房產(chǎn)項(xiàng)目策劃

1、 PAGE 14岳麓區(qū)望望城坡建建設(shè)住宅宅小區(qū)前前期策劃劃前言 長(zhǎng)沙的的房地產(chǎn)產(chǎn)正在迅迅猛的發(fā)發(fā)展，本本項(xiàng)目擁?yè)碛休^好好的宏觀觀環(huán)境，但是由由于地塊塊以及周周邊的微微觀環(huán)境境的影響響，存在在很多的的不足，在銷售售上很難難達(dá)到理理想的效效果。在在對(duì)周邊邊環(huán)境、消費(fèi)狀狀況以及及在售樓樓盤進(jìn)行行了大量量的分析析數(shù)據(jù)后后。初步步得出了了以下結(jié)結(jié)論，供供雙方進(jìn)進(jìn)一步探探討： 在賣點(diǎn)點(diǎn)提煉上上，主要要突出節(jié)節(jié)能環(huán)保保，以長(zhǎng)長(zhǎng)期節(jié)約約費(fèi)用來來提高性性價(jià)比；其次開開設(shè)施工工工藝樣樣板間，以看得得見摸得得到的產(chǎn)產(chǎn)品宣告告產(chǎn)品高高質(zhì)量；同樣以以景觀綠綠化作為為比肩其其他項(xiàng)目目的要素素，突出出投資回回報(bào)空間間；在感

2、感情訴求求上以形形象廣告告和社區(qū)區(qū)活動(dòng)樹樹立自由由、尊重重和親情情概念。 在宣傳傳推廣上上，緊扣扣銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)，運(yùn)運(yùn)用全方方位的宣宣傳工具具進(jìn)行短短時(shí)間的的密集轟轟炸，其其余時(shí)段段以人員員行銷、DM、公關(guān)活活動(dòng)為主主要方式式。 在銷售售策略上上，以較較低價(jià)入入市、小小幅頻漲漲、多批批放量，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目總總收入的的最大化化。銷售售價(jià)格參參照周邊邊樓盤進(jìn)進(jìn)行要素素權(quán)衡定定價(jià)。 由于尚尚且欠缺缺項(xiàng)目的的完整資資料，關(guān)關(guān)于銷售售執(zhí)行的的具體細(xì)細(xì)節(jié)、廣廣告計(jì)劃劃、工作作進(jìn)度和和銷售回回款計(jì)劃劃、促銷銷政策等等等資料料在雙方方進(jìn)一步步的溝通通后將逐逐步完善善。一、宏觀觀環(huán)境分分析項(xiàng)目位置置及地位位優(yōu)勢(shì)1、岳

3、麓麓區(qū)望城城坡地處處湖南名名勝岳麓山山北麓，瀕臨水水域浩大大的西湖湖漁場(chǎng)，有得天天獨(dú)厚的的生態(tài)環(huán)環(huán)境，2、緊鄰鄰汽車西西站有225路、 3112路、3144路、3315路路、3117路、3333路等數(shù)數(shù)條公交交線路，擁有非非常好的的交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)；近近鄰的岳岳麓山、醫(yī)衛(wèi)設(shè)設(shè)施、大大學(xué)城、科技園園、商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)，可為業(yè)業(yè)主提供供良好的的人文環(huán)環(huán)境。且且為長(zhǎng)沙沙建設(shè)兩兩型社會(huì)會(huì)的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮蟆?、周邊邊樓盤已已經(jīng)逐步步呈現(xiàn)，共和世世家和格格林星城城強(qiáng)化了了該片區(qū)區(qū)的高檔檔居住概概念。片片區(qū)以外外還有宜宜居萊茵茵城,麓麓山楓情情，麓山山名園，瑪依拉拉山莊等等等眾多多樓盤環(huán)環(huán)繞。總之：前

