我國目前貨幣政策對房價影響

1、 .DOC資料. 【摘要】：房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，它的發(fā)展倍受關(guān)注，房價的波動更是萬眾矚目的焦點。近幾年來，受金融危機的影響，房價一直呈上升走勢，我國政府也采取了一系列貨幣政策來抑制房價的上漲。本文就近期國家采取的貨幣政策，結(jié)合數(shù)據(jù)資料，對貨幣政策是否能有效控制房價進行綜合研究。關(guān)鍵字：貨幣政策 房價 上漲幅度 減緩自金融危機發(fā)生以來，物價發(fā)生了很大的波動，其中住房作為人們生活最基本的保障，其價格的波動備受百姓的關(guān)注。近幾年來，我國的住房價格一直呈上漲趨勢，使得不少對住房有需求的百姓望“樓”興嘆，渴望著房價的回落。而我國政府為了抑制金融危機后期的通貨膨脹，而將適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)

2、變?yōu)榉€(wěn)健的貨幣政策，多次進行加息、提高存款準(zhǔn)備金率。然而，房價并未向百姓預(yù)料的那樣會有回落，甚至還在持續(xù)上升。很多人都在質(zhì)疑那些貨幣政策是否真的對房價產(chǎn)生了作用，但是，我堅信貨幣政策已經(jīng)開始抑制房價上漲的速度，并且在經(jīng)過幾次加息之后，房價會相對回落。一、目前，我國房價漲跌幅度比率6月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)。在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，月份房價上漲曲線延續(xù)月份的趨緩態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅價格方面，70個大中城市中，環(huán)比月價格下降的城市有個，持平的城市有11個。兩者相加較月份增加了個。漲幅比月份縮小的城市有個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下

3、降的城市有個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5以內(nèi)的城市有36個，比4月份增加了7個。具體到城市，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的環(huán)比漲幅均控制在以內(nèi)，同比漲幅大多在以內(nèi)，僅廣州略高，達到。環(huán)比及同比漲幅較高的有南昌、蘭州、西寧、烏魯木齊、秦皇島、丹東、吉林、牡丹江等二、三線城市。這顯示在調(diào)控力度不均下，房價走勢出現(xiàn)分歧。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“月房價基本延續(xù)了月的下調(diào)勢頭。房價降溫的節(jié)奏比較慢，總體上依然上漲，但是漲幅較月繼續(xù)回落，我國的貨幣政策是有效果的。”但是根據(jù)央行日公布二季度儲戶調(diào)查報告顯示，雖然日公布的數(shù)據(jù)顯示全國房價的漲幅已經(jīng)趨緩，仍有的居民

4、認為房價“依然過高，讓人難以接受”。二、我國房價漲幅變動原因1、北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市房價漲幅下降“新國八條”政策出臺后，各個城市開征房產(chǎn)稅，一線城市和部分二線城市的交易量銳減，北京住房成交同比銳降，重慶部分樓盤甚至出現(xiàn)零成交。同時，多數(shù)城市成交量在“限購令”出臺后也均出現(xiàn)明顯的下滑，部分重點城市同比下跌近40%。北京、上海、廣州、深圳等一線城市本地居民住房滿足程度較高，同時外來人口所占比例較大，因此受限購的影響也將較大。上海由于房產(chǎn)稅的出臺，北京由于外地人5年的納稅規(guī)定，使得這個兩個城市受政策影響將更明顯。今年以來，限購、限貸、加稅、增供等政策效應(yīng)逐步發(fā)酵，以北京、深

5、圳等地為代表的需求很大程度上被凍結(jié)，房企資金面也面臨著繼續(xù)緊縮的態(tài)勢。抑制住了投資炒房。北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示：“一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)?！?、二三線城市房價漲幅持平甚至上升一線城市的需求量被凍結(jié)使得開發(fā)商的大量資金和項目轉(zhuǎn)向二三線城市。由于城市化的進程，二線城市樓市本身具有旺盛的購房消費力，另外，人民幣的升值和熱錢及通脹等銀行負利率的因素對二線城市房價上漲起到推波助瀾的間接作用，二線城市的保障房供應(yīng)在目前無法與商品房形成擠壓的趨勢，使得成交量居高不下。雖然二線城市的部分投資炒房需求被政策調(diào)控抑制，但是剛性需求

6、和改善型購房者由于存有房價會上漲或調(diào)控之后會反彈的暗示心理，恐慌性的出手購買。對于二線的發(fā)達城市而言，由于之前幾年房地產(chǎn)市場都處于高速增長期，并且尚未經(jīng)歷過調(diào)控的顯著影響，房價上漲很迅速。然而，隨著這些城市房價的快速上漲，投資型、改善型需求的比例逐年提高，受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響也將增加，同時這些城市未來的供應(yīng)普遍仍處于較高水平，因此預(yù)計未來二線發(fā)達城市繼一線城市之后，降價促銷的現(xiàn)象也將逐漸增加。三、未來的貨幣政策就在輿論爭論貨幣政策是否應(yīng)該繼續(xù)從緊、房地產(chǎn)調(diào)控是否應(yīng)該松動的當(dāng)下，6月14日，中國經(jīng)濟連爆兩顆重磅“炸彈”。上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，CPI同比上漲5.5%（環(huán)比上漲0.

