估地產(chǎn)的現(xiàn)值的估價方法，最適應(yīng)于待開發(fā)土地的方法。至估價基準(zhǔn)日，估價對象范圍內(nèi)尚未進(jìn)行地面工程建設(shè)，屬于典型的待開發(fā)土地，故本次評估適用剩余法。（3）

5、估價對象土地收益難以從總收益中剝離，故此次評估不宜采用收益還原法。（4）由于金堂縣目前應(yīng)用的基準(zhǔn)地價體系為 2003 年的，其估價基準(zhǔn)日為 2003 年 6 月 30 日，近幾年，該地區(qū)的地價變化較大，基準(zhǔn)地價已經(jīng)不能準(zhǔn)確反映估價對象所在區(qū)域的地價水平，因此，本次評估不宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。二、估價技術(shù)路線運(yùn)用的難點(diǎn)及解決方案：（1）市場比較法中比較的確定由于影響地價的很多，用途不同影響也不一樣，并且影響也有主次之分，所以基于以下原則來選擇比較：根據(jù)估價對象用途確定影響，根據(jù)估價對象特點(diǎn)確定其主要影響，在主要影響中，剔除那些因素相同或者差異不大，或雖有差異，但是對估價對象價格影響不大的。本

6、次估價中，估價對象屬于商業(yè)和住宅用地，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，結(jié)合估價目的，選擇了以下進(jìn)行比較：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域、個別、開發(fā)程度、使用年限、容積率。其中，區(qū)域包括：區(qū)域位置、商服繁華度、周邊土地利用類型、道路通達(dá)度、便捷度、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施完備度、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境質(zhì)量；個別包括：臨街狀況、距離站點(diǎn)距離、交通配套狀況、地形狀況、宗地形狀、宗地面積、用途、地質(zhì)條件。估價對象與交易案例比較情況表估價對象與交易案例比較情況表估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C座落社區(qū)淮口榮躍淮口中學(xué)淮口中學(xué)以南以東以東交易價格(元/畝)-80.27371.5交易情況-正常正常正常交易方式-拍賣出讓拍賣出讓拍賣

7、出讓交易日期2008.5.62008.3.22008.3.22008.3.2區(qū)域區(qū)域位置社區(qū)淮口榮躍以南淮口中學(xué)以東淮口中學(xué)以東商服繁華度市級商服中心，較繁華繁華度一般繁華度一般市級商服 中心，較繁華周邊土地利用類型商業(yè)、辦公混合用地商業(yè)、辦公混合用地商業(yè)、辦公混合用地商業(yè)、辦公混合用地道路通達(dá)度有主干道通過有主干道通過有主干道通過有主干道通過便捷度便利便利便利便利區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施完備度區(qū)域六通，公用設(shè)施較齊全區(qū)域六通，公用設(shè)施較齊全區(qū)域六通，公用設(shè)施較齊全區(qū)域六通，公用設(shè)施較齊全區(qū)域規(guī)劃商業(yè)辦公區(qū)商業(yè)辦公區(qū)商業(yè)旅游區(qū)商業(yè)區(qū)環(huán)境質(zhì)量無污染，景觀較好無污染無污染，景觀較好無污染（2）剩余法

8、中開發(fā)完成后價值測算、后續(xù)支出和應(yīng)得利潤的測算I、根據(jù)委托方提供的委托書及相關(guān)資料，設(shè)定委估地塊規(guī)劃容積率為1.67，則規(guī)劃總建筑面積為：個別臨街狀況街街二街二街距離站點(diǎn)距離（0，150（150，500大于 500米大于 500米交通配套狀況自備停車場，同時 100圍內(nèi)有大型停車場自備停車場，同時 100圍內(nèi)有大型停車場自備停車場自備停車場，同時100圍內(nèi)有大型停車場地形狀況平坦平坦平坦平坦宗地形狀規(guī)則，對利用無影響規(guī)則，對利用無影響規(guī)則，對利用無影響規(guī)則，對利用無影響宗地面積54.9164.139.2526.95用途商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅地質(zhì)條件對利用無不良影響對利用無不良影響對利