4、前景好、現(xiàn)狀差差，樓盤盤多、價(jià)價(jià)格近、戶型大大。二、項(xiàng)目目簡(jiǎn)介(一) 項(xiàng)目SSWOTT分析1.項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)1.1 交通便便利、四四通八達(dá)達(dá) 項(xiàng)目處處于汽車車西站旁旁，緊鄰鄰但不接接壤交通通最繁忙忙的金楓楓路。向向南幾百百米即為為榮灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)，五一一廣場(chǎng)，公交車車輛眾多多，交通通非常方方便。1.2 該區(qū)域域是被市市場(chǎng)認(rèn)可可的高尚尚住宅區(qū)區(qū)之一 岳麓區(qū)區(qū)較早高高檔住宅宅建在周周邊，并并在市場(chǎng)場(chǎng)上維持持著一個(gè)個(gè)較高銷銷售價(jià)位位，共和和世家，格林星星城使該該區(qū)域的的市場(chǎng)形形象已定定位于中中高檔住住宅區(qū)。1.3最最有發(fā)展展?jié)摿Φ牡牡貐^(qū) 隨著市市政府的的搬遷，大學(xué)府府城的文文化氛圍圍，岳麓麓山的天天然環(huán)境境

5、等等，岳麓區(qū)區(qū)將是最最有發(fā)展展?jié)摿Φ牡膮^(qū)域，項(xiàng)目的的增值空空間很大大。1.4 周邊樓樓盤開發(fā)發(fā)較多，形成了了氣候 項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊開發(fā)的的樓盤很很多，已已經(jīng)在市市民心中中形成了了印象，成為了了住宅購(gòu)購(gòu)買的熱熱點(diǎn)。1.5 戶型型結(jié)構(gòu)多多元化 項(xiàng)目不不僅有多多層，也也有電梯梯公寓；各種面面積的房房屋配備備較多，消費(fèi)者者選擇余余地寬松松；小戶戶型總價(jià)價(jià)較低，方便投投資。 2.項(xiàng)目目的劣勢(shì)勢(shì)2.1項(xiàng)項(xiàng)目體量量過小，營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用受限限制 因項(xiàng)目目住宅面面積只有有X萬余余平米，長(zhǎng)沙銷銷售單價(jià)價(jià)不高，將會(huì)影影響推廣廣費(fèi)用，進(jìn)而影影響銷售售情況。2.2周周邊不乏乏競(jìng)爭(zhēng)物物業(yè)，且且其價(jià)格格更具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力 周邊樓樓盤聚集

6、集，在售售銷上就就會(huì)產(chǎn)生生競(jìng)爭(zhēng)。2.3入入住時(shí)間間 周邊有有競(jìng)爭(zhēng)的的物業(yè)要要么已為為現(xiàn)房，要么近近期交房房，而本本項(xiàng)目為為一年后后的現(xiàn)房房，這種種時(shí)間上上的距離離會(huì)流失失一些潛潛在客戶戶。3.項(xiàng)目目市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)3.1該該區(qū)域是是日漸形形成了住住宅聚集集地由于岳麓麓區(qū)的特特殊地位位，項(xiàng)目目處于河河西和河河市之間間，更由由于該區(qū)區(qū)域擁有有格林星星城較早早的銷售售，加之之最近該該區(qū)域一一、二個(gè)個(gè)中高檔檔住宅樓樓盤的炒炒作，從從而使市市場(chǎng)上較較容易接接受本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)位和形形象。3.2河河西的快快速發(fā)展展及人氣氣商氣的的逐漸形形成，無無形中帶帶旺項(xiàng)目目入市。為了配合合河西新區(qū)區(qū)的建成成，大量量拆遷舊舊房

7、、興興建綠地地，市政政府的搬搬遷，加加之其aa處于大大學(xué)府城城良好環(huán)環(huán)境，使使該區(qū)域域容易極極速聚集集人氣，在多數(shù)數(shù)人眼中中這是片片具有發(fā)發(fā)展?jié)摿αν亍?.3是是有別于于市場(chǎng)的的小戶型型電梯公公寓 市場(chǎng)上上電梯公公寓越來來越多，也擁有有一定的的買家群群體，但但這類項(xiàng)項(xiàng)目在戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)上越來來越大，購(gòu)買總總價(jià)較高高；如果果本項(xiàng)目目定價(jià)合合理將會(huì)會(huì)吸引一一部分投投資型買買家。項(xiàng)目威脅脅分析4.1直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)對(duì)項(xiàng)目造造成的威威脅 目前正正在銷售售、已開開工或準(zhǔn)準(zhǔn)備在此此拿地的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目增加加，由于于該區(qū)域域的確已已形成住住宅開發(fā)發(fā)氣候，這些無無疑會(huì)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目開發(fā)、銷售產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的威脅脅