7、1%），是2008年7月以來最大漲幅。PPI同比也上漲6.8%。這些說明，通貨膨脹形勢依然嚴(yán)峻，將強化政府堅定繼續(xù)打擊通貨膨脹的決心：調(diào)控政策不能松動。為打擊通貨膨脹，收緊市場流動性，當(dāng)天下午，央行決定，從6月20日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。這是央行今年以來第六次也是去年以來第12次上調(diào)，大型金融機構(gòu)達到21.5%的歷史高位，可一次性凍結(jié)近4000億元銀行資金。這次上調(diào)，澄清了近期出現(xiàn)的貨幣政策將松動的預(yù)期輿論，證明控制物價上漲依然是宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，管理通貨膨脹依然是貨幣政策的重點，意味著貨幣政策繼續(xù)從緊，因此，其信號效果比實際效果將更強。這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的直接目的是打擊通貨膨脹，

8、只是，由于房地產(chǎn)是高資本杠桿型產(chǎn)業(yè)，目前市場成交持續(xù)下降，開發(fā)企業(yè)普遍遭遇不同程度的資金壓力，也將對房地產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響。實際上，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率應(yīng)該減少商業(yè)銀行的可貸資金，收緊信貸規(guī)模，使開發(fā)商更難從商業(yè)銀行獲得貸款。但是，目前開發(fā)商本來就很難獲得貸款，主要依靠非銀行體系融資，再上調(diào)也不會有大的影響，因此，本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)的影響并不大。本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)主要形成對市場預(yù)期的影響，這主要呈現(xiàn)在三個方面：一是影響市場對政府政策決心的認識，尤其影響地方政府對待房地產(chǎn)和調(diào)控的態(tài)度，執(zhí)行中央政策的決心，對土地定價的心理；其次是影響市場對流動性的預(yù)期；最后是將影響市場對通貨膨

9、脹的預(yù)期，并進一步影響房價等資產(chǎn)價格走勢，也將對房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)方面的心態(tài)產(chǎn)生一定影響。目前，國內(nèi)購房者買房目的很多是抵御通貨膨脹，而上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將會影響房市走勢，促使房價逐漸下行。同時，農(nóng)行表示，考慮到下半年物價更多由資源品價格改革和豬肉價格周期性上漲推動的趨勢較為確定，具體加息幅度很大程度上則取決于房價走勢。 在目前經(jīng)濟增長模式下，房價走勢無疑對貨幣政策有重要影響。受調(diào)控政策影響，當(dāng)前一線城市房價保持平穩(wěn)甚至有所松動，但全國整體上漲壓力仍然較大，再考慮資金脫媒現(xiàn)象仍較為明顯，內(nèi)需旺盛，利率仍需要一定程度上調(diào)。四、房價未來走勢個人認為，一二線城市的房價會相對穩(wěn)定，而三四線城市房價會上漲到

10、一定程度然后轉(zhuǎn)為相對平穩(wěn)。1、一二線城市房價會相對穩(wěn)定從政府繼續(xù)實行的貨幣政策來看，政府想要抑制房價上漲過猛的想法是很堅定的，所以，政府勢必會控制房價的上漲，但房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，政府并不會因?qū)⒎績r控制在很低的水平而使得房地產(chǎn)業(yè)存在崩盤危機的。同時，由于輕度的通貨膨脹可以刺激經(jīng)濟的發(fā)展，所以我覺得我國政府也不會將通貨膨脹完全抑制住。因此，一二線城市最后房價漲幅應(yīng)與通貨膨脹率相同，而達到房價的相對穩(wěn)定。2、三四線城市房價會持續(xù)上漲是由于中國當(dāng)前的社會現(xiàn)狀決定的。（1）目前中國處在工業(yè)化的初期階段，而工業(yè)化一定會帶來城市化。這需要漫長的時間，中國人口眾多。大量的人口將會隨著工業(yè)化

11、而進入城市，所以在很長的一段時間內(nèi)，中小城市的樓房的剛性需求將會不斷的推高房價。（2）現(xiàn)在的財政體制決定地方政府（特別是縣以下地方政府）不會很積極的控制房價，因為房地產(chǎn)開發(fā)帶來的是高額的地方財政收入，不僅有巨額的土地出讓金，還有建筑和房屋銷售環(huán)節(jié)的高額稅收。而地價的推高必然會推高房價，同時房地產(chǎn)工程又是最好的面子工程、政績工程。（3）房產(chǎn)本身的特殊屬性，既可以投資、又可以居住、經(jīng)營，從經(jīng)濟學(xué)的角度分析，是潛力股，永遠只會增值，不會隨時間的的推移發(fā)生貶值。（4）房地產(chǎn)商人的炒作，目前除礦產(chǎn)資源外，房地產(chǎn)無疑是商人追逐利益最大化的最好市場，而商人為了其利潤最大化而惡意炒作，推高房價。（5）巨額投資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，使的房產(chǎn)價格無限推高。（6）三線以外的城市才剛剛開始舊房拆遷改造或剛剛進入房地產(chǎn)開發(fā)時期，農(nóng)民進城，行政事業(yè)性單位人員改善住房，政府拆房，房價必然會上漲。但是房價上漲到一定程度時，也會同一二線城市一樣相對保持穩(wěn)定，因此，三四線城市房價會上漲之后持續(xù)平穩(wěn)。五、總結(jié)從我國房價當(dāng)前的趨勢來看，一系列的貨幣政策對房價產(chǎn)生了一定影響，一線城市的房價出現(xiàn)了一定得松動。雖然二