9、用無不良影響對利用無不良影響開發(fā)程度使用年限住宅 70 年商業(yè) 40 年住宅70 年商業(yè)40 年住宅 70 年商業(yè) 40 年住宅 70 年商業(yè) 40 年容積率1.67222規(guī)劃總建筑面積=36606.071.67=61132.14 平方米，假設(shè)開發(fā)期為 1 年，房屋建成后即可售完。根據(jù)估價對該地區(qū)同類商住小區(qū)售價的以及對與委估地塊相臨的同類型商住綜合小區(qū)出售情況，做如下分析：委估對象開發(fā)形式與相鄰小區(qū)情況類似，均采用底鋪與二層以上住宅相結(jié)合的開發(fā)形式。根據(jù)現(xiàn)場和資料收集，估算商鋪均價：6500 元/平方米，住宅估價均價：1850 元/平方米；本次評估為濱河花園二期，根據(jù)委托方提供的委托書和相關(guān)

10、資料，估價對象商鋪建筑面積比例為 1/6=16.67%，住宅建筑面積比例為5/6=83.33%。平均建筑面積單價=(61132.141/6650061132.145/61850)61132.14=2625(元/平方米)估價根據(jù)委估對象實(shí)際情況，考慮到抵押評估的謹(jǐn)慎原則，取樓面地價=1832.79(元/平方米)（約為商鋪和住宅的平均建筑面積單價 2625 元的70%），總樓價=61132.14e、銷售稅費(fèi)一般以中取值 6%。為基數(shù)，參考市場稅率取一定比例，本次估價f、開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算：直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)為土地取得成本、開發(fā)成本；投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)為土地取得成

11、本、開發(fā)成本、用、銷售費(fèi)用；成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)為土地取得成本、開發(fā)成本、用、銷售費(fèi)用、投資利息；銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)為土地取得成本、開發(fā)成本、用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤，即開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）。本次評估中取成本利潤率 18%，開發(fā)利潤=（土地取得成本+土地應(yīng)繳納的稅費(fèi)+開發(fā)成本+用+銷售費(fèi)用及其他不可預(yù)見費(fèi)用+投資利息）成本利潤率=（X+3%X.72+121.04+784.30+0.0747X+152.52）18%=916.66+0.1988X（萬元）。第三部分估價的心得體會一、制定切實(shí)可行的估價技術(shù)路線。首先，確定價值標(biāo)準(zhǔn)，在本案例中，待估宗地為商業(yè)、住宅用地，故

12、要采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價。其次，通過對估價對象的土地法定用途了解，對于商業(yè)、住宅用地估價，宜選用市場比較法、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修；對于待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價，宜選用剩余法。再結(jié)合估價目的、待估宗地的實(shí)際情況和我們所收集到資料的具體情況，對適用的方法再次進(jìn)行篩選，最終確定選用市場比較法和剩余法兩種方法來對估價對象進(jìn)行評估。二、資料收集、積累和建立資料庫的重要性。土地估價是一門綜合的學(xué)科，在實(shí)踐運(yùn)用中不僅要熟悉土地估價的理論，而且要注意平時基礎(chǔ)資料的積累，并從中總結(jié)出一定的規(guī)律。一個好的土地估價師不僅僅要熟練運(yùn)用估價理論，而且對所在區(qū)域的土地和房屋、物業(yè)價格要了然于胸，掌握不同用途、特點(diǎn)估價對象的價格影響，影響程度。比如本案例中，市場比較法中關(guān)于比較的選取就是很好的體現(xiàn)。運(yùn)用所掌握的理論知識，分析價值規(guī)律并能對以后的發(fā)展作出，謹(jǐn)慎把握市場風(fēng)險，熟悉各種費(fèi)用及取值標(biāo)準(zhǔn)。比如本案例中，剩余法中估價對象時候，對于未來市場風(fēng)險的把握；后