8、。4.2 板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力大 板塊間間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)進(jìn)一步升升級(jí)，南南城、星星沙、體體育新城城、市府府以及市市中心等等板塊的的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力最大大。20009年年，各板板塊的供供應(yīng)量繼繼續(xù)走高高，板塊塊間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一一步加大大。特別別是南城城、星沙沙、體育育新城、市府以以及市中中心板塊塊09年年預(yù)計(jì)上上市量都都將達(dá)1100萬萬平方米米以上，競(jìng)爭(zhēng)壓壓力將進(jìn)進(jìn)加劇，其中南南城板塊塊、星沙沙板塊以以及市府府板塊供供應(yīng)量巨巨大，將將處于嚴(yán)嚴(yán)重供大大于求市市場(chǎng)局面面，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將進(jìn)入白白熱化階階段。4.3目目前市場(chǎng)場(chǎng)并不景景氣經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)來襲、需求下下降，供供求矛盾盾進(jìn)一步步凸顯。由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)的影響響，部分分消

9、費(fèi)者者將推遲遲購(gòu)房計(jì)計(jì)劃，220099年長(zhǎng)沙沙市商品品房的需需求量將將有可能能進(jìn)一步步萎縮。4.4 市場(chǎng)前前景不容容樂觀 20008年，長(zhǎng)沙市市商品房房供應(yīng)量量激增，達(dá)12230.95萬萬平方米米，消化化量只有有6800.799萬平方方米，市市場(chǎng)存量量為5550.116萬平平方米，加上220077年400萬平方方米的市市場(chǎng)存量量，將有有5900.166萬平方方米的市市場(chǎng)存量量進(jìn)入220099年消化化，加上上20009年的的新上市市量，整整個(gè)20009年年的市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量預(yù)計(jì)將將達(dá)到11100012000萬平平方米左左右，明明年的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將進(jìn)一一步加劇劇，市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)異異常嚴(yán)峻峻。（二） 項(xiàng)目

10、定定位1、項(xiàng)目目賣點(diǎn)定定位分析析景觀綠綠化：周周邊項(xiàng)目目無一例例外的以以綠化和和景觀為為宣傳重重點(diǎn)，以以此為賣賣點(diǎn)無創(chuàng)創(chuàng)意，不不能吸引引消費(fèi)者者強(qiáng)烈關(guān)關(guān)注。銷售價(jià)價(jià)格：房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)是為了了盈利，開發(fā)成成本低可可以做一一定的讓讓利，但但決不能能以犧牲牲價(jià)格為為代價(jià)，而且價(jià)價(jià)格戰(zhàn)搶搶奪市場(chǎng)場(chǎng)有一定定限度。生活配配套：這這不是本本項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)所所在，相相反而是是弱點(diǎn)，不能宣宣揚(yáng)。戶型結(jié)結(jié)構(gòu)：消消費(fèi)者對(duì)對(duì)此并不不很專業(yè)業(yè)，即便便宣傳也也是功效效有限，況且每每個(gè)樓盤盤都有一一部分戶戶型不好好的房間間，對(duì)自自己也有有一定影影響。發(fā)展前前景：太太虛空，消費(fèi)者者更加關(guān)關(guān)注現(xiàn)實(shí)實(shí)，前景景也意味味著不確確定。周邊

11、環(huán)環(huán)境：以以岳麓山山為主要要風(fēng)景環(huán)環(huán)境，加加之周邊邊的大學(xué)學(xué)府城，產(chǎn)品周周圍環(huán)境境是可適適當(dāng)加大大宣傳，但應(yīng)有有自己的的宣傳特特色產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量：是是消費(fèi)者者最關(guān)注注的因素素，由個(gè)個(gè)別樓盤盤已經(jīng)在在宣傳，但是僅僅僅停留留在紙面面，沒有有讓消費(fèi)費(fèi)者深刻刻的感知知。我項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該該以體驗(yàn)驗(yàn)為宣傳傳。環(huán)保節(jié)節(jié)能：目目前還沒沒有樓盤盤進(jìn)行大大肆宣揚(yáng)揚(yáng)，是可可以發(fā)揮揮的市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)之一。2、項(xiàng)目目賣點(diǎn)定定位表現(xiàn)現(xiàn)2.1、環(huán)保節(jié)節(jié)能外墻墻隔熱層層： 建筑外外墻覆蓋蓋一定厚厚度的保保溫材料料，以低低檔達(dá)州州地區(qū)冬冬季的嚴(yán)嚴(yán)寒和夏夏季的炎炎熱，可可以在四四面墻壁壁而不是是只有北北面使用用一定厚厚度的隔隔熱層或或者

12、高性性能的保保溫涂料料。在同同等條件件下會(huì)隔隔熱2-5度左左右。雙層層玻璃： 因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目臨近近南北干干道，巨巨大的車車流量會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)生噪噪音影響響。而且且安裝雙雙層玻璃璃以后，也會(huì)隔隔熱2度度左右。地暖暖系統(tǒng)： 項(xiàng)目安安裝統(tǒng)一一的地暖暖系統(tǒng)，不僅僅僅開創(chuàng)達(dá)達(dá)州先河河，使項(xiàng)項(xiàng)目提升升一個(gè)品品質(zhì)。而而且統(tǒng)一一供暖和和制冷將將會(huì)大大大節(jié)約住住戶的經(jīng)經(jīng)濟(jì)成本本，對(duì)社社會(huì)也更更加環(huán)保保。 備注：因建筑筑設(shè)計(jì)的的強(qiáng)制要要求，都都有節(jié)能能部分，首先是是最低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，其其次沒有有進(jìn)行宣宣傳。 新建房房屋因環(huán)環(huán)保節(jié)能能將會(huì)使使造價(jià)增增加800-1220元/平米，具體成成本需要要工程部部核算。 環(huán)保節(jié)節(jié)能的投投

13、入會(huì)在在其他賣賣點(diǎn)處于于弱勢(shì)的的情況下下拉小銷銷售價(jià)格格的差距距，增加加收入。2.2、工藝樣樣板間產(chǎn)品質(zhì)量量看得見見施工工工藝樣樣板間 一般的的樓盤銷銷售都會(huì)會(huì)強(qiáng)調(diào)自自己的產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量和施工工工藝，但是往往往都停停留在嘴嘴巴最多多宣傳資資料上，對(duì)消費(fèi)費(fèi)者而言言聽過就就忘，甚甚至是認(rèn)認(rèn)為開發(fā)發(fā)商為了了賣房子子而編造造的“謊言”，根本本和施工工現(xiàn)場(chǎng)不不是一回回事。 作為消消費(fèi)者花花費(fèi)一生生積蓄購(gòu)購(gòu)買的房房子肯定定是謹(jǐn)慎慎又謹(jǐn)慎慎，在價(jià)價(jià)格選擇擇余地不不大的情情況下，房產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量和周周邊環(huán)境境就成為為了比較較的對(duì)象象，我們們項(xiàng)目面面對(duì)環(huán)境境不占據(jù)據(jù)相當(dāng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的情情況下，只有通通過改進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量并且且

14、獨(dú)辟蹊蹊徑的宣宣傳才能能制勝。 建議開開設(shè)“工藝樣樣板間”，讓消消費(fèi)者親親身體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目的的工藝和和產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量，進(jìn)進(jìn)而強(qiáng)化化產(chǎn)品品品質(zhì)和價(jià)價(jià)格，取取得項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)的的優(yōu)勢(shì)。示例：制作作2米左左右1:1的外外墻墻體體，切出出橫斷面面，階梯梯狀的將將各個(gè)工工序進(jìn)行行展示，用射燈燈進(jìn)行照照射，旁旁邊安置置工藝流流程和材材料說明明，供消消費(fèi)者參參觀。同同理，還還包括門門、窗、樓板、管材、電線每個(gè)個(gè)產(chǎn)品單單獨(dú)制作作單獨(dú)展展示，割割裂開來來擺放在在售樓部部現(xiàn)場(chǎng)，同住房房樣板間間保持一一定距離離。通過過公證部部門進(jìn)行行產(chǎn)品工工藝的材材料公證證，將公公證書和和訂貨合合同的影影印件擺擺放在相相關(guān)產(chǎn)品品旁，向向消費(fèi)者

15、者表明貨貨真價(jià)實(shí)實(shí)。同樣樣的工藝藝樣品制制作兩套套，一套套保留在在售樓部部現(xiàn)場(chǎng)，另一套套進(jìn)行巡巡回宣傳傳時(shí)使用用，或者者安放在在第二售售樓部。3、消費(fèi)費(fèi)者定位位3.1、較注重重自然環(huán)環(huán)境的消消費(fèi)人群群； 生生活在市市內(nèi)，原原來居住住環(huán)境不不理想（環(huán)境的的吵鬧或或污染嚴(yán)嚴(yán)重),希望有有好的生生活環(huán)境境的消費(fèi)費(fèi)者3.2、長(zhǎng)沙市市區(qū)以外外準(zhǔn)備進(jìn)進(jìn)入長(zhǎng)沙沙購(gòu)房的的； a現(xiàn)在在生活在在長(zhǎng)沙以以外的地地區(qū)，希希望能夠夠在長(zhǎng)沙沙安家 b希望望享受長(zhǎng)長(zhǎng)沙比較較好的生生活配套套的居住住品質(zhì) c有攀攀比和炫炫耀心理理，期望望得到和和城里人人同等的的尊重 d對(duì)子子女的發(fā)發(fā)展比較較看重，購(gòu)房也也為了下下一代3.3、有

16、一定定閑錢，有可能能進(jìn)入房房地產(chǎn)投投資的； a收入入較高，或者有有穩(wěn)定的的收入來來源 b擁有有一定的的閑錢正正在尋找找投資機(jī)機(jī)會(huì) c考慮慮中長(zhǎng)線線、收益益穩(wěn)定的的投資項(xiàng)項(xiàng)目 d期望望投資回回報(bào)在33%到88%之間間 e投資資額度不不超過220萬元元3.4、收入中中等并且且準(zhǔn)備結(jié)結(jié)婚的年年輕人； a準(zhǔn)備備結(jié)婚，希望擁?yè)碛凶约杭旱男路糠?b獨(dú)立立性比較較強(qiáng)，不不希望和和父母擠擠在一起起 c經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力比比較弱，沒有能能力購(gòu)買買大面積積的住宅宅3.5、對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量特特別關(guān)注注的； a關(guān)注注房產(chǎn)的的建筑質(zhì)質(zhì)量，投投資比較較謹(jǐn)慎 b對(duì)房房屋戶型型結(jié)構(gòu)非非常在意意 c日常常生活比比較節(jié)儉儉，精打打細(xì)算，不浪

17、費(fèi)費(fèi)水電等等4、消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行為特特征 對(duì)這群群客戶而而言，他他們對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品所在在環(huán)境、品質(zhì)、細(xì)節(jié)的的要求是是他們保保證生活活品質(zhì)的的基本需需求，但但他們還還需要情情感上的的滿足，這雖然然不是他他們買房房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，但卻卻是能夠夠打動(dòng)他他們的要要素，表表現(xiàn)在對(duì)對(duì)住宅的的審視上上，他們們有著一一些精神神上的寄寄托： a從居居住中享享受精神神的自由由，純粹粹、寧?kù)o靜，但又又離繁華華不遠(yuǎn)； b居住住理想早早已成為為他們體體現(xiàn)自己己追求和和價(jià)值的的重要部部分； c他們們渴望擁?yè)碛幸粋€(gè)個(gè)人們互互相尊重重又互不不打擾的的社區(qū)生生活； d他們們關(guān)注子子女的成成長(zhǎng)，所所以他們們會(huì)關(guān)注注周邊的的教育配配套； 這些

18、客客戶的人人生經(jīng)歷歷并不非非常豐富富，會(huì)被被良好的的生活環(huán)環(huán)境和一一些細(xì)節(jié)節(jié)打動(dòng)，他們的的感動(dòng)通通常表現(xiàn)現(xiàn)出來；對(duì)居住住而言，他們會(huì)會(huì)關(guān)注時(shí)時(shí)尚的元元素和理理念，對(duì)對(duì)建筑的的色彩、服務(wù)的的質(zhì)量、生活的的鄰居、社區(qū)的的氛圍等等比較在在意。5、項(xiàng)目目消費(fèi)者者切入點(diǎn)點(diǎn)5.1環(huán)環(huán)保節(jié)能能概念從消消費(fèi)本身身來講，最根本本的是產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量，以以節(jié)能環(huán)環(huán)保概念念進(jìn)行高高空標(biāo)榜榜的同時(shí)時(shí)，在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)和行行銷中要要以細(xì)節(jié)節(jié)體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的工工藝和質(zhì)質(zhì)量，將將產(chǎn)品品品質(zhì)的概概念引入入到實(shí)實(shí)實(shí)在在的的地方，以細(xì)節(jié)節(jié)打動(dòng)消消費(fèi)者。5.2情情感訴求求概念 未未來市場(chǎng)場(chǎng)上推售售的不再再是房子子，而是是向客戶戶展示一一種夢(mèng)想想

19、中的生生活方式式，我們們將從目目標(biāo)客戶戶的生活活觀念、生活態(tài)態(tài)度著手手，來設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位等一一系列的的項(xiàng)目前前期細(xì)節(jié)節(jié)，以求求更好地地在目標(biāo)標(biāo)客戶群群中產(chǎn)生生共鳴，容易打打動(dòng)目標(biāo)標(biāo)客戶并并與之深深入溝通通，從而而為其提提供展示示出一種種在市中中心的能能享受到到與眾不不同的高高尚的樣樣板生活活。5.3產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新概念 產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新將是突突破市場(chǎng)場(chǎng)堅(jiān)冰的的有利武武器。面面對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)及及低迷的的市場(chǎng)狀狀態(tài)，為為刺激消消費(fèi)者的的購(gòu)買欲欲望，各各項(xiàng)目將將在產(chǎn)品品方面力力圖尋求求突破，以創(chuàng)新新產(chǎn)品來來打動(dòng)消消費(fèi)者。 產(chǎn)品品品質(zhì)將將成為重重要的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)砝碼碼。5.4注注重產(chǎn)品品環(huán)境概概念現(xiàn)在在大多的

20、的消費(fèi)者者開始注注重自身身的生活活環(huán)境，下班回回家后需需要的是是寧?kù)o安安詳?shù)沫h(huán)環(huán)境來進(jìn)進(jìn)行調(diào)養(yǎng)養(yǎng)，而不不再是只只選擇離離自己工工作地近近但環(huán)境境吵鬧的的地方。6、樓盤盤價(jià)格定定位 由于受受經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影響響、消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買買力下降降、消費(fèi)費(fèi)需求縮縮減、而而供應(yīng)量量加劇等等影響，為刺激激消費(fèi)者者的購(gòu)買買欲望，各項(xiàng)目目將繼續(xù)續(xù)在價(jià)格格方面做做出調(diào)整整，但是是，由于于目前長(zhǎng)長(zhǎng)沙市商商品房?jī)r(jià)價(jià)格已經(jīng)經(jīng)調(diào)整至至比較合合理的區(qū)區(qū)間，所所以20009年年，除部部分項(xiàng)目目的價(jià)格格調(diào)整幅幅度比較較大以外外，整體體價(jià)格市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)整幅度度不會(huì)很很大，預(yù)預(yù)計(jì)調(diào)整整幅度在在6%8%之之間。面面對(duì)明年年嚴(yán)峻的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)形

21、勢(shì)勢(shì)，為在在競(jìng)爭(zhēng)中中立于不不敗之地地，本項(xiàng)項(xiàng)目除了了加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的自自身的品品質(zhì)及項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳攻勢(shì)以以外，價(jià)價(jià)格方面面的措施施仍將是是本項(xiàng)目目刺激消消費(fèi)者需需求的重重要手段段。根據(jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，待建建地塊附附近已建建或在建建住宅樓樓盤分別別有共和和世家(二期),宜居居萊茵城城,麓山山楓情等等.他們們的均價(jià)價(jià)分布范范圍從最最低的333500元/MM2至最最高的445000元/MM2，購(gòu)購(gòu)房戶有有比較適適中的選選擇空間間，價(jià)位位集中在在中價(jià)范范圍。具具體調(diào)查查結(jié)果見見下表：樓盤名稱稱長(zhǎng)房西郡郡 格林星城城宜居萊茵茵城共和世家家（二期期) 麓山楓情情恒大華府府 所屬城區(qū)區(qū)岳麓區(qū)岳麓區(qū)岳麓區(qū)岳麓區(qū)

22、岳麓區(qū)岳麓區(qū)物業(yè)類型型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 樓層狀況況 42棟棟 16棟棟 27棟棟 19棟棟 7棟 43棟規(guī)劃戶數(shù)數(shù)99010000 未知 10000余戶戶 7734套套44911套 主力戶型型三室二廳廳120-1400的三房房未知中戶型為為主(990-1160平平米） 二房、三房 二房房、三房房建筑類型型 小高層層小高層 高層小高層 小高層層 小高高層 經(jīng)過綜綜合分析析，擬定定待建住住宅小區(qū)區(qū)購(gòu)房戶戶以長(zhǎng)沙沙本地工工薪階層層中等偏偏上收入入家庭為為主，以以經(jīng)濟(jì)能能力較弱弱群體和和高收入入白領(lǐng)階階層為輔輔，根據(jù)據(jù)自身樓樓盤的特特點(diǎn)，擬擬定樓盤盤住宅商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)在400

23、00元元/M22。在銷銷售運(yùn)作作時(shí)，可可根據(jù)市市場(chǎng)的供供求關(guān)系系，在已已制定的的銷售價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)整整。7、房型型定位及及占比方方案 根據(jù)長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房房產(chǎn)局相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)，自去去年上半半年以來來，長(zhǎng)沙沙市房?jī)r(jià)價(jià)漲勢(shì)陷陷于停滯滯，商品品房同比比銷量下下降222.899%.去去年上半半年，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市全全市商品品房均價(jià)價(jià)為每平平方米444100元（其其中商品品住宅平平均售價(jià)價(jià)為每平平方米339788元，商商品房非非住宅平平均售價(jià)價(jià)每平方方米64402元元），與與前年同同期相比比每平方方米上漲漲11332元。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，去年年上半年年住房供供應(yīng)套均均面積為為1044.877平方米米。從各各戶

24、型供供銷結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，1200至1440平方方米的戶戶型依然然是銷量量最大的的，而660至990平方方米的戶戶型緊隨隨其后，成為全全市供應(yīng)應(yīng)量第二二大戶型型區(qū)間。由于長(zhǎng)長(zhǎng)沙市消消費(fèi)者的的傳統(tǒng)消消費(fèi)習(xí)慣慣以及往往年成交交戶型的的構(gòu)成情情況均以以90平平方米以以上的中中大戶型型為主，為了迎迎合消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)需求求，各項(xiàng)項(xiàng)目仍將將會(huì)以990平方方米以上上的產(chǎn)品品為主打打產(chǎn)品。20009年長(zhǎng)長(zhǎng)沙商品品房市場(chǎng)場(chǎng)仍將以以90平平方米以以上的中中大戶型型產(chǎn)品為為主。由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)影影響，大大部分消消費(fèi)者收收入減少少，年輕輕消費(fèi)群群體的崛崛起以及及現(xiàn)代城城市家庭庭人口結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化等因因素，大大多數(shù)消消費(fèi)者已

25、已經(jīng)從以以前的盲盲目追求求大戶型型產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為追追求經(jīng)濟(jì)濟(jì)、舒適適、適用用型產(chǎn)品品，二房房及經(jīng)濟(jì)濟(jì)型和舒舒適型三三房將成成為消費(fèi)費(fèi)者繼續(xù)續(xù)追捧的的對(duì)象。而上述述同一區(qū)區(qū)域皆以以中大戶戶型為主主.缺少少中小戶戶型.經(jīng)經(jīng)綜合分分析對(duì)比比，擬建建住宅小小區(qū)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)以中小小戶型為為主。 根據(jù)上上述分析析，主力力房型二二房一廳廳一衛(wèi)和和二房二二廳一衛(wèi)衛(wèi)每套房房屋銷售售均價(jià)為為：244萬元-36萬萬元。一一般情況況下購(gòu)房房者首付付30%，即77.2萬萬元-110.88萬元左左右，余余款向銀銀行按揭揭分200年償還還，以224萬元元（二房房二廳一一衛(wèi)）房房型為例例，首付付7.22萬元，余款116.88萬元分分20年年償還，目前商商業(yè)貸款款年利率率為5.31%，每月月支付本本息經(jīng)計(jì)計(jì)算為110899元，對(duì)對(duì)于中等等偏上收收入家庭庭購(gòu)房戶戶應(yīng)該有有還款能能力。另另外，如如果購(gòu)房房戶能夠夠得到部部分公積積金貸款款，由于于公積金金貸款利利率比商商業(yè)貸款款利率低低，則每每月還款款額將有有所下降降，購(gòu)房房客戶還還款能力力更能得得到保證證。8、項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位本項(xiàng)目擁?yè)碛兴膫€(gè)個(gè)產(chǎn)品：多層住住宅、小小戶型、商務(wù)酒酒店、商商鋪8.1 生活活領(lǐng)域 5棟棟多層住住宅，體體現(xiàn)生活活居家概概念a、5棟棟多層住住宅設(shè)計(jì)計(jì)，戶型型合理，屋頂擁?yè)碛兴郊壹一▓@b、其樂樂融融的的家庭生生活港灣灣c